Tribunal: TJMT
Processo: 1004035-71.2021.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-02
Data de publicação: 2021-06-02

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – AUTORA QUE POSTULA HIGIDEZ DO CONTRATO DE LOCAÇÃO A FIM DE MANTER-SE NA POSSE DOS BENS LOCADOS – IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA - DENÚNCIA VAZIA PELO PROMITENTE COMPRADOR – PEDIDO DA AUTORA DE MANUTENÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL E CONCORDÂNCIA DO ADQUIRENTE COM A MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO – LIMINAR INDEFERIDA – REQUISITOS DO ARTIGO 8o DA LEI 8.245/1991 NÃO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.
Para a validade da cláusula de vigência de contrato de locação, incumbe a locatária o registro do contrato no RGI.
Se não averbado o contrato na matrícula do imóvel e prova de que a adquirente se comprometeu, expressamente, a respeitar a locação até o termo final, não há fundamento jurídico razoável a restringir o direito de propriedade da compradora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004035-71.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LAUREN JULIE LIRIA FERNANDES TEIXEIRA ALVES - CPF: 050.979.681-82 (ADVOGADO), AJS SINAL LTDA - ME - CNPJ: 21.347.129/0001-40 (AGRAVANTE), IRMAOS MUFFATO CIA LTDA - CNPJ: 76.430.438/0001-71 (AGRAVADO), ADELMO VIEIRA PADILHA - ME - CNPJ: 21.476.236/0001-79 (AGRAVADO), KATIA CRISTINNA RODRIGUES - CPF: 041.121.549-33 (ADVOGADO), AJS SINAL LTDA - ME - CNPJ: 21.347.129/0001-40 (AGRAVADO), LAUREN JULIE LIRIA FERNANDES TEIXEIRA ALVES - CPF: 050.979.681-82 (ADVOGADO), ADELMO VIEIRA PADILHA - ME - CNPJ: 21.476.236/0001-79 (AGRAVANTE), IRMAOS MUFFATO CIA LTDA - CNPJ: 76.430.438/0001-71 (AGRAVANTE), KATIA CRISTINNA RODRIGUES - CPF: 041.121.549-33 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE DE VASCONCELLOS - CPF: 112.517.337-86 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO E AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – AUTORA QUE POSTULA HIGIDEZ DO CONTRATO DE LOCAÇÃO A FIM DE MANTER-SE NA POSSE DOS BENS LOCADOS – IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA - DENÚNCIA VAZIA PELO PROMITENTE COMPRADOR – PEDIDO DA AUTORA DE MANUTENÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL E CONCORDÂNCIA DO ADQUIRENTE COM A MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO – LIMINAR INDEFERIDA – REQUISITOS DO ARTIGO 8o DA LEI 8.245/1991 NÃO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.

Para a validade da cláusula de vigência de contrato de locação, incumbe a locatária o registro do contrato no RGI.

Se não averbado o contrato na matrícula do imóvel e prova de que a adquirente se comprometeu, expressamente, a respeitar a locação até o termo final, não há fundamento jurídico razoável a restringir o direito de propriedade da compradora.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1004035-71.2021

AGRAVANTE:
AJS SINAL LTDA

AGRAVADOS:
IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA
e
ADELMO VIEIRA PADINHA EPP.

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
AJS SINAL LTDA.,
contra decisão que
indeferiu a tutela
de urgência na Ação Declaratória Cumulada com Obrigação de Não Fazer Cumulada com Tutela Provisória movida contra
IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA
e
ADELMO VIEIRA PADINHA EPP.

Em síntese, aduz que na data de 01-6-2018 firmou com o agravado
IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA,
contrato de locação comercial de dois imóveis urbanos, um localizado na Av. Brasil, esq. com Rua 30, no 754-E, quadra 132 lote 06 e outro na Rua 30, no 37, quadra 132, lote 05, ambos na cidade de Tangará da Serra - MT, pelo prazo determinado de 5 anos, com valor inicial do aluguel de R$ 1.200,00 e previsão de cláusula de vigência da locação mesmo em caso alienação do imóvel.

Aduz que em 13-10-2020, recebeu notificação para exercício de preferência de compra, mas não exercido.

Diz que em 22-01-2021, por meio de mensagem do aplicativo WhatsApp, foi notificada de que o imóvel objeto da locação havia sido vendido para ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP e, na mesma ocasião, a agravada requereu a retomada do bem, com prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel, a contar da notificação (19/01/2021).

Noticia que junto à notificação, os agravados colacionaram cópia da escritura pública de compra e venda dos imóveis e um
contrato de locação
entre ADELMO VIEIRA PADRINHA EPP e a agravante – da qual não participou, tampouco fora informada antes da elaboração, apenas recebeu pronto e acabado para sua assinatura.

Assegura que no aludido aditivo fora ratificado o contrato anterior, bem assim da escritura pública de compra e venda dos imóveis se extrai a ciência de todos os termos das locações pelo adquirente (Adelmo EPP).

Registra que a notificação determina que seja desocupado o imóvel, enquanto o termo aditivo que representa o contrato de locação entre o novo proprietário (ADELMO EPP) e a agravante (AJS SINAL LTDA) traz em sua cláusula quarta a previsão de que o novo pacto seguirá os mesmos termos do originário. Já a cláusula quinta dispõe pela inalterabilidade dos termos contratuais da locação firmada em 2018, em evidente contradição nos documentos confeccionados pelos agravados.

Sustenta que de acordo com o parágrafo terceiro da cláusula 19a do contrato firmado entre a agravante e a MUFFATO, a locação é por prazo determinado, circunstância que evidencia o descabimento da notificação para desocupação no prazo de 90 dias, ainda que o imóvel tenha sido alienado em favor de terceiro.

Ressalta que utilizou todo seu capital para investir no imóvel, valorizou o ponto, cujo valor da alienação é prova disso. De modo que não pode ser frustrada em sua expectativa de continuidade prolongada do contrato, mesmo que alienado o bem, em virtude da cláusula que determina a continuidade do pactuado e ciência inequívoca do adquirente no ato da compra do imóvel.

Reclama que os agravados impuseram uma nova relação à Agravante, determinaram a assinatura à um novo contrato, agora com o atual proprietário e, ao mesmo tempo, determinaram seu despejo.

Destaca que a empresa ADELMO EPP, ao apresentar “novo aditivo” ao contrato de locação, por meio do qual estabelece inalterabilidade das cláusulas previstas no pacto originário, é circunstância que demonstra inequívoco conhecimento dos termos da locação firmada com a ora agravante.

Reclama que a liminar foi indeferida ao entendimento de que se ausente o consentimento expresso do adquirente do imóvel, não haveria como persistir a cláusula de vigência. Contudo, justifica que a exegese do artigo 8o da Lei do Inquilinato é dar conhecimento do adquirente do imóvel acerca da existência da cláusula de vigência do contrato de locação, o que foi devidamente observado no caso em exame.

Assegura que estão presentes os requisitos de vigência do contrato de locação, porquanto trata-se de pacto por tempo determinado, há cláusula de vigência em caso de alienação, além de que houve a publicidade devida ao adquirente do imóvel que, inclusive, anuiu aos termos no aditivo.

Justifica que a publicidade do contrato, ainda que por outro meio, antes da aquisição por ADELMO, supre a exigência formal da lei inquilinaria, porquanto a intenção é justamente preservar os direitos da locatária contra terceiros mal-intencionados e evitar que o adquirente desconheça eventual locação sobre o bem adquirido.

Defende a abusividade na pretendida declaração de rescisão unilateral da locação em plena vigência do contrato firmado por prazo determinado, porquanto coloca a Agravante impossibilitada de qualquer tratativa, a não ser “pegar suas coisas e sair”, em clara violação ao princípio da boa-fé contratual (artigo 422 do CC).

Anota que tem maquinário pesado e instalado no imóvel, de modo que a mudança ocasionará prejuízos irreversíveis ao caixa, porquanto se não concedida a medida, será forçada a desocupar o imóvel locado até o dia 20/04/2021.

Postula o provimento do recurso para determinar a
obrigação de não fazer às agravadas
, a fim de impedir o despejo da agravante e manter o direito de posse sobre o imóvel, com a necessária suspensão dos efeitos da notificação extrajudicial promovida pelas agravadas, até decisão final de mérito ou, com a sua confirmação, até o termo final o contrato.

O pedido liminar foi deferido (ID 79354979).

Na contraminuta, o agravado

Adelmo Vieira Padilha – ME (Navenet – Provedor de Internet),
postula o desprovimento do recurso (ID 83456467).

Contra a concessão da liminar,
Adelmo Vieira Padilha -ME, interpôs Agravo Interno
(ID 83462469).

Na contraminuta,
o agravado IRMÃOS MUFFATO & CIA LTDA,
requer o desprovimento ao agravo de instrumento (id 84548472).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

A controvérsia em exame está em saber se é caso de prover o recurso interposto por
AJS SINAL LTDA.,
que tem por objeto assegurar sua permanência na posse dos imóveis objeto do contrato de locação firmado no ano de 2018, com a agravada
IRMÃOS MUFFATO e CIA LTDA.

Em síntese, a empresa recorrente postula o provimento do recurso ao fundamento de que o contrato de locação firmado com Irmãos Muffato, por prazo determinado, com vigência prevista de
01-6-2018 a 31-05- 2023, deve ser observado, independentemente da alienação dos imóveis realizada em favor de
Adelmo

Vieira Padilha – ME,
porquanto no contrato de locação

há
cláusula de vigência
em caso de alienação
, além de que o adquirente (Adelmo) teve total conhecimento da aludida cláusula.

A controvérsia está em saber se o contrato de locação firmado entre a
agravante AJS
com
Irmãos Muffato
, aqui agravado, com cláusula de vigência - em caso de alienação -, precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger a

locatária, aqui agravante, que aqui pede a manutenção da locação e consequente manutenção na posse dos imóveis.

Das provas, observa-se que a
agravante AJS SINAL
firmou contrato de locação com Irmãos Muffato, de dois imóveis urbanos, na data de 01-6-2018, com prazo de vigência de cinco anos, pelo valor mensal de R$1.200,00 (Id 79225998 - Pág. 3).

Acerca do conhecimento prévio do contrato de locação e da
cláusula de vigência
, consta na Cláusula Décima Nona, parágrafo terceiro do contrato de locação, sua previsão assim redigida (id 79225998 - Pág. 10):

Incide sobre o caso, o artigo 8o da Lei no 8.245/1991:

“Art. 8o Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

Como se percebe, a norma prevê uma hipótese de exceção ao princípio da relatividade dos contratos, segundo o qual o ajuste somente gera efeitos entre as partes, porquanto não obriga terceiros.

Para que a avença possa atingir terceiros, no caso o adquirente do imóvel locado (no caso o agravado
Adelmo Vieira Padilha – ME
), a lei exige que o contrato seja por
prazo determinado,

haja cláusula de vigência em caso de alienação

e
que
esteja averbado na matrícula do imóvel.

Assim se diz, porque a cláusula de vigência, ou cláusula de respeito, implica restrição ao direito de propriedade, que se impõe ao adquirente por força do registro, caso em que a averbação do contrato de locação no registro de imóveis é necessária para que a locação possa ser oposta ao adquirente.

Ocorre que o presente contrato de locação não foi devidamente averbado na matrícula do imóvel, o que já constitui óbice para o deferimento do pedido da agravante.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER.LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário.

3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.

4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final.

5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 6. Recurso especial provido.”
(STJ – Resp 1669612 RJ (2017/0101094-9. Relator: Ministro Ricardo Villas Boas Cueva. Data de julgamento: 07/08/2018, Terceira Turma, Data da publicação: 14/08/2018)

Além disso, como bem destacado na decisão impugnada, não é apenas o conhecimento prévio do contrato de locação e a cláusula de vigência, que autoriza a manutenção da locação, porquanto necessário que o adquirente assuma, de forma expressa, o compromisso de respeitar o contrato até o termo final.

Ocorre que da cláusula quarta da escritura pública de compra e venda, firmada entre Irmãos Muffato (LOCADORA) e o adquirente
Adelmo

Vieira Padilha – ME,
ambos agravados, consta que:

“ficará a critério da locatária e da outorgada compradora, manter ou não o contrato de locação vigente. Sendo de responsabilidade da outorgada compradora, caso a locatária apresente resistência em desocupar o imóvel, promover a competente ação de despejo a fim de que passe a exercer a posse direta sobre o bem adquirido.”

Ocorre que da leitura da referida escritura,

não há como interpretar que a empresa adquirente Adelmo Vieira Padilha-ME, tenha se obrigado a respeitar a cláusula de vigência.

A Escritura Pública de Compra e Venda, registrada no Livro 0164 E, Protocolo 063016, Fls. 207, é clara ao estabelecer em sua Cláusula Quarta, que a manutenção do contrato de locação ficaria a critério da Agravada adquirente Adelmo Vieira Padilha-ME.

Por fim, no que tange

a cláusula quinta do segundo aditivo que fora encaminhado à parte autora (Id. 49515755), o adquirente não assumiu o compromisso de respeitar a “cláusula de vigência” não averbada na matrícula.

Por derradeiro, no que tange aos supostos investimentos realizados pela agravante, além de não se visualizar provas seguras a respeito, há que se ponderar que, nos termos da Cláusula Décima Sexta, do contrato
de locação firmado com os antigos proprietários, há expressa previsão de não restituição (doc. id. 79225998 – página 09).

Do exposto, como a agravante foi devidamente notificada para exercer o direito de preferência, sem exercê-lo, além de que decorrido o prazo de 90 dias da notificação para retomada do imóvel, realizada pelo promitente adquirente, agiu com acerto a decisão agravada que indeferiu o pedido de manutenção do contrato de locação e permanência na posse do imóvel.

No caso, frisa-se, a
Agravante teve ciência em 17/12/2020 da venda do imóvel, ocasião em que fora concedido o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação o imóvel.

Posto isso,
nega-se provimento ao agravo de instrumento interposto por
AJS SINAL LTDA., para manter a decisão que indeferiu a tutela
de urgência na Ação Declaratória Cumulada com Obrigação de Não Fazer Cumulada com Tutela Provisória movida contra
IRMÃOS MUFFATO E CIA LTDA
e
ADELMO VIEIRA PADINHA EPP.

Julga-se prejudicado o Agravo Interno
(ID 83462469)
interposto pelo agravado
Adelmo Vieira Padilha -ME, porquanto a questão foi resolvida pelo mérito, com a revogação da liminar concedida por este Relator, que culminou já propositura do referido recurso.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

VOTO

O embargante reclama que o acórdão apresenta os
vícios da omissão e contradição, ao manter a decisão recorrida, no que que tange ao dever da instituição financeira de prestar contas postulada pela embargada
BELÉ E CIA LTDA – ME.

Ocorre que o acórdão embargado não se ressente dos alegados vícios.

No caso em análise, a matéria objeto da controvérsia foi devida e suficientemente enfrentada quando do julgamento do recurso, pelo que não se verifica a ocorrência de qualquer dos vícios previstos pelo dispositivo em comento.

Ficou entendido e esclarecido que
“
..não há que se cogitar em pedido genérico e falta de interesse de agir da agravada na propositura da presente ação”
, porque
“a autora detalhou os valores questionados ao fundamento de que não era possível identificar/conferir nos extratos bancários, qual era a origem de múltiplos valores cobrados em sua conta (veja-se lançamentos declinados no ID 75917043 -pág. 03 e 04)”.

Ressaltou-se que
“
a autora detalhou o valor questionado, as datas, a agência e o número da conta bancária, de sorte que, o pedido inicial foi bem delimitado, o que permite a identificação da conta e do valor, cuja prestação de contas foi postulada, sem qualquer tipo de abuso ou violação da boa-fé objetiva
”.
(grifei)

A leitura simples e sistematizada do acórdão, sem dificuldade de compreensão evidencia que as questões trazidas a debate no Agravo de Instrumento foram devidamente enfrentadas e decididas, ainda que contrariamente aos interesses do embargante. Todavia, o entendimento motivado, contrário à pretensão do embargante não macula a decisão como contraditória.

Bem a propósito, acerca da alegação de que o acórdão é contraditório com a aplicação do recurso repetitivo (REsp 1.497.831/PR), de forma expressa, decidiu-se que:

...Além disto, é inaplicável, ao presente caso, o Recurso Especial Repetitivo no 1.293.558- PR, que dispõe: “Nos contratos de mútuo e financiamento, o devedor não possui interesse de agir para a ação de prestação de contas”.

Isto porque, na presente ação, não se discute contrato de mútuo ou de financiamento, mas o de conta corrente, caso em que não se adequa à hipótese do referido recurso repetitivo.”

O fato de não terem sido acolhidos os argumentos invocados pelos embargantes, cujo acórdão manteve a decisão impugnada não configura mácula a ensejar o acolhimento dos aclaratórios.

A irresignação com o resultado do julgamento deve ser postulada pela via processual adequada. Os embargos, conforme visto, não se prestam para tal fim.

A manifestação clara de inconformismo com o V. Acórdão embargado não se resolve por meio de embargos de declaração, porque tal instrumento processual tem incidência, tão só, quanto às inconsistências internas do julgamento, para o fim de completá-las, harmonizá-las, esclarecê-las ou afastar erro material.

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SEGUROS. PLANOS DE SAÚDE. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REDISCUSSÃO. PREQUESTIONAMENTO.
Não se prestam os embargos declaratórios à rediscussão da causa, pois constituem recurso de integração e não de substituição. O julgador não está adstrito a enfrentar todos os dispositivos constitucionais/legais invocados pelas partes, desde que expresse seu convencimento acerca da matéria em decisão devidamente fundamentada. EMBARGOS DECLARATÓRIOS DESACOLHIDOS.”

(Embargos de Declaração No 70075805929, Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Julgado em 14/12/2017)

Posto isso,
nega-se provimento aos declaratórios.

É como voto.

4

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2021