Tribunal: TJMT
Processo: 1011251-83.2021.8.11.0000
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-20
Data de publicação: 2021-10-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO –TUTELA DE EVIDÊNCIA – RESCISÃO LIMINAR DO PACTO – INDEFERIMENTO – NECESSIDADE DO CONTRATIDÓTIO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REJEIÇÃO – NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE EVIDÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Em regra, não se antecipa tutela de rescisão do contrato, porquanto necessário se observe o contraditório apto a resolver o contrato de compromisso de compra e venda, caso em que a fruição revela aparente exercício de direito dos recorridos a impedir a concessão de reintegração de posse em favor da autora.
Ausência de perigo de dano grave irreparável ou de difícil reparação, tampouco de risco ao resultado útil do processo, porquanto os eventuais prejuízos apresentam apenas natureza patrimonial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011251-83.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLAUDIA REGINA OLIVEIRA SANTOS FERREIRA - CPF: 622.127.611-04 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO DO MEDIO LESTE DE MATO GROSSO-SICOOB PRIMAVERA MT - CNPJ: 05.241.619/0001-01 (AGRAVANTE), MATHEUS ELIAS MARODIN - CPF: 038.448.351-80 (AGRAVADO), NELCI BARALDI - CPF: 528.049.760-68 (AGRAVADO), JOSE LUIS MARODIN - CPF: 443.908.230-00 (AGRAVADO), ELIZANGELA ELIAS PAES MARODIN - CPF: 634.492.341-53 (AGRAVADO), EDUARDO ALVES MARCAL - CPF: 902.715.131-87 (ADVOGADO), LEO NUNES - CPF: 507.902.189-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO –TUTELA DE EVIDÊNCIA – RESCISÃO LIMINAR DO PACTO – INDEFERIMENTO – NECESSIDADE DO CONTRATIDÓTIO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REJEIÇÃO – NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE EVIDÊNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Em regra,
não se antecipa tutela
de rescisão do contrato
, porquanto necessário se observe o contraditório apto a resolver o contrato de compromisso de

compra e venda, caso em que a fruição revela aparente exercício de direito dos recorridos a impedir a concessão de

reintegração de posse em favor da autora.

Ausência de perigo de dano grave irreparável ou de difícil reparação, tampouco de risco ao resultado útil do processo, porquanto os eventuais prejuízos apresentam apenas natureza patrimonial.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1011251-83.2021.8.11.0000

AGRAVANTE: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO DO MEDIO LESTE DE MATO GROSSO-SICOOB PRIMAVERA MT

AGRAVADO: MATHEUS ELIAS MARODIN e outros

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela
Cooperativa de Crédito de Livre Admissão do Médio Leste de Mato Grosso- SICOOB Primavera MT.,
de decisão que na Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de reintegração de posse no 1003253-50.2021.8.11.0037 - PJE, movida contra
Matheus Elias Marodin e Outros
, indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Diz que é proprietária do imóvel de matrícula 22.519, registrado no Cartório de Imóveis de Primavera do Leste/MT, prometido à venda aos agravados.

Assegura que os agravados não cumpriram o contrato, porque deixaram de pagar a parcela única e, assim, incorreram em mora desde 30/09/2019 (ID 55068872).

Afirma que a posse do imóvel foi transmitida aos agravados no ato da avença, em 18-12-2018 e o pagamento da parcela única, deveria ter sido feito no dia 30-9-2019, cujo inadimplemento, como previsto na Cláusula Oitava, tem como consequência a rescisão do contrato e retomada do imóvel.

Anota que tentou uma solução extrajudicial, como se nota da notificação extrajudicial efetivada pelo Cartório (ID 55068882). Todavia, além de não cumprirem o contrato, os agravados sumiram qualquer aviso prévio, não foram mais encontrados no endereço que informaram na celebração do contrato, o que se comprova com as certidões do Cartório (notificação negativa e decurso de prazo) e a intimação por edital (ID 55068882, ID 55068884 e ID 55068886 na origem).

Sustenta que o direito à rescisão contratual é verossímil e quase incontroverso, frente ao inadimplemento da única parcela pelos agravados, desde 2019, bem como a não localização desses no domicílio que informaram para uma solução extrajudicial.

Destaca que o imóvel está abandonado e sofre com queimadas, em evidente estado de abandono, o que pode lhe ensejar ainda mais prejuízos, enquanto proprietária, seja pela desvalorização, ou aplicação de eventual sanção administrativa.

Requer seja declarada, em sede liminar a rescisão do contrato, ou, de forma alternativa, o deferimento da reintegração posse em favor da agravante, a fim de evitar maiores prejuízos.

Liminar indeferida (id 92715982).

Sem contraminuta (certidão id 103510493).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Busca a Cooperativa agravante, a concessão de tutela antecipada, para que seja declarada a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel objeto da demanda, ou, de forma alternativa, a reintegração na posse do bem.

O recurso é de decisão que indeferiu a tutela de urgência que tem por objeto a declaração de rescisão do contrato ou a reintegração na posse do bem, postulado pela Cooperativa, ora agravante, sobre o imóvel urbano com área de 2,1997hectares, localizado na rodovia federal BR 070 s/no, parque industrial, cidade de Primavera do Leste-MT (id 92211495).

Consta que as partes, em 19-12-2018, firmaram Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano, no qual os agravados se comprometeram a pagar o valor de R$876.336,96 até o dia 30-9-2019 (Cláusula Terceira, letra a do pacto).

A Ação de Rescisão de Contrato tem por fundamento principal o inadimplemento dos compradores, ora agravados, do aludido pagamento.

Nesta sede recursal, o exame cinge-se aos requisitos da tutela cautelar antecedente postulada e indeferida na origem.

Anota-se que para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam demonstrados os pressupostos elencados no art. 300 do CPC, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Conquanto relevantes os motivos da rescisão – inadimplemento atribuído aos recorridos-, deverão ser objeto da instrução processual, com reflexos no julgamento final na origem.

Ocorre que a antecipação do provimento implica satisfação e esvaziamento de parte do próprio objeto principal da ação, no que diz respeito à rescisão contratual.

É prudente, portanto, a instauração do contraditório, caso em que não revela razoável o deferimento,
inaudita altera parte
, do provimento jurisdicional pretendido em cognição sumária, dada a inexistência de elementos de convicção suficientes.

No que tange ao pedido subsidiária, como regra, é imprescindível a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel para que seja possível a reintegração do vendedor na posse do bem, ainda que prevista cláusula resolutiva expressa no instrumento contratual, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objeto a nortear os contratos.

Assim se entende, inclusive, porque somente após a resolução do contrato é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório.

Nesse sentido a orientação do STJ:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE

POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO.

É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a

prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de

compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do

contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da

necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os

contratos. (...)
Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela

reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de

compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório"
. (REsp

620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em

28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe

15/06/2009).(...) Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,

QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013)

"
Imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos"
. (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018) (grifei)

No mesmo sentido, os tribunais locais:

“VOTO No 36.791
Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. cobrança e perdas de danos. Tutela de evidência pleiteada para que, liminarmente, seja decretada a rescisão do contrato. Necessidade de instauração do contraditório
. De rigor, nessa oportunidade, manter o indeferimento da tutela provisória pretendida. Recurso improvido” (TJSP;

Agravo de Instrumento 2132718-92.2021.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/06/2021; Data de Registro: 20/06/2021) (grifei)

“
Agravo de instrumento. Processual.
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Decisão que deferiu a reintegração liminar da autora na posse do imóvel. Irresignação. Inaplicabilidade do art. 562 do CPC. Não preenchimento também dos requisitos dos artigos 300 e 311 do CPC. Necessidade de prévia rescisão do contrato, não havendo que se falar, antes disso, em posse injusta dos adquirentes. Precedentes do STJ e do TJSP. Ausência de perigo de dano grave irreparável ou de difícil reparação, tampouco de risco ao resultado útil do processo. Prejuízos que possuem natureza apenas patrimonial.
Tutela de evidência que, ademais, só pode ser decidida liminarmente pelo juiz nas hipóteses dos incisos II e III do art. 311 do CPC. Hipóteses legais não configuradas. Decisão reformada. Agravo provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2221544-65.2019.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 14a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 11/12/2019) (grifei)

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO - IRRELEVÂNCIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO.
-
Para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam demonstrados os pressupostos elencados no art. 300, do novo CPC, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, sendo certo que é vedada sua concessão quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
- A concessão da reintegração de posse nos casos de rescisão contratual é consequência desta última, somente podendo ser deferida após a sentença final que declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e houver restabelecido o status quo ante.

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0540.18.001461-0/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/02/2019, publicação da súmula em 26/02/2019)
(grifei)

Do exposto, não se mostra recomendável, em regra, o deferimento de liminar possessória em ação que tenha por objeto a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que haja inadimplemento do preço.

Desta feita, se ausentes os requisitos para a concessão da tutela de evidência postulada, é caso de manter a decisão recorrida.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/10/2021