Tribunal: TJMT
Processo: 1001161-46.2017.8.11.0003
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-28
Data de publicação: 2021-04-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DISTRATO EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – RECURSO DESPROVIDO.
O fato dos herdeiros do promitente comprador desistirem do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
Não é devido o pagamento de taxa de fruição, haja vista se tratar de terreno não edificado.
É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, situação não demonstrada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001161-46.2017.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[PEDRO BARRETO DE LIMA - CPF: 202.624.771-49 (APELADO), MAURI CARLOS ALVES DE ALMEIDA FILHO - CPF: 277.341.348-23 (ADVOGADO), MARCIA MARIA MANCOSO BAPTISTA - CPF: 284.785.258-15 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELANTE), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE EDEVALDO MOREIRA DE LIMA registrado(a) civilmente como EDEVALDO MOREIRA DE LIMA - CPF: 906.207.471-53 (APELADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), PEDRO BARRETO DE LIMA - CPF: 202.624.771-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DISTRATO EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – RECURSO DESPROVIDO.

O fato dos herdeiros do promitente comprador desistirem do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Não é devido o pagamento de taxa de fruição, haja vista se tratar de terreno não edificado.

É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, situação não demonstrada.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1001161-46.2017.8.11.0003

APELANTE:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

ESPÓLIO DE EDEVALDO MOREIRA DE LIMA

TERCEIRO INTERESSADO: J. VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da comarca de Rondonópolis-MT,
MMo Juiz Renan Carlos Leão Pereira do Nascimento
, lançada nos autos da Ação de Resilição de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Restituição de Valores no 1001161-46.2017.8.11.0003
,
ajuizada pelo
ESPÓLIO DE EDEVALDO MOREIRA DE LIMA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para rescindir o Contrato de Compra e Venda no. 1460/2014 e, por conseguinte, reintegrar a requerida/apelante na posse do imóvel, e ainda determinou que a requerida procedesse à devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, devendo ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, com incidência de juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença.

Por consequência, julgou extinta, sem resolução do mérito, a pretensão ajuizada em desfavor de J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA, em razão do reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, condenando a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 3% (três por cento) do valor da causa.

Ao final, condenou a requerida/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico, em favor do causídico que patrocina o espólio recorrido.

O apelante, em suas razões recursais, pugna pela majoração do percentual de retenção de 20% (vinte por cento), sob o fundamento de que este valor não recompõe os prejuízos experimentados pela vendedora em virtude do rompimento antecipado e imotivado do contrato.

Além disso, almeja o pagamento da taxa de fruição de 0,5% ao mês do preço total ajustado atualizado, ao argumento de que a privação do uso é o fato gerador da indenização a esse título, sendo que a ocupação do lote, independentemente, de ter sido ou não realizada construção, traduz perda para a apelante que ficou impossibilitada de usar, gozar e dispor do terreno. Informa que o apelado deteve a posse do imóvel desde 07/05/2015, razão pela qual deve ser condenado ao pagamento da referida taxa.

Ainda, discorre que o valor pago a título de comissão de corretagem, no importe de R$3.889,27 (três mil, oitocentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) deve ser decotado da restituição, haja vista que o contratante estava ciente quanto a este pagamento e sua destinação.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença nos termos acima elucidados (Id. 75626083).

As contrarrazões não foram ofertadas, consoante certificado nos autos (Id. 75626089 - Pág. 1).

O preparo foi recolhido (Id. 75626084 - Pág. 2).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante emerge dos elementos coligidos aos autos, depura-se que, no dia
07/05/2015
, Edevaldo Moreira de Lima, falecido filho do autor, celebrou o Contrato de Compra e Venda no 1460/2014, referente do lote no 01, localizado no Residencial Parque Rosa Bororo, Quadra 04, em Rondonópolis/MT, pelo valor total de R$70.714,27 (setenta mil, setecentos e quatorze reais e vinte e sete centavos).

Ocorre que o comprador faleceu em 18/06/2016, e uma vez tendo este, até a presente data, liquidado o valor de R$7.351,13 (sete mil trezentos e cinquenta e um reais e treze centavos), seu herdeiro, ora autor, procurou a requerida a fim de rescindir o contrato, o qual não fora acolhido nos termos aprazados, justificando a propositura da presente demanda.

O magistrado
a quo
, após regular processamento do feito, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para rescindir o Contrato de Compra e Venda no. 1460/2014 e, por conseguinte, reintegrar a requerida/apelante na posse do imóvel, e ainda determinou à devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, com incidência de juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença.

Ao final, condenou a requerida/apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico.

A controvérsia instaurada nas irresignações recursais diz respeito à majoração do percentual de retenção quanto à rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel, fixado em 20% (vinte por cento); o pagamento de taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) ao mês do preço total ajustado atualizado e ainda para que seja afastada a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

A irresignação não merece prosperar. Explico:

Infere-se dos autos que a cláusula 16, do instrumento contratual, prevê a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, além da multa penal prevista na alínea “b” de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor de venda do imóvel, taxa de fruição de 1% (um por cento), caso recebida a posse dada a natureza consumerista da relação jurídica, a qual rende ensejo à aplicação do art. 53 do CDC.

No tocante a majoração do percentual de retenção, fixado em 20% (vinte por cento), é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).”
(N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.”
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 20% (vinte por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

No que concerne à
taxa de fruição
, releva anotar que ela não é devida, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA IMEDIATA. ENTENDIMENTO DO STJ. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA PARCELAS PAGAS. IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA. 1. O contrato de compromisso de compra e venda gera direitos e deveres recíprocos. 2. É possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 3. Segundo o STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo de controvérsia no 1.300.418/SC, em havendo a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deverá haver a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem der causa ao desfazimento. 4. No caso de descumprimento de cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do comprador, em razão do seu inadimplemento, é razoável a retenção, pelo vendedor, de parte dos valores pagos, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, consoante orientação jurisprudencial do STJ. 5. O IPTU é uma obrigação propter rem, devendo ser arcada pelo comprador, no período em que esteve na posse do bem. 6.
Sabe-se que a fruição corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, ela não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel.
7. O arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais, matéria de ordem pública, deve observar a ordem de preferência preestabelecida no § 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil vigente, razão pela qual, na espécie, a verba deve incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA RETIFICADA DE OFÍCIO.”
(TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível: 02380193520188090006 ANÁPOLIS, Relator: Des(a). CARLOS ROBERTO FAVARO, Data de Julgamento: 15/03/2021, 1a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 15/03/2021)

Nesse sentido, também é este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL –
TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL URBANO SEM EDIFICAÇÃO
– SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AFASTAMENTO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “Se reconhecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos, como forma de ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da inadimplência do comprador
, não é cabível a indenização a título de FRUIÇÃO decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito da vendedora, sobretudo quando o lote urbano sequer foi utilizado pela compradora como moradia à falta de existência de edificação concluída e destinada ao uso residencial
.” (N.U 0007310-79.2018.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 02/04/2019) Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”
(TJ-MT - AC: 00011032920148110015 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 31/07/2019, Vice-Presidência, Data de Publicação: 06/08/2019)

Por fim, a apelante aduz que foram pagos a título de comissão de corretagem o importe de R$3.889,27 (três mil, oitocentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos), de modo que pugna para que seja afastada a restituição dos respectivos valores.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Ocorre que, no caso concreto, não há qualquer demonstração nos autos que as partes formalizaram contrato de corretagem, pois o documento anexo no id. 75626066 - Pág. 1 é referente à proposta de compra e venda, onde o valor de R$3.889,27 (três mil, oitocentos e oitenta e nove reais e vinte e sete centavos) diz respeito ao sinal pago pelo negócio, de modo que não se mostra devida a retenção e/ou afastamento.

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Em consonância ao entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão da corretagem.
Se a incorporadora imobiliária não comprova a existência de cláusula contratual que prevê a cobrança da comissão de corretagem, impõe-se a manutenção da sentença que bem reconheceu a ilegitimidade deste encargo.
”
(TJ-MT 10111858220188110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 10/03/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2021)

Neste cenário, ausente a demonstração de que o contrato firmado entre as partes foi realizado mediante a intermediação de corretor, impõe-se a manutenção da sentença.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/04/2021