Tribunal: TJMT
Processo: 0027842-87.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-02
Data de publicação: 2021-02-09

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – AUSÊNCIA DE ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À AVALIAÇÃO PARA FINS DE CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL POR INSTUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DEVER DE RESTIUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESTINADOS AO NEGÓCIO PELO AUTOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. Uma vez que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, em decorrência de inércia em disponibilizar a documentação necessária à contratação do financiamento habitacional e pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0027842-87.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ELDER DE LUCENA MADRUGA - CPF: 181.474.961-68 (APELANTE), JEONATHAN SUEL DIAS - CPF: 016.662.601-50 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), ROBSON CANDIDO SALINAS DA SILVA - CPF: 037.247.401-23 (ADVOGADO), KRISNALY CARNEIRO DA SILVA - CPF: 042.315.485-01 (ADVOGADO), FERNANDO ALMEIDA ALVES PAULINO - CPF: 009.835.541-45 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), ROBSON CANDIDO SALINAS DA SILVA - CPF: 037.247.401-23 (ADVOGADO), KRISNALY CARNEIRO DA SILVA - CPF: 042.315.485-01 (ADVOGADO), FERNANDO ALMEIDA ALVES PAULINO - CPF: 009.835.541-45 (ADVOGADO), ELDER DE LUCENA MADRUGA - CPF: 181.474.961-68 (APELADO), JEONATHAN SUEL DIAS - CPF: 016.662.601-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DA PARTE AUTORA E DESPROVEU O DA PARTE RÉ.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – AUSÊNCIA DE ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À AVALIAÇÃO PARA FINS DE CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL POR INSTUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DEVER DE RESTIUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESTINADOS AO NEGÓCIO PELO AUTOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. Uma vez que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, em decorrência de inércia em disponibilizar a documentação necessária à contratação do financiamento habitacional e pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0027842-87.2016.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, e também por ELDER DE LUCENA MADRUGA, contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4
a
Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de
“Rescisão Contratual”
(Proc. no 0027842-87.2016.8.11.0041 - código 1140979), ajuizada contra a primeira pelo segundo apelante, julgou o pedido parcialmente procedente, para declarar a rescisão contratual, e condenar a requerida à devolução dos valores pagos pelo autor, com juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela. A sentença autorizou a requerida a reter o percentual de 25% do valor efetivamente pago pelo autor (R$ 88.644,18), mas condenou a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 68623519 - pág. 1/6).

A Construtora/apelante alega que a retenção deve ser de, no mínimo 45% do valor pago pelo autor, e não de apenas 25% como determinado pela sentença, até mesmo porque, segundo diz, a devolução de valores deve observar
“a cláusula contratual que dispõe acerca do percentual a ser restituído em caso de rescisão motivada pelo comprador”
, já que a medida tem como finalidade garantir a cobertura de despesas administrativas para recolocação do imóvel no mercado, fato totalmente ignorado pela MMa. Juíza.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, e seja reconhecido que o valor da retenção seja de 45% sobre o valor pago pelo autor (cf. Id. n. 59791993).

O autor/apelante também discorda
da retenção, pois, segundo ele, tratando-se de rescisão contratual por inadimplemento da Construtora, não se justifica qualquer retenção, sendo-lhe devida a integralidade dos valores efetivamente adimplidos.

Pede, pois, o provimento do recurso para que a sentença seja reformada no tópico que autorizou a retenção, permitindo a devolução de apenas 75% dos valores pagos (cf. Id. no
68623523 - pág. 10).

As partes ofertaram contrarrazões ao apelo adversário, cada qual torcendo pelo desprovimento do recurso antagônico (cf. Id. no 68623525 e 68623533).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta na julgamento.

Cuiabá/MT, 18 de dezembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A única questão que marca o núcleo de ambos os recursos é o problema da restituição/retenção de valores, cuja resolução, primeiramente, exige a definição do culpado pelo descumprimento do contrato, e depois, definido este, saber se há respaldo contratual ou legal para a restituição de valores, conforme pretendido pelo autor.

O autor imputa à Construtora a responsabilidade pelo descumprimento do “
Contrato de Promessa de Compra e Venda
”, celebrado entre as partes, envolvendo a aquisição do apartamento no 1206, do Bloco 5, do empreendimento Harmonia, nesta Capital, cujo preço ajustado foi de R$ 301.365,48, dos quais o autor pagou o equivalente a 30,80%, sendo que o restante seria pago por meio de financiamento habitacional (cf. Id no 68623512 - pág. 33/41).

Ele diz que sempre adimpliu pontual e integralmente suas obrigações, mas o empreendimento, infelizmente, não foi entregue na data aprazada, o que deveria ter ocorrido em abril de 2015, daí porque, imputando responsabilidade exclusiva à ré, e diante da posição desta de não devolver qualquer valor, deduziu o pedido de rescisão do contrato, em julho de 2016, com solicitação de devolução da integralidade dos valores pagos; a sentença acolheu o pedido de rescisão contratual, ou seja, reconheceu a culpa/responsabilidade exclusiva da Construtora, mas permitiu que esta retivesse de 25% dos valores pagos, solução que desagradou a ambos os contratantes/ligantes.

A ré sustenta que o autor teve prévia ciência de que ficaria responsável pelos pagamentos dos encargos de intermediação
“como contraprestação do serviço de corretagem e seus corretores, e agora, decorrido tanto tempo do pagamento, tenta responsabilizar a ré, injustificadamente, ao reembolso de valores que não recebeu”
(cf. Id. no 68623513 - pág. 41).

A magistrada sentenciante entendeu que
“a demanda aqui em debate não se trata de desistência ou mora da adquirente, mas alegação de inadimplemento contratual por parte do alienante, qual seja o atraso patente na entrega do loteamento”,
e por isso autorizou a retenção de 25% dos valores pagos pelo autor, com suporte no entendimento do STJ que diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019).

Como se vê, a tese da Construtora/apelante de que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do autor, “que sequer especificou o motivo da desistência do negócio celebrado”, não pode ser acolhida, já que a rescisão foi motivada pela
inércia da Construtora em adotar as providências necessárias à obtenção do financiamento e pelo
atraso injustificado na entrega do imóvel. O
contrato foi celebrado em 05/12/2012 e previa que o prazo para a conclusão e entrega do empreendimento se findaria em 30/04/2015 (cf. Id. no
68623512 - pág. 45),
porém, até a data do ajuizamento da ação (27/07/2016), a ré não havia disponibilizado a documentação necessária à contratação do financiamento, embora tivesse convencionado com o autor que iria fazê-lo no momento da celebração da promessa de compra e venda (cf. Id.
68623512 - pág. 33)
, tampouco a obra havia sido concluída.

Fixada a conclusão de que a ré/promitente vendedora foi exclusivamente culpada pela quebra do contrato, aplica-se a Súmula no 543 do STJ, que reza que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Ressalto que, no conceito de
restituição integral
, inserem-se todos os gastos dispendidos pelo autor com o contrato em questão, incluindo a comissão de corretagem que foi estipulada no bojo do contrato e integrou o seu preço, como também a taxa de assessória firmada no termo aditivo (cf. Id. no 68623512 - pág. 45).

Pelo exposto, provejo o recurso do autor para determinar a restituição integral de todos os valores pagos à Construtora em razão do contrato vinculado ao Id. no 68623512 - pág. 33/41, e desprovejo o recurso da Construtora/ré, e, em obediência ao art. 85, §11o, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

Custas pela ré.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2021