Tribunal: TJMT
Processo: 1020882-64.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-17

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1020882-64.2017.8.11.0041- Capital.
Apelante: João Dulcídio Boaventura
Apelado: Lotufo Engenharia e Construções
E M E N T A
AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA INDEVIDA – QUANTIA PAGA EM DUPLICIDADE – RESITUIÇÃO EM DOBRO – INEXISTÊNCIA DE PAGAMENTO INDEVIDO – VALOR DA ÁREA EXCEDENTE DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO INTEGROU O CONTRATO DE FINANCIAMENTO - RECURSO DESPROVIDO.
Para a repetição do indébito em dobro devem estar comprovados o pagamento indevido e a má-fé do credor. Não demonstrados que a quantia referente a área excedente constante do contrato de promessa de compra e venda integrou o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, então agente financiador, não há que se falar em restituição da quantia paga, porquanto, ausente pagamento indevido.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1020882-64.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Honorários Advocatícios]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[JOAO DULCIDIO BOAVENTURA - CPF: 014.553.501-09 (APELANTE), ROLF TALYS OSORSKI SANTIAGO - CPF: 998.277.861-72 (ADVOGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELADO), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 1020882-64.2017.8.11.0041- Capital.

Apelante
: João Dulcídio Boaventura

Apelado
: Lotufo Engenharia e Construções

E M E N T A

AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA INDEVIDA – QUANTIA PAGA EM DUPLICIDADE – RESITUIÇÃO EM DOBRO – INEXISTÊNCIA DE PAGAMENTO INDEVIDO – VALOR DA ÁREA EXCEDENTE DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO INTEGROU O CONTRATO DE FINANCIAMENTO - RECURSO DESPROVIDO.

Para a repetição do indébito em dobro devem estar comprovados o pagamento indevido e a má-fé do credor. Não demonstrados que a quantia referente a área excedente constante do contrato de promessa de compra e venda integrou o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, então agente financiador, não há que se falar em restituição da quantia paga, porquanto, ausente pagamento indevido.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 1020882-64.2017.8.11.0041- Capital.

Apelante
: João Dulcídio Boaventura

Apelado
: Lotufo Engenharia e Construções

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por João Dulcídio Boaventura,

em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca da Capital,

que nos autos da A
ção Declaratória de Cobrança Indevida com Restituição em Dobro n. 1020882-64.2017.8.11.0041,

proposta em face de Lotufo Engenharia e Construções, julgou improcedente o pedido formulado na inicial,

e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitrou em

10% sobre o valor atualizado da causa, que foram sobrestados por força da regra do art. 98, §3o do CPC.

Inconformada, recorre a parte autora. Nas suas razões recursais, narra que adquiriu uma casa residencial pelo sistema de habitação da Caixa Econômica Federal, no Condomínio Residencial Santa Terezinha, por intermédio da Incorporadora Lotufo, ora apelada. Esclarece que juntamente com o terreno do imóvel, que mede 200m2, adquiriu o excedente de esquina com a mesma metragem, perfazendo uma área total de 400,61m2, e que o excedente fora financiado juntamente com o principal.

Alega, no entanto, que embora o valor do terreno excedente esteja sendo cobrado pela Caixa Econômica Federal no financiamento, a incorporadora, ora apelada, também está exigindo o montante em apartado.

Sustenta o equívoco da decisão recorrida, sob o argumento da existência da cobrança em duplicidade, haja vista que embora formalizado contrato de compra e venda diretamente com a construtora, em relação ao terreno excedente, o valor total do terreno de 400,61m2, está sendo cobrado pelo agente financiador, vez que fora incluído o valor da área excedente no contrato habitacional.

Pede, assim, pela reforma integral da sentença, com a inversão do ônus e sucumbência.

Em contrarrazões, coligidas no Id n. 94675992, a apelado argui, em preliminar, a ausência de dialeticidade recursal. No mérito, defende a inexistência de cobrança indevida e pede pelo desprovimento do apelo.

Certidão de justiça gratuita acostado no Id n. 95163054.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá, 10 de novembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 1020882-64.2017.8.11.0041- Capital.

Apelante
: João Dulcídio Boaventura

Apelado
: Lotufo Engenharia e Construções

V O T O

Na origem, cuida-se de ação declaratória de cobrança indevida, objetivando a devolução em dobro de quantia paga a título de aquisição de terreno urbano.

Segundo o autor, adquiriu uma casa residencial e um terreno excedente com área total de 400,61m2, pelo sistema de habitação da Caixa Econômica Federal, no Condomínio residencial Popular Santa Terezinha, por intermédio da incorporadora e construtora Lotufo Engenharia, e que embora no contrato de compra e venda fora pactuado o pagamento parcelado pelo terreno diretamente à construtora, o excedente fora financiado juntamente com o principal pelo agente financiador – Caixa Econômica Federal, conforme cláusula D.2 do contrato de financiamento, registrado sob a matricula n. 83.782, folha 01, livro 02, perante o Cartório do 5o

Oficio da Comarca de Cuiabá-MT.

Por tal fundamento, requereu a devolução da quantia indevidamente paga em dobro.

O togado
a quo
, por entender que a área excedente não fez parte do financiamento habitacional, julgou improcedente o pedido.

Não concordando com o édito sentencial, recorre a parte autora, ora apelante, insurge-se repisando a duplicidade da cobrança, sob o argumento de que o

valor pago à construtora, ora apelada, pela área excedente, fora inserido no financiamento habitacional.

Em contrarrazões recursais, sustenta a apelada,

a ausência de dialeticidade recursal.

Sem razão. Basta uma simples leitura das razões recursais para constatar que o apelante
dirigiu o seu inconformismo contra os fundamentos da

r. sentença, questionando pontualmente o pagamento em duplicidade do valor pelo terreno excedente à

instituição bancária, ainda que tenha se valido dos argumentos lançados na peça inicial,

evidenciando que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do édito sentencial.

Logo,
afasto a preliminar
.

No mérito
a
vexata quaestio
cinge-se em aquilatar se o valor da área excedente adquirida pelo apelante foi inserido no contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal.

Nesse ponto a sentença não merece qualquer reparo.

A valer, consta dos
autos que as partes entabularam proposta de compra e venda de unidade habitacional situado no Setor B, Quadra B14, Lote 01-E, com área de 36,73m2.

Restou consignado na proposta quanto à forma e condições de pagamento, o valor do imóvel de R$ 61.900,00 (sessenta e um mil e novecentos reais); sinal do negócio: R$ 620,00 (seiscentos e vinte reais) e terreno excedente 200,16m2, no valor de R$ 15.045,75 dividido em

12 x R$ 1.253,75 ( um mil duzentos e cinquenta e três reais e setenta e cinco centavos) com a Imobiliária Paiaguás-MT
(Id n. 94675989).

Vê-se que o compromissário-comprador, ora apelante,

para a aquisição da unidade habitacional,

firmou contrato de mútuo c/c alienação fiduciária, com a Caixa Econômica Federal, em cujo instrumento foi pactuado que o valor da aquisição da unidade objeto do contrato equivale a R$ 61.900,00, a ser integralizado pelas parcelas na seguinte forma: a R$ 6.423,96 (recursos próprios); b) 17.690,00 (subsidio FGTS0, e R$ 37.516, 04 (saldo a ser financiado).

Constou também no contrato no item B2 – valor da compra e venda do terreno -: R$ 7.400,00 – e que a destinação da operação era para aquisição do terreno objeto do instrumento e construção de uma das unidades habitacionais que compõe o empreendimento. Restando descrito no item D2, as características do terreno objeto da venda em compra e da garantia fiduciária:

“Lote 01, Quadra B14, situado no loteamento denominado “Santa Terezinha”, no Município de Cuiabá, com área total de terreno de 400,61m2, onde será construída uma unidade habitacional de 36,76 m2 com sala, cozinha”
(Id n. 94675954)

O apelante defende que o valor da área excedente fez parte do contrato de financiamento.

Todavia, baldados os argumentos vertidos, é de solar clareza, que o valor referente ao terreno excedente constante da proposta de compra e venda, no importe

de R$ 15.045,75 (quinze mil quarenta e cinco reais e setenta e cinco centavos), não esta inserido no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal.

Como alhures apontado, o contrato de mútuo, contemplou o financiamento do terreno de 200m2 e da unidade habitacional de 36,76m2 a ser construída na área. Embora esteja registrado no contrato que a unidade habitacional será edificada em um terreno de área total de 400,61m2, que se refere à soma das duas áreas adquiridas pelo comprador, a operação de financiamento contratada apenas destina-se ao pagamento do terreno de 200m2, no valor de R$ 7.400,00 consignado no contrato, e do imóvel de 36,76m2, que seria construído na unidade habitacional.

A proposta originaria do negócio entabulado já consignava que o valor de R$ 61.900,00, referia-se à unidade habitacional situado no Setor B, Quadra B14, Lote 01-E, com área de 36,73m2,

e que o terreno excedente de 200,16m2,

era ofertado

pelo valor de R$ 15.045,75 dividido em

12 x R$ 1.253,75 ( um mil duzentos e cinquenta e três reais e setenta e cinco centavos), de sorte que, por meio de uma simples conta aritmética, constata-se que

somando-se as duas áreas o total da compra e venda perfazeria a importância de R$ 76.945,75 (setenta e seis mil novecentos e quarenta e cinco reais e setenta e cinco centavos).

Diante desse cenário, verifica-se da planilha de evolução do contrato, que o valor do financiamento foi de R$ 37.516,04, ou seja, o saldo da diferença entre o valor do imóvel (R$ 61.900,00), o valor ofertado pelo devedor-fiduciante a titulo de recursos próprios (R$ 6.423,96) e o valor de R$ 17.690,00 – subsidiado por recursos do

FGTS. Não integrando o mutuo, a importância de R$ 15.045,75 constante da proposta de compra e venda pela área excedente (Id n.

94675963)

Como esclareceu o togado
a quo
na sentença “
Importante destacar a logística da venda de um imóvel. Inicialmente é firmado um Contrato/Proposta de Compra e Venda entre os interessados, onde fica registrada a intenção do primeiro entregar a posse do imóvel para o segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida. Caso o imóvel seja financiado pela CEF, após a assinatura do contrato/proposta e a juntada/aprovação de todos os documentos, firma-se o Contrato de Compra e Venda Financiamento Imobiliário e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com a entidade financiadora, no caso a CEF. O contrato/proposta tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento. A venda só se concretiza após a autorização do financiamento e com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro ficando o imóvel hipotecado, sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato. Sobre o trâmite da aquisição do imóvel e seu financiamento pela CEF, o requerido afirmou na contestação (id. 24204121): A venda de empreendimentos por meio do sistema de financiamento das unidades habitacionais junto à Caixa econômica Federal – CEF funciona da seguinte maneira: a imobiliária oferece o produto ao consumidor, que manifestando a sua vontade em adquirir o imóvel, firma proposta de compra e venda junto à imobiliária (Documento 02). Em seguida, a imobiliária encaminha os documentos à Caixa Econômica Federal,
s
olicitando aprovação do financiamento em favor do adquirente e a CEF por sua vez, analisa se o valor das parcelas se enquadrará na renda do contratante, caso aprovado, o financiamento é formalizado e a venda se concretiza”
. ( Id n. 94675988)

Assim é que da dinâmica dos fatos apresentados resta patente que o valor pela área excedente não integrou o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, não havendo que se falar em restituição de quantia paga a maior ou em duplicidade.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA LEGÍTIMA – REPETIÇÃO INDEVIDA – RECURSO PROVIDO.

É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, conforme previsto no caso dos autos, de modo que não há falar em repetição do indébito da respectiva quantia paga
.” (RAC n. 1007518-06.2017.8.11.0015, Rel. Desa. Antônia Siqueira Goncalves, 3a Câmara de Direito Privado, Julgado em 13.10.21.)

Ora, eventual importância paga pelo apelante à construtora a maior que o pactuado na proposta que não contemplou o financiamento deve ser objeto de pedido próprio, mas é certo que o valor da área excedente não fez parte do financiamento contratado com a Caixa Econômica Federal.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, mantendo suspensa a sua exigibilidade.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 10 de novembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/11/2021