Tribunal: TJMT
Processo: 1000756-77.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-10

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL, SOB O ARGUMENTO DE A ESCRITURA PÚBLICA NÃO TER SIDO LEVADA A REGISTRO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A transferência da propriedade de bem imóvel se dá pelo registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, nos termos do art. 1.227 do Código Civil. Contudo, a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel ainda não registrada não pode ter seu conteúdo econômico esvaziado.
Objeto da penhora que não é o direito de propriedade do bem, mas o direito advindo da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, por meio da qual os vendedores se obrigam a transferir a propriedade do imóvel.
Recurso provido para determinar a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000756-77.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Anulação, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EURIDES PARRON PARRON - CPF: 017.734.168-80 (ADVOGADO), VALMIR ASSIS DE OLIVEIRA - CPF: 362.228.791-87 (AGRAVANTE), LUANA RAMOS GONCALVES - CPF: 029.405.481-29 (AGRAVADO), LUCIA PEREIRA DA SILVA - CPF: 715.404.079-34 (AGRAVADO), JOSE EDUARDO RAMOS GONCALVES - CPF: 704.094.557-68 (TERCEIRO INTERESSADO), CRISTINA BURATO - CPF: 037.582.201-14 (ADVOGADO), DOUGLAS VICENTE DE FREITAS - CPF: 945.580.191-49 (ADVOGADO), CRISTINA BURATO - CPF: 037.582.201-14 (ADVOGADO), DOUGLAS VICENTE DE FREITAS - CPF: 945.580.191-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL, SOB O ARGUMENTO DE A ESCRITURA PÚBLICA NÃO TER SIDO LEVADA A REGISTRO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A transferência da propriedade de bem imóvel se dá pelo registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, nos termos do art. 1.227 do Código Civil. Contudo, a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel ainda não registrada não pode ter seu conteúdo econômico esvaziado.

Objeto da penhora que não é o direito de propriedade do bem, mas o direito advindo da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, por meio da qual os vendedores se obrigam a transferir a propriedade do imóvel.

Recurso provido para determinar a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
VALMIR ASSIS DE OLIVEIRA
em virtude da decisão proferida pela Juíza da Vara Única da Comarca de Itaúba que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial n.o 9-56.1998.811.0096, indeferiu o pedido de penhora de um imóvel do devedor, uma vez que a Escritura Pública de Compra e Venda não se encontra registrada na matrícula.

Inconformado o Agravante defende que a ausência do registro da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel não pode impedir a sua penhora, uma vez que o art. 835, XII e XIII do CPC permite essa constrição.

Forte nesses argumentos, requer seja atribuído efeito ativo ao recurso, visando a determinação da penhora do bem.

No mérito, pugna pelo provimento do recurso a fim de que o imóvel seja penhorado.

O pedido de efeito ativo
foi indeferido (ID 75503997).

Sem contrarrazões, conforme certidão ID 81150959.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A decisão combatida foi proferida no bojo da Ação de
Execução de Título Extrajudicial n.o 9-56.1998.811.0096
, em trâmite perante a Vara Única da Comarca de Itaúba, e consiste no indeferimento d
o pedido de penhora de um imóvel do devedor, ao argumento de que a respectiva Escritura Pública de Compra e Venda não se encontra registrada na matrícula.

Cinge-se o recurso na análise da possibilidade de penhora de imóvel, cuja escritura pública de compra e venda não foi levada a registro pelo executado.

É sabido que a transferência da propriedade de bem imóvel se dá pelo registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, nos termos do art. 1.227 do Código Civil.

Contudo, a escritura pública de compra e venda do imóvel ainda não registrada não pode ter seu conteúdo econômico esvaziado.

Neste sentido, os Tribunais vêm reconhecendo e tutelando o direito daqueles que lavraram a escritura pública, sem ter sido levada a registro, como, por exemplo, reconhecendo que tributos e despesas referentes ao imóvel objeto da escritura são devidos pelo adquirente a partir da sua posse, independente do registro; ou que a penhora que recai sobre o imóvel em razão de execução em face do alienante não pode subsistir, salvo em casos de prova de existência de fraude à execução.

No mesmo sentido o enunciado no 84 do E. STJ:

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de Imóvel, ainda que desprovido do registro.

Merece ser ressaltado que o objeto da penhora não é o direito de propriedade do bem, mas o direito advindo da Escritura Pública de Compra e Venda (ID 73166472, páginas 7 a 10) que não foi levada a registro perante a matrícula do imóvel, no entanto demonstra de forma clara e inequívoca que se trata de patrimônio do devedor, portanto, passível de penhora.

Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. PENHORA SOBRE IMÓVEL OBJETO DE ESCRITURA PÚBLICA NÃO LEVADA A REGISTRO NO RI. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. O presente recurso versa sobre o inconformismo do autor/agravante em razão de ter sido tornada sem efeito a penhora do direito e ação sobre o imóvel dos fiadores/agravados situado na Rua Aurélio Valporto no 322, Marechal Hermes, Rio de Janeiro, deferida no processo de execução em razão do não pagamento de aluguel e encargos oriundos de uma locação ajustada entre o agravante e o primeiro agravado.

2. Relata o Agravante que a execução é do direito e ação sobre o referido imóvel; que a escritura juntada a fls. 482/485 do autos principais comprova que o referido imóvel pertence aos fiadores, e que estes não o levaram a registro e não regularizaram as posteriores acessões certificadas pelo OJA para frustrar os atos executórios desta ação; que consta na certidão do RGI na parte final a existência de tal escritura e que tal imóvel não se trata de bem impenhorável, já que foi dado espontaneamente pelos fiadores/agravados como garantia do cumprimento da obrigação locatícia.

3. O direito decorrente da simples celebração do Contrato de Compra e Venda, ainda que não levado a registro, vem sendo reconhecido e tutelado pelo Judiciário, seja reconhecendo que tributos e despesas referentes ao imóvel objeto da escritura são devidos pelo adquirente a partir da sua posse, independente do registro, seja reconhecendo que a penhora que recai sobre o imóvel em razão de execução em face do alienante não pode subsistir, salvo em casos de prova de existência de fraude à execução.

4. No caso em comento, o objeto da penhora não é o direito de propriedade do bem imóvel, mas sim os direitos advindos do contrato de Compra e Venda. Pelo contrato, os vendedores se obrigam a transferir o domínio do imóvel, e os compradores se obrigaram a pagar o preço em determinadas condições. É este direito de ter o bem transferido para o seu patrimônio que é objeto da penhora, e não a propriedade em si. Daí a desnecessidade de registro da escritura para a efetivação da penhora. 5. Nesse sentido, o direito de aquisição do imóvel pertencente ao promitente comprador do imóvel é direito autônomo da propriedade do bem, e possui, igualmente, valor econômico próprio. Logo, cabível a penhora sobre referido direito, ainda que a escritura de compra e venda não esteja registrado no RGI do imóvel.

6. Precedentes: 0033277- 32.2015.8.19.0210 - APELAÇÃO - Des(a). EDUARDO GUSMÃO ALVES DE BRITO NETO - Julgamento: 19/03/2019 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL; 0023807-88.2016.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - Des(a). SIRLEY ABREU BIONDI - Julgamento: 27/07/2016 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL; 0006050-18.2015.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - Des(a). ANDRÉ GUSTAVO CORRÊA DE ANDRADE - Julgamento: 16/09/2015 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL. 7. Reforma da decisão agravada.

8. Provimento do recurso.

(Agravo de instrumento 0035845-30.2019.8.19.0000 - Des(a). JDS Isabela Pessanha Chagas - Julgamento: 09/10/2019 – 4a Câmara Cível)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE IMÓVEL, SOB O ARGUMENTO DE A ESCRITURA PÚBLICA NÃO TER SIDO LEVADA A REGISTRO. 1. A transferência da propriedade de bem imóvel se dá pelo registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, nos termos do art. 1.227 do CC. Contudo, a escritura pública de compra e venda do imóvel ainda não registrada não pode ter seu conteúdo econômico esvaziado. 2. Objeto da penhora que não é o direito de propriedade do bem, mas o direito advindo do contrato de compra e venda, por meio do qual os vendedores se obrigam a transferir a propriedade do imóvel. 3. Recurso parcialmente provido para determinar a penhora do direito e ação sobre o imóvel.

(TJ-RJ - AI: 00429099120198190000, Relator: Des(a). PLÍNIO PINTO COELHO FILHO, Data de Julgamento: 10/06/2020, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-06-15)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE PENHORA DO DIREITO DE AÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ART. 655, XI, DO CPC. ART. 1.225,VII, DO CC. POSSIBILIDADE. DIREITO DE CUNHO PATRIMONIAL. PROVIMENTO DO RECURSO.

(Agravo de instrumento 0006050-18.2015.8.19.0000 - Des. André Gustavo Corrêa de Andrade - Julgamento: 16/09/2015 – 7a Câmara Cível).

Feitas essas considerações,
dou provimento
ao recurso
para reformar a decisão invectivada e deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados da Escritura Pública de Compra e Venda ID 73166472 – páginas 7 a 10.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2021