Tribunal: TJMT
Processo: 1021231-88.2020.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-09
Data de publicação: 2021-02-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL C/C MANUTENÇÃO DE POSSE – CONTRATO AGRÁRIO – INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO ESTATUTO DA TERRA – MODIFICAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONCERNENTES À RENOVAÇÃO PELAS PARTES – IMPOSSIBILIDADE – NORMA COGENTE – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA NO PRAZO LEGAL – RENOVAÇAO AUTOMÁTICA – AUTOR/ARRENDATÁRIO QUE PREENCHEU OS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Embora seja discutível a subsunção do arrendatário, empresário/produtor rural, na definição estrita e bucólica de “homem do campo”, não há elementos suficientes a afastar no momento inicial do processo a incidência das normas protetivas do Estatuto da Terra, e, por consequência, atrairia a aplicação total e irrestrita do Código Civil. 2. “O Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática. As partes não podem estabelecer forma alternativa de renovação do contrato, diversa daquela prevista no Estatuto da Terra, pois trata-se de condição obrigatória nos contratos de arrendamento rural” (STJ - Terceira Turma - REsp 1277085/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021231-88.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TIAGO MATHEUS SILVA BILHAR - CPF: 653.731.200-06 (ADVOGADO), AMILCAR CORDEIRO TEIXEIRA - CPF: 057.386.449-72 (ADVOGADO), JORGE MANCHUR - CPF: 518.733.119-15 (AGRAVANTE), ROSILDA GONCALVES SIQUEIRA - CPF: 652.809.899-91 (AGRAVANTE), ALEXANDRE MAURICIO CHIOQUETTA - CPF: 036.615.841-46 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL C/C MANUTENÇÃO DE POSSE – CONTRATO AGRÁRIO – INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO ESTATUTO DA TERRA – MODIFICAÇÃO DE DISPOSIÇÕES CONCERNENTES À RENOVAÇÃO PELAS PARTES – IMPOSSIBILIDADE – NORMA COGENTE – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA NO PRAZO LEGAL – RENOVAÇAO AUTOMÁTICA – AUTOR/ARRENDATÁRIO QUE PREENCHEU OS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Embora seja discutível a subsunção do arrendatário, empresário/produtor rural, na definição estrita e bucólica de “homem do campo”, não há elementos suficientes a afastar no momento inicial do processo a incidência das normas protetivas do Estatuto da Terra, e, por consequência, atrairia a aplicação total e irrestrita do Código Civil. 2. “O Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática. As partes não podem estabelecer forma alternativa de renovação do contrato, diversa daquela prevista no Estatuto da Terra, pois trata-se de condição obrigatória nos contratos de arrendamento rural” (STJ - Terceira Turma - REsp 1277085/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1021231-88.2020.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE CAMPO NOVO DOS PARECIS

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JORGE MANCHUR e ROSILDA GONÇALVES SIQUEIRA contra a decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Novo do Parecis/MT, que nos autos da ação “
Declaratória de Renovação Automática de Contrato de Arrendamento Rural c/c Manutenção de Posse
” (Proc. no 1000485-49.2020.8.11.0050), ajuizada contra o agravante por ALEXANDRE MAURICIO CHIOQUETTA, deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, para assegurar ao autor/arrendatário a manutenção da posse do imóvel objeto do contrato de arrendamento rural celebrado entre os litigantes, por entender suficientemente preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, já que, além de patente o risco de dano porque o prolongamento da lide “
impedirá o autor de promover a safra que se sucede, retirando-lhe a possibilidade de ganhos e, inclusive, promovendo lhe perdas, como a dos insumos agrícolas
”, houve satisfatória demonstração da probabilidade do alegado direito à renovação automática do pacto, notadamente porque a avença venceu em 30 de abril de 2020 e “
a notificação elaborada pelo requerido é de 20 de março de 2020, ou seja, extemporânea em relação à regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966
” (cf. Id. no 31280573 - pág. 1/4 dos autos de origem).

Os agravantes sustentam a inaplicabilidade da regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966, seja porque “
as normas protetivas do Estatuto da Terra destinam-se exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo, não tendo aplicação à grande empresa rural, como é o caso das partes, que, induvidosamente, tratam-se de grandes empresários e produtores rurais
”, seja porque deve ser prestigiada a “
força obrigatória dos contratos, ante o princípio de pacta sunt servanda
”, conforme, inclusive, já decidiu o eg. STJ no julgamento do REsp no 1.447.082/TO.

Explicam que, ao contrário da referida norma, que impõe ao arrendante obrigação de notificar o arrendatário, “
até seis meses antes do vencimento do contrato
”, sobre o recebimento de propostas de arrendamento formuladas por terceiros, sob pena de aplicação do direito da preferência do arrendatário e renovação automática da avença, a cláusula décima do contrato celebrado com o agravado estabeleceu a inversão do ônus obrigacionais, impondo ao arrendante a obrigação de notificar o arrendatário acerca de “
seu interesse em continuar arrendando a referida área
”, inclusive para “
discutir as bases de novo contrato, para que, o arrendante aceite ou retome a área arrendada no final do prazo estipulado
”.

Argumentam, por outro lado, que, tanto a questão do direito de preferência do arrendante à renovação do arrendamento, como a celeuma sobre obrigações de notificação da parte contrária e cumprimento de prazos, somente seriam pertinentes se ele, proprietário/arrendante, pretendesse seguir arrendando o imóvel, o que não é o caso, já que sua intenção sempre foi a de retomar a área para uso próprio, como provado pelos registros de conversas entre as partes juntados pelo próprio autor/agravado aos autos de origem, e também pela exibição do instrumento do contrato de prestação de serviços agrícolas por ele, réu/agravante, celebrado com a empresa AMA Agrícola para fins de “
adubação, plantio, colheita e o que mais for necessário
” já em relação às safras 2020/2021 e 2021/2022.

Aduzem, ainda, que não há prova do risco de dano, pois, das dezessete notas fiscais juntadas aos autos e mencionadas pela MMa. Juíza, quatorze revelam aquisição de produtos “
nos meses de junho a setembro de 2019
”, as quais “
podem ter sido utilizados na safra 2019, já colhida pelo agravado
”, somente três se referem a compras feitas em 2020, sendo que em uma delas figura como adquirente Roberto Luiz Chioquetta, que sequer é parte da relação contratual ou processual.

Pedem, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a decisão agravada, seja indeferido o pedido de antecipação da tutela formulado pelo agravado para obstar a retomada do imóvel arrendado; de imediato, pede a antecipação dos efeitos da pretensão recursal (cf. Id. no 61459974).

A decisão de Id. no 62864988 admitiu o processamento do agravo de instrumento, e deferiu o pedido de antecipação da tutela recursal para sobrestar os efeitos da decisão concessiva do direito à permanência do ora agravado na área arrendada.

O agravado apresentou as contrarrazões
de
Id.
no 66381492, dando pontual combate às razões recursais e pedindo o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 19 de janeiro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

Exmoo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O litigio gira em torno de discussão acerca da ocorrência (ou não) de renovação automática de contrato de arrendamento de imóvel rural, diante da ausência de notificação premonitória tempestiva pelo arrendador, a teor do que dispõe o art. 95, IV e V, da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra) e o art. 22, §2o, do Decreto no 59.566/1966, onde o réu/agravante Jorge Manchur figura como o arrendador das terras e, como arrendatário, encontra-se o autor/agravado Alexandre Chioquetta.

O contrato celebrado entre os litigantes tem por objeto área de 162 hectares inserida nos imóveis registrados nas matrículas de no 16.425 e 13.594 do SRI da comarca de Tangará da Serra/MT, com o prazo de duração estipulado pelo período de “
03 (três) anos agrícolas, ou seja, os anos agrícolas de 2017/2018; 2016/2019; e 2019/2020, iniciando em setembro de 2017, e com termino por ocasião da colheita de verão do ano agrícola de 2020, ou ate a data de 30 de abril de 2020
” (cláusula 2o, cf. Id. no 66381495 - pág. 3), e, a respeito à hipótese de renovação do arrendamento, assim os contratantes convencionaram:

“DÉCIMA: Em igualdade de condições com terceiros o ARRENDATÁRIO terá preferencia a renovação do arrendamento, no entanto, para que isto ocorra, o ARRENDATÁRIO deverá, seis (06) meses antes do vencimento do prazo estipulado neste contrato, contatar-se por escrito com o ARRENDANTE, manifestando seu interesse em continuar arrendando a referida área e discutir as bases de novo contrato, para que, o ARRENDANTE aceite ou retome a área arrendada no final do prazo estipulado
.” (cf. Id. no 66381495 - pág. 4)

O autor/agravado/arrendatário Alexandre Chioquetta não enviou notificação manifestando o interesse na renovação do contrato dentro do prazo estipulado no contrato, e, em contrapartida, o réu/agravante/arrendador Jorge Manchur também deixou de notificá-lo sobre o desinteresse na renovação do negócio (ou sobre o interesse de reaver a posse dos imóveis, conforme preferir) dentro do prazo prescrito pelo Estatuto da Terra para a eficácia do ato (seis meses antes do vencimento do contrato - art. 95, IV e V).

Sucedeu que, em 20.03.2020, cerca de um mês antes da data prevista para o fim do contrato, o réu/arrendador encaminhou à assinatura o “
Termo de Encerramento de Contrato de Arrendamento de Imóvel Rural
” (cf. Id. no 66381497), o que, porém, desagradou o autor/arrendatário, que, entendendo ter havido a renovação automática do contrato, não pretendia sair da área naquele momento, o que, então, deu origem ao ajuizamento desta ação.

Na decisão agravada, em análise do pedido de antecipação da tutela deduzido na inicial, a MMa. Juíza entendeu que estariam “
presentes os requisitos para a concessão da tutela antecipada,
(pois)
, ao menos em juízo sumário de cognição, o requerente comprova que firmou contrato de arrendamento com o requerido, este com vencimento em 30/04/2020, ID 31215495. Além disso, tem-se que a notificação elaborada pelo requerido é de 20 de março de 2020 (ID 31215497), ou seja, extemporânea em relação à regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966
”, acrescentando, ainda, que, “
de outro norte, o receio de dano irreparável ou de difícil reparação e inconteste, pois, tratando-se de arrendamento rural, instituto de notada proteção, e evidente que a possível demora ate a solução da presente demanda impedira o autor de promover a safra que se sucede, retirando-lhe a possibilidade de ganhos e, inclusive, promovendo lhe perdas, como a dos insumos agrícolas de ID 31215502
”, e, por esses motivos, deferiu o pedido “
a fim de manter o autor na posse do imóvel, até o deslinde da presente demanda
” (cf. Id. no 31280573 - pág. 1/4 dos autos de origem).

Ordem que, naturalmente, deixou o arrendador desgostoso, ensejando, assim, a interposição do presente agravo de instrumento, em que, para além da discussão em torno do risco de danos, prejuízos e congêneres, combateu a pretensão autoral e a conclusão sentencial em duas frentes de batalhas, as quais, em síntese, consubstanciam a controvérsia recursal em dois grandes tópicos, sendo, o primeiro, a “
inaplicabilidade da regra do art. 22 do Decreto 59.566/1966
” na espécie, na medida em que a relação negocial envolve “
grandes empresários e produtores rurais
”, devendo prevalecer a autonomia da vontade, e não o dirigismo contratual.

Segundo, em caráter alternativo, o descabimento do exercício de direito à renovação automática do contrato de arrendamento com esteio na causa de pedir exposta na petição inicial, porque, segundo alega o réu/agravante, a pretensão do arrendatário decorreria da inobservância do direito de preferência decorrente da falta de notificação formal, com a antecedência de seis meses da data de vencimento do contrato, acerca do recebimento de propostas de arrendamento formuladas por terceiro ao arrendador, porém, não foi isso o que ocorreu no caso, pois, na verdade, a intenção de retomada da aérea e para o exercício de exploração pessoal.

A solução da controvérsia recursal depende, portanto, da resposta aos seguintes questionamentos: Trata-se de dois “grandes empresários e produtores rurais”? São aplicáveis as disposições do Estatuto da Terra, ou deve o tema ser regido pelo Código Civil?

E, caso a resposta dada a esses questionamentos não seja suficiente para sepultar a questão, caberá, ainda, uma única pergunta: é possível a renovação automática do contrato de arrendamento quando o arrendatário não pretende arrendar a área para ninguém, mas explorá-la pessoalmente?

Leitura dos fundamentos do voto condutor do acórdão proferido nos autos do REsp no 1.447.082/TO, a todo momento referenciado nas razões recursais para infundir a ideia de que o caso deve ser decido à luz do Código Civil, e não do Estatuto da Terra, realmente garante didática apreensão de aspectos essenciais acerca da matéria, esclarecendo dúvidas e apontando o norte a ser seguido quanto à correta interpretação das disposições do contrato de arrendamento em face das disposições da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra), regulamentada pelo Decreto no 59.566/1966.

No caso levado a julgamento pela eg. Corte Superior, discutia-se a existência do direito de preferência à aquisição de um imóvel objeto de “
contrato de locação de pastagem
” celebrado por pessoa física (locador) com pessoa jurídica de grande porte, sendo que, naquela hipótese, após o falecimento do locador, seus herdeiros deram o imóvel em pagamento de dívida junto a outra gigante do agronegócio, a Bunge Fertilizantes S.A., e esta, na sequência, resolveu vender a área para terceiro, ensejando dedução de pretensão por parte da empresa arrendatária à aquisição preferencial da área em razão do alegado direito de preferência previsto na Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra) e no decreto que a regulamentou.

O eg. STJ entendeu, depois de minudente estudo da controvérsia, que, como o art. 38, II, do Decreto no 59.566/1966 restringe a aplicação do Estatuto da Terra ao arrendatário e ao parceiro-outorgado quando a exploração da terra for realizada de forma “
direta e pessoal
”, em que “
o proprietário, ou arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto
”, as normas daquele Estatuto não podem agasalhar pretensões por parte de grandes empresas do agronegócio, e, portanto, a relação contratual deve ser regida pelo Código Civil, que não assegura o pretendido direito de preferência.

Concluiu-se, assim, que deveria ser prestigiado “
o princípio da autonomia privada, que, embora mitigado pela expansão do dirigismo contratual, ainda é o princípio basilar do direito privado, não podendo ser desconsiderado pelo intérprete
”, e, portanto, pela prevalência das disposições contratuais.

Eis a ementa do julgado:

“EMENTA: RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL. DIREITO AGRÁRIO. LOCAÇÃO DE PASTAGEM. CARACTERIZAÇÃO COMO ARRENDAMENTO RURAL. INVERSÃO DO JULGADO. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIROS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. APLICAÇÃO DO ESTATUTO DA TERRA EM FAVOR DE EMPRESA RURAL DE GRANDE PORTE. DESCABIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA NO ART. 38 DO DECRETO 59.566/66. HARMONIZAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DA JUSTIÇA SOCIAL. SOBRELEVO DO PRINCÍPIO DA JUSTIÇA SOCIAL NO MICROSSISTEMA NORMATIVO DO ESTATUTO DA TERRA. APLICABILIDADE DAS NORMAS PROTETIVAS EXCLUSIVAMENTE AO HOMEM DO CAMPO. INAPLICABILIDADE A GRANDES EMPRESAS RURAIS. INEXISTÊNCIA DE PACTO DE PREFERÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA INEXISTENTE. 1. Controvérsia acerca do exercício do direito de preferência por arrendatário que é empresa rural de grande porte. 2. Interpretação do direito de preferência em sintonia com os princípios que estruturam o microssistema normativo do Estatuto da Terra, especialmente os princípios da função social da propriedade e da justiça social. 4. Proeminência do princípio da justiça social no microssistema normativo do Estatuto da Terra. 5. Plena eficácia do enunciado normativo do art. 38 do Decreto 59.566/66, que restringiu a aplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo. 6. Inaplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra à grande empresa rural. 7. Previsão expressa no contrato de que o locatário/arrendatário desocuparia o imóvel no prazo de 30 dias em caso de alienação. 8. Prevalência do princípio da autonomia privada, concretizada em seu consectário lógico consistente na força obrigatória dos contratos ("pacta sunt servanda"). 9. Improcedência do pedido de preferência, na espécie” (STJ - TERCEIRA

TURMA - REsp 1447082/TO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 10/05/2016, DJe 13/05/2016).

Em sede de cognição preliminar e perfunctória, até porque não se deve esquecer que ainda estamos no início do desenvolvimento do processo, o que se pode extrair dos autos é que, segundo o instrumento do contrato objeto da lide, o autor/agravado/arrendatário Alexandre Chioquetta é qualificado como “
produtor rural
”, residente na

“
Fazenda Santa Amélia
”, área diversa da arrendada, esta que é chamada “
Fazenda Alvorada
”, porém, ao que tudo indica, no mínimo, fica

nas imediações do imóvel arrendado, como se infere dos registros de conversas via “WhatsApp” travadas entre Lucas (filho de Jorge) e Alexandre, documentadas na Ata Notarial vinculada ao Id. no 31215501 - pág. 2/7 dos autos de origem, onde Lucas diz “
Também não quero nenhum legítimo
(litígio?)
,
somos vizinhos
e conheço vocês a anos
” (
sic
- grifei), sendo que, para além disso, não há outras informações substanciais quanto às características/condições pessoais dos litigantes. Por sua vez, o réu/agravante/arrendatário Jorge Manchur, assim como o seu filho e procurador Lucas Passos Manchur, é qualificado como “
empresário
”, ambos residentes em um mesmo imóvel localizado no Município de Rio das Ostras/RJ (cf. Id. no 31215495 - pág. 2/5).

Pode-se, ainda, acrescer à equação que o arrendamento em si não envolve uma área excepcionalmente grande e nem grandes valores, isto, evidentemente, adotando como parâmetro outros negócios da mesma espécie comumente vistos neste estado de MT, o que me leva a concluir que, conquanto não se possa dizer, com toda precisão e acurácia, que os envolvidos, o arrendador Jorge e seu filho/procurador Lucas e/ou o arrendatário Alexandre, encaixem-se exatamente na definição de “homens do campo”, porque, ao que tudo indica, não preenchem integralmente os requisitos do art. 38, II, do Decreto no 59.566/1966, certamente não é possível descartar, ao menos não neste momento inicial, que esse aspecto, por si só, é suficiente a afastar a incidência das normas protetivas do Estatuto da Terra, e, por consequência, atrairia a aplicação total e irrestrita do Código Civil, pois, conforme orienta o citado precedente do eg. STJ, a incidência da lei civil, em detrimento da lei especial, vai depender do sopesamento em cada caso do princípio da função social da propriedade e da justiça social, os pilares principiológicos do microssistema normativo agrário, tanto o é que, ao decidir o caso concreto enfrentado no REsp no 1.447.082/TO, o fundamento dado é o de que, “
no caso dos autos, embora não se trate propriamente de um contrato empresarial, tem-se uma grande empresa pretendendo se valer de um microssistema protetivo para furtar-se à força obrigatória do contrato ao qual se obrigou (lembre-se que a empresa se comprometeu a desocupar o imóvel no caso de alienação). É perfeitamente cabível, portanto, a aplicação do princípio da autonomia privada ao caso na perspectiva do seu consectário lógico que a força obrigatória dos contratos (‘pacta sunt servanda’)
” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1447082/TO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 10/05/2016, DJe 13/05/2016).

O cenário que se formou então, à mingua de elementos mais robustos para que se possa chegar a uma resposta diversa quanto à primeira indagação que norteio a controvérsia recursal, é o de que, pelos mais diversos e variados princípios protetivos,
e.g.
justiça social e função social da propriedade (Lei no 4.504/64, arts. 1o e 2o), o arrendatário não notificado para o exercício de direito de preferência teria expectativa legítima do direito de pretender a renovação automática do contrato de arrendamento rural e a manutenção da posse da área, e assim o é por força de expressa previsão do art. 95, IV e V, da Lei no 4.504/64 (Estatuto da Terra) e do art. 22, §2o, do Decreto no 59.566/66.

Lei no 4.504/1964
: Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

(...)

IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até seis meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação das propostas existentes. Não se verificando a notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o locatário, nos trinta dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;

V - os direitos assegurados no inciso anterior não prevalecerão se, no prazo de seis meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou através de descendente seu.

Decreto no 59.566/1966:
Art. 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra).

(...)

§ 2° Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendádor por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7° e 8° deste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra).

Quanto a esse ponto, em análise preliminar, ao receber e admitir o processamento deste agravo de instrumento, entendi que seria relevante a objeção recursal suscitada pelo arrendador/réu/agravante, eis que as provas dos autos corroboravam a sua alegação de pretende retomar a área para explorá-la de modo pessoal, não se tratando de hipótese de aceitação de proposta de terceiro em detrimento do direito de preferência do arrendatário/autor/agravado, e, por isso, concedi a tutela de urgência pleiteada, contudo, agora, analisando com maior profundamente a questão controvertida, em revisão crítica e cuidadosa da celeuma dos autos, admito que a decisão agravada merece ser prestigiada, pois, ainda em cognição sumária, porém, mais abrangente do que aquela feita na decisão liminar, as circunstâncias envoltas no caso favorecem à pretensão autoral,

que, em primeiro momento, não é derruída por nenhuma dos óbices suscitados pelo réu/agravante.

Primeiro, apesar de sua natureza privada e de ser regulado pelos princípios gerais que regem o direito comum, o contrato agrário sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o Estado (opção política-legislativa), do protecionismo que se quer emprestar ao homem do campo, à função social da propriedade e ao meio ambiente, fazendo com que a máxima do
pacta sunt servanda
não se opere em absoluto nestes casos, é o que explicitamente dispõe o art. 2o do Decreto no 59.566/66 ao dizer que “
todos os contratos agrários reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos
” (“caput”), enfatizando, em seguida, que “
qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito
” (parágrafo único).

Se a clareza redacional do texto legal já não fosse suficiente, confirmando o caráter cogente das normas de regência, o eg. STJ sedimentou o entendimento de que “
tanto o Estatuto da Terra, como a Lei n. 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966 (que o regulamenta) dão ênfase ao princípio fundamental da irrenunciabilidade de cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, perfazendo dirigismo contratual com fito de proteger e dar segurança às relações ruralistas. Como se vê, estabelece a norma a proibição de renúncia, no arrendamento rural ou no contrato de parceria, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos (nos termos dos arts. 13, I, do Decreto e 13, IV, da Lei n. 4.947/1966)
”, ou seja, “
as normas de regência do tema detêm caráter cogente, de observância obrigatória, porquanto disciplinam interesse de ordem pública, consubstanciado na proteção, em especial, do arrendatário rural, o qual, pelo desenvolvimento do seu trabalho, exerce a relevante função de fornecer alimentos à população
” (STJ - QUARTA TURMA - REsp 1182967/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 09/06/2015, DJe 26/06/2015).

E, entre as condições impostas irrecusavelmente aos contratos agrários, em restrição à autonomia da vontade dos contratantes, inserem-se justamente as disposições acerca das “
bases para as renovações convencionadas
”.

Lei no 4.504/1964
: Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

(...)

XI - na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento:

(...)

c) bases para as renovações convencionadas;

d) formas de extinção ou rescisão.

Decreto no 59.566/1966:

Art. 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei no 4.947-66);

(...)

IV - Bases para as renovações convencionadas seguido o disposto no artigo 95, incisos IV e V do Estatuto da Terra e art. 22 deste Regulamento.

V - Causas de extinção e rescisão, de acôrdo com o determinado nos artigos 26 a 34 dêste Regulamento.

Logo, ao menos por ora, a disposição constante da cláusula 10a do contrato celebrado entre os litigantes, que inverteu o dever de enviar a notificação para fins de renovação do negocio, nada influencia a discussão dos autos, porque se trata de disposição inválida e, portanto, nula.

Seguindo essa diretiva quanto à força obrigatória das normas que compõe o microssistema agrário, em importante precedente que confirmou e consolidou a posição da Corte Superior de Justiça desde então, ao se discutir a questão relativa à renovação do arrendamento rural, a 3a Turma definiu que “
o Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática. As partes não podem estabelecer forma alternativa de renovação do contrato, diversa daquela prevista no Estatuto da Terra, pois trata-se de condição obrigatória nos contratos de arrendamento rural
” (STJ - Terceira Turma - REsp 1277085/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016), merecendo destaque as seguintes considerações do voto condutor:

“(...),
a Lei no 4.505/64, no art. 95, IV e V, prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo contratual para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática.

(...)

Transcreve-se, também, doutrina de Silvia Opitz e Oswaldo Opitz:

‘Se, findo o prazo do arrendamento, o arrendatário continuar na posse do imóvel, sem oposição do proprietário, presumir-se-à renovado o arrendamento, em face do ET (Estatuto da Terra) e seu Regulamento? A resposta é afirmativa, porque somente a notificação é que impede a renovação automática. Na ausência de notificação, o contrato considerar-se-á automaticamente renovado para o arrendador, mas não para o arrendatário, que tem o prazo de trinta (30) dias para manifestar sua desistência, a partir do término da notificação (Regulamento, art. 22, § 1o).’ [in: Curso Completo de Direito Agrário. 10a ed. São Paulo: Saraiva, 2016, pág. 402]

A questão que se põe, então, é saber se as partes podem estabelecer outra forma de renovação do contrato, diversa daquela prevista no Estatuto da Terra. O artigo 95, em seu inciso XI, traz a seguinte previsão (redação da norma à época dos fatos):

(...)

Na lição de José dos Santos Pereira Braga:

‘Por razões de inegável interesse público, o Estatuto da Terra fixa condições obrigatórias irrenunciáveis para os contratos de arrendamento. Deixando à regulamentação o complemento necessário, o legislador ditou cláusulas que devem ser tidas como existentes e pactuadas em todos os contratos de arrendamento, escritos ou verbais (art. 95, inciso IX).

As condições impostas às partes, por força de lei, consubstanciam as seguintes restrições à autonomia da vontade: a) limites de preços de aluguel e forma de pagamento em dinheiro ou seu equivalente em produtos colhidos; b) prazos mínimos de locação e limites de vigência para os vários tipos de atividades agrícolas; c) bases para as renovações convencionadas; d) formas de extinção ou rescisão; e) direito e formas de indenização ajustadas quanto às benfeitorias realizadas." [in: Direito Agrário Brasileiro. Coord. Raymundo Laranjeira. São Paulo: LTr, 1999, pág. 346]” (STJ – TERCEIRA TURMA – REsp 1.455.709⁄SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 05⁄05⁄2016, DJe 13⁄05⁄2016)

Essa é a posição que também segue este eg. TJMT:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – PRAZO CONTRATUAL EXAURIDO – TURBAÇÃO – NÃO OCORRÊNCIA – RECUPERAÇÃO JUDICIAL – IRRELEVÂNCIA PARA O CASO – ARRENDANTE/PROPRIETÁRIA QUE ASSENTIU QUE O ARRENDATÁRIO TERMINE EM REALIZAR A COLHEITA NAS ÁREAS ARRENDADAS – MANUTENÇÃO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – COMPETÊNCIA – JUÍZO DO LOCAL DO IMÓVEL – ART. 47, § 2o DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Contrato de arrendamento rural juntado aos autos.

Sendo assim denominado o ajuste, incide nele o regramento previsto no Estatuto da Terra. 2. Findo o prazo estabelecido no pacto, o contrato é renovado automaticamente, salvo se o arrendador notificar o arrendatário no prazo de seis meses antes do vencimento do contrato, de sua intenção de retomar o imóvel, nos termos do art. 95, inciso V do Estatuto da Terra. (...).” (TJMT - TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAI no 1015279-31.2020.8.11.0000, Rel. Des. DIRCEU DOS SANTOS, julgado em 14/10/2020, DJe 20/10/2020)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO -

PRETENSÃO DE RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA - INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS – INEXISTÊNCIA DE MOTIVAÇÃO – INADIMPLÊNCIA DO ARRENDATÁRIO NÃO COMPROVADA - PAGAMENTO DE ALUGUEL ELIDIDA POR ADITIVO CONTRATUAL – ÁREA ARRENDADA MENOR DO QUE A ÁREA CONTRATADA – ARRENDAMENTO CELEBRADO COM TERCEIRO – AFRONTA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA – DECRETO LEI 59.566/66 E ESTATUTO DA TERRA – DIREITO A RENOVAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – PERDAS E DANOS - SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS – RECURSO DESPROVIDO.

1. Na renovação do contrato de arrendamento rural, tem-se que o artigo 22 em seu parágrafo segundo do Decreto 59.566/66 dispõe: (...)

§ 2o Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7o e 8o deste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra) ”.

2. Embora o prazo para notificação tenha sido observado, não há menção aos motivos acerca da retomada do imóvel, se para uso próprio, consoante também disciplina o artigo 95, inciso V do Estatuto da Terra. Portanto, ainda que tenha efetivado a notificação dentro do prazo estabelecido em lei, limitou-se em declinar que não possuía mais interesse em dar prosseguimento ao contrato, o que, seguramente, viola a legislação de regência, porquanto em desacordo com a exegese do art. 95, incisos IV e V, do Estatuto da Terra, Lei 4504/64. (...).” (TJMT - PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAC no 0000283-98.2009.8.11.0107, Rel. Desa. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, julgado em 04/09/2018, DJe 11/09/2018)

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA E AUSÊNCIA DE INTERESSE – PRELIMINARES REJEITADAS - AÇÃO DECLARATÓRIA – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL - RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA – ESTATUTO DA TERRA - NOTIFICAÇÃO – PRAZO NÃO OBSERVADO - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – PERIGO DE DANO E RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO - DEFERIMENTO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. Não há falar em supressão de instância e/ou ausência de interesse de agir quando se recorre de decisão de indeferimento de tutela de urgência e diante da realização do ato judicial (leilão), também pleiteou o sobrestamento dos respectivos efeitos. 2. A tutela provisória deve ser parcialmente deferida para manter a arrendatária no imóvel até que a instrução processual autorize a modificação fática, com pagamento da diferença entre o valor do seu contrato e o que foi obtido no leilão, conforme pedido alternativo.” (TJMT - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAI no 1008210-50.2017.8.11.0000, Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, julgado em 25/10/2017, DJe 27/10/2017)

Como dito no começo desta exposição, não há dissenso significativo nos autos quanto ao fato de que não houve notificação premonitória com a antecedência mínima de seis meses, na verdade, consta dos autos que, em um primeiro momento, o arrendador até pretendia renovar o contrato, desde que renegociado, mas, sobrevindo insucesso das tratativas, resolveu pela exploração própria da área, ainda que por interposta pessoa, é o que se vê das conversas travadas via “WhatsApp” que, ainda em 30/03/2020, o filho do réu/arrendador (Lucas Manchur) já dizia ao autor/arrendatário o seguinte:

“Desde sempre foi pra arrendar pra vocês o interesse. Sempre comentei isso com seu pai. Eu vinha pra cá (e) falava que tinha interesse, (mas) não me apresentava proposta e tal. (...)

Não tenho como assinar a notificação sendo que não tenho interesse em arrendar pros próximos três anos. Não estou sendo desleal, não estou quebrando o contrato, só encerrando.” (cf. Id. no 31215501 - pág. 6).

Tem-se, então, consoante o raciocínio trilhado até aqui, que, em análise inicial do litigio, inexistindo motivos a justificar o imediato afastamento da norma especial, não tendo ocorrido a notificação temporânea, o contrato de arrendamento rural foi, sim, renovado, sendo justa a pretensão liminar do arrendatário/autor/agravado de fazer valer as suas disposições contratuais por enquanto, durante o regular desenvolvimento do processo.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Custas pelos agravantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2021