Tribunal: TJMT
Processo: 0029062-23.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
0029062-23.2016.8.11.0041
APELANTE: CX CONSTRUCOES LTDA
APELADO: MICHEL MARQUES HERANI
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM – CLÁUSULA DE ARBITRAGEM – PRELIMINAR REJEITADA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO AJUSTADO – DECUMPRIMENTO DOS TERMOS CONVENCIONADOS - RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO APENAS PARA O ADQUIRENTE INADIMPLENTE – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – ABALO EMOCIONAL DEMONSTRADO – REPARAÇÃO DEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
A existência de cláusula de arbitragem não afasta a competência da Justiça Estadual para análise de sua legitimidade.
Se o atraso na entrega do imóvel extrapola até mesmo o prazo de tolerância, está caracterizada a inadimplência dos termos convencionados, o que autoriza a resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
No julgamento do Tema 971, o STJ definiu que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
“Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes.” (AgInt no REsp 1896001/RJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0029062-23.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (APELANTE), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), MICHEL MARQUES HERANI - CPF: 032.561.032-00 (APELADO), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0029062-23.2016.8.11.0041

APELANTE: CX CONSTRUCOES LTDA

APELADO: MICHEL MARQUES HERANI

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM – CLÁUSULA DE ARBITRAGEM – PRELIMINAR REJEITADA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO AJUSTADO – DECUMPRIMENTO DOS TERMOS CONVENCIONADOS - RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO APENAS PARA O ADQUIRENTE INADIMPLENTE – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – ABALO EMOCIONAL DEMONSTRADO – REPARAÇÃO DEVIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A existência de cláusula de arbitragem não afasta a competência da Justiça Estadual para análise de sua legitimidade.

Se o atraso na entrega do imóvel extrapola até mesmo o prazo de tolerância, está caracterizada a inadimplência dos termos convencionados, o que autoriza a resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ).

No julgamento do Tema 971, o STJ definiu que,
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

“Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes.”
(AgInt no REsp 1896001/RJ).

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0029062-23.2016.8.11.0041

APELANTE: CX CONSTRUCOES LTDA

APELADO: MICHEL MARQUES HERANI

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para anular a avença por culpa da ré, determinar a restituição de R$ 133.059,13, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar da data de cada desembolso, e condená-la ao pagamento de multa e à reparação pela lesão extrapatrimonial em R$ 15.000,00, além das custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa.

A apelante suscita preliminar de incompetência do juízo uma vez que há cláusula de compromisso arbitral.

No mérito, alega que a cláusula de tolerância é legítima e que o imóvel foi entregue nesse prazo, o que afastaria o direito a ambas as indenizações pleiteadas, assim como a imposição de multa.

Contrarrazões no Id n. 74439515.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0029062-23.2016.8.11.0041

APELANTE: CX CONSTRUCOES LTDA

APELADO: MICHEL MARQUES HERANI

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para anular a avença por culpa da ré, determinar a restituição de R$ 133.059,13, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar da data de cada desembolso, e condená-la ao pagamento de multa e à reparação pela lesão extrapatrimonial em R$ 15.000,00, além das custas e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa.

PRELIMINAR – INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – CLÁUSULA DE COMPROMISSO ARBITRAL

A apelante suscita preliminar de incompetência do juízo uma vez que há cláusula de compromisso arbitral.

Ressalvado meu entendimento pessoal a respeito da matéria, acompanho o posicionamento sedimentado no RAC 0029061-38.2016.8.11.0041, julgado na forma do art. 942 do CPC, em que foi estabelecida a competência da Justiça Comum para analisar os contratos com cláusula de compromisso arbitral.

Confira-se a ementa:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA C/C INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL E TUTELA ANTECIPADA – CONTRATO DE ADESÃO – ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE JUÍZO ARBITRAL – NECESSIDADE DA AQUIESCÊNCIA DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA.

Conforme é a orientação do STJ, “Nos termos da jurisprudência firmada no âmbito do superior tribunal de justiça, a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o poder judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização.
(REsp 1785783/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019).” (RAC 0029061-38.2016.8.11.0041, Guiomar Teodoro Borges, Vice-Presidência, julg. em 06/05/2020, DJe 13/10/2020).

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito, sustenta que a cláusula de tolerância é legítima e que o imóvel foi entregue nesse prazo, o que afastaria o argumento de dano material ou moral, assim como a imposição de multa contratual.

As partes firmaram Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel (Id n. 74439019 - Pág. 35) para aquisição do apartamento n. 508 do Condomínio Áquila Residence, em Cuiabá-MT, por R$ 246.747,59 - R$ 14.804,85 de sinal, 30 parcelas mensais e consecutivas de R$ 1.891,73, R$ 12.337,38 na entrega das chaves e parcela única de R$ 162.853,46 também na entrega das chaves.

O término da construção foi convencionado para dezembro/2015 (cláusula 5), com tolerância de 180 dias (cláusula 8). Desse modo, a obra deveria ser entregue no máximo até junho/2016. No entanto, é incontroverso nos autos que até o dia da propositura desta lide (agosto/2016) o edifício ainda não estava concluído.

A apelante assinala nesta fase a existência de fato superveniente que levou à nova estipulação da entrega para 31/12/2019, o qual, contudo, não foi alegado na contestação, mesmo porque decorreu de ajuste realizado em assembleia em 06/12/2017. Dessa maneira, é vedada sua arguição neste momento processual.

É evidente, dessa maneira, o vício que autoriza o rompimento do contrato por culpa da apelante, já que não respeitou o prazo pactuado para a entrega do apartamento. Antes de colocá-lo à venda, devia necessariamente certificar-se de que teria como cumprir a obrigação convencionada.

Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total adimplido.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, julg. em 30/11/2020, DJe 04/12/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL.

(...)

3.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade,
inclusive comissão de corretagem
. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julg. em 10/02/2020, DJe 12/02/2020).

Quanto à inversão da penalidade pecuniária, no Tema 971, que transitou em julgado em 08/11/2019, o STJ assim decidiu:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Posto isso, a ré deve arcar com a multa contratual.

O dano moral está claramente consubstanciado na frustração das expectativas, metas e ideal do apelado, que sofreu angústia, dissabor, insatisfação e decepção devido ao extenso decurso de tempo mesmo após esgotado o prazo de tolerância, e precisou ajuizar Ação para rescindir a avença.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação de reparação por dano material e compensação por dano moral.

2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração.

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.

4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

5. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

6. Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes
.

7. Agravo interno no recurso especial não provido.”

(AgInt no REsp 1896001/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, julg. em 01/03/2021, DJe 03/03/2021).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2021