Tribunal: TJMT
Processo: 1002925-79.2019.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-23
Data de publicação: 2021-03-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DO VALOR REMANESCENTE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 STJ) – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017). 3. O STJ fixou a tese de que, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002925-79.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[TELEN APARECIDA DA COSTA - CPF: 622.429.201-97 (APELANTE), JULIERME FRANCISCO MEIRA SILVA - CPF: 688.957.201-72 (ADVOGADO), TATIANE CARLA GOMES DE CASTRO - CPF: 780.094.721-15 (ADVOGADO), VILLA JARDIM INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.213.335/0001-77 (APELADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), VILLA JARDIM INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 12.213.335/0001-77 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), TELEN APARECIDA DA COSTA - CPF: 622.429.201-97 (APELADO), JULIERME FRANCISCO MEIRA SILVA - CPF: 688.957.201-72 (ADVOGADO), TATIANE CARLA GOMES DE CASTRO - CPF: 780.094.721-15 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DO VALOR REMANESCENTE –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 STJ)
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017). 3. O STJ fixou a tese de que, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1002925-79.2019.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VILLA JARDIM INCORPORACÕES LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de

“
Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
”

(Proc. no 1002925-79.2019.8.11.0041), ajuizada contra a apelante por TELEN APARECIDA DA COSTA, julgou o pedido parcialmente procedente, para “
para decretar a rescisão do contrato celebrado entre as partes; condenar a requerida a restituir à autora a importância correspondente a 90% do valor pago, a ser devidamente corrigida pelo índice INCC, a partir do efetivo desembolso de cada parcela e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida
”; a r. sentença condenou a parte requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (cf. Id no 76686469 - Pág. 9).

A ré/apelante sustenta que “
o percentual na ordem de 10% sobre o valor pago equivocamente imposto a título de retenção - data maxíssima vênia – não representa nem de longe indenização pelos prejuízos suportados pela Recorrente, tampouco cobre as despesas administrativas e gastos com tributo
”, devendo a sentença ser modificada nesse ponto, com aplicação da iterativa jurisprudência do eg. STJ no sentido de “
que em situação deste jaez a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor se mostra razoável
” (cf. Id. no 76686471 - Pág. 11).

Quanto ao termo inicial da incidência dos juros moratórios, igualmente deve ser alterada a sentença para que seja observada “
a tese jurídica fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, o qual definiu o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador
”, como sendo a data do trânsito em julgado da decisão condenatória (cf. Id. no 76686471 - Pág. 18).

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja determinada “
a retenção de no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelo recorrido
”, bem como seja fixado o termo inicial da incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença da decisão (cf. Id no

76686471 - Pág. 20).

Nas contrarrazões vinculadas ao
Id. no 76686476
, a apelada refutou os argumentos recursais e pediu o desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 09 de março de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou o pedido parcialmente procedente sob os seguintes fundamentos:

“Na hipótese ora examinada, vejo que do arcabouço probatório coligido aos autos, outra opção não resta, senão a de acolher o pedido inicial.

É sabido que em se tratando de contrato, se uma das partes não adimplir sua obrigação contratual dará ensejo ao pedido de rescisão contratual pela parte adimplente.

É cediço que no Código Civil a liberdade de contratar é exercida em razão e nos limites da função social do contrato, e primando pelos princípios da probidade e boa-fé. Ademais, não se pode falar em continuidade do contrato diante do manifesto desinteresse da requerente no prosseguimento da relação contratual firmada com a requerida.

Aliás, perfeitamente lícito e juridicamente possível à resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóveis por iniciativa do comprador.

No caso dos autos é fato incontroverso que foi o autor quem deu causa à rescisão do contrato, impondo-se, portanto, como consequência, a restituição parcial dos valores por ele despendidos.

(...)

Aliás, a Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (grifei - STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)

(..)

Da documentação acostada nos ID 17519315, nota-se que a autora vinha cumprindo fielmente o pagamento das parcelas convencionadas no contrato até o pedido de rescisão. Embora possível ao promitente-comprador postular a rescisão contratual, em decorrência desse pedido deve ele se sujeitar a determinadas consequências, as quais decorrem do próprio compromisso firmado, ou ainda, de previsão legal. Melhor dizendo, a parte que der causa ao rompimento da avença, deve recompor o status quo ante da outra.

No ponto, convém destacar que inexiste controvérsia acerca dos valores pagos pelo autor até a data da distribuição da ação.

O ponto controvertido se refere unicamente aos valores que deverão ser retidos pela parte requerida, dentre a totalidade dos valores pagos pela autora, como forma de compensação pelo desfazimento do negócio jurídico.

Nessa esteira, inequívoco que descabida a devolução integral das parcelas pagas, sobretudo em razão de que o contrato prevê a incidência de multa.

In casu , pretende a requerida o pagamento pele parte autora, de todas as despesas suportadas, tais como despesas com corretagem, tributos, análise de crédito, taxas administrativas, IPTU bem como multa convencional de 10% sobre o valor do contrato celebrado pelas partes.

No particular, relativamente ao pleito de retenção do valor relativo à multa penal - 10% sobre o valor do contrato - é evidente que a cláusula em questão é leonina e, consequentemente nula. Diz-se nula, não pelo percentual previsto, mas pela circunstância de incidir sobre a totalidade do débito, o que, no caso em tela, representaria um valor considerável, notadamente se considerado que o pedido de rescisão se deu na fase inicial do contrato. Derradeiramente, justo e adequado ao caso que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das parcelas pagas.

Ademais, o adquirente não pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU ou fixação de taxa de ocupação, que seria de responsabilidade da autora somente a partir do momento que fossem concluídas as obras e efetivamente imitida na posse do imóvel, não prevalecendo a disposição contratual em sentido contrário.

(...)

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para decretar a rescisão do contrato celebrado entre as partes; condenar a requerida a restituir à autora a importância correspondente a 90% do valor pago, a ser devidamente corrigida pelo índice INCC, a partir do efetivo desembolso de cada parcela e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.”

A ré/apelante fundamenta o pedido de retenção de 25% dos valores pagos pela requerida em orientação do eg. STJ, mas parte de enfoque equivocado, como se se tratasse de ordem inexorável, o que não é o caso; o Tribunal da Cidadania “
tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado
entre 10% e 25%
,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Na hipótese, não se vê qualquer excepcionalidade a autorizar a retenção de 25% dos valores pagos; a ré não apresentou qualquer fundamento concreto para demonstrar que o percentual de 10% arbitrado pela sentença deixou de atender perfeitamente bem as particularidades do caso.

O STJ fixou a tese de que, “
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019), o que é exatamente a hipótese dos autos, devendo a condenação seguir essa orientação.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, para estabelecer que o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído a consumidora/autora recaia na data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2021