Tribunal: TJMT
Processo: 0026780-12.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
0026780-12.2016.8.11.0041
APELANTE: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA
APELADO: CLAUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – MULTA RESCISÓRIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS – ARRAS CONFIRMATÓRIA INDEVIDA – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se a autora alega abuso da Construtora em transferir-lhe o ônus de pagar a comissão de corretagem, esta última é parte legítima para figurar no polo passivo da Ação.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.
Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF).
Em relação à retenção das arras confirmatórias, “o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados.” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
É válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).
É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0026780-12.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLAUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 042.748.871-03 (APELADO), AARON VICENTIN - CPF: 022.863.211-08 (ADVOGADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0026780-12.2016.8.11.0041

APELANTE: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO: CLAUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
– LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – MULTA RESCISÓRIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS – ARRAS CONFIRMATÓRIA INDEVIDA – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se a autora alega abuso da Construtora em transferir-lhe o ônus de pagar a comissão de corretagem, esta última é parte legítima para figurar no polo passivo da Ação.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (
pacta sunt servanda
) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, contanto que demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF).

Em relação à retenção das arras confirmatórias, “
o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados.
”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

É válida a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (REsp Repetitivo n. 1.599.511/SP).

É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0026780-12.2016.8.11.0041

APELANTE: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO: CLAUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais
julgada parcialmente procedente para:

“declarar nula a cláusula 7a do contrato entre as partes por constituir cláusula penal excessiva, que dá azo a enriquecimento ilícito em desfavor do consumidor, e Condenar a parte Requerida MRV PRIME CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES, restituir a parte autora Claudia Fhabianne Pereira de Almeida, o montante equivalente aos 90% do valor pago de R$ 596,02, o valor integral desembolsado a título de corretagem, qual seja R$ 4.858,00, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso.”

A apelante alega ser parte ilegítima no que se refere à restituição da comissão de corretagem, uma vez que foi paga ao corretor de imóveis.

Argui que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de arcar com essa taxa.

Aduz que, de qualquer forma, consoante entendimento do STJ e a legislação sobre a matéria, a cobrança não seria abusiva caso o pagamento tivesse sido para ela (Construtora), pois é devida ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (art. 725 do Código Civil).

Afirma ter o direito à retenção das arras, visto que não há no contrato nenhuma cláusula que autorize o arrependimento.

Sustenta ser lícita a aplicação da multa de 8% sobre o montante total do negócio para cobrir as despesas como publicidade, comercialização, administração, entre outras, e que faz jus à retenção de 20% sobre a importância paga.

Contrarrazões no Id. n. 93343516.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0026780-12.2016.8.11.0041

APELANTE: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA

APELADO: CLAUDIA FHABIANNE PEREIRA DE ALMEIDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

I – PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA

A apelante é parte legítima para figurar no polo passivo desta Ação, pois trata de suposto abuso que teria praticado ao transferir para a autora o ônus de arcar com a comissão de corretagem.

Julgado do STJ sobre a matéria:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA
. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE
”. (STJ – Resp. 1551951 SP 2015/0216201-2, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, Segunda Seção, DJe de 06/09/2016).

Rejeito a preliminar.

II) MÉRITO

Apelação Cível em Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente para determinar à ré a devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem e 90% do total despendido pela autora.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Distrato de Compra e Venda (Id n. 93343509) referente ao apartamento n. 307, bloco J, 2 Q, Parque Chapada Diamantina, no bairro Dom Aquino, Cuiabá, por R$129.547,00.

A autora (apelada) argumenta na inicial que não deu continuidade à avença porque encontrou outro imóvel que seria mais compatível com a sua situação financeira.

Aduz que pagou R$ 5.805,52 que consiste na entrada e outras parcelas referentes à “fase de obra”, e que solicitou a devolução à requerida, no entanto foi negado.

Na sentença foi determinado a devolução dos pagamentos de R$596,02 à título de sinal e R$4.858,00 referente à comissão de corretagem.

Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância.

Quanto à revisão contratual, o
STJ, de maneira consolidada, permite nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
.

A propósito:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.

No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento
”.
(AgRg no REsp 1422547/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/02/2014).

Conforme a cláusula 7, a rescisão contratual implica na extinção das obrigações assumidas e na devolução dos valores pagos, com retenção de 8% do total da avença para cobrir as despesas iniciais de publicidade, comercialização, entre outras.

A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção de parte da quantia paga quando este der causa ao rompimento, até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

“
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
". (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/06/2017, DJe de 01/08/2017).

A multa rescisória incide sobre a importância paga, e não sobre o total do contrato.

Nesse sentido, do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008). (...) (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
”. (Desembargador convocado do TRF 5a Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018, DJe de 28/02/2018).

Em relação à retenção das arras confirmatórias, “
o arrependimento do comprador não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
.”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

No que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no Recurso Especial repetitivo n° 1.599.511/SP, que não é abusiva a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”. Por consequência, a transparência na informação sobre do que se trata aquele montante pago é que vai definir sua legalidade.

Esse encargo foi convencionado na avença em discussão (Id. no 93343509 - Pág. 39), assim como foi previamente informado na proposta de compra (Id. no 93343510 - Pág. 14) e foi pago em separado das parcelas. Logo, a autora tinha ciência inequívoca de que não se referia a parte de pagamento do imóvel mas a um serviço apartado e, os R$ 4.858,00 foram quitados de modo totalmente independente, tanto é que sequer consta no demonstrativo de pagamento da apelante (Id. no 93343511 - Pág. 23). Posto isso, a ré não é responsável pela devolução dessa quantia.

Em relação ao percentual de retenção, conforme os precedentes citados acima, os 10% sobre os valores pagos fixados na sentença estão em consonância com os limites delimitados pelo STJ.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para afastar a devolução da comissão de corretagem.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/07/2021