Tribunal: TJMT
Processo: 1007345-79.2017.8.11.0015
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-06
Data de publicação: 2021-10-07

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA –VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007345-79.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Interpretação / Revisão de Contrato, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SEVERINO ROBERTO DA SILVA - CPF: 324.532.569-04 (APELADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), CEZAR EMILIO CARBONARI JUNIOR - CPF: 030.498.851-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR).

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA –VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1007345-79.2017.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO: SEVERINO ROBERTO DA SILVA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação Revisional de Contrato julgada nos seguintes termos:

“
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado, na petição inicial da ação revisional, por Severino Roberto da Silva contra Loteadora Assai S/S Ltda, para o fim de:

a) Determinar a nulidade do parágrafo primeiro da cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (ID n.o 8167275, pág. 1);

b) Condenar a requerida, no pagamento de indenização, por repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro da quantia que a requerente efetivamente quitou, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação, e, como corolário natural, Determinar a realização de cálculo contábil da dívida, a ser devidamente quantificado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento [art. 509, inciso I do Código de Processo Civil], consoante as diretrizes anteriormente difundidas e as demais condições contratuais que restaram incólumes;

c) Indeferir os demais requerimentos;

d) Declarar encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, o requerente, com 70% das custas processuais e a empresa requerida com os demais 30% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil, Condeno o requerente, no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa e, também, a empresa requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil].

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido ao autor, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.o do Código de Processo Civil].
”

A apelante aduz que a cláusula contratual declarada nula “
apenas informa ao contratante que do valor do negócio (compromisso de compra e venda de imóvel loteado), sem acrescentar nenhum valor, será destinado determinado percentual para cobrir gastos administrativos e de comissão de corretagem”.

Alega que a avença objeto da Ação é anterior à orientação jurisprudencial, e que o Direito do Consumidor exige somente transparência quanto às relações negociais do mercado de consumo, o que não invalida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

Diz que cumpriu o dever de informar ao registrar no contrato que um percentual certo do montante convencionado é destinado às despesas de publicidade e comissão de venda.

Argumenta que o ajuste em questão é regulamentado pelo artigo 52 do CDC e pelo Decreto n. 5.903/2006, e que atendeu a todas as determinações legalmente previstas, visto que sempre houve clareza no que tange ao preço total, às parcelas e à forma de reajuste, com acréscimo de correção monetária e juros remuneratórios.

Subsidiariamente, assinala que não há motivo para a repetição de indébito em dobro, pois não ficou demonstrada a má-fé de sua parte.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1007345-79.2017.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO: SEVERINO ROBERTO DA SILVA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Revisional de Contrato de promessa de compra e venda julgada parcialmente procedente para declarar a nulidade do parágrafo primeiro da cláusula terceira no que diz respeito à comissão de corretagem, bem como condenar a requerida à repetição do indébito em dobro no que tange à importância paga pelo autor a esse título.

O apelado ingressou em juízo sob a alegação de que firmou com Marineide da Silva um Instrumento Particular de Cessão de Transferências de Direitos e Obrigações sobre o Compromisso de Venda e Compra de Imóvel (Id. 99686026), consistente no Lote n. 07, da Quadra 14, com 300.15m2, de frente para a Rua Arnaldo Winter, do Loteamento denominado Jardim Veneza na cidade de Sinop-MT, matrícula geral n. 16.234 e 20.146, oriundo da unificação das chácaras n. 326/327, da Gleba Celeste, por R$ 50.425,00, com as seguintes condições de pagamento:

“CLÁUSULA TERCEIRA: O Preço total certo e ajustado desta venda é de R$
50.425,00
(cinquenta mil e quatrocentos e vinte e cinco reais) do qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se confessa devedor e se obriga à pagar da seguinte forma:

A)

– A importância de R$ 400,21 (quatrocentos reais e vinte e um centavos), Através de depósito bancário, como sinal e princípio de negócio, do qual a COMPROMITENTE dá plena e irrevogável quitação, em favor do COMPROMISSÁRIO(A);

B)

– O restante da quantia total do preço estipulado, no valor de R$ 50.004,79 (cinquenta mil, quatro reais e setenta e nove centavos), o qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se obriga, perante a COMPROMITENTE, a pagar em 119(cento e dezenove) prestações mensais e sucessivas de R$ 420,21 (quatrocentos reais e vinte e um centavos), cada uma, vencendo no dia 03 de cada mês, sendo o primeiro vencimento em 03/06/2012.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O valor das despesas comerciais (comissões, publicidade etc.) e tributárias originadas por este Instrumento, já incluídas no preço, é fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado
.”

O juízo de origem assim consignou:

“Nessa linha de intelecção, depreende-se, por força de proposição lógica, que o contrato de corretagem constitui, como regra geral, obrigação de resultado, na medida em que o direito à remuneração do corretor condiciona-se à realização da atividade de intermediação e, ao mesmo tempo, da efetiva viabilização e da formalização do negócio jurídico (consecução do resultado final e útil do contrato de mediação), mesmo que o negócio jurídico não se consume por arrependimento do vendedor [art. 725 do Código Civil].

Logo, no caso ‘sub judice’, não demonstrada pela requerida a efetiva intermediação por terceiro na celebração da compra e venda, é nula a cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem (parágrafo primeiro, da cláusula terceira – evento no 8167275 [art. 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor].”

No que concerne à comissão de corretagem, ficou consolidado no Recurso Especial repetitivo n. 1.599.511/SP que não é abusiva a
“cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”
. Por consequência, a transparência na informação a respeito do que se trata aquele montante pago é que vai definir sua legalidade.

Esse encargo constou na proposta de compra e venda (Id. 99686026), no entanto não há prova alguma nos autos de que houve de fato intermediação entre os contratantes.

Ademais, os comprovantes de Id. 99686028 não trazem nenhum destaque ou distinção do montante pago a título de parcelas do imóvel ou da comissão discutida pela apelante, requisito esse imposto pelo STJ, como visto no julgado acima transcrito.

Ainda sobre a matéria:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMPROCEDÊNCIA – AUTORES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I, DO CPC – RELAÇÃO JURÍDICA NÃO COMPROVADA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A comissão só pode ser exigida de quem efetivamente contratou o serviço de corretagem ou em caso de restar efetivamente provada a aceitação tácita à intermediação, o que não se evidencia no caso em exame.

Se os autores não comprovam que intermediaram o a compra e venda da qual aduzem ser devida a comissão, é caso de manter a sentença que julgou improcedente o pedido.”
(N.U 1001259-64.2018.8.11.0013, Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 12/05/2021, publicado no DJE de 13/05/2021).

No que se refere à repetição de indébito em dobro, é indevida nesta hipótese, em observância ao artigo 42, parágrafo único, do CDC, já que não há nos autos qualquer indício de má-fé da apelante.

Nesse sentido, do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. TARIFA DE ENERGIA ELÉTRICA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. REEMBOLSO SIMPLES. PRESCRIÇÃO DECENAL. MÁ-FÉ DA CONCESSIONÁRIA. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. JUROS MORATÓRIOS DE 12% A.A. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. (...) V -
Relativamente à questão de restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, é forçoso destacar que esta Corte Superior firmou entendimento de que, para se determinar a repetição do indébito em dobro, deve estar comprovada a má-fé do fornecedor do produto ou serviço
.”

(AgInt no REsp 1433215/SC, Rel. ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 07/12/2020, DJe de 10/12/2020).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso, apenas para reconhecer a condenação à repetição do indébito na forma simples.

V O T O V E N C E D O R

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

Senhor Presidente:

Peço vênia ao eminente relator para manter o entendimento já externado em julgamento pretérito de lavra da Desembargadora Serly Marcondes Alves, que considerou que essa comissão de corretagem atende ao recurso repetitivo.

Posteriormente, relatando outro recurso assentei no mesmo sentido, seguindo o precedente da Desembargadora Serly e mantendo a regularidade da comissão de corretagem.

Desse modo, dá-se provimento ao recurso, para reformar a sentença, a fim de reconhecer legalidade na cobrança efetuada a título de comissão de corretagem prevista no parágrafo primeiro, da cláusula terceira, do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 22 DE SETEMBRO DE 2021
:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO P/ SESSÃO DO DIA 29/09/21 EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 2a VOGAL (DESA. SERLY).

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 29 DE SETEMBRO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO )

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
Loteadora Assaí S/A Ltda
, contra a sentença que, acolhendo parcialmente a pretensão de
Severino Roberto da Silva
, declarou a nulidade da cláusula relativa à comissão de corretagem e determinou a restituição em dobro do valor correspondente.

O relator, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, posicionou-se pela reforma da sentença apenas para estabelecer que a restituição ocorra na forma simples.

O primeiro vogal manifestou-se pela improcedência do pedido inicial, ao fundamento de que a jurisprudência recente desta Câmara caminha no sentido de que a cláusula questionada é válida e atende aos parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

Pela análise do acervo fático-probatório, coaduno com o entendimento do primeiro vogal no sentido de que a cobrança impugnada é legítima.

A matéria discutida nos autos tangencia a aplicação da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos. Na oportunidade, o Tribunal Superior declarou a
validade da cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem
,
desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa
:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No presente caso, entendo que o dever de informação exigido pela jurisprudência superior foi cumprido pela promitente vendedora, tendo em vista que o contrato de compra e venda previu, no primeiro parágrafo de sua terceira cláusula, que a comissão de corretagem equivaleria a 10% do valor total do lote negociado entre as partes (id. 99686026).

Logo, a compradora foi previamente informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, o que revela a compatibilidade entre a previsão contratual e a jurisprudência vinculante do STJ.

Como bem pontuado pelo vogal, o entendimento adotado coaduna com precedentes recentes desta Câmara, relativos a contexto fático semelhante e envolvendo a mesma loteadora:

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).”

(N.U 1007461-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALIDADE CONDICIONADA À PRÉVIA INFORMAÇÃO – JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO NO CASO CONCRETO – VALIDADE DA CLÁUSULA
– RESTITUIÇÃO DESCABIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO.
É válida a cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de venda e compra de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Jurisprudência repetitiva do Superior Tribunal de Justiça.”

(N.U 1007475-69.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 16/08/2021)

Além disso, cumpre destacar que o autor, ora apelado, não é o adquirente originário do imóvel objeto do contrato de compra e venda. Como se infere do id. 99686026 – p. 10, a obrigação originária foi transferida ao autor através de Instrumento Particular de Cessão de Direitos pactuado junto à verdadeira compradora, tendo o cessionário (ora apelado), nos termos da Cláusula Primeira,
declarado ciência e anuído com todos os termos do contrato principal
, compromisso que abrange a cláusula que dispôs a respeito da comissão de corretagem.

Se a compradora originária, que participou das negociações preliminares e poderia alegar eventual falta de transparência na fase pré-contratual, não manifestou qualquer insatisfação em relação à propalada cobrança, seria temerário e incompatível com a boa-fé admitir que o cessionário o faça, após aceitar, espontaneamente, todos os termos do contrato que já se encontrava em vigor; especialmente tendo em vista que não consta, dentre os pedidos formulados na inicial, a pretensão de declaração de nulidade da cláusula de anuência inserida no instrumento de cessão de direitos.

Portanto, senão pelos precedentes que recomendam a observância do princípio da colegialidade, o pleito autoral esbarra na vedação de comportamento contraditório, razão pela qual me filio inteiramente ao posicionamento adotado pelo primeiro vogal.

Ante o exposto, com a vênia do eminente relator,
acompanho a divergência
para
dar provimento
ao recurso de apelação, reformando a sentença e julgando improcedentes os pedidos autorais, com a inversão do ônus sucumbencial.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 29 DE SETEMBRO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 06 DE OUTUBRO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara
:

Peço vênia ao douto relator, valho-me da fundamentação constante do voto proferido pela Desembargadora Serly Marcondes Alves para acompanhar a divergência inaugurada pelo 1o vogal, Desembargador Guiomar Teodoro Borges, para dar provimento ao recurso de apelação.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4a VOGAL – CONV.)

Eminentes pares:

O eminente Relator,
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho,
deu
parcial provimento
ao recurso apenas para reconhecer a condenação à repetição do indébito na forma simples.

Por sua vez, o
1o vogal, Des. Guiomar Teodoro Borges, abriu divergência
ao
dar provimento
ao recurso para reformar a sentença, a fim de reconhecer legalidade na cobrança efetuada a título de comissão de corretagem prevista no parágrafo primeiro, da cláusula terceira, do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes,

o que foi acompanhado pela 2a Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves.

Assim, com a ampliação do quórum, passo ao julgamento estendido, onde, desde já, adianto que não tenho dúvidas em acompanhar a divergência. Explico:

Como já relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela
Loteadora Assaí S/A Ltda
, contra proferida pelo MM Juiz Juízo da 3a Vara Cível de Sinop, nos autos da Ação Revisional de Contrato ajuizada por
Severino Roberto da Silva
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e declarou a nulidade da cláusula relativa à comissão de corretagem e determinou a restituição em dobro.

O STJ no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, sob o rito dos repetitios, pacificou o entendimento acerca da
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
.

Logo, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

Nesse norte, compulsando detidamente os autos, verifica-se que, como bem delineado no voto da eminente 2a Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves,
o dever de informação exigido pela jurisprudência superior foi cumprido pela promitente vendedora, tendo em vista que o contrato de compra e venda previu, no primeiro parágrafo de sua terceira cláusula, que a comissão de corretagem equivaleria a 10% do valor total do lote negociado entre as partes (id. 99686026).

Desse modo, como a compradora foi previamente informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, certo é que a previsão contratual encontra-se em total consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Nesses casos, a jurisprudência da Terceira Câmara de Direito Privado, a qual faço parte, é no seguinte sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALMENTE –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE
– SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que não se converta em enriquecimento indevido, nem se torne inexpressiva.
“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp no. 1.599.511/SP, julgado sob a sistemática dos repetitivos de controvérsia)”
(TJ-MT 00344191820158110041 MT, Relator: ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 28/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)

Ademais, como também pontuado pela divergência, o autor, ora apelado, não é o adquirente originário do imóvel objeto do contrato de compra e venda. Como se infere do id. 99686026 – p. 10, a obrigação originária foi transferida ao autor através de Instrumento Particular de Cessão de Direitos pactuado junto à verdadeira compradora, tendo o cessionário (ora apelado), nos termos da Cláusula Primeira,
declarado ciência e anuído com todos os termos do contrato principal
, compromisso que abrange a cláusula que dispôs a respeito da comissão de corretagem.

Assim, compartilho do entendimento de que, se a compradora originária, que participou das negociações preliminares e poderia alegar eventual falta de transparência na fase pré-contratual, não manifestou qualquer insatisfação em relação à propalada cobrança, seria temerário e incompatível com a boa-fé admitir que o cessionário o faça, após aceitar, espontaneamente, todos os termos do contrato que já se encontrava em vigor; especialmente tendo em vista que não consta, dentre os pedidos formulados na inicial, a pretensão de declaração de nulidade da cláusula de anuência inserida no instrumento de cessão de direitos.

Ante o exposto, com a devida vênia ao eminente relator,
acompanho a divergência
para
dar provimento
ao recurso de apelação, reformando a sentença e julgando improcedentes os pedidos autorais, com a inversão do ônus sucumbencial.

É como voto.

EM 06 DE OUTUBRO DE 2021:

PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR TEODORO BORGES).

V O T O S V O G A I S

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

Senhor Presidente:

Peço vênia ao eminente relator para manter o entendimento já externado em julgamento pretérito de lavra da Desembargadora Serly Marcondes Alves, que considerou que essa comissão de corretagem atende ao recurso repetitivo.

Posteriormente, relatando outro recurso assentei no mesmo sentido, seguindo o precedente da Desembargadora Serly e mantendo a regularidade da comissão de corretagem.

Desse modo, dá-se provimento ao recurso, para reformar a sentença, a fim de reconhecer legalidade na cobrança efetuada a título de comissão de corretagem prevista no parágrafo primeiro, da cláusula terceira, do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Peço vista dos autos para melhor apreciar a matéria.

EM 22 DE SETEMBRO DE 2021
:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO P/ SESSÃO DO DIA 29/09/21 EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 2a VOGAL (DESA. SERLY).

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 29 DE SETEMBRO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO )

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
Loteadora Assaí S/A Ltda
, contra a sentença que, acolhendo parcialmente a pretensão de
Severino Roberto da Silva
, declarou a nulidade da cláusula relativa à comissão de corretagem e determinou a restituição em dobro do valor correspondente.

O relator, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, posicionou-se pela reforma da sentença apenas para estabelecer que a restituição ocorra na forma simples.

O primeiro vogal manifestou-se pela improcedência do pedido inicial, ao fundamento de que a jurisprudência recente desta Câmara caminha no sentido de que a cláusula questionada é válida e atende aos parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

Pela análise do acervo fático-probatório, coaduno com o entendimento do primeiro vogal no sentido de que a cobrança impugnada é legítima.

A matéria discutida nos autos tangencia a aplicação da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos. Na oportunidade, o Tribunal Superior declarou a
validade da cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem
,
desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa
:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No presente caso, entendo que o dever de informação exigido pela jurisprudência superior foi cumprido pela promitente vendedora, tendo em vista que o contrato de compra e venda previu, no primeiro parágrafo de sua terceira cláusula, que a comissão de corretagem equivaleria a 10% do valor total do lote negociado entre as partes (id. 99686026).

Logo, a compradora foi previamente informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, o que revela a compatibilidade entre a previsão contratual e a jurisprudência vinculante do STJ.

Como bem pontuado pelo vogal, o entendimento adotado coaduna com precedentes recentes desta Câmara, relativos a contexto fático semelhante e envolvendo a mesma loteadora:

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).”

(N.U 1007461-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALIDADE CONDICIONADA À PRÉVIA INFORMAÇÃO – JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO NO CASO CONCRETO – VALIDADE DA CLÁUSULA
– RESTITUIÇÃO DESCABIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO.
É válida a cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de venda e compra de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Jurisprudência repetitiva do Superior Tribunal de Justiça.”

(N.U 1007475-69.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 16/08/2021)

Além disso, cumpre destacar que o autor, ora apelado, não é o adquirente originário do imóvel objeto do contrato de compra e venda. Como se infere do id. 99686026 – p. 10, a obrigação originária foi transferida ao autor através de Instrumento Particular de Cessão de Direitos pactuado junto à verdadeira compradora, tendo o cessionário (ora apelado), nos termos da Cláusula Primeira,
declarado ciência e anuído com todos os termos do contrato principal
, compromisso que abrange a cláusula que dispôs a respeito da comissão de corretagem.

Se a compradora originária, que participou das negociações preliminares e poderia alegar eventual falta de transparência na fase pré-contratual, não manifestou qualquer insatisfação em relação à propalada cobrança, seria temerário e incompatível com a boa-fé admitir que o cessionário o faça, após aceitar, espontaneamente, todos os termos do contrato que já se encontrava em vigor; especialmente tendo em vista que não consta, dentre os pedidos formulados na inicial, a pretensão de declaração de nulidade da cláusula de anuência inserida no instrumento de cessão de direitos.

Portanto, senão pelos precedentes que recomendam a observância do princípio da colegialidade, o pleito autoral esbarra na vedação de comportamento contraditório, razão pela qual me filio inteiramente ao posicionamento adotado pelo primeiro vogal.

Ante o exposto, com a vênia do eminente relator,
acompanho a divergência
para
dar provimento
ao recurso de apelação, reformando a sentença e julgando improcedentes os pedidos autorais, com a inversão do ônus sucumbencial.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 29 DE SETEMBRO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 06 DE OUTUBRO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara
:

Peço vênia ao douto relator, valho-me da fundamentação constante do voto proferido pela Desembargadora Serly Marcondes Alves para acompanhar a divergência inaugurada pelo 1o vogal, Desembargador Guiomar Teodoro Borges, para dar provimento ao recurso de apelação.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4a VOGAL – CONV.)

Eminentes pares:

O eminente Relator,
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho,
deu
parcial provimento
ao recurso apenas para reconhecer a condenação à repetição do indébito na forma simples.

Por sua vez, o
1o vogal, Des. Guiomar Teodoro Borges, abriu divergência
ao
dar provimento
ao recurso para reformar a sentença, a fim de reconhecer legalidade na cobrança efetuada a título de comissão de corretagem prevista no parágrafo primeiro, da cláusula terceira, do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes,

o que foi acompanhado pela 2a Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves.

Assim, com a ampliação do quórum, passo ao julgamento estendido, onde, desde já, adianto que não tenho dúvidas em acompanhar a divergência. Explico:

Como já relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela
Loteadora Assaí S/A Ltda
, contra proferida pelo MM Juiz Juízo da 3a Vara Cível de Sinop, nos autos da Ação Revisional de Contrato ajuizada por
Severino Roberto da Silva
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e declarou a nulidade da cláusula relativa à comissão de corretagem e determinou a restituição em dobro.

O STJ no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, sob o rito dos repetitios, pacificou o entendimento acerca da
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
.

Logo, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

Nesse norte, compulsando detidamente os autos, verifica-se que, como bem delineado no voto da eminente 2a Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves,
o dever de informação exigido pela jurisprudência superior foi cumprido pela promitente vendedora, tendo em vista que o contrato de compra e venda previu, no primeiro parágrafo de sua terceira cláusula, que a comissão de corretagem equivaleria a 10% do valor total do lote negociado entre as partes (id. 99686026).

Desse modo, como a compradora foi previamente informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, certo é que a previsão contratual encontra-se em total consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Nesses casos, a jurisprudência da Terceira Câmara de Direito Privado, a qual faço parte, é no seguinte sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALMENTE –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE
– SENTENÇA PARCIALMENTE RETIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial, devendo o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que não se converta em enriquecimento indevido, nem se torne inexpressiva.
“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. (REsp no. 1.599.511/SP, julgado sob a sistemática dos repetitivos de controvérsia)”
(TJ-MT 00344191820158110041 MT, Relator: ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 28/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)

Ademais, como também pontuado pela divergência, o autor, ora apelado, não é o adquirente originário do imóvel objeto do contrato de compra e venda. Como se infere do id. 99686026 – p. 10, a obrigação originária foi transferida ao autor através de Instrumento Particular de Cessão de Direitos pactuado junto à verdadeira compradora, tendo o cessionário (ora apelado), nos termos da Cláusula Primeira,
declarado ciência e anuído com todos os termos do contrato principal
, compromisso que abrange a cláusula que dispôs a respeito da comissão de corretagem.

Assim, compartilho do entendimento de que, se a compradora originária, que participou das negociações preliminares e poderia alegar eventual falta de transparência na fase pré-contratual, não manifestou qualquer insatisfação em relação à propalada cobrança, seria temerário e incompatível com a boa-fé admitir que o cessionário o faça, após aceitar, espontaneamente, todos os termos do contrato que já se encontrava em vigor; especialmente tendo em vista que não consta, dentre os pedidos formulados na inicial, a pretensão de declaração de nulidade da cláusula de anuência inserida no instrumento de cessão de direitos.

Ante o exposto, com a devida vênia ao eminente relator,
acompanho a divergência
para
dar provimento
ao recurso de apelação, reformando a sentença e julgando improcedentes os pedidos autorais, com a inversão do ônus sucumbencial.

É como voto.

EM 06 DE OUTUBRO DE 2021:

PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR TEODORO BORGES).

VOTO-VISTA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
Loteadora Assaí S/A Ltda
, contra a sentença que, acolhendo parcialmente a pretensão de
Severino Roberto da Silva
, declarou a nulidade da cláusula relativa à comissão de corretagem e determinou a restituição em dobro do valor correspondente.

O relator, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, posicionou-se pela reforma da sentença apenas para estabelecer que a restituição ocorra na forma simples.

O primeiro vogal manifestou-se pela improcedência do pedido inicial, ao fundamento de que a jurisprudência recente desta Câmara caminha no sentido de que a cláusula questionada é válida e atende aos parâmetros definidos pelo Superior Tribunal de Justiça.

Pela análise do acervo fático-probatório, coaduno com o entendimento do primeiro vogal no sentido de que a cobrança impugnada é legítima.

A matéria discutida nos autos tangencia a aplicação da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos. Na oportunidade, o Tribunal Superior declarou a
validade da cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem
,
desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa
:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No presente caso, entendo que o dever de informação exigido pela jurisprudência superior foi cumprido pela promitente vendedora, tendo em vista que o contrato de compra e venda previu, no primeiro parágrafo de sua terceira cláusula, que a comissão de corretagem equivaleria a 10% do valor total do lote negociado entre as partes (id. 99686026).

Logo, a compradora foi previamente informada do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, o que revela a compatibilidade entre a previsão contratual e a jurisprudência vinculante do STJ.

Como bem pontuado pelo vogal, o entendimento adotado coaduna com precedentes recentes desta Câmara, relativos a contexto fático semelhante e envolvendo a mesma loteadora:

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).”

(N.U 1007461-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALIDADE CONDICIONADA À PRÉVIA INFORMAÇÃO – JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO NO CASO CONCRETO – VALIDADE DA CLÁUSULA
– RESTITUIÇÃO DESCABIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO.
É válida a cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de venda e compra de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Jurisprudência repetitiva do Superior Tribunal de Justiça.”

(N.U 1007475-69.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 16/08/2021)

Além disso, cumpre destacar que o autor, ora apelado, não é o adquirente originário do imóvel objeto do contrato de compra e venda. Como se infere do id. 99686026 – p. 10, a obrigação originária foi transferida ao autor através de Instrumento Particular de Cessão de Direitos pactuado junto à verdadeira compradora, tendo o cessionário (ora apelado), nos termos da Cláusula Primeira,
declarado ciência e anuído com todos os termos do contrato principal
, compromisso que abrange a cláusula que dispôs a respeito da comissão de corretagem.

Se a compradora originária, que participou das negociações preliminares e poderia alegar eventual falta de transparência na fase pré-contratual, não manifestou qualquer insatisfação em relação à propalada cobrança, seria temerário e incompatível com a boa-fé admitir que o cessionário o faça, após aceitar, espontaneamente, todos os termos do contrato que já se encontrava em vigor; especialmente tendo em vista que não consta, dentre os pedidos formulados na inicial, a pretensão de declaração de nulidade da cláusula de anuência inserida no instrumento de cessão de direitos.

Portanto, senão pelos precedentes que recomendam a observância do princípio da colegialidade, o pleito autoral esbarra na vedação de comportamento contraditório, razão pela qual me filio inteiramente ao posicionamento adotado pelo primeiro vogal.

Ante o exposto, com a vênia do eminente relator,
acompanho a divergência
para
dar provimento
ao recurso de apelação, reformando a sentença e julgando improcedentes os pedidos autorais, com a inversão do ônus sucumbencial.

É como voto.

Cuiabá, 28 de setembro de 2021.

Desembargadora
SERLY MARCONDES ALVES

2a Vogal

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/10/2021