Tribunal: TJMT
Processo: 0005229-88.2015.8.11.0015
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARTÓRIA C/C LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE PREVE A RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DA PARTE ADVERSA. OBRIGAÇÃO CUMPRIDA A DESTEMPO. NECESSIDADE DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA PREVISTA NO CONTRATO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOCORRÊNCIA NO CASO CONCRETO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CERTEZA E LIQUIDEZ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. No caso dos autos restou comprovado que as partes pactuaram que a última parcela seria paga somente após o cumprimento da obrigação de georreferenciamento pela parte adversa.
2. É incontroverso que a empresa apelada cumpriu com sua obrigação, ainda que muito após o prazo estipulado na cláusula terceira do contrato. Nesse diapasão, uma vez adimplida com a sua obrigação a empresa apelada tem direito de exigir o cumprimento da obrigação da parte adversa, mormente no caso concreto onde as partes expressamente pactuaram que o pagamento da 8a parcela ficaria retido após o cumprimento da obrigação prevista na cláusula terceira, ou seja, é fato que as partes previram a possibilidade de atraso no cumprimento da obrigação disposta na cláusula terceira, tanto que estipularam uma penalidade de retenção do pagamento da 8a parcela até o cumprimento da obrigação.
3. Sentença mantida.
4. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005229-88.2015.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Espécies de Contratos, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[DAL PAI S A INDUSTRIA E COMERCIO - CNPJ: 76.490.887/0001-05 (APELADO), ADALBERTO BENEZ - CPF: 045.298.228-69 (APELANTE), MARIA LAVINIA ZONETTI BENEZ - CPF: 219.696.658-40 (APELANTE), ALFEU BENEZ - CPF: 013.142.898-53 (APELANTE), MARIA FERRARESI BENEZ - CPF: 095.476.478-14 (APELANTE), ADALBERTO JOSE BENEZ - CPF: 894.992.631-87 (APELANTE), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), FAISSAL JORGE CALIL FILHO - CPF: 856.488.501-82 (ADVOGADO), MIGUEL TAVARES MARTUCCI - CPF: 266.831.228-06 (ADVOGADO), KATIA CRISTINA BENEZ - CPF: 075.245.908-22 (TERCEIRO INTERESSADO), EDUARDO BENEZ - CPF: 007.493.551-82 (APELANTE), MARIA PAULA BENEZ BARACAT - CPF: 116.576.228-51 (TERCEIRO INTERESSADO), RAMEZ BARACAT JUNIOR (TERCEIRO INTERESSADO), SILVIA NERY BENEZ (TERCEIRO INTERESSADO), GERSON FERREIRA PAES - CPF: 045.442.931-20 (ADVOGADO), MILTON JOSE FERREIRA PAES FARIAS - CPF: 850.304.301-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARTÓRIA C/C LOCUPLETAMENTO ILÍCITO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE PREVE A RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DA PARTE ADVERSA. OBRIGAÇÃO CUMPRIDA A DESTEMPO. NECESSIDADE DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA PREVISTA NO CONTRATO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOCORRÊNCIA NO CASO CONCRETO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CERTEZA E LIQUIDEZ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. No caso dos autos restou comprovado que as partes pactuaram que a última parcela seria paga somente após o cumprimento da obrigação de georreferenciamento pela parte adversa.

2. É
incontroverso que a empresa apelada cumpriu com sua obrigação, ainda que muito após o prazo estipulado na cláusula terceira do contrato. Nesse diapasão, uma vez adimplida com a sua obrigação a empresa apelada tem direito de exigir o cumprimento da obrigação da parte adversa, mormente no caso concreto onde as partes expressamente pactuaram que o pagamento da 8a parcela ficaria retido após o cumprimento da obrigação prevista na cláusula terceira, ou seja, é fato que as partes previram a possibilidade de atraso no cumprimento da obrigação disposta na cláusula terceira, tanto que estipularam uma penalidade de retenção do pagamento da 8a parcela até o cumprimento da obrigação.

3. Sentença mantida.

4. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Adalberto José Benez e Outros
(Id. 96715590), em face da r. sentença proferida pelo juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação declaratória no
0005229-88.2015.8.11.0015
,
movida por
DAL PAI S.A. Indústria e Comércio
que, nos termos do artigo 487, I do CPC, julgou procedentes os pedidos iniciais para:
a)
declarar válida e obrigatória o cumprimento da oitava e última parcela inadimplente do contrato estabelecido entre as partes. Prestação esta no valor original de R$ 600.000,00, atualizada com juros de mora e correção monetária nos termos da sentença. E, por consectário lógico, condenar a parte requerida ao seu adimplemento integral;
b)
arbitrar honorários advocatícios em 15% do valor da condenação. Condenar, a um, a parte autora a pagar honorários advocatícios, dado princípio da causalidade, aos ilegitimados passivos na ordem de 1/3 do valor ora arbitrado. A dois, condenar a parte requerida remanescente, a pagar o restante dos honorários advocatícios sucumbenciais, 2/3 do valor arbitrado, à parte autora.
c)
condenar a parte requerida a pagar as custas e as despesas processuais, ressalvadas aquelas realizadas para as citações dos réus excluídos da relação jurídica processual, ônus da parte requerente, pelas quais continua obrigada.

A parte Apelante requer a reforma da sentença argumentando:
1)
exceção de contrato não cumprido;
2)
reembolso por perdas e danos;
3)
possibilidade de compensação de valores.

Ao final pugna pela reformada da sentença para reconhecer a prática de infração contratual pela empresa apelada consistente em exceção de contrato não cumprido, afastando, por conseguinte a exigibilidade da 8a parcela do contrato, bem como condenar a empresa apelada ao reembolso dos valores dispendidos indevidamente pelos apelantes, de forma sucessiva pugna pela compensação de dívidas nos termos do art. 368 do CC.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 96715598).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

DAL PAI S.A. Indústria e Comércio ajuizou ação declaratória c/c locupletamento ilícito em desfavor de Adalberto Benez e outros, aduzindo que
em 03/03/2006 celebrou com os requeridos instrumento particular de compromisso de venda e compra, tendo por objetivo a alienação de seu imóvel rural transcrito no registro imobiliário sob a matrícula n.° 422 do 1.° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Colíder – MT, denominado “Fazenda Santa Adélia”, com área total de 4.983,0381 ha, conforme descrição contida no preâmbulo daquele instrumento contratual, pelo preço de R$ 3.000.000,00, cujo pagamento foi prometido pelos adquirentes mediante o adimplemento de 08 prestações, representadas por Notas Promissórias.

Mencionado que, por força do contrato, os compromissários compradores, ora apelados, entraram na posse imediata do imóvel, convencionando-se, ainda, que as duas últimas prestações (7.a e 8.a parcelas) ficariam condicionadas à apresentação, pela empresa alienante, da documentação hábil necessária para a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, bem como à confecção do georreferenciamento da área, a ser averbado no Registro Imobiliário competente, sob pena de retenção dos respectivos valores devidos até o cumprimento integral da obrigação.

Alegou que promoveu a instauração do adequado processo administrativo no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, designado sob o n.° 54240.005296/2006-55, tendente à obtenção do georreferenciamento do respectivo imóvel rural. Porém, por ser parte integrante de área maior denominada “Fazenda Santo Ângelo”, a qual originariamente compreendia a porção de terras correspondente ao conjunto de matrículas de n.°s 419, 420, 421 e 422, medindo 23.472,9562 ha, dependia de georreferenciamento desta área maior, para então viabilizar o posterior desmembramento e registro da superveniente Escritura Pública de Compra e Venda, inerente ao imóvel da matrícula n.° 422 tão somente, objeto do instrumento contratual em voga.

Relatou que o INCRA não possui capacidade e eficiência adequadas para o atendimento satisfatório de todos os pedidos que lhe são promovidos. Mesmo tendo atendido a diversas exigências da autarquia mencionada, optando inclusive pela impetração de um Mandado de Segurança na tentativa de outorgar maior celeridade nessa certificação rural do imóvel, processo este distribuído em 17/04/2007, sob n.° 2007.36.00.005584-4 (3.a Vara da Justiça Federal de Cuiabá - Capital), não obteve o seu desiderato.

Sustentou que apenas em meados de 2011 é que o INCRA revalidou o correspondente Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR relativo ao imóvel transcrito na matrícula n.° 422 (CRI – Colíder – MT), objeto do contrato em tela, desmembrando-o do cadastro daquela área maior.

Afirmou que no decorrer do ano de 2013, o engenheiro florestal cujo processo administrativo de georreferenciamento da área maior fora confiado, trouxe à tona fato que lhe impossibilitou aperfeiçoar o procedimento técnico sobre a integralidade da área de terras pretendida. Sobre a área correspondente à matrícula n.° 422 deparou-se com a existência de uma nova matrícula imobiliária recentemente certificada perante o INCRA sob o n.° 13130900027-34, denominada “Fazenda União”, decorrente de aquisição originária de título dominial realizada diretamente do Estado de Mato Grosso, em nome do Sr. Eduardo Benez, com esteio no Processo de Regularização de Ocupação n.° 118279/2011.

Asseverou que se deparou ainda com a existência de outros dois processos de ocupação, cujas áreas igualmente se sobrepõem à mesma área de terras compromissada a venda representada pela matrícula n.° 422, oriunda s de domínios pleiteados perante o Governo Estadual denominados “Fazenda Maranata I” e “Fazenda Maranata II”. A primeira em nome do Sr. Adalberto José Benez e a outra em nome do Sr. Adalberto Benez.

Defendeu que a parte requerida arquitetou de maneira sorrateira e sem qualquer comunicação prévia à parte autora, a regularização fundiária inerente à porção de terras compreendida pela matrícula n.° 422, objeto do referido instrumento contratual, obstando, por conseguinte, a conclusão do georreferenciamento pela empresa requerente da integralidade da área de terras originária atribuída à “Fazenda Santo Ângelo”.

Revelou que o requerido ardilosamente promoveu no Instituto de Terras de Mato Grosso – INTERMAT pedido de titulação de terras, alegando ser ocupante da área, ocultando o fato de sua posse ser precária, originada exclusivamente da imissão concedida pelo negócio retratado no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado em 03/03/2006, além de ter transmitido parte dessa posse a terceiros estranhos à relação jurídica contratual e ausente a prévia anuência da parte alienante. Com isso, a locupletar-se de forma indevida e totalmente descabida diante do inadimplemento contratual em relação a oitava e última prestação do valor estipulado em contrato.

Esclareceu que enfim em 10/04/2014 findou-se o processo administrativo perante o INCRA da área maior, somente não abrangendo a matrícula n.° 422 em razão da detecção desse novo título sobre a mesma área.

Assinalou que notificou os requeridos para adimplirem a última parcela do contrato, quando se insurgiram alegando que a não conclusão do georreferenciamento pela requerente no prazo estipulado na cláusula terceira, ou seja, até o dia 30/01/2007, os eximiam do pagamento.

Requereu a procedência dos pedidos, com a declaração judicial de validade e obrigatoriedade de cumprimento pelos réus da oitava e última prestação estipulada no contrato particular de compromisso de venda e compra, datado de 03/03/2006, independentemente de conclusão do georreferenciamento da respectiva área até a data limite disposta na cláusula terceira do mesmo contrato; condenar os requeridos a pagar-lhe o valor equivalente à prestação final calculada no importe em R$ 1.142.068,57.

Devidamente citados os requeridos apresentaram contestação sustentando que a empresa autora não adimpliu com a cláusula terceira do contrato.

Após o devido processo legal sobreveio a sentença ora objurgada.

Pois bem.

A parte Apelante requer a reforma da sentença argumentando:
1)
exceção de contrato não cumprido;
2)
reembolso por perdas e danos;
3)
possibilidade de compensação de valores.

Os recorrentes defendem a aplicação da exceção de contrato não cumprido, uma vez que a parte apelada não cumpriu com o disposto na cláusula terceira do contrato, porquanto não realizou o georreferenciamento do contrato até a data estipulada contratualmente.

A cláusula terceira do contrato entabulado entre as partes dispõe que:

“Terceira – A transmissão dominial ocorrerá quando a vendedora apresentar toda a documentação necessária, nesta ocasião a vendedora deverá apresentar todas as certidões negativas exigidas para o ato notarial, bem como o georreferenciamento do imóvel, averbado no Registro de Imobiliário competente, estabelecendo-se e pactuando-se desde já uma data limite para cumprimento desta obrigação o dia 30 de janeiro de 2007.”
(Id. 96175454, pág. 7)

Por sua vez o contrato entre as partes prevê na sua cláusula primeira que:

“
Primeira
– Que o preço total será pago da seguinte forma:- [...] Estabelecendo-se ainda que o pagamento da 7a parcela de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) para o dia 30 de janeiro de 2007,
bem como o pagamento da
8a parcela no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), com vencimento para 30 de julho de 2007,
fica condicionado a obrigação estabelecida na cláusula terceira,
sob pena de não o fazendo estes valores ficarão retidos até o cumprimento integral da obrigação
.”
(Id. 96175454, pág. 6) (destaquei)

Como é cediço as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma sistêmica, de forma que, no caso concreto
é de clareza hialina que os próprios contratantes estabeleceram que na hipótese de não cumprimento do disposto na cláusula terceira no prazo estabelecido, o pagamento da 8a parcela ficaria retido até o cumprimento integral da obrigação
.

A exceção do contrato não cumprido está prevista no artigo 476 do CC que assim dispõe: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Destarte, depreende-se do citado artigo que somente após cumprir a sua obrigação é que um contratante pode requerer que cumprimento da obrigação do outro.

Ocorre que, no caso dos autos é incontroverso que a empresa apelada cumpriu com sua obrigação, ainda que muito após o prazo estipulado na cláusula terceira do contrato.

Nesse diapasão, uma vez adimplida com a sua obrigação a empresa apelada tem direito de exigir o cumprimento da obrigação da parte adversa, mormente no caso concreto onde as partes expressamente pactuaram que o pagamento da 8a parcela ficaria retido após o cumprimento da obrigação prevista na cláusula terceira, ou seja, é fato que as partes previram a possibilidade de atraso no cumprimento da obrigação disposta na cláusula terceira, tanto que estipularam uma penalidade de retenção do pagamento da 8a parcela até o cumprimento da obrigação.

Essa característica peculiar do contrato (retenção do pagamento da 8a parcela), a meu sentir, afasta a aplicação do art. 389 e 395 ambos do CC, pois, como visto a penalidade foi estipulada no próprio contrato.

Assim, não há falar na aplicação da exceção de contrato não cumprido, uma vez que restou implementada a condição para o pagamento da oitava e última parcela (regularização da área), razão pela qual a 8a parcela pode ser exigida pela empresa apelada.

Os apelantes requerem o reembolso por perdas e danos argumentando que “a apelada não derruiu a Veracidade dos documentos juntados no feito, em especial aqueles que foram firmados pelo órgão estadual na legalização do imóvel transacionado, pelo que permanecem hígidos e devidos, afastando a conclusão adotada, i.e., de que seriam Valores vagos e ilíquidos [...]” (Id. 96715592, pág. 1).

Adalberto Benez e sua mulher, Adalberto José Benez e Eduardo Benez apresentaram contestação suscitando preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam” suscitando a ilegitimidade passiva dos requeridos Adalberto José Benez e Eduardo Benez, bem como pugnando, entre outros pedidos, para que fossem reembolsados dos custos dispensados para sanar a falta da empresa autora, ora apelada (Id. 96715492).

Trouxeram aos autos documentos que teriam sido emitidos pelo INTERMAT – Instituto de Terras de Mato Grosso, o primeiro no valor de R$ 162.780,19 onde consta como interessado o Sr. Eduardo Benez (Id. 96715496, pág. 12), o segundo no valor de R$ 255.656,59 em nome de Adalberto Benez (Id. 96715497, pág. 2), o terceiro no valor de R$ 276.075,21 em nome de Adalberto José Benez (Id. 96715497. Pág. 6).

Colacionaram recibo emitido por Fausto Seiki Morishita no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) em nome de Adalberto Benez, Adalberto José Benez e Eduardo Benez (Id. 96715497, pág. 11).

Nesse ponto, impende destacar que os documentos apresentados pelo Sr. Eduardo Benez e pelo Sr. Adalberto Benez não são aptos a possibilitar a reparação por perdas e danos, isso é porque a sentença declarou a ilegitimidade passiva deles e não houve insurgência recursal, de forma que eles não participam da relação jurídica em discussão nestes autos, razão pela qual não há como admitir os documentos por eles apresentados.

Do mesmo modo, o documento apresentado pelo Sr. Adalberto José Benez não conduz a concessão da reparação por perdas e danos, em primeiro lugar porque
não se trata de um recibo
(da mesma forma como os demais já citados), mas sim de um documento que informa com se daria eventual pagamento sendo 30% (trinta por cento) à vista e o restante divididos em parcelas que venceriam em julho/2013, janeiro/2014, julho/2014 e janeiro/2015. Em segundo lugar porque não há nos autos comprovantes de pagamento tanto do valor à vista como das demais parcelas.

De mais a mais é de se ressaltar que qualquer pagamento feito ao Estado se dá por meio de DAR (Documento de Arrecadação) e não por simples declaração.

Igualmente recibo emitido por Fausto Seiki Morishita no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) em nome de Adalberto Benez, Adalberto José Benez e Eduardo Benez não é apto a possibilitar a reparação por perdas e danos, pois como visto os Senhores Adalberto Benez e Eduardo Benez não são partes legítimas nestes autos. Logo, é incontestável que o recibo em questão é ilíquido.

Destarte, não há falar em restituição de perdas e danos ao recorrente.

E, como não há nos autos documentos que permitam comprovar com a certeza e liquidez necessária eventuais dispêndios dos apelantes. Assim não atendido ao disposto no art. 369 do CC (
A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis
) não há como dar provimento ao pedido de compensação.

Ao arremate, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

Ante o exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Majoro os honorários determinados pelo juízo “a quo” para 18% (dezoito por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11o do CPC, valor que entendo razoável em relação a todo o trabalho até aqui realizado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2021