Tribunal: TJMT
Processo: 0000162-34.2014.8.11.0030
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-30
Data de publicação: 2021-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES – MULTA POR RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA – VIABILIDADE DA PROPORÇÃO DA MULTA – INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DE ALTERAÇÕES DO IMÓVEL RESIDENCIAL PARA COMERCIAL (PARA FUNCIONAMENTO DE IGREJA) – AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA ANTES E DEPOIS DA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I, DO CPC – RESPONSABILIDADE NÃO AFERIDA – LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.
À luz do artigo 373, I, do CPC, não havendo demonstração dos danos causados, eis que não há laudo de vistoria do imóvel locado, antes e depois da entrega das chaves, não há como julgar procedente o pedido de indenização para que haja a entrega do imóvel conforme o estado que se encontrava antes da locação, salientando-se que o contrato não é conclusivo a esse respeito.
Deve ser considerado improcedente o pedido de lucros cessantes quanto não demonstrado efetivo prejuízo a esse respeito, não se considerando o pleito apenas em razão de que o imóvel deixou de ser locado no determinado período, por ter ficado fechado ou por qualquer inadequação.
É viável a minoração da multa por rescisão disposta no contrato, em face à proporcionalidade em que o bem manteve-se locado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000162-34.2014.8.11.0030
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ARENILTON LOPES DE SOUZA - CPF: 452.634.851-15 (APELANTE), CARLOS ANTONIO MENDES DA SILVA - CPF: 953.387.481-34 (ADVOGADO), IGREJA EVANGELICA ASSEMBLEIA DE DEUS - CNPJ: 36.894.095/0001-81 (APELADO), ELIANE DA SILVA CAMPOS SOUZA - CPF: 280.269.181-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES – MULTA POR RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA – VIABILIDADE DA PROPORÇÃO DA MULTA – INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DE ALTERAÇÕES DO IMÓVEL RESIDENCIAL PARA COMERCIAL (PARA FUNCIONAMENTO DE IGREJA) – AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA ANTES E DEPOIS DA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I, DO CPC – RESPONSABILIDADE NÃO AFERIDA – LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.

À luz do artigo 373, I, do CPC, não havendo demonstração dos danos causados, eis que não há laudo de vistoria do imóvel locado, antes e depois da entrega das chaves, não há como julgar procedente o pedido de indenização para que haja a entrega do imóvel conforme o estado que se encontrava antes da locação, salientando-se que o contrato não é conclusivo a esse respeito.

Deve ser considerado improcedente o pedido de lucros cessantes quanto não demonstrado efetivo prejuízo a esse respeito, não se considerando o pleito apenas em razão de que o imóvel deixou de ser locado no determinado período, por ter ficado fechado ou por qualquer inadequação.

É viável a minoração da multa por rescisão disposta no contrato, em face à proporcionalidade em que o bem manteve-se locado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ARENILTON LOPES DE SOUZA,
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Nobres/MT que
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, propostos em desfavor de
IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS
, na Ação de Indenização por Perdas e Danos c/c Lucros Cessantes n.
0000162-34.2014.8.11.0030,
para

CONDENAR
a requerida ao pagamento da multa contratual incidente sobre o valor do tempo restante do contrato (11 meses) considerando o percentual de 20% estabelecida na cláusula “VII”, do contrato de fls. 14/14v,
reduzida para 10% (dez por cento) SOB OS ALUGUÉIS VINCENDOS, QUAL SEJA R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais
), com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir da data do descumprimento contratual, ocorrido junho de 2013. A condenação ao pagamento de custas e despesas processuais foi distribuída igualmente entre os litigantes, em face da sucumbência recíproca, suspendendo-se a exigibilidade em relação ao Requerente, em razão de ser ele beneficiário da gratuidade da justiça. A reconvenção foi julgada IMPROCEDENTE, CONDENANDO-SE o reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, este arbitrados em 10% sobre o valor da reconvenção.

Em síntese, o Apelante defende a reforma da sentença, “(...)

porquanto proferida em completa dissonância para com as normas aplicáveis à espécie, pois a inúmeros julgados que preleciona que a ação deve ser julgada levando em consideração todas as provas juntadas nos autos e não exclusivamente ao laudo de vistoria do imóvel”. (ID. Num. 93308741 - Pág. 4).

Argumenta que “(...) Da simples leitura dessa previsão contratual, evidencia -se que foi autorizado ao locatário mudanças no imóvel, a fim de melhor adaptá-lo ao funcionamento das suas atividades. Todavia, por força do contrato de aluguel e pela expressa previsão legal, contida no artigo 23, inciso III, da Lei n.o 8.245/91, é dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu. Significa que o direito do locador exigir o reembolso das despesas que se fizerem necessárias para reconduzir o imóvel ao estado originário encontra-se expressamente garantido por lei”. (ID. Num. 93308741 - Pág. 7)

Diz que que a ausência de laudo de vistoria inicial e final não obsta a procedência do pedido inicial, pois são admitidos outros meios processuais ou materiais idôneos para demonstrar a existência de materialidade de um fato jurídico.

Assevera que não se pode afastar a possibilidade de indenização por danos causados em imóvel pela simples ausência do laudo de vistoria no momento da entrega do bem ao locatário, mostrando-se necessária a análise do conjunto probatório em consonância com as estipulações contratuais para que se verifique se há ou não o dever de indenizar.

Alega que “(...)
o próprio apelado nos autos confessa que retirou todas as paredes internas do imóvel de 54 m 2 e que fizeram algumas obras úteis e necessárias para transformar o que era uma casa em uma pequena igreja. Insta ressaltar que na Cláusula VI, o apelado confirma que recebe o imóvel em perfeito estado de conservação e limpeza, obrigando a restitui-lo limpo e conservado, com todas as instalações em perfeito funcionamento, deixando o imóvel em condições de ser novamente alugado. Facilmente discernível sob luz das alegações que se tratava de um imóvel residencial com fins de moradia disponível a locação e que após locado ao apelado sofreu alterações em sua estrutura para fim de atender as atividades religiosas do locatário e que este ao devolver não deixou o imóvel ao estado anterior que foi entregue, impedindo assim sua locação, pois, um imóvel com características de uma igreja só terá serventia ao clero adepto da pratica religiosa”. (ID. Num. 93308741 - Pág. 9)

Afirma que ficou evidente que a frente do imóvel foi modificada, sendo colocado um beiral na frente da casa, e também que foram colocadas janelas e portas característicos de uma igreja e não usual para moradia, de modo que ficaram demonstrados os danos causados no período da relação oriunda da locação.

Menciona que “(...)Conforme demonstrado, o imóvel, objeto do presente contrato, foi alvo de vandalismo pelo apelado, uma vez que o interior do imóvel foi completamente modificado (paredes internas demolidas) e afim de justificar o ato o apelado rasurou o contrato original modificando clausulas de forma unilateral, o que fica comprovado por meio de documentos supramencionado”; que “(...) O nexo causal entre o dano e a conduta do apelado fica perfeitamente caracterizado, pela fachada do imóvel, pela derrubada das paredes internas da residência, gerando o dever de indenizar”; que “(...) A reparação é plenamente devida, em face da responsabilidade civil inerente ao presente caso; que “(...) No presente caso, toda perda deve ser devidamente indenizada, especialmente por que a negligência do apelado causou R$ 14,205,15 (quatorze mil duzentos e cinco reais e quinze centavos) em danos materiais, assim especificado: Materiais de construção - R$ 7.405,15 (sete mil quatrocentos e cinco reais e quinze centavos). Mão de obra - R$ 6.800,00 (seis mil e oitocentos reais)”. (ID. Num. 93308741 - Pág. 11 e 12)

Quanto aos lucros cessantes, afirma que “(...) o apelado deixou o imóvel no ano de 2013, sem condições de alugar para novos inquilinos, pois, o que existe agora é um pequeno salão amplo. Logo o apelado deverá ressarcir ao apelante o valor de R$ 300,00 (trezentos reais) mensais desde a época em que deixou a casa, referente aos alugueis que o apelante deixo u de ganhar com os alugueis do referido imóvel”; e quanto à multa contratual diz que “(...) o juízo novamente erra ao condenar a apelada a multa contratual por ter entregue o imóvel antecipadamente, eis que o contrato previa multa contratual de 20% (vinte) por cento, e o douto juiz sem apresentar qualquer fundamentação na decisão dos Embargos Declaratórios, reduziu a multa em 10% (dez) por cento”

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e determinar o pagamento dos danos materiais no valor de R$ 14.205,50 (quatorze mil e duzentos e cinco reais e cinquenta centavos), e lucros cessantes no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) mensais, representados pelos alugueres que seriam auferidos pela locação do imóvel, a partir de junho de 2013 até a efetiva quitação dos danos materiais.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste feito consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença, que
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais, propostos por
ARENILTON LOPES DE SOUZA,
em desfavor de
IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS
, na Ação de Indenização por Perdas e Danos c/c Lucros Cessantes n.
0000162-34.2014.8.11.0030,
e

CONDENOU
a requerida ao pagamento da multa contratual incidente sobre o valor do tempo restante do contrato (11 meses) considerando o percentual de 20% estabelecida na cláusula “VII”, do contrato de fls. 14/14v,
reduzida para 10% (dez por cento) SOB OS ALUGUÉIS VINCENDOS, QUAL SEJA R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais
), com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos a partir da data do descumprimento contratual, ocorrido junho de 2013. A condenação ao pagamento de custas e despesas processuais foi distribuída igualmente entre os litigantes, em face da sucumbência recíproca, suspendendo-se a exigibilidade em relação ao Requerente, em razão de ser ele beneficiário da gratuidade da justiça. Saliente-se que a reconvenção foi julgada IMPROCEDENTE, CONDENANDO-SE o reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, este arbitrados em 10% sobre o valor da reconvenção.

Pois bem.

A questão gira em torno da viabilidade ou não do pedido de indenização.

A meu viso, a sentença deve prevalecer, isto porque não é o caso de improcedência do pedido unicamente por falta de laudo de vistoria, mas que não há provas cabais acerca da contratação, no que diz respeito à devolução do imóvel, conforme o estado em que encontrava antes da locação.

O contrato juntado não esclarece a situação concernente à demolição das paredes da residência, a fim de que se tornasse o local uma igreja, ao menos no que tange à devolução do bem com as paredes novamente.

Nesse sentido, efetivamente, o Autor/Apelante não se desincumbiu de fazer prova do alegado, e quanto à afirmação de que a Apelada demoliu as paredes sem anuência do Apelante, não há como acolhê-la, eis que, conforme se vê do contrato trazido aos autos, há assinatura do Pastor da Igreja Evangélica Assembleia de Deus, de modo que não há como negar que o imóvel seria utilizado para finalidade religiosa, constituindo-se em uma igreja.

Afinal a cláusula a que se refere o Autor/Apelado diz que nenhuma obra ou modificação será feita sem autorização; que as benfeitorias aderem ao imóvel e que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização, salvo se convier ao LOCADOR que tudo seja resposto no estado anterior, cabendo, neste caso, ao LOCATÁRIO fazer a reposição por sua conta.

Não há, portanto, imposição para que o locatário reponha o imóvel conforme seu estado anterior, sendo que caberia ao locador procurar resguardar seu interesse em fase anterior, providenciando laudo de vistoria antes e depois da entrega das chaves, e, não o fazendo, impõe-se a confirmação da sentença, por falta de provas, à luz do artigo 373, I, do CPC, não se podendo presumir o dano objeto da indenização.

A propósito, “mutatis mutandis”:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DANOS MORAIS - PESSOA JURÍDICA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA A HONRA OBJETIVA - DANOS MATERIAIS - CONFIRMAÇÃO. A caracterização de dano moral relativamente à pessoa jurídica requer a comprovação de lesão a sua honra objetiva. Inexistindo prova nesse sentido, impõe-se a improcedência do pedido indenizatório imaterial. Os artigos 186 e 927 do Código Civil regulamentam a responsabilidade civil em nosso ordenamento jurídico e preceituam que para o surgimento do dever de indenizar se faz necessário o preenchimento de alguns requisitos, quais sejam: conduta antijurídica, comissiva ou omissiva; a existência do dano e o nexo de causalidade entre os dois primeiros elementos.
Nos termos do artigo 373, I, do CPC cabe à parte autora comprovar o fato constitutivo do seu direito.
(TJMG - Apelação Cível 1.0317.14.009411-9/001, Relator(a): Des.(a) Baeta Neves , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/09/2021, publicação da súmula em 01/10/2021)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DESPEJO - AVARIAS E DANOS NO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PROVA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

- Verificando-se que a autora não se desincumbiu do ônus de provar a conduta ilícita do locatário, consubstanciada na devolução do imóvel em estado precário e diferente daquele que lhe foi entregue, na medida em que não elaborou laudo de vistoria anterior e posterior à entrega das chaves, não há de se falar em dever de indenizar, uma vez que a obrigação de reparar eventual dano causado ao bem não pode ser presumida.

- O dano moral é aquele que ocasiona um distúrbio anormal na vida do indivíduo e não meros dissabores que são normais na vida de qualquer pessoa. O dano psicológico pressupõe modificação da personalidade com sintomas palpáveis, inibições e bloqueios, bem como pela dor ou padecimento moral. (TJMG - Apelação Cível 1.0512.15.007010-4/001, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/06/2020, publicação da súmula em 24/06/2020)”

No que tange aos lucros cessantes, não basta que o imóvel não tenha sido alugado por determinado espaço de tempo, em decorrência da alegada falta de condições de moradia, como residência, deve o autor demonstrar efetivamente que deixou de efetivar contrato nesse período; se não toma providências nesse sentido, presume-se que apenas o imóvel ficou sem utilização de locação, mas que não tenha, efetivamente, ocorrido qualquer situação comercial locatícia.

Por fim, quanto à alegação de que o Magistrado, sem qualquer fundamentação, minorou a multa disposta em face à rescisão do contrato, antes do prazo estipulado, não há como dar guarida a ela, pois o Juízo sentenciante expôs, claramente, a minoração proporcional, alegando que o requerido/apelado deixou o imóvel em junho de 2013, 11 meses antes do final da contratação (maio/2014), de modo que plausível a redução do percentual.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/11/2021