Tribunal: TJMT
Processo: 1006933-22.2019.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-09
Data de publicação: 2021-12-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006933-22.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), ALENICE DA COSTA RAMOS - CPF: 384.306.061-49 (APELADO), JOANA ALESSANDRA GONCALVES DE QUEIROZ - CPF: 009.462.351-12 (ADVOGADO), MARIA DONIZETE RODRIGUES DE SOUZA - CPF: 268.891.961-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS –
SÚMULA 543 DO STJ –
RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se
permitir a resolução do contrato, com
retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato de a promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1006933-22.2019.8.11.0002

APELANTE:

BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA

APELADA:

ALENICE DA COSTA RAMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
, contra sentença proferida pela MMa Juíza da 4a Vara Cível de Várzea Grande-MT,
Dra.
Silvia Renata Anffe Souza
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada por
ALENICE DA COSTA RAMOS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato
sub judice
firmado entre as partes, determinando, via de consequência, que a requerida restitua à requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, em parcela única, a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Além disso, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e verba honorária fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o, do CPC.

Inconformada, a apelante
defende que, por se tratar de pacto adjeto de alienação fiduciária, a restituição dos valores pagos pela compradora não seria cabível, ante a incidência da Lei no. 9.514/97, que estabelece procedimento específico no caso de inadimplemento das obrigações contratuais, que prevê o leilão do bem objeto de garantia.

De modo alternativo, milita pela ampliação do percentual de retenção das prestações pagas pela contraparte, bem como seja
reconhecido e aplicado o Tema 1002 do STJ, para incidir os juros de moras a partir do trânsito em julgado, vez que a parte autora fora quem deu causa a rescisão (Id 99621975).

Contrarrazões ofertadas no Id 99621978.

O preparo foi recolhido no Id 99621976.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
ALENICE DA COSTA RAMOS
ajuizou a presente ação de rescisão contratual c/c devolução das quantias pagas em face da
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
, onde narra na inicial que na data de 02/12/2015, firmou contrato de compra e venda de imóvel localizado na Avenida A, quadra 17, lote 09 no loteamento Bairro Planejado Parque das Águas em Várzea Grande-MT, pelo valor de R$85.183,92 (oitenta e cinco mil, cento e oitenta e três reais e noventa e dois centavos), realizando o pagamento do valor de R$1.564,00 (mil quinhentos e sessenta e quatro reais) referente a entrada do imóvel, e o restante de forma parcelada.

Sustenta que efetuou os devidos pagamentos até o mês de fevereiro/2017, quando não conseguiu arcar com o pagamento dos débitos firmados, sendo realizado um acordo junto a requerida, contudo, diante de dificuldades financeiras, não conseguiu honrar com os valores das parcelas do contrato, culminando no desinteresse no prosseguimento do negócio jurídico, razão pela qual entrou em contrato com a requerida na data de 12/03/2018 solicitando a devolução dos valores pagos, não obtendo êxito, motivando, pois, a propositura da presente demanda, visando reconhecer e declarar a rescisão contratual, bem como a devolução dos valores pagos devidamente acrescidas de juros, além da condenação em indenização por danos morais.

Após regular tramitação do feito, a Magistrada sentenciante julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para declarar rescindido o contrato
sub judice
firmado entre as partes, determinando que a requerida restitua à requerente 85% (oitenta e cinco por cento) do total do valor pago, em parcela única, com os acréscimos legais, além de condená-la ao ônus da sucumbência.

Irresignada, a empresa demandada interpõe o presente apelo,
defendendo pela
inaplicabilidade imediata do artigo 53 do CDC e da Súmula 543 do STJ nos contratos regidos pela Lei no. 9.514/97
. De modo alternativo, milita pela ampliação do percentual de retenção das prestações pagas pela contraparte, bem como seja
reconhecido e aplicado o Tema 1002 do STJ, para incidir os juros de moras a partir do trânsito em julgado, vez que a parte autora fora quem deu causa a rescisão.

Pois bem. Analisando detidamente a prova documental constante dos autos, mais precisamente o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia retromencionado (Ids 99619985 a 99619987), observa-se que o mesmo
não foi levado a registro
, limitando-se à mero reconhecimento de firma das partes envolvidas, que, como sabido, é distinto do ato registral, razão pela qual a lei especial não deve prevalecer sobre o CDC.

Aliás, a questão submetida à apreciação recursal já restou decidida pela Corte Superior, senão vejamos:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE
. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor
. 6. Recurso especial conhecido e não provido.”
(STJ – REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021)

Nesse mesmo sentido, também já se pronunciou este Sodalício. Confira-se:

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 –

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL
– RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL – MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel
. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, §2o do CPC.”
(N.U 00190396820198110055 MT, Relator: DESA SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 07/07/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE AFASTADA – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL
– PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado à efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor
, de modo a se permitir a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.”
(N.U 1061359-61.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/07/2021, Publicado no DJE 21/07/2021)

Dessa maneira, não havendo o registro do contrato é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão da adquirente ao procedimento de leilão previsto no artigo 27 da Lei no. 9.514/97, tal como pretendido pela empresa recorrente.

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente da adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, na forma no artigo 53 do CDC
[1]
.

Logo, a promissária compradora do imóvel tem o direito de rescindir o contrato.

Superado isso, a sentença autorizou a retenção dos 15% (quinze por cento) dos valores pagos, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula n. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior
“tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)”
(STJ – AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
(...)”
(STJ – AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Na hipótese, consta que a promitente compradora desistiu do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, o que não pode dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Assim, entendo razoável a fixação de retenção no percentual de
15% (quinze por cento)
sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora, conforme fixado na sentença guerreada.

A propósito, em caso absolutamente análogo aos autos, já decidiu este e. Tribunal de Justiça, no mesmo sentido. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR –
SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO –
JUROS DE MORA RELATIVOS AOS VALORES A SEREM RESTITUIÍDOS – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na ausência de prova do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. 4. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(TJ-MT 10002076620188110002 MT, Relator: DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 11/08/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR –
DIREITO DE RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DO VALOR REMANESCENTE
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 STJ) – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017). 3. O STJ fixou a tese de que, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).”
(TJ-MT 10029257920198110041 MT, Relator: DES. JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 23/03/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS
–
DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ
– RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE –
ARRAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – INCIDÊNCIA DO JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS – VALOR MANTIDO
–
QUANTUM ADEQUADO AOS PARÂMETROS IMPOSTOS PELO ART. 85 DO CPC E PRECEDENTES DO TJ/MT – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.

Devem ser mantidos os honorários advocatícios arbitrados em consonância com os critérios impostos pelo art. 85 do CPC, em valor suficiente a remunerar o trabalho dos advogados, com o fito de não tornar aviltante o exercício da profissão.”
(N.U 1002569-21.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 13/05/2020)

Por fim, assiste razão a recorre quanto ao termo inicial de incidência dos juros, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, ao passo que o entendimento do STJ é no sentido de que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP N. 1.740.911/DF (TEMA 1.002) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS –
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO
– JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. O Juízo de retratação deve ser exercido sobre a matéria em debate quando a quaestio juris encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. “Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES
– DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
– RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES DESPROVIDO – RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS PARCIALMENTE PROVIDO. 1. (...) 5.
De acordo com o entendimento do eg. STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
”

(TJ-MT – AC: 00472812120158110041 MT, Relator: DES. JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 27/11/2018, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/12/2018)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, tão somente

para fixar a data do trânsito em julgado do presente feito como o termo inicial dos juros moratórios dos valores a serem restituídos à recorrida, mantendo a sentença em seus demais termos.

É como voto.

[1]

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2021