Tribunal: TJMT
Processo: 1015988-45.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-01

Ementa:
E M E N T A
AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO DE GRUPO ECONÔMICO – EXCLUSÃO MANTIDA – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR AMBAS AS PARTES - CULPA RECÍPROCA – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – RECONVENÇÃO COM FUNDAMENTO DA DEFESA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - SENTENÇA EM PARTE REFORMADA.
Tratando-se de personalidades jurídicas distintas, e em sendo associações constituídas com finalidade religiosa, não há caracterização de grupo econômico, devendo ser mantida a sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva.
Sendo a rescisão do contrato de locação decorrente da culpa reciproca dos contratantes, devem dividir o ônus até a restituição ao status quo ante do contrato.
Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1015988-45.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ERIVANDA DA SILVA SOUZA - CPF: 378.779.331-34 (APELANTE), LILIAN MILLER DE ALMEIDA - CPF: 011.028.891-21 (ADVOGADO), MAURI RAMOS DE ALMEIDA JUNIOR - CPF: 034.256.091-30 (ADVOGADO), COMUNIDADE EVANGELICA SARA NOSSA TERRA - CNPJ: 02.005.517/0003-60 (APELADO), RODRIGO NOGARA DE CASTILHO - CPF: 004.635.189-26 (ADVOGADO), MARILIA MOREIRA DE CASTILHO - CPF: 689.756.511-34 (ADVOGADO), FLAVIO MULLER - CPF: 549.867.530-53 (ADVOGADO), COMUNIDADE EVANGELICA SARA NOSSA TERRA DE BRASILIA/DF - CNPJ: 04.183.618/0001-95 (APELADO), ELAINE ARAUJO FERNANDES - CPF: 924.153.261-00 (ADVOGADO), ERIVANDA DA SILVA SOUZA - CPF: 378.779.331-34 (APELADO), MAURI RAMOS DE ALMEIDA JUNIOR - CPF: 034.256.091-30 (ADVOGADO), COMUNIDADE EVANGELICA SARA NOSSA TERRA - CNPJ: 02.005.517/0003-60 (APELANTE), COMUNIDADE EVANGELICA SARA NOSSA TERRA DE BRASILIA/DF - CNPJ: 04.183.618/0001-95 (APELANTE), ELAINE ARAUJO FERNANDES - CPF: 924.153.261-00 (ADVOGADO), RODRIGO NOGARA DE CASTILHO - CPF: 004.635.189-26 (ADVOGADO), FLAVIO RAMOS DE ALMEIDA - CPF: 208.500.501-20 (ADVOGADO), FLAVIO RAMOS DE ALMEIDA - CPF: 208.500.501-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DE ERIVANDA DA SILVA SOUZA E PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DA COMUNIDADE EVANGELICA SARA NOSSA TERRA.
E M E N T A

E M E N T A

AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL -

PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO DE GRUPO ECONÔMICO – EXCLUSÃO MANTIDA – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR AMBAS AS PARTES - CULPA RECÍPROCA – R
ETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – RECONVENÇÃO COM FUNDAMENTO DA DEFESA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA -

SENTENÇA EM PARTE REFORMADA.

Tratando-se de personalidades jurídicas distintas, e em sendo associações constituídas com finalidade religiosa, não há caracterização de grupo econômico, devendo ser mantida a sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva.

Sendo a rescisão do contrato de locação decorrente da culpa reciproca dos contratantes, devem dividir o ônus até a restituição ao status quo ante do contrato.

Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Tratam-se de recursos de apelação interposto contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou a ação de despejo c/c reparação de dano material e moral, julgou parcialmente procedente, para declarar a rescisão do contrato de locação, por culpa recíproca e condenar a ré Comunidade Sara Nossa Terra de Cuiabá ao ressarcimento de 50% das despesas para a reconstrução do imóvel a ser apurada por ocasião da liquidação na sentença, bem como ao pagmento de 50% do valor global da indenização por lucros cessantes, equivalente ao valor dos alugueis estipulados na avença até a data em que encerraria a relação contratual estabelecida no aditivo (05.05.2025) ou até que a data em que estiver concluida a reconstrução do imóvel ou o pagamento do valor equivalente, prevalecendo o que ocorrer primeiro. Considerou a sucumbência recíproca, condenando as partes ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais e os honorarios advocatícios fixado em 10% (dez por cento)

sobre o valor da condenação, vedada a compensação. Julgou improcedente a reconvenção, e por consequência, condenou a reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorarios advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignada, Erivanda da Silva Souza pleiteia reforma da sentença, requerendo a manutenção no polo passivo da demanda a Comunidade Sara Nossa Terra de Brasília. Alega a inexistência de culpa concorrente, requerendo a atribuição exclusiva da locatária, e por consequência, a condenação por indenização material e moral.

De outra banda, a Comunidade Sara Nossa Terra de Cuiabá aduz sobre a nulidade do contrato decorrente de vícios, sustendo que a rescisão do contrato de locação comercial decorre da culpa exclusiva da locadora, pleiteando o afastamento da condenação de reforma do imóvel e alugueis a título de lucros cessantes, bem como na reconvenção, requereu a reforma da decisão, buscando a devolução de todos os valores pagos a título de alugueis e das benfeitorias.

A autora apresentou contrarrazões (id. 91991127), alegando a preliminar de não conhecimento do recurso e no mérito pugna pela manutenção da decisão e majoração dos honorários recursais. Já a ré apresentou as contrarrazões (id. 91991132).

É o relatório.

Cuiabá, 01 de dezembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cinge-se dos autos que Erivanda da Silva Souza ajuizou ação de despejo c/c indenização por dano material e moral em face da Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Cuiabá e Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Brasilia, referente ao contrato de aluguel de imóvel comercial pactuado no dia 11.05.2015, situado na Avenida Brasil quadra 30, no. 02, Bairro CPA II, Cuiabá, para uso exclusivo de ordem religiosa.

Narrou que após a celebração do contrato a ré iniciou

a obra de reforma, demolindo a estrutura original do bem, sem a sua anuência. Ressaltou que a demolição e a construção se iniciou sem a autorização do Poder Público, sobrevindo o embargo no dia 22.09.2015.

Diante dessa circunstância, as partes formularam o aditivo contratual,

prorrogando o prazo da locação para 10 anos, bem como estabeleceram outras obrigações decorente da obra.

No entanto, após um ano desde que foram protocolados os documentos e projetos no órgão público municipal competente, a ré recebeu nova notificação do Município de Cuiabá indicando questões ainda pendentes de resolução.

Por considerar que seria muito gravoso para si o atendimento das exigências formuladas pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano, a ré informou à parte autora o desejo de rescindir o contrato de locação.

Esclareceu no dia 16.03.2017, foi informada pela ré que não mais continuaria a pagar os alugueis, tendo sido questionada tal decisão, já que o aluguel é sua fonte de subsistência.

Ao final, pleiteou a resolução do

contrato por inexecução voluntária e por conseguinte, o despejo da requerida nos termos do art. 9o, II c/c art. 5o, ambos da Lei n. 8.245/91. Requereu a condenação de obrigação de fazer consistente na devolução do imóvel em condições semelhantes às do seu recebimento, cumprindo-se os termos da cláusula quarta do termo aditivo, bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes pelo período que for necessário à reconstrução do imóvel, além da cláusula penal no importe de 03 (três) meses de aluguel na época da infração e indenização por dano moral no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

A Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Brasilia apresentou contestação (id. 91990999), alegando as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva. No mérito, alega pedido juridicaente impossivel, fatores alheios a vontade das partes e resolução tácita do contrato. Alegou a litigância de má-fé e tentativa de enriquecimento ilicito.

A Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Cuiabá apresentou contestação c/c reconvenção (id. 91991051), arguindo a preliminar de ilegitimidade ativa. No mérito, asseverou que imóvel estava sem condições de uso, ônus que incumbe à locatária. Alegou que realizou gastos no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Aduziu que não obstante a locatária ter se responsabilizado pela obtenção dos documentos necessários a regularização das obras, tal fato não ocorreu já que na escritura do registro de imóvel consta em nome de terceiro, cujo nome é Daniel Pereira Correa. Segue defendendo que o negocio juridico é impossivel e sobre a extinção do contrato. Na reconvenção requereu a indenização de todos os valores gastos de alugueis, bem como as benfeitorias no valor de R$ 50.000,00, além de indenização por dano moral na quantia de R$ 5.000,0 (cinco mil reais).

O douto magistrado
a quo,
julgou parcialmente procedente, para declarar a rescisão do contrato de locação, por culpa recíproca, e condenar a ré Comunidade Sara Nossa Terra de Cuiabá ao ressarcimento de 50% das despesas para a reconstrução do imóvel a ser apurada por ocasião da liquidação na sentença, bem como ao pagamento de 50% do valor global da indenização por lucros cessantes, equivalente ao valor dos alugueis estipulados na avença até a data em que encerraria a relação contratual estabelecida no aditivo (05.05.2025) ou até que a data em que estiver concluida a reconstrução do imóvel ou o pagamento do valor equivalente, prevalecendo o que ocorrer primeiro. Considerou a sucumbência recíproca, condenando as partes ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais e os honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento)

sobre o valor da condenação, vedada a compensação. Julgou improcedente a reconvenção, e por consequência, condenou a reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (id. 91991078). A decisão foi mantida nos embargos de declaração (id. 91991091).

Contra essa decisão, as partes recorrem.

De proêmio, não assiste razão à preliminar de ausência de dialeticidade. Basta uma simples leitura do apelo da Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Cuiabá para verificar que a recorrente dirigiu o seu inconformismo contra a sentença, sendo que a matéria ventilada na peça recursal guarda relação com a fundamentação do
decisum
.

Logo e sem maior delonga,
rejeito a preliminar
.

Pois bem. I
mporta registrar que, conquanto a ação de despejo regule-se por legislação específica, em procedimento especial, é possível a cumulação de pedidos com a rescisão do contrato. Isso porque, sob redação expressa do art. 327, § 1o do CPC/2015, a cumulação de pedidos é permitida, ainda que não haja conexão entre eles, desde que sejam compatíveis entre si, seja o mesmo juiz competente para conhecer de todos os pleitos e, por fim, que seja adequado o procedimento a todos os pleitos.

Ultrapassadas as observações, passo a análise do recurso de apelação de Erivanda da Silva Souza.

Em suas razões recursais, a apelante pleiteia a manutenção da Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Brasília no polo passivo da demanda, alegando que se trata de grupo de entidades religiosas e de feição nacional.

Sem razão. O contrato de locação foi pactuado com a Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Cuiabá, tratando-se de personalidades jurídicas distintas, além disso, por se tratar de associação, elas não exploram atividade econômica, mas eminentemente cunho religioso.

Sendo assim, não há requisitos para a configuração de grupo econômico, já que cada uma associação possui personalidade jurídica própria, não exercem atividade econômica, tratando-se de meras alegações da recorrente.

Escorreita a decisão do magistrado que reconheceu a ilegitimidade passiva, vejamos:

No tocante a preliminar de ilegitimidade passiva da Requerida COMUNIDADE EVANGELICA SARA NOSSA TERRA DE BRASÍLIA/DF, a meu viso, inafastável o reconhecimento de que ela não fez parte da relação jurídica que deu causa à presente ação, de modo que não poderia ser responsabilizada, solidariamente, pelos encargos decorrentes do contrato de locação.

Demais disso, na hipótese restou comprovado que cada uma das Requeridas possui personalidade jurídica própria, e estão sob a direção, controle ou administração de forma independente e diferenciada, circunstância que afasta por completo a possibilidade de configuração do grupo econômico.

Portanto, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Requerida, e por consequência a extinção do feito com relação a ela nos termos do artigo 485, VI do CPC.

Avançando na celeuma, é
cediço que ambas as partes pugnaram pela rescisão contratual, e mutualmente atribuem a tese da
culpa exclusiva, cada qual com seu fundamento, sendo forçosa a análise em conjunto dos apelos.

A locadora/apelante alega que a locatária iniciou a obra de maneira irregular e sem sua autorização, desrespeitando as cláusulas contratuais e posteriormente deixou de pagar os alugueis, configurando a inexecução do contrato de locação.

E síntese, a locadora alega a ocorrência violação ao contrato com fulcro no art. 23 da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e estabelece dentre os deveres do locatário:

Art. O locatário é obrigado a:

II - servir
-
se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá
-
lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

Embora a locadora, ora apelante alegue que a ausência de consentimento para realização da obra como causa da rescisão do contrato, certo é que houve no aditivo do contrato de locação (id. 91990953) consta posteriormente a ciência de forma expressa,
verbis
:

“CLAUSULA TERCEIRA – DA AUTORIZAÇÃO DE CONSTRUÇÃO E RESPONSABILIDADES DAS PARTES

O locador declara estar
ciente

e consentir
com a realiazação de obra no terreno objeto do presente instrumento, que consiste na
demolição da estrutura antiga
e
construção de nova
estrutura medindo 300 m2 de área construída.

Restando evidente que a locadora optou por não retomar ao imóvel quando da pactuação do termo aditivo.

Além disso, a locadora justifica que no procedimento administrativo para a construção do novo imóvel, nunca houve manifestação da Prefeitura Municipal de Cuiabá no sentido de se exigir a apresentação de titularidade imobiliária para prosseguimento do feito.

Entretanto, observo que no processo administrativo PD 0002446/2016, no Relatório Téecnico de Análise, consta na descrição da análise do projeto a exigência de vários documentos e entre eles :
a procuração deve ser emitida pelo proprietário assim
como o contrato de locação
, na matricula que consta o proprietário é o Sr. Daniel Pereira Correa
.

Vê-se que exigência não é apenas da procuração emitida pelo proprietário, como também o próprio contrato de locação, o que não ocorreu no caso em apreço. De mais a mais, não consta a procuração do proprietário nos autos.

Por outro lado, a locatária/apelante assevera que o imóvel não estava apto para o uso, e ao tentar proceder a regularização da obra, precisou dos documentos do imóvel objeto do contrato, contudo, descobriu que a locadora não é proprietária do bem, e sob o fundamento de vício no contrato atribui de forma exclusiva a culpa da locadora pelo descumprimento contratual.

O art. 22 da Lei das Locações estabece os deveres do locador, e dentre eles:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

A tese da locatária/apelante de que o contrato não cumpriu com sua finalidade, alegando que o imóvel foi entregue sem condições para o uso a que se destina, não encontra guarida, vez que detinha plena ciência sobre o estado do bem no momento da locação, tanto assim, que decidiu demolir a estrutura anterior para construir uma nova. Vejamos:

“Clausula oitava: O imóvel desse contrato está sem condições de uso, telhados, banheiros, piso,
Assim o locatário fará as construções necessárias para utilização do imóvel.
Construções, modificações ou melhorias que sejam destinadas ao imóvel deverão ser imediatas ser submetidas à autorização expresa do locador”.
(id. 91990950)

De igual forma, também não assiste razão a locatária/apelante sobre a nulidade do contrato ou de ilegitmidade ativa, posto que a legislação que rege o contrato – Lei 8.245/91 - não impõe qualquer restrição à possibilidade da locação ser efetivada por quem não é proprietário do imóvel, bastando que o locador detenha a posse do bem, já que o contrato de locação não é translativo de propriedade.

A meu sentir, ambas as partes descumpriram os deveres anexos da relação contratual, entre o qual, o dever de informação. A locatária que iniciou a obra sem anuência expressa da locadora, e não observou as regras obrigatórias exigidas pela legislação como o licenciamento de construção. Da mesma forma, a locadora ao deixar de esclarecer sua condição de possuidora do bem, sem a qual o contrato talvez não tivesse se realizado, ou do modo que foi pactuado, já que apesar de não ser impecilio para realização de usual contrato de locação, no caso em apreço, como consta no aditivo envolveu a prorrogação de prazo de vigência de 10 (dez) anos, bem como a demolição e construção de nova estrutura medindo 300m2 de área construída, que restou frustada.

Sendo certo a ocorrência da culpa concorrente em relação a rescisão contratual no caso.

O MM. Juiz
a quo
fundamentou com maestria a sentença, a saber:

“Aduz a parte Autora que o imóvel locado teria sido demolido pela Requerida sem sua anuência, iniciando as obras de reforma sem alvará e projeto de construção, motivo pelo qual a fiscalização municipal embargou a obra, e, para sanar o imbróglio causado pela própria Requerida e viabilizar a obtenção da respectiva autorização, celebraram um aditivo contratual em 14/01/2016. Infere-se da cláusula terceira do aditivo contratual que:

“O Locador declara estar ciente e consentir com a realização de obra no terreno objeto do presente instrumento que consiste na demolição da estrutura antiga e construção de nova estrutura medindo 300 m2 de área construída”

Por sua vez nos parágrafos seguintes da referida cláusula, é possível vislumbrar que a locadora ora Requerente se responsabilizou pela obtenção de todos os documentos e débitos anteriores ao contrato e de entregar o imóvel livre de qualquer ônus, dívida ou pendências de qualquer natureza com os órgãos públicos, comprometendo-se ainda a auxiliar o locatário na obtenção das licenças e autorizações necessárias tanto quanto possível e inerentes a sua responsabilidade.

Pelo que se vê do documento juntado no id. 7306530, o auto de embargo pela prefeitura lavrado em 22/10/2015, ou seja, cerca de 05 meses após o início da avença, aponta que de fato a Requerida não havia obtido Alvará para construção e aprovação do projeto pelo órgão responsável.

Todavia, não se pode perder de vista que a essa altura o imóvel que anteriormente existia no local já havia sido demolido (vide fotografia id ́s.10895136;10895094 e 7306538) e o fato da Requerida ter erguido as estruturas pré-moldadas, dando início à consecução daquilo que restou entabulado no pacto, ao meu sentir corrobora com a presunção de boa-fé daquela para com o cumprimento de sua parte na avença.

De outra sorte, ainda que tenha iniciado a obra sem o cumprimento das exigências burocráticas pelo órgão municipal, certo é que de uma forma ou de outra a Requerida jamais conseguiria autorização administrativa para tanto, já que dentre outras coisas é imprescindível a regularização da documentação pertinente à propriedade do imóvel, uma vez que o registro imobiliário não está em nome da parte Autora.

Portanto, ainda que a Requerida lograsse êxito na aprovação de todas as exigências descritas no documento juntado no id. 7306533, restaria à parte Autora diligenciar no sentido de afastar a imposição desse quesito inerente ao fato do registro do imóvel não ser de sua titularidade.

Além disso, depreende-se dos id ́s. 10130217, 10130216, 10130215, 10487681, e seguintes, que a parte Requerida empenhou-se em providenciar a documentação descrita no rol de pendências (id.7306533), reforçando a intenção e boa-fé na manutenção do contrato.

Sendo assim, ao meu viso, se por um lado a Requerida não se cercou de cautelas ao alugar o imóvel já com a intenção de ser realizada edificação de tal porte (nova estrutura), também é de todo inviável a tentativa da Requerente em imputar a responsabilidade pela frustração do negócio tão somente àquela , pois não é crível a alegação de que a demolição do galpão antigo foi realizada sem o seu consentimento, dado as particularidades sobre a condição do imóvel expressamente consignadas no contrato primitivo.

Lado outro, extrai-se da própria narrativa da parte Autora que ao longo dos anos sempre utilizou o bem para fins locatícios, e certamente a construção da nova instalação da igreja Requerida valorizaria em muito o imóvel, tornando o contrato extremamente vantajoso para si, de tal sorte que é pouco provável que ela não tinha plena consciência de que essas “melhorias” não se limitariam à simples reforma do “salão” existente.

Com efeito, constitui obrigação elementar do locatário, nos termos do artigo 23 da Lei 8.245/91, devolver o imóvel, findo a locação no estado em que recebeu, todavia, na hipótese específica dos autos, tratando-se de contrato bilateral onde há reciprocidade entre as obrigações das partes, aplica-se o disposto no artigo 476 do Código Civil:

"Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

Todavia, como visto, restou evidenciado que os litigantes inadimpliram mutuamente as suas obrigações legais e contratuais. Assim, tendo em vista a culpa recíproca, impõe-se a decretação da rescisão do pacto, não podendo ser atribuída em benefício de nenhuma delas a culpa pelo desfecho da avença, devendo as partes retornar ao status quo ante, sem o pagamento de multa, recaindo ambas na mesma proporção de divisão de culpa (50% para cada).

Nessa senda, forçoso reconhecer que a parte Requerida embora tenha o dever de erigir no local ao menos a estrutura que anteriormente existia (a fim de devolver o imóvel no mínimo tal como recebeu), para que tal obrigação possa ser satisfeita necessitará cumprir as exigências requisitadas pela Municipalidade, dentre elas à que diz respeito à propriedade do bem, cuja obrigação é exclusiva da parte Autora.

Importante se diga que apesar da insistência da Requerente em dizer ser proprietária do imóvel, por cuja posse inclusive já faria jus ao usucapião, tal situação por si só não afasta o seu dever de também de providenciar o desfecho desses entraves burocráticos a fim de viabilizar o cumprimento da obrigação pela Requerida.

À vista disso, a apuração das despesas para a reconstrução do imóvel deverá ser remetida para a fase de liquidação da sentença, ocasião em que poderão ser carreados orçamentos por ambas as partes de modo a ratearem o montante a ser gasto.”
(id. 91991078)

Nesse sentido, soa a jurisprudência:

“CONTRATO DE LOCAÇÃO.
CULPA RECÍPROCA NA RESCISÃO.
AUSÊNCIA DE INDENIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - ADVOGADO - COMPENSAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - VOTO VENCIDO. Ao sofrer a turbação no uso normal do imóvel, o locatário haveria de desocupá-lo imediatamente, não sendo razoável o lapso temporal de mais de um mês entre os atos do locador, que suprimiu do locatário as comodidades indispensáveis à habitação, e a sua efetiva devolução à posse direta do locador. Caracterizada a culpa recíproca, são indevidas quaisquer indenizações pelas partes, visto que as mesmas deram causa aos prejuízos que eventualmente sofreram. Pertencem ao advogado, e não à parte, os honorários advocatícios fixados em razão da sucumbência. Portanto, por se tratar de direito autônomo, é vedada a sua compensação, sendo certo que, ocorrendo sucumbência recíproca, cada litigante deverá arcar com o pagamento dos honorários do advogado da parte ex adversa. Recurso parcialmente provido. V.V.: Havendo sucumbência recíproca, impõe-se a compensação das despesas processuais e honorários que cada parte foi condenada a solver, nos termos do Art. 21 do CPC. (Des. Cabral da Silva). (TJMG - RAC 1.0024.08.006944-6/001, 10a Câm. Cív., Rel. Des. Cabral da Silva, j. 24.08.2010)

No que tange ao apelo atinente à reconvenção, observo que a apelante propôs a reconvenção com fundamento da defesa, ao discutir as mesmas teses da contestação, quais sejam, ausência de condição de utilização do imóvel e culpa da locadora, ao final, buscou o ressarcimento dos alugueis e das benfeitorias já realizadas no imóvel, além da indenização por dano moral.

O art. 343 do CPC estabelece que “
Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou
com o fundamento da defesa
”.

Sendo assim, a aplicação da culpa recíproca também se aplica a reconvenção, com os mesmos fundamentos alhures expostos.

Por decorrência lógica, se a rescisão do contrato busca a condução das partes a situação que se encontravam antes da contratação (
status quo

ante)
, deve também envolver os valores dos alugueis e das benfeitoras, posto que comprovadas nos autos, correspondente pela metade, já que a locadora será ressarcida também de 50% das despesas pela reconstrução da estrutura anterior e os lucros cessantes a título de valor dos alugueis até a data que encerraria o contrato de locação (05.05.2025) ou a conclusão da reconstrução, ou pagamento pelo valor equivalente, prevalecendo o que primeiro ocorrer, a ser apurado em liquidação, como estabeleceu a sentença.

Por fim, considerando que apenas parte dos pedidos pela reconvinte/apelante foram acolhidos, tem-se que houve a sucumbência recíproca.

O art. 86, do NCPC é claro ao dispor,
verbis
:

“Art. 86.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
.
(negritei)

Desse modo, a sentença deve ser reformada em parte, e tão somente para julgar parcialmente procedentes os pedidos da reconvenção, e condenar a reconvinda a ressarcir os valores dos alugueis e das benfeitorias, correspondente pela metade. Inverto o ônus sucumbencial, na proporção de 50% para cada parte, mantendo a exigibilidade suspensa em relação a reconvinda/apelada ante a justiça gratuita concedida.

Pelo exposto, conheço dos recursos e lhe
NEGO PROVIMENTO
ao apelo de Erivanda da Silva Souza e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da Comunidade Evangélica Sara Nossa Terra de Cuiabá.

Cuiabá, 01 de dezembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021