Tribunal: TJMT
Processo: 0020539-22.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-26
Data de publicação: 2021-10-28

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO cÍVEL - Ação Inominada com Pedido de Julgamento Antecipado Parcial de Mérito ou Concessão de Tutela Provisória de Evidência C.C Reparação por DAnos Morais – rescisão contrato de compra e venda – culpa exclusiva da construtora – devolução do valor pago de forma integral – juros de mora a partir da citação - dano moral e material – configurado – lucros cessantes – não configurado – improvimento recurso sistema fácil, incorporadora imobiliária – cuiabá iii-spe ltda e parcial provimento recurso marcio josé negrão marcelo.
Ação objetivando a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel na planta c/c restituição de valores pagos e indenização por danos moral, material e lucros cessantes. Culpa atribuída a construtora (venda do imóvel a terceiro) no curso do contrato.
Impõe-se a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos pelo adquirente do imóvel, posto que não há como acolher a tese de inadimplência da “parte B” contrato, posto que o comprador não foi notificado, aliás a própria incorporadora reconhece que, apesar do envio da notificação, o AR retornou negativo, e não consta nos autos nenhuma outra tentativa de notificação.
A vendedora-incorporadora não trouxe aos autos nenhum documento que demonstre que deu ciência ao comprador da conclusão da obra, da realização da averbação da construção para efeito de individualização de todas as matrículas perante o cartório de registro de imóveis competente, para que então o comprador pudesse dar início ao processo de financiamento, parte que lhe cabia.
Não há, no caso ora em análise, como não reconhecer que a rescisão unilateral efetivada pela vendedora-incorporadora ocorreu antes da conclusão da obra, e de todos os demais procedimentos que são de obrigação da construtora após a expedição o habite-se.
Restou incontroverso que o Sr. Márcio José efetivou a venda do imóvel que possuía no residencial San Marino, tendo que posteriormente rescindir o contrato e pagar uma multa de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme documentos anexos aos autos.
Portanto, não há que se falar em inexistência de dano material, e muito de menos de percentual de retenção sobre o valor pago, posto que falha foi da vendedora-incorporadora.
Correta a decisão do juízo que fixou o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.
Quanto ao dano moral, é importante ressaltar que o caso não se trata de simples atraso na entrega da obra, mais de uma rescisão de contrato efetivada de forma unilateral e sem aviso pela vendedora-incorporadora.
Quanto ao pedido de lucros cessantes pelo autor, razão não assim ao comprador, haja vista que não se trata de perdas e danos, bem como não significa frustração de um ganho que ele pudesse ter.
“4. Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar. 5. O suposto incremento do valor venal do imóvel não decorre, de forma direta e imediata, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica. 6. A frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo adquirente. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1750585 RJ 2018/0110392-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021).”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0020539-22.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (APELADO), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELADO), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE MARCIO JOSÉ NEGRÃO MARCELO PARA MAJORAR O VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL PARA R$ 30 MIL REAIS E DESPROVEU O DA RNI NEGÓCIO IMOBILIÁRIO S/A.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO cÍVEL -
Ação Inominada com Pedido de Julgamento Antecipado Parcial de Mérito ou Concessão de Tutela Provisória de Evidência C.C Reparação por DAnos Morais – rescisão contrato de compra e venda – culpa exclusiva da construtora – devolução do valor pago de forma integral – juros de mora a partir da citação - dano moral e material – configurado – lucros cessantes – não configurado – improvimento recurso sistema fácil, incorporadora imobiliária – cuiabá iii-spe ltda e parcial provimento recurso marcio josé negrão marcelo.

Ação objetivando a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel na planta c/c restituição de valores pagos e indenização por danos moral, material e lucros cessantes. Culpa atribuída a construtora (venda do imóvel a terceiro) no curso do contrato.

Impõe-se a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos pelo adquirente do imóvel, posto que não há como acolher a tese de inadimplência da “parte B” contrato, posto que o comprador não foi notificado, aliás a própria incorporadora reconhece que, apesar do envio da notificação, o AR retornou negativo, e não consta nos autos nenhuma outra tentativa de notificação.

A vendedora-incorporadora não trouxe aos autos nenhum documento que demonstre que deu ciência ao comprador da conclusão da obra, da realização da averbação da construção para efeito de individualização de todas as matrículas perante o cartório de registro de imóveis competente, para que então o comprador pudesse dar início ao processo de financiamento, parte que lhe cabia.

Não há, no caso ora em análise, como não reconhecer que a rescisão unilateral efetivada pela vendedora-incorporadora ocorreu antes da conclusão da obra, e de todos os demais procedimentos que são de obrigação da construtora após a expedição o habite-se.

Restou incontroverso que o Sr. Márcio José efetivou a venda do imóvel que possuía no residencial San Marino, tendo que posteriormente rescindir o contrato e pagar uma multa de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme documentos anexos aos autos.

Portanto,
não há que se falar em inexistência de dano material, e muito de menos de percentual de retenção sobre o valor pago, posto que falha foi da vendedora-incorporadora.

Correta a decisão do juízo que fixou o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.

Quanto ao dano moral, é importante ressaltar que o caso não se trata de simples atraso na entrega da obra, mais de uma rescisão de contrato efetivada de forma unilateral e sem aviso pela vendedora-incorporadora.

Quanto ao pedido de lucros cessantes pelo autor, razão não assim ao comprador, haja vista que não se trata de perdas e danos, bem como não significa frustração de um ganho que ele pudesse ter.

“4. Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar. 5. O suposto incremento do valor venal do imóvel não decorre, de forma direta e imediata, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica. 6. A frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo adquirente. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1750585 RJ 2018/0110392-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021).”

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de Recursos de Apelações interpostos respectivamente

por RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A e por MÁRCIO JOSE NEGRÃO MARCELO, em face de sentença prolatada pelo juízo da Décima Primeira Vara Cível da Capital – que nos autos n.o 0020539-22.2016.8.11.0041 – Código n.o 1124192 – Ação Inominada com Pedido de Julgamento Antecipado Parcial de Mérito ou Concessão de Tutela Provisória de Evidência C.C Reparação por Demos Morais – julgou parcialmente procedente referida ação, declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes,
condenou
o requerido a devolução dos valores pagos como sinal e das parcelas pagas, que totalizam R$ 25.111,76 (vinte e cinco mil, cento e onze reais e setenta e seis centavos) a ser corrigido monetariamente e acrescido de juros 1% ao mês a partir da citação;
condenou
a título de danos materiais, o pagamento no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser corrigido monetariamente do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação;
condenou
também ao pagamento a pagamento de R$ 8000,00 (oito mil reais), a titulo de danos morais, corrigido monetariamente polo INPC a partir da sentença e do juros de 1% ao mês a partir do evento danoso(Sumula 54/STJ; em razão de o autor ter decido em parte mínima do pedido,
condenou
o réu, com a totalidade do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 c/c 86, do CPC.

Recurso Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE LTDA e Rodobens Negócios Imobiliários S.A (id.n.58003993).

Em suas razões alegam em síntese, que em 22/08/2012, o Apelado firmou com a Apelante “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a corresponderá unidade autônoma futura” sob o n.o 130, com objetivo de aquisição da unidade de n.o 48, do Condomínio Rio São Lourenço.

Ainda, que por força da contratação o Apelado comprometeu-se a efetuar o pagamento das parcelas avençadas no item IV e V do Quadro Resumo.

Destacam que o Apelado efetuou o pagamento da quantia de apenas R$ 22.175,54 (vinte e dois mil, cento e setenta e cinco reais e cinquenta e quatro centavos), referente ao pagamento parcial da parte “A”do preço do imóvel.

Portanto, que o inadimplemento restou incontroverso, nos autos, consubstanciado na falta de pagamento integral da PARTE A e da PARTE B previstas no item V - I e II do “Quadro Resumo".

Asseveram que o Apelado tinha plena ciência de que a unidade se encontrava destratada, vez que em 28/11/2014 foi notificado pela Apelante para sanar o inadimplemento contratual, sob pena rescisão automática do contrato.

Desta feita, como não foram tomadas as providências para pagamento do saldo devedor e o Apelado não elidiu a mora no prazo estipulado, configurou-se a inadimplência absoluta, com a consequente resolução do Compromisso de Venda e Compra.

Assim, que após o distrato realizado unilateralmente pela Apelante, face à inércia do Apelado, não existia mais relação jurídica entre as partes, a unidade foi comercializada a terceiro de boa-fé.

Consignam que mesmo que o contrato não tivesse sido distratado, ainda, sim, não seria possível a entrega da unidade ao Apelado, haja vista que este não havia contratado o financiamento imobiliário perante o agente financeiro, não tendo providenciado o pagamento total da parte A e da parte do contrato.

Esclarece que, conforme pactuado em contrato, os pagamentos são divididos em duas partes, A e B. Pela parte A o Apelado comprometeu-se em pagar o pagamento da quantia R$ 36.989,00 (trinta e seis mil, novecentos e oitenta e nove reais), parcelados nos termos do contrato. Já pela parte B comprometeu-se a efetuar o pagamento de R$ 144.325,00 (cento e quarenta e quatro mil, trezentos e vinte e cinco reais) até 31/08/2014.

Que pelo extrato anexo, o Apelado efetuou o pagamento apenas de quantia de R$ 22.175.54, diretamente a Apelante, ou seja, não efetuou o pagamento integral da parte A.

Asseveram que chegado o momento para realização do financiamento bancário para quitação da unidade, o Apelado foi devidamente notificado, para dar início ao processo de financiamento.

Ainda, que a quitação da unidade é indispensável à entrega das chaves e imissão na posse, o que estava expresso no contrato de forma claro.

Que diferentemente do alegado, em nenhum momento houve descumprimento contratual por parte da Apelante.

Alegam que a previsão de entrega era 31/08/2014, admitindo-se o prazo de 180 dias, que se findaria em março/2015.

Destacam que conforme habite-se, que foi expedido em abril de 2015, o empreendimento já se encontrava concluído desde 29/12/2014; portanto, que não há que se falar em atraso na entrega da unidade.

Defendem a ausência de ingerência da Apelante perante a instituição financeira quanto à aprovação do financiamento imobiliário do saldo devedor, bem como a ciência do Apelado quanto ao prazo final para pagamento da parte B do contrato.

Discorrem sobre a cláusula penal indenizatória e compensatória.

Alega que decorrendo a rescisão contratual por culpa do Apelado, é justo que a Apelante retenha a título de cláusula penal, parte dos valores pagos por aquele.

Que após descontados os valores a título de cláusula penal compensatória, o Apelado será ressarcido em uma porcentagem prevista contratualmente.

Quanto a multa indenizatória, nada mais é do que uma indenização devida pelo Apelado, por conta da motivação da rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes.

Subsidiariamente requerem aplicação da interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça – art. 413 do Código Civil; para tanto, alega que a jurisprudência do STJ já consolidada no sentido de admitir a resilição do compromisso de compra e venda, assim como a retenção pelo promitente vendedor de despesas operacionais e eventuais custos como a ocupação da coisa, mostrando-se razoável a retenção do percentual de 25% do valor desembolsado.

Discorrem sobre a validade contrato de compra e venda firmado com o Apelado; sobre a impossibilidade de revisão judicial do contrato, ausência de requisito e aplicação do pacta sunt servanda, art. 427 Código Civil.

Sustentam a não abusividade das cláusulas contratuais, ausência de contrato de adesão; bem como a inexistência danos materiais e lucros cessantes e danos morais.

Consignam a necessidade prudência e equidade na aplicação de indenização por danos morais.

Quanto ao termo inicial da contagem dos juros em ações que versam sobre rescisão contratual, que a r. sentença reconheceu que rescisão do contrato se deu em razão da inadimplência dos Apelados, entretanto, determina que a Apelante restitua 90% dos valores pagos corrigidos e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Asseveram que a devolução das parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa dos Apelados, mas a mora só vai existir a partir do trânsito em julgado.

Requerem o provimento do presente recurso para reformar a sentença a fim de afastar a condenação de indenização por danos moais e materiais, aplicando-se retenção de 25% sobre o valor a ser restituído.

Ainda, que os juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Sem contrarrazões.

Recurso Apelação Márcio José Negrão Marcelo (id.n.o 58003998)

Em suas razões recursais, defende a necessidade de reconhecimento das perdas danos na modalidade de lucros cessantes.

Assevera que restou demonstrado que o Apelante adquiriu a unidade autônoma por R$ 181.314,00 (cento e oitenta e um mil, trezentos e quatorze reais); ainda, que restou pontuado na sentença que o rompimento do negócio se deu por culpa exclusiva da Apelada.

Que restou demonstrado na formalização do distrato contratual, que a unidade autônoma em questão foi recolocada à venda pelo preço de R$ 284.314,00 (duzentos e oitenta e quatro mil, trezentos e quatorze reais).

Também restou provado que o imóvel foi revendido a terceiro, só não se sabe o preço, o que deve ser apurado em liquidação de sentença, afim de determinar o valor da indenização devida.

Assevera que a jurisprudência tem entendido que no caso de o vendedor retomar o imóvel, na forma como ocorrida, culpa exclusiva do devedor, o retomante de indenizar o consumidor no valor de sua valorização.

Sustenta a necessidade de majorar os danos morais; que o valor fixado não atende à extensão dos danos suportados, e não possui potencial pedagógico.

Requer o conhecimento e provimento do presente recurso, para julgar procedente o pedido de condenação ao pagamento de perdas e dando, lucros cessantes, decorrente da valorização do imóvel experimentada pela retomante, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença.

Requer também, a majoração da indenização por danos morais para R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Contrarrazões (id.n.58004453)

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recursos de Apelação interpostos respectivamente por RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIARIOS S/A e MÁRCIO JOSE NEGRÃO MARCELO, em face de sentença prolatada pelo juízo da Décima Primeira Vara Cível da Capital – que nos autos n.o 0020539-22.2016.8.11.0041 – Código n.o 1124192 – Ação Inominada com Pedido de Julgamento Antecipado Parcial de Mérito ou Concessão de Tutela Provisória de Evidência C.C Reparação por Demos Morais – julgou parcialmente procedente referida ação.

O autor alega em sua inicial, que firmou em 22/08/2012 - “proposta de compra n.o 235, código de proposta no 75907” - bem como Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura – Contrato n.o 130 – referente a unidade 48 – Residencial São Lourenço.

Quanto à ciência do distrato, o autor defende que não foi informado.

A Ré por sua vez, alega que o preço do imóvel divide-se em duas partes, “Parte A” que prevê o pagamento parcial com recursos próprios do comprador, e que este comprometeu-se a pagar a quantia de R$ 36.989,00 (trinta e seis mil novecentos e oitenta e nove reais) e a “Parte B”, o autor comprometeu-se a pagar a quantia de R$ 144.325,00 (cento e quarenta e quatro mil, trezentos e vinte e cinco reais), por meio de recurso próprios ou mediante financiamento bancário concedido por agente financeiro.

Ainda, que conforme extrato anexo aos autos, o autor efetuou o pagamento de apenas R$ 22.175,54 (vinte e dois mil, cento e setenta e cinco reais e cinquenta e quatro centavos), portanto, que não cumpriu rigorosamente com o pactuado

Sustentou, que o Autor tinha plena ciência do distrato, posto que notificado acerca do inadimplemento em 28/11/2014.

O Juízo, por sua vez prolatou a seguinte decisão:

“(...)

A rescisão do contrato em questão se dá em função do descumprimento da requerida quanto aos termos do contrato, fato este incontroverso, pois o autor ainda estava pagando as parcelas do imóvel, já tinha crédito aprovado para financiar o saldo devedor e estava aguardando apenas a documentação do bem para realizar a transação financeira, não há que se falar em revenda do bem pela inadimplência, ainda mais quando não havia notícia da entrega do mesmo, planejada somente para o ano subsequente.

Assim, não há como eximir a responsabilidade da requerida pela má prestação do serviço.

Dessa forma, não há que se falar em qualquer retenção dos valores pagos pelo autor por rescisão contratual, principalmente porque tal rompimento se deu por culpa exclusiva da parte requerida.

(...)”

Pois bem, passo a análise conjunta dos recursos.

Inicialmente, mister consignar que a relação havida entre as partes é de consumo e inteiramente regida pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Da análise dos autos restou incontroverso, que as partes firmaram em 22/08/2012 “Proposta de Compra n.o 235”.

Aceita a proposta foi assinado “Contrato n.o 130” (id.n.o 58003476 – pág.11/14 – 58003477- 58003478) onde restou estabelecido,
no quadro III
,
o objeto da compra
, unidade autônoma n.o 48, modelo TN87, com área privativa de construção da unidade autônoma de 88,60m2, área privativa do terreno da unidade autônoma 196,80m2;
no quadro IV
,
o preço para pagamento a vista
R$ 181.314,00 (cento e oitenta e um mil, trezentos e quatorze reais); e
no quadro V
,
a forma de pagamento
– parcelado, sendo todos por meio de boleto bancário,
“PARTE A” no valor de R$ 36.989,00 (trinta e seis mil, novecentos e oitenta e nove reais)
da seguinte forma :
1)
Sinal de R$ 1.889,00 com vencimento em 28/12/2012;
2)
Mensal – 24x de R$ 350,00 – 1o vencimento em 20/09/2012;
3)
Complementar 1x R$ 100,00 – vencimento em 20/06/2015;
4)
Intermediária 1x de R$ 2.900,00 – vencimento em 20/04/2013;
5)
Intermediária 1x de R$ 3.500,00 – vencimento em 20/12/2013;
6)
Intermediária 1x de R$ 16.700,00 – vencimento em 20/08/2014 e;
“PARTE B”
valor correspondente a R$ 144.325,00 (cento e quarenta e quatro mil, trezentos e vinte e cinco reais), através de financiamento obtido junto a agente financeiro.

Do referido contrato, conforme “QUADRO VII”, extrai-se que o prazo para conclusão da obra seria 31/08/2014.

Da leitura do contrato e dos documentos que demonstram os pagamentos efetivados pelo Adquirente, extrai-se que o mesmo restou inadimplente quanto a última parcela referente a “Parte A” das condições de pagamento, qual seja, a importância de R$ 16.700,00 (dezesseis mil e setecentos reais) com vencimento em 20/08/2014.

No que tange ao referido inadimplemento, não se verifica nos autos nenhuma cobrança por parte da Apelante Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá III – SPE LTDA e, o pagamento pelo Adquirente, Sr. Márcio José Negrão, comportamento este, a meu ver, que pode ser explicado pelo disposto na “Cláusula 3.4.1” do contrato firmado entre as partes, vejamos:

“3.4.1- Na hipótese do COMPRADOR optar pelo pagamento da PARTE B do preço por meio de financiamento bancário,
e havendo na oportunidade quaisquer pagamentos em aberto com relação às obrigações da PARTE A (parcelas vencidas e/ou vincendas), deverá ele, COMPRADOR, cumprir com a totalidade das obrigações de pagamento na forma pactuada,
ou então, incluir o saldo da PARTE A no financiamento que vier a pleitear perante a instituição financeira
, não se eximindo de nenhuma forma da obrigação de pagamento assumida. (destaquei)

Desta feita, o contido na referia cláusula, permite que a inadimplência de valores referentes a “parte A” seja inclusa no valor do financiamento.

Restou incontroverso, que o empreendimento foi concluído em 29/12/2014, e não em 31/08/2014 conforme inicialmente previsto, bem como que o Auto de Conclusão (habitisse) foi expedido m 02/04/2015 (id.n.° 58003480 – pág. 15).

Desta feita, a alegação de que o Adquirente, Sr. José Márcio, tinha plena ciência de que a unidade encontrava-se distratada, posto que foi notificado em 28/11/2014 (id.n.o 580039353-9) para sanar o inadimplemento contratual, configurado pelo não pagamento da “Parte B” do contrato não se justifica, posto que, se quer a obra havia sido concluída na referida data.

Assim, não há como acolher a tese de inadimplência da “parte B” contrato, afinal, o comprador não foi notificado, aliás a própria incorporadora reconhece que, apesar do envio da notificação, o AR retornou negativo, e não consta nos autos nenhuma outra tentativa de notificação.

Ademais, mesmo que tivesse sido notificado, impossível o pagamento da “Parte B” pelo comprador no prazo estabelecido no contrato, posto que, conforme acima demonstrado, a obra não havia sido concluída, conforme se constata do Auto de Conclusão (habitisse), que somente foi expedido em 02/04/2015 (id.n.° 58003480 – pág. 15).

Mister consignar que, para financiamento junto a instituição financeira faz-se necessário que a construtora conclua a obra, individualize as unidades autônomas, ou seja, cada unidade com sua matrícula, o que permitirá que o comprador passe o imóvel para seu nome e emita um contrato de financiamento.

Esclareça-se que o habite-se é apenas uma certidão que atesta que o empreendimento foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela Prefeitura para aprovação de projetos imobiliários, cabendo a vendedora-incorporadora outros procedimentos, dentre os quais, a individualização da matrícula.

No caso ora em análise, a vendedora-incorporadora não trouxe aos autos nenhum documento que demonstre que deu ciência ao comprador da conclusão da obra, da realização da averbação da construção para efeito de individualização e todas as matrículas perante o cartório de registro de imóveis competente, para que o mesmo pudesse dar início ao processo de financiamento, parte que lhe cabia.

Não há, no caso ora em análise, como não reconhecer que a rescisão unilateral efetivada pela vendedora-incorporadora ocorreu antes da conclusão da obra, e de todos os demais procedimentos que são de obrigação da construtora após a expedição o habite-se.

Ademais restou comprovado pelo comprador a aprovação de crédito imobiliário junto ao Banco Itaú no dia 01/04/2015 (id.n.o 58003481 – pág.1).

Ainda, restou incontroverso que o Sr. Márcio José efetivou a venda do imóvel que possuía no residencial San Marino, tendo que posteriormente rescindir o contrato e pagar uma multa de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme documentos (id.n.58003481-pág.20/58003482-pág.1/7).

Portanto,
não falar em inexistência de dano material, e muito de menos de percentual de retenção sobre o valor pago, posto que falha foi da vendedora-incorporadora.

A Súmula 543 do STJ estabelece:
“Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Desta feita correta a decisão do juízo que “a quo” que reconheceu a má prestação de serviço por parte da vendedora-incorporadora, devendo a sentença ser mantida.

Quanto ao termo inicial da contagem dos juros, a Apelante (Sistema Fácil Incorp.) alega que a r. sentença reconheceu que rescisão do contrato se deu em razão da inadimplência dos Apelados, entretanto, determina que a Apelante restitua 90% dos valores pagos corrigidos e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Ainda, que o termo indicial dos juros de mora seja a partir do trânsito em julgado.

Inicialmente, em nenhum momento foi reconhecido pelo juízo “a quo” a culpa do Apelado (Márcio José Negrão), para tanto, transcrevo parte da sentença:

“A
rescisão do contrato em questão se dá em função do descumprimento da requerida
quanto aos termos do contrato, fato este incontroverso, pois se o autor ainda estava pagando as parcelas do imóvel, já tinha crédito aprovado para financiar o saldo devedor e estava aguardando apenas a documentação do bem para realizar a transação financeira, não há que se falar em revenda do bem pela inadimplência, ainda mais quando não havia notícia da entrega do mesmo, planejada somente para o ano subsequente. Assim, não há como eximir a responsabilidade da requerida pela má prestação do serviço. Dessa forma,
não há que se falar em qualquer retenção dos valores pagos pelo autor por rescisão contratual, principalmente porque tal rompimento se deu por culpa exclusiva da parte
requerida.

(...)”

Portanto, correta a decisão do juízo que fixou o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.

Quanto ao dano moral, é importante ressaltar que o caso não se trata de simples atraso na entrega da obra, mais de uma rescisão de contrato efetivada de forma unilateral e sem aviso pela vendedora-incorporadora.

Como bem destacado pelo juízo “a quo”(id.n.o 58003984-pág.7): “As provas apresentadas nos autos dão ensejo ao direito de indenização por danos morais, pois são suficientes para demonstrar o abalo sofrido pelo autor, que caracteriza mais do que meros dissabores ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.”

Sem dúvida a situação vivenciada pelo Comprador, gerou aborrecimentos que superam os do cotidiano, sendo, dessa forma, passível de reparação, posto que seu contrato foi rescindido unilateralmente pelo vendedora-incorporada.

No que tange a quantum indenizatório, não há valores fixos nem tabelas preestabelecidas para o arbitramento do dano moral, essa tarefa cabe ao juiz no exame de cada caso concreto, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Seguindo este entendimento, ao arbitrar a reparação por dano moral o julgador deve ter em mente que a indenização deve servir de punição ao infrator, bem como oferecer a vítima uma forma de satisfação pela lesão sofrida, devendo ser suficiente para reparar o dano, de forma completa, e nada mais, sob pena de consubstanciar-se em fonte de lucro para o lesado.

Desta feita, considero que o quantum arbitrado na sentença, a título de dano moral suportado, ou seja, R$ 8.000,00 (oito mil reais) seja majorado para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), considerando a peculiaridade do caso em questão.

O comprador, Márcio José Negrão, pretende ser indenizado em perdas e danos – lucros cessantes, para tanto, alega que restou demonstrado que o Apelante adquiriu a unidade autônoma por R$ 181.314,00 (cento e oitenta e um mil, trezentos e quatorze reais); ainda, que restou pontuado na sentença que o rompimento do negócio se deu por culpa exclusiva da Apelada, e que a unidade autônoma em questão foi recolocada à venda pelo preço de R$ 284.314,00 (duzentos e oitenta e quatro mil, trezentos e quatorze reais).

Verifico não haver razão quanto ao pedido de lucros cessantes pelo autor, haja vista que não se trata de perdas e danos, bem como não significa frustração de um ganho que ele pudesse ter.

Acerca do tema, transcrevo parte do voto Ministro Ricardo Vilas Bôas Cueva quando do julgamento do REsp.
1750585 RJ 2018/0110392-2:

“(...)

Em primeiro lugar, o incremento do valor do imóvel pleiteado pelo recorrente não decorre, de forma direta e imediata, como exigido na lei, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica.

Acerca do tema, esta Corte Superior já teve a oportunidade de se pronunciar, sufragando o entendimento de que a valorização de imóvel "(...) trata-se de um fenômeno meramente econômico, não podendo ser identificada como fruto, produto do bem, (...). Ela decorre da própria existência do imóvel no decorrer do tempo, conjugada a outros fatores, como sua localização, estado de conservação, etc" (REsp no 1.349.788/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/8/2014, DJe 29/8/2014).

Sob essa ótica, é seguro afirmar que não há relação de causalidade entre o prejuízo alegado e o comportamento da incorporadora. Evidentemente, ainda que não houvesse o atraso na entrega do bem, poderia ser percebida uma mudança no preço do bem no decorrer do tempo.

(...)’

Sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. ALTERAÇÃO. CRONOGRAMA. RESOLUÇÃO JUDICIAL. CONTRATO. OPÇÃO. ADQUIRENTE. STATUS QUO ANTE. RETORNO. RESTITUIÇÃO. VALORIZAÇÃO. PERDAS E DANOS. NÃO INTEGRAÇÃO. VIOLAÇÃO. LEI FEDERAL. AFASTAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Não se conhece do recurso especial interposto pela alínea "c" do permissivo constitucional quando ausente a similitude fática entre os casos confrontados. 3. De acordo com o artigo 43, inciso II, da Lei no 4.591/1964, o incorporador deve responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras. 4. Eventual valorização do imóvel não se enquadra no conceito de perdas e danos. Não representa uma diminuição do patrimônio do adquirente, nem significa a perda de um ganho que se devesse legitimamente esperar. 5. O suposto incremento do valor venal do imóvel não decorre, de forma direta e imediata, da inexecução do contrato, mas de fatores extrínsecos, de ordem eminentemente econômica. 6. A frustração da expectativa de lucro ventilada na hipótese não decorre de ato compulsório imposto pelo vendedor, mas da opção pela resolução antecipada do contrato livremente exercida pelo adquirente. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1750585 RJ 2018/0110392-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021).

Diante do exposto, conheço dos recursos, NEGO PROVIMENTO ao recurso do SISTEMA
Fácil Incorporadora imobiliária
e, dou PARCIAL PROVIMENTO do recurso do Sr. MÁRCIO JOSE NEGRÃO MARCELO, apenas para majorar a quantum fixado a título de dano moral para
R$ 30.000,00 (trinta mil reais)
.

Atento aos ditames do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para o patamar de 20% (vinte por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2021