Tribunal: TJMT
Processo: 1034225-30.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-03

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO ORDINÁRIA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA – ATRASO ENTREGA IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO – CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR – INADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA ATÉ A DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR - LUCROS CESSANTE PRESUMÍVEL –CRITÉRIO DE FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANUTENÇÃO - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM ADEQUADO - SENTENÇA MANTIDA – AMBOS OS APELOS DESPROVIDOS.
A empresa não comprovou a inadimplência do consumidor no tocante ao pagamento da “Parte B” do Contrato, a qual dependida do término da obra. Portanto, não há provas capazes de imputar ao consumidor a responsabilidade pelo atraso na entrega da unidade autônoma residencial.
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera à vendedora o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumível o prejuízo do comprador.
Em atenção a ordem de preferência estabelecida no art. 85, § 2.o do CPC e, também, pelo STJ, sem olvidar que está sendo mantido por esta Corte a obrigação da Incorporadora ao ressarcimento das taxas condominiais, à devolução da taxa de evolução de obras (juros de obra) e ao pagamento de lucros cessantes, o honorários advocatícios deve ser fixado com base no
A Corte Superior também firmou o entendimento de que somente após a efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, é que o comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais.
Considerando que o atraso na entrega do imóvel perdurou por 3 anos, deve ser mantida a verba indenizatória no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), já que o tempo espera superou a barreira do mero aborrecimento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034225-30.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ROBISON DE ABREU SANTIAGO - CPF: 839.112.191-72 (APELADO), ELVENS LUIS DE OLIVEIRA - CPF: 265.905.141-00 (ADVOGADO), FAROUK NAUFAL - CPF: 925.915.588-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELADO), ELVENS LUIS DE OLIVEIRA - CPF: 265.905.141-00 (ADVOGADO), FAROUK NAUFAL - CPF: 925.915.588-68 (ADVOGADO), ROBISON DE ABREU SANTIAGO - CPF: 839.112.191-72 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO ORDINÁRIA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA – ATRASO ENTREGA IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA EXTRAPOLADO – CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR – INADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA ATÉ A DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR - LUCROS CESSANTE PRESUMÍVEL –CRITÉRIO DE FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANUTENÇÃO - DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
ADEQUADO - SENTENÇA MANTIDA –
AMBOS OS

APELOS DESPROVIDOS.

A empresa não comprovou a inadimplência do consumidor no tocante ao pagamento da “Parte B” do Contrato, a qual dependida do término da obra. Portanto, não há provas capazes de imputar ao consumidor a responsabilidade pelo atraso na entrega da unidade autônoma residencial.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera à vendedora o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumível o prejuízo do comprador.

Em atenção a ordem de preferência estabelecida no art. 85, § 2.o do CPC e, também, pelo STJ, sem olvidar que está sendo mantido por esta Corte a obrigação da Incorporadora ao ressarcimento das taxas condominiais, à devolução da taxa de evolução de obras (juros de obra) e ao pagamento de lucros cessantes, o honorários advocatícios deve ser fixado com base no

A Corte Superior também firmou o entendimento de que somente após a efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, é que o comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais.

Considerando que o atraso na entrega do imóvel perdurou por 3 anos, deve ser mantida a verba indenizatória no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), já que o tempo espera superou a barreira do mero aborrecimento.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.o 1034225-30.2017.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pelo
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE LTDA (Rodobens)
(ID. 105097121) e, também, por
Robison de Abreu Santiago
(ID. 105097132) em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação Ordinária com Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a empresa Rodobens à devolução da taxa de evolução de obras (juros de obra), bem como ao pagamento de lucros cessantes, no período compreendido entre a data que deveria ocorrer a entrega do imóvel até a data da entrega das chaves (12/11/2014 a 20/04/2018), devendo ser apurado em sede de liquidação de sentença, com acréscimo de correção monetária (INPC) e juros moratórios (1% ao mês) a partir da citação.

Além disso, condenou a Incorporadora ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, acrescido de correção monetária (INPC) desde o arbitramento e juros de 1% ao mês a partir da citação.

O Juiz sentenciante, por fim, condenou a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE LTDA (Rodobens)
alega que a demora na entrega do imóvel ocorreu por culpa exclusiva do Apelado, vez que não efetuou o adimplemento do preço descrito na “Parte B” na data aprazada (28/02/2013).

Ressalta que não ocorreu atraso na entrega da obra e, portanto, é inviável qualquer tipo de estipulação de lucros cessantes.

De modo alternativo, destaca que a intenção do Apelado nunca foi a locação do imóvel, portanto, a indenização em lucros cessantes é indevida.

Aduz que não pode ser prejudicada em pagar as taxas condominiais, por conta da inércia do Apelado em receber o imóvel.

Defende que o mero inadimplemento contratual não está apto a gerar dano moral.

Salienta que os honorários advocatícios devem ser arbitrados sobre o valor da condenação, e não do valor atualizado da causa.

Requer, com esses argumentos, a reforma da sentença nos pontos debatidos.

Contrarrazões no Id. 105097129.

Já
Robison de Abreu Santiago
se insurge apenas quanto à verba indenizatória que, no seu ponto de vista, merece ser majorada para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Nesse ponto, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 105097138.

Eis o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que
Robison de Abreu Santiago
ingressou com
Ação Ordinária com Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicionado em decorrência de ato ilícito
em desfavor de
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE LTDA (Rodobens)
.

Na Exordial, narrou ter adquirido a unidade autônoma n.o 562 do Condomínio Rio Jangada, em 15/12/2012, pelo preço de R$ 113.862,86 (cento e treze mil, oitocentos e sessenta e dois reais e oitenta e seis centavos), cujo prazo para entrega do empreendimento era 30/09/2014.

Assegurou que, até a data da propositura da demanda, o imóvel não lhe foi entregue, demonstrando, assim, a falha na prestação dos serviços da Ré.

Sustentou a ilegalidade dos juros cobrados durante a construção do bem (taxa de evolução da obra), cujo desembolso foi de R$ 4.874,21 (quatro mil, oitocentos e setenta e quatro reais e vinte e um centavo).

Alegou que, inobstante o decurso de 5 (cinco) anos da injustificada demora para a entrega do bem, é evidente a obrigação de a Ré indenizar o Autor pelos lucros cessantes, cujo prejuízo dispensa comprovação.

Frisou ser imperiosa a aplicação da regra contida no item “c” da Cláusula 6.a do Instrumento particular, que diz respeito multa penal moratória de 2% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso.

Assegura ter sofrido danos de ordem extrapatrimonial, os quais merecem ser indenizados.

Posto isso, requereu:

6. Condenação da Ré a ressarcir ao autor em dobro do que cobrou indevidamente, a título de juros de obra, no valor de R$ 9.748,42 (nove mil, setecentos e quarenta e oito Reais e quarenta e dois centavos), acrescidos de juros e correção monetária, até a data do efetivo pagamento.

7. Condenação da reclamada ao pagamento das parcelas condominiais referente a todo o período pré-chave.

8. Condenação da reclamada ao pagamento de lucro cessante, por mês de atraso, no importe de 5% do valor atualizado do imóvel.

9. Em atendimento aos princípios e as regras disciplinadas pelo CDC, em considerar a igualdade das partes contratantes, ao ônus decorrentes da mora no cumprimento das obrigações assumidas, suprindo a lacuna existente no contrato, utilizando-se para tanto, por equiparação lógica aos percentuais estipulados no capítulo 6, requer indenização compensatória no valor correspondente a 2 % do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, a contar a partir do primeiro dia após a data prometida de entrega do imóvel em 30/09/2014 (pág. 2 do Contrato no 599, Quadro VII) até a data da entrega do imóvel.

10. Condenação da Ré a indenizar a Autora pelos danos morais sofridos por todo o exposto, no valor de R$ 35.200,00 (trinta e cinco mil Reais) correspondente a 40 (quarenta) salários mínimos vigentes, ou o valor que V. Excelência, arbitrar.

11. Condenação da Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação ou percentual que V. Excelência arbitrar.

O pedido liminar, que consiste na entrega das chaves para imediata entrada no imóvel, foi indeferido (ID. 105097060).

Contestação no ID. 105097072 e Réplica no ID. 105097080.

Encerrada a instrução processual, sobreveio sentença em que Juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos inicias, nos seguintes termos:

[...] Posto isso, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização Por Danos Morais e Pedido de Antecipação dos Efeitos da Tutela Jurisdicional em Decorrência de Ato Ilícito oficializado por Robison de Abreu Santiago, qualificado nos autos, em desfavor de Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária Cuiabá II – SPE Ltda. (Rodobens), para condenar a requerida a
devolução da taxa de evolução de obras (juros de obra)
, bem como o
pagamento de lucros cessantes
, no período compreendido entre a data que deveria ocorrer a entrega do imóvel até a data da entrega das chaves (12/11/2014 a 20/04/2018), devendo ser apurada em sede de liquidação de sentença, atualizado monetariamente pelo INPC, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Condeno a ré a indenizar a parte requerente pelos
prejuízos de ordem moral
, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), acrescidos dos juros legais de 1% ao mês.

Condeno, ainda, a parte requerida ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizada, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 6o c/c o parágrafo único do artigo 86, Código de Processo Civil.

Inconformada, ambas as partes interpuseram este Apelo.

Do recurso do Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE LTDA (Rodobens):

A Apelante alega que a demora na entrega do imóvel ocorreu por culpa exclusiva do Apelado que não efetuou o adimplemento do preço descrito na “Parte B”, cuja data de vencimento era 28/02/2013.

Ao que se observa do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” celebrado entre as partes em 15/12/2012, a Apelante vendeu para o Apelado a unidade residencial no 562 do Condomínio Rio Jangada, pelo preço de R$ 113.862,86 (cento e treze mil, oitocentos e sessenta e dois reais e oitenta e seis centavos), mediante a seguinte forma de pagamento:

No que se refere à obrigação descrita na “Parte A” do Quadro acima colacionado, não há questionamento da Apelante.

A controvérsia cinge-se à “Parte B” pois, segundo alega, o consumidor não efetuou a quitação no tempo e modo pactuado.

Nesse sentido, observa-se que o Apelado se comprometeu ao adimplemento de R$ 106.628,92 (cento e seis mil, seiscentos e vinte e oito reais e noventa e dois centavos) até 28/02/2013, mediante financiamento bancário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e/ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

No item “OBS 3”, do Quadro V do Instrumento Particular, as partes ajustaram o seguinte:

OBS 3: A “PARTE B” do preço constante deste item “II” supra, deverá ser liquidada pelo comprador até a data de vencimento constante do quadro respectivo, desde que o pagamento seja realizado por meio de recursos próprios.
Em optando o comprador pelo pagamento da referida “PARTE B” por meio de financiamento bancário, deverá subscrever o contrato de financiamento respectivo junto ao agente financeiro indicado pela Vendedora no prazo de até trinta (30) dias,
contados do momento em que dele for solicitado tal providência pela Vendedora
, o que poderá ocorrer a qualquer momento, tendo como prazo limite o vencimento previsto no Item II supra.
(destaquei)

Corroborando nesse sentido, trago a previsão estabelecida nas Cláusulas 3.4., 3.5.2. e 3.6.1. do Contrato:

3.4 – A PARTE B do preço deverá ser paga até a data do vencimento referido no item II do Quadro V do “Preambulo”, desde que por meio de recursos próprios do COMPRADOR. Em optando o COMPRADOR pelo pagamento da PARTE B por meio de financiamento bancário no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (“SBPE”) ou do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (“FGTS”) deverá subscrever o respectivo contrato de financiamento perante a instituição financeira indicada pela VENDEDORA no prazo de até 30 (trinta) dias, contados da data em que dele for exigida tal providência pela VENDEDORA, o que poderá ocorrer a qualquer momento à partir da data de formalização do presente instrumento até a “data de vencimento” constante no item II do QUADRO V do “Preâmbulo”.

3.5.2 – Optando o COMPRADOR pelo pagamento da PARTE B do preço através de financiamento imobiliário,
caberá à VENDEDORA,
somente,
apresentar documentação relativa à sua constituição e ao imóvel, de acordo com critérios exigidos pelo agente financeiro e que a modalidade de financiamento comportar
, sem que isso implique em responsabilidade da VENDEDORA pela obtenção do financiamento, renuncia ou novação de crédito
. (destaquei)

3.6.1. – Reconhece expressamente o COMPRADOR que caso opte por obter financiamento diverso daquele indicado pela VENDEDORA, deverá aguardar a efetiva liberação do gravame hipotecário ou fiduciário eventualmente constituído, bem como, o efetivo registro da instituição e especificação do empreendimento (ato de individualização das matrículas), não obstando o cumprimento de qualquer outro obrigação contraída pelo COMPRADOR.

Feitos esses apontamentos, nota-se que o financiamento imobiliário do valor descrito na “PARTE B” do Contrato dependida de documentos da Apelante que demonstrassem o término da obra.

Nesse sentido, a Recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe impõe o art. 373, II, do CPC, ou seja, não comprovou o encerramento da construção antes da data de vencimento aprazada para o pagamento da “Parte B” (28/02/2013).

Escorreita a sentença, pois, nesse capítulo.

Noutro ponto, a Apelante alega que não há falar em lucros cessantes já que não ocorreu atraso na entrega da obra. De modo alternativo, destaca que a intenção do Apelado nunca foi a locação do imóvel, portanto, a indenização em lucros cessantes é indevida.

Sobre essa matéria, o Superior Tribunal de Justiça definiu, por meio de REsp 1729593/SP julgado sob a égide dos recursos repetitivos (Tema 970), que os lucros cessantes são devidos no caso de não entrega de imóvel na data prevista, por presunção lógica, tendo em vista não ter o adquirente usufruído do bem durante o período de atraso da sua entrega, seja para moradia ou para sua locação. A propósito, colaciono:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.
(
REsp 1729593/SP
. Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze. Segunda Seção. Julgado em 25/09/2019. Publicado em 27/09/2019). (sem destaque no original)

Assim, em que pese às ilações da Apelante, para a indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel, é dispensada a comprovação do efetivo prejuízo econômico sofrido pelo Recorrido.

A indenização, vale complementar, se consubstancia pelo simples fato de o comprador não ter a posse do bem no tempo que teria direito.

Nessa linha de raciocínio, considerando que o prazo inicial previsto para a entrega do bem era 30/09/2014; que com a prorrogação por 180 dias corridos (Cláusula 7) o prazo findaria em 29/03/2015; e que as chaves do imóvel foram entregues ao Apelado em 20/04/2018 (termo de entrega – ID. 105097093), cristalino o atraso na entrega do empreendimento e, via de consequência, a obrigação de indenizar os lucros cessantes ao Recorrido.

Sem reparos, pois, esse capítulo da sentença.

Noutro ponto a Apelante defende que após a conclusão das obras na unidade autônoma
sub judice
, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do Apelado.

Na sentença, inobstante a falta de comando judicial na parte dispositiva sobre o assunto, verifica-se que no tópico “Das Taxas Condominiais” o Juiz consignou a devolução das quantias referentes à taxa condominial paga pelo comprador (ID. 105097096 – Pág. 9),
Verbis
:

[...]Das Taxas Condominiais:

Quanto ao eventual pagamento das taxas condominiais, é certo que somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das taxas condominiais.

É, portanto, indevida a cobrança de taxas condominiais antes da entrega efetiva das chaves da unidade adquirida, independentemente de previsão expressa em sentido contrário,
devendo a requerida ressarcir ao autor eventual valor pagos indevidamente a título de despesas de condomínio antes da entrega das chaves do imóvel.
[...]
(destaque no original)

Sobre a questão debatida, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que somente com a efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, é que o comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4o DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Tendo o Tribunal de origem concluído pela legitimidade passiva da recorrente é inviável a pretensão recursal que busca demonstrar o contrário, uma vez que tal providência demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ.

2. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

3. A aplicação da multa prevista no § 4o do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese ora examinada.

4. Agravo interno improvido.
(STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1839792/RJ. Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. Julgado em 10/08/2020. Publicado em 17/08/2020).

Na hipótese, consoante já consignado nas linhas anteriores, as chaves do imóvel foram entregues ao Apelado somente em 20/04/2018 (termo de entrega – ID. 105097093).

Assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais até 20/04/2018 é exclusivamente da Apelante.

Escorreito, portanto, este capítulo da sentença.

No que tange à indenização por danos morais, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em princípio, o inadimplemento contratual não implica a ocorrência de dano de ordem subjetiva
in re ipsa
.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.

1.1. No caso sub judice, constata-se que, ainda que o imóvel tenha sido entregue após ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, não restou demonstrado que o atraso teria afetado, de maneira excepcional, o direito da personalidade da ora agravante , não havendo que se falar, portanto, em abalo moral indenizável.

Precedentes.

2. Agravo interno desprovido.
(STJ. AgInt no REsp 1937579/RJ. Relator Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma. Julgado em 27/09/2021. Publicado em 01/10/2021). (sem destaque no original)

DIREITO CIVIL . AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATRASO EM ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.

1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.

2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ. AgInt no REsp 1858314/RJ. Relatora Ministro Antonio Carlos Ferreira. Quarta Turma. Julgado em 04/10/2021. Publicado 08/10/2021). (sem destaque no original)

Há que se consignar, todavia, o entendimento da Corte Superior no sentido de que o
“atraso de mais de cinco anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual e denota circunstância excepcional suficiente a ensejar a reparação por danos morais”
(AgInt no REsp 1795662/RN, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/09/2020, DJe 01/10/2020).

No caso concreto, o atraso na conclusão da obra foi de
3 anos
, aproximadamente, já que com a utilização do período adicional de 180 dias o prazo se encerraria em 29/03/2015 e as chaves foram entregues em 20/04/2018.

Assim, considerando que o pleito indenizatório formulado pelo Recorrido (Robison) tem como base a demora do cumprimento obrigacional pela empresa Apelante (Rodobens) pelo período de 03 anos, deve ser mantida a sentença singular e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, pois ultrapassou o que pode ser tolerado sem gerar sofrimento ou abalo, e não pode ser considerado como mero aborrecimento.

Quanto aos honorários advocatícios, a Apelante defende que o arbitramento deve ser sobre o valor da condenação, e não do valor atualizado da causa
.

O artigo 85, § 2.o, do CPC estatui que a verba deve ser fixada entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

No que se refere ao critério de fixação da verba honorária, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no seguinte sentido:

[...]
4. Tem-se, então, a seguinte
ordem de preferência
:
(I) primeiro,
quando houver condenação
,
devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta
(art. 85, § 2o);
(II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o). [...]
(STJ. REsp 1746072/PR. Relatora Ministra Nancy Andrighi. Relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo. 2.a Seção. Julgado em 13/02/2019. Publicado em 29/03/2019). (sem destaque no original)

Diante disso, sem olvidar a ordem de preferência estabelecida no art. 85, § 2.o do CPC e, também, pelo STJ, não há reparos a serem feitos na parte da sentença que fixou a verba honorários sobre o valor da condenação.

Do recurso de Robison de Abreu Santiago

O Apelante almeja, exclusivamente, o aumento da indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Como visto, ao examinar o recurso do
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá V – SPE LTDA (Rodobens)
conclui pela manutenção do capítulo sentencial que impôs o pagamento da verba indenizatória.

No que se refere ao
quantum
, todavia, não se pode olvidar que o Julgador deve levar em consideração a dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico, além de propiciar à vítima uma satisfação, sem que isto represente enriquecimento sem causa.

A indenização, nessa linha, deve ser arbitrada de forma razoável, ponderada e proporcional ao dano sofrido, evitando o enriquecimento sem causa de uma parte em detrimento de outra, visando tão-somente a compensação, representada por
quantum
plausível para servir de alento ao dano suportado em razão da falha na prestação dos serviços.

Na espécie, sem olvidar que a demora na entrega do imóvel adquirido pelo Apelante perdurou por 3 anos, entendo que a indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) bem atende ao caso em exame e não comporta ajustes.

Feitas essas considerações,
nego provimentos a ambos os recursos, mantendo hígida a sentença hostilizada.

Diante do resultado do julgamento ao recurso da
Rodobens,
majoro os honorários advocatícios (art. 85, § 11.o do CPC) para 15% do valor atualizado da causa.

Quanto ao Apelo de
Robison de Abreu Santiago
, registro que não há falar em majoração dos honorários recursais pois, de acordo com o entendimento consagrado pelo STJ a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC, somente é possível quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18/3/2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil;
b
) recurso não conhecido integralmente ou não provido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e
c) condenação em honorários advocatícios, desde a origem, no feito em que interposto o recurso.
(EDcl nos EDcl nos EDcl no AgInt no AgInt no REsp 1714418/RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 29/06/2021). No caso, o Apelante
não
foi condenado ao pagamento da verba honorária na Instância de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021