Tribunal: TJMT
Processo: 0032622-70.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-01-27
Data de publicação: 2021-01-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0032622-70.2016.8.11.0041
APELANTE: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
APELANTE: MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA
APELADO: SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
APELADO: MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA
EMENTA:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.
Configurada a responsabilidade da parte requerida, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecido no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, porquanto, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes e/ou danos emergentes.
O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0032622-70.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA - CPF: 514.475.761-87 (APELANTE), MAURICIO BARRIOS JUNIOR - CPF: 006.036.735-03 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA - CPF: 514.475.761-87 (APELADO), MAURICIO BARRIOS JUNIOR - CPF: 006.036.735-03 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), MARCOS ADRIANO BOCALAN - CPF: 615.324.361-49 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), MARCOS ADRIANO BOCALAN - CPF: 615.324.361-49 (ADVOGADO), ANDRE VICTOR MELO MONTEIRO - CPF: 010.861.791-29 (ADVOGADO), ANDRE VICTOR MELO MONTEIRO - CPF: 010.861.791-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0032622-70.2016.8.11.0041

APELANTE
:
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELANTE
:
MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA

APELADO
:
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO
:
MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA

EMENTA:

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO
– CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO
– DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Configurada a responsabilidade da parte requerida, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecido no contrato, porquanto não restaram configuradas excludentes a afastar a sua aplicação.

Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, porquanto, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes e/ou danos emergentes.

O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
0032622-70.2016.8.11.0041

APELANTE
:
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELANTE
:
MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA

APELADO
:
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO
:
MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
Recurso Adesivo
interposto por Marcus Vinicius Correa da Costa.

AÇÃO:
Rescisão Contratual com Indenização por Dano Moral (cód. 1152119), ajuizada por Marcus Vinicius Correa da Costa
em face de
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para rejeitar a prejudicial de mérito; declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes, confirmando a liminar; declarar nula a cláusula 6.4 do contrato; condenar a parte requerida para que proceda, após a retenção dos 25% a título de custos administrativos, à devolução das parcelas pagas pelo autor, incluída a comissão de corretagem, sobre as quais deverão incidir correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; condenar a requerida ao pagamento da multa prevista na cláusula 7.3.1.1 do contrato, correspondente a 0,5% do valor total do imóvel corrigido monetariamente, a iniciar desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, com prazo de tolerância de 180 dias (dezembro/2015 até pedido de rescisão do contrato pelo autor em 25/08/2016), acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir da citação e juros legais de 1% ao mês a partir da sentença.

Condenou as partes em sucumbência recíproca, na proporção de 70% a cargo do autor e 30% a cargo da requerida, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO
:
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.
sustenta que a retenção de parte do valor pago deve ser em conformidade com a cláusula 6.4 do contrato,
ao fundamento de a rescisão deve ser operada nos termos contrato respeitando-se o princípio contratual do
pacta sunt servanda.

Aduz que
não cabe a condenação na multa moratória prevista na cláusula 7.3.1.2, ante a ocorrência de caso fortuito e força maior, que exclui a sua responsabilidade de indenizar, e, ainda, em razão do pedido de rescisão contratual.

Alega que a base de cálculo do valor da multa moratória, caso mantida a sua incidência, deve corresponder ao valor efetivamente pago pelo Apelado, com termo final a data de expedição do Habite-se do empreendimento.

Argui ainda a prescrição trienal ao pedido de restituição da comissão de corretagem, conforme o Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça, bem assim que é legítima a sua cobrança.

Afirma ainda que a incidência da
correção monetária deve ser a partir do ajuizamento da ação e os juros moratórios contados a partir do seu trânsito em julgado.

RECURSO ADESIVO
:
Marcus Vinicius Correa da Costa
sustenta a culpa exclusiva da parte requerida a ensejar a devolução integral dos valores das parcelas pagas,
em pedido alternativo, requer seja reduzido o percentual de desconto/retenção estipulado na sentença recorrida (25%), para que não ultrapasse a 10%, bem assim pugna pela condenação por danos morais, e, ainda, postula a reforma de parte da sentença para que a parte adversa seja condenada ao pagamento de danos emergentes e lucros cessantes e nos ônus de sucumbência.

CONTRARRAZÕES:
foram apresentadas no Id.
69414032 - págs. 1-5 e no Id. 69414042 – págs. 1-19.

É relatório.

V O T O R E L A T O R

APELAÇÃO N.
0032622-70.2016.8.11.0041

APELANTE
:
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELANTE
:
MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA

APELADO
:
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO
:
MARCUS VINICIUS CORREA DA COSTA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
Recurso Adesivo
interposto por Marcus Vinicius Correa da Costa.

AÇÃO:
Rescisão Contratual com Indenização por Dano Moral (cód. 1152119), ajuizada por Marcus Vinicius Correa da Costa
em face de
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para rejeitar a prejudicial de mérito; declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes, confirmando a liminar; declarar nula a cláusula 6.4 do contrato; condenar a parte requerida para que proceda, após a retenção dos 25% a título de custos administrativos, à devolução das parcelas pagas pelo autor, incluída a comissão de corretagem, sobre as quais deverão incidir correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; condenar a requerida ao pagamento da multa prevista na cláusula 7.3.1.1 do contrato, correspondente a 0,5% do valor total do imóvel corrigido monetariamente, a iniciar desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, com prazo de tolerância de 180 dias (dezembro/2015 até pedido de rescisão do contrato pelo autor em 25/08/2016), acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir da citação e juros legais de 1% ao mês a partir da sentença.

Condenou as partes em sucumbência recíproca, na proporção de 70% a cargo do autor e 30% a cargo da requerida, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Cuida-se de Ação
Rescisão Contratual com Indenização por Dano Moral (cód. 1152119), proposta por Marcus Vinicius Correa da Costa
em face de
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda., ao fundamento de que,
na data de 27.11.2012,
firmaram contrato Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do
apartamento n. 1306, no Bloco Alvorada Cuiabá, localizado na Avenida “A”, Qd. 5, pelo preço ajustado de R$ 264.182,91,
a ser pago parcelado.

Narra a inicial que o autor pagou a entrada no valor de R$ 1.863,97, em 01.04.2013, mais a comissão de corretagem no valor de R$ 15.000,00, além de outras parcelas que totalizaram a quantia de R$ 92.587,49, conforme extrato financeiro fornecido pela ré em 22.08.2016.

Anota o autor que em razão do atraso injustificado na entrega da obra, que deveria ocorrer em 30.06.2015, o que só aconteceu em 14.06.2016, optou pela rescisão contratual; para tanto, notificou a requerida em 25.08.2016, todavia, esta informou que só devolveria a quantia de R$ 9.003,49, o que motivou o ajuizamento da presente ação.

Assim, o autor pretende rescindir o contrato, com a consequente condenação da parte requerida a devolução da quantia atualizada de R$117.436,02, além dos danos morais de R$10.000,00; indenização a título de desvio produtivo do consumidor; danos emergentes em razão dos alugueis pagos a terceiros, lucros cessantes equivalentes aos aluguéis que deixou de receber pelo imóvel durante o atraso da obra; pagamento da multa contratual de 2%, a ser invertida a favor do consumidor; devolução da comissão de corretagem, e ainda, das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Ao analisar o feito o Magistrado entendeu por dar parcial provimento aos pedidos, a fim de rescindir o contrato de promessa e compra e venda firmado entre as partes, bem assim determinar a devolução parcial dos valores pagos pelo autor com a retenção de 25%, inclusive quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem, a pagar a multa prevista na cláusula 7.3.1.1 do contrato, correspondente a 0,5% do valor total do imóvel, e
ainda afastou o pleito para a condenação em dano moral, danos emergentes e em lucros cessantes.

Ambas as partes recorreram contra esta decisão.

O cerne do Apelo da parte requerida está em saber se cabe reforma a sentença recorrida para reconhecer a prescrição para a cobrança da comissão de corretagem, determinar que a retenção do valor pago seja em conformidade com a cláusula 6.4 do contrato, saber se é caso de afastar a condenação na multa contratual, bem assim saber quanto à incidência dos juros de mora e da correção monetária.

Por sua vez, o cerne do Recurso Adesivo do autor está em saber se é caso de determinar a restituição total do valor adimplido, bem como se cabe a condenação da requerida por dano moral, ao pagamento dos danos emergentes e dos lucros cessantes e na integralidade dos ônus de sucumbência.

Passa-se a análise, em conjunto, de ambos os recursos, apelação e adesivo.

Registra-se, por oportuno, que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Da mesma forma,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

Pois bem.

De todo o processado tem-se que, há nos autos a comprovação de que a parte autora
pagou à requerida o valor de R$92.587,49, conforme extrato financeiro fornecido em 22.08.2016 (Id. 69414024 – págs. 127-128),

bem assim que o pedido de rescisão contratual se justificou em razão do atraso na entrega da obra, que, incialmente, estava prevista para ocorrer em 30.06.2015, todavia, ocorreu em 14.06.2016.

Verifica-se que o Habite-se foi emitido em 10.06.2016, ou seja, 11 (onze) meses e 14 (quatorze) dias após que a data aprazada contratualmente e 06 (seis) meses após o prazo de tolerância de 180 dias.

Com efeito, tem-se por que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida.

Da comissão de corretagem

A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob a sistemática dos repetitivos, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem seria o previsto no art. 206, § 3o, IV, CC/02, ou seja, o trienal. Em tal hipótese, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data do pagamento.

No caso, o instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes é claro ao estabelecer a administração e corretagem em sua Cláusula 16.1 (Id.
69414024 - pág. 102), bem assim há nos autos o recibo de prestação de serviço de corretagem exarado na data de 28 de novembro de 2012, pelo qual o autor pagou a quantia de R$15.000,00 (Id. 69414024 - pág. 125).

Dessa forma, além de ser encontrar prescrita a pretensão de restituição, considerada que a ação foi ajuizada em
30.08.2016
, é de ser registrar que o entendimento jurisprudencial é no sentido de ser
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que este foi previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque o valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP,
Rel.

Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016, sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).

Não bastasse, o Superior Tribunal de Justiça decidiu ser devida a comissão de corretagem
quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação (Nesse sentido:
REsp 1.272.932/ MG)
.

Dessa forma, merece reforma a sentença recorrida, nesse ponto, para afastar a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Da restituição de valores das parcelas

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em aplicação da cláusula 6.4 do contrato, que dispõe acerca do percentual de retenção para o caso de rescisão por inadimplemento. Além do mais, a referida cláusula prevê percentuais de retenção de valores para cobrir custos administrativos que superam o permitido pela jurisprudência dos Tribunais pátrios.

Realça-se, no caso concreto, em que restou demonstrada a culpa exclusiva da vendedora, é caso de devolução integral dos valores das parcelas.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença
. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente da responsabilidade da requerida, é de ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia de R$ 15.000,00 paga a título de comissão de corretagem.

Da atualização do reembolso

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso conforme estabelecido na sentença.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Da cláusula penal

Anota-se que no
caso dos autos, há o contrato que prevê na cláusula 7.3.1.2, a multa moratória de 0,5% sobre o preço do imóvel calculada mensalmente pelo período de atraso na entrega do imóvel.

Nessa linha, do contrato entabulado entre as partes
infere-se que a cláusula penal incide todos os meses, e tem o como base de cálculo o preço do imóvel atualizado monetariamente, porquanto evidente que tal estipulação tem por finalidade coibir a mora da construtora na entrega do imóvel e também compensar o prejuízo sofrido mensalmente com a privação do uso do imóvel.

Assim,
como bem anotado na sentença:

“
Verifica-se que a cláusula 7.3.1.1. do contrato prevê a incidência de multa de 0,5% (meio por cento) sobre o preço do imóvel na hipótese de atraso na entrega do empreendimento.

Cumpre ressaltar, ainda, que a rescisão contratual não obsta a incidência da multa contratual, porque visa indenizar a comprador pelos danos decorrentes da mora, enquanto que a restituição dos valores pagos em razão da rescisão contratual não constitui qualquer modalidade de indenização, mas sim, mera devolução dos valores desembolsados em decorrência do retorno das partes ao status quo ante.

Assim, a requerida deve arcar com o pagamento da multa moratória, diante do atraso injustificado na entrega da obra, em que não restou configurada qualquer situação de caso fortuito ou de força maior.
” (Id. 69414025 - pág. 184)

Dessa forma, configurada a responsabilidade da parte requerida, aqui apelante, pelo atraso na entrega da imóvel, não há falar em afastar a cláusula penal estabelecida no contrato, pois não restaram configuradas excludentes para a sua não aplicação.

E quanto à alegada ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, a fim de afastar a aplicação da multa contratual, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, como, por exemplo, escassez de mão obra, entre outros, que devem ser calculadas.

Assim, no que tange a aplicação da multa contratual pelo atraso na entrega do imóvel, escorreita a sentença e não merece reforma
nesse ponto.

Registra-se, ainda, que no que tangem aos valores, estes devem ser calculados no período que perdurou a inadimplência da construtora até o pedido de rescisão do contrato pelo autor, como consignado na sentença, porquanto, como asseverado pelo
autor houve a expedição do “Habite-se”, na data de 14.06.2016, todavia, não foram entregues as chaves do imóvel.

Dos danos emergentes e lucros cessantes

O STJ já pacificou que
a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes
– TEMA 970 - REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019.

Nesse sentido:
Apelação Cível - N.U 0014066-54.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020.

Dessa forma, considerado que é indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, seja ela rotulada como moratória ou compensatória, com indenização no valor mensal locatício do imóvel, não merece guarida o pleito do autor, em recurso adesivo, para a condenação em danos emergentes e lucros cessantes.

Do dano moral

Quanto ao dano moral, tem-se que o mero descumprimento contratual, no caso em que houve descumprimento por parte da requerida dos termos firmado no contrato, embora enseja a reparação por danos materiais não acarreta, por si só, dano morais, c
onforme consignado na sentença recorrida
(Precedentes do STJ:
AgInt no REsp 1869553 / SP).

A sentença não merece reparos, nesse ponto.

Dos ônus de sucumbência

Quanto aos ônus de sucumbência, é o caso de aplicar a disposição do art. 86,
caput
, do CPC, para que sejam distribuídos entre os litigantes, conforme determinado na sentença.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso de apelação
interposto por
SPE Brookfield Contorno Leste Empreendimentos Imobiliários Ltda.
tão somente para afastar a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem.

Dá-se parcial provimento ao Recurso Adesivo
interposto por
Marcus Vinicius Correa da Costa
para determinar a
devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/01/2021