Tribunal: TJMT
Processo: 1014007-78.2017.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-16
Data de publicação: 2021-06-17

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1014007-78.2017.8.11.0041
APELANTE: SPE DUQUE DE CAXIAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 1 LTDA
APELADO: CLEDER VIDAL E MARIANA VALLES LANGE
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.
A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.
Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.
No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014007-78.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLEDER VIDAL - CPF: 027.757.679-23 (APELADO), HUDSON ROQUE BOBATO SCHMITT - CPF: 728.575.601-68 (ADVOGADO), MARIANA VALLES LANGE VIDAL - CPF: 046.037.819-89 (APELADO), SPE DUQUE DE CAXIAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 1 LTDA - CNPJ: 16.900.214/0001-54 (APELANTE), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA - CNPJ: 14.962.369/0001-90 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1014007-78.2017.8.11.0041

APELANTE
:
SPE DUQUE DE CAXIAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 1 LTDA

APELADO
:
CLEDER VIDAL E MARIANA VALLES LANGE

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
– VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
1014007-78.2017.8.11.0041

APELANTE
:
SPE DUQUE DE CAXIAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 1 LTDA

APELADO
:
CLEDER VIDAL E MARIANA VALLES LANGE

Proc. referência:
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais - 9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por SPE Duque de Caxias Empreendimento Imobiliário 1 Ltda.

AÇÃO:
Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Cleder Vidal e Mariana Valles Lange
em face de
SPE Duque de Caxias Empreendimento Imobiliário 1 Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da
9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
):
julgou procedentes os pedidos da ação
para:
1)
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar a imediata restituição dos valores pagos pelos autores,
corrigidos pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida;
2)
condenar a requerida ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, corrigido pelo INPC desde o arbitramento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;
3)
condenar a requerida ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel do período de outubro 2016 até 01.04.2017, cada um no valor de R$ 1.150,00, em cujo montante deverá incidir correção monetária pelo IGP-M, desde cada desembolso, além de juros moratórios de 12% ao ano, desde a citação.

Condenou ainda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO
: sustenta que a sentença não considerou a prova inequívoca da mora dos
apelados, porquanto não efetuaram o pagamento da parcela com vencimento para o dia 30/09/2016.

Aduz que o atraso na entrega do imóvel foi posterior ao inadimplemento dos recorridos, portanto não cabe a sua condenação se aqueles estavam inadimplentes antes do prazo final da entrega da unidade imobiliária.

Defende a necessidade de reforma da sentença recorrida para reconhecer a inadimplência dos apelados, para que sejam abatidos dos valores a ser devolvido a multa contratual convencional e a comissão de corretagem, bem assim afastar a condenação em danos morais.

Subsidiariamente, defende a redução do
quantum
indenizatório, em valor não excedente a R$3.000,00 (três mil reais), com os juros de mora contados a partir do arbitramento e considerado o mês de novembro de 2016 o marco inicial para ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel.

CONTRARRAZÕES:
os apelados postulam inicialmente o não conhecimento do recurso por deserção, em razão de o preparo ter sido feito em desconformidade com o valor da causa; a inadmissibilidade por violação ao princípio da dialeticidade, bem assim rebate as alegações e pugna pelo desprovimento do recurso (Id.
79193131

- pág.
1-25
).

Intimada, a apelante efetuou a complementação do preparo do recurso, em conformidade com o novo valor atribuído à causa (Id.
84675976 - pág. 1, Id. 84675975 – pág. 1
).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1014007-78.2017.8.11.0041

APELANTE
:
SPE DUQUE DE CAXIAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO 1 LTDA

APELADO
:
CLEDER VIDAL E MARIANA VALLES LANGE

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por SPE Duque de Caxias Empreendimento Imobiliário 1 Ltda.

AÇÃO:
Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por Cleder Vidal e Mariana Valles Lange
em face de
SPE Duque de Caxias Empreendimento Imobiliário 1 Ltda.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da
9a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
):
julgou procedentes os pedidos da ação
para:
1)
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar a imediata restituição dos valores pagos pelos autores,
corrigidos pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida;
2)
condenar a requerida ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, corrigido pelo INPC, desde o arbitramento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;
3)
condenar a requerida ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel do período de outubro 2016 até 01.04.2017, cada um no valor de R$ 1.150,00, em cujo montante deverá incidir correção monetária pelo IGP-M, desde cada desembolso, além de juros moratórios de 12% ao ano, desde a citação.

Condenou ainda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Narra inicial que na data de 20 de maio de 2013 os autores celebraram com a requerida o instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade autônoma de n. 602, e respectivas vagas de garagem, no empreendimento Edifício Riviera Duque de Caxias, neste município, pelo preço total de R$668,250, bem assim que efetuaram pagamento das parcelas ajustadas no período de construção, que totaliza a monta de R$ 146.140,22, que o saldo remanescente seria adimplido mediante financiamento bancário.

Anotam os autores que a conclusão da obra estava prevista para de 30 de abril de 2016, se contados os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação o prazo se encerraria em 30 de outubro de 2016, conforme a cláusula 7 do contrato, todavia a incorporadora não cumpriu o prazo estabelecido para a entrega do imóvel, ultrapassou inclusive o período de tolerância, que até o ajuizamento da ação (08/05/2017), a requerida não havia feita a entrega do bem.

A par disso, pugna pela rescisão do contrato para a restituição integral dos valores pagos, a condenação da requerida por danos materiais, a título de alugueis, bem como por dano moral.

A sentença julgou procedentes os pedidos da demanda por entender que houve culpa da promitente vendedora na rescisão do contrato.

Contra esta decisão, recorre a requerida.

Preliminarmente:

Do não conhecimento do recurso por deserção

A
parte recorrente foi intimada para complementar o preparo, em conformidade com o novo valor atribuído à causa (Id. 84675976 - pág. 1, Id. 84675975 – pág. 1), porquanto não há falar em não conhecimento do apelo.

Da alegada violação do princípio da dialeticidade

No que tange a alegação de violação ao princípio da dialeticidade, sem razão os autores apelados.

Na espécie,
observa-se que a r
ecorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso, o que não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade.

Registra-se, ademais, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Realça-se, não restou evidenciado o descumprimento do art. 1.010, II e III, do CPC/2015. Assim, não merece prosperar a alegação de não conhecimento do recurso sob esse enfoque.

Rejeita-se
a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade.

Mérito

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Pois bem.

De todo o processado, verifica-se do contrato pactuado, notadamente a cláusula 7 da avença (Id. 79194465 - pág. 2), que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em 30/04/2016, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término do aludido prazo. Todavia, verifica-se que ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não tinha sido entregue.

Com efeito, tem-se que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“
Dos documentos acostados, verifica-se via ID. 6807409, que a entrega do imóvel estava prevista para Abril de 2016, e acrescido o prazo de tolerância de 180 dias, tem-se o mês de Outubro de 2016 como marco final para a efetiva entrega do imóvel, mas, ao que se vê dos autos, as rés não trouxeram nenhum comprovante de entrega das chaves, ônus que lhes competia, ficando, portanto, incontroverso o atraso.”

Da alegada inadimplência dos autores apelados

Conforme se verifica da Cláusula Segunda do Termo Aditivo, firmado em 04 de setembro de 2015, que trata da repactuação da Cláusula 6 do instrumento que se refere a forma e condições de pagamento, ficou estabelecido que o saldo remanescente de R$643,802,88 seria pago em uma única parcela com vencimento para o dia 30/09/2016, com as atualizações monetárias estabelecidas na avença (Id. 79194464 - pág. 1-2).

Ocorre que aludida parcela do pagamento que estaria em atraso deveria ter sido paga por meio de um financiamento obtido pelo comprador junto a uma instituição financeira ou ainda junto à própria incorporadora, conforme se observa no item 6.3.b do contrato. Assim, o comprador não poderia ter obtido o referido financiamento, sem que o imóvel tivesse sido entregue, o que somente ocorreu em
28.09.2017
, ou seja, quase um ano depois do prazo final acordado para a entrega, computado o prazo de prorrogação, como se pode observar do Edital de Convocação para a entrega dos apartamentos (Id.
79194491
- pág. 1).

De modo que evidencia a culpa da apelante pela rescisão contratual, porquanto ultrapassou consideravelmente o prazo para a entrega do imóvel e, consequentemente, teria inviabilizado o financiamento que permitiria a quitação da parcela inadimplente, como sustenta os recorridos.

Dessa forma, sem razão a apelante quanto à alegação de que o inadimplemento dos autores apelados seria anterior ao atraso na entrega do imóvel, como registrado na sentença:

“(...)
resta cabível no caso a rescisão do contrato, e via de consequência, a restituição dos valores pagos, não merecendo respaldo a insurgência da requerida, até porque, não restou comprovado o suposto inadimplemento, pelo contrário, a parte autora demonstra que efetuou o pagamento das parcelas até a data prevista para a entrega via ID. 6807453.
”

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para 30 de abril de 2016, todavia, até a propositura da ação (08/05/2017) o bem não havia sido entregue ao comprador.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Ressalta-se, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença
. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Da comissão de corretagem

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que nas hipóteses em que a construtora/vendedora dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive a comissão de corretagem.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA
. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES
.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes.

3. Ademais
, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
.

4. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2021, DJe 06/05/2021).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

1. O acórdão recorrido está em consonância a jurisprudência do STJ, que se firmou no sentido de que os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, também são responsáveis pelos danos gerados ao consumidor, não cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus integrantes. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel.Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem, com base na análise dos fatos e provas do caso concreto, compreendeu que não houve excludente de nexo de causalidade, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador.

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

4. É vedado à parte inovar sua razões recursais em sede de agravo interno, trazendo novas questões não suscitadas oportunamente em sede de recurso especial, tendo em vista a configuração da preclusão consumativa.

5. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020)

Desse modo, não comporta reforma a sentença recorrida, nesse ponto, porquanto está de acordo com o entendimento do STJ.

Da multa moratória

No que tange à multa contratual, o item VII-3 da cláusula que trata das penalidades e rescisão ficou estabelecida a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, a título de pena convencional (Id. 79194465 - pág. 8).

Com efeito, a aplicação da multa representa uma medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos sofridos com o inadimplemento ou com a mora.

Ocorre que, no caso, caracterizado o atraso na entrega do imóvel e o consequente descumprimento do contrato por parte da incorporadora, que deu causa à rescisão, o pleito para que a multa contratual seja abatida dos valores a ser devolvido aos autores não procede.

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual.

Além do mais, o magistrado não reverteu a
cláusula em favor do comprador, conforme
consignou:

“
Rescindido o contrato, não há que se falar em inversão da cláusula penal.
”

Da indenização por dano material

No que diz respeito ao pedido de indenização material,
a título de alugueis, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos – Tema 996 -, é no sentido de que:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.
” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Sobre esta questão a sentença consignou:

“(...) devida também se mostra a condenação da construtora ao pagamento dos aluguéis despendidos pela parte autora no período em que comprovadamente tiveram que alugar outro imóvel, uma vez que o atraso se deu por culpa da ré (...).

No caso concreto, a parte autora juntou aos autos cópia do contrato de locação, a indicar ter despendido valores com o pagamento de locativos durante o período de mora.

Nessas circunstâncias, deve a empresa requerida ser condenada ao pagamento dos aluguéis quitados pelo requerente, desde o início do descumprimento (Outubro 2016) até a data do último comprovante de pagamento juntado aos autos, 01.04.2017 (ID. 6807494), cada um no valor de R$ 1.150,00. Sobre tal montante deverá incidir correção monetária pelo IGP-M, desde cada desembolso, além de juros moratórios de 12% ao ano, desde a citação
.”

Como se vê, a sentença recorrida está alinhada com o entendimento firmado pelo STJ, porquanto não comporta reformas.

Do dano moral

No que tange ao dano moral agiu corretamente a sentença recorrida.

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Ressalta-se, a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de R$ 10.000,00, arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos estabelecidos e está em conformidade com o que vem sendo aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso

mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/06/2021