Tribunal: TJMT
Processo: 1006245-11.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-04
Data de publicação: 2021-08-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1006245-11.2017.8.11.0041
APELANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A
APELADO: RODRIGO QUISSINI
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO DISTRATO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO.
“É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.” (AgInt no REsp. 1809838/SP).
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006245-11.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Corretagem, Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (REPRESENTANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0001-06 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), RODRIGO QUISSINI - CPF: 996.173.150-68 (APELADO), CARLOS AUGUSTO SERRA NETO - CPF: 022.061.841-09 (ADVOGADO), ERICA FERNANDA DE OLIVEIRA AMORIM - CPF: 010.887.741-80 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006245-11.2017.8.11.0041

APELANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: RODRIGO QUISSINI

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO DISTRATO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO.

“
É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.”
(AgInt no REsp. 1809838/SP).

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ).

Se a dissolução do Contrato de Compra e Venda se deu por culpa exclusiva do vendedor, os juros moratórios incidem a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Pedido de Rescisão Contratual e Restituição de Valores julgada parcialmente procedente para:

“a) declarar prescrito o direito ao recebimento da comissão de corretagem;

b) declarar nula a cláusula “6” do “Instrumento Particular de Distrato”, assim como a cláusula “6.5” das “Cláusulas Gerais do Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura” (Contrato n. 105)

c) condenar as rés a restituírem ao autor todo o valor pago para a aquisição do imóvel, de R$ 91.337,01 (noventa e um mil, trezentos e trinta e sete reais e um centavo), que deduzido o valor pago de R$ 68.502,76 (sessenta e oito mil, quinhentos e dois reais e setenta e seis centavos), remanesce a quantia de R$ 22.834,25 (vinte e dois mil, oitocentos e trinta e quatro reais e vinte e cinco centavos), ou R$ 32.454,83 (trinta e dois mil, quatrocentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e três centavos) a ser corrigida monetariamente pelo INPC /IBGE e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.”

As rés alegam a eficácia do acordo extrajudicial em que o apelado concordou com a devolução de R$68.502,76, pois não houve nenhum vício de consentimento que pudesse invalidá-lo.

Aduzem que seus termos são de fácil compreensão, tiveram a anuência do apelado e estão em consonância com o entendimento recente do STJ no Resp 1.265.890-SC.

Argumentam que “
desconsiderar o distrato formalizado pelas partes seria ofender o ato jurídico perfeito realizado, causando instabilidade as relações negociais e ofendendo o princípio da segurança jurídica
”.

Arguem que, por força da cláusula 6.5, fazem jus à retenção de 25% da quantia paga, visto que a rescisão se deu por vontade do comprador, situação em que, segundo jurisprudência pacífica, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ.

Contrarrazões no Id n. 92232213.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006245-11.2017.8.11.0041

APELANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA, RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: RODRIGO QUISSINI

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Pedido de Rescisão Contratual e Devolução de Valores julgada parcialmente procedente para:

““a) declarar prescrito o direito ao recebimento da comissão de corretagem;

b) declarar nula a cláusula “6” do “Instrumento Particular de Distrato”, assim como a cláusula “6.5” das “Cláusulas Gerais do Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura” (Contrato n. 105)

c) condenar as rés a restituírem ao autor todo o valor pago para a aquisição do imóvel, de R$ 91.337,01 (noventa e um mil, trezentos e trinta e sete reais e um centavo), que deduzido o valor pago de R$ 68.502,76 (sessenta e oito mil, quinhentos e dois reais e setenta e seis centavos), remanesce a quantia de R$ 22.834,25 (vinte e dois mil, oitocentos e trinta e quatro reais e vinte e cinco centavos), ou R$ 32.454,83 (trinta e dois mil, quatrocentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e três centavos) a ser corrigida monetariamente pelo INPC /IBGE e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.”

As partes firmaram em 28-08-2013, na planta, Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade Autônoma Futura (Id n. 92232549) do apartamento 63, bloco 01, no Condomínio Golden Green Residence, bairro Senhor dos Passos, em Cuiabá-MT, por R$321.883,40.

Devido ao atraso na conclusão da obra e na expedição do Habite-se, o apelado ingressou em juízo visando o distrato, a restituição do montante pago, multa indenizatória e compensatória e indenização por danos morais.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

O STJ, de maneira consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda”
.

A propósito:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes.
(...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento”
. (AgRg no REsp 1422547/RS, relator ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/02/2014).

No quadro VII da avença ficou estabelecida a entrega da unidade em 29-02-2016, podendo “
ser prorrogado injustificadamente pela vendedora por até 180 dias
”. Portanto, o prazo para a transferência terminaria em 31-08-2016.

Com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes demonstrar que nesse período o imóvel estava apto para ser entregue, o que não fizeram. Assim, é evidente a inadimplência.

Diante disso, o apelado se viu obrigado a requerer a rescisão contratual já que até a assinatura do distrato (27-01-2017) não havia recebido as chaves (Id. n. 92232151).

No referido distrato com cláusula de quitação total, consta que o autor efetuou o pagamento de R$91.337,01, e que desse valor seriam retidos 25%, restando para devolução R$68.502,76.

Em relação à possibilidade de revisão do Instrumento Particular de Distrato, confira-se decisão do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1.
É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes.
2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido
”. (AgInt no REsp. 1809838-SP 2019/0108297-9, relator ministro Marco Buzzi, julgado em 27/08/2019, Quarta Turma, DJe de 30/08/2019).

Posto isso, ante a incompatibilidade entre as disposições convencionadas no referido acordo, tendo em vista que não há direito à retenção pois a rescisão se deu por culpa exclusiva das vendedoras, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor.

A quantia paga tem de ser restituída na íntegra, consoante a Súmula 543 do STJ e a jurisprudência sedimentada. Para ilustrar:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1888853-SP, relator ministro Marco Buzzi, 4a Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 04/12/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1864453/SP, relator ministro Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 22/06/2020, DJe de 01/07/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL.

(...)

3.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julgado em 10/02/2020, DJe de 12/02/2020).

Vale destacar que, em relação ao Habite-se, os entraves burocráticos do Poder Público para expedição de documentos necessários são previsíveis e intrínsecos à própria atividade das apelantes. Logo, não se trata de caso fortuito ou força maior.

Ademais, o adquirente concede antecipadamente à Construtora a permissão para postergar o cumprimento da obrigação por determinado período. E esta, em contrapartida, deve informá-lo prévia e justificadamente a circunstância excepcional ocorrida, o que não foi cumprido no caso concreto.

Isso porque o apelado entrou em contato com as apelantes inúmeras vezes via e-mail (18-08-16, 29-08-2016, 31-08-2016, 09-09-2016, 16-09-2016 e 26-09-2016 - Id. n. 92232536, 92232537, 92232538, 92232539, 92232540, 92232541, 92232542), inclusive na data programada para a entrega do imóvel, mas apenas recebeu um informativo sem previsão de data e com a observação de que “
com a proximidade da data da expedição do Habite-se pela Prefeitura Municipal de Cuiabá-MT, estima-se previsão para o início das vistorias nas unidades em abril/17
” (Id. no 92232546). Essa situação legitima o pedido de rescisão contratual.

A propósito, desta Câmara:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAIS E MATERIAIS – QUESTÕES DECIDIDAS EM JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DE MÉRITO (ART. 356, II, DO CPC) – OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACLARATÓRIOS DECIDIDOS EM CONJUNTO COM A SENTENÇA DE MÉRITO – INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA RECURSO – PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA –
RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
– JUROS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM –RESTITUIÇÃO DEVIDA – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL – HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO ADVOGADO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO – INCLUSÃO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – INVIABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL DA INCIDÊNCIA –TAXA CONDOMINIAL – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Opostos Embargos de Declaração, estes interrompem os prazos para a interposição dos demais recursos, por qualquer das partes (art. 1.026 do CPC, caput, segunda parte). Em razão do julgamento dos Embargos de Declaração na mesma sentença que decidiu as demais questões de mérito remanescentes, inclusive com atribuição de efeito integrativo, é cabível o recurso de Apelação para analisar também as questões que foram decididas na anterior decisão de julgamento antecipado parcial de mérito (art. 356, II, do CPC).
A Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação
.

Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938 do STJ. (Precedentes) Incide a cláusula penal moratória, que tem por finalidade indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, no caso em que houve atraso na entrega da obra pelo fornecedor. Os custos decorrentes da contratação de advogado para ajuizamento de ação, por si só, não constituem ilícito capaz de ensejar danos materiais indenizáveis. Precedentes do STJ. O promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes do STJ”
. (TJMT Ap. 10194902620168110041, relator Des. Guiomar Teodoro Borges, julgado em 02/06/2021, publicado em 07/06/2021).

No que concerne ao termo inicial para incidência dos juros, foi definido na sentença em harmonia com o posicionamento deste Tribunal e do STJ.

A esse respeito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ.
JUROS DE MORA. CITAÇÃO
. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem reputou não configurada a hipótese de caso fortuito ou de força maior, hábil a justificar o descumprimento do prazo estabelecido no contrato para entrega da obra. Nesse contexto, rever a conclusão da Corte a quo demandaria a incursão no acervo probatório dos autos, providência vedada a teor da Súmula 7/STJ. 2. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"(Súmula 543/STJ). 3.
No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação. Precedentes. 4. Agravo interno não provido
.

(AgInt. no REsp n. 1815791-SP 2019/0145963-0, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 10/12/2020, Quarta Turma, DJe de 02/02/2021).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/08/2021