Tribunal: TJMT
Processo: 0022405-02.2015.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:
E M E N T A
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE JULGAMENTO EXTRA PETITA E ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS – APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – INOCORRÊNCIA – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E NÃO DA CORRETORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO –HONORÁRIO RECURSAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
O julgamento extra petita ocorre quando se aprecia algo fora do que é pedido pelo autor e contestado pelo réu, sendo cediço que os arts. 141 e 492, ambos do CPC, estabelecem limites à atividade jurisdicional, orientando que a decisão seja prolatada dentro do que foi pleiteado, prescrevendo a peça de ingresso e a defesa no âmbito da lide, estando o juiz adstrito e vinculado aos seus termos (princípio da congruência), o que não ocorreu na espécie.
No caso, a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para o autor é legítima para responder pelo pedido de restituição do valor pago pela taxa de corretagem.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.
Os documentos apresentados pelas empresas construtoras, por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão.
A conduta irregular das empresas, com a cobrança indevida dos valores, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé.
O STJ passou a adotar o entendimento que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado. Desse modo, o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes(não por culpa do corretor).
Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.
Na espécie, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0022405-02.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANA PAULA LOPES ALVES - CPF: 000.315.922-10 (APELADO), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), MACHADO & DE SANDRE MACHADO LTDA - CNPJ: 12.714.956/0002-15 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), MACHADO & DE SANDRE MACHADO LTDA - CNPJ: 12.714.956/0002-15 (TERCEIRO INTERESSADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELADO), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (APELADO), ANA PAULA LOPES ALVES - CPF: 000.315.922-10 (APELANTE), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), WELTON JOSE DA SILVA COSTA - CPF: 003.159.221-09 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O APELO DE SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ VI - SPE LTDA. E OUTROS. DESPROVEU O APELO DE UNIVERSAL COMERCIO E SERVIÇOS IMOBILIARIOS LTDA - ME.

E M E N T A

E M E N T A

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA
E ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADAS – APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – INOCORRÊNCIA – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E NÃO DA CORRETORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO –HONORÁRIO RECURSAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

O julgamento extra petita ocorre quando se aprecia algo fora do que é pedido pelo autor e contestado pelo réu, sendo cediço que os arts. 141 e 492, ambos do CPC, estabelecem limites à atividade jurisdicional, orientando que a decisão seja prolatada dentro do que foi pleiteado, prescrevendo a peça de ingresso e a defesa no âmbito da lide, estando o juiz adstrito e vinculado aos seus termos (princípio da congruência), o que não ocorreu na espécie.

No caso, a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para o autor é legítima para responder pelo pedido de restituição do valor pago pela taxa de corretagem.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos,
para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

Os documentos apresentados pelas empresas construtoras, por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão.

A conduta irregular das empresas, com a cobrança indevida dos valores, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé.

O STJ passou a adotar o entendimento que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado. Desse modo, o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes(não por culpa do corretor).

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

Na espécie, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos em face da r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de indenização por danos materiais e moral movida por Welton José da Silva Costa contra a RNI Negócios Imobiliários S.A., Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. e Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, julgou parcialmente procedente o feito, condenando-as
ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de corretagem,
bem como ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) pelo dano moral, além das custas e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformadas, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. arguem, preliminarmente, à nulidade da r. sentença no ponto afeto a determinação de restituição da taxa de corretagem, sob a alegação de julgamento
extra petita
, defendendo que a causa de pedir do pedido condenatório foi a suposta ilegalidade do repasse do referido valor ao consumidor e não a falta de clareza da obrigação.
No mérito, sustentam que o STJ firmou entendimento no sentido de ser legal a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador. Seguem sustentando, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral, tendo em vista que houve mero descumprimento contratual, ante o atraso na entrega da obra. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Por outro lado, a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME recorre arguindo preliminarmente a sua ilegitimidade passiva, pois, a taxa de corretagem cobrada se refere a serviço efetivamente prestado. No mérito, alega que realizou o serviço prestado, não havendo que se falar na restituição do valor cobrado pela comissão de corretagem. Alega ainda, a inexistência de solidariedade entre as rés que justifique a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral. Requer a reforma da r. sentença.

Welton José da Silva Costa apresentou contrarrazões (id. 90252013, id. 90252014, id. 90252015), pugnando pelo desprovimento do recurso, requerendo ainda a majoração da verba honorária sucumbencial na forma do art. 85, §11, do CPC.

A RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. também apresentaram contrarrazões (id. 90252016 e id. 90252017) pugnando pelo desprovimento do apelo aviado pela Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 01 de setembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cinge-se dos autos que Welton José da Silva Costa ajuizou ação de indenização por danos materiais e moral contra a RNI Negócios Imobiliários S.A., Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda. e Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, aduzindo que firmaram contrato compra e venda de imóvel com as empresas rés em agosto de 2012, referente à uma unidade residencial do empreendimento denominado de
‘Rio Jangada’
, cuja entrega foi prometida para 30.04.2014, tendo efetuado o pagamento de R$ 8.024,00 (oito mil e vinte e quatro reais) pela entrada e o montante de R$ 104.547,07 (cento e quatro mil, quinhentos e quarenta e sete reais e

centavos) a ser financiado pela Caixa Econômica Federal, contudo, após mais de 12 (doze) meses do prazo acordado para entrega do bem, ainda não o recebeu em razão de vícios de construção não reparados pelas construtoras, motivo pelo qual manejou a demanda para requerer a devolução do valor pago pela taxa de corretagem, além do abalo moral causado pelo atraso ocorrido para a entrega da obra.

A douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente o feito, condenando as empresas rés ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de corretagem, de forma simples, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, bem como ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) pelo dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento, além das custas e honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (id. 90251983 e id. 90251984).

Irresignadas, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. arguem, preliminarmente, à nulidade da r. sentença no ponto afeto a determinação de restituição da taxa de corretagem, sob a alegação de julgamento
extra petita
, defendendo que a causa de pedir do pedido condenatório foi a suposta ilegalidade do repasse do referido valor ao consumidor e não a falta de clareza da obrigação.

No mérito, sustentam que o STJ firmou entendimento no sentido de ser legal a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador.

Seguem sustentando, a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral, tendo em vista que houve mero descumprimento contratual, ante o atraso na entrega da obra. Pugnam pela reforma da r. sentença para julgar a ação improcedente.

Por outro lado, a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME recorre arguindo preliminarmente a sua ilegitimidade passiva, pois, a taxa de corretagem cobrada se refere a serviço efetivamente prestado.

No mérito, alega que realizou o serviço prestado, não havendo que se falar na restituição do valor cobrado pela comissão de corretagem.

Alega ainda, a inexistência de solidariedade entre as rés que justifique a sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral. Requer a reforma da r. sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente, por questão de prejudicialidade, passo a analisar a preliminar de cerceamento de julgamento
extra petita
, invocada pela RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. sob a alegação de que a causa de pedir do pedido condenatório foi a suposta ilegalidade do repasse do referido valor ao consumidor e não a falta de clareza da obrigação.

Sem razão. O julgamento
extra petita
ocorre quando se aprecia algo fora do que é pedido pelo autor e contestado pelo réu.

É cediço que os arts. 141 e 492, ambos do CPC, estabelecem limites à atividade jurisdicional, orientando que a decisão seja prolatada dentro do que foi pleiteado, prescrevendo a peça de ingresso e a defesa no âmbito da lide, estando o juiz adstrito e vinculado aos seus termos (princípio da congruência), senão vejamos,
verbis
:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Assim, não pode o juiz se pronunciar de ofício, acerca de fato não controvertido pela peça defensiva, substituindo os clamores das partes.

Nesse sentido é a lição de Luiz Guilherme Marinoni,
verbis
:

“
1. Princípio da Demanda.
O princípio da demanda (ou dispositivo em sentido material) concerne ao alcance da atividade jurisdicional, representando o maior limite a essa atividade.
O artigo em comento, como manifestação do princípio da demanda, visa a responder sobre o que há de se pronunciar o juiz para que logre decidir a causa. A decisão judicial que se pronuncia sobre fatos essenciais não levantados nos articulados das partes (decisão com excesso de pronúncia)
, que não se pronuncia sobre os fatos essenciais alegados pelas partes (decisão com ineficiência de pronúncia) e que não se limita a examinar o pedido tal como engendrado pela parte,
julgando extra
, ultra ou infra
petita, ofende o art. 141, CPC
[...]”

“
1. Sentença conforme ao pedido.
[...]
Em todos esses casos a sentença é desconforme ao pedido e viola os arts. 2o, 141, 490 e 492, CPC, podendo ser decretada sua invalidade. No caso de sentença infra e extra petita, pode o Tribunal determinar o retorno dos autos à primeira instância para prolação de nova sentença (STJ, 1a Turma, REsp 784.488/PR, rel. Min. Luiz Fux, j. 12.06.2007, DJ 23.08.2007, p. 212)
.”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, 2a Ed., São Paulo: Editora RT, 2016 – negritei e grifei)

In casu
, basta uma simples leitura da r. sentença para se verificar que as empresas rés foram condenadas a ressarcir o autor dos valores pagos a título de taxa de corretagem, ou seja, dentro do que foi pleiteado na exordial, de modo que não há que se falar em julgamento
extra petita
.

Logo e sem maior delonga,
rejeito a preliminar
.

De outro lado, a recorrente Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME argui preliminarmente a sua ilegitimidade passiva, pois, a taxa de corretagem cobrada é legítima.

Sem razão. Basta uma simples análise do conjunto probatório produzido nos autos para se verificar que a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, foi a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para o autor, sendo de clareza solar a sua legitimidade para responder pelo pedido de restituição do valor pago pela taxa de corretagem, porém, o tema afeto a possibilidade ou não de devolução do referido valor é questão que se confunde com o mérito da demanda, de modo que com ele deve ser analisado.

Assim,
afasto a preliminar
.

Ultrapassada essa questão, adentrando no mérito da celeuma, destaco que os recursos de apelação interpostos pelas partes serão analisados em conjunto, ante a similitude das matérias alegadas.

Inicialmente,
mister
se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense
,

verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”

(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei)

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso,
no tocante à comissão de corretagem pela vendo do bem objeto da demanda, consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente
.

In casu
, em análise detida do instrumento firmado entre as partes, não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem.

Na verdade, destaco que nos documentos constante dos autos, denominados de “proposta de Compra” (id. 90251012 – pág. 11 e id. 90251013 – pág. 01) e “
Contrato de Compra e Venda de Imóvel
” (id. 90251013 – pág. 07/08, id. 90251014, id. 90251015, id. 90251015 e id. 90251017 – pág. 01/06)), por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida taxa, uma vez que além de não encontrar previsão contratual expressa, no referido documento não constam sequer os valores discriminados nas cláusulas atinentes ao preço da aludida.

Com efeito, verifica-se tão somente nas cláusulas 13-i e 15 do contrato em questão a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade exigida pelo c. STJ.

Vale citar as teses firmadas no STJ, no tema 938, relacionado aos precedentes suscitados da reclamação,
verbis
:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

(ii, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
(negritei)

Assim, para que a comissão seja imputada ao comprador-consumidor é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador, “
sob pena de vigorar a regra geral, que reserva ao vendedor a imputação da comissão
”.

Nota-se também nos precedentes a necessidade de informação do preço total da aquisição com destaque no valor da comissão, o que também não ocorreu na espécie.

Neste sentido este Tribunal já decidiu,
in litteris
:

“RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL – IRRESIGNAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO POR TURMA RECURSAL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA – INAPLICABILIDADE NO CASO EM TELA – ACÓRDÃO REFORMADO – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o contrato contenha cláusula expressa, o que não ocorreu no caso em tela.

A comissão de corretagem é diferente da cobrança do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), o qual é considerado abusivo pelo STJ e não foi cobrado na demanda em análise
”.
(TJMT, RCL n. 1010755-93.2017.8.11.0000, Seção de Dir. Priv., Rel Des. Dirceu dos Santos, j. 19.04.2018 – negritei)

Ainda sobre o tema, veja:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA COM RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL PAGO. REDIMENSIONAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA E JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 1.040, INCISO III, DO CPC. ENCARGOS IMPOSTOS AO ADQUIRENTE PELA INCORPORADORA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. [...] Cabia às requeridas demonstrarem a ciência prévia e clara do adquirente sobre o ônus e o fato de não estar incluído no valor total do negócio a despesa correspondente à comissão de corretagem. Inexistindo tal conduta, a cobrança é abusiva. Havia flagrante confusão entre a incorporadora e a empresa que intermediava o negócio, tanto que os recibos da taxa SATI e da comissão de corretagem estão firmados por representantes da recorrente. Restituição devida, na forma simples. RECURSO IMPROVIDO”.
(TJRS, Rec. Cív. n. 71005968409, 1a T. Rec. Cív., Rel. Dr. José Ricardo de Bem Sanhudo, j. 28.03.2017)

De tal modo, analisando o pedido inicial
no que concerne à restituição dos valores pagos indevidamente pelo autor, entendo que diante da conduta irregular das construtoras rés, com a cobrança abusiva, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé. Neste sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TR. PREVISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. (...) 3. A jurisprudência iterativa da Terceira e Quarta Turma orienta-se no sentido de admitir, em tese, a repetição do indébito, ficando relegado às instâncias ordinárias o cálculo do montante, a ser apurado, se houver, mas sempre na forma simples. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.”
(STJ, REsp 401.589/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 04.10.2004 - grifei).
"Direito civil. Agravo no agravo de instrumento. Repetição do indébito. Forma simples.
- O entendimento dominante neste STJ é no sentido de admitir a repetição do indébito na forma simples, e não em dobro, salvo prova da má-fé.
Negado provimento ao agravo
.” (STJ, AgRg no AG 570.214/MG, Rela. Mina. Nancy Andrighi , j. 28.06.2004 - destaquei).

Todavia, tenho que a r. sentença não andou bem ao condenar, de forma solidária, a empresa a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME a devolução do valor pago pela comissão corretagem. Explico.

O contrato de corretagem é disciplinado nos arts. 722 a 729 do C. Civil, sendo a remuneração do corretor objeto dos arts. 724 a 728, e dentre eles, destaco o art. 725,
verbis
:

“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Comentando esse dispositivo, Gustavo Tepedino ensina que
“a doutrina identifica três condições para que o corretor tenha direito à remuneração: (I) relação contratual entre o corretor e uma das partes (ou as duas partes) interessadas, (II) conclusão do negócio mediado, e (III) contribuição do corretor, com sua atividade, para a conclusão do negócio mediado.”
(Comentários ao Novo Código Civil. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2008. Volume X, p. 420)

Assim, após a entrada em vigor do C. Civil de 2002, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

Desse modo, a orientação do c. STJ mudou o seu posicionamento e passou a adotar o entendimento de que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado,
in verbis
:

“DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA.

1.
É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
.”
(AgRg no AREsp 465043/SP, 3a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 08.05.2014)

Assim, o c. STJ firmou o entendimento de que o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes (não por culpa da corretora), confira:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA.

1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.

2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

3.
Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida
.

4.
Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor
[...]”
. (REsp n. 1.339.642/RJ, 3a Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 12.03.2013 – negritei)

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO NÃO-PROVIDO [...]

5. No caso em exame, conforme salientado pelas instâncias ordinárias, houve uma fase preliminar de negociações, seguida de uma fase intermediária de celebração do contrato de cessão e transferência dos direitos e obrigações constantes de promessa de compra e venda, com o pagamento do valor de R$ 62.000,00 a título de sinal, sendo certo que essas duas etapas foram intermediadas pela corretora de imóveis. Com a celebração desse contrato encerrou-se o ofício da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque pós-datado referente à comissão de corretagem. A partir daí, o ora recorrente munido do contrato, providenciou, como lhe competia, o financiamento do restante do valor do imóvel junto a uma instituição financeira. Contudo, durante o trâmite do processo de financiamento imobiliário, o contratante discordou do valor das prestações a serem pagas, rescindindo o contrato e sustando o cheque em apreço. 6.
Se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico - suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o "resultado útil" da avença
[...]”
. (REsp n 1.228.180/RS, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17.03.2011 – negritei)

Diante desse cenário fático e processual, entendo que a rescisão contratual ocorreu por causa estranha à atividade da empresa corretora, tendo ela agido de boa-fé, já que prestou todas informações de que detinha conhecimento acerca do imóvel, ocorrendo a rescisão do contrato posteriormente, ante o desacerto comercial entre o autor e as empresas construtoras.

Sendo assim, a r. sentença deve ser reformada nesse particular, apenas para afastar a condenação solidária da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME ao ressarcimento da taxa de corretagem ao autor.

Avançando na elucidação da celeuma, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. defendem que o atraso ocorrido na entrega do imóvel configura mero descumprimento contratual, não sendo passível de geral indenização por dano moral.

Na hipótese em voga, resta incontroverso o atraso na entrega do imóvel superior a 12 (doze meses), mormente por inexistir qualquer irresignação das apelantes nesse sentido.

Sendo assim, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes
RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda.
não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se ao comprador o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido.

É sabido que a Constituição Federal em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

A indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Ainda, em relação ao ofendido, o valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortá-lo, visando à compensação pelo dano sofrido.

Assim, a quantificação desses valores oferecem grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Nesta trilha, considerando o grau de responsabilidade das construtoras recorrentes frente ao dano causado e o abalo moral sofrido pelo autor, entendo que deve ser mantida a condenação no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Ademais, convém destacar que sendo a empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME mera intermediadora do negócio realizado entre as partes, tendo prestado serviço de corretagem, também não há como configurar a sua responsabilidade solidária no tocante a condenação por dano moral, de modo que a reforma da r. sentença para afastar a sua condenação, também nesse particular, é medida que se impõe.

De outra banda, estando desprovido o recurso das apelantes RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda., majoro a condenação em honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial para, apenas e tão somente, afastar a condenação solidária da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME ao ressarcimento do valor pago a título de taxa de corretagem, bem como do pagamento pelo prejuízo de ordem moral, além das custas processuais e honorários advocatícios, mantendo-se, contudo, todas as condenações impostas a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda.

Posto isso, conheço dos recursos, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo aviado pela Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME, e
NEGO PROVIMENTO

ao recurso apresentado pela RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda.

Cuiabá, 01 de setembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2021