Tribunal: TJMT
Processo: 1020912-31.2019.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-17

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAL – APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que atrasou excessivamente na entrega do imóvel, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.
O dever de pagamento de IPTU e das taxas condominiais pelo promitente comprador, nasce a partir da entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, mostrando-se indevido o dever de pagamento em momento anterior.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020912-31.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BEATRIZ DAS NEVES SANTANA - CPF: 570.294.231-00 (APELADO), ALEXANDRA DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 690.877.251-91 (ADVOGADO), SILVIA REGINA COSTA SOTO - CPF: 866.891.001-97 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL
– RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS –
SÚMULA 543 DO STJ –

LUCROS CESSANTES DEVIDOS –
DANO MORAL – OCORRÊNCIA
– TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAL – APÓS A ENTREGA DAS CHAVES
–
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que atrasou excessivamente na entrega do imóvel, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

O dever de pagamento de IPTU e das taxas condominiais pelo promitente comprador, nasce a partir da entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, mostrando-se indevido o dever de pagamento em momento anterior.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1020912-31.2019.8.11.0041

APELANTES: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA E OUTRO

APELADA: BEATRIZ DAS NEVES SANTANA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA E OUTRO
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais

ajuizada por
BEATRIZ DAS NEVES SANTANA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para:

“a) declarar a rescisão do contrato, por culpa das requeridas, entabulado entre as partes para a aquisição da do imóvel residencial descrito na inicial como sendo uma Casa de no 171, quadra E, do tipo ‘TN87’, do Condomínio Rio São Lourenço”, situado na Rua Projetada 1, s/no Jardim Imperial, em Cuiabá-MT, matriculado sob no 121.536, folha 081, no 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá;

b) condenar as requeridas a restituição de todos os valores pagos pela requerida a título de parcelas e despesas notariais, de uma só vez, devidamente corrigidos pelo INPC, desde a data do desembolso, acrescido de 1% a.m. de juros de mora, desde a citação nos autos;

c) Condenar as requeridas ao pagamento das taxas condominiais e IPTU sobre o imóvel objeto do contrato em nome da autora, que deverão ser apuradas em sede de liquidação de sentença;

d) condenar as requeridas ao pagamento da Danos Morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser corrigido pelo INPC a partir da prolação da presente sentença com juros de mora de 1% a.m.;

e) Condenar as requeridas ao pagamento de Danos Materiais, no montante de R$ 13.200,00 (treze mil e duzentos reais), face aos aluguéis pagos no período de janeiro a novembro de 2016, que deverão ser corrigidos pelo INPC a partir da data de vencimento cada aluguel, ou seja, todo dia 05 de cada mês, acrescido de juros de mora de 1% a.am. a partir da citação.

Por fim, face a sucumbência mínima da autora (parágrafo único do art. 86, CPC), condeno os requeridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total das condenações determinadas nesta ocasião, com fulcro no que estabelece e determina o art. 85, §2o do CPC”
(sic).

Inconformadas, as apelantes apontam que recentemente o Superior Tribunal de Justiça afetou o Recurso Especial no. 1.891.498/SP sob o rito do artigo 1.036, do Código de Processo Civil e determinou a suspensão do trâmite de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre essa questão, de modo que necessário se faz a suspensão do presente feito, até julgamento definitivo a respeito do tema.

Sustentam, ainda, que a apelada submeteu a um contrato que é regido pela Lei no. 9.514/97, a qual regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui o procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, devendo, portanto, ser aplicada a referida lei ao presente caso.

Esclarecem que a propriedade do imóvel foi consolidada em favor das apelantes, em razão da inadimplência da apelada com relação aos pagamentos do instrumento de financiamento, de modo que não é possuidora e nem proprietária do imóvel, sendo, portanto, parte ilegítima para pleitear a rescisão contratual e recebimento de valores, bem como indenizações, referentes ao imóvel em discussão.

Mencionam que a pretensão da recorrida na condenação ao pagamento de aluguéis no período do suposto atraso é abusiva, visto que não há falar em mora das empresas apelantes, bem assim responsabilidade em arcar com este ônus financeiro.

Enfatizam que o fato de terem vencido taxas de condomínio antes da posse, apenas comprovam as suas alegações no sentido de que o imóvel ficou pronto dentro do prazo e poderia ter sido entregue em momento anterior, caso a apelada tivesse efetuado o pagamento das parcelas dentro do prazo e efetuado o registro do contrato de financiamento na matrícula da unidade, razão pela qual não há falar em devolução de quaisquer valores, bem como indenização pelos danos morais em razão de supostamente ter ocorrido a demora na entrega da unidade.

A título subsidiário, em caso de manutenção da sentença, defendem que deve ser considerada a cláusula de retenção no importe de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o saldo apurado após o desconto do sinal e da comissão de corretagem, devendo a parte apelada responder pela sua inadimplência, não podendo as apelantes saírem lesadas por tal atitude, impondo-se então a apuração, em liquidação de sentença, dos valores a serem retidos.

Ao final, requerem a modificação dos juros moratórios para serem contados apenas a partir do trânsito em julgado da presente ação.

Com essas considerações, pugnam pelo provimento do recurso nos termos da fundamentação supra (Id 95736027).

As contrarrazões foram ofertadas no Id 95736038, requerendo o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença guerreada.

Preparo recolhido no Id 95736028.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
BEATRIZ DAS NEVES SANTANA
ajuizou a presente ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais em face da
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA E OUTRO
, onde narra em sua inicial que através da firma individual B. das Neves Santana - ME, firmou em 10/11/2015 contrato de compra e venda de uma unidade residencial, sendo esta a casa de no. 171, quadra E, do tipo ‘TN87’, do Condomínio Rio São Lourenço, situado na rua Projetada 1, s/no. no bairro Jardim Imperial, em Cuiabá-MT, matriculado sob no. 121.536, folha 081, no 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, pelo valor de R$258.122,00 (duzentos e cinquenta e oito mil e cento e vinte e dois reais), que deveria ser pago da seguinte forma: a) a importância de R$15.000,00 (quinze mil reais) a ser quitada pela compradora em 23/11/2015; b) a importância remanescente do preço do imóvel no valor de R$243.122,00 (duzentos e quarenta e três mil e cento e vinte e dois reais) em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira no valor de R$2.822,62 (dois mil, oitocentos e vinte e dois reais e sessenta e dois centavos) com vencimento no dia 20/12/2015 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes.

Afirma a autora que as requeridas se comprometeram a entregar o imóvel 40 (quarenta) dias após o pagamento da entrada que foi quitada no dia 19/11/2015, e que pagou mais R$9.000,00 (nove mil reais) em 30/11/2015, a título de despesas para a transmissão do imóvel e cartório.

Sustenta, ainda, que efetuou os pagamentos das parcelas devidas entre dezembro/2015 a outubro/2016, com os reajustes aplicados o que totalizou R$58.514,38 (cinquenta e oito mil, quinhentos e catorze reais e trinta e oito centavos).

Pontua, então, que interrompeu os pagamentos, na medida em que não recebeu o imóvel, embora tenha efetuado o pagamento da entrada e o valor referente às despesas para transmissão do imóvel e cartório, bem como alega que o imóvel não estaria livre e desembaraçado no momento da alienação e que durante o referido período nunca lhe foi permitido o ingresso no condomínio, seja porque esta não constava como proprietária, seja porque o boleto do condomínio era encaminhado em nome de terceiro, o que indica que este utilizava o imóvel sem autorização da requerente.

Por fim, sustenta que a primeira requerida consolidou a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis e a intimou para o pagamento dos encargos vencidos, e que a segunda lhe transferiu o condomínio e o IPTU, inscrevendo o seu nome no cadastro do SERASA.

Diante desses fatos é que propôs a presente demanda, a fim de rescindir o contrato com a devida restituição dos valores pagos, de modo atualizado, além de eventual indenização por dano material e moral, bem como a condenação das requeridas ao pagamento das dívidas de condomínio, IPTU e emolumentos cartoriais que se encontrem em nome da autora.

Após regular processamento do feito, o i. Magistrado de primeiro grau rechaçou as preliminares suscitadas pelas demandadas, e no mérito, entendendo pela ocorrência de mora das requeridas na entrega do imóvel adquirido, mediante aplicação do CDC ao caso concreto, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, cuja parte dispositiva restou redigida nos seguintes termos:

“a) declarar a rescisão do contrato, por culpa das requeridas, entabulado entre as partes para a aquisição da do imóvel residencial descrito na inicial como sendo uma Casa de no 171, quadra E, do tipo ‘TN87’, do Condomínio Rio São Lourenço”, situado na Rua Projetada 1, s/no Jardim Imperial, em Cuiabá-MT, matriculado sob no 121.536, folha 081, no 6o Serviço Notarial e Registral de Cuiabá;

b) condenar as requeridas a restituição de todos os valores pagos pela requerida a título de parcelas e despesas notariais, de uma só vez, devidamente corrigidos pelo INPC, desde a data do desembolso, acrescido de 1% a.m. de juros de mora, desde a citação nos autos;

c) Condenar as requeridas ao pagamento das taxas condominiais e IPTU sobre o imóvel objeto do contrato em nome da autora, que deverão ser apuradas em sede de liquidação de sentença;

d) condenar as requeridas ao pagamento da Danos Morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser corrigido pelo INPC a partir da prolação da presente sentença com juros de mora de 1% a.m.;

e) Condenar as requeridas ao pagamento de Danos Materiais, no montante de R$ 13.200,00 (treze mil e duzentos reais), face aos aluguéis pagos no período de janeiro a novembro de 2016, que deverão ser corrigidos pelo INPC a partir da data de vencimento cada aluguel, ou seja, todo dia 05 de cada mês, acrescido de juros de mora de 1% a.am. a partir da citação.

Por fim, face a sucumbência mínima da autora (parágrafo único do art. 86, CPC), condeno os requeridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total das condenações determinadas nesta ocasião, com fulcro no que estabelece e determina o art. 85, §2o do CPC”
(sic).

Inconformadas, as apelantes recorrem, dentre os pontos, alegando que a apelada se submeteu a um contrato que é regido pela Lei no. 9.514/97, a qual regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui o procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, devendo, portanto, ser aplicada a referida lei ao presente caso, bem como esclarecem que a propriedade do imóvel foi consolidada em favor da apelante, em razão da inadimplência da apelada com relação aos pagamentos do instrumento de financiamento, de modo que não é possuidora e nem proprietária do imóvel, sendo, portanto, parte ilegítima para pleitear a rescisão contratual e recebimento de valores, bem como indenizações, referentes ao imóvel em discussão.

Pois bem. No caso, resta inconteste que
se trata de contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, consoante instrumento particular de compra e venda acostado no Id
95735953.

Verifica-se, ainda, que na Cláusula Terceira do contrato entabulado entre as partes, a compradora receberia a posse direta do imóvel com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente, que, segundo ela, o pagamento foi realizado em 30/11/2015, no montante de R$9.000,00 (nove mil reais) (Id 95735960).

Por sua vez, a matrícula do imóvel informa que o referido contrato foi registrado (R-06-121.356 e R-07-121.536) tão somente em
02/08/2016
, apesar da baixa da hipoteca ter ocorrido em anterior, no caso, janeiro de 2016 (Id 95735996).

Quanto ao afastamento da Lei no. 9.514/97, infere-se que o mesmo se deu em virtude da comprovação de que as requeridas/apelantes descumpriram com sua parte obrigacional, ensejando, ainda, o reconhecimento da abusividade da cláusula respectiva, com fundamento no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, como muito bem dirimido pelo magistrado sentenciante,
“em todo contrato bilateral vigora cláusula resolutiva tácita (CC, art. 475) de forma que, na hipótese de inadimplência, incumbe ao credor optar pela execução do contrato ou pleitear judicialmente sua rescisão. Na lição de Carlos Roberto Gonçalves, na obra Direito Civil Brasileiro, Volume III, Editora Saraiva, 2004, pág. 157: “Na execução do contrato, cada contraente tem a faculdade de pedir a resolução, se o outro não cumpre as obrigações avençadas. Essa faculdade pode resultar de estipulação ou de presunção legal”
(sic).

Diante deste cenário, é possível concluir que as apelantes não lograram êxito em comprovam ter cumprido com a respectiva avença, no que tange a
entrega da posse direta do imóvel
à apelada, após o registro do contrato que se deu em 02/08/2016, de modo que resta apto, inclusive a lhes imputar a culpa pela rescisão do contrato, pois não providenciou a entrega da posse direta do imóvel até o mês de novembro de 2016, período este em que a autora ainda encontrava-se
adimplente
com o contrato entabulado entre as partes, conforme demonstram os documentos anexos ao Id 95734994, o que, inclusive, fora muito bem sopesado pelo togado singular.

Aliado a isso, registra-se que na referida ocasião (novembro de 2016) não havia sido iniciada os procedimentos para consolidação da propriedade do bem em mãos da credora, o que torna a hipótese de rescisão por culpa da vendedora – não da compradora –, motivo pelo qual não há falar em aplicação das regras da Lei no. 9.514/97, tendo em vista se tratar de rescisão do contrato por iniciativa da credora fiduciária, em razão do seu inadimplemento.

Assim sendo, como a promitente compradora encontrava-se em dia com os pagamentos quando do descumprimento do contrato por parte da promitente vendedora, de sorte que tem o direito de rescindir o contrato e reaver imediatamente as quantias pagas.

Logo, escorreita a sentença, tendo em vista que as apelantes deixaram de cumprir sua obrigação de entregar a posse direta do imóvel após o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, havendo, ainda, demora desnecessária na realização do aludido registro, sendo estas culpadas pela rescisão, de modo que cabível a devolução pretendida.

Nesse sentido:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA –
ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS
– CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO INVERS – POSSIBILIDADE – TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAL – EXIGÊNCIA – ENTREGA DAS CHAVES – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada e evidenciada a desídia da incorporadora, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto. O dever de pagamento de IPTU e das taxas condominiais pelo promitente comprador, nasce a partir da entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, mostrando-se indevido o dever de pagamento em momento anterior. A aplicação da clausula penal, quando imposta apenas ao consumidor, se mostra ilegal, tornando-se possível a incidência da multa moratória inversa, nos casos de inadimplemento por parte da construtora/incorporadora. Recurso desprovido.”
(TJ-MT 00255182720168110041 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 17/11/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2021)

Supera isso, quanto à indenização por
lucros cessantes
, nos termos da jurisprudência do STJ, o
atraso
na entrega de
imóvel
enseja pagamento de indenização a esse título durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (
AgInt no REsp 1713354/SP
, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018).

Assim, é
evidente que a não fruição de um
imóvel
, que deveria ter passado a integrar o patrimônio da promitente compradora a partir de uma data estipulada entre as partes, traz perda patrimonial, acarreta-lhe lucros
cessantes
. Não há necessidade de dilação probatória para que se verifique tal fato.

Ademais, a compensação pecuniária pela não fruição de um
imóvel
se dá necessariamente por meio do arbitramento de aluguéis.

Desse modo, constatado que a autora deixou de fruir de seu
imóvel
por ilícito contratual atribuível exclusivamente às rés, como reconhecido na sentença, é caso de fixação de locativos em seu favor, a título de lucros
cessantes
.

A título ilustrativo, os seguintes precedentes do c. STJ e deste Tribunal:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA.
ATRASO
NA ENTREGA DO
IMÓVEL
. LUCROS
CESSANTES
. FIXAÇÃO DE VALOR DO PREJUÍZO PELA NÃO FRUIÇÃO. VALOR DO LOCATIVO
. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

VALIDADE. INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE A MORA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83 DO STJ.

1. A conclusão do acórdão recorrido acerca do critério para se chegar ao real valor do locativo observou a jurisprudência adotada neste Superior Tribunal de Justiça.

2. A jurisprudência desta Corte reconhece a validade da cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação ao consumidor.

3. É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de
imóvel
comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(
AgInt no REsp 1698519/SP
, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 26/09/2018)

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DEMONSTRADA – DANOS MORAIS CONCEDIDOS – VALOR RAZOÁVEL – INÍCIO DOS JUROS DA COMPENSAÇÃO MORAL A PARTIR DA CITAÇÃO E NÃO DO EVENTO DANOSO –
DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) PRESUMIDOS E ARBITRADOS EM PERCENTUAL TAMBÉM RAZOÁVEL – POSSIBILIDADE – CONDENAÇÃO MANTIDA
– APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. A ação de indenização tem por pressuposto a demonstração do ilícito e da obrigação de indenizar, que se verificados, levam à procedência do pleito indenizatório, com o arbitramento de valor razoável. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta. O início dos juros de mora de compensação moral decorrente de relação contratual se dá a partir da citação. Quanto a necessidade de comprovação dos danos materiais, por lucros cessantes, decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, decidiu o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593/SP, julgado em 25.9.2019 em sede de Recurso Repetitivo, Tema 996: “1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Possível é o arbitramento, para indenização por lucros cessantes, em percentual sobre o valor do imóvel objeto da compra e venda, que será cobrado mensalmente e pelo período do inadimplemento contratual, ou seja, a partir de quando ocorreu o decurso do prazo de prorrogação de 180 dias até a data da entrega das chaves.”
(N.U 10270703920188110041 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 19/08/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/08/2020)

No que tange ao
dano moral
,
resta evidenciado que a desídia das rés causou transtornos à autora e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber seu imóvel não se retrata de mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que lhe proporcionaria a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

Além disso, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

Ademais, como bem assinalado pelo togado sentenciante,
“(...)
Na espécie, o imóvel já existia, ou seja já se encontrava construído. O registro do contrato poderia ter sido feito logo em janeiro, após o cancelamento da hipoteca. Contudo, nada foi realizado. A consumidora se viu pagando as prestações, mas não possuía informação acerca da entrega da posse do imóvel. Entendo, que a referida situação, que perdurou por todo ano de 2016 (até novembro), período de adimplemento da autora das prestações, efetivamente frustra todo o planejamento familiar e acarreta danos que ultrapassam, em muito, os transtornos inerentes ao cotidiano, de modo que a condenação por danos morais se torna necessários e evidentes”
(sic).

Assim, sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de

R$10.000,00 (dez mil reais)
conforme fixado na sentença.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – MULTA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE –
DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo atraso na entrega da obra pelo fornecedor, incide a cláusula penal moratória, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. Desse modo, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes nos termos do Resp 1635428/SC, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, segunda seção, julgado em 22/05/2019, dje 25/06/2019.
O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, enseja a condenação à indenização pelo dano moral passível de reparação, em virtude do sofrimento mental experimentado pelo consumidor.
A fixação do valor indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.”
(TJ-MT 10043368020198110002 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020)

De igual modo, no que diz respeito às
taxas condominiais e débitos de IPTU
, não há qualquer retificação a ser realizada, vez que devidos pela compradora apenas a partir da entrega das chaves.

Nesse sentido, é a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 7/STJ.RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. SÚMULA 543/STJ.
TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES.
SÚMULA 83/STJ. QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...) 4. "
Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora
" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020).

5. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, a indenização por danos morais, fixada na sentença em R$ 10.000,00 (dez mil reais), não se mostra irrisória nem desproporcional, não se justificando, por isso, a sua revisão.

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.”
(STJ –
AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020,DJe 18/12/2020)

Por fim, assiste razão às recorrentes quanto ao termo inicial de incidência dos juros, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, ao passo que o entendimento do STJ é no sentido de que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

A propósito:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP N. 1.740.911/DF (TEMA 1.002) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS –
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO
– JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. O Juízo de retratação deve ser exercido sobre a matéria em debate quando a quaestio juris encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. “Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES
– DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
– RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES DESPROVIDO – RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS PARCIALMENTE PROVIDO. 1. (...) 5.
De acordo com o entendimento do eg. STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
”

(TJ-MT – AC: 00472812120158110041 MT, Relator: DES. JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 27/11/2018, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/12/2018)

Por derradeiro, destaca-se que o mérito da causa n
ão possui relação direta com o
Tema
1.095 do
STJ
, uma vez que a demanda foi solucionada com base nas normas do Código Civil, legislação específica e jurisprudência do STJ, de modo que inviável o sobrestamento do feito.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, tão somente para fixar a data do trânsito em julgado do presente feito como o termo inicial dos juros moratórios dos valores a serem restituídos à recorrida, mantendo a sentença em seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021