Tribunal: TJMT
Processo: 1018089-76.2020.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-09
Data de publicação: 2021-02-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – DEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO PRESTADA PELA PARTE AGRAVADA CONFORME DETERMINADO PELA DECISÃO, AINDA QUE NÃO SEJA REQUISITO ESSENCIAL AO DEFERIMENTO DO PEDIDO – DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO PREVISTA EM LEI – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAI No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018089-76.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MAIARA MARQUES DE MATOS - CPF: 050.415.391-97 (ADVOGADO), BENEDITO JOMAR SILVA AMARILIO - CPF: 173.414.771-72 (AGRAVANTE), ABDEL HAKIM KHALIL OKDE - CPF: 318.387.661-20 (AGRAVADO), WILLIAN CARDOSO DE ANDRADE - CPF: 003.171.471-45 (ADVOGADO), VINICIUS ALBERNAZ HORTENSI CUSTODIO SANCHES BERGAMASCO - CPF: 022.309.831-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – DEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO PRESTADA PELA PARTE AGRAVADA CONFORME DETERMINADO PELA DECISÃO, AINDA QUE NÃO SEJA REQUISITO ESSENCIAL AO DEFERIMENTO DO PEDIDO – DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO PREVISTA EM LEI – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
“É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.”
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAI No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1018089-76.2020.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BENEDITO JOMAR SILVA AMARÍLIO contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Civil da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Despejo c/c Cobranças de Aluguel e Acessórios de Locação
” (Proc. no 1006554- 27.2020.8.11.0041), ajuizada contra o agravante por ABDEL HAKIM KHALIL OKDE, deferiu o pedido de despejo liminar, “concedendo à parte ré o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação do imóvel, sob pena de despejo compulsório” (cf. Id no 55336986).

O agravante sustenta que é incabível, no caso, a concessão do despejo liminar, primeiro porque o agravado não ofertou a caução exigida pelo art. 59, §1o, da Lei no 8.245/1991; segundo, porque, “existindo controvérsia ou disparidade sobre o direito apontado, não há como se conceder a liminar de despejo, (...) em razão da ampla defesa e do contraditório, uma vez que o contrato de locação prevê garantias para o caso de não pagamento do alugueis”; terceiro, porque se trata de medida muito danosa quando se observa o cenário atual, em meio à pandemia do coronavirus, devendo ser considerado que “é locatário do mesmo imóvel há 23 anos (e) nitidamente está passando por dificuldades financeiras”, motivos pelos quais pede o provimento do recurso, para que seja indeferido o pedido de despejo liminar (cf. Id no 55336968).

A decisão vinculada ao Id. no 61018499 admitiu o processamento do recurso, mas indeferiu o pedido de atribuição do efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC.

O agravado ofertou contrarrazões dando pontual combate aos fundamentos recursais e pugnando pelo desprovimento do agravo (cf. Id. no 64319973).

É a suma.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 27 de janeiro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. decisão agravada deferiu o pedido liminar de despejo sob os seguintes argumentos:

“As possibilidades de despejo liminar estão estabelecidas no art. 59 da Lei n. 8.245/1991, incluindo, dentre outras, a seguinte hipótese:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)

Na presente ação, pretende o locador despejar o locatário em razão do inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios desde outubro de 2012.

Destarte, considerando-se a presença dos requisitos legais para a caracterização da hipótese de despejo imediato prevista no inciso IX do § 1o do art. 59 da Lei n. 8.245/1991, especialmente porque o contrato firmado não está assegurado com qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei 8.245/91, impõe-se o deferimento da liminar postulada pelo promovente, ficando o despejo condicionado à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, consoante estabelecido no § 1o do art. 59 da Lei n. 8.245/1991.

Necessário ressaltar, ainda, que a ordem de despejo poderá ser evitada pelo inquilino durante o prazo para desocupação do imóvel, conforme regra do § 3o, do art. 59, da Lei 8.245/91:

“No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62”.

Ante o exposto, defiro o pedido de tutela de urgência, concedendo a parte ré o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel, sob pena de despejo compulsório, ficando a ordem condicionada à prestação de caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel e observada a faculdade prevista no § 3o do art. 59 da Lei n. 8.245/1991.” (cf. Id. no 55336986 - Pág. 4).

Para o deferimento de medida liminar em ação de despejo, com fundamento no inciso IX do §1o do artigo 59 da Lei no 8.245/91, é necessário que sejam comprovados alguns requisitos, quais sejam, a existência de relação locatícia entre as partes, o inadimplemento dos alugueres e/ou acessórios da locação, a prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel, bem como a ausência de quaisquer das garantias previstas no artigo 37 da mesma Lei:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Eis o que estabelece o artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei de Inquilinato:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Contudo, é possível a apreciação do pedido de despejo nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (CPC, art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do artigo 59 da Lei no 8.245/91.

A propósito:

EMENTA: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.” (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).

Sobre os requisitos à concessão de tutela antecipada, Humberto Theodoro Junior em sua obra Novo Código de Processo Civil Comentado - 20a ed. - RJ: Forense, 2016. p. 362, relembra que:

“A antecipação de tutela, constitui relevante instrumentário de que dispõe o magistrado para que, existindo prova inequívoca e verossimilhança das alegações, dentro de seu prudente arbítrio, preste tutela jurisdicional oportuna e adequada que efetivamente confira proteção jurídica ao bem jurídico tutelado, abreviando, ainda que em caráter provisório, os efeitos práticos do provimento definitivo.

Para a concessão da antecipação de tutela devem estar presentes a verossimilhança da alegação, além do fundado receio de dano irreparável. Tais requisitos devem ser demonstrados por meio de prova inequívoca. A prova inequívoca é aquela que não enfrenta qualquer discussão. É patente, manifesta.”

Como visto, o §1o do art. 59 da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de o locador requerer judicialmente a concessão de tutela antecipatória para retomar liminarmente seu imóvel através do despejo e, consequentemente, obter a chancela do judiciário para impedir que continue amargando prejuízos pelo inadimplemento dos alugueres por parte do locatário, impondo, no entanto, que o locador preste a devida caução; contudo, ainda que no caso, à meu ver, seja exigência absolutamente desarrazoada, considerando que a inadimplência do locatário resulta no preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC, o agravado comprovou o pagamento da caução dos três alugueres conforme o comprovante de pagamento vinculado ao Id. no 64319975 - Pág. 1.

E o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo reside no fato de que o agravante permanece no local sem pagar nenhuma prestação ao agravado desde 2012, causando-lhe prejuízos, o que configura abuso de direito e enriquecimento ilícito.

De todas as obrigações legais do locatário, a que mais se destaca é a de pagar pontualmente o valor ajustado e os demais encargos incidentes sobre o imóvel locado; sendo assim, nas hipóteses em que há inequívoca inadimplência, o locador poderá exigir a desocupação de seu imóvel.

Oportunas são as lições de Sylvio Capanema de Souza:

“Ora, é verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução, que pode chegar ao valor de dezoito meses de aluguel, para despejá-lo.

“A disposição, que chega a ser iníqua, virá premiar o contratante inadimplente, em detrimento do inocente, que já sofreu grave lesão patrimonial.

“É evidente que houve erro de remissão. A lei certamente, queria incluir, no rol das exceções, o inciso III do artigo 9o, e não o II, como constou, por equívoco. Até porque as demais infrações legais e contratuais, referidas no inciso II, são bem mais difíceis de aferir, que a falta de pagamento do aluguel. Daí não ser prudente que, na hipótese do inciso II, se faça a execução provisória, sem a garantia do juízo.

“É imperioso que, no mais breve tempo possível, se corrija o erro, substituindo-se, no texto do artigo 64, o inciso II do artigo 9o, pelo seu inciso III. (...) “A falta de pagamento do aluguel e encargos constitui, como é óbvio, uma infração contratual e legal. Ora, se a lei não exige caução para a hipótese da ação de despejo por infração legal e/ou contratual, também não a poderá exigir para a falta de pagamento, que se inclui na mesma causa de pedir. “Qualquer outra interpretação não terá a menor lógica, ainda mais se considerarmos que a falta de pagamento do aluguel é a mais grave de todas as infrações que o locatário pode cometer” (“A Nova Lei do Inquilinato Comentada”, Editora Forense, 1a edição, 1993, págs. 253 e 254).

No caso, está demonstrada a urgência pelo agravado, apta à concessão da tutela antecipada, sobretudo a possibilidade de
“fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação”
, porquanto, inegável que a agravante não respeitou a boa-fé objetiva no transcorrer do contrato celebrado entre as partes estando inadimplente com sua obrigação contratual há mais de anos; assim, caso reformada a decisão agravada, implicaria em enriquecimento ilícito da agravante que já levou demasiada vantagem na ocupação gratuita de imóvel alheio.

Pelo exposto, desprovejo o recurso.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/02/2021