Tribunal: TJMT
Processo: 1005669-18.2017.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-19
Data de publicação: 2021-11-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – RELAÇÃO DE CONSUMO –PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – REJEIÇÃO – VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA/PRORROGAÇÃO – ENTREGA DAS CHAVES APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO FINAL PREVISTO NO CONTRATO, INCLUSIVE O DE TOLERÂNCIA DE 120 DIAS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – DEVER DE INDENIZAR – CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – RESP No 1635428/SC – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA CABÍVEL SOMENTE ATÉ O PRAZO PREVISTO À ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA DA COBRANÇA DA TAXA APÓS A DATA DE TÉRMINO DA OBRA – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE DEMONSTRE A EXISTÊNCIA DO DANO VINDICADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se a contradição que existe no teor decisório da sentença não interfere na cognição dos fundamentos pelos quais o julgador expressa o seu convencimento sobre os termos da pretensão autoral, com indicação de forma clara e inequívoca das razões pelas quais acolhe ou rejeita pedidos, e o vício não impede a reapreciação dos pedidos pela segunda instância, descabe falar em nulidade da sentença à falta de fundamentação. 2. A estipulação de prazo de tolerância de 120 dias é válida, não havendo abusividade em sua previsão contratual, ao contrário, é de todo apropriada à natureza jurídica do negócio, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, sendo prorrogação prevista justamente para possibilitar às construtoras que superem eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos, desde que não ultrapasse o prazo máximo de 180 dias (REsp no 1.727.939/DF). 3. Ocorrendo a entrega das chaves após o prazo final previsto no contrato, incluindo o prazo de tolerância/prorrogação, caracteriza-se o inadimplemento contratual e a falha na prestação de serviço, e, uma vez que o dever de indenizar é corolário natural do ato lesivo ao interesse ou direito de outrem, cumpre à construtora arca com os prejuízos sofridos pelos consumidores em decorrência do atraso na entrega. 4. Quanto à cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, o eg. STJ decidiu, sob a sistemática de recurso repetitivo, que a “cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. (STJ – REsp 1635428/SC – 2a Seção - Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO – J. em 22/05/2019 – DJe 25/06/2019). 5. “Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos” (STJ - EREsp 670117/PB – 2a Seção – Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012), todavia, não havendo comprovação da cobrança da respectiva taxa no período de mora contratual da empreendedora, não há falar em restituição de valores. 6. O atraso na entrega de imóvel em razão da não conclusão das obras não acarreta, por si só, dano moral indenizável, e, portanto, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005669-18.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RODRIGO MOURA DE ALMEIDA - CPF: 011.090.181-93 (APELANTE), RODOLFO CESAR VASCONCELLOS MOREIRA - CPF: 039.729.326-77 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – RELAÇÃO DE CONSUMO –PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – REJEIÇÃO – VALIDADE DA ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA/PRORROGAÇÃO – ENTREGA DAS CHAVES APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO FINAL PREVISTO NO CONTRATO, INCLUSIVE O DE TOLERÂNCIA DE 120 DIAS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – DEVER DE INDENIZAR – CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – RESP No 1635428/SC

– TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA CABÍVEL SOMENTE ATÉ O PRAZO PREVISTO À ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA DA COBRANÇA DA TAXA APÓS A DATA DE TÉRMINO DA OBRA – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE DEMONSTRE A EXISTÊNCIA DO DANO VINDICADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se a contradição que existe no teor decisório da sentença não interfere na cognição dos fundamentos pelos quais o julgador expressa o seu convencimento sobre os termos da pretensão autoral, com indicação de forma clara e inequívoca das razões pelas quais acolhe ou rejeita pedidos, e o vício não impede a reapreciação dos pedidos pela segunda instância, descabe falar em nulidade da sentença à falta de fundamentação. 2. A estipulação de prazo de tolerância de 120 dias é válida, não havendo abusividade em sua previsão contratual, ao contrário, é de todo apropriada à natureza jurídica do negócio, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, sendo prorrogação prevista justamente para possibilitar às construtoras que superem eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos, desde que não ultrapasse o prazo máximo de 180 dias (REsp no 1.727.939/DF). 3. Ocorrendo a entrega das chaves após o prazo final previsto no contrato, incluindo o prazo de tolerância/prorrogação, caracteriza-se o inadimplemento contratual e a falha na prestação de serviço, e, uma vez que o dever de indenizar é corolário natural do ato lesivo ao interesse ou direito de outrem, cumpre à construtora arca com os prejuízos sofridos pelos consumidores em decorrência do atraso na entrega. 4. Quanto à cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, o eg. STJ decidiu, sob a sistemática de recurso repetitivo, que a “cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. (STJ – REsp 1635428/SC – 2a Seção - Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO – J. em 22/05/2019 – DJe 25/06/2019).

5. “Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos” (STJ - EREsp 670117/PB – 2a Seção – Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012), todavia, não havendo comprovação da cobrança da respectiva taxa no período de mora contratual da empreendedora, não há falar em restituição de valores. 6. O atraso na entrega de imóvel em razão da não conclusão das obras não acarreta, por si só, dano moral indenizável, e, portanto, se não houver comprovação de que, do inadimplemento contratual pela construtora, decorreu para o comprador alguma situação constrangedora, humilhante e moralmente lesiva, que repercuta diretamente na esfera de dignidade da vítima, não é cabível indenização por dano moral só por conta do inadimplemento. Precedentes do STJ.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1005669-18.2017.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por RODRIGO MOURA DE ALMEIDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Restituição de Valores e Nulidade de Cláusulas Abusivas
” (Proc. no 1005669-18.2017.8.11.0041), ajuizada contra pelo apelante contra SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ VI - SPE LTDA. e RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A., julgou o pedido autoral parcialmente procedente, para “
declarar a prescrição da pretensão de ressarcimento pelo pagamento da taxa de corretagem
”, e condenar as rés ao pagamento “
da importância
mensal de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel atualizado à época, a título de lucros cessantes, desde 28/08/2014 até a efetiva entrega das chaves (21/10/2014), acrescidos de juros legais de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do desembolso
”; a sentença condenou ambas as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação (cf. Id. no 82941046 - Pág. 15).

O autor/apelante argui, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, dizendo que, embora tenha interposto embargos de declaração (cf. Id. Núm. 82941048), a contradição não foi sanada e subsistiu comprometendo ponto fundamental do desfecho decisório, mais precisamente a definição da data do termo final do prazo de entrega do imóvel, uma vez que a sentença menciona a data de 27/05/2014, e, equivocadamente, no restante dos fundamentos, considera a data de 28/08/2014, sendo esta última, inclusive, levada em consideração para fins de contagem dos lucros cessantes devidos pela ré/apelada, assim como para restituição do valor pago à título de taxa de evolução de obra, situação que maculou por completo o desfecho da lide, justificando a reapreciação dessa questão, conforme aventada na exordial.

No mérito, afirma que o término das obras estava previsto para 27/05/2014, já que o início do prazo se deu em 28/09/2012, com a aprovação dos projetos e contratação do financiamento pela ré junto à Caixa Econômica Federal, levando em conta “
os 12 (doze) meses previstos no item 06 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e o período máximo de prorrogação de 08 (oito) meses, 04 (quatro) referentes à cláusula de tolerância e 04 (quatro ) referentes à conclusão das etapas
” (cf. Id. no

82941061 - Pág. 9); diante disso, considerando a data de 27/05/2014, deve ser redefinido o termo inicial da contagem dos lucros cessantes devidos pela ré/apelada, com devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra.

Afirma, ainda, que não há óbice à cumulação dos lucros cessantes com a multa penal prevista no contrato (cf. Id. no
82941061 - Pág. 14), devendo ser aplicada a inversão da multa penal em favor do recorrente.

Por fim, reitera o pedido de indenização por danos morais, alegando que a situação vivenciada por conta do inadimplemento extrapolou o mero aborrecimento.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que seja anulada a sentença, ou, então, para que seja reconhecido que o termo final para a entrega do imóvel ocorreu em 27/05/2014, retificando-se, por consequência, o início do prazo para contagem dos lucros cessantes e a necessidade da devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obras, bem como para que a ré seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais (cf. Id. no 82941061 - Pág. 17).

A ré/apelada apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. no 82941064, em que refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 6 de outubro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

Exmoo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A preliminar de nulidade da sentença se confunde com o mérito do recurso, com o qual será analisada e decidida.

O mérito envolve o problema do atraso na entrega de imóvel e os reflexos decorrentes do inadimplemento das obrigações contidas no “
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a Que Corresponderá Unidade Autônoma Futura
”, datado de 30/11/2011, celebrado entre a ré/apelada Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III - SPE LTDA e o autor/apelante Rodrigo Moura de Almeida, para aquisição da “Casa no 402, Modelo M40A, Fachada F3A, localizada na 3a Etapa do Empreendimento denominado Condomínio Rio Cachoeirinha”, situado na Rua Projetada A, S/N, área 6, Bairro Jardim Imperial, Cuiabá/MT (cf. Id. no 82941003 - Pág. 1/26).

Assim, em relação à questão crucial do prazo de entrega da obra, a conclusão sentencial de que ocorreu atraso da Construtora no cumprimento dessa referida obrigação formou-se sob os seguintes fundamentos:

“
A
lega o autor que as requeridas extrapolaram o prazo previsto para a execução e entrega da obra, fato que causou um imenso transtorno a ele, pois havia planejado sua vida e seu casamento com base no cumprimento da obrigação.

Segundo ele, as Rés finalizaram a aprovação de todos os projetos que envolveram a construção do empreendimento e contrataram em 28/09/2012 perante a Caixa Econômica Federal o financiamento necessário para a execução das obras. Desta maneira, o prazo final para a entrega seria o dia 28/09/2013. Contudo, as chaves só lhe foram entregues em 21/10/2014, ou seja, mais de um ano após o assinalado.

Em contrapartida, alega a ré que o contrato prevê que as liberações dos imóveis ocorreriam em etapa e, tendo em vista que o imóvel do autor pertencia a terceira etapa, o prazo se estenderia por mais 04 meses, além disso, o contrato prevê um período de carência de 180 dias. Assim, o prazo final para a entrega seria 28/08/2014.

Poie bem.

A respeito, os itens 06 e 08 do Quadro Resumo e o capítulo 6o, do Contrato de Compra e Venda (todos presentes no id. 4957564), estipulam:

06 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA UNIDADE 6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinado à execução de tais obras. 6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação. 6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.

8 – DO PRAZO DE CARÊNCIA 8.1. A VENDEDORA, na qualidade de Incorporadora do Empreendimento, fixa, nos termos previstos no artigo 34, da Lei 4.591/64, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data do registro da incorporação, podendo, dentro do referido prazo inicial de carência, ou de sua prorrogação, desistir da incorporação, denunciando-a nos termos do parágrafo 4o do artigo 34 da referida Lei, caso ocorra indistintamente qualquer das seguintes condições: (i) não tenha havido a venda, ou promessa de venda de, pelo menos 70% (setenta por cento) das Unidades Autônomas a serem por ela comercializadas, e caso (ii) a VENDEDORA não efetive a contratação de Recursos Financeiros destinados à execução das obras do Empreendimento, conforme disposto na letra “d” da Cláusula 13.1., deste contrato.

CAPÍTULO 6o: DO PRAZO DE CONSLUSÃO DAS OBRAS DA UNIDADE 6.1. As obras da Unidade objeto desta contratação deverão estar concluídas no prazo previsto no item 06 do Quadro Resumo, admitida uma tolerância de 120 (cento e vinte) dias uteis, e, ressalvados, ainda os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que o prazo da obra será prorrogado por tanto tempo quanto for o da paralisação da mesma, mais o necessário para a retomada do ritmo normal dos serviços, entendendo-se como tais, dentre outros: (...)

Por meio da análise das cláusulas apontadas acima, verifica-se que assiste razão em parte ao autor.

Primeiramente, importante destacar que não existe a alegada cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para prorrogar o prazo da entrega do imóvel, vez que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias prevista refere-se ao prazo que a Incorporadora tem de desistir da incorporação (cláusula 8, do Contrato Resumo).

O que há é um prazo de tolerância de 120 (cento e vinte dias) para a conclusão das obras, previsto no capítulo 6o, do Contrato de Compra e Venda.

A respeito da legalidade das cláusulas de tolerância, o STJ já firmou a tese em recurso repetitivo:

Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias. (STJ. 3a Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017).

Ademais, verifica-se que a prorrogação do prazo de entrega baseado nas etapas dos imóveis também foi contratualmente prevista, não havendo que se falar em ilegalidade ou abusividade, tendo em vista que possui um prazo razoável e o consumidor estava ciente da sua previsão.

Analisando as cláusulas pactuadas, verifica-se que o período máximo de prorrogação é de oito meses, quatro referentes à cláusula de tolerância e quatro referentes à conclusão das etapas. Assim, tendo em vista que o contrato foi assinado em 28/09/2012, a Unidade Imóvel do autor deveria ter sido entregue até o dia 27/05/2014.

Considerando que as chaves só foram entregues ao autor em 21/10/2014, resta incontroversa a ocorrência de um atraso de quase cinco meses.

Assim, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da requerida e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, máxime se levar em conta que não houve qualquer justificativa plausível para o atraso.

A respeito, o STJ fixou a seguinte tese em julgamento de repetitivos:

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária”. (REsp 1.729.593).

O autor aponta que o quantum a ser arbitrado como lucros cessantes deverá corresponder ao percentual fixado na CLÁUSULA 5.7.2 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, a título de taxa de FRUIÇÃO MENSAL, qual seja, 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, acrescido ainda, de juros de 1% (um por cento). ao mês e correção monetária - INPC, a partir de cada vencimento.

Em que pese as requeridas tenham se insurgido contra o pagamento (tese refutada tendo em vista que o dano é presumido), não se opuseram contra os valores sugeridos pelo autor.

Assim, tendo em vista que tais valores são bem próximos ao valor do aluguel em um imóvel do mesmo padrão, defiro tal pedido nos valores propostos, ante a sua razoabilidade e adequação
.
”

A r. sentença de fato incorreu em manifesta contradição em relação à definição do termo final para entrega da obra, mencionando duas datas distintas que brigam entre si quanto a isso, mas, conforme se vê dos autos, referido termo final se deu em 28/08/2014, e não em 27/05/2014, sendo aquele, de resto, o que constou do dispositivo sentencial como marco definitivo e verdadeiro; vejamos:

“
Alega o autor que os valores cobrados a título de juros da obra são indevidos, pugnando pela restituição dos valores pagos no montante de 3.148,02 (três mil centos e quarenta e oito reais e dois centavos).

Em contrapartida, alega a requerida que a cobrança é legal e, em reconvenção, alega que o autor está inadimplente, pois deixou de pagar duas parcelas, que correspondem ao montante de R$348,25 (trezentos e quarenta e oito reais e vinte e cinco centavos). Sobre esse ponto, a jurisprudência é pacífica a respeito da legalidade da cobrança de encargos do mútuo bancário antes da entrega das chaves:

(...)

Contudo, tal cobrança passa a ser indevida quando extrapolado o prazo para a entrega da obra. Nesse sentido, o STJ também fixou tese em julgamento de repetitivos:

(...)

Assim, tendo em vista que o período final para a entrega do imóvel ao autor foi o dia 28/08/2014, são legais as cobranças realizadas até essa data
.

(...)

Com fundamento, no art. 487, I e II do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os PEDIDOS INICIAIS para:

a) DECLARAR a prescrição da pretensão de ressarcimento pelo pagamento da taxa de corretagem;

b) CONDENAR a ré ao pagamento da importância mensal de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel atualizado à época, a título de lucros cessantes, desde 28/08/2014 até a efetiva entrega das chaves (21/10/2014), acrescidos de juros legais de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, ambos a partir da data do desembolso.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno ao pagamento pró-rata das custas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC.

Quanto aos honorários advocatícios fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor dos patronos das partes, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC/2015, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).

Com fundamento, no art. 487, I, do CPC JULGO IMPROCEDENTES os pedidos constantes da RECONVENÇÃO
.”

O problema da definição certa e segura do termo final do prazo para entrega da obra impacta aspectos relevantes da pretensão autoral, já que a expressão econômica do acolhimento de alguns itens do pedido depende dessa definição, como é o caso da indenização por lucros cessantes (1) e a devolução do valor pago a título de “taxa de evolução de obra” (2), aspectos, aliás, devidamente analisados e bem fundamentados pelo douto juiz sentenciante, sendo considerada a data de 28/08/2014, suscitada pela ré/apelada, como o prazo escorreito, indicado expressamente no dispositivo da sentença.

Sendo assim, como não houve ausência de fundamentação (omissão), nem vício de contradição, deve ser rejeitada
a arguição de nulidade da sentença
, com ingresso na análise do mérito recursal.

O Quadro de Resumo prevê, no item “
Quadro 6 – Da conclusão das obras da unidade autônoma
”, que “
a conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinado à execução de tais obras
(6.1)”, e que “
ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação
(6.1.1)”, e, ainda, que, “
ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior
(6.1.2)” (cf. Id. no 82941003 - Pág. 2/3).

A cláusula 6a (“
Do Prazo de Conclusão de Obras da Unidade
”) ratifica que as obras deverão ser concluídas no prazo previsto no item 06 do “Quadro Resumo”, mas prevê “
uma
tolerância de 120 (cento e vinte) dias
úteis
(para prorrogação da conclusão das obras)”; além disso, acresce que “
ficam ressalvados ainda os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que referido prazo poderá ser prorrogado por tanto tempo quanto for o da paralização
” (cf. Id. no 82941003 - Pág. 14).

Há, ainda, na cláusula 7a (“
Da Posse
”), concessão de mais um prazo de tolerância, decorrente da previsão de que “
será transmitida a posse da unidade adquirida dentro do prazo de até sessenta (60) dias úteis contados da data de sua efetiva conclusão
” (cf. Id. no 82941003 - Pág. 16).

O “
Habite-se
” foi expedido no dia 24/07/2014 (cf. Id. no 82941028 – Pág. 1), porém, a efetiva entrega das chaves só veio a acontecer em
21/10/2014
(cf. Id. no 82941007 - Pág. 1).

A estipulação de prazo de tolerância
de até 180
(cento e oitenta) dias é válida, sendo amplamente admitida na
jurisprudência nacional e, agora, mais recente, foi expressamente incorporado ao nosso sistema jurídico com o advento da Lei no 13.786/2018; logo,
não há ilegalidade ou abusividade em sua previsão contratual, ao contrário, é de todo apropriada à natureza jurídica do negócio, considerando que se trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, sendo prorrogação prevista justamente para possibilitar às construtoras que
superem eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos, como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos; a propósito, sobre o tema, confiram-se os seguintes precedentes do STJ: REsp no 1.727.939/DF, Terceira Turma, DJe de 17/9/2018; REsp no 1.582.318/RJ, Terceira Turma, DJe de 21/9/2017; AgInt no REsp no 1.698.519/SP, Quarta Turma, DJe de 26/9/2018; REsp no 1.454.139/RJ, Terceira Turma, DJe de 17/6/2014.

Frise-se que deve ser reconhecida a invalidade da genérica previsão de prorrogação do prazo de conclusão da obra “
por motivo de força maior ou caso fortuito
”, seja porque as causas elencadas no instrumento contratual nesse sentido, como “
greves
”, “
falta na praça de materiais e mão de obra
”, “
chuvas prolongadas
”, entre tantas outras, relacionam-se diretamente com os riscos do empreendimento e da atividade empresarial da ré/vendedora, sendo defeso dividi-lo com os consumidores, assim como não é motivo idôneo para eximi-la de responsabilidade, seja porque a ideia de se manter em aberto a data à conclusão da obra, ou seja, do cumprimento da obrigação pela vendedora, é completamente desgarrada das normas protetivas consumeristas que regem a relação contratual entre as partes, sendo nula de pleno direito a teor do
art. 51, IV, do CDC.

Igualmente nula, porque abusiva (CDC,
art. 51, IV)
, é a previsão de prazo extra à entrega das chaves (
“
será transmitida ao comprador a posse da unidade adquirida dentro do prazo de até sessenta (60) dias úteis
”
), pois, como acima ressalvado, o prazo de tolerância/prorrogação é instituído e admitido justamente para essa finalidade, sendo que, ao estipular prazo de entrega e de tolerância, cabia à ré ter levado em consideração a ocorrência de contratempos operacionais e administrativos, e não esconder em outras disposições, inclusive em flagrante infringência ao dever de informação (CDC,
art. 6o, III)
, um polpudo adicional de 60 dias úteis para entregar o imóvel adquirido pelos autores.

Feitas essas considerações, constata-se que a aprovação de todos os projetos que envolveram a construção do empreendimento se deu em 28/09/2012 (cf. Id. no 82941006 - Pág. 2), e como o imóvel adquirido pelo autor/apelante pertencia à 3a etapa do empreendimento, a entrega da obra deveria ocorrer originalmente em 28/01/2013 ou, no máximo, impreterivelmente, até
27/05/2014
(
120 dias corridos de prorrogação), todavia, o imóvel só foi entregue em
21/10/2014
, lembrando que o cumprimento da obrigação somente se aperfeiçoaria com a “entrega das chaves” ou qualquer outro ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelos adquirentes (STJ,
AgInt no REsp no 1.723.050/RJ
);
portanto, a entrega ocorreu com atraso de aproximadamente cinco meses, sendo, pois, inequívoco o inadimplemento contratual e a falha na prestação de serviço, e, uma vez que o dever
de indenizar é corolário natural do ato lesivo ao interesse ou direito de outrem, cumpre à ré/apelada arcar com os prejuízos sofridos pelo autor em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

Em relação aos danos materiais, a r. sentença assim dispôs:

“
Assim, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da requerida e, por conseguinte, sua responsabilidade em indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, máxime se levar em conta que não houve qualquer justificativa plausível para o atraso.

(...)

O autor aponta que o quantum a ser arbitrado como lucros cessantes deverá corresponder ao percentual fixado na CLÁUSULA 5.7.2 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, a título de taxa de FRUIÇÃO MENSAL, qual seja, 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, acrescido ainda, de juros de 1% (um por cento). ao mês e correção monetária - INPC, a partir de cada vencimento.

Em que pese as requeridas tenham se insurgido contra o pagamento (tese refutada tendo em vista que o dano é presumido), não se opuseram contra os valores sugeridos pelo autor.

Assim, tendo em vista que tais valores são bem próximos ao valor do aluguel em um imóvel do mesmo padrão, defiro tal pedido nos valores propostos, ante a sua razoabilidade e adequação
.
”

Já no que se refere à cláusula penal:

“
A parte autora alegou ainda a necessidade de inversão da cláusula penal por descumprimento contratual a seu favor, sustentando que a previsão apenas em favor das requeridas em um contrato de adesão acarreta um desequilíbrio.

A cláusula penal constitui pacto secundário acessório – uma condição –, por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (usualmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória.

A respeito da aplicação para a Construtora da multa por descumprimento contratual prevista apenas para o consumidor, o STJ já declarou a sua possibilidade por meio da Tese firmada em julgamento de repetitivo – Tema 971:

(...)

Contudo, considerando a condenação dos lucros cessantes, incabível a cominação da multa, tendo em vista que ambas possuem caráter indenizatório pela ocorrência do mesmo fato (atraso na entrega da obra).

Ademais, o tema também foi objeto de análise do STJ em sede de repetitivos:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Tese 970. REsp 1498484/DF e REsp 1635428/SC. Julgado em 22/05/2019).

Assim, deixo de acolher tal pedido.”

Sobre a impossibilidade de condenação ao pagamento da multa prevista na cláusula penal e de lucros cessantes, o eg. STJ colocou uma pá de cal sobre essa questão, e, sob a sistemática de recurso repetitivo, firmou o posicionamento no sentido de que a “
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
”. (STJ – Segunda Seção - REsp 1635428/SC - Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 22/05/2019 - DJe 25/06/2019), nesse ponto, deve ser mantida incólume a r. sentença.

No que concerne à restituição da “
taxa de evolução da obra
”, não consta da sentença que a previsão contratual é ilegal, mas sim que a cobrança realizada a esse título após o termo final à entrega do imóvel o é, sendo conclusão lógica dada à natureza da cobrança, pois, do contrário, manter a taxa sob a responsabilidade do consumidor com a obra em atraso seria o mesmo que repassar a
este encargo decorrente única e exclusivamente da mora da vendedora; é nessa perspectiva que o eg. STJ uniformizou o entendimento de que “
não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros
antes da entrega das chaves,
que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos
” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).

Mais recentemente:

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES INDEVIDAMENTE COBRADOS. SOLIDARIEDADE. RÉS QUE FAZEM PARTE DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AO CONSUMIDOR. SUMULAS NoS 5 E 7, AMBAS DO STJ. JUROS DA OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA). COBRANÇA APÓS DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES. ILEGALIDADE RECONHECIDA NO RESP. No 1.729.593/SP, DJe 27/7/2019. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...). 3. Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos (EREsp 670.117/PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Segunda Seção, DJe 26/11/2012). 4. Tendo sido reconhecido pelas instâncias ordinárias que houve o pagamento dos juros da obra para além do período em que fora entregue as chaves, é cedido que o adquirente tem interesse na demanda, a fim de se ver ressarcido dos valores indevidamente cobrados. Rever tal entendimento esbarra no óbice da Súmula no 7 do STJ. (...).” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no REsp 1855951/MT –

Rel. Ministro MOURA RIBEIRO –

Julgado em 25/05/2020, DJe 27/05/2020)

No caso, o autor/apelante anexou na exordial um quadro demonstrativo que informa o valor de R$ 3.148,02 como o equivalente ao pagamento das taxas de evolução de obra (cf. Id. no 82942496 - Pág. 19), mas, como visto, tais cobranças poderiam ser feitas até 27/05/2014 (prazo final para a entrega do imóvel), e no caso, não fosse o fato de que o quadro demonstrativo apresenta apenas quatro pagamentos depois desta respectiva data, quais sejam, 28/05/2014, 30/06/2014, 29/09/2014 e 23/09/2014, como já enfatizado pela r. sentença, a planilha vinculada ao Id. no 82941009, que deu guarida ao quadro demonstrativo apresentado pelo autor/apelante, não exprime de forma expressa e irrefutável a realização de cobrança à título da referida taxa; pelo contrário, os valores suscitados no quadro demonstrativo referem-se a coluna da planilha denominada “juros”, e ainda que se suponha que os respectivos valores eram referentes ao pagamento da “taxa de evolução de obra”, para constatar que as cobranças se deram fora do prazo permitido, isto é, após o prazo final do término da obra, imprescindível a demonstração da data de vencimento das cobranças, e não apenas a data de pagamento, devendo ser mantida a r. sentença nesse ponto.

Em relação aos danos morais
alegadamente sofridos pelo autor/apelante, pois, segundo ele, da longa espera decorrente da mora contratual injustificável experimentou sentimentos de angústia, humilhação, esculhambação, desrespeito, sofrimento e prejuízos, sendo-lhe devido, no mínimo, valor indenizatório de R$ 20 mil, observo que
, os supostos danos não passam de mero aborrecimento pela não entrega do empreendimento no prazo prometido, e, ainda que o autor diga que sua frustação foi maior porque retardaram o seu sonho da casa própria, essa particularidade, por si só, não é capaz de demonstrar que o ato ilícito foi capaz de atingir e ferir os seus direitos personalíssimos.

Aliás, para que esteja configurado o dano moral, deve o julgador ser capaz de identificar na hipótese concreta uma grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado. E, à falta de padrões éticos e morais objetivos ou amplamente aceitos em sociedade, deve o julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio.

Assim, não sendo possível extrair dos fatos apresentados em Juízo a existência de abalo moral indenizável, e inexistindo provas de que houve lesão à moral do autor, deve ser julgado improcedente o pleito indenizatório por danos morais.

À propósito, esse é o posicionamento do eg. STJ:

EMENTA: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.

2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

3. No caso concreto, para alterar a conclusão do Tribunal de origem e reconhecer a existência de dano moral por atraso na entrega da obra, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.

4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp 1560524/PR – Quarta Turma – Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA - Julgado em 20/09/2021, DJe 23/09/2021)

EMENTA: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A INDENIZAÇÃO. VALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o atraso na entrega do imóvel não configura, de imediato, dano moral, exceto quando constatado, no caso concreto, a violação a direito da personalidade do adquirente.
2. Na espécie, a Corte de origem manteve a condenação das vendedoras ao pagamento da indenização por danos morais, ao argumento único de que o atraso injustificado na entrega do imóvel ultrapassou a esfera do mero aborrecimento, não havendo referência à existência de circunstância excepcional a ensejar a aludida reparação. 3. Nos termos da jurisprudência já consolidada desta Corte, a análise do recurso especial não esbarra no óbice previsto na Súmula 7/ STJ, quando se exige somente a revaloração jurídica das circunstâncias fático-probatórias contidas nos autos. 4. Agravo interno desprovido.” (STJ – AgInt no REsp 1928020/RJ – Terceira Turma – Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE - Julgado em 09/08/2021, DJe 13/08/2021)

À vista do exposto, provejo parcialmente o recurso, apenas para reconhecer que o termo final do prazo para a entrega do imóvel se deu em 27/05/2014, determinando que os lucros cessantes sejam contabilizados a partir dessa respectiva data.

Custas recursais
pro rata.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/10/2021