Tribunal: TJMT
Processo: 0005954-62.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-11

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0005954-62.2016.8.11.0041
APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A
APELADO: MARIA PASINI
EMENTA:
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – EM CONSONANCIA COM O CASO CONCRETO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – APURAÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO NA FASE DE LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.
No caso do distrato, diante da incerteza do valor efetivamente pago pela promitente compradora a ser restituído pela vendedora, é caso de apuração da quantia na fase de liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005954-62.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARIA PASINI - CPF: 425.362.609-25 (APELADO), GEANY OLIVEIRA FITTIPALDI - CPF: 862.360.081-91 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0005954-62.2016.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: MARIA PASINI

EMENTA:

APELAÇÃO CIVEL

– AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – EM CONSONANCIA COM O CASO CONCRETO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – APURAÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO NA FASE DE LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.

Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.

No caso do distrato, diante da incerteza do valor efetivamente pago pela promitente compradora a ser restituído pela vendedora, é caso de apuração da quantia na fase de liquidação de sentença.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0005954-62.2016.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: MARIA PASINI

Proc. referência:
Ação Declaratória de Nulidade de Clausulas Contratuais c/c Resolução e Devolução de Parcelas e Indenização por Danos Morais e Materiais n. 0005954- 62.2016.8.11.0041, código n. 1089445 - da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

AÇÃO
: Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Resolução e Devolução de Parcelas e Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Maria Pasini, em desfavor de Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para declarar a prescrição quanto à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem; condenar as requeridas solidariamente à restituição da quantia de R$ 42.117,14 (quarenta e dois mil cento e dezessete reais e quatorze centavos), acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do desembolso.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento pró-rata das custas processuais, quanto aos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, para que cada parte pague ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos.

APELO
: sustentam, em síntese, que ficou comprovado que a apelada deu causa a rescisão do contrato ao deixar de cumprir as suas obrigações contratuais, portanto, não cabe suporta prejuízos com a retenção de apenas 10% dos valores pagos como fixado na sentença.

Alega ainda que o montante de R$ 46.796,74, entendido pela sentença como valor pago pela autora apelada não condiz com a realidade, não representa a quantia correta desembolsada e que se prevalecer, haverá dupla incidência de atualização monetária, bem assim que a apelada efetuou o pagamento de apenas R$41.162,00.

Defende ainda a não ocorrência de nulidade de clausula contratual a ensejar a sua modificação.

Assim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, a fim de que seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos, bem como para constar como valor total pago pela apelada a quantia de R$ 41.162,00, com a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 105066651 – págs. 1-9.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0005954-62.2016.8.11.0041

APELANTE: SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. E RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: MARIA PASINI

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

AÇÃO
: Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Resolução e Devolução de Parcelas e Indenização por Danos Morais e Materiais, ajuizada por Maria Pasini, em desfavor de Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá) julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para declarar a prescrição quanto à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem; condenar as requeridas solidariamente à restituição da quantia de R$ 42.117,14 (quarenta e dois mil cento e dezessete reais e quatorze centavos), acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do desembolso.

Considerada a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento pró-rata das custas processuais, quanto aos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, para que cada parte pague ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos.

Da delimitação fática

Narra a autora que em 31 de agosto de 2012 celebrou com as requerias o contrato de compra e venda do imóvel situado no Condomínio Rio São Lourenço, Etapa 01, apartamento n. 195, garagens TN87 e F2, localizado em Cuiabá, pelo valor de R$ 181.314,00, cujo pagamento ficou pactuado em duas partes, que os valores da “parte A” foram integralmente quitados, ficou pendente de pagamento o saldo de R$ 168.444,14, a ser pago mediante financiamento bancário, este vinculado ao Banco do Brasil pelas Construtoras.

Anota que não tinha conta no referido banco e mesmo depois de apresentar todos os documentos exigidos, em um rigoroso processo de análise, teve negado o pedido sem justificativas, que diante da negativa no Banco do Brasil, buscou o que possuía conta corrente (Banco Bradesco S.A) e obteve uma carta de crédito para financiamento habitacional de valor suficiente para o pagamento do saldo devedor, todavia, as requeridas se negaram a aceitar por ser de outro banco, o que a obrigou buscar novamente o Banco do Brasil, e após muita burocracia obteve resposta positiva.

Diz que os tramites ocorreram em julho de 2014, dentro do prazo previsto para o financiamento, que devia ser realizado até a entrega do imóvel (31/08/2014), conforme pactuado, contudo, ao informar as requeridas sobre o crédito obtido, estas não aceitaram, porque haviam vinculado os financiamentos das obras ao Banco Santander, que buscou resolver a questão pela via administrativa, por contato telefônico com as empresas, todavia sem sucesso.

Anota ainda que em dezembro de 2015, recebeu um documento de distrato, alegando sua culpa exclusiva pela rescisão, ante a inadimplência da parte B do contrato, bem assim a retenção de parte do valor adimplido, além de ter havido atraso na entrega do imóvel, que deveria ter sido entregue em agosto de 2014, porém somente ocorreu em maio de 2015.

Assim, sobre a alegação de que cumpriu integralmente o pagamento da primeira parte e só não efetuou o pagamento da segunda parcela no prazo estipulado por culpa exclusiva das vendedoras, que a submeteu às cláusulas contratuais abusivas, requereu a resolução do contrato de promessa e compra por culpa exclusiva das vendedoras, com a devolução de todos os valores pagos referentes a parte já adimplida, no valor de R$ 46.796,74, a restituição da taxa de corretagem no valor de R$ 7.500,00 e o pagamento de indenização por danos morais.

Em sua defesa, as requeridas arguiram a prescrição para a restituição da comissão de corretagem, alegaram que o valor total pago pela autora foi de R$41.162,00, bem como que o distrato ocorreu por culpa exclusiva da autora, defendem a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e a não comprovação do dano moral.

Ao julgar parcialmente procedentes os pedidos da demanda, o Magistrado reconheceu a prescrição para a devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem, bem como a culpa exclusiva da promitente compradora pela rescisão do contrato, declarou rescindida a avença e determinou a restituição dos valores pagos no montante de R$ 46.796,74, com a retenção de 10%, o que equivale a quantia de R$ 42.117,14, e, ainda, afastou o dano moral.

As requeridas recorrem para que seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos, bem como para constar como valor total pago pela apelada a quantia de R$ 41.162,00, para a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado.

Passa-se à análise do apelo.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

Pois bem.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT, Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019).

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que, por motivos alheios, não honrou o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, porquanto adequado para indenizar as vendedoras das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, como consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve.

“A cláusula 6.5, do contrato (id. 39861268), dispõe que em caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, serão deduzidos 25% do valor do contrato para cobrir despesas administrativas.

(...).

A meu ver, apesar da rescisão contratual ser oriunda da parte reclamante, possui o direito à devolução das parcelas já pagas, pois, caso contrário, haveria o enriquecimento ilícito da parte requerida, que, além de ter o bem, objeto do contrato, acabaria por reter o valor das prestações efetivamente pagas. (...).

Como se infere do artigo acima, na rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência dos consumidores, têm eles direito ao recebimento do que pagaram. Caso o contrato deixe o consumidor em excessiva desvantagem, deve ser revisto e modificado, nos termos do art. 6o, V, combinado com o artigo 51, II, ambos do Código.

Portanto,
é possível a ponderação da referida cláusula contratual de forma a atender os princípios da equidade e da boa-fé nas relações de consumo, previstos no art. 4o e inciso III, do Código, bem como do equilíbrio contratual, predito no art. 52, IV, do Código
.

Nesse sentido, perfeitamente razoável o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) sobre o montante total efetivamente pago pela requerente, ao passo que o imóvel em questão sequer foi usado, sendo suficiente para indenizar todos os danos suportados pela parte demandada com a rescisão do contrato, tais como gastos administrativos e outros
.”

Com efeito, a retenção como pleiteado pelas recorrentes (25%) acarreta desvantagem exagerada à consumidora, prática vedada pelo artigo 51, inciso IV, do CDC.

Dessa forma, tem-se que merece ser mantido o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento), a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

Registra-se ainda que, nos casos como o ora analisado, torna-se necessário avaliar o correto grau de culpa de uma das partes, a fim de quantificar o percentual da quantia paga a ser devolvida. Nesse sentido:
(N.U 1007403-88.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/06/2021, Publicado no DJE 05/07/2021).

Assim, é de se manter o percentual de retenção de 10% (dez por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária a modificação da sentença, nesse ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

No que tange ao valor efetivamente pago pela autora apelada, a sentença também comporta reformas, todavia, diferente do pleiteado, para que seja apurado o montante na fase de liquidação da sentença.

Veja-se que, enquanto a demandante defende que dever ser restituída a quantia de R$46.796,74, de sua parte, as requeridas sustentam ter sido paga somente a quantia de R$41.162,00.

Asseveraram as apelantes que a apelada “
na parte A, quitou a quantia de R$ 41.162,00 (quarenta e um mil cento e sessenta e dois reais) e, ficou inadimplente na parte B do contrato que previa o financiamento com agência financeira.
”

A seu turno, apelada alega que:

“efetuou o pagamento de R$41.162,00 (quarenta e um mil, cento e sessenta reais) e mais R$ 5.053,32 (cinco mil, cinquenta e três reais e trinta e dois centavos) referente a taxas cobradas no momento da celebração do contrato. Vale mencionar que essas taxas não foram especificadas pela construtora.
”

Sucede que, pelo documento denominado “Relatório de Extrato de Cliente” emitido em 28/11/2014 pela Rodobens Negócios Imobiliários, juntado pela autora para instruir a petição inicial, verifica-se que até a data de 20/08/2014 foi efetuado o pagamento total de
R$41.162,00
(Id. 105066618 - págs. 51-52).

Por outro lado, no documento denominado “Instrumento Particular de Distrato”, também juntado com a inicial, em que consta a Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá III SPE Ltda. como “primeira distratante”, no “Quadro IV – Dos Valores Transacionados neste Distrato”, foi consignado que o valor pago pela segunda distratante é de
R$46.796,74
.

E,

pelo carimbo aposto no referido documento de distrato, consta a referência: “
vl. 25.09.2013. distrato restituição de valores
” (Id. 105066618 – pág.58).

Registra-se que não se identifica referências de atualização monetária para esta referida quantia de R$46.796,74, como sustentam as apelantes, bem assim não foram juntados recibos de taxas extras como alegado pela demandada.

Dessa forma, diante da incerteza do valor
efetivamente pago
pela autora apelada e, na busca da verdade real, é caso de determinar a apuração do montante na fase de liquidação de sentença.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo
interposto por
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Cuiabá III - SPE Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S/A
,
para estabelecer como termo inicial dos juros de mora o trânsito em julgado do feito, bem como para determinar que seja apurado o valor
efetivamente pago
pela autora apelada na fase de liquidação da sentença, mantém-se os seus demais termos da sentença.

Ante o parcial provimento do recurso, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/11/2021