Tribunal: TJMT
Processo: 1000444-59.2016.8.11.0006
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-02
Data de publicação: 2021-06-08

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C NULIDADE PARCIAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS – IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À EXPRESSA NO CONTRATO - AÇÃO INTENTADA PELA COMPRADORA – INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL AO PREÇO – NÃO CABIMENTO – VENDA AD CORPUS – REFERÊNCIA ÀS MEDIDAS DE FORMA ENUNCIATIVA E ABRANGÊNCIA OUTROS BENS MÓVEIS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
1. O imóvel objeto do contrato foi descrito como coisa "certa e discriminada", Estância Morada da Serra, foi adquirido sem estipulação de preço por ou hectare ou por metro quadrado, havendo especificação apenas de seu preço global, resta caracterizada, a venda ad corpus, a teor do art. 500, § 3o do Código Civil, considerando que a referência à dimensão é meramente enunciativa, incompatível com a natureza "ad mensuram".
2. Sendo incabível a pretensa indenização proporcional ao preço; mormente, quando a compradora examinou as características do imóvel, percorrendo-o e realizado o negócio pelo que lhe foi mostrado e constatado, não pela sua medida, além do fato de a negociação referir-se e outros bens no imóvel incorporados, devidamente descritos.
3. Ademais, a diferença superior à vigésima parte da área total do imóvel rural não induz à conclusão de se tratar de venda ad mensuram – Precedentes do STJ - REsp 618824/MG.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000444-59.2016.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[MARIA NEIDE DE OLIVEIRA - CPF: 327.871.899-20 (APELANTE), ADRIELY RODRIGUES PIOVEZAN - CPF: 007.052.421-10 (ADVOGADO), EDUARDO SORTICA DE LIMA - CPF: 207.640.301-91 (ADVOGADO), PAULINO PEREIRA DE ARAUJO - CPF: 177.886.921-15 (APELADO), MILTON CHAVES LIRA - CPF: 570.574.001-87 (ADVOGADO), MARIA CRATIU PEREIRA - CPF: 572.239.551-04 (APELADO), CLIBAS MORAIS DA SILVA - CPF: 111.819.401-25 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C NULIDADE PARCIAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS – IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À EXPRESSA NO CONTRATO - AÇÃO INTENTADA PELA COMPRADORA – INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL AO PREÇO – NÃO CABIMENTO – VENDA AD CORPUS – REFERÊNCIA ÀS MEDIDAS DE FORMA ENUNCIATIVA E ABRANGÊNCIA OUTROS BENS MÓVEIS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. O imóvel objeto do contrato foi descrito como coisa "certa e discriminada", Estância Morada da Serra, foi adquirido sem estipulação de preço por ou hectare ou por metro quadrado, havendo especificação apenas de seu preço global, resta caracterizada, a venda ad corpus, a teor do art. 500, § 3o do Código Civil, considerando que a referência à dimensão é meramente enunciativa, incompatível com a natureza "ad mensuram".

2. Sendo incabível a pretensa indenização proporcional ao preço; mormente, quando a compradora examinou as características do imóvel, percorrendo-o e realizado o negócio pelo que lhe foi mostrado e constatado, não pela sua medida, além do fato de a negociação referir-se e outros bens no imóvel incorporados, devidamente descritos.

3. Ademais, a diferença superior à vigésima parte da área total do imóvel rural não induz à conclusão de se tratar de venda ad mensuram – Precedentes do STJ - REsp 618824/MG.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por MARIA NEIDE DE OLIVEIRA, contra a sentença (Id 72612187 - Pág. 1/17), proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3.a Vara Cível da Comarca de Cáceres, nos autos da Ação de Revisão de Cláusulas Contratuais c/c Nulidade Parcial de Contrato c/c Indenização por Danos Materiais n.o 1000444-59.2016.8.11.0006, ajuizada pela ora apelante em face de PAULINO PEREIRA DE ARAUJO e MARIA CRATIU PEREIRA, que julgou a ação improcedente nos termos do art. 487, I, do CPC e revogou a tutela de urgência anteriormente deferida.

Ainda condenou a parte autora a ressarcir as custas e despesas processuais eventualmente adiantadas pela parte requerida, bem como, impôs à autora a obrigação de pagar honorários advocatícios em favor do Advogado da parte ré, no valor correspondente a 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 82 c/c art. 85, §2°, inciso I a IV, todos do Código de Processo Civil.

Irresignada, a parte autora em seu recurso de apelação (Id 72612188 – pág. 1/28), requer a reforma da sentença para que seja declarada a ilegalidade/nulidade parcial do contrato objeto da lide, no que tange ao objeto do contrato e o valor, reconhecendo-se o caráter ad mensuram do referido contrato, diante da existência de defasagem nas dimensões área que supera o permissivo legal, reconhecendo a existência da área de 128,1015 hectares, com a consequente inexigibilidade do débito referente à diferença à menor da área objeto da lide, equivalente a 43,0785 hectares da área, ou em outra dimensão em valor a ser apurado, com determinação de restituição dos valores pagos a maior, referentes ao valor contratado, ou em outro valor a ser apurado em liquidação de sentença. A apelante, aduz ainda que consoante o princípio da boa-fé contratual, é farta jurisprudência que descaracteriza o contrato ad corpus, dando o direito ao comprador a eventuais indenizações em razão de que a diferença encontrada seja superior a 1/20 (um vinte avos).

A parte apelada/requerida, em suas contrarrazões (Id 72612194 - Pág. 1/23), refuta os argumentos da apelante, pugnando seja negado provimento ao recurso, mantendo-se incólume a sentença e a condenação da apelante por litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme o relatado trata-se de recurso de apelação cível interposto por MARIA NEIDE DE OLIVEIRA, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3.a Vara Cível da Comarca de Cáceres, nos autos da Ação de Revisão de Cláusulas Contratuais c/c Nulidade Parcial de Contrato c/c Indenização por Danos Materiais n.o 1000444-59.2016.8.11.0006, ajuizada pela ora apelante em face de PAULINO PEREIRA DE ARAUJO e MARIA CRATIU PEREIRA, que julgou a ação improcedente nos termos do art. 487, I, do CPC; revogou a tutela de urgência anteriormente deferida. E, condenou a parte autora a ressarcir as custas e despesas processuais eventualmente adiantadas pela parte requerida, bem como, impôs à autora a obrigação de pagar honorários advocatícios em favor do Advogado da parte ré, no valor correspondente a 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 82 c/c art. 85, §2°, inciso I a IV, todos do Código de Processo Civil.

A autora/apelante busca a reforma da sentença de improcedência da presente ação, visando em síntese seja declarada a ilegalidade/nulidade parcial do contrato objeto da lide, no que tange ao objeto do contrato e o valor, reconhecendo-se o caráter ad mensuram do referido contrato, diante da existência de defasagem nas dimensões área que supera o permissivo legal, reconhecendo a existência da área de 128,1015 hectares, com a consequente inexigibilidade do débito referente à diferença à menor da área objeto da lide, equivalente a 43,0785 hectares da área, ou em outra dimensão em valor a ser apurado, com determinação de restituição dos valores pagos a maior, referentes ao valor contratado, ou em outro valor a ser apurado em liquidação de sentença.

A apelante, aduz que consoante o princípio da boa-fé contratual, é farta jurisprudência que descaracteriza o contrato ad corpus, dando o direito ao comprador a eventuais indenizações em razão de que a diferença encontrada seja superior a 1/20 (um vinte avos).

Compulsando os autos, constata-se que o denominado Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, foi firmado entre as partes em 09 de marços de 2015, carreado para autos pela parte autora (Id 72585466 - Pág. 1/5).

A modalidade convencionada entre as partes, bem como descrição do objeto contratual é o que transcreve abaixo:

“um imóvel rural, denominado Estância Morada da Serra, situado no lugar conhecido por Taquaral, às margens direita da Rod. 343, KM 20, rodovia que liga Cáceres a Porto Estrela, com área de 171,18 (cento e setenta e um virgula dezoito) hectares, com parte formada em pastagens e parte sem formação, sendo 89.552 hectares devidamente registrado e matriculado no Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cáceres – MT sob o no 8641 e a área restante de 81,628 hectares constitui pose mansa e pacífica e pública”.

A Compradora declara sob as penas da lei, que tem plena ciência dos objetos contratuais e de seus estados em que se encontram, já tendo realizada a vistoria deles e assim os aceita sem qualquer ressalva, inclusive de que já vistoriou o imóvel e suas divisas e tudo que nele existe, bem como que, com relação à área sem registro e matricula (posse), tal já foi medida pelo MT-LEGAL e poderá ser titulada pelo INCRA ulteriormente, pelo que assume toda responsabilidade pela regularização dela, razão pela qual liberam os Vendedores de quaisquer responsabilidades relativamente à posse negociada pelo que a recebe nas condições e estado que está.

As partes declaram que o presente contrato de compra e venda é celebrado sob a cláusula “Ad Corpus”, tendo em vista que o preço ajustado é por todo imóvel rural retro descrito, pactuando-se as partes que é enunciativa a referência às dimensões do imóvel, já que este é conhecido em todo seu conjunto pela Compradora.

O objeto contratual negociado é o imóvel com tudo aquilo que estiver nele incorporado na forma da lei e, também, 02 (dois) animais a cavalar, com seus respectivos equipamentos (arreios, carroça), 01 (um) triturador sem motor, 01 (uma) roçadeira manual, 01 (um) esmeril e ferramentas diversas, sendo que, com relação a estes bens móveis, a Compradora já tomou ciências deles mediante vistoria, aceitando-os no estado que se encontram.” - (sem grifo no original).

Evidente que a referência territorial lançada, assim como se observa da planta do memorial descritivo da área (Id 72612073 - Pág. 8), onde são inseridos os imóveis limítrofes, assim como à esquerda a Rodovia MT-343, em toda sua extensão, e à direita a Serra do Taquaral, também em toda a extensão do imóvel objeto da lide, cujos distanciamento pode sofrer alterações decorrentes de intensidade de chuvas na região, assim como, a iniciativa das respectivas utilizações dos imóveis confinantes, inclusive o objeto da presente demanda.

Evidente que a referência territorial lançada no instrumento contratual é meramente enunciativa, sem caráter vinculativo. Fosse a metragem imprescindível à aquisição, certamente estaria descrita de forma precisa, com as exatas referências à sua dimensão, como exige a alienação ad mensuram.

Portanto, a redação significativa em parte do contrato, tal como acima transcrita, admite-se sim a variação de sua área seja a maior e ou fosse menor, enquanto uma situação comum em transações envolvendo propriedades rurais, mormente por ter como limítrofe uma área montanhosa (Serra do Taquaral).

Conforme lecionam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:

“Venda ad corpus. É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico (exemplo: venda a fazenda x, com mais ou menos 2 alqueires). Quando a venda tiver sido feita ad corpus, não têm lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou ação de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa”. - (in Código Civil Comentado, 11a Edição, 2014, Editora Revista dos Tribunais, p. 889/890).

Observa-se, ainda, que seria até mesmo desnecessário a menção expressa no contrato de que a venda foi realizada ad corpus.

Sendo certo que essa modalidade de contrato a teor do que dispõe o artigo 500, § 3o do Código Civil, estabelece que: “Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.” – (destaquei).

Nesse ponto insta trazer à colação a escorreita fundamentação consignado pelo d. Magistrado a quo, cujos excertos traz-se colação, que se anui como razões de decidir, acolhendo-se inclusive a jurisprudência utilizada inteiramente adequada ao convencimento do julgador, conforme se segue:

“..., como já destacado, no contrato ficou pactuada a venda ad corpus no qual se anotou ainda que a dimensão da área seria meramente enunciativa.

E as provas produzidas na ação não foram capazes de desconstituir o disposto expressamente no contrato objeto desta ação. Aliás, sob a perspectiva do ônus da prova, saliento que a autora não logrou êxito em provar o fato constitutivo de seu direito, e embora tenha sido constatado o tamanho menor da área em relação a sua dimensão expressa no contrato, fato é que a cláusula ad corpus estabelece a menção do tamanho da área como fator meramente enunciativo, sem qualquer vinculação ao preço pactuado no negócio, pelo que, deveria então, a autora, além de apontar a divergência do tamanho da área, também demonstrar que, de alguma forma foi levada a erro e/ou que se tivesse conhecimento prévio do equívoco do real tamanho da área, deixaria então de fazer o negócio com a parte contrária, ao menos no valor firmado para a compra.

Nesse sentido, devo lembrar sob a perspectiva da teoria da vontade e a força vinculante dos contratos, que o Código Civil estabelece que:

Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

E verificando o contrato não se depreende que as partes tenham intencionado transacionar sob a perspectiva do preço por medida da área, mas sim, a sua totalidade certa e determinada.

Esta conclusão se faz a partir da informação da testemunha, do requerido, e ainda naquilo que está expresso no contrato que a autora conheceu a área, visualizou toda ela e tinha conhecimento de suas divisas, pelo que, estaria ela ciente do “todo” da área adquirida, sendo, então, o seu conhecimento do imóvel e do que estava adquirindo não por medida, mas pelo aspecto global da coisa negociada constatada antes do fechamento do negócio.

Além disso, vê-se ainda que no contrato de compra e venda, pactuou-se que o valor de R$1.050.000,00 não corresponderia apenas e tão somente a área rural, mas também a alguns bens móveis, a saber, 02 (dois) animais com seus respectivos equipamentos, 01 (um) triturador sem motor, 01 (uma) roçadeira manual, 01 (um) esmeril e ferramentas diversas.

Dados esses fatores, não há como conceber a ideia de que a transação ocorreu ad mensuram (preço/medida da área), ganhando força então aquilo que já consta expressamente no contrato, ou seja, que a venda foi ad corpus.

Em suma, houve uma compra global da área e de alguns objetos que nela estavam guarnecidos, compra esta não estabelecida em preço por medida, mas pelo preço de coisa certa e determinada, ficando ainda claro que o tamanho da área descrita foi meramente enunciativa, pois, não há no contrato destaque para a medida da área e nem tampouco tal informação é utilizada como parâmetro para o estabelecimento do preço.

Nesse sentido, vejamos alguns precedentes:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C ABATIMENTO DE PREÇO, COMPENSAÇÃO DE DÍVIDA A PAGAR, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VENDA DE IMÓVEL RURAL - NEGOCIAÇÃO REALIZADA DE ACORDO COM AS CARACTERÍSTICAS DA FAZENDA EM SUA TOTALIDADE – INDICAÇÃO DA ÁREA MERAMENTE ENUNCIATIVA - INTEIRAMENTE PERCORRIDA E EXAMINADA – AQUISIÇÃO PELO TODO CONSTATADO E NÃO PELA MEDIDA - SENTENÇA IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O imóvel referido na inicial como coisa "certa e discriminada", Fazenda Vitória, foi adquirido sem estipulação de preço por ou hectare ou por metro quadrado, havendo especificação apenas de seu preço global, resta caracterizada, a venda ad corpus, considerando-se que a referência à dimensão é meramente enunciativa, incompatível com a alegada natureza "ad mensuram" que se atribuiu ao negócio realizado; mormente, quando o comprador examinou as características do imóvel, percorrendo toda sua extensão e realizado o negócio pelo que lhe foi mostrado e constatado, não pela sua medida. Nesse contexto, desnecessária qualquer modificação do preço ajustado pelo imóvel. Manutenção da sentença de improcedência que se impõe.” (TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado - Apelação n. 0011700- 30.2013.8.11.0003. Relator Des. SEBASTIAO DE MORAES FILHO. Julgado em 01 de Agosto de 2018). (g.n).

[...].

Em suma, o tamanho da área descrita no contrato não foi destacada ao protagonismo como fator/parâmetro para o estabelecimento do preço de venda do imóvel, pelo que se depreende sua característica meramente enunciativa.

Assim sendo não há como presumir que acaso a autora tivesse conhecimento de que o tamanho da área era na verdade 149,5588 hectares e não o de 171,18 hectares a mesma desistiria do negócio ou não o fecharia pelo preço pactuado, uma vez que tanto o contrato, quanto a prova testemunhal produzida nos autos revelam que a mesma comprou o bem em seu aspecto global, conhecendo a totalidade da área, e sem estabelecer o tamanho da mesma como parâmetro de preço da compra.” (Id 72612187 - Pág. 13/16)

Sob os mesmo fundamentos e entendimento do Ato sentencial, acrescente-se a jurisprudência que segue:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO EX EMPTO. NATUREZA DA VENDA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. DISCREPÂNCIA DA ÁREA QUE EXCEDE A UM VIGÉSIMO. INTERPRETAÇÃO A CONTRARIO SENSU DO § ÚNICO DO ART. 1.136/CC16. IMPOSSIBILIDADE. 1. Afigura-se desnecessário que o tribunal rebata uma a uma todas as alegações deduzidas pelas partes, bastando ao órgão julgador que decline as razões jurídicas que embasaram a decisão, não sendo exigível que se reporte de modo específico a determinados preceitos legais. Violação ao art. 535 não verificada. 2. Reconhecendo o Tribunal a quo que ao negócio jurídico entabulado pelas partes fora irrelevante a extensão da área do imóvel, caracterizando, com efeito, a venda ad corpus, a pretensão recursal encontra óbice nas Súmulas 5 e 7. 3. Ademais, a presunção contida no § único, do art. 1.136/CC16, de que a referência à área de imóvel vendido é meramente enunciativa se a discrepância não ultrapassar 5%, não conduz à conclusão, a contrário sensu, de que se ultrapassado esse percentual, tratar-se-ia de venda ad mensuram. 4. Recurso especial não conhecido.” (STJ, 4a Turma, REsp 618824/MG, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 01.12.2009, v.u.); “Ação indenizatória, cumulada com os pedidos de declaração de nulidade de cláusula contratual e de repetição de indébito em dobro Compromisso de compra e venda de imóvel Inexistência de menção no contrato ao valor do metro do bem Venda ad corpus caracterizada Dimensão da área apenas enunciativa Aplicação do art. 500, § 3.o, do Código Civil Ausência de ilícito Descabimento do complemento da área, da devolução de valores e da fixação de indenização Imóvel vendido como coisa certa e discriminada Sentença mantida Recurso não provido.” (TJSP, 9a Câmara D. Privado, Apelação cível no 1019147-62.2018.8.26.0196, Rel. Des. César Peixoto, j. 14.05.2020, v.u.).

Evidenciado, pois, que o contrato foi celebrado ad corpus, de modo que não merece guarida a pretensão de abatimento no preço.

Destarte, não merece qualquer reparo a sentença ora atacada, porquanto analisou de forma adequada questões discutidas no feito, aplicando com acuidade jurídica a legislação acerca do contrato ora discutido.

Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do Código de Processo Civil.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo Tribunal Federal).

Por fim, não prospera a alegação de litigância de má-fé, feita pela parte requerida/apelada em suas contrarrazões recursais, pois a penalidade somente pode ser imposta em hipóteses em que reste inequívoca a intenção de uma das partes de praticar atos atentatórios à dignidade da Justiça.

A autora/apelante apenas exerceu o seu direito de ação, o qual não pode ser enquadrado em nenhuma das condutas previstas no artigo 80 do CPC, pena de ser inviabilizado o acesso à Justiça.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “na litigância temerária, a má-fé não se presume, mas exige prova satisfatória, não só de sua existência, mas da caracterização do dano processual a que a condenação cominada na lei visa a compensar” (STJ, Resp no 76.234/RS, Rel. Min. DEMÓCRITO REINALDO, j. 24.4.97).

Isto posto, nego provimento ao recurso, mantendo-se a sentença em todos os seus termos. Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2021