Tribunal: TJMT
Processo: 0055235-21.2015.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-29
Data de publicação: 2021-10-04

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE TERRENO – PARCIAL PROCEDENCIA – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – ESBULHO CARACTERIZADO - RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – MÁ-FÉ – INADMISSIBILIDADE – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – AUSENCIA DE COMUNICAÇÃO/AUTORIZAÇÃO AO VENDEDOR – NÃO REALIZAÇÃO DE ESCRITURAÇÃO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ART. 34, §1o, DA LEI No 6.766/79 – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇÃO – DESNECESSIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Deve ser afastada a retenção por benfeitorias quando comprovada a inadimplência substancial do contrato, o esbulho e a má-fé da compradora que se aproveitou indevidamente do bem sem efetuar o pagamento de nenhuma parcela da renegociação da dívida, cuja construção foi feita em total descumprimento do contrato e com a lei, sem qualquer pedido de autorização à parte vendedora.
Se no contrato ficou expressamente estipulado que, tendo a intenção de construir no imóvel, o comprador “comunicará, por escrito, à Compromissada Vendedora, sua intenção, e ainda, solicitará os procedimentos para constituição de escritura pública de alienação fiduciária em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época [...] arcando, isoladamente com as despesas decorrentes desta escrituração”, sendo tal providência não cumprida pela compradora, descabe falar em indenização por benfeitorias.
Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).
Definida na sentença a verba honorária em percentual razoável e proporcional, não comporta alteração.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0055235-21.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), RODRIGO MARCAL VIEIRA E SILVA - CPF: 019.419.641-09 (ADVOGADO), ROZILDA ROSENDO DE SOUZA - CPF: 146.122.708-94 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE TERRENO – PARCIAL PROCEDENCIA – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – ESBULHO CARACTERIZADO - RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – MÁ-FÉ – INADMISSIBILIDADE – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – AUSENCIA DE COMUNICAÇÃO/AUTORIZAÇÃO AO VENDEDOR – NÃO REALIZAÇÃO DE ESCRITURAÇÃO EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ART. 34, §1o, DA LEI No 6.766/79 – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MAJORAÇÃO – DESNECESSIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser afastada a retenção por benfeitorias quando comprovada a inadimplência substancial do contrato, o esbulho e a má-fé da compradora que se aproveitou indevidamente do bem sem efetuar o pagamento de nenhuma parcela da renegociação da dívida, cuja construção foi feita em total descumprimento do contrato e com a lei, sem qualquer pedido de autorização à parte vendedora.

Se no contrato ficou expressamente estipulado que, tendo a intenção de construir no imóvel, o comprador “
comunicará, por escrito, à Compromissada Vendedora, sua intenção, e ainda, solicitará os procedimentos para constituição de escritura pública de alienação fiduciária em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época [...] arcando, isoladamente com as despesas decorrentes desta escrituração”
, sendo tal providência não cumprida pela compradora, descabe falar em indenização por benfeitorias.

Conforme entende o STJ, “
o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei
.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).

Definida na sentença a verba honorária em percentual

razoável e proporcional, não comporta alteração.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ELMO ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
(Código 1069610) ajuizada em face de
ROZILDA ROSENDO DE SOUZA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos para:

I)

DECRETAR a rescisão do contrato de compra e venda de unidade imobiliária celebrado entre as partes (fls. 41/42), restabelecendo as partes ao
status quo ante;

II)

REINTEGRAR a autora na posse do imóvel
sub judice
, para tanto, determinou a expedição de mandado de intimação da requerida para a desocupação voluntária do imóvel em questão, no prazo de 60 (sessenta) dias. Transcorrido o prazo, sem que a ré tenha se retirado do bem, determinou a expedição do mandado de reintegração de posse a ser cumprido imediatamente após o prazo supra, inclusive com reforço policial, se necessário for;

III)

CONDENAR a ré a pagar para a autora, a título de fruição pelo uso do imóvel, desde a data em que lhe foi transferida a posse até a efetiva desocupação, em valor equivalente a 1% do valor do imóvel, que equivale a R$284,841 mensais nos primeiros 12 meses, devendo os demais ser reajustados anualmente pelo índice do IGPM, até a devolução do imóvel à autora;

IV)

CONDENAR a ré ao pagamento dos débitos de IPTU, desde a assinatura do contrato (04/05/2010) até a data da efetiva desocupação, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, nos termos do artigo 509 do Código de processo Civil;

V)

CONDENAR a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no artigo 85, §2o, do CPC/15. Manteve a gratuidade da justiça deferida à ré, ficando suspensa a exigibilidade das verbas, por até cinco anos, condicionada à mudança da situação econômica.

VI)

DETERMINOU ainda, a compensação de valores devidos reciprocamente entre as partes, contudo, somente a partir da efetiva desocupação do imóvel pela ré, posto que somente após tal desiderato cessa o dever de pagar aluguel mensal.

Constou ainda da sentença que apesar de não ter havido solicitação, autorização ou pedido para edificação, a perícia judicial constatou o valor das benfeitorias em R$112.400,28, rechaçando o pedido de declaração de construção irregular – razão pela qual, determinou a compensação de tais valores com os valores devidos pela requerida, o que será feito em liquidação de sentença.

Sustenta a parte apelante que a manutenção da sentença nestes termos não é justo e sequer razoável, pois a requerida detém a posse do imóvel por 11 (onze) anos e há 09 (nove) anos está inadimplente, ou seja, desde dezembro de 2012.

Aduz que não é cabível a autora indenizar a requerida por uma construção irregular, sendo que não poderá ser comercializada sem a devida regularização que irá gerar gastos.

Assevera que indenizar uma edificação irregular irá caracterizar o enriquecimento ilícito da parte contrária, posto que a requerida realizou construção em desconformidade com o contrato firmado entre as partes, também não cumpriu as normas municipais, nem sequer possui o termo de “habite-se” da construção.

Afirma que o laudo pericial realizado pela própria requerida de forma unilateral atesta que a requerida promoveu uma construção irregular sem documentos, sem licenças construtivas, sem alvará e tampouco o “habite-se”.

Destaca que a requerida não poderia ter edificado, visto que descumpriu o que foi estabelecido no contrato na cláusula 2a, § 6o, no sentido de que tendo a requerida intenção de construir no imóvel, deveria ter comunicado a autora de forma escrita e, ainda, ter solicitado os procedimentos para a constituição de escritura pública de alienação fiduciária em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época, arcando isoladamente com as despesas decorrentes desta escrituração.

Argumenta que a construção foi realizada sem cumprir os ditames da cláusula 2a, § 6o, do contrato e, ainda, mediante total inadimplemento dos deveres de pagamento, agindo a requerida como se proprietária já fosse do imóvel.

No mais, defende a reforma da sentença no tocante à indenização por edificação, requerendo seja conhecido e provido o recurso. Requer, ainda, seja reformada no tocante à condenação em honorários advocatícios e custas processuais para que a apelada seja condenada ao pagamento da sucumbência majorando-se os honorários advocatícios.

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso no ID no 96428978.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consoante se depreende dos autos, a requerente/apelante
ELMO ENGENHARIA LTDA
ajuizou a
Ação de Rescisão Contratual e Reintegração de Posse
(Código 1069610) em face de
ROZILDA ROSENDO DE SOUZA
.

Em sua inicial, aduziu que a reclamada adquiriu um lote por meio de instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, assinado no dia 04/05/2010, o imóvel da Rua 9, Quadra 07, Lote 20 do Parque Residencial Tropicalville (Loteamento Tropicalville), localizado em Cuiabá/MT, oriundo da relação contratual pactuada no dia 23/11/2007.

Asseverou que nesta cessão de direito ficou pactuado que o cessionário receberia os direitos inerentes ao contrato primitivo como também todas as obrigações nele inerentes.

Relatou que à época do contrato primitivo, o preço foi entabulado em 84 prestações, contudo, somente 9 parcelas foram adimplidas, sendo necessária a readequação das parcelas, renegociando todo o débito existente, ficando renegociados e ajustados em 18 parcelas no valor de R$ 1.582,45 (um mil quinhentos e oitenta e dois reais e quarenta e cinco centavos), as quais sofreriam reajuste conforme contrato primitivo.

Afirmou que apesar da aquisição do mencionado lote e a readequação das parcelas, a requerida passou a não mais pagar as parcelas mensais do objeto do contrato.

Destacou que em razão dos débitos, foram realizados diversos contatos com a requerida a fim de cobrá-la extrajudicialmente, sem, contudo, lograr êxito.

Relatou que o débito de IPTU pende desde 2008 até 2015, no valor de R$ 2.583,16 (dois mil quinhentos e oitenta e três reais e dezesseis centavos).

Assim, requereu antecipação de tutela para que requerida fosse intimada a não promover qualquer edificação, melhoria ou construção no imóvel, ou ainda, devolver o imóvel.

Ao final, requereu a rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse e a condenação da requerida ao pagamento de 1% do valor do imóvel, a título de aluguel pela fruição do imóvel, e ainda, a declaração de construção irregular, que não se mostra passível de indenização.

Ao sentenciar, a i. magistrada singular, Dra. Vandymara G.R. Paiva Zanolo julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram em 04/05/2010, Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações, adquirindo a requerida/apelada o Lote 20 d
a Rua 9, Quadra 07, Lote 20 do Parque Residencial Tropicalville (Loteamento Tropicalville), localizado em Cuiabá/MT, oriundo da relação contratual pactuada no dia 23/11/2007. Vejamos (ID no 39497646 – fls. 34/35):

O preço ajustado no contrato primitivo foi de R$ 25.009,32 (vinte e cinco mil nove reais e trinta e dois centavos), a ser pago em 84 (oitenta e quatro) parcelas no valor de R$ 297,73 (duzentos e noventa e sete reais e setenta e três centavos), vencíveis mensais e sucessivamente, todo o dia 25, sendo a primeira vencendo em 25/01/2008 e as demais em igual dia dos meses subsequentes. Vejamos (ID no 39497646 – fls. 24):

A autora/apelante alega que somente 09 (nove) das 84 (oitenta e quatro) parcelas foram adimplidas pela requerida (R$ 10.129,32), sendo necessária a renegociação da dívida em 18 (dezoito) parcelas no valor de R$ 1.582,45 (total de R$ 28.484,10), conforme demonstrativo de pagamentos juntados no ID. no 39497649 e 39497646 – fls. 45. Vejamos:

Contudo, a requerida/apelada não pagou nenhuma das 18 parcelas da renegociação da dívida, a qual confirmou tal fato, inclusive apresentando proposta de acordo em sua peça defensiva, porém não foi aceita pela autora/apelante.

Destarte, restou incontroversa a inadimplência e a ocupação gratuita do imóvel pela requerida/apelada, o que torna inviável o reconhecimento do direito à retenção de benfeitorias, uma vez que caracterizado o esbulho possessório.

Nesse sentido, é importante considerar que a requerida/apelada pagou R$ 10.129,32 (dez mil cento e vinte e nove reais e trinta e dois centavos) e deixou de pagar as 18 parcelas no total de R$ 28.484,10 (vinte e oito mil quatrocentos e oitenta e quatro reais e dez centavos), vencidos há mais de 9 anos, e foi constituída em mora, através de publicação de editais em junho de 2015, vejamos (ID no 39497646 – fls. 48):

Verifica-se que a compradora, ora requerida/apelada, abandonou o pagamento do bem adquirido, deixando de adimplir parcela substancial do valor fixado pelas partes, o que afasta a alegação de boa-fé.

Logo, deve-se afastar a pretensão de retenção de benfeitorias, visto que de acordo com o art. 1.220 do Código Civil/2002,
“ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias;
não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias
” (g.n.)

Nesse sentido, aliás, é o entendimento dos Tribunais:

“
RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INADMISSIBILIDADE. MÁ-FÉ DEMONSTRADA
. DESPESAS NÃO COMPROVADAS. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso interposto contra a parte da sentença que reconheceu o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias realizadas pelo réu/comprador. Inadmissibilidade. 2. Longo período de inadimplência e ocupação gratuita do imóvel, que impedem o reconhecimento do direito à retenção de benfeitorias, eis que caracterizado o esbulho possessório. 3. Pagamento de apenas três de vinte e quatro parcelas contratadas. Possuidor de má-fé. Aplicação do art. 1.220, do Código Civil em vigor. 4. Caso ademais, em que não restaram comprovados os gastos dispendidos para a realização de benfeitorias. 5. Recurso que deve ser provido para afastar a indenização pelas benfeitorias, mantida a rescisão contratual. 6. Apelação do autor provida.

(
TJSP;

Apelação Cível 0044804-18.2008.8.26.0602; Relator (a): Alexandre Lazzarini; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba - 7a. Vara Cível; Data do Julgamento: 08/03/2012; Data de Registro: 11/03/2012) g.n.

“DECLARATÓRIA - Pretensão de restituição dos valores pagos e indenização por edificações em razão de rescisão contratual e reintegração de posse impostas por determinação judicial - Improcedência na origem -
Inadimplência dos adquirentes comprovada
– Cerceamento de defesa - Inocorrência -
Indenização por benfeitorias - Inadmissibilidade
- Hipótese que não se adequou ao dispositivo nos arts. 1.219 e 1.220 do Cód. Civil - Ressarcimento pelo uso gracioso do bem e sua indisponibilidade - Possibilidade - Recurso desprovido.”

(TJSP; Apelação no 0032118-98.2009.8.26.0071. Rel. Des. Roberto Solimene. Julgado em 15/12/2011) g.n.

Por certo, diferente seria a situação em que o comprador, por exemplo, efetua o pagamento do valor quase integral do bem e realiza benfeitorias, porém, ao final, por razões alheias à sua vontade, não consegue quitar o restante do contrato.

In casu,
todavia, a má-fé e o aproveitamento indevido do bem pela requerida/apelada restaram evidentes, eis que não se pode cogitar que a requerida tenha deixado de adimplir o contrato que lhe daria a propriedade do imóvel, no valor de R$ 28.484,10 (vinte e oito mil quatrocentos e oitenta e quatro reais e dez centavos), porém, efetuando gastos em uma construção avaliada em R$ 112.400,28 (cento e doze mil quatrocentos reais e vinte e oito centavos), conforme avaliação juntada no ID no 39497653 – fls. 152/179. Vejamos:

De outro norte, verifica-se que a requerida/apelada descumpriu a cláusula 2a, § 6o, do contrato, no sentido de que (ID no 96427048 – fls. 26:

“Caso o(a/s) Compromissário (a/s) Comprador (a/es)

resolva
edificar
sobre o objeto deste compromisso, qualquer ônus real ou pessoal,
antes da quitação total do preço e das demais despesas estipuladas neste contrato
, o mesmo,
comunicará, por escrito
, a Compromissada Vencedora, sua intenção, e ainda,
solicitará
os procedimentos para constituição de
escritura pública de alienação fiduciária,

em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época,
de conformidade com as regras Sistema de Financiamento Imobiliário instituído pela Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997,
arcando, isoladamente com as despesas

decorrentes desta escrituração, inclusive o imposto sobre transmissão de bens imóveis inter-vivos (ITBI
),
ou quaisquer outras despesas e ou tributos
que venham a ser cobrados ou criados pelos Poderes Públicos competentes, emolumentos de Tabelião de Notas e de Cartório de Registro de Imóveis, inclusive o registro deste contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O (a/s) Compromissário (a/s) Comprador (a/es) estará apto a iniciar tais benfeitorias somente
após
o efetivo registro da escritura de alienação fiduciária em nome da Compromissada Vendedora ou a quem esta indicar
. Em caso de descumprimento do aqui pactuado, será imputando ao(s) Compromissário (a/s) Comprador (a/es) as penalidades descritas na Cláusula Décima Quarta, Parágrafo Terceiro.”
(ID no 96427048 – fls. 26). G.n.

Ou seja, no contrato ficou expressamente estipulado que, tendo a intenção de construir no imóvel, o comprador “
comunicará, por escrito
, à Compromissada Vendedora, sua intenção, e ainda,
solicitará
os procedimentos para constituição de escritura pública de alienação fiduciária em garantia do pagamento de todo o saldo devedor existente à época [...]
arcando, isoladamente com as despesas
decorrentes desta escrituração
”
.

O art. 34 da Lei no 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, estabelece que, “
Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário
”.

Em contrapartida, seu §1o bem estabelece que,
“Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei
”.

Com efeito, não há dúvida de que a construção foi realizada sem se cumprir o disposto na cláusula 2a, § 6o, do contrato, uma vez que a requerida não comunicou ao vendedor a construção do imóvel, nem realizou a escritura da alienação fiduciária, tampouco pagou as parcelas pela sua aquisição.

Também não cumpriu as normas municipais, visto que o laudo pericial realizado por determinação do Juízo foi claro ao afirmar que não foram apresentados documentos que comprovam a regularização da construção junto à Prefeitura de Cuiabá, em seu quesito 7, item 7.1.3. Vejamos (ID no 96428954 fls.

Conforme entende o STJ,
“o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02),
mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
” (
AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019).

Em outro julgado, de importante observância, a Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI bem especifica que
“A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.”
(REsp 1643771/PR, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2019, DJe 21/06/2019).

Desse modo, deve ser afastado o dever de indenizar, diferentemente de como decidiu a juíza
a quo,
em evidente afronta ao contrato, em sua cláusula 2a, § 6o, e à Lei no 6.766/79, consoante se verifica do ID no 96428969,
literis:

“[...]No caso, não obstante a ausência de solicitação de tal autorização e de pedido para edificação, foi realizada perícia nos autos, que constatou que o valor das benfeitorias, com a depreciação natural, perfaz o valor de R$112.400,28.

Assim, permitir que a autora usufrua da edificação realizada sem qualquer indenização é propiciar o enriquecimento ilícito, de modo que improcede o pleito de declaração de construção irregular, devendo, por sua vez, os valores serem compensados, como também pleiteou a autora na inicial.

Há de ser destacado, ainda, que a requerida está obrigada ao pagamento dos débitos de IPTU sobre o imóvel, tudo a ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Assim, todos os valores devidos pela ré devem ser compensados com o valor do imóvel construído no terreno.

[...]”.

Aliás, esse é o entendimento deste e. Tribunal:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE TERRENO – INADIMPLÊNCIA INCONTROVÉRSA – CONTRATO RESCINDIDO NA SENTENÇA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – AUSÊNICA DE PARÂMETRO DO VALOR DO ALUGUEL NA REGIÃO – POSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – LIMITAÇÃO AO PEDIDO NA INICIAL – BENFEITORIA – AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO VENDEDOR – NÃO REALIZAÇÃO DE ESCRITURAÇÃO EM ALIENTAÇÃO FIDUCIÁRIA – CLÁUSULA 2a, §6o DO CONTRATO – ART. 34, §1o DA LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 – BENFEITORIA QUE VIOLA O CONTRATO – NÃO INDENIZÁVEL – RECURSO PROVIDO.

1- Não havendo previsão contratual “o valor locativo do bem deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, com base na realidade do mercado à época” (AgRg no REsp 1179783/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 26/04/2016).

2-
Conforme entende o STJ, “o art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.” (AgInt no REsp 1487000/SC, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 11/12/2019
).

3-
Para construção no imóvel, o contrato previa a necessidade de comunicação ao vendedor e realização de escritura em alienação fiduciária, o que não foi realizado pelo vendedor que, ainda, tornou-se inadimplente com as parcelas entabuladas
.

(
N.U 0055231-81.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/03/2021, Publicado no DJE 27/03/2021
)

Assim, deve ser reformada a sentença que condenou a autora ao pagamento de indenização por benfeitorias.

Por fim, no que tange à verba honorária, a atuação do advogado
“não se resume à elaboração das peças processuais em si, cabendo a ele diversas outras providências, como realizar reuniões com o cliente, analisar a documentação apresentada na petição inicial e aquela que irá instruir a defesa, acompanhar o andamento do processo, manter entendimentos com os patronos da parte adversa etc. Ademais, há de se levar em consideração a responsabilidade assumida pelo advogado ao aceitar o patrocínio de uma ação. Ainda que o seu dever seja de meio e não de fim, o advogado responderá pelos danos que eventualmente causar ao cliente”
. (REsp n. 1139630/SC, Rela. Mina. Nancy Andrighi, DJe de 7-3-2012).

A quantia a ser estabelecida deve recompensar com dignidade e equilíbrio o desempenho do profissional da advocacia, no entanto não pode lhe gerar enriquecimento ilícito. Em vista disso, o percentual de 10% sobre o montante atribuído à condenação revela-se apropriado ao labor dispendido e ao reconhecimento da importância do seu trabalho para o funcionamento da Justiça.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar a sentença a fim de
julgar procedentes
os pedidos iniciais, e excluir a condenação da autora/apelante ao pagamento de indenização por benfeitorias à requerida/apelada.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/09/2021