Tribunal: TJMT
Processo: 1012730-22.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – ADQUIRENTE INADIMPLENTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS – CULPA CONCORRENTE RECONHECIDA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O inadimplemento de ambas as partes com suas obrigações contratuais acarreta a rescisão do contrato e o retorno das partes ao status quo ante.
Demonstrada a culpa concorrente dos contratantes pelo insucesso na conclusão do contrato de compra e venda de imóvel torna injustificável a retenção dos valores pagos pelo comprador, bem como a aplicação da multa prevista contratualmente.
O desfazimento do negócio jurídico por culpa de ambas as partes envolvidas não constitui causa suficiente para caracterizar os danos extrapatrimoniais buscados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012730-22.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOAO BATISTA BRITO AGUIAR - CPF: 745.844.643-91 (APELANTE), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO), FABIO NUNES NEVES DE ARAUJO - CPF: 673.184.521-34 (ADVOGADO), S & J CONSULTORIA E INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 10.144.917/0001-13 (APELADO), THADEU BOTEGA AGUIAR - CPF: 661.106.531-87 (ADVOGADO), IOHANNAH NERES DE MELO - CPF: 029.105.011-59 (ADVOGADO), RAFAEL LANGHOFF - CPF: 839.088.111-04 (ADVOGADO), LETICIA ARAUJO DOS SANTOS - CPF: 879.504.051-04 (ADVOGADO), GUILHERME MENDES - CPF: 702.809.191-07 (ADVOGADO), CLAYTON FERNANDO LOPES DA SILVA - CPF: 198.524.508-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – ADQUIRENTE INADIMPLENTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS –
CULPA CONCORRENTE RECONHECIDA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA –
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

O inadimplemento de ambas as partes com suas obrigações contratuais acarreta a rescisão do contrato e o retorno das partes ao
status quo ante.

Demonstrada a
culpa

concorrente
dos contratantes pelo insucesso na conclusão do
contrato
de
compra
e
venda
de imóvel torna injustificável a retenção dos valores pagos pelo comprador, bem como a aplicação da multa prevista contratualmente.

O desfazimento do negócio jurídico por
culpa
de ambas as partes envolvidas não constitui causa suficiente para caracterizar os danos extrapatrimoniais buscados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1012730-22.2020.8.11.0041

APELANTE:

JOÃO BATISTA BRITO AGUIAR

APELADO:

S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
JOÃO BATISTA BRITO AGUIAR
, contra sentença proferida pela MMa Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dra.
Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo
, lançada nos autos da ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais

ajuizada em face da
S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: “
a) DECLARAR a rescisão do contrato ID 30423534, por culpa de ambas as partes e, por conseguinte, determinar que a requerida proceda, após a retenção dos 20% a título de custos administrativos, que deve incidir sobre todo valor pago pelo autor, à devolução do valor restante, sobre o qual deverá incidir correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual;

b) DECLARO indevida e inexigível a nota promissória dada pelo autor como garantia do pagamento do débito discutido neste processo, assim como determino que eventual negativação em nome do autor, pelo contrato discutido nestes autos, deve ser imediatamente baixada;

c) Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes, na proporção de 30% a cargo do autor e 70% a cargo da ré, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, § 2° do CPC.

Contudo, deferida a gratuidade de justiça em favor da autora, mantenho suspensa a exigibilidade, assim, tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte, no prazo de 5 (cinco) anos, contados da sentença, conforme a dicção do art. 98, §3o, do CPC”
(sic).

O apelante pugna pelo provimento do recurso para: a) declarar, definitivamente, a rescisão do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel”, em virtude do atraso injustificado na entrega completa e definitiva da obra por mais de 2 (dois) anos ter se dado por culpa exclusiva da apelada; b) condenar a apelada à restituição integral de todos os valores recebidos por força do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel”; c) condenar a apelada, em inversão da cláusula penal, ao pagamento da multa contratual prevista no item “b”, da cláusula 16a (décima sexta), no importe de 10% (dez por cento) sobre o custo atualizado de venda do imóvel, que, atualmente, encontra-se no valor de R$65.000,00 (sessenta e cinco mil reais); d) condenar a apelada ao pagamento dos danos morais no montante de R$16.000,00 (dezesseis mil reais), considerando-se as consequências do ocorrido, a incontornável culpa objetiva da ré e a sua capacidade financeira, bem como para servir de ato pedagógico para que outros consumidores não passem pelos prejuízos e constrangimentos que o apelante passou e vem passando; e e) condenar a recorrida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários de sucumbência na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação (Id 96742983).

As contrarrazões foram ofertadas no Id 96742987, requerendo o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença guerreada.

O apelante é beneficiário da assistência judiciária, consoante certidão de Id 96762960.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
JOÃO BATISTA BRITO AGUIAR
ajuizou a presente ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais

em face da empresa
S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA
, onde narra em sua inicial que, em 22/04/2013, firmou com a requerida um contrato de compra e venda, tendo por objeto a aquisição do Lote no. 24, da Quadra 03, do Residencial “Portal do Lago II”, com área total de 250 metros quadrados, pelo preço de R$60.172,20 (sessenta mil, cento e setenta e dois reais e vinte centavos), a ser pago em 180 (cento e oitenta) prestações de R$334,29 (trezentos e trinta e quatro reais e vinte e nove centavos).

Aduz que efetuou o pagamento do valor atualizado de R$19.263,02 (dezenove mil, duzentos e sessenta e três reais e dois centavos), referente a 40 (quarenta) parcelas do ajuste, bem como do IPTU do imóvel.

Afirma que a conclusão e entrega do lote seria no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, a partir da assinatura do pacto, ou seja, até o dia 22/04/2015, todavia, até a data do último pagamento efetuado pelo autor, em 15/11/2016, o imóvel objeto do contrato não havia sido entregue pela requerida.

Em sede de contestação a requerida alega que não houve atraso na entrega e que a culpa pela rescisão seria do autor, que parou de pagar as prestações em 2016. Além disso, discorreu que o contrato deve ser respeitado para a rescisão e que não ocorreu dano moral.

Após regular tramitação da demanda, a magistrada condutora do feito, sob o fundamento de que
“
a culpa pela rescisão contratual é de ambas as partes
”
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial para
declarar a rescisão do contrato, por culpa de ambas as partes e, por conseguinte, determinar que a requerida proceda, após a retenção dos 20% a título de custos administrativos, declarar indevida e inexigível a nota promissória dada pelo autor como garantia do pagamento do débito discutido neste processo
.

Inconformado, o apelante pugna pelo provimento do recurso para: a) declarar, definitivamente, a rescisão do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel”, em virtude do atraso injustificado na entrega completa e definitiva da obra por mais de 2 (dois) anos ter se dado por culpa exclusiva da apelada; b) condenar a apelada à restituição integral de todos os valores recebidos por força do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel”; c) condenar a apelada, em inversão da cláusula penal, ao pagamento da multa contratual prevista no item “b”, da cláusula 16a (décima sexta), no importe de 10% (dez por cento) sobre o custo atualizado de venda do imóvel, que, atualmente, encontra -se no valor de R$65.000,00 (sessenta e cinco mil reais); d) condenar a apelada ao pagamento dos danos morais no montante de R$16.000,00 (dezesseis mil reais), considerando-se as consequências do ocorrido, a incontornável culpa objetiva da ré e a sua capacidade financeira, bem como para servir de ato pedagógico para que outros consumidores não passem pelos prejuízos e constrangimentos que o apelante passou e vem passando; e e) condenar a recorrida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários de sucumbência na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Pois bem. De início, importante
ressaltar que a relação em exame é acobertada pelo Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes envolvidas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos precisos termos dos artigos 2o e 3o, da aludida norma.

Da análise dos autos, verifica-se que
restou incontroversa a celebração do “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel” entre as partes (Id 96739493), todavia, conforme muito bem exposto pela Magistrada sentenciante, não houve o cumprimento do contrato por ambas as partes.

É que, apesar de o autor, aqui apelante, pretender rescindir o contrato de compra e venda firmado em 22/04/2013, alegando, em suma, o atraso na entrega do imóvel, que deveria ocorrer até o dia 22/04/2015, entretanto até a data do último pagamento efetuado em 15/11/2016, o imóvel objeto do contrato não havia sido entregue pela requerida, a empresa demandada também aponta – e comprovou documentalmente – que o requerente também deu causa à rescisão ao deixar de pagar as prestações em 2016, somente procurando o distrato em 2019, conforme e-mails encaminhados (Id 96739497), ou ainda em 2020, com a propositura desta ação (Id 96739487).

Nestes termos, constatado o descumprimento contratual recíproco, impõe-se seja declarada a
rescisão
do
contrato
, com o consequente retorno das partes ao
status
quo ante
, isto é, com a devolução de todas as prestações pagas pelo promitente comprador.

E, diante do descumprimento contratual levado a efeito tanto pelo promitente comprador quanto pela promitente vendedora, não se admite a cobrança ou retenção de qualquer valor a título de compensação por uma ou outra parte, seja a título de
multa
contratual ou perdas e danos, ainda que de forma extrapatrimonial.

Nesse sentido:

“RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
CULPA CONCORRENTE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE

- DANO MORAL - INOCORRÊNCIA
– PAGAMENTO COMPROVADO – DEVOLUÇÃO DOS VALORES – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Uma vez constatada a culpa de ambos os contratantes, correta a declaração de rescisão do contrato. A culpa concorrente permite o retorno das partes aos status quo ante, de forma a afastar o dano moral e permitir a devolução dos valores pagos.”
(TJ-MT – APL: 00038126120148110007 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 14/12/2016, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 20/12/2016)

“RECURSO DE AGRAVO INTERNO – RESCISÃO CONTRATUAL –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA CONCORRENTE – RETORNO AO STATUS QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE SINAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DANO MORAL E CLAUSULA PENAL AFASTADOS
–SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Uma vez constatada a culpa de ambos os contratantes, correta a declaração de rescisão do contrato. A culpa concorrente permite o retorno das partes aos status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pela compra da unidade autônoma. A culpa concorrente para a rescisão contratual afasta a condenação pelo dano moral e pela cláusula penal. Decaindo as partes de seus pedidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles o ônus sucumbencial. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT – AGR: 00897994720188110000 MT, Relator: DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 08/05/2019, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 15/05/2019)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para declarar rescindido o
contrato com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
, com a devolução de todas as prestações pagas pelo promitente comprador, sem qualquer
retenção ou multa contratual.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/11/2021