Tribunal: TJMT
Processo: 1008254-30.2021.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-04
Data de publicação: 2021-08-11

Ementa:
RAI no 1008254-30.2021.8.11.0000
AGRAVANTE: EDSON GREGÓRIO DE SOUSA
AGRAVADA: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA DE SUSPENSÃO DE LEILÃO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR - IMÓVEL DADO EM GARANTIA EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE DO ATO – ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES - FATO OCORRIDO POSTERIORMENTE À LEI No 13.465/17 – EXIGÊNCIA DA INTIMAÇÃO - PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ARTIGO 27 DA LEI No. 9.514/1997 - 30 DIAS - IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL - INOBSERVÂNCIA - MERA IRREGULARIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Comprovada a inadimplência do mutuário, a Lei no 9514/07 autoriza o credor fiduciário a consolidar em seu nome a propriedade objeto da garantia do mútuo e proceder à realização do LEILÃO extrajudicial, muito mais ainda quando o devedor fiduciante foi regularmente intimado pelo Oficial do Cartório para purgação da mora, todavia, permaneceu inerte.
Com advento da Lei no 13.465/2017, de 11/07/2017, a partir de sua vigência em 11/09/2017, tornou-se obrigatória que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, com advertência que ao devedor fiduciante lhe é assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso. Inteligência dos §§ 2a-A e 2o-B da Lei no 9.514/79. Não comprovada essa intimação, é de ser parcialmente provido o recurso, para que sejam refeitos os leilões extrajudiciais.
O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia –, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, mas apenas mera irregularidade a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao devedor fiduciário.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008254-30.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOCYANI CAROLINA RUSSO - CPF: 075.260.659-03 (ADVOGADO), EDSON GREGORIO DE SOUZA - CPF: 913.845.161-15 (AGRAVANTE), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RAI no 1008254-30.2021.8.11.0000

AGRAVANTE
: EDSON GREGÓRIO DE SOUSA

AGRAVADA
:

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C REVISIONAL DE CONTRATO C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA DE SUSPENSÃO DE LEILÃO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR - IMÓVEL DADO EM GARANTIA EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO

-

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE DO ATO

– ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTIMAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES -

FATO OCORRIDO POSTERIORMENTE À LEI No 13.465/17 – EXIGÊNCIA DA INTIMAÇÃO - PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ARTIGO

27 DA LEI No. 9.514/1997 -

30 DIAS -

IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL - INOBSERVÂNCIA -

MERA IRREGULARIDADE -

RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Comprovada a inadimplência do mutuário, a Lei no 9514/07 autoriza o credor fiduciário a consolidar em seu nome a propriedade objeto da garantia do mútuo e proceder à realização do LEILÃO extrajudicial, muito mais ainda quando o devedor fiduciante foi regularmente intimado pelo Oficial do Cartório para purgação da mora, todavia, permaneceu inerte.

Com advento da

Lei no 13.465/2017
, de
11/07/2017
,

a partir de sua vigência em
11/09/2017
,

tornou-se obrigatória que

as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, com advertência que ao

devedor fiduciante lhe é assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter vivos
e ao laudêmio, se for o caso. Inteligência dos
§§ 2a-A e 2o-B da Lei no 9.514/79
. Não comprovada essa intimação, é de ser parcialmente provido o recurso, para que sejam refeitos os leilões extrajudiciais.

O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia –,
não é decadencial
, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o
status quo ante
das partes, mas
apenas mera irregularidade
a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao devedor fiduciário.-

R E L A T Ó R I O

RAI no 1008254-30.2021.8.11.0000

AGRAVANTE
: EDSON GREGÓRIO DE SOUSA

AGRAVADA
:

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
EDSON GREGÓRIO DE SOUSA
, em face da decisão que
indeferiu a tutela de urgência antecipada de suspensão de leilão extrajudicial
nos autos da
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial c/c Revisional de Contrato com Pedido de Tutela de Urgência Antecipada de Suspensão de Leilão Extrajudicial

no. 1010039.18.2021.8.111.0003,
proposta contra o
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
, ora agravado.

Em suma, aduz o agravante que, em
14/03/2012
, pactuou com o requerido/agravado o
Contrato de Financiamento Imobiliário com Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças n.o 072185230000349
,
no valor de R$ 185.000,00 (cento oitenta cinco mil reais), destinado à aquisição do imóvel descrito na inicial, que seria quitado em 360 parcelas de R$ 2.217,64 (dois mil, duzentos e dezessete reais e sessenta quatro centavos). Contudo, em virtude de alteração em sua condição financeira, viu-se impossibilitado de prosseguir com o devido pagamento, e que todas as tentativas extrajudiciais de solução do impasse restaram infrutíferas.

Adiante, pondera que a motivação da demanda se pauta nas irregularidades do procedimento de
consolidação de propriedade
que ensejam no reconhecimento de nulidade do ato de expropriação, vez que em descompasso com a Lei no 9.514/97.

Assevera que acabou sabendo por terceiros que o imóvel estava sendo levado a leilão extrajudicial nas datas de
20/05/2021 às 08:40 horas
– Primeiro Leilão e no dia
27/05/2021 às 15:30 horas
-Segundo Leilão.

Enfatiza ainda que ao analisar de forma aprofundada as averbações da matrícula do imóvel, verificou que não consta a averbação de sua Notificação Extrajudicial pelo Oficial do Registro de Imóveis, conforme preceitua o
artigo 26, § 1o da Lei n. 9.514/97
, maculando a consolidação de propriedade por parte do agravado.

Informa, também, que inexiste nos autos comprovação de sua intimação pessoal das datas dos leilões, tornando-se nulo o ato diante da ausência dos requisitos legais, conforme previsto
artigo 27, § 2o, -A do artigo 9.514/97
.

No mais, alerta que além da ausência de intimação da consolidação de propriedade e da notificado dos leilões, se constata outra irregularidade, qual seja, que os leilões não teriam sido realizados dentro do prazo de 30 dias, uma vez que a averbação ocorreu em
05/04/2021
, com prenotação de
25/03/2021

e os Leilões foram designados para os dias
20/05/2021 e 27/05/2021
, portanto, praticamente dois meses após a averbação da consolidação, contrariando o artigo 27 da Lei no 9.514/97.

Por fim, questiona a existência de preço vil, pugnando pela liminar recursal e, no mérito, pelo provimento do recurso.

A liminar recursal foi deferida em decisão de lavra do ilustre
Desembargador Marcos Machado
(Plantonista), nos termos do
ID no 87108486
.

As informações foram prestadas pelo juízo da causa no I
D no 89334041
.

No
ID no 90868989
, o banco agravado interpôs
Agravo Interno
contra decisão que concedeu a liminar recursal.

As contrarrazões em face do agravo de instrumento vieram no
ID no 90878474
, oportunidade em que a parte agravada rebateu a peça recursal em todos os seus termos, pugnando pelo desprovimento do recurso.

No
ID no 94048497
, encontra-se a resposta ao agravo interno.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

RAI no 1008254-30.2021.8.11.0000

AGRAVANTE
: EDSON GREGÓRIO DE SOUSA

AGRAVADA
:

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.

V O T O

Eminentes pares:

Consoante relatado, alega o agravante quatro irregularidades: ausência notificação em relação à purgação da mora; ausência notificação pessoal no tocante aos leilões; data de leilão designada em prazo superior a 30 dias; e existência de preço vil.

Primeiramente, cumpre-me registrar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância.

Aliás, para melhor compreensão transcrevo o
decisum
singular do Juiz de Direito
Jorge Iafelice dos Santos
:

“Vistos.

Fundamento e DECIDO. A tutela de urgência foi inserida no art. 300, do CPC, e será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, vejamos: “
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
.” (grifamos).

Sem mais delongas, entendo que
não é o caso
de deferimento do adiantamento pretendido, ante a fragilidade do conjunto probatório carreado aos autos
.

Não se vislumbra, de plano, qualquer nulidade/ilegalidade no procedimento expropriatório em questão, necessitando o feito de maior aprofundamento probatório, o que, por ora, inviabiliza a suspensão almejada.

Nota-se narrativa de ausência de condições financeiras para adimplir o devido em compasso com a alegação de suposta incidência de taxas/encargos desproporcionais, ao passo que estas, em contrapartida, não são suficientemente apontadas/indicadas, não se podendo, de proêmio, evidenciar a alegada desproporcionalidade.

Saliente-se, ainda, que, apesar das relatadas inúmeras tentativas extrajudiciais de acordo, nada fora colacionado que assim se permita inferir, não se podendo concluir que o autor, de fato, tenha objetivado solucionar o impasse, o que inviabiliza, neste momento, qualquer apreciação de eventual manifestações/apontamentos do banco requerido e consequente análise acerca da regularidade procedimental até o momento.

Em suma, objetiva o autor suspender o ato aprazado com lastro apenas e tão somente em sua narrativa, o que se mostra inviável, consoante se vê:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA ANTECIPADA.
PRETENSÃO VOLTADA À SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA SUFICIENTES
PARA A IDENTIFICAÇÃO DA PROBABILIDADE DO DIREITO AFIRMADO. INDEFERIMENTO QUE PREVALECE. AGRAVO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
A prova documental apresentada não possibilita, de pronto, reconhecer a presença da indispensável probabilidade do direito afirmado, o que determina o indeferimento do pedido de tutela antecipada, cuja concessão poderá vir a ocorrer no futuro, uma vez observado o contraditório e trazidos novos elementos de convicção
. (TJ-SP - AI: 21146319320188260000 SP 2114631-93.2018.8.26.0000, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 10/08/2018, 31a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2018). (Destacamos).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO SUSPENSÃO DE LEILÕES OU SEUS EFEITOS.
INDEFERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENSÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE EVIDENCIEM A PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO OU O RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO
. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. Agravo de instrumento improvido. (
TJ-SP
21246757420188260000 SP 2124675-74.2018.8.26.0000, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 19/07/2018, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2018). (Grifamos).

No que tange, em específico, ao inadimplemento autoral, transcreva-se, por oportuno:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Abusivas c/c Consignatória e Indenização. MORA CONTRATUAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO MANTIDA. 1. O simples ajuizamento de ação revisional não tem o condão de afastar os efeitos da mora, nem obsta que o credor adote medidas, visando a assegurar o recebimento de seu crédito.
2. Acertada a decisão do MM. Juiz, que indeferiu o cancelamento do leilão do imóvel litigioso, sob o fundamento de que a Autora, ora Agravante, não vem efetuando a consignação dos valores contratados e, desta forma, a realização do mencionado ato extrajudicial constitui consequência natural da mora contratual
. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (
TJ-GO
- AI: 04746391220208090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, Data de Julgamento: 26/01/2021, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/01/2021). (Destacamos).

No mais, em que pese à alegada ausência de prévia intimação, denota-se prenotação na Matrícula do imóvel, datada de 25/03/2021 (Num. 54549472 - Pág. 4), consolidando a propriedade do imóvel em nome do requerido ante a ausência de pagamento do autor, após ter sido devidamente intimado.

Ora, dessume-se que, expirado o prazo para purgação da mora, manteve-se inerte o autor, não trazendo aos autos qualquer demonstração documental de irresignação administrativa, tentativa de acordo [1] ou mesmo consignação parcial do importe, donde, ante todo o exposto, não de pode concluir pela absoluta ausência de ciência dos atos expropriatórios, como quer fazer crer.

Não há, pois, nenhum indício de que o procedimento de consolidação da propriedade e os subsequentes leilões estejam eivados de nulidade que justifique a suspensão da execução do imóvel dado em alienação fiduciária em garantia. Ausentes, portanto, os requisitos ensejadores da concessão da tutela provisória de urgência,
INDEFIRO
o pedido antecedente lançado na exordial (...)"

Conforme se denota, o douto Juiz singular entendeu que estavam ausentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência em favor do autor/agravante. Desta forma, resta a este Juízo verificar o acerto ou desacerto da decisão recorrida.

Pois bem.

Analisando o presente recurso e os autos principais na origem, resta claro que as partes firmaram, em
14/03/2012
, o
INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTTRAS AVENÇAS no 072185230000349
, oportunidade em que foi financiado o valor de R$185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais), a ser amortizado em
360 meses
de R$2.217,64 (dois mil, cento e dezessete reais e sessenta e quatro centavos), bastando verificar o
ID no 58871909
dos autos originários.

Resta incontroverso nos autos que a parte agravante, devido às dificuldades financeiras, encontra-se inadimplente a contar da
parcela 101
.

Vale ressaltar que antes da consolidação da propriedade em favor do banco credor, foi requerido ao Oficial de Registros de Imóveis a notificação pessoal da parte devedora para purgar a mora, nos termos do
§1o do artigo 26 da Lei n. 9.514/97:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação."

Certificou a Escrevente Juramentada do Registro de Imóveis a devida notificação do devedor fiduciante para purgação da mora no prazo de 15 dias, sem qualquer manifestação, assim sendo, até prova em contrário, a propriedade restou consolidada em favor do banco.

Aliás, tal assertiva resta demonstrada na
AV. 7/67.763
de
05/04/2021
,
conforme
ID no 54549472
dos autos originais
:

Inclusive foi recolhida a devida
taxa de ITBI
, conforme
AV.
8/67.763
de
05/04/2021
do mesmo "ID" acima:

Não é de se olvidar que a Escrevente Juramentada é serventuária portadora de fé-pública, o que significa dizer que suas certidões e declarações são havidas como verdadeiras, podendo somente ser desconstruída através de prova cabal.

Ademais, o contrato de alienação fiduciária está submetido a uma condição resolutiva, que consiste no fato de que caso o devedor pague a dívida, a propriedade não irá se concretizar. No entanto, se o devedor não pagar a dívida, a propriedade restará consolidada na pessoa do credor, desde que este proceda a apresentação do requerimento, acompanhado do comprovante de pagamento do ITBI e a apresentação do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, o que restou declarado pela Escrevente Juramentada, cumprindo o disposto no a
rtigo 26, § 7o da Lei no 9.514/97
:

“A
rt.26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

(...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos
e, se for o caso, do laudêmio.”

Se não bastasse, a parte devedora possuía pleno conhecimento das consequências do seu inadimplemento. Todas as cláusulas contratuais do procedimento de intimação e leilão judicial estão no contrato, inclusive a consolidação da propriedade, conforme
CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA
(
ID no 58871909
dos autos originários):

Logo, consolidada a propriedade em favor do banco, resta este realizar o leilão extrajudicial no prazo de 30 dias, nos termos do artigo 27 da Lei no 9.514/79:

"
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o §7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel
."

Assim diante do que dispõe o citado dispositivo legal, o banco credor designou datas para o primeiro segundo leilões.

A partir de então,
há fortes indícios
de
que o banco credor deixou de cumprir ordenamento legal que rege a matéria.

Isto porque, o banco agravado foi enfático ao afirmar que o devedor/agravante não foi regularmente intimado para os leilões, sob o argumento de que seria desnecessário tal ato, pois, no seu entender, a notificação para purgar a mora seria suficiente para suprir a aludida intimação para os leilões, diante do que prevê o
artigo 26 da Lei no 9.514/79
. Confira tal trecho na origem (
ID no 58869887
):

Ocorre que o banco agravado não se atentou que recentemente, com advento da
Lei no 13.465/2017
,

foi incluído no
artigo 27
da
Lei no 9.514/79
, os

§2o-A e B
, com a seguinte redação:

"Art. 27.
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 2o
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (
Incluído pela Lei no 13.465, de 2017
)

§ 2o
-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (
Incluído pela Lei no 13.465, de 2017
)

Portanto, para os leilões realizados a partir de
08/09/2017
, data em que entrou em vigência a
Lei no 13.465/2017
, de
11/07/2017
,

tornou-se obrigatória que sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato sobre as datas, horários e locais dos leilões, inclusive ao endereço eletrônico, assim, desnecessária a intimação pessoal, basta encaminhar no endereço fornecido no contrato.

No caso em tela, os leilões foram designados para os dias
20/05/2021 e 27/05/2021
, dentro da vigência da
Lei no 13.465/2017
.

De forma que seria necessário comunicar o devedor das datas, horários e locais dos leilões, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, o que não ocorreu nos autos, inclusive confessado pelo próprio agravado.

Além das datas, horários e locais dos leilões, deve-se advertir o devedor fiduciante que lhe é assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter vivos
e ao laudêmio, se for o caso, nos termos do
§ 2o-B da Lei no 9.514/79
, incluído pela
Lei no 13.465/2017
.

Deste modo, com relação à ausência de intimação para os leilões, o direito socorre à parte agravante. Assim, as novas datas a serem designadas devem cumprir o disposto nos
§ 2o-A e §2o- B do artigo 27 da Lei no 9.514/79
, sob pena de nulidade dos atos expropriatórios.

No tocante ao prazo de 30 dias estipulado por lei para a realização do leilão extrajudicial de bem alienado fiduciariamente após a consolidação da propriedade pelo credor, este
não é decadencial
. Sua não ocorrência configura mera irregularidade, que não devolve a propriedade ao devedor, muito menos a incorpora definitivamente ao patrimônio do credor.

Sobre o tema do STJ:

"(...) PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia –,
não é decadencial
, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes,
acarretando apenas mera irregularidade
, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário." (S
TJ - REsp no 1.649.595-RS - Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE - julgamento: 13/10/2020)
.

Verifica-se, desse modo, que a promoção do leilão pelo fiduciário após ultrapassados os 30 (trinta) dias previstos no "
caput
" do artigo 27 da Lei no 9.514/79
, configura mera irregularidade, a qual não tem o condão de desconstituir a propriedade consolidada.

No mais, no tocante ao preço vil, trata-se de evento futuro e incerto, já que somente após a realização dos leilões será possível verificar se o bem foi arrematado por preço vil ou não.

De mais a mais, trata-se de questão ainda não apreciada na origem, razão pela qual não cabe à instância recursal apreciar matéria que extrapola os limites impostos pela decisão agravada, por não ter sido objeto de exame prévio pelo magistrado de primeiro grau, sob pena de inobservância do princípio do duplo grau de jurisdição.

Assim sendo, diante de todas as circunstâncias, o recurso deve ser provido em parte.

No mais, resta prejudicada a apreciação do
Agravo Interno

de
ID no 90868989
interposto pelo banco contra decisão que concedeu a liminar recursal.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para anular os leilões designados, ante a ausência de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

Assim, eventuais novas designações de leilões devem observar a aludida comunicação, com advertência de que é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter vivos
e ao laudêmio, se for o caso.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/08/2021