Tribunal: TJMT
Processo: 1003432-26.2020.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-06
Data de publicação: 2021-10-07

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1003432-26.2020.8.11.0002
APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADO: PATRICIA DE OLIVEIRA SILVA, ROBERSON DA SILVA ARRUDA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.
Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).
O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.
“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).
As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.
Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003432-26.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PATRICIA DE OLIVEIRA SILVA - CPF: 403.555.378-69 (APELADO), CESAR HENRIQUE DE ALMEIDA SAMPAIO - CPF: 046.311.061-74 (ADVOGADO), ROBERSON DA SILVA ARRUDA - CPF: 732.846.611-15 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1003432-26.2020.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: PATRICIA DE OLIVEIRA SILVA, ROBERSON DA SILVA ARRUDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“
Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1003432-26.2020.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: PATRICIA DE OLIVEIRA SILVA, ROBERSON DA SILVA ARRUDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente.

As apelantes alegam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos e que “
devem prevalecer as condições contratuais e legais pactuadas, que preveem a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos e abatimento das taxas de consumo, taxas associativas, tributos e taxas de fruição, dos valores a serem devolvidos, em razão de rescisão contratual motivada exclusivamente pelo comprador
”.

Afirmam que cumpriram todas as obrigações previstas no Contrato de Promessa de Compra e Venda e que inexiste atraso, pois o prazo de entrega é de 04 anos a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal (art. 18, V, da Lei 6.766/79).

Alternativamente, pleiteiam a retenção de 30% sobre a quantia paga.

Ressaltam que os apelados “
são responsáveis pelo pagamento de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, em 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel, em razão da utilização, contado da assinatura do contrato até eventual reintegração da posse pelas Apelantes
”.

Aduzem que a condenação à restituição das parcelas adimplidas, à cláusula penal e aos danos morais configura
bis in idem.

Acrescentam que, mesmo se considerada a demora para autorizar a efetiva utilização do imóvel, a situação caracteriza mero aborrecimento.

De modo alternativo, pugnam pela redução do montante definido na primeira instância
.

Assinalam ainda que, na hipótese de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado.

Contrarrazões no Id n. 100284093.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1003432-26.2020.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: PATRICIA DE OLIVEIRA SILVA, ROBERSON DA SILVA ARRUDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente para:

a) declarar rescindindo o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 22 – Unidade Autônoma: 03 Quadro Resumo, celebrado entre as partes;

b) condenar as requeridas a devolverem o valor de R$ 94.966,71, corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

c) inverter a cláusula 5.6 estipulada nas Normais Gerais do contrato em favor da parte autora, condenando as requeridas ao pagamento de multa moratória no importe de 30% sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$ 94.966,71), o que corresponde ao valor da multa no importe de R$ 28.490,01 (vinte e oito mil quatrocentos e noventa reais e um centavo), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a prolação da sentença e,

d) condenar as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 em favor de cada autor a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018);

e) além das custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação. As partes firmaram Compromisso de Compra e Venda para Entrega Futura (Id n. 99662483 - Pág. 1) do apartamento 308, torre 1, Edifício Villagio di Bonifácia, na Av. Miguel Sutil, em Cuiabá-MT, por R$269.500,00.

As partes firmaram Promessa de Compra e Venda para entrega futura da unidade autônoma n. 03, quadra n. 22, do Condomínio Verana Várzea Grande I, por R$94.185,13 (Id n. 100287498).

Em virtude do atraso na conclusão da obra, os apelados pleitearam em juízo a rescisão da avença, a devolução dos valores pagos, multa contratual, a restituição da comissão de corretagem e danos morais.

A Ação se submete ao Código de Defesa do Consumidor, como já assinalado na primeira instância.

O STJ, de forma consolidada, autoriza a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Ou seja, ocorre a mitigação do princípio “
pacta sunt servanda”
(AgRg no REsp 1422547/RS).

Inicialmente cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado pelos autores.

A cláusula 1.6 do capítulo 1 da avença estabelece que a entrega seria em 09-2018, prorrogável por mais 180 dias (Id. 100287498).

Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria estar pronto em 03-2019, o que não ocorreu até a propositura da Ação em 03-02-2020.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, tem-se que os autores não estavam na posse do imóvel e a Construtora deve arcar com essas obrigações até o dia da entrega das chaves.

No que diz respeito à inversão da cláusula penal em benefício do consumidor, “
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
.” (Tema 971).

Já o dano moral tem de ser provado. No caso concreto, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.

É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.

O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização
.
(RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, mostra-se razoável e proporcional a importância fixada em primeira instância, pois está em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de coincidir com àquela comumente estipulada nesta Corte.

No que concerne aos juros de mora, por se tratar de responsabilidade contratual incidem desde o dia da citação (art. 405 do Código Civil).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/10/2021