Tribunal: TJMT
Processo: 1000695-91.2020.8.11.0053
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-29
Data de publicação: 2021-09-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000695-91.2020.8.11.0053
APELANTE/APELADO: JOEL CORREA FERRAZ
APELANTE/APELADO: CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA.
EMENTA:
APELAÇÕES – AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDA – NÃO CONFIGURADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – DANO PRESUMIDO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PEDIDO NÃO FORMULADO – DANO MORAL DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.
Não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, quando a Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
A previsão de cláusula de tolerância (180 dias a mais para entrega do imóvel) não encontra qualquer óbice no ordenamento jurídico pátrio, desde que expressamente pactuada, e configura-se como o período razoável para o cumprimento das formalidades necessárias para a entrega de um empreendimento de grande porte e complexidade.
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.” (EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ).
Deixa-se de analisar pedido não formulado na origem quanto a aplicação da cláusula penal moratória.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000695-91.2020.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOEL CORREA FERRAZ - CPF: 632.262.271-49 (APELANTE), BENEDITO FERREIRA PAES SOBRINHO - CPF: 627.950.741-68 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELADO), NADESKA CALMON FREITAS - CPF: 502.482.601-97 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), BENEDITO FERREIRA PAES SOBRINHO - CPF: 627.950.741-68 (ADVOGADO), JOEL CORREA FERRAZ - CPF: 632.262.271-49 (APELADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000695-91.2020.8.11.0053

APELANTE/APELADO: JOEL CORREA FERRAZ

APELANTE/APELADO: CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA.

EMENTA:

APELAÇÕES – AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDA – NÃO CONFIGURADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA
– RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A
COMISSÃO DE CORRETAGEM – LUCROS CESSANTES
–
POSSIBILIDADE – DANO PRESUMIDO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PEDIDO NÃO FORMULADO – DANO MORAL DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

Não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, quando
a
Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

A previsão de cláusula de tolerância (180 dias a mais para entrega do imóvel) não encontra qualquer óbice no ordenamento jurídico pátrio, desde que expressamente pactuada, e configura-se como o período razoável para o cumprimento das formalidades necessárias para a entrega de um empreendimento de grande porte e complexidade.

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.” (EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ).

Deixa-se de analisar pedido não formulado na origem quanto a aplicação da cláusula penal moratória.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000695-91.2020.8.11.0053

APELANTE/APELADO: JOEL CORREA FERRAZ

APELANTE/APELADO: CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA.

Proc. referência
: Ação de Resolução Contratual com Pedido de Reparação por Danos Morais e Materiais n. 1000695-91.2020.8.11.0053 - Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Joel Correa Ferraz e por C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

AÇÃO
: Resolução Contratual com Pedido de Reparação por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Joel Correa Ferraz em desfavor de C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para:
i)
declarar a resolução do contrato celebrado entre as partes, ante o inadimplemento do requerido na entrega completa do empreendimento Ecoville Pantanal;
ii)
condenar a requerida a restituir ao autor, imediatamente, a quantia de R$ 9.293,20, a título das parcelas pagas e corretagem; e,
(iii)
condenar a requerida a pagar, a título de lucros cessantes, o equivalente de 01 (um) mês de aluguel do imóvel indicado na inicial, referente ao mês de atraso da entrega, valores estes a serem aferidos em liquidação de sentença, acrescidos de correção pelo mesmo índice do contrato (IGPM-FGV), contado a partir do desembolso das parcelas e de juros moratórios de 1% ao ano contado da citação.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas processuais. Fixou os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, os quais deverão ser proporcionalmente distribuídos entre as partes, à razão de 50% (cinquenta por cento) para cada, em razão da sucumbência recíproca.

APELO
: o autor, Joel Correa Ferraz sustenta a ocorrência do dano moral indenizável, a ilegalidade da cláusula de tolerância, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, bem assim para que seja condenada a requerida a pagar os lucros cessantes no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel desde a data prevista, no mês de outubro de 2017.

Defende ainda a possibilidade de cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes decorrentes da não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora.

Por sua vez, a empresa requerida C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda. sustenta que a rescisão do contrato não ocorreu por culpa exclusiva do autor apelado, porque foi entregue a posse do terreno quando da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, que o empreendimento se trata de loteamento campestre e que os compradores, por conta própria, edificariam suas residências, atendendo as normas permissivas.

Defende a impossibilidade da restituição do valor da corretagem, a não ocorrência dos lucros cessantes. Assim, requer a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda.

CONTRARRAZÕES
: Id. 96276487 - págs. 1-8 e Id. 96276491 - págs. 1-32.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000695-91.2020.8.11.0053

APELAÇÃO CÍVEL N. 1000695-91.2020.8.11.0053

APELANTE/APELADO: JOEL CORREA FERRAZ

APELANTE/APELADO: CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA.

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelações
interpostas por Joel Correa Ferraz e por C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

AÇÃO
: Resolução Contratual com Pedido de Reparação por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Joel Correa Ferraz em desfavor de C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para:
i)
declarar a resolução do contrato celebrado entre as partes, ante o inadimplemento do requerido na entrega completa do empreendimento Ecoville Pantanal;
ii)
condenar a requerida a restituir ao autor, imediatamente, a quantia de R$ 9.293,20, a título das parcelas pagas e corretagem; e,
(iii)
condenar a requerida a pagar, a título de lucros cessantes, o equivalente de 01 (um) mês de aluguel do imóvel indicado na inicial, referente ao mês de atraso da entrega, valores estes a serem aferidos em liquidação de sentença, acrescidos de correção pelo mesmo índice do contrato (IGPM-FGV), contado a partir do desembolso das parcelas e de juros moratórios de 1% ao ano contado da citação.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas processuais. Fixou os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, os quais deverão ser proporcionalmente distribuídos entre as partes, à razão de 50% (cinquenta por cento) para cada, em razão da sucumbência recíproca.

Da delimitação fática

A lide advém do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, firmada pelas partes na data de 22 de setembro de 2014, que tem por objeto o imóvel denominado Lote 06, localizado na Rua Arica, Quadra 29, no empreendimento Ecoville Pantanal, no Município de Santo Antônio do Leverger-MT, com prazo para entrega do empreendimento com benfeitorias para outubro de 2017, ressalvada cláusula de tolerância de 180 dias (décima sétima cláusula do contrato).

Anota o autor que mesmo adimplente com seus compromissos, a empresa requerida não cumpriu com o pactuado, não finalizou as benfeitorias do loteamento Ecoville Pantanal, previstas para outubro de 2017. Assim, postula a resolução contratual com devolução dos pagamentos realizados em dobro, indenização por danos morais e lucros cessantes, em razão do atraso na entrega do empreendimento, bem como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais.

Ao analisar o feito, o Magistrado de piso, por entender que houve culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, porque ultrapassado o prazo de entrega do empreendimento, contado o período de tolerância de 180 dias, julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para determinar a restituição integral do valor pago, inclusive a comissão de corretagem , mais lucros cessantes consistente em um mês de aluguel, todavia, afastou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal e o dano moral.

Contra esta decisão, ambas as partes recorreram.

O autor defende a ilegalidade da cláusula 17 do contrato, que trata do período de 180 dias de tolerância, a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, bem assim a ocorrência do dano moral indenizável.

A empresa requerida anota que a culpa pela rescisão do contrato é do autor, porque a posse do lote foi entregue com a assinatura do contrato, bem assim a impossibilidade da restituição do valor da corretagem e a não ocorrência dos lucros cessantes.

Passa-se à análise, em conjunto, de ambos os recursos.

Da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade

De início, no que tange a alegação de violação ao princípio da dialeticidade, sem razão o autor, aqui apelado.

Na espécie,
observa-se que a
Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade.

Registra-se, ademais, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RAZÕES DE APELAÇÃO. REPETIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE ATENDIDO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Ação de rescisão contratual c/c declaratória de inexistência de obrigação, referente a contrato de mútuo bancário com garantia pignoratícia.

2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração.

3.
A repetição do teor da contestação nas razões da apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença.

4. O acórdão recorrido que adota a orientação firmada pela jurisprudência do STJ não merece reforma.

5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp 1186509/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/10/2018, DJe 10/10/2018) (destaquei).

Realça-se, não restou evidenciado o descumprimento do art. 1.010, II e III, do CPC/2015. Assim, não há falar no não conhecimento do recurso.

Rejeita-se
a arguição de ofensa ao princípio da dialeticidade.

No mais, como se vê, a ação objetiva a rescisão do compromisso de compra e venda que tem por objeto o Lote n. 06 na Rua Aricá, Quadra 26 do Empreendimento Ecoville Pantanal no Município de Santo Antônio do Leverger, assinado na data de 22/09/2014 para entrega do empreendimento, com as benfeitorias, em outubro de 2017, ressalvada a cláusula de tolerância de 180 dias (cláusula 17a).

No caso, dos documentos colacionados, verifica-se que ficou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato,
cujo prazo final, incluindo a prorrogação de 06 (seis) meses, era o mês de abril de 2018, conforme disposto na cláusula 17a do pacto firmado entre as partes.

Logo, a relação jurídica em discussão deve ser elucidada à luz do disposto no Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes litigantes nos conceitos de consumidor e fornecedor, consoante os artigos 2o e 3o da referida norma (Lei n. 8.078/1990).

Também, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Pois bem.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, ficou demonstrada culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, como consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“(...) segundo consta do contrato coligido aos autos, a previsão de entrega total do empreendimento era previsto para outubro de 2017 com cláusula de tolerância de 180 dias (abril de 2018); não obstante, o empreendimento somente fora entregue aos 01.05.2018 (fato afirmado pelo próprio requerido), ou seja, após a previsão estipulada em contrato.

Logo, evidente o inadimplemento contratual do requerido, já que em mora para entrega do empreendimento, possibilitando a resolução contratual postulada pelo autor.

A tese do requerido de que teria entregado o imóvel ao requerente não merece provimento, pois não se esta discutindo tal situação, mas, sim, a entrega do empreendimento Ecoville Pantanal como um todo, abrangendo suas benfeitorias.

Portanto, mister a procedência do pedido de resolução (inadimplemento) do contrato.

Segundo a exordial, o autor dispendeu a quantia de R$ 9.293,20 referentes às parcelas pagas e a corretagem. No ponto, sem razão o requerido, pois nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. (...).

Portanto, existindo inadimplemento pelo requerido na entrega completa do empreendimento, deve-se devolver a totalidade dos valores pagos pelo autor, incluso os valores a título de corretagem. (...).

Portanto, ante a resolução do contrato por inadimplemento do requerido, deve este proceder a imediata devolução de R$ 9.293,20. Não há o que se falar em restituição dobrada como afirma o autor, pois que inexiste qualquer previsão nesse sentido no contrato, na lei ou na jurisprudência; ainda, o autor não justifica o porquê faria jus a restituição dobrada, razão pela qual se mantém a restituição normal dos valores.”

Assim, realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (
Súmula 543/STJ
), como determinado na sentença.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013)

Da comissão de corretagem

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nas hipóteses em que a construtora/vendedora dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a comissão de corretagem.

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA
. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES
.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes.

3. Ademais
, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
.

4. Agravo interno não provido.
” (AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2021, DJe 06/05/2021).

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

1. O acórdão recorrido está em consonância a jurisprudência do STJ, que se firmou no sentido de que os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, também são responsáveis pelos danos gerados ao consumidor, não cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus integrantes. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel.Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020).

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem, com base na análise dos fatos e provas do caso concreto, compreendeu que não houve excludente de nexo de causalidade, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador.

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

4. É vedado à parte inovar sua razões recursais em sede de agravo interno, trazendo novas questões não suscitadas oportunamente em sede de recurso especial, tendo em vista a configuração da preclusão consumativa.

5. Agravo interno a que se nega provimento.
” (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).

Registra-se ainda, por oportuno, que no caso em questão, a prescrição é decenal, fundada no inadimplemento contratual. Hipótese que difere do Tema 938 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que tem por premissa o enriquecimento sem causa.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2.
Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938.

Precedentes.

3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.

4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem.

5. Agravo interno não provido.
” (AgInt no REsp 1866074/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 24/05/2021)

Dessa forma, não merece reforma a sentença recorrida, nesse ponto, porquanto está de acordo com o entendimento do STJ.

Da cláusula de tolerância

O autor sustenta a inaplicabilidade da cláusula de tolerância em razão da não ocorrência de caso fortuito ou força maior, ocorre que sem razão o apelante.

Registra-se que o entendimento jurisprudencial é no sentido de ser válida da cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, consideradas as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construções de porte considerável.

Nesse sentido, colacionam-se julgados extraídos do Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA OBRA. TERMO. FINAL. AVERBAÇÃO. HABITE-SE. TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. CONTRUTORA-VENDEDORA. IMISSÃO NA POSSE. PAGAMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALUGADO. COMPROVAÇÃO. SUFICIENTE.

1.
É validade a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável
. Precedentes.

2. A data da conclusão das obras não corresponde à data da expedição da Carta do Habite-se, mas à data da averbação desta no registro de imóveis, porquanto somente após esse procedimento é que se torna possível o financiamento bancário com o fim de quitar o saldo devedor e obter autorização para entrega da unidade. Precedentes.

3. Antes da efetiva imissão na posse, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da construtora do empreendimento, conforme já assentado pela 3a Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial no 1.345.331 - RS.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJDF - Acórdão 1113971, 20140111908440APC, Relator: ANA CANTARINO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 2/8/2018, publicado no DJE: 7/8/2018. Pág.: 385/387) (destaquei).

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL
. LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA No 971. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO INCC. HIGIDEZ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - A escassez de mão de obra e de insumos, além do atraso pela CEB na aprovação do projeto elétrico do empreendimento, não configuram caso fortuito a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis, já estando albergado pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel. 2 -
Não há nulidade ou abusividade na estipulação de prazo de tolerância para a conclusão das obras, tendo em vista que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, não havendo, aliás, nenhum impeditivo legal que obste a fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
(...). (Acórdão 1207114, 00052943920158070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/10/2019, publicado no DJE: 16/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei)

Logo, não comporta reparo a sentença nesse ponto.

Dos lucros cessantes e da Cláusula penal

Como se vê, a requerida incorreu em descumprimento contratual a partir de
abril de 2018
e, assim,

os lucros cessantes são admissíveis.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NECESSIDADE DE ESCLARECIMENTO. CONCLUSÃO ALCANÇADA MANTIDA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. [...] 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador
.
3. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos.
(EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 27/03/2017) (grifei)

Logo, é de ser mantido o lucro cessante na forma como consignado na sentença:

(...). no contrato entabulado entre as partes (ID 32735870) há previsão, na cláusula décima quinta, de cláusula penal moratória no importe de 10% (dez por cento). No ponto, ressalta-se que a 2a Seção do STJ fixou entendimento no REsp 1.498.484-DF (Tema Repetitivo 970) de que a cláusula penal afasta os lucros cessantes, pois ambos servem para indenizar/ressarcir os prejuízos que a parte sofreu.(...).

Contudo, na presente demanda o autor (em seus pedidos) não postula pela incidência da referida cláusula acessória, mas, sim, opta unicamente pela reparação por lucros cessantes. Dessa feita, sendo de livre escolha do autor, não se aplicará ao caso a 15a cláusula contratual, analisando-se unicamente o pedido de lucros cessantes.

Nesse ponto o pedido procede, pois este juízo compactua do entendimento de que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. (...).

São devidos, portanto, lucros cessantes ao autor, correspondente ao valor locatício do bem, no período compreendido entre a data prevista e a efetiva entrega do empreendimento Ecoville Pantanal. Considerando que o contrato previa a entrega para outubro de 2017 (estendido com a cláusula de tolerância para abril de 2018) e a sua efetiva entrega ocorreu aos 01.05.2018, temos que o autor faz jus, a título de lucros cessantes, o equivalente a 01 (um) mês de aluguel do imóvel à época.

A tese do autor de que ficou 02 anos sem pode usufruir do imóvel, bem como faz jus aos valores de R$ 5.000,00 não encontra respaldo nos autos, sendo totalmente desconexa da realidade. Isso porque, houve o atraso de 01 (um) mês na entrega do empreendimento e não há nada que informe que o aluguel do imóvel seria no valor indicado.

Portanto, procede o pedido de lucros cessantes, eis que presumidos no caso, equivalentes à 01 (um) mês de aluguel do imóvel à época, valores estes a serem aferidos em liquidação de sentença.

Dessa forma, quanto aos lucros cessantes, correta a sentença e não merece reparos.

No que tange a cláusula penal, como se verifica da sentença recorrida e dos pedidos da inicial (Id. 96275978 - pág. 25), o autor não postula pela incidência da referida cláusula acessória, opta unicamente pela reparação por lucros cessantes, portanto, não cabe agora, nesta seara de recurso, inovar nos pedidos iniciais.

Ademais, não cabe a cumulação dos lucros cessantes pleiteados com o pagamento da multa contratual no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme previsto na cláusula décima quinta.

Com efeito, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsps 1635428/SC e 1498484/DF).

Do dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, porque além de a requerida não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Ressalta-se, a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Aliás, recentemente, ao analisar caso semelhante esta e. Quarta Câmara decidiu:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
LOTEAMENTO
–
INFRAESTRUTURA PROMETIDA PELA RÉ NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUALMENTE ESTIPULADO
– INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL -
DANO MORAL – OCORRÊNCIA
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

I - Embora não se conforme com o resultado da sentença recorrida, da análise dos documentos carreados aos autos, extrai-se que a ré, ora apelante, não cumpriu sua obrigação de entregar toda a infraestrutura do empreendimento, no prazo estipulado contratualmente.

II - Tanto é assim que, observando as fotos carreadas com a inicial (id. 97262510 e 97262511), datadas de setembro de 2019, e comparando-as com as imagens do prospecto de id. 97262509 – págs. 1 a 10, divulgado pela ré, ora apelante, constata-se claramente que toda a infraestrutura prometida não foi entregue até a data estipulada contratualmente, cujo prazo final, incluindo a prorrogação de 06 (seis) meses, era o mês de abril de 2018, conforme disposto na cláusula 17a do contrato firmado entre as partes.

III - Nesse contexto, como a autora, ora apelada, comprovou o fato constitutivo do seu direito, competia à ré, ora apelante, demonstrar algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiu, conforme preceito expresso do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

IV - Ainda, melhor sorte não socorre à ré, ora apelante, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que, como não houve qualquer justificativa plausível para a demora na entrega de toda infraestrutura do loteamento (que ultrapassou mais de 17 (dezessete meses) da data final para sua entrega, contando o prazo de tolerância), é evidente que a autora, ora apelada, sofreu uma enorme frustração em não poder usufruir de toda estrutura que lhe havia sido prometido, situação que, à toda evidência, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana. (N.U 1059323-46.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/09/2021, Publicado no DJE 10/09/2021)

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas, como acima transcrito.

Logo, é caso de reforma da sentença recorrida, nesta parte, para condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a titulo de indenização por dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação e corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do arbitramento.

Por derradeiro, quanto ao pedido de assistência judiciária feita pelo autor apelante, tem-se que o pagamento do preparo do recurso configura ato contrário ao pleito do benefício.

Posto isso,
dá-se parcial provimento
ao recurso interposto pelo autor Joel Correa Ferraz para condenar a requerida C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda. ao pagamento do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação e corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do arbitramento.

Nega-se provimento
ao apelo interposto por C.I.C - Central de Imóveis de Cuiabá Ltda.

Com a condenação da requerida ao pagamento do dano moral, redistribuem-se os honorários advocatícios de sucumbência, no percentual de 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC), na proporção de 30% para ser arcado pelo autor e 70% para ser arcado pela parte requerida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/09/2021