Tribunal: TJMT
Processo: 0025271-17.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-01-26
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO NA PLANTA - ART. 51o DO CDC – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO - ATRASO NÃO JUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE - PRAZO DE TOLERÂNCIA - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA OBRA – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – ATRASO NA ENTREGA - PERDAS E DANOS - DANOS MORAIS – FIXAÇÃO COM PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – CITAÇÃO - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL –
APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PREVISÃO CONTRATUAL – VIABILIDADE - JULGAMENTO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA (Resp 1.635.428/SC e REsp 1.631.485/DF) – AFETAÇÃO DOS TEMAS 970 e 971 – RECURSO DESPROVIDO.
O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. É abusiva a cláusula que se contrapõe às disposições do art. 51 da Lei no 8.078/90.
A perturbação nas relações psíquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos, em razão de ato ilícito consubstanciado no atraso injustificado da entrega de imóvel, configura o dano extrapatrimonial, passível de indenização.
“Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual. ” (STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018).
O descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda viabiliza a condenação por danos materiais, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.
É viável a inversão da cláusula penal por inadimplemento também em face ao vendedor do imóvel entregue com atraso injustificado, além do prazo de tolerância. Precedentes: “Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. ” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025271-17.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Vícios de Construção, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), LUIZ AUGUSTO AZEVEDO SETTE - CPF: 777.719.316-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), FERNANDO AZEVEDO SETTE - CPF: 712.101.486-68 (ADVOGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DIOGO DE OLIVEIRA DA CRUZ - CPF: 013.000.791-93 (ADVOGADO), BRENO CORREA DA COSTA DE LACERDA SOUZA - CPF: 916.256.451-04 (APELADO), MARIANA CORREA DA COSTA DE LACERDA SOUZA SAAD - CPF: 014.250.181-65 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO NA PLANTA - ART. 51o DO CDC – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO -

ATRASO NÃO JUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE - PRAZO DE TOLERÂNCIA - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DA OBRA – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE –
ATRASO NA ENTREGA - PERDAS E DANOS - DANOS MORAIS – FIXAÇÃO COM PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – CITAÇÃO - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL –

APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA

– PREVISÃO CONTRATUAL –
VIABILIDADE -
JULGAMENTO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA (Resp

1.635.428/SC e REsp 1.631.485/DF) – AFETAÇÃO DOS TEMAS 970 e 971 –

RECURSO DESPROVIDO.

O Código
de
Defesa do Consumidor incide nos contratos
de compra
e
venda
em que a incorporadora se obriga à construção das
unidades imobiliárias,
mediante financiamento. É abusiva a cláusula que se contrapõe às disposições do art. 51 da Lei no 8.078/90.

A perturbação nas relações psíquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos, em razão
de
ato ilícito consubstanciado no atraso injustificado da entrega
de
imóvel, configura o
dano
extrapatrimonial, passível
de
indenização.

“Os juros de mora incidem desde a citação nos casos de responsabilidade contratual. ” (STJ - AgInt no REsp: 1719574 SP 2018/0013611-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 30/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2018).

O descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto
de
compromisso
de compra
e
venda
viabiliza a condenação por
danos materiais,
havendo presunção
de
prejuízo do promitente comprador.

É viável a inversão da cláusula penal por inadimplemento também em face ao vendedor do imóvel entregue com atraso injustificado, além do prazo de tolerância. Precedentes:
“Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. ” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos de Ação de Cumprimento de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos Materiais e Morais (Autos n.o 0025271-17.2017.8.11.0041, movida por
BRENO CORREA DA COSTA DE LACERDA SOUZA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais para: 1) confirmar a liminar, no sentido de que a parte ré promova a entrega do imóvel (Id.25962779), bem como kit apartamento para a parte autora; 2) Condenar a parte ré ao pagamento de indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a partir do mês 11/2013 (subsequente ao prazo de entrega) até a data da efetiva entrega (30/07/2014), atualizado monetariamente pelo INPC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; 3) Condenar a ré a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença – Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. Considerando que a autora decaiu de parte mínima do pedido, condenou a ré ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Em síntese, a apelação insurge-se contra a sentença, em que se condenou a parte Apelante ao pagamento de indenização por danos morais, multa moratória, razão pela qual pugna pela reforma.

Assevera que a cláusula contratual que estabelece prazo de carência para efetiva entrega do imóvel, não altera o equilíbrio contratual, sendo imprescindível no ramo de construção civil, considerando que a construção de empreendimento habitacional desse porte é tarefa extremamente complexa, que depende do desenvolvimento e conclusão de diversos estágios independentes.

Alega que é muito comum que determinada obra sofra atraso na data da previsão do término, por múltiplos motivos estranhos à vontade do construtor, sendo natural que quem negocie neste setor tenha a cautela de se resguardar no sentido de prever um prazo de tolerância aceitável que venha abranger qualquer impedimento que possa surgir, alterando o cronograma de entrega do empreendimento. Assim, que o prazo de carência na forma pactuada entre as partes, em 180 (cento e oitenta) dias úteis, se mostra razoável e proporcional ao objeto do contrato, considerando se tratar de atividade notoriamente complexa, sujeita a inúmeros fatores e de grande vultuosidade.

Destaca que ante a expressa cláusula 7.1.1. que prevê indenização ao adquirente no caso de inadimplemento da Apelante, requer o afastamento da condenação acerca da multa moratória, ressaltando que a aplicação da referida cláusula também não é devida, ante a ocorrência de caso fortuito e força maior, que exclui a responsabilidade da Apelante de indenizar.

Defende a inexistência de danos morais ante a ausência de comprovação de ilícito e do nexo de causalidade entre o resultado e o referido ato. Ademais, assevera que o mero descumprimento contratual não rende ensejo à reparação por dano moral. Alternativamente, a minoração do quantum arbitrado.

No que diz respeito ao termo inicial de incidência dos juros moratórios, que sejam a partir data da sua fixação.

Requer o provimento da apelação e conseguinte reforma da sentença, de forma a julgar improcedentes em totalidade os pedidos autorais. Subsidiariamente, caso a sentença seja mantida, requer seja determinada a diminuição do valor arbitrado ao pagamento de indenização em danos morais, assim como a incidência de juros moratórios apenas a partir do transito em julgado da sentença, como também que a condenação a título de multa moratória tenha como parâmetro os valores efetivamente pagos pelo apelado.

A parte autora/apelada deixou de apresentar as contrarrazões, apesar de devidamente intimada, Num. 46025642.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de Ação de Cumprimento de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos Materiais e Morais com pedido de Antecipação de Tutela

(Autos n.o 0025271-17.2017.8.11.0041), movida por
BRENO CORREA DA COSTA DE LACERDA SOUZA
em face de
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A
, que
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos iniciais para: 1) confirmar a liminar, no sentido de que a parte ré promova a entrega do imóvel (Id.25962779), bem como kit apartamento para a parte autora; 2) Condenar a parte ré ao pagamento de indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a partir do mês 11/2013 (subsequente ao prazo de entrega) até a data da efetiva entrega (30/07/2014), atualizado monetariamente pelo INPC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; 3) Condenar a ré a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença – Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. Considerando que a autora decaiu de parte mínima do pedido, condenou a ré ao pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Primeiramente, defiro o pedido (Num.46025638 – pág.22), para que as publicações e intimações deste recurso para a Apelante sejam realizadas exclusivamente o nome do Dr. Rodrigo Badaró de Castro – OAB/MT 2.221/A e da advogada Dra.Tatiana Maria Mello de Lima – OAB/MT 15.118, sob pena de, assim não ocorrendo, gerar nulidade dos atos processuais.

Pois bem.

Os pontos principais desta apelação concernem nas alegações de ausência de atraso na entrega do imóvel; do afastamento da multa compensatória, da ausência de condenação por danos morais e da incidência dos juros moratórios.

Nesse sentido, tem-se que, efetivamente, foi reconhecida pelo Juízo “a quo” a abusividade perpetrada, ante ao atraso injustificado da obra e sua respectiva entrega, tendo em vista haver a extrapolação indevida e não justificada do prazo de tolerância, vejamos:

“(...) As partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Venda de Unidade Imobiliária em Construção, sendo pactuado que a conclusão das obras aconteceria em 30/04/2013 (Id. 25962771), todavia, a cláusula 7.1 contém previsão de prorrogação por 180 dias (Id. 25962773).

Discorda a parte autora acerca da prorrogação do prazo de entrega da obra por mais seis meses, ao argumento de que tal cláusula é abusiva.

Aludida cláusula, mais conhecida como cláusula de tolerância, consoante entendimento jurisprudencial, é válida, em razão da dificuldade em definir quando exatamente a obra ficará pronta devido a motivos alheios à vontade do construtor, principalmente diante da complexidade quando se trata de um empreendimento de várias unidades autônomas.

Em que pese a sua unilateralidade, a cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e, por isso, não pode ser considerada inválida. Não basta a submissão do contrato às regras consumeristas para que qualquer cláusula limitativa seja tida como nula ou abusiva, além disso, observa-se que, ao adquirir o imóvel, os autores estavam cientes da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se, ainda, de prática usual, que não padece de qualquer vício.

(...)

Por isso, não há como declarar nula a cláusula 7.1 do contrato que prevê o prazo de tolerância.

Desta forma, será considerada a data de outubro/2013 para termo final da entrega da obra, incluso os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação legal, e a partir desta data todo o ônus do descumprimento contratual, sendo a responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, conforme dispõe o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Apesar de a ré afirmar que a obra estava pronta em 31/10/2013, vê-se que o habite-se expedido é parcial (Id. 25966196), assim não poderá ser considerado, e mesmo afirmando acerca da inadimplência da parte autora, ela não rebateu a alegação de que o financiamento não foi obtido antes, em razão da falta de fornecimento por ela dos documentos necessários para tanto, portanto, é incontroverso (art. 374, III, CPC).

Além disso, mesmo com a quitação do contrato pelo autor em abril/2014 (Id. 25962777), o imóvel só foi entregue em 30/07/2014 (Id. 25966197), ou seja, após o ajuizamento desta ação (03/06/2014), consequentemente da liminar concedida (18/07/2014, data da intimação da liminar e citação da ação – Id. 25962785).

No mais, verifica-se que no contrato firmado ficou estabelecida a cláusula 7.1.1 (Id. 2596273), que assim dispõe:

“7.1.1. De outra parte, fica expressamente convencionando que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do IMÓVEL, nas condições definidas no presente Contrato, exceder a tolerância estabelecida na cláusula anterior, por razoes imputáveis à VENDEDORA, será devido ao(s) ADQUIRENTE(S) a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do IMÓVEL, atualizado monetariamente na forma deste Contrato.”

Assim houve a fixação de cláusula penal imposta a parte ré em caso de inadimplência de suas obrigações, visando ressarcir os prejuízos experimentados pela parte autora, portanto, será aplicada. ”

No que tange a
clausula de tolerância nos contratos de compra em venda de
um imóvel "na planta"
, não há a abusividade na estipulação de prazo de tolerância para entrega do imóvel, haja vista que constituem previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

Sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da lei 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (lei 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, §2o, da lei 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, §2o, da lei 4.591/1964 e 12 da lei 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017,
DJe
21/09/2017)

Diante do exposto, quanto ao referido tópico, mantenho a decisão prolatada pelo juízo do processo.

No que diz respeito à alegação de impossibilidade de indenização decorrente da cláusula penal moratória em decorrência da entrega do imóvel, correspondente à 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, em conformidade com julgado do tema 970 pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em 08/5/2019, de igual forma, merece prosperar.

Nesse sentido, colaciono o recentíssimo julgado deste Tribunal:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS –REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.

Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.

O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento,
afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória”. (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, Relatora: Desa. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES , TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

Nesse sentido, posiciono-me pela aplicabilidade da cláusula penal, da forma como constou na r.sentença.

No que diz respeito ao dano moral, tenho que ficou demonstrada a sua ocorrência, eis que o Apelante, nitidamente, proporcionou ao Apelado/Consumidor abalo emocional suficiente, eis que, em razão do atraso considerável na obra, decorrente de sua atividade, frustrou substancialmente a expectativa de que o consumidor tivesse acesso efetivo, em tempo razoável,

à casa própria, situação que, a meu viso, não se confunde com mero aborrecimento, mormente porque há alta soma de valores (com adimplemento incontestável do Apelado), salientando-se que o consumidor, desde o início, submeteu-se ao risco efetivo do negócio; não se mostrando, assim, justo que arque emocionalmente com qualquer ato omisso e/ou desidioso da Apelante, que, como empreendedora do negócio, responsabiliza-se pelo resultado.

Assim, não se pode considerar como mero aborrecimento o fato do comprador não receber o seu imóvel no momento razoável, já computado o prazo de tolerância, apesar de realizar o pagamento dos valores cobrados nos prazos estabelecidos. O não cumprimento da avença no prazo contratado gera aflições, angústias e frustrações das expectativas depositadas quando da aquisição do bem. Deve-se reconhecer que aquele que adquire um imóvel novo, sobretudo para fins residenciais, planeja, em geral, nele estruturar um lar para si e para seus familiares.

A perturbação nas relações psíquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos, em razão
de
ato ilícito consubstanciado no atraso injustificado da entrega
de
imóvel, configura o
dano
extrapatrimonial, passível
de
indenização (STJ AREsp 930962/SE).

O c. STJ já pacificou que o dano moral advém do próprio fato, a responsabilidade resulta do agente causador, dispensando a comprovação da extensão dos danos, sendo estes evidenciados pelas circunstâncias do fato (STJ AgRg no Ag 1365711/RS).

Dentro desse contexto, ficou claro no feito que a data primeira para a entrega do imóvel era 30/04/2013, havendo a possibilidade de atraso por um período estendido de 180 (cento e oitenta dias), o que se justifica, em razão da grandiosidade do empreendimento, da possibilidade de falta de material, e de pessoal habilitado, além das intempéries da natureza. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 30/07/2014, não se justificando o atraso.

A irresignação, portanto, não subsiste, porque os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, mediante financiamento, enseja relação de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da incorporação imobiliária).

Decidiu o c. STJ que o Código
de
Defesa do Consumidor incide nos contratos
de compra
e
venda
em que a incorporadora se obriga à construção das
unidades imobiliárias,
mediante financiamento (STJ REsp 555763 / DF).

Assim, a alegação de ausência de abusividade, a meu viso, não se sustenta, eis que ressai dos autos que o período entre o prazo pactuado contratualmente

para a entrega e o prazo de entrega efetiva é considerável, ainda que computado o prazo de 180 (cento e oitenta dias), consistente na cláusula de tolerância, sobretudo porque a responsabilidade pela entrega do empreendimento dentro do prazo considerável é da construtora e incorporadora que deve agir com todo o zelo e fazer com que os prazos ajustados sejam efetivados em tempo também razoável.

Com razão a sentença, tendo em vista que a
cláusula
em discussão, nada mais faz do que exonerar e atenuar a responsabilidade da ré quanto a evidente vício na prestação dos serviços, qual seja, o descumprimento da obrigação
de entrega
do
imóvel
no prazo por ela própria estabelecido. O c. STJ já assentou que esse tipo de c
láusula
afasta da parte ré os efeitos da sua mora e culmina por onerar a situação econômica do consumidor, parte mais vulnerável da relação contratual (STJ AREsp 807588/RJ).

Acerca do tema o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor estabelece:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. (...)”

Ainda, no que diz respeito à alegação de exorbitância na fixação dos danos morais, tenho que, efetivamente, não há qualquer fundamento, eis que se trata de dano considerável, envolvendo patrimônio de valor também considerável, não se mostrando presente qualquer afronta aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observando, também, o caráter pedagógico da condenação.

Por fim, a recorrente defende que os juros moratórios devem ser fixados a partir do trânsito em julgado. Sem razão a recorrente, isto porque no que tange ao termo inicial dos juros de mora este será a data da citação, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ.

A propósito:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7/STJ. 2. Somente em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento do referido óbice, para possibilitar a revisão. No caso, o valor estabelecido pelo Tribunal de origem não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial. 3. O STJ firmou entendimento no sentido de ser incabível a análise do valor fixado a título de danos morais com base em divergência jurisprudencial, pois, ainda que haja semelhança de algumas características, sempre haverá distinção no aspecto subjetivo. 4. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, tratando-se de danos morais decorrentes de responsabilidade contratual, os juros moratórios incidem a partir da citação. Precedentes. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 821691 SP 2015/0289475-9, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/09/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2017)

Por sua vez, a correção monetária incidirá a partir da data do arbitramento (súmula 362 do STJ).

Feitas essas considerações, tenho que a sentença não está a merecer qualquer reprimenda.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2021