Tribunal: TJMT
Processo: 1007518-06.2017.8.11.0015
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA LEGÍTIMA – REPETIÇÃO INDEVIDA – RECURSO PROVIDO.
É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, conforme previsto no caso dos autos, de modo que não há falar em repetição do indébito da respectiva quantia paga.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007518-06.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANA MARIA PLACIDO - CPF: 022.479.301-23 (APELADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA LEGÍTIMA – REPETIÇÃO INDEVIDA – RECURSO PROVIDO.

É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, conforme previsto no caso dos autos, de modo que não há falar em repetição do indébito da respectiva quantia paga.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1007518-06.2017.8.11.0015

APELANTE:

LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO:

ANA MARIA PLACIDO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop-MT, MMo Juiz Cristiano dos Santos Fialho, lançada nos autos da Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais n. 1007518-06.2017.8.11.0015
,
ajuizada por
ANA MARIA PLACIDO
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a nulidade do parágrafo primeiro da cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (que prevê a comissão de corretagem), bem como para condenar a requerida na repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro pago a título de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação, determinando a realização de cálculo contábil da dívida, a ser devidamente quantificado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento.

Diante da sucumbência parcial, condenou a requerente, com 70% das custas processuais e a empresa requerida com os demais 30% remanescentes. Os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% do valor atribuído à causa, para o patrono de cada parte, cuja exigibilidade com relação a autora ficou suspensa por disposição contida no art. 98, §3o do mesmo
Codex
.

A empresa apelante, em suas razões recursais sustenta a validade da cláusula prevê a transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, pois o exigido legalmente é apenas a transparência nessa atribuição, tal como ocorre no contrato
sub judice
.

Informa que consta no contrato de compra e venda um percentual certo referente a despesas de publicidade e comissão pela venda, ficando claro para o consumidor o repasse desse custo no preço do negócio.

Ademais, argumenta que o STJ firmou a orientação estabelecendo que, nesses tipos de negócios jurídicos é lícito transferir o ônus de pagamento da comissão de corretagem ao compromissário comprador do bem imóvel, desde que reste expressamente previsto em contrato.

Por outro lado, sustenta que a repetição do indébito em dobro é cabível quando a cobrança indevida decorre da má-fé do cobrador, o que não é o caso dos autos, pois a cobrança estava prevista no contrato. Alternativamente, requer que o respetivo valor seja ressarcido de forma simples.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial, ou que seja condenada a ressarcir a quantia de forma simples, haja vista inexistência de comprovação de má-fé (Id. 99689978).

As contrarrazões não foram ofertadas (Id. 99689982 - Pág. 1).

O preparo foi recolhido (Id. 99689979 - Pág. 1).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A questão posta em debate é se é devido ou não o ressarcimento quanto a despesa formalizada no contrato de compra e venda de bem imóvel a título de comissão de corretagem e se é cabível a repetição do indébito em dobro deste valor.

Pois bem. Constata-se dos autos que
ANA MARIA PLACIDO
ajuizou a ação revisional de contrato c/c indenização por danos morais e materiais em face de
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA, ora apelante
, alegando que adquirir da requerida o imóvel constituído pelo lote de terras no 23 (vinte e três), situado na quadra no 04 (quatro), no loteamento urbano denominado Jardim Veneza, localizado em Sinop, Estado de Mato Grosso.

Observa-se que a autora se insurgiu contra a previsão contratual, de acréscimo, sobre o valor das parcelas contratuais, de juros remuneratórios de 6% (seis por cento) ao ano, bem como da inclusão de 10% (dez por cento) do valor integral do contrato, com o propósito de remunerar à requerida por gastos por ela efetuados com comissões e publicidade e ainda, a cobrança de juros de forma capitalizada, requerendo ainda, pagamento de indenização por danos morais.

O magistrado de primeiro grau reconheceu apenas parte do pedido no que concerne à anulabilidade da cláusula contratual que transferiu a consumidora, ora apelada, o ônus de pagamento da comissão de corretagem ao compromissário comprador do bem imóvel, razão pela qual determinou sua restituição em dobro, ressalvando o direito à compensação.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Ocorre que, no caso dos autos, o contrato de compra e venda formalizado entre as partes, prevê na cláusula terceira, paragrafo primeiro, o percentual de 10% sobre o valor total bruto do lote vendido para o pagamento de comissões, com a seguinte disposição:

“CLÁUSULA TERCEIRA (...)

PARAGRAFO PRIMEIRO: O valor das despesas comerciais (comissões, publicidades, etc) e tributárias originárias deste instrumento, já incluídas no preço, é fixado em 10% sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado” (id. 99684091 - Pág. 1)

Desse modo, como a compradora foi previamente informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, certo é que a previsão contratual encontra-se em total consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE REPASSE À ADQUIRENTE DAS “DESPESAS COMERCIAIS” (COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS) COM REPETIÇÃO DOBRADA DO INDÉBITO – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA –
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA PREVENDO QUE 10% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO SE DESTINA À CUSTOS COMERCIAIS – TEMA 938 DO STJ EM RECURSO REPETITIVO – CLÁUSULA LÍCITA - REPETIÇÃO INDEVIDA
– AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO. Se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente 10% do valor total do negócio
. (N.U 1007358-78.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/09/2021, Publicado no DJE 29/09/2021)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor. 2.
No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, especificamente em sua Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro, previu clara e expressamente o pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança devida, uma vez que observado o dever de informação
. (N.U 1007364-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2021, Publicado no DJE 22/07/2021)

Nesse mesmo sentido é o precedente desta egrégia Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALMENTE –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE
– SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que não se converta em enriquecimento indevido, nem se torne inexpressiva.
“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp no. 1.599.511/SP, julgado sob a sistemática dos repetitivos de controvérsia)”
(TJ-MT 00344191820158110041 MT, Relator: ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 28/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)

Neste cenário, havendo demonstração de que o contrato firmado entre as partes foi realizado mediante a intermediação de corretor, mostra indevido o ressarcimento da comissão de corretagem.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial.

Por consequência, inverto o ônus da sucumbência, para determinar que a autora arque com as custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §2o do CPC, cuja exigibilidade da verba deve ficar suspensa por disposição contida no art. 98, §3o do mesmo
Codex
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2021