Tribunal: TJMT
Processo: 1010462-97.2017.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-29
Data de publicação: 2021-10-04

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA (MALAI) – IMPROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA JULGAMENTO CITRA PETITA – PRELIMINAR SE CONFUNDE COM MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO DEMONSTRAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR – NÃO PAGAMENTO DAS ÚLTIMAS 04 (QUATRO) PARCELAS DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DESCONTADOS ARRAS PENITENCIAIS E CLÁUSULA PENAL – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – POSSIBILIDADE DE REVISÃO – RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Quando a preliminar de nulidade da sentença por julgamento citra petita (ausência de análise do pedido de inversão do ônus da prova) está diretamente relacionada ao mérito da demanda, a análise deve ser feita em conjunto.
Não há se falar em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora pela não entrega do empreendimento se o atraso não foi superior a 20 meses, lapso estipulado em cláusula contratual.
Se a rescisão do contrato se deu pela ausência de interesse dos autores em continuar pagando as 04 (quatro) últimas parcelas e a taxa de manutenção mensal, deve ser restituído aos mesmos os valores pagos pela compra descontados as arras penitenciais e a cláusula penal de 10% (dez por cento), previstos no contrato, a ser apurado por mero cálculo aritmético.
É abusiva a cláusula que estabelece, em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. Inteligência da Súmula 543 do STJ.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010462-97.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[SIMONE LAVERDE CANOVA CONCEICAO - CPF: 729.536.911-20 (APELANTE), LUIZ CARLOS RIBEIRO NEGRAO - CPF: 420.557.921-72 (ADVOGADO), ERIC RAMOS CONCEICAO - CPF: 972.103.071-68 (APELANTE), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELADO), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA (MALAI) – IMPROCEDENCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA JULGAMENTO CITRA PETITA – PRELIMINAR SE CONFUNDE COM MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO DEMONSTRAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR – NÃO PAGAMENTO DAS ÚLTIMAS 04 (QUATRO) PARCELAS DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DESCONTADOS ARRAS PENITENCIAIS E CLÁUSULA PENAL – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – POSSIBILIDADE DE REVISÃO – RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Quando a preliminar de nulidade da sentença por julgamento
citra petita
(ausência de análise do pedido de inversão do ônus da prova) está diretamente relacionada ao mérito da demanda, a análise deve ser feita em conjunto.

Não há se falar em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora pela não entrega do empreendimento se o atraso não foi superior a 20 meses, lapso estipulado em cláusula contratual.

Se a rescisão do contrato se deu pela ausência de interesse dos autores em continuar pagando as 04 (quatro) últimas parcelas e a taxa de manutenção mensal, deve ser restituído aos mesmos os valores pagos pela compra descontados as arras penitenciais e a cláusula penal de 10% (dez por cento), previstos no contrato, a ser apurado por mero cálculo aritmético.

É abusiva a cláusula que estabelece, em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. Inteligência da Súmula 543 do STJ.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SIMONE LAVERDE CANOVA CONCEIÇÃO e ERIC RAMOS CONCEIÇÃO
contra a sentença que julgou improcedente a
Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Parcelas Pagas c/c Indenização por Dano Moral
ajuizada em face de
MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A.,
e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento), sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/15, ficando suspensa a execução em razão da gratuidade concedida.

Os apelantes suscitam preliminarmente que a sentença deverá ser cassada, haja vista que o pedido de inversão do ônus da prova não foi analisado pelo Juízo
a quo
, configurando julgamento citra petita.

No mérito, afirmam que a decisão deixou de decidir questão trazida pela parte e não deu valoração justa ao acervo probatório produzido nos autos, já que a causa de pedir para resolução do contrato não é apenas o atraso da obra, mas existem outros motivos narrados na petição inicial que demonstram culpa inequívoca da apelada.

Asseveram que o contrato fixa aos autores o direito de escolha pela rescisão do contrato ou o recebimento de multa.

Suscitam erro na sentença por não dar provimento ao pedido de indenização por danos morais, pois deixou de considerar o constrangimento que o atraso pode causar à família.

Por fim, pugnam pela anulação da sentença, em especial pelo julgamento
citra petita
. E, no mérito, pela procedência dos pedidos deduzidos na petição inicial (rescisão do contrato, restituição de valores pagos e indenização por dano moral), além de inversão do ônus de sucumbência.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada no ID no 99802562, postulando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO
(NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO CITRA PETITA)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Os apelantes, nas razões recursais, alegaram que não houve apreciação do pedido de inversão do ônus da prova.

No entanto, consoante disposto no art. 1013 do CPC/15, “
a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada”
trazendo ainda em seu §1o norma cogente de que devem ser objeto de apreciação de julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado
.

Nestes termos, a questão está diretamente relacionada ao mérito da lide, e com ele será apreciada.-

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
SIMONE LAVERDE CANOA CONCEIÇÃO e ERIC RAMOS CONCEIÇÃO
ajuizou
Ação de Rescisão de Contrato c/c Rescisão de Parcelas Pagas c/c Indenização por Dano Moral
em desfavor de
MALAI MANSO HOTEL RESORT S/A
, com pedido de tutela de urgência, a fim de que seja declarada a rescisão do contrato, bem como para que a requerida se abstenha de efetuar qualquer tipo de cobrança ou restrição no nome dos autores.

Consta na inicial que os autores firmaram contrato particular de promessa de venda e compra de fração ideal de imóvel, na data de 03/01/2012, para a aquisição de uma unidade hoteleira localizada no empreendimento da parte requerida, pelo valor de R$ 46.460,00 (quarenta e seis mil quatrocentos e sessenta reais).

Aduz que realizaram todos os pagamentos até a data de 05 de janeiro do ano de 2017, totalizando a quantia de R$ 54.731,93 (cinquenta e quatro mil setecentos e trinta e um reais e noventa e três centavos).

Relatam que a requerida descumpriu inúmeras cláusulas contratuais, como 18 meses de atraso na entrega do empreendimento, sendo entregue somente em agosto/2016; que foi cobrada a taxa de manutenção em valor muito diferente do combinado entre as partes em contrato; não houve negociação para alteração na data de vencimento dos boletos; quando solicitado não apresentaram a convenção do condomínio registrada em cartório, enviaram somente ata de reunião; houve alteração do quadro societário da empresa e não atualizaram o contrato dos cotistas; não houve negociação para alteração na data de vencimento dos boletos; motivo pelo qual os autores informaram à mesma o desinteresse no prosseguimento do negócio jurídico, pugnando pela devolução dos valores.

Acrescentam que a requerida não ofereceu a devolução dos valores pagos.

Ao final, requereu o julgamento procedente da ação para reconhecer e declarar a resolução contratual por culpa da requerida, com a nulidade da Cláusula Vigésima Nona, §§ 2o e 3o do referido pacto; e com o reconhecimento da resolução, que seja a requerida compelida a restituir aos autores os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso feita em única parcela, com acréscimos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação; condenando-a, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais, além de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, confirmando a liminar.

Postulou pela inversão do ônus da prova.

No ID no 99800537 foi deferida parcialmente a tutela de urgência vindicada e determinado que a requerida se abstenha de realizar qualquer tipo de cobrança, judicial ou extrajudicial, a respeito do contrato em discussão nos autos, bem como se abstenha de incluir o nome dos autores nos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela.

A juíza
a quo
Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon julgou improcedente a ação, consoante relatado.

Contra a referida decisão os autores opuseram embargos de declaração, que foram rejeitados, mantendo inalterada a r. sentença de mérito.

Inconformados, recorrem os autores.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia sobre o alegado atraso da entrega do imóvel objeto do contrato entabulado entre as partes, de modo a justificar a resolução pretendida pelos autores/apelantes.

DO ATRASO DA OBRA E DA RESCISÃO DO CONTRATO

Extrai-se dos autos que as partes entabularam contrato particular de promessa de venda e compra de fração ideal de imóvel na data de 03/01/2012, tendo por objeto a aquisição de unidade hoteleira e correspondente fração nas áreas comuns do Condomínio Manso Hotel, Iate, Golfe & Resort, denominado “Bangalô Simples no 1013” (fração ideal 5/13), pelo valor de R$ 46.460,00 (quarenta e seis mil quatrocentos e sessenta reais), com entrega prevista para dezembro/2014, com uma tolerância de 180 dias, prevista no parágrafo primeiro, da Cláusula 11a do Contrato, Vejamos (ID no 99800524 – Pág. 1):

Conforme previsto em contrato, a data de entrega do imóvel se daria em
31/12/2014
e, com o prazo de tolerância de
180 dias
, a entrega deveria ocorrer até o dia
01/12/2015
, porém o imóvel somente foi entregue em
agosto/2016
, conforme relação de hospedagens já realizadas em agosto de 2016. Vejamos (ID no 99802520):

Em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, os autores, ora apelantes requereram a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos.

Ocorre que o
parágrafo único
da
Cláusula Trigésima
do contrato é clara ao autorizar a rescisão do contrato quando o atraso na conclusão das obras for
superior
a
20 meses
. Vejamos (ID no 99800525):

Na hipótese dos autos, a entrega do empreendimento estava prevista para o dia
31/12/2014
, dos quais acrescidos os
20 meses
estabelecidos na cláusula supracitada, chegaríamos ao mês de
agosto/2016
, como prazo limite para a requerida terminar o empreendimento ao ponto de evitar a rescisão do contrato por sua culpa.

Assim, considerando que não houve atraso superior a 20 meses na entrega do empreendimento, uma vez que o imóvel foi entregue em
agosto/2016
, não há se falar em justa causa para rescisão pelos compradores, conforme previsão contratual.

E, ademais, a entrega, ainda que parcial, do empreendimento, evidencia que estava em condições de uso dos autores/apelantes, o que afasta a noticiada mora da requerida/apelada.

A propósito:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL – ATRASO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESCISÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora pela na entrega da obra só se opera se for superior a 20 meses, conforme cláusula contratual.

(N.U 1003420-94.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 22/05/2019, Publicado no DJE 25/06/2019)
”

Ademais, entregue o bem dentro desse período, não há que se falar em ato ilícito passível de indenização por dano moral.

Por fim, não há se falar em produção de novas provas, uma vez que por se tratar de questão aferível através das provas documentais trazidas aos autos, mostra-se desnecessária a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal das partes.

DA TAXA DE MANUTENÇÃO

Na inicial, alegam os autores/recorrentes que foi cobrada a taxa de manutenção em valor muito diferente do combinado entre as partes em contrato.

Deveras, o quadro resumo, item 5 do contrato, prevê estipulação das taxas de manutenção mensais do empreendimento, sendo o valor de R$ 180,00 (cento e oitenta reais) para cada cota (fração ideal) de Unidades. Vejamos (ID no 99800522):

Ocorre que os autores, ora recorrentes, ao ajuizarem a ação de rescisão, encontravam-se inadimplentes com a requerida, inclusive confessaram em sua inicial que não tinham interesse em continuar pagando as 04 (quatro) últimas parcelas do contrato, conforme se observa do demonstrativo de pagamento juntado por eles no ID no 99800526. Vejamos:

Além do que, alegam de forma genérica que foi cobrada taxa de manutenção em valor de forma diferente do combinado em contrato, vejamos (ID no 99800518):

Ora, em que pese os autores afirmarem que a taxa de manutenção se deu em valor muito diferente do combinado no contrato, não há nos autos qualquer elemento nesse sentido, isso porque, a estes incumbia o ônus da prova, a teor do que determina o art. 373, inciso I, do CPC/15.

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I –
ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito
;

II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor”.

De outro norte, tem-se que a taxa de manutenção do empreendimento tem por finalidade o rateio proporcional das despesas entre os multiproprietários na proporção de suas cotas e, portanto, perfeitamente válida a sua cobrança.

Nesse sentido:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1o, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. 2. Como se verifica no § 3o do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido.

(
STJ - REsp: 1733390 RJ 2015/0318180-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 06/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2021
)

Assim, improcede o pedido nesse sentido.

REGISTO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – DA INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

No que tange às alegações dos autores de ausência de registro da incorporação imobiliária do empreendimento, extrai-se dos autos que o empreendimento encontra-se devidamente registrado sob o no 04, da matrícula 20.165, Livro no 02 EP, no Registro Geral de Imóveis de Chapada de Guimarães, conforme se comprova a certidão juntada no ID no 99802537. Vejamos:

Quanto à ausência de individualização da matrícula da unidade adquirida, também não procede tal argumento, uma vez que a matrícula foi expedida pelo Cartório, conforme se verifica da certidão juntada no ID no 99802538.

Ademais, o registro da individualização da unidade adquirida à margem da matrícula compete ao adquirente, às suas expensas, e não à vendedora.

Da mesma forma a Convenção de Condomínio encontra-se regular, conforme se extrai dos documentos de ID no 99802539 e 99802540, com mais de 50 páginas, cujo print das primeiras e das últimas páginas colaciono:

DA NULIDADE DA CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA DO CONTRATO

Os autores pretendem afastar/anular a cláusula vigésima nona do contrato, afirmando que em caso de devolução de valores, sejam efetivados em parcela única.

Do instrumento do contrato firmado entre as partes consta na
cláusula 29a
a previsão de retenção de valores nos termos do parágrafo segundo do contrato. Por oportuno, confira-se o teor da aludida cláusula (ID no 99800524 e 99800525):

A cláusula citada como abusiva é clara e válida, pois não expõe o consumidor a qualquer desvantagem, apenas regulamenta as formas e condições do contrato, o que deve ser respeitado.

Isso porque, o valor a ser retido pela promitente vendedora, ora apelada, diante da rescisão contratual por desistência do comprador, ora apelante, em 10% do valor pago, é plenamente permitido, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Confira-se:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto
.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019
) destaquei

Assim, considerando que os autores/recorrentes não demonstraram que a culpa pela rescisão do contrato se deu pela requerida, e sim pela ausência de interesse em continuar pagando as 04 (quatro) últimas parcelas e a taxa de manutenção mensal, deve ser restituído aos autores os valores pagos pela compra descontados das verbas correspondentes no
Parágrafo Segundo
da
Cláusula Vigésima Nona
.

Confira o Parágrafo Segundo da Clausula Vigésima Nona (ID no 99800524 e 99800525):

De outro norte, no que diz respeito à devolução imediata dos valores pagos, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.300.418/SC, julgado pelo
rito de recursos repetitivos – Tema 577
– é no sentido de que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA.

RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2.
Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

(...)

(AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (destaquei)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10 JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3.
É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada
.

4. Agravo interno não provido.

(AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) destaquei

Tem incidência, assim, o enunciado da Súmula no 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

(destaquei)

Confira-se o que dispõe o
Parágrafo Terceiro
da Cláusula Vigésima Nona Vejamos (ID no 99800525):

Com efeito, apesar de lícita a estipulação de cláusula que autorize a restituição ao comprador de parte dos valores, a sua restituição não pode ser de forma parcelada, como no presente caso.

Nestes termos, a devolução dos valores pagos na hipótese de rescisão de modo parcelado se mostra abusiva, já que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada.

Diante da abusividade do referido parágrafo, é cabível a sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, de forma que não há que falar em intangibilidade da força do
pacta sunt servanda
, sendo irrelevantes as alegações de que as cláusulas do contrato eram de amplo conhecimento do autor e foram livremente pactuadas.

Assim, a devolução dos valores ao promissário comprador deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado.

Com essas considerações,
dou parcial provimento
ao recurso para reformar a sentença, JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para:

a) declarar rescindido o contrato de promessa de venda e compra celebrado entre as partes, com a consequente restituição dos valores pagos pelos autores, abatendo-se as verbas correspondentes (arras penitenciais e cláusula penal de 10%), das quantias pagas, acrescidas de correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, a ser apurado por mero cálculo aritmético;

b) declarar abusivo o Parágrafo Terceiro da Cláusula Vigésima Nona do contrato, devendo a devolução dos valores pagos ao promissário comprador se dar de forma imediata.

Por consequência, deve ser aplicada a regra do artigo 86 do Código de Processo Civil ensejando, na espécie, sucumbência recíproca, uma vez que ambas sucumbiram de seus pedidos.

No mais, ficam mantidos os honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/09/2021