Tribunal: TJMT
Processo: 1013000-46.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-30
Data de publicação: 2021-06-30

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
NÃO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS – ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL - COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Em se tratando de contrato de locação estabelecido por escrito, a rescisão ou qualquer modificação deve se dar na mesma forma em que foi originariamente pactuado (escrita), não se admitindo aditamento verbal.
2. O contrato expressamente determina que, para a realização de qualquer benfeitoria, deveria haver prévia autorização, por escrito, do locador; bem como que, as benfeitorias realizadas passariam a pertencer ao imóvel, independente de indenização.
3. Logo, não há como reconhecer que os embargantes/apelantes estariam isentos do pagamento dos aluguéis, taxas condominiais, IPTU e demais despesas, de maneira que, não havendo a quitação dos referidos débitos, resta caracterizada a inadimplência, e, portanto, a validade da ação de execução.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013000-46.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FREDERICO MULLER COUTINHO - CPF: 792.985.591-00 (APELANTE), ANDREIA MONICA BARROS MULLER COUTINHO - CPF: 733.147.571-15 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ MULLER - CPF: 047.292.669-19 (APELANTE), IVOMAR ALVES DE FREITAS - CPF: 073.698.568-95 (APELADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), ELIANE MENDES MULLER AFFI - CPF: 109.553.131-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –

NÃO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS – ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL - COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Em se tratando de contrato de locação estabelecido por escrito, a rescisão ou qualquer modificação deve se dar na mesma forma em que foi originariamente pactuado (escrita), não se admitindo aditamento verbal.

2. O contrato expressamente determina que, para a realização de qualquer benfeitoria, deveria haver prévia autorização
, por escrito
, do locador; bem como que, as benfeitorias realizadas passariam a pertencer ao imóvel, independente de indenização.

3. Logo, não há como reconhecer que os embargantes/apelantes estariam isentos do pagamento dos aluguéis, taxas condominiais, IPTU e demais despesas, de maneira que, não havendo a quitação dos referidos débitos, resta caracterizada a inadimplência, e, portanto, a validade da ação de execução.

R E L A T Ó R I O

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Frederico Muller Coutinho
e
Andre Luiz Muller
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos dos Embargos à Execução no. 1013000-46.2020.8.11.0041, ajuizada em face de
Ivomar Alves de Freitas
, julgou improcedentes os pedidos iniciais. Por consequência, condenou os embargantes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (ID 88520993).

Irresignados, os embargantes/apelantes aduzem que ficou claramente demonstrado que todas as benfeitorias foram feitas com a anuência tácita do apelado que sempre esteve presente durante as obras, dessa forma, a importância reivindicada na inicial não se revela verdadeira, pois o imóvel teve uma grande valorização com as reformas realizadas pelos apelantes, devendo o valor investido ser abatido.

Afirmam que houve apenas a retirada de 04 portas (que não interferiram na estrutura) e portais, e não a depredação do imóvel como alega o apelado, pois a recepção ficou completamente montada, toda as paredes no seu devido lugar, “leds” em todas as salas, pisos intactos.

Sustentam que o Acordo Tácito é aquele em que as partes, sem declarar ou mencionar suas intenções, agem de forma consonante ao longo do tempo, de maneira que dessa relação passam a existir direitos e obrigações, sendo que o consentimento do apelado aconteceu no momento em que autorizou (e nunca questionou) os investimentos pelos apelantes, haja vista que, por diversas vezes, pessoalmente visitou o imóvel em obras e nunca se posicionou de forma contrária, nem ao menos os notificou para que paralisassem a reforma.

Defendem que, ao menos, deve haver abatimento parcial das benfeitorias realizadas, pois ainda ficaram no imóvel do apelado uma recepção montada com balcão, armários, mármore e porcelanatos de altíssima qualidade comprovadas com notas fiscais e recibos.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, para reformar a sentença e, assim, julgar procedentes os pedidos iniciais, a fim de reconhecer o acordo verbal tácito firmado entre as partes, bem como o abatimento integral das benfeitorias realizadas no imóvel do apelado no importe de R$ 104.088,75 (cento e quatro mil e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos) (ID 88520998).

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, por falta de dialeticidade. No mérito, pelo seu desprovimento (ID 88521005).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II) VOTO PRELIMINAR (DA FALTA DE DIALETICIDADE)

Eminentes Pares:

Em suas contrarrazões, o apelado alega a falta de dialeticidade do recurso, porque o apelante não teria se manifestado acerca dos fundamentos da sentença, apenas repetindo os argumentos lançados na inicial, o que leva ao não conhecimento do apelo.

Contudo, em que pesem tais alegações, o art. 1.010, II, do CPC, consubstancia o princípio da dialeticidade recursal, exigindo expressamente que o recurso contenha as razões de fato e de direito que amparam a irresignação à decisão impugnada.

Na espécie, verifica-se que o apelante devolveu as questões suscitadas na inicial, o que não significa dizer tratar-se de mera reprodução daquela peça.

Destaca-se que, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de que a mera circunstância de consistir o recurso em cópia do conteúdo já lançado nos autos, por si só, não implica violação ao princípio da dialeticidade, desde que pelas razões possa-se vislumbrar o interesse na reforma da decisão, como ocorre na hipótese.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO -
REITERAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA PETIÇÃO INICIAL NAS RAZÕES DE APELAÇÃO - POSSIBILIDADE
- PRECEDENTES DO STJ - RECURSO IMPROVIDO
. (STJ - AgRg no Ag: 969319 MG 2007/0246490-9, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 16/09/2008, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/09/2008).

[...] APELAÇÃO. REQUISITOS. ART. 514 DO CPC. ARGUMENTOS DISSOCIADOS DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO. 1.- "
A reprodução na apelação das razões já deduzidas na contestação não determina a negativa de conhecimento do recurso, desde que haja compatibilidade com os temas decididos na sentença
" (REsp924.378/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJ 11.4.2008). [...].
(STJ, AgRg no AREsp 280.836/SP, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 19/03/2013, T3 - TERCEIRA TURMA).

Assim, verifica-se que o apelante expôs suas razões recursais, das quais se pode vislumbrar o interesse na reforma da decisão, não havendo que se falar em falta de dialeticidade.

Pelo exposto,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

III) VOTO MÉRITO

Eminentes Pares:

Na hipótese, os embargantes/apelantes alegam a inexistência da dívida referente à cobrança dos alugueis e demais encargos dele decorrentes, uma vez que teria entabulado acordo verbal com o locador, ora embargado/apelado, no sentido de que as benfeitorias realizadas seriam abatidas nos encargos da locação.

Contudo, como cediço, em se tratando de contrato de locação estabelecido por escrito, a rescisão ou qualquer modificação deve se dar na mesma forma em que foi originariamente pactuado (escrita), não se admitindo aditamento verbal.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C PAGAMENTO DE ALUGUÉIS - MODIFICAÇÃO DO ALUGUEL MEDIANTE ACORDO VERBAL - DISCORDÂNCIA DO LOCADOR - IMPOSSIBILIDADE - EXCLUSÃO DE ALUGUÉIS - IMÓVEL INTERDITADO - CULPA DO LOCATÁRIO - DESCONTO DE VALORES REFERENTES À BENFEITORIAS - VEDAÇÃO CONTRATUAL - RECURSO IMPROVIDO. 01.
A alteração contratual, para produzir efeitos no mundo jurídico, contrariando o tratado anteriormente,
deve ser formalizada em instrumento idêntico ao anterior
, de modo que o trato verbal, veemente contestado por uma das partes não tem o condão de alterar o contrato escrito
. 02. Não exime o pagamento dos alugueres o imóvel interditado por culpa do locatário. 03. Não é possível a compensação de valores oriundos de benfeitorias realizadas pelo inquilino, se o contrato expressamente veda esta possibilidade.
(TJMT - N.U 0023954-64.2001.8.11.0000, JURANDIR FLORÊNCIO DE CASTILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/03/2002, Publicado no DJE 10/04/2002).

Nesse contexto, inexistindo aditamento por escrito, acerca do aludido acordo verbal, deveria os locatários demonstrar, indene de dúvidas, a existência do indigitado pacto, ônus do qual não se desincumbiu os embargantes/apelantes.

Ora, o contrato de locação em questão dispõe que:

“CLÁUSULA DÉCIMA – [...].

PARÁGRAFO PRIMEIRO –
não poderá o LOCATÁRIO modificar a disposição interna dos cômodos e nem a fachada ou qualquer parte externa do imóvel,
sendo que, para qualquer modificação, deverá ter o consentimento por escrito do LOCADOR
.

[...].

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA –
Para toda e qualquer benfeitoria ou modificação a ser introduzida no imóvel ou em suas instalações
é necessária prévia autorização por escrito do LOCADOR
e as que com autorização forem feitas, mesmo necessárias,
passarão a pertencer ao imóvel, independente de indenização
ou retenção do imóvel ora locado
.” (sic)
(ID 88520963 - Pág. 5/6 – fls. 144/145)

Denota-se que o contrato expressamente determina que, para a realização de qualquer benfeitoria, deveria haver prévia autorização
, por escrito
, do locador; bem como que, as benfeitorias realizadas passariam a pertencer ao imóvel, independente de indenização.

Logo, não bastasse não haver no caderno processual prova acerca do aludido acordo verbal, tem-se que o próprio contrato afasta a verossimilhança das alegações dos embargantes/apelantes, quando estipula que as benfeitorias realizadas passariam a pertencer ao imóvel, independente de indenização.

Apenas para registro, seguem precedentes:

AÇÃO DE DESPEJO – NÃO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS – ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL - COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – REQUERIMENTO DE REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE FRENTE À AUSÊNCIA INTEGRAL DO ADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – Nos termos do art. 373, II, compete à parte ré demonstrar a existência de fator extintivo ou modificativo do direito do autor. II -
A introdução de benfeitorias, segundo os termos do contrato, depende de prévia autorização escrita do locador, e não gera direito de retenção, indenização ou compensação
. III -
O locatário não pode interromper o pagamento dos aluguéis, sob alegação de acordo verbal de compensação de crédito decorrente de realização de benfeitoria, se não desincumbiu do ônus da prova, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
. (Ap 18606/2017, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 22/03/2017, Publicado no DJE 03/04/2017).
(TJMT - N.U 0000676-62.2015.8.11.0026, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/05/2019, Publicado no DJE 14/05/2019).

AÇÃO DE DESPEJO – NÃO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS – ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL - COMPENSAÇÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.
O locatário não pode interromper o pagamento dos aluguéis, sob alegação de acordo verbal de compensação de crédito decorrente de realização de benfeitoria, se não desincumbiu do ônus da prova, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
.
(TJMT - N.U 0006181-06.2015.8.11.0003, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/03/2017, Publicado no DJE 03/04/2017)

Ou seja, não há como reconhecer que os embargantes/apelantes estariam isentos do pagamento dos aluguéis, taxas condominiais, IPTU e demais despesas, de maneira que, não havendo a quitação dos referidos débitos, resta caracterizada a inadimplência, e, portanto, a validade da ação de execução.

Assim, não conseguindo os embargantes/apelantes desconstituir os fundamentos da sentença, a sua manutenção é medida que se impõe.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso. Por consequência, majoro a verba sucumbencial fixada na sentença, para o percentual de 15% (quinze por cento), nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2021