Tribunal: TJMT
Processo: 1002945-78.2019.8.11.0006
Órgão julgador: JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-05-18
Data de publicação: 2021-05-20

Ementa:
.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

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Número Único
:

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Classe:

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Assunto:

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Relator:
Des(a).
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Turma Julgadora:

[DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). PATRICIA CENI DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). VIVIANE BRITO REBELLO ISERNHAGEN]

Parte(s):

[VANUZA FERREIRA PORTO - CPF: 045.563.731-82 (RECORRENTE), LEDSON GLAUCO MONTEIRO CATELAN - CPF: 890.907.721-20 (ADVOGADO), BRUNO LUIZ DE ARRUDA LINDOTE - CPF: 010.974.031-90 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (RECORRIDO), DANILO PIRES ATALA - CPF: 615.853.511-72 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PAIAGUAS LTDA - CNPJ: 11.009.202/0001-10 (REPRESENTANTE), IMOBILIARIA SATELITE LTDA - EPP - CNPJ: 11.077.409/0001-22 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. IMOBILIÁRIA/ CONSTRUTORA DE IMÓVEIS. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. TAXA DE JUROS DE OBRA DEVIDA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. PRECEDENTES DO STJ. IMÓVEL ENTREGUE ANTES DA DATA PREVISTA EM CONTRATO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO OCORRIDA. DANO MATERIAL E MORAL INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.

É de responsabilidade da imobiliária/construtora de imóvel vendido na planta, o ressarcimento por eventual cobrança indevida a título de taxa de evolução de obra, se foi ela quem supostamente deu causa ao atraso na entrega do imóvel, sendo competente a Justiça Estadual para examinar tal matéria fática.

2.

Se as chaves do imóvel foram entregues dentro do prazo previsto em contrato, não há que se falar em abusividade da cobrança de taxa de evolução de obra. Precedentes do STJ (REsp 1.729.593).

3.

Se as chaves do imóvel foram entregues ao adquirente, pela Construtora, dentro do prazo previsto no contrato não é devida indenização a título de dano material ou moral.

4.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

RELATÓRIO

Trata-se de RECURSO INOMINADO contra a sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou as empresas a restituírem na forma dobrada o valor referente a cobrança da taxa de evolução de obra.

Nas razões recursais, os Recorrentes alegam que a decisão recorrida não carece de fundamentação válida, pois, não enfrentou a principal tese de defesa de que é o prazo para a entrega da unidade habitacional pactuado em contrato, e não a data do habite-se.

Sustentam que o prazo para entrega da unidade habitacional é de 25 meses, a partir da assinatura do contrato (08.09.2014), logo, o prazo encerraria em 08.10.2016 com a extensão contratual de 60 (sessenta dias) o prazo final seria dia
27/01/2017
e
o imóvel foi entregue em 07.12.2016, ou seja, antes do prazo convencionado e, assim sendo, não se configura mora.

Aduzem também que no contrato celebrado entre as partes consta que é obrigação do Recorrido pagar à Caixa Econômica Federal o encargo financeiro durante o período de construção e legalização do empreendimento, exceto se ocorrer atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 06 (seis) meses contados do prazo constante na Letra “B.8.2”. Logo, não ultrapassado o prazo de 31 meses – 25 meses mais 6 meses de prorrogação–, é completamente legal a cobrança de encargo de obra – Juros de obra.

Não aportaram aos autos as contrarrazões recursais.

É o que merece registro.

VOTO

Colendos Pares:

A

Recorrida
pretende a condenação das empresas demandadas em danos materiais e morais, ao argumento de que adquiriu o imóvel da parte
Recorrente
, que na época do negócio não recebeu uma via do contrato, apenas uma planilha de evolução da obra, onde constava pagamento até
julho de 2016
, que a placa do empreendimento também dava como data da entrega o mês de
julho de 2016
, que há matérias de mídia, e inclusive depoimentos de prepostos da construtora de que os imóveis seriam entregues em julho de 2016, que o habite-se já havia sido expedido naquela data, mas o imóvel não foi entregue, continuando a se cobrar a taxa de evolução de obra, motivo pelo qual pediu a sua devolução, bem como indenização pelos danos morais e materiais sofridos. É a síntese da demanda.

Há comprovação nos autos de que a chave do imóvel somente foi entregue em
dezembro de 2016
.

No tocante a construção do empreendimento Residencial Dom Máximo, em Cáceres, e entrega dos imóveis aos adquirentes, entendo que há aqui duas relações jurídicas bem distintas, uma entre a Caixa Econômica Federal e a Construtora e outra entre esta e os adquirentes.

A primeira relação jurídica é entre a Caixa Econômica Federal que celebrou contrato de financiamento com a Construtora, para esta realizar o empreendimento denominado Residencial
Dom Máximo I
, onde consta que deveria efetuar a construção de unidades habitacionais, do programa do Governo Federal denominado “Minha Casa Minha Vida”.

No contrato celebrado entre a Caixa Econômica Federal e a Construtora, constou que o termino da obra se daria em
11/07/2016
conforme placa da obra.

A outra relação jurídica é mais complexa, pois engloba o Consumidor, a Caixa Econômica Federal e a Construtora.

O Consumidor com a obrigação de celebrar o contrato de financiamento habitacional com a instituição financeira, bem como de pagar os juros de evolução obra durante a construção do imóvel e posteriormente as parcelas do financiamento, e, a Construtora de construir o imóvel no prazo previsto no contrato.

O contrato de financiamento do imóvel foi celebrado pela consumidora VANUZA FERREIRA PORTO com a Caixa Econômica Federal em
2014
, presumindo que teve o conhecimento de suas cláusulas, como examinado mais adiante (id no 77794993).

Além disso, ao que consta, que o contrato foi averbado à margem da matrícula do imóvel, de forma individualizada, por isso, em tese, caso solicitado, poderia o próprio Cartório de Registro de Imóveis fornecer uma cópia do referido instrumento.

Em que pesem os argumentos trazidos pela
parte Recorrida
de que havia uma
promessa tácita de entrega das casas para
julho/16
, a questão merece uma reflexão mais profunda e passa exatamente pelo exame das regras contratuais expressas que amparam o negócio entabulado.

A cobrança da taxa de evolução da obra começa a ser ilegal quando o consumidor continua a pagá-la mesmo após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.

A parte
Recorrida
alega que quando comprou o imóvel não recebeu uma cópia do contrato, acreditando que a entrega da unidade seria na data estampada na placa da obra existente no local – julho de 2016 -, e também na planilha que recebeu onde constava a cobrança dos juros de obra até julho de 2016, mesma data que posteriormente teria sido confirmada por prepostos da Imobiliária.

A questão aqui cinge-se a saber, portanto, se o prazo estipulado para a entrega das chaves foi, ou não obedecido, autorizando, ou não a cobrança, em tese, a mais, da taxa de evolução de obra, e suas consequências jurídicas.

Pois bem.

Em compra de bem imóvel, ainda mais na planta, ou em construção, é obrigação do comprador examinar as cláusulas contratuais que asseguram as condições do negócio, sob pena de não o fazendo ter que arcar com as consequências da sua negligência
.

Se eventualmente o contrato não foi entregue ou mostrado ao comprador na data da concretização do negócio, como sustentado, e mesmo assim ele o concretizou, entendo que não pode alegar posteriormente desconhecimento de suas cláusulas contratuais, não podendo, por óbvio, apenas
uma planilha com demonstração de provável e futura evolução da obra ou falas de prepostos da construtora para jornais ou outro meio de mídia
, suprir as cláusulas expressamente fixadas em contrato, até mesmo porque é sabido que diversos fatores podem influenciar o atraso na entrega, como climáticos, burocráticos, administrativos, dentre outros.

A obra em questão foi subsidiada pelo programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, tendo a Caixa Econômica Federal como agente interveniente financiador.

As normas para as obras do referido programa são editadas pelo próprio Governo Federal, e no que se refere à padronização das placas que obrigatoriamente devem constar nas obras, onde conste a marca do Governo Federal, o procedimento está contido no “Manual de Uso da Marca do Governo Federal – Obras”, editado pela Secretaria de Comunicação Social do Governo Federal, em obediência à Instrução Normativa no 02 de 16 de dezembro de 2009, também da Secretaria de Comunicação Social.

Dentre as informações obrigatórias contidas nas referidas placas devem constar a data do início das obras e a
data do término da obra
.

Ressalto que
data do término da obra
não se confunde com
data de entrega das chaves
, são coisas totalmente diferentes.

No caso em análise, as informações constantes naquela placa, afixada na obra do Residencial Dom Máximo 1a etapa, em Cáceres/MT, consta como
data da entrega da obra
o dia 11 de julho de 2016, mas como dito, referida data não assegura que as chaves da casa seriam entregues naquela mesma data. Então a quem se destina aquela data? Ela se destina ao contrato assinado entre a construtora e o agente financiador da obra, ou seja, a Caixa Econômica Federal.

Como dito, aqui há uma relação complexa, formada por dois contratos distintos, o primeiro entre a Construtora responsável pela execução do empreendimento e a Caixa Econômica Federal, que financia a construção à primeira; e o segundo entre o adquirente da unidade habitacional e a Caixa Econômica Federal, que financia a este a compra da unidade habitacional.

No primeiro contrato, firmado entre a Imobiliária Paiaguás Ltda., e a Caixa Econômica Federal, para a construção do empreendimento imobiliário com recursos do FGTS no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, Consta na Cláusula Quinta, o seguinte:

CLÁUSULA QUINTA – O DEVEDOR se obriga a concluir as obras objeto deste Contrato no prazo de 24 meses, contados a partir da data de realização do primeiro desembolso [...]”.

Referido contrato foi assinado em
2014
, portanto o prazo acima mencionado, sem a prorrogação permitida no parágrafo primeiro da mesma cláusula, findaria em 2016, data em que consta o término previsto para a obra na placa mencionada.

As obras, pelo que consta dos autos, foram efetivamente concluídas em julho de 2016, obedecendo, portanto, ao estipulado contratualmente entre a CEF e a Construtora.

O segundo contrato, este firmado entre
a parte recorrida
e a Caixa Econômica Federal, para a aquisição da unidade habitacional específica daquela obra, estipula na sua Cláusula 12, c.c. com o item B.8.2, o prazo de 25 meses, para a conclusão e legalização da obra, e a Cláusula 12.2 estipula que a Construtora dispõe de 60 dias após a data da conclusão das obras para a efetiva entrega das chaves.

Porém, a mesma Cláusula 12 autoriza a prorrogação do prazo de término e legalização do imóvel por até 12,5 meses
, mediante autorização da CEF.

Consta dos autos pedido da Imobiliária Paiaguás Ltda., feito à Caixa Econômica Federal, no dia 08 de agosto de 2016, de prorrogação por mais
seis meses para a regularização documental do imóvel
(apesar de o habite-se já ter sido expedido naquela data), uma vez que a Polícia Ambiental do Estado de Mato Grosso havia “embargado a obra”, especificamente o Emissário de Tratamento de Esgoto do Residencial Dom Máximo, mesmo havendo licença ambiental para a sua construção.

No mesmo dia, 08 de agosto de 2016 a Caixa Econômica Federal, por meio do seu Gerente de Filial, Sr. José Pereira de Souza, autorizou aquela dilação de prazo, portanto, tem-se que
o prazo para a entrega das chaves ficou postergado para até o mês de fevereiro de 2017
, o que é permitido pela Cláusula 12 do Contrato firmado entre comprador e CEF, conforme visto acima.

A chave do imóvel, como consta dos autos, foi entregue no mês de dezembro de 2016, portanto
antes do prazo mencionado no parágrafo anterior
.

Destaco que
o prazo para a entrega das chaves compreende o prazo para a legalização da obra, e durante esse prazo são devidas portanto a taxa de evolução da obra pois, mesmo que o imóvel esteja pronto, se ainda não está completamente regularizado/legalizado, não há que se falar em preenchimento de todas as condições para o desembaraço, previstas em contrato
.

Também não se sustenta eventual alegação de que a construtora deu causa ao embargo ambiental já que conforme demonstrado nos autos ela possuía licença da SEMA para a construção, e posteriormente aqueles embargos foram resolvidos por meio de defesa administrativa junto ao órgão próprio, e por isso mesmo, por essas
questões imprevisíveis
que podem ocorrer durante o empreendimento, é que
o contrato autoriza a prorrogação determinada de prazos, faculdade exercida e autorizada pela entidade financeira
.

Mais uma vez, reforço que a parte não pode alegar o desconhecimento do contrato, pois todas as questões examinadas acima estão nele detalhadas, o contrato é público, está averbado na matrícula do imóvel, como já mencionei, e portanto poderia ter sido consultado em último caso, se bem que o correto seria exigi-lo, ou pelo menos verificar as suas condições, quando da celebração do negócio, cuidado que não foi tomado pela parte, que não pode ser beneficiada por sua própria negligência.

As chaves do imóvel foram entregues, portanto, dentro do prazo previsto no contrato e sua prorrogação
, assim, não houve cobrança indevida a este título, pois esta se deu até a efetiva entrega das chaves, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“A egrégia Segunda Seção, no julgamento do EREsp n.o 670.117/PB, concluiu que ‘não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos’ (EREsp 670.117/PB, Rel. p/ Acórdão Min. Antônio Carlos Ferreira, DJe 26/11/2012)”. (EDcl no AgRg no Ag 1014027/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe 20/08/2013)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC⁄73) - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA CONSTRUTORA. INSURGÊNCIA DO AUTOR.

1. Conforme o precedente firmado pela Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do EREsp no 670.117⁄PB, "não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp no 670.117⁄PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p⁄ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Segunda Seção, DJe 26⁄11⁄2012).

2. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt. no ARE 932.549-SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, J. 17/04/2018, Publ. DJ. 26/04/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA QUE ESTABELECE A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. "JUROS NO PÉ". AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt. no REsp 1.055.253-SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira, J. 26/06/2018, Publ. DJ. 01/08/2018

Portanto, se as chaves foram entregues dentro do prazo previsto em contrato, não houve cobrança além da estipulada no instrumento a título de juros de evolução de obra, bem como as cobranças foram realizadas até a entrega das chaves, em consonância com a entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, não há que se falar em indenização a qualquer título.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença e julgar
IMPROCEDENTES

os pedidos contidos na petição inicial
, com fulcro no disposto no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei n.o 9.099/95.

É como voto.

JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/05/2021