Tribunal: TJMT
Processo: 1001517-70.2019.8.11.0003
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-09
Data de publicação: 2021-06-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1001517-70.2019.8.11.0003
APELANTE: SILVIO FERREIRA ARANTES JUNIOR
APELADO: BRDU SPE VERMONT LTDA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS –INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE – RETENÇÃO DE 10% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS –COMISSÃO DE CORRETAGEM –TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – VIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito.
O percentual de retenção recai sobre a quantia paga, e não sobre o valor total pactuado.
“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (repetitivo REsp n. 1.599.511/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001517-70.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SILVIO FERREIRA ARANTES JUNIOR - CPF: 039.414.836-33 (APELANTE), RICK ANDREI VIEIRA - CPF: 045.365.281-64 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1001517-70.2019.8.11.0003

APELANTE: SILVIO FERREIRA ARANTES JUNIOR

APELADO: BRDU SPE VERMONT LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS –INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE – RETENÇÃO DE 10% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS –COMISSÃO DE CORRETAGEM –TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – VIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito.

O percentual de retenção recai sobre a quantia paga, e não sobre o valor total pactuado.

“
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (repetitivo REsp n. 1.599.511/SP).

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1000202-10.2019.8.11.0002

EMBARGANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA

EMBARGADO: CLEYTON GOMES DE MATOS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Valores Pagos julgada parcialmente procedente para declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, determinar que a empresa ré restitua os valores pagos pelo autor, em parcela única, com retenção dos percentuais convencionados, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. Ambos os litigantes foram condenados às custas e honorários advocatícios de 10% sobre o montante atribuído à causa, na proporção de 30% a cargo do autor e 70% a cargo da ré.

O apelante alega que, em virtude de dificuldade financeira, não tem mais condições de arcar com as prestações firmadas.

Pleiteia o cancelamento da avença, com a retenção de 10% sobre a quantia paga e não sobre o total pactuado, bem como a devolução da comissão de corretagem.

Afirma que a hipótese é de relação de consumo e por isso deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor.

Contrarrazões no Id n. 85803914.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1001517-70.2019.8.11.0003

APELANTE: SILVIO FERREIRA ARANTES JUNIOR

APELADO: BRDU SPE VERMONT LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Valores Pagos julgada parcialmente procedente para declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, determinar que a empresa ré restitua os valores pagos pelo autor, em parcela única, com retenção dos percentuais convencionados, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso. Ambos os litigantes foram condenados às custas e honorários advocatícios de 10% sobre o montante atribuído à causa, na proporção de 30% a cargo do autor e 70% a cargo da ré.

As partes firmaram o
Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária
e Outras Avenças Jurídicas com amparo na Lei n. 9.514/97 (Id n. 85803852), cujo objeto é o lote 17 da quadra 03 do Loteamento Residencial Jardim do Parque, em Rondonópolis-MT, por R$ 76.315,55, sendo duas entradas de R$ 723,28 e mais 156 parcelas mensais e sucessivas de R$ 659,69, com primeiro vencimento em 20/04/2018, além de R$ 3.025,54 (balão) e R$ 1.875,00 de comissão de corretagem.

O autor deu o montante inicial e 9 das 156 prestações; em 19/2/2019 ingressou com esta lide, em que busca o rompimento da avença, a devolução de 90% do que pagou e a comissão de corretagem.

Cumpre analisar primeiro se os termos ajustados se submetem à Lei n. 9.514/97.

Apesar do Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, não há prova da anotação da propriedade no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei n. 9.514/97.

Desse modo, ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito.

Julgado recente do STJ nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE.

1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015.

2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro.

3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.

4.
No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5.
Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

6. Recurso especial conhecido e não provido”
. (STJ - REsp 1835598/SP, Rel. ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09/02/2021, DJe de 17/02/2021).

Quanto à retenção de 10% pela apelada, deve recair sobre as parcelas quitadas.

Para ilustrar:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. (...) 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
, conforme as particularidades do caso concreto. (...) 4. Agravo interno a que se nega provimento”
. (STJ, AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/03/2019, DJe de 29/03/2019).

No que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no repetitivo Resp n. 1.599.511/SP não ser abusiva a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”. Por consequência, a transparência na informação sobre do que se trata aquele montante pago é que definirá sua legalidade.

Esse encargo foi convencionado, previamente informado na proposta de compra e venda (Id. n. 85803851) e pago separadamente da entrada e das parcelas.

Logo, o autor tinha ciência inequívoca de que não se referia a parte de pagamento do imóvel, mas sim a serviço apartado, e os R$ 1.875,00 foram quitados de forma totalmente independente, tanto é que nem sequer constam no demonstrativo de pagamento (Id. n. 85803854). Posto isso, não incumbe à ré essa devolução.

A propósito:

“
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO N° 1.599.511/SP.

1 –
Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

2 – Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato.

3 - Recurso especial provido
.” (REsp 1.793.665/SP, 4a Turma, Rela. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 12/3/2019, DJe de 15/3/2019).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar a devolução de 90% da quantia paga e a retenção pela ré de 10% sobre o total quitado.

Mantenho a sucumbência recíproca estabelecida na primeira instância, em 30% para o autor e 70% para a ré.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/06/2021