Tribunal: TJMT
Processo: 1002045-32.2018.8.11.0006
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-21
Data de publicação: 2021-09-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS A EXECUÇÃO – INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL E OUTRAS AVENÇAS – ALEGAÇÃO DE CLÁUSULA RESOLUTIVA – TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO LOCAÇÃO NÃO CONCRETIZADA – PARTE VENDEDORA QUE NÃO SE RESPONSABILIZOU PELA TRANSFERÊNCIA, MAS, SIM A COMPRADORA – CONTRATO EXPRESSO NESSE SENTIDO – PARTE VENDEDORA QUE NÃO PODE SER RESPONSABILIZA - SENTENÇA MANTIDA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUÇÃO RECONHECIDA COMO MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – NÃO CABIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Alegação de cláusula resolutiva do contrato, como razão para o não pagamento, sob a alegação de que a vendedora não teria cumprido seu dever de transferir o contrato de locação do imóvel.
Ausência de cláusula do contrato a obrigar a realizar a regularização da locação perante a proprietária, como sendo da vendedora, mas, expressamente da parte compradora.
A concretização da negociação se operou com a entrega da posse, administração, fundo de comércio, utilização da marca, e todos os itens que compunham o ponto, inclusive a loja foi repassada à terceiro, e está havendo a utilização da marca, em endereço diverso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002045-32.2018.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[PATRICIA MASSA DA SILVA - CPF: 008.455.789-36 (ADVOGADO), ANTONIO JULIANO BRUNELLI MENDES - CPF: 186.550.898-50 (APELANTE), M B FRANCA PARTICIPACAO E SUPERVISAO EM EMPRESAS EIRELI - CNPJ: 09.535.419/0001-12 (APELANTE), THALITA VIRGINIA ELIAS - CPF: 297.424.678-89 (ADVOGADO), ANTONIO JULIANO BRUNELLI MENDES - CPF: 186.550.898-50 (ADVOGADO), DIEGO PEDREIRA DE QUEIROZ ARAUJO - CPF: 836.782.805-44 (ADVOGADO), AMANDA RUSSO NOBRE - CPF: 352.705.508-81 (ADVOGADO), MARIA LAURA BOLONHA MOSCARDINI - CPF: 374.713.818-76 (ADVOGADO), CS PIRAPORA ADMINISTRACAO E CONSULTORIA LTDA - CNPJ: 23.362.651/0001-27 (APELANTE), CARMEN STEFFENS FRANQUIAS LTDA - CNPJ: 03.697.212/0001-68 (APELANTE), COUROQUIMICA COUROS E ACABAMENTOS LTDA - CNPJ: 50.719.061/0001-81 (APELANTE), BRITO STEFFENS & STEFFENS LTDA - ME - CNPJ: 18.934.324/0002-43 (APELADO), FRANCIANI DOS SANTOS AIRES - CPF: 034.498.261-07 (ADVOGADO), JOAO VICTOR GOMES LACERDA SILVA - CPF: 051.013.801-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS A EXECUÇÃO – INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL E OUTRAS AVENÇAS – ALEGAÇÃO DE CLÁUSULA RESOLUTIVA – TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO LOCAÇÃO NÃO CONCRETIZADA – PARTE VENDEDORA QUE NÃO SE RESPONSABILIZOU PELA TRANSFERÊNCIA, MAS, SIM A COMPRADORA – CONTRATO EXPRESSO NESSE SENTIDO – PARTE VENDEDORA QUE NÃO PODE SER RESPONSABILIZA - SENTENÇA MANTIDA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUÇÃO RECONHECIDA COMO MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – NÃO CABIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Alegação de cláusula resolutiva do contrato, como razão para o não pagamento, sob a alegação de que a vendedora não teria cumprido seu dever de transferir o contrato de locação do imóvel.

Ausência de cláusula do contrato a obrigar a realizar a regularização da locação perante a proprietária, como sendo da vendedora, mas, expressamente da parte compradora.

A concretização da negociação se operou com a entrega da posse, administração, fundo de comércio, utilização da marca, e todos os itens que compunham o ponto, inclusive a loja foi repassada à terceiro, e está havendo a utilização da marca, em endereço diverso.

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelação cível interposto por
MB FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI e ANTÔNIO JULIANO BRUNELLI MENDES,
contra sentença proferida nos autos dos Embargos à Execução proposto por MB FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI e OUTROS, em face de BRITO STEFFENS E STEFFENS LTDA., que julgou parcialmente procedente para: i)
DECLARAR A ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A EXECUÇÃO

das embargantes/executadas
Cs

Administração

e

Consultoria Ltda., Carmen Steffens Franquias Ltda.
e
Couroquimica Couros e Acabamentos Ltda; II) REJEITAR o pedido de inexigibilidade do título de modo que, persiste a obrigação objeto da ação de execução em face da embargante/executada MB FRANCA PARTICIPACAO E SUPERVISAO EM EMPRESAS LTDA; III) Condenar os Embargantes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como pagar o Advogado da Embargada o valor de 20% sobre o valo atualizado da causa, a título de honorários advocatícios de sucumbência.

A 1a Apelante, MB FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI, em suas razões recursais alega que embora a fundamentação do juiz sentenciante seja de que o contrato dispunha pela aquisição do imóvel, objeto da transação, isto não seria possível ocorrer, pois, se trata de imóvel de propriedade de terceiro, o que impediu a concretização do contrato, sem culpa da apelante, assim como também não é a falta de transferência do contrato de locação, eis que, por imposição da locadora não foi possível realizar o ato.

Explica que em nenhum momento falou-se na aquisição da propriedade da qual a loja estava instalada, mas, de transferência do ponto comercial, ou seja, do contrato de locação.

Pontua que tinha direito ao ponto comercial, porque pagou por ele, e uma loja fora do seu ponto comercial não tem o mesmo valor de mercado, “
uma vez que o ponto comercial, ou seja, o imóvel no qual se instalou a loja, foi previamente estudado como sendo o melhor local para o negócio, no qual foram feitos inúmeros investimentos e alterações para melhor representar a loja e seus consumidores
”.

Aduz que a venda da loja era completa e em seu ponto comercial, pelo valor de mercado que a mesma tinha, quando instalada no local. Em nenhum momento ficou decidido, como, equivocadamente expôs o juiz, que a venda da loja entre as partes estava vinculada com a venda do imóvel.

Defende que, independente do culpado, não se conseguiu concretizar a transferência do contrato de locação para a apelante, a qual não conseguiu ter a posse (e não propriedade) sobre o ponto comercial, de forma a não ser justo obriga-la a cumprir com contrato quando as condições não se consolidaram, conforme prevê a cláusula resolutiva.

Requer a concessão do efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso, reformando-se a sentença, reconhecendo a existência da purgação da mora efetivada tempestivamente por meio da consignação em pagamento e decretando a continuidade do contrato de locação outrora celebrado, tendo em vista a total adimplência da parte locatária com suas obrigações.

Contrarrazões (id. 87870162) pelo desprovimento.

Já o apelante ANTÔNIO JULIANO BRUNELLI MENDES, como advogado interessado; aduz que é advogado de todas as partes que compõem o polo ativo da ação de embargos à execução e que, durante o desenvolvimento processual, pugnou pelo reconhecimento da ilegitimidade das partes Carmem Steffens e CS Pirapora Administração

tendo sucesso com o pedido; todavia, o juiz sentenciante entendeu que, mesmo reconhecendo a ilegitimidade de 3⁄4 da parte, ainda assim não caberia a condenação da apelada em honorários sucumbenciais por ter sido tal ilegitimidade alegada em momento posterior pela apelante.

Defende que atuou com altíssimo grau de zelo, em processo extenso, de natureza importante e complexa com produção de provas e demais ações indispensáveis ao processo.

Nestes termos requer a reforma da sentença, com o arbitramento de honorários advocatícios, fixando no parâmetro mínimo de 15%, com a majoração do §11o., do artigo 85 do CPC.

Nas contrarrazões, suscita preliminar de ilegitimidade do advogado e, no mérito, desprovimento do recurso. Subsidiariamente, acaso provido o recurso, que seja os honorários advocatícios fixados de acordo com o artigo 338, parágrafo único do CPC, no patamar de 3 a 5%, do valor da causa ou, ainda, em 10%, nos moldes do artigo 85, §2o. Do CPC.

Foram deferidos os pedidos de Justiça Gratuita.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade recursal do advogado, suscitado pela Apelada, pois, não fixando a sentença honorários advocatícios, tem o patrono interesse e legitimidade para interpor apelação em nome interpor apelação.

Ademais, preenchidos os requisitos legais, RECEBO ambos os recursos de apelação, em seu efeito devolutivo e suspensivo.

Passo à apreciação.

Conforme relatado, tratam-se de Recursos de apelação cível interposto por
MB FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI e ANTÔNIO JULIANO BRUNELLI MENDES e OUTROS
contra sentença proferida nos autos dos Embargos à Execução proposto por MB FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI e OUTROS, em face de BRITO STEFFENS E STEFFENS LTDA., que julgou parcialmente procedente para: i)
DECLARAR A ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A EXECUÇÃO

das embargantes/executadas
Cs Pirapora Administração

e

Consultoria Ltda, Carmen Steffens Franquias Ltda
e
Couroquimica Couros e Acabamentos Ltda; II) REJEITAR o pedido de inexigibilidade do título de modo que, persiste a obrigação objeto da ação de execução em face da embargante/executada MB FRANCA PARTICIPACAO E SUPERVISAO EM EMPRESAS LTDA; III) Condenar os Embargantes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como pagar o Advogado da Embargada o valor de 20% sobre o valo atualizado da causa, a título de honorários advocatícios de sucumbência.

I – DO RECURSO INTERPOSTO POR
MB FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI.

Para apreciação trago trecho da sentença:

“
Em suma, pretende a parte embargante a extinção da ação de execução sob o argumento de que o título objeto da demanda não teria exigibilidade ante a ausência do cumprimento de condição assumida pela embargada/exequente. Para tanto informa que a parte embargada não conseguiu garantir a transferência do contrato de locação que firmara com a proprietária do imóvel onde a franquia estava instalada, e em razão disso, operou-se condição resolutiva pela qual torna inexigível o crédito exequendo.

A embargada em sua peça defendeu a exigibilidade do título e ponderou que mesmo que não tenha ocorrido a transferência do contrato de locação de onde estava estabelecida a loja, os embargantes teriam tomado posse dos direitos e obrigações constantes do contrato de compra e venda, auferindo vantagem financeira. Também lançou mão do argumento baseado na teoria do adimplemento substancial, dizendo que suas obrigações foram cumpridas na quase totalidade, excetuando-se apenas o contrato de locação, sendo, portanto, exagerada a hipótese de desfazimento do contrato.

As partes também foram ouvidas na audiência de instrução, cujos depoimentos faço breve menção em relato na terceira pessoa. Segue adiante:

A Embargada, ouvida em depoimento pessoal, mencionou o quanto segue:

“... que a multa não foi paga; (...) que depois que foi feito o contrato e que a loja passaria a ser gerida pela franquia, a declarante continuou ainda na loja, resolvendo o que precisava ser resolvido; que a franquia em momento nenhum falou dessa multa; (...) que a empresa embargada teve interesse em continuar com o negócio; que a loja continuou funcionando mesmo depois do acordo; (...) que não foi passado para a declarante a obrigação de transferir a locação; que a declarante intermediou, foi ajudando; que a declarante ficou na loja até Julho, a partir de Março, na gestão da franquia; (...) que a declarante passou o contato da dona do imóvel para eles; que a princípio ela não se opôs; que a princípio a dona do imóvel informou que não assinaria contrato de adesão; que a dona do imóvel sempre disse que só fazia contrato anual; (...) que a declarante não sabe até onde ia a sua obrigação, mas que fez o que poderia; (...) que o diálogo com a dona do imóvel, e a informação de que a declarante não estaria mais a frente da loja, e que a empresa é quem estaria, foi feito mediante e-mail; (...) que a declarante acredita que o seu contrato de locação com o imóvel iria até Novembro (...); que a declarante não se recorda até que mês a loja funcionou no local; (...) que esse novo estabelecimento passou a funcionar em outro local sob a gestão da franquia; (...).

O representante da parte Embargante, ouvido na audiência, salientou que “...o pagamento não foi efetuado, pois havia condição resolutiva do contrato de locação que não foi cumprida; (...) que a loja mudou de endereço; que o declarante não sabe afirmar sobre os bens da loja; (...) que uma outra loja está funcionando, e não tem relação com a loja anterior; que é em novo endereço; (...) que foi feita uma negociação com a parte embargada, pois ela não estava mais em condições financeiras de continuar com a loja; que uma das condições para assumir a loja era transferir o contrato de locação para a embargante; que isso não ocorreu, por isso foi feita uma nova loja, em um outro lugar, com um contrato de locação em seu nome; (...) que o declarante acredita que no contrato tenha sido mencionado os bens que estão envolvidos na negociação; que em relação ao estoque o declarante não sabe informar; que a embargada não cumpriu com a transferência do contrato de locação do ponto comercial para a embargante; (...) que seria necessário transferir o contrato de locação que estava no nome da embargada para a empresa; (...) que tinha que ser feita a transferência; que o declarante não sabe dizer os detalhes do contrato de locação do local firmado pela embargada; (...) que o declarante não pode afirmar que houve culpa da embargada pela não transferência do contrato; que pode afirmar que nunca a transferência da locação; (...) que as empresas tentaram contato com a dona do imóvel mas ela sequer os atendia; (...).

Quanto aos documentos juntados no id. 33775648, embora sofreram resistência da parte embargante (id. 37025878), devo concluir pela possibilidade de sua manutenção no processo.

É que o art. 435 do CPC estabelece que:

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos .

Ocorre que durante a colheita do depoimento das partes foram suscitadas questões relativas a gestão da loja após a celebração do contrato de compra e venda e distrato, tendo a representante da embargada noticiado que foi ela quem geriu o estabelecimento mediante avença contratual firmada com a parte embargante. Com efeito, entendo que a juntada do documento tenha o escopo de esclarecer questão surgida em meio ao depoimento pessoal de modo que deve ser considerado.

Ademais, verificando as informações expostas no novo documento, em paralelo a questão controvertida, devo salientar que a nova juntada não deve influenciar a solução do mérito, pois reverbera tudo que já consta dos autos.

De todo o modo, em razão da juntada dos documentos foi garantido o exercício do contraditório aos embargantes de modo que não se deve cogitar tenha havido qualquer prejuízo à parte embargante.

Pois bem.

Não controvertem as partes sobre o valor que está sendo cobrado na execução, ou seja, não há questionamentos sobre o quanto devido, mas sim, divergem as partes sobre a sua exigibilidade à luz de condição resolutiva disposta no contrato.

Para a análise e resolução da controvérsia, reputo pertinente a transcrição de alguns trechos do contrato denominado “Instrumento Particular de Compra e Venda, Cessão de Direitos, Confissão de Dívida, Distrato do Contrato de Licença, e outras avenças, que entre si celebram as partes abaixo qualificadas” (vide id. 13460668). Vejamos:

O presente instrumento é celebrado pelas partes, de comum e livre interesse, com o fim de regular a confissão de dívida da parte 1 [Brito Steffens e Steffens Ltda – ME], a rescisão do contrato de Licença da PARTE 1 com a Parte 4 [Carmen Steffens Franquias Ltda], e a compra e venda da Unidade Licenciada Carmen Steffens da PARTE 1 para MB Franca Participação e Supervisão em Empresas Ltda.,

PARTE 2. CONSIDERANDO que a PARTE 1 é detentora da loja referida, Unidade Licenciada Carmen Steffens, situada na Rua Coronel José Dulce, n° 38, Centro, vidade de Cáceres/MT, CEP 78.200-000, com vitrines, estoques, balcões, e outros equipamentos, uso temporário dos Fundos de Comércio decorrente do contrato de Licenciamento, e direito de uso do ponto, consoante contrato de locação firmado com o locador, proprietário do imóvel, portanto, é detentora e se obrigam a transferir todos os itens e direitos à Compradora ou à pessoa por ela indicada;

RESOLVEM celebrar o presente instrumento, tudo de acordo com as cláusulas e estipulações contidas nos itens abaixo, as quais, mutuamente, outorgam, pactuam e aceitam, obrigando-se a cumpri-las por si e por seus herdeiros e sucessores a qualquer título, nos termos da previsão do artigo 325, letra c, do Decreto n. 3.000 de 26/03/99 (Regulamento do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza).

CLÁUSULA PRIMEIRA – DA COMPRA E VENDA – Conforme os termos dispostos nos Considerandos, a PARTE 1 vende à PARTE 2 os móveis, máquinas, equipamentos, estoque, devolução do Fundo de Comércio, e demais itens, ou seja, a loja completa, exceto a loja física, imóvel, pois, pertence ao locador, proprietário.

Parágrafo único. Considerando que o objeto do presente contrato é a compra e venda de Unidade Licenciada da Rede de Franquias Carmen Steffens, a VENDEDORA se obriga a entregar a loja no padrão da Rede de Franquias, com todas as características indispensáveis a uma Unidade Licenciada Carmen Steffens, tais como, a título de exemplo, puff’s, arcondicionado, móveis, computador, layout atualizado, etc.

Caso necessário realizar qualquer alteração ou aquisição de determinado produto para que a loja se enquadre ao padrão da Rede de Franquias e Licenciadas, todos os valores despendidos pela COMPRADORA, neste sentido, serão descontados do eventual crédito da VENDEDORA, ou reembolsados por esta.

Da simples leitura do trecho mencionado, nota-se que os direitos sobre o contrato de locação do local onde estava estabelecida a loja, jamais foi objeto de compra e venda. Aliás, a cláusula primeira do contrato é expressa em mencionar os itens que compunham a compra e venda, sendo: os móveis, máquinas, equipamentos, estoque, devolução do Fundo de Comércio, e demais itens, ou seja, a loja completa, exceto a loja física, imóvel, pois, pertence ao locador, proprietário.

Com efeito, foge absolutamente à realidade a afirmação dos embargantes de que “... as partes contratantes tinham plena ciência de que as Embargantes estavam adquirindo a LOJA, ou seja, na compra (no valor de compra e venda) estaria incluso, além dos móveis, estrutura etcs, também o ponto comercial onde a loja estava instalada, sendo que, a única garantia que as Embargantes teriam quanto ao ponto era a transferência do contrato de locação do nome da Embargada para o nome das Embargantes...” (trecho da petição inicial, id. 13063764 - Pág. 3).

Ocorre que o local onde estava estabelecida a loja não foi adquirido, conforme disposição expressa do contrato! Aliás, nem mesmo poderia ser o imóvel objeto de transação entre as partes ante a reconhecida propriedade de terceiro, carecendo a embargada de legitimidade para negociar o mesmo (arts. 481 e 483 do CC/2002).

É bem verdade, porém, que foi estabelecida cláusula contendo condição resolutiva conforme argumentado pelos embargantes. Trata-se da Cláusula 12a, a qual transcrevo adiante:

“CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DA TRANSFERÊNCIA DO CONTRADO DE LOCAÇÃO – É condição resolutiva do presente instrumento que a COMPRADORA informe, requeira, e providencie junto ao Locador, proprietário do imóvel, a efetiva cessão, transferência do contrato de locação do imóvel onde encontra-se instalada a loja, sendo obrigação da VENDEDORA assinar todo e qualquer documento necessário para este fim, imediatamente após a requisição da COMPRADORA, de modo que, caso a COMPRADORA faça qualquer pedido neste sentido, ainda que por e-mail, e caso a VENDEDORA não cumpra com esta obrigação, fica considerado sem efeito o presente contrato com aplicação de multa de 100% (cem por cento) DO VALOR DO NEGÓCIO, em desfavor da VENDEDORA, tendo como credora a COMPRADORA, que poderá cobrar esta quantia diretamente via execução judicial nos termos do art. 585 do Código de Processo Civil.” (g.n.).

Vicente Ráo conceitua a condição como “a modalidade voluntária dos atos jurídicos que lhes subordina o começo ou o fim dos respectivos efeitos à verificação, ou não verificação de um evento futuro e incerto” (RÁO, Vicente. Ato jurídico. São Paulo: RT, 1994. p. 244). Flávio Tartuce, por sua vez, lembra que a condição é elemento acidental do negócio jurídico, cuja presença é dispensável, mas caso tenha sido estipulada, situa-se no campo da eficácia do negócio (in Manual de Direito Civil – Volume único. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p. 218).

É o caso do contrato em análise, pois, conforme previsto, não operada a condição, consistente na transferência de contrato de locação da loja física cuja propriedade é de terceiro, o contrato ficaria sem efeito.

Porém, conforme se depreende da leitura da cláusula em destaque, incumbiria à compradora [MB FRANCA PARTICIPACAO E SUPERVISAO EM EMPRESAS LTDA] informar, requerer, e providenciar junto ao Locador, proprietário do imóvel, a efetiva cessão, transferência do contrato de locação do imóvel onde encontra-se instalada a loja, e seria dever da vendedora [BRITO STEFFENS & STEFFENS LTDA – ME] apenas a função de não embaraçar a transferência, devendo, assinar todo e qualquer documento necessário para este fim, imediatamente após a requisição da COMPRADORA.

Era, portanto, função da embargante MB buscar a transferência da locação e não da parte embargada, como faz crer a peça de embargos. E como se viu ao longo do processo, a parte embargada, por meio de sua representante Ana Paula, demonstrou boa-fé à consolidação do encargo que seria dever da embargante, eis que se verifica que a Ana Paula buscou por diversos meios a transferência do contrato de locação para a parte embargante, chegando a dispor-se a assumir o contrato na condição de locatária em favor dos interesses da parte embargante, hipótese essa rechaçada pela embargante conforme expressa “prints” de diálogos via e-mail colacionados na própria petição inicial.

Ainda que não fosse seu o dever de buscar a transferência do contrato de locação, mas apenas o encargo de anuir com tudo o que fosse necessário para a transferência que deveria ter sido buscada pela parte embargante, viu-se que a embargada informou representantes das embargantes ter buscado intermediar a locação com a proprietária do imóvel, mas sem êxito. Vejamos trechos de e-mails:

“...A dona do prédio, já informou via email, que não tem interesse em assinar o contrato com a CS e que renovara apenas por mais um ano comigo. Estou tentando ajudar, me disponibilizei em assinar o contrato, informei meu gerente regional sobre a disponibilidade de outro prédio, apesar da responsabilidade não ser minha. (...)” (trecho extraído do id. 13063860 - Pág. 4). “... Boa tarde, Qual a data do pagamento da primeira parcela? De acordo com o contrato, os dez dias uteis do recebimento encerraria em 12/05, e ainda não houve o pagamento. Quanto à van, estou de mãos atadas, enquanto não me encaminharem o recibo de transferência do veiculo para assinar, não tenho o que fazer.Solicitei a Adriana o nota fiscal de faturamento da van para que meu contador possa refaturar para vocês e também não obtive retorno ate o momento. Quanto ao contrato de aluguel, fiz e estou fazendo a possível intermediação com a dona do prédio para que seja acordado conforme os termos da Cs, também não depende de mim a conclusão, muito pelo contrario, me dispus a renovar no meu nome já que ela é muito inflexível. Aguardo o mais breve possível, Att.” (trecho extraído do id. 13063860 - Pág. 6). Inúmeras teriam sido as exigências da locadora (vide id. 33774796 - Pág. 3)

Além disso, diálogos supostamente havidos entre a representante da embargada (Ana) e representante das embargantes indicam que a mesma teria lhes informado a possibilidade de manter a locação do imóvel em seu próprio nome, na busca de viabilizar a manutenção da loja no mesmo endereço, mas que a parte embargante teria negado essa hipótese (vide id. 33774791). Fato é que, o print de e-mail apresentado pela própria parte embargante (id. 13063764 - Pág. 6) corrobora a assertiva da embargada de que houve a exigência da embargante de que o contrato de locação fosse transferido ao seu nome.

Em suma, notam-se indicativos de que a embargada buscou meios para atender ao interesse da embargante em permanecer com a loja no mesmo endereço, mesmo não sendo o imóvel da embargada e fugindo de sua possibilidade impor à locadora o dever de aceitar firmar locação com a parte embargante.

Por outro lado, as provas indicam que a Embargante foi quem descumpriu com o contrato, não apresentando uma única prova de cumprir com as obrigações por ela assumidas no contrato, na parte em que diz respeito à discussão objeto da lide.

Assim, o argumento trazido à luz no presente embargos à execução como condição para a eficácia do negócio parece-me dissonante do que foi pactuado no contrato. Ademais seria excessiva a exigência de obrigar a embargada a viabilizar contrato de locação entre a parte embargante e a terceira proprietária do imóvel, pois tal exigência fugiria do campo de sua vontade.

É que sendo o imóvel de terceiro, não é possível à embargada exigir do proprietário que este firme contrato de locação com essa ou aquela pessoa. Trata-se de disposição de vontade de titularidade exclusiva do proprietário do imóvel, não da embargada, mesmo tendo sido locatária em contrato precedente.

Nesse sentido, não se pode desconsiderar a circunstância de que “Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes , subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. ” (art. 121/CC). E que, “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5°, inciso II da CRFB/88).

Portanto, a condição disposta no contrato era dever da embargante, sendo da embargada apenas o dever de anuir com a transferência do contrato de locação, sendo que os documentos citados demonstram que muito além de anuir com a transferência, buscou a embargada intermediar as negociações, sugerindo ainda que o contrato ficasse em seu nome para viabilizar a atividade empresarial da embargante. Portanto, não se vislumbra inadimplemento contratual pela parte embargada. Ademais, impor a condição sobre a embargada, nos moldes em que delineado na petição inicial dos embargos à execução, seria submeter a embargada a demasiada obrigação, ou melhor, a obrigação impossível de cumprir na medida que a consolidação da locação não está sujeita a sua vontade, mas a vontade de terceira pessoa.

Soma-se a abusividade da pretensão da parte embargante, a pretensão de tornar sem efeito o negócio cuja consolidação da compra e venda já tenha sido operada com a entrega da posse, administração, fundo de comércio e os direitos de utilização da marca, bem como dos bens que guarneciam a loja à compradora, sob o pretexto do não cumprimento da condição, sendo que, conforme depoimento pessoal do representante das embargantes, a loja foi repassada à terceiro que está utilizando da marca em endereço diverso nesta cidade. Logo, admitir a rescisão dos efeitos do contrato neste cenário seria dar margem ao enriquecimento sem causa da parte demandante, vedado no ordenamento jurídico (art. 884 do CC).

Em outras palavras, reputo que, a despeito da condição inviabilizada pelas razões já expostas, deve-se considerar cumprido o contrato pela parte embargada mediante a entrega daquilo que revestia o objeto de compra e venda, cuja entrega é incontroversa e ainda se extrai do termo aditivo firmado pelas partes o qual expressa a apuração de estoque por ocasião da cessão da propriedade da loja. Segue trecho: “O presente termo aditivo é celebrado pelas partes de comum e livre interesse com o fim de informar a apuração do estoque constante na loja Carmen Steffens de Cáceres/MT, quando da cessão da propriedade da mesma... ” (extraído do id. 18434809 - Pág. 1)

Outro ponto a se destacar no Termo Aditivo é que o mesmo acabou por liquidar as obrigações descritas no contrato principal. Vejamos:

“CLÁUSULA SEGUNDA – DA CONFISSÃO DE DÍVIDA - Após conferência de ambas as partes, a Vendedora, PARTE 1, nos termos do artigo 840 do Código Civil, e artigo 389 do Código de Processo Civil, confessa ser devedora das empresas PARTES 2, 3, 4 e 5, da quantia líquida, certa e exigível de R$116.910,46 (cento e dezesseis mil novecentos e dez reais e quarenta e seis centavos), valor este que, conforme já exposto foi discutido e aferido pelas partes, de modo que as mesmas declaram que nada tem a reclamar quanto ao mesmo, sua forma de apuração ou origem.

CLÁUSULA TERCEIRA – DOS CRÉDITOS E DÉBITOS DAS PARTES – Nos termos do contrato principal, quanto aos valores dispostos acima, as partes promovem um encontro de contas, compensação, deste modo, fica apurado um saldo credor em favor da PARTE1, vendedora, no montante total de R$91.215,90 (noventa e um mil, duzentos e quinze reais e noventa centavos).

Parágrafo único. Os valores aqui informados são declarados pelas partes como certos, líquidos e exigíveis, posto que apurados em conjunto, declarando ainda, nada haver que reclamar quanto ao montante apurado, forma de apuração, ou origem.” (Extraído do id. 12277680 - Pág. 2).

Já a cláusula quarta do termo aditivo estabeleceu a forma de pagamento do saldo devedor à embargada, não havendo controvérsia quanto ao vencimento das parcelas.

Não obstante, cito a 5a cláusula do termo aditivo, que assim regulou:

“CLÁUSULA QUINTA – DA RATIFICAÇÃO DAS DEMAIS CLÁUSULAS DO CONTRATO PRINCIPAL – Todas as demais cláusulas e condições do contrato principal, que não confrontem a declaração de vontade aqui expressa são ratificadas na íntegra.” (extraído do id. 12277680 - Pág. 3) (g.n.).

Registro ainda que o contrato principal teve por data o dia 15/03/2016 (com firma reconhecida no dia 23/03/2017) conforme se verifica do id. 13460668 ao passo que o termo aditivo teve por data o dia 07/04/2017 (com firma reconhecida no dia 12/04/2017) conforme se verifica do id. 13460670.

Estes registros são pertinentes pois, por meio deles nota-se que entre a celebração do contrato principal e o termo aditivo, houve um lapso temporal, no qual resultou na liquidação da obrigação, restando saldo devedor em favor da embargada, assumido pelas embargantes, bem como a declaração de que o aludido crédito é líquido, certo e exigível , havendo, por fim, na cláusula quinta a disposição de que as cláusulas do contrato principal estariam sendo ratificadas naquele aditivo, com a ressalva daquelas que confrontarem. Ora, havendo no termo aditivo a liquidação do crédito, e a declaração firmada por todos os contratantes de que o mesmo seria exigível, nítido é o confronto com a cláusula décima segunda do contrato principal, não havendo mais o que reclamarem os embargantes quanto a exigibilidade da obrigação.

Por todas estas considerações, devo julgar improcedente os embargos à execução.(...)”.

Pois bem.
Malgrado as teses defendidas pela apelante, é certo que a cláusula 12a. do contrato existente entre as partes prevê expressamente que a obrigação de informar, requerer e providenciar junto ao Locador, a efetiva cessão, transferência do contrato de locação do imóvel
era da parte Comprador/apelante
e que cabia à vendedora assinar todo e qualquer documento necessário para este fim.

Como se sabe, na compra e venda de ponto comercial, a locação do bem imóvel não se transfere ao adquirente de forma automática, sendo exigível, para tanto, a anuência do locador, dado ao caráter personalíssimo da relação locatícia.

No caso, não houve anuência do locador e, conforme expressamente se vê no contrato, a parte apelante assumiu a responsabilidade na transferência, de modo que não há como imputar a parte apelada o ônus da não concretização da locação, mormente no caso, que se vê claramente que a apelada tentou de todas as formas concretizar a renovação da locação inclusive em seu nome, contudo, o apelante não aceitou.

Trago precedente de situação semelhante:

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Procedência da ação e improcedência da reconvenção. Inconformismo da ré. Não há controvérsia acerca da celebração do contrato de compra e venda, inadimplemento das duas prestações exigidas pelo autor e opção da ré de devolver o imóvel para a proprietária. Contrato verbal de transferência de ponto comercial. Alegação da requerida de que o requerente não teria cumprido seu dever de transferir o contrato de locação do imóvel em idênticas condições. Não demonstração de que constituía cláusula do contrato a obrigação de realizar a regularização da locação perante a proprietária. Aquisição de ponto comercial exige da compradora a cautela de cientificar a proprietária do imóvel, já que dependerá da celebração de contrato de locação para exercício de suas atividades no local. Demandada não se preocupou em envolver a proprietária na transação, nem se dispôs a negociar a formalização de contrato de locação próprio. Não há elementos nos autos que imputem ao alienante a responsabilidade pela desocupação do imóvel. SENTENÇA. MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-SP - APL: 10062509820168260704 SP 1006250-98.2016.8.26.0704, Relator: AZUMA NISHI, Data de Julgamento: 26/10/2018, 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 26/10/2018)

A cláusula 1a., do contrato entabulado demonstra exatamente que o espaço físico não compunha o contrato, mas, sim, “
os moveis, equipamentos, estoque, devolução do Fundo de Comércio, e demais itens, exceto a loja física, imóvel, pois, pertence ao locador, proprietário”.

Aliás, a concretização da negociação se operou com a entrega da posse, administração, fundo de comércio, utilização da marca, e todos os itens que compunham o ponto, inclusive a loja foi repassada à terceiro e está havendo a utilização da marca, em endereço diverso.

Desta feita, à mingua de elementos, não identifico desacerto na r. sentença.

II – DO RECURSO INTERPOSTO POR ANTÔNIO JULIANO BRUNELLI MENDES.

Conforme relatório, advogado recorre quanto a parte da sentença que não arbitrou honorários advocatícios em seu favor.

A sentença no ponto é a seguinte:

“(...)

Atento ao disposto no art. 82, §2° e art. 85, §2°, incisos I a IV todos do CPC tenho a considerar que as custas e verbas de sucumbência deverão ser suportadas na íntegra pelos Embargantes. Explico: Pelos mesmos fundamentos que os embargantes CS Pirapora Administração e consultoria Ltda , Carmen Steffens Franquias Ltda e Couroquimica Couros e Acabamentos Ltda, se valeram para deduzir em requerimento avulso no curso dos autos dos embargos à execução ajuizados por eles, alegando em síntese que por ser matéria de ordem pública, mesmo que não a tenham suscitado na petição inicial, poderiam alegar a qualquer tempo, compreendo então que poderiam os embargantes mencionados apresentarem requerimento avulso na ação de execução tão logo citados para lançar mão do argumento de ilegitimidade. Fato é que os Embargos à execução foram ajuizados com a pretensão de apontar condição resolutiva do contrato com o escopo de tornar inexigível a dívida objeto da ação de execução. E como os Embargantes a cujo respeito se reconheceu neste ato ilegitimidade, lançaram mão na petição inicial apenas da tese sobre a qual recebe a declaração de improcedência do Juízo, razão e motivo é para que suportem os encargos de sucumbência. Deste modo, os embargantes deverão suportar as custas e despesas processuais desta demanda, bem como pagar à Advogada da parte Embargada o valor correspondente a 20% sobre o valor atualizado da causa a título de honorários advocatícios de sucumbência.”.

Também não identifico desacerto na sentença, eis que os Embargantes propuseram Embargos à Execução, suscitando cláusula resolutiva do contrato objeto da Execução, e, posteriormente, em petição avulsa, alegando matéria de ordem pública, suscitou o reconhecimento da ilegitimidade passiva nos autos da Execução.

Desta feita, reconhecida a matéria como de ordem pública e não como matéria dos Embargos à Execução, não há falar em honorários advocatícios.

Por fim, deixo de majorar os honorários para os fins do §11o., do artigo 85 do CPC, pois, já fixado no percentual máximo.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AOS RECURSOS.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2021