Tribunal: TJMT
Processo: 0016349-02.2013.8.11.0015
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:
E M E N T A
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão de prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.
Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0016349-02.2013.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[JOSE ROBERTO TAVARES - CPF: 011.833.548-00 (TERCEIRO INTERESSADO), SEBASTIAO GILBERTO TAVARES - CPF: 786.333.628-72 (TERCEIRO INTERESSADO), FERNANDO BRUNO CRESTANI - CPF: 813.745.851-49 (TERCEIRO INTERESSADO), LEONARDO CRESTANI - CPF: 203.935.559-68 (TERCEIRO INTERESSADO), SIRLENE DE ALMEIDA ANDRADE - CPF: 028.316.451-40 (TERCEIRO INTERESSADO), MICHEL ALEX CRESTANI - CPF: 929.569.981-53 (APELADO), FLAVIO DE PINHO MASIERO - CPF: 010.284.951-02 (ADVOGADO), CLAYTON OUVERNEI - CPF: 700.441.551-15 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO BIAZAO BASSO - CPF: 025.453.891-61 (ADVOGADO), LUIZ CARLOS TAVARES - CPF: 225.883.708-10 (APELANTE), FABIO DE OLIVEIRA LUCHESI FILHO - CPF: 128.832.848-65 (ADVOGADO), LIBERO LUCHESI NETO - CPF: 295.401.218-84 (ADVOGADO), FELIPE D AMORE SANTORO - CPF: 173.669.548-70 (ADVOGADO), JOSE HENRIQUE TURNER MARQUEZ - CPF: 270.985.568-23 (ADVOGADO), RODRIGO TERRA CYRINEU - CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO GIARETTA EULALIO - CPF: 081.532.918-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

E M E N T A

EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO –
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
– INOCORRÊNCIA
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (
exceptio

non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão de prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Luiz Carlos Tavares em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos julgou procedente os embargos à execução movida por Michel Alex Crestani, por reconhecer a inexequibilidade do título em razão da exceção do contrato não cumprido, declarou nula a execução, com fundamento no art. 487, inciso I, 803 inciso I, 917, inciso I, todos do CPC e art. 422 e 479, ambos do C. Civil. Condenou o embargado ao pagamento de custas e honorários advocatício fixado em 15% sobre o proveito econômico.

Inconformado, o apelante pleiteia a reforma da sentença, alegando que a posse do imóvel foi regularmente transferida ao recorrido em 28.07.2010. Aduz que a mora se constituiu em 30.07.2012, quando o apelado deixou de realizar o pagamento, sob o argumento de que passou a sofrer ameaça de invasão na posse do bem por terceiros.

Aduz que de sua parte adimpliu com a obrigação, entregando a posse do imóvel complemente livre e desimpedida, incumbindo ao apelado a defesa do bem em face de esbulho superveniente por terceiros, e que tal fato não pode ser utilizado como justa causa para desconstituir a mora do apelado, tampouco mantê-lo na posse do bem.

Segue defendendo que a exploração florestal só foi possível porque o recorrente cumpriu integralmente suas obrigações contratuais para que o apelado pudesse explorar a terra da forma mais primitiva existente (via extração de madeira). Salienta que o apelado depois de exaurir todos os recursos naturais, não paga o contrato, e ainda alega prejuízos com “posseiros”, porém não propõe o abatimento de preço, sequer fez qualquer tipo de cobrança ou pedido de rescisão contratual, porque, se o fizesse, teria que ser apurado o valor da madeira extraída.

Ao final, pugna pelo reconhecimento dos requisitos da execução, sendo o certo, líquido e exigível o título extrajudicial, no valor remanescente de R$ 662.630,22 (seiscentos e sessenta e dois mil seiscentos e trinta reais e vinte dois centavos).

O apelado apresentou as contrarrazões (id. 91772211), requerendo preliminarmente o não conhecimento do recurso, decorrente da intempestividade. No mérito, pugnou pela manutenção da decisão.

Instado a se manifestar, o apelante rechaçou a tese arguida na preliminar de extemporaneidade recursal (id. 94281537).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá,

25 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

Cinge-se dos autos que Michel Alex Crestani opôs embargos à execução em face da ação de execução de título extrajudicial que lhe move Luiz Carlos Tavares, alegando, em síntese, que efetuou o pagamento de parte das parcelas do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel rural denominado Fazenda Matrinchã matriculado sob no. 2.190 do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, Município de Nova Bandeirantes.

Asseverou sobre aplicação da exceção do contrato não cumprido como justa causa para suspender os pagamentos, justificando que o uso e o gozo da propriedade negociada não foram garantidos, pois ela estava repleta de invasores.

Aduziu que desde que adquiriu o bem não pôde usufruir dos recursos naturais e nem o explorar, porquanto vítima de prejuízos financeiros consideráveis, teve que realizar acordos judiciais para retirar os posseiros da terra.

Após a instrução probatória, o douto magistrado
a quo
, julgou procedente o pedido, por reconhecer a inexequibilidade do título, em razão da exceção do contrato não cumprido, e declarou nula a execução no. 8224-45.2013.811.0015, com fundamento no art. 487, inciso I, 803 inciso I, 917, inciso I, todos do CPC e art. 422 e 479, ambos do C. Civil. Condenou o embargado ao pagamento de custas e honorários advocatício fixado em 15% sobre o proveito econômico (id. 91772175). Luiz Carlos Tavares opôs os embargos de declaração, que foram rejeitados pelo douto magistrado (id. 91772183).

De início, analiso a preliminar atinente a tempestividade do recurso.

Observo que a sentença foi prolatada, porém houve a interposição de embargos de declaração, que esclareceu sobre a ausência de intimação dos advogados de Luiz Carlos Tavares, vejamos:

“
Compulsando detidamente o feito, verifica-se que a nota de expediente, que visava proceder a intimação do requerido sobre o conteúdo da sentença de mérito prolatada nos autos, não registrou a indicação do nome dos advogados que patrocinam a defesa do requerido (ID n.o 47346755, págs. 1/5). Assim, como forma de evitar a caracterização de nulidade processual, foi realizada, por ato ordinatório, em 20 de janeiro de 2021, novamente a intimação do requerido acerca da prolação de sentença (ID n.o 47352820), sendo que o advogado do requerido registrou ciência da intimação em 29/01/2021 (
‘vide’
intimação n.o 7390954 na guia expedientes). Logo, os presentes embargos de declaração, são, inquestionavelmente, tempestivos
.”

Assim, considerando o efeito integrativo dos embargos e a interrupção do prazo, o recurso de apelação foi interposto dentro do lapso de tempo admissível para apresentação, conforme consta na certidão de id. 91772202, configurando-se tempestivo o apelo.

Assim,
rejeito a preliminar.

Adentrando ao mérito recursal,
insurge-se o apelante alegando
que a posse do imóvel foi regularmente transferida em 28.07.2010 ao recorrido, tendo a mora se constituído em 30.07.2012, quando o apelado deixou de realizar o pagamento, sob o argumento de que passou a sofrer ameaça de invasão na posse do bem por terceiros.

Aduz adimpliu com todas as obrigações previstas no contrato, entregando a posse do imóvel complemente livre e desimpedida, incumbindo ao apelado a defesa do bem em face de esbulho por terceiros, e que tal fato não pode ser utilizado como justa causa para desconstituir a mora do apelado, tampouco mantê-lo na posse do bem.

Assevera que a exploração florestal só foi possível porque o recorrente cumpriu integralmente suas obrigações contratuais para que o apelado pudesse explorar a terra da forma mais primitiva existente (via extração de madeira). Salienta que o apelado depois de exaurir todos os recursos naturais, não cumpriu integralmente com sua obrigação, e ainda alega prejuízos com posseiros.

Ao final, pugna pelo reconhecimento dos requisitos da execução, sendo o certo, liquido e exigível o título, devendo ser julgado improcedente os embargos à execução, e por consequência, determinar o regular prosseguimento da execução do título extrajudicial.

Pois bem. Após detida análise dos autos, entendo que a razão acompanha o apelante. Explico.

Cinge-se a controvérsia recursal sobre a aplicação ou não da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

Extrai-se dos autos que no dia 28.07.2010 Luiz Carlos Tavares denominado como promitente-vendedor e Fernando Bruno Crestani denominado como promissário-comprador pactuaram o contrato particular de compra e venda de imóvel rural (id. 91771987), tendo como objeto a aquisição de área de terras composta por 4.703,6878 hectares, correspondente a 1.959,86 alqueires, destacada do imóvel rural com 21.000 hectares, denominado Fazenda Matrinchã, matriculada sob no 2.190 do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, localizada no Município de Nova Bandeirantes.

De se observar que o contrato particular de compra e venda do imóvel rural, previu nas cláusulas segunda e terceira sobre as condições da aquisição e o preço do bem,
verbis
:

“CLÁUSULA 02: Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os PROMITEMTES VENDEDORES tem ajustado vender conforme promete ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, a este a comprar e adquirir o imóvel descrito e caracterizado na cláusula anterior, que possui de forma livre e desembaraçado de quaisquer ônus (real, pessoal, fiscal ou extrajudicial), dividas, arrestos ou sequestros, ou ainda de restrições de qualquer natureza, pelo preço de conformidade com as cláusulas e condições adiantes estabelecidas.

CLAUSULA 03. Desse modo, compromete-se o PROMITENTE COMPRADOR a pagar aos PROMISSÁRIOS VENDEDOES, pela compra do referido imóvel, a importância total de R$ 2.189.306,13 (dois milhões, cento e oitenta nove mil trezentos e seis reais e treze centavos), o qual será quitado da seguinte forma e condicionamento:

a)

R$ 102.006,89 (cento e dois mil e seis reais e oitenta nove centavos), de uma só vez no dia
30.09.2011
, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária no. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

b)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia
30.10.2011
, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária no. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

c)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia
30.11.2011
, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária no. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED;

d)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia
30.07.2012
, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária no. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED

e)

R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), de uma só vez, no dia
30.08.2012
, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária no. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED

f)

R$ 87.299,24 (oitenta e sete mil duzentos e noventa nove reais e vinte quatro centavos), de uma só vez, no dia
30.09.2012
, mediante depósito ou transferência mediante depósito ou transferência (TED) na conta corrente bancária no. 331-0, da Agência 1860, do Banco Bradesco S/A, de titularidade do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, valendo o comprovante como recibo, cujo pagamento está sendo garantido pela emissão de Nota Promissória no mesmo valor, pelo PROMITENTE COMPRADOR, sendo avalista o Sr. Leonardo Crestani, em favor do PROMITENTE VENDEDOR LUIZ CARLOS TAVARES, ficando este obrigado a restituir o título tão logo feito depósito e/ou TED

Parágrafo Primeiro: O PROMISSÁRIO COMPRADOR ficará constituído em mora de pleno direito, na hipótese de não pagamento injustificado de qualquer das parcelas que compõem o preço total da venda no seu respectivo vencimento;

Vê-se, portanto, que no contrato o apelante comprometeu-se a entregar o imóvel aos apelados como “
livre e desembaraçado de quaisquer ônus (real, pessoal, fiscal ou extrajudicial), dividas, arrestos ou sequestros, ou ainda de restrições de qualquer natureza”.

Ora, nesse contexto, não há dúvida de que o vendedor, ora apelante assumiu a obrigação de entregar o imóvel rural sem embaraços, hábil, livre para a transferência do bem.

No caso, o apelado alega restrições ao exercício da posse como justa causa para a suspensão do pagamento e a constituição em mora do vendedor, conforme se depreende na notificação extrajudicial realizada em 24.07.2012,
verbis
:

“Notificados, para no prazo de 05 (cinco) dias, a contar do recebimento desta, dar cumprimento às Cláusulas no 02 e 04, dos Contratos Particulares de Compra e Venda de Imóveis Rurais celebrados em 28/07/2010, referente aos imóveis envolvendo a área de terras composta de 4.703,6878 hectares, denominado Fazenda Matrinchã, objeto da matricula no 2190, do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, MT; e a área de terra composta por 4.946,65 hectares ou 2.044 alqueires, sendo 4.721,34 hectares, denominado Fazenda Matrinchã II, objeto da matricula no. 1885, do CRI da Comarca de Nova Monte Verde, MT, todas localizadas no Municipio de Nova Bandeirantes, MT,
no sentido de entrega-los livres e desembaraçados de quaisquer ônus, inclusive de restrições do exercício da posse, haja vista que há bastante tempo vêm sendo tolhidos de exercerem livremente seus direitos, na condição de adquirentes, por força de atos de violência e esbulhos praticados por garimpeiros e diversos outros interessados, inclusive com ameaças de morte, conforme faz prova a documentação inclusa (Boletins de Ocorrências e Pedidos de Providências, etc
)
sob pena de suspensão dos pagamentos e constituição em mora, além de suportar as medidas judiciais cabíveis
.”
(id. 91771989)

A vista disso, não assiste razão o apelado ao invocar a exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que a cláusula contratual que dispõe sobre o recebimento da posse precária do imóvel, apenas condicionou a suspensão do pagamento decorrente da ausência de fornecimento pelo apelante aos documentos necessários para a realização dos projetos de exploração dos recursos naturais, os pertinentes ao processo de georreferenciamento e a carta de confinantes, vejamos:

“
Cláusula 04 – A posse precária do Imóvel, objeto deste contrato, é transmitida pelos PROMITENTES VENDEDORES ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, neste ato, livre e desembaraçada, nela permanecendo o PROMISSÁRIO-COMPRADOR, enquanto cumprir com as suas obrigações contratuais, lavradas neste Instrumento Particular.
Em caso de inadimplemento do PROMISSÁRIO COMPRADOR no que se refere ao pagamento das parcelas constantes dos itens “a” a “h”, fica o mesmo constituído em mora
,
sendo facultado aos PROMITENTES VENDEDORES promover a reintegração de posse da área;

Parágrafo Primeiro: O PROMISSÁRIO COMPRADOR,

assim que recebida a posse precária do imóvel rural objeto deste contrato, pode fazer uso, gozo e a destinação que melhor convier, incluindo a exploração dos recursos naturais, através de projetos de LAU – Licenciamento Ambiental Único, PEF – Plano de Exploração Florestal, PMFS – Plano de Manejo Florestal Sustentável, obedecendo a legislação vigente, devidamente autorizado pelos Órgãos Ambientais competentes (SEMA e IBAMA), ou ainda, por outro que venha substituí-los.

Parágrafo Segundo: Os PROMITENTES VENDEDORES comprometem-se a fornecer os documentos necessários e o que lhes for pertinente para a realização dos projetos, devendo entrega-los ao PROMISSÁRIO COMPRADOR,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na cláusula 03
, itens “b” a “i”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual;

Parágrafo Terceiro: É de inteira responsabilidade dos PROMITENTES VENDEDORES fornecerem a documentação e, inclusive, outorgar procuração pública ao PROMITENTE COMPRADOR, com amplos poderes para representa-los junto à SEMA, IBAMA, INCRA, INTERMAT, SEFAZ, Cartórios Imobiliários, Tabelionatos e outros órgãos, a fim de ser concluído o processo de Georreferenciaamento junto ao INCRA (Georreferenciamento 54240.003917/2009-17), bem como a certificação e registro da matrícula,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Clausula 03, itens “b” e “i”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
;

Parágrafo Quarto: Os PROMITENTES VENDEDORES arcarão com todos os custos, despesas e encargos administrativos e/ou judiciais relacionados com o trâmite e a conclusão dos projetos de Georreferenciamento,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Clausula 03, itens “b” a “i”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
;

Parágrafo Quinto: É de inteira responsabilidade dos PROMITENTES VENDEDORES providenciar as cartas de confinantes,
sob pena de suspensão dos pagamentos ajustados na Cláusula 03, itens “b” a “a”, até o regular cumprimento, e rescisão contratual
;
(negritei)

Resta evidente, conforme consta no pacto entabulado acima transcrito, que as hipóteses de mora do promitente-vendedor aludem tão somente sobre a documentação do projeto referente à exploração dos recursos naturais perante os órgãos:

SEMA, IBAMA, INCRA, INTERMAT, SEFAZ, Cartórios Imobiliários, Tabelionatos,

a conclusão do processo de georreferenciamento junto ao INCRA, bem como a providencia da carta de confinantes, tendo como consequência a suspensão do pagamento pelo promissário-comprador, ora apelados.

Nesse passo, o apelado não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil, relativo aos atos de violência praticados por terceiros, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Entretanto, deveria o promitente comprador ter procedido ao pagamento na forma e modo convencionados, ou ainda, realizado a consignação em pagamento, ou ainda, pleiteado a rescisão do contrato, de forma que eventual esbulho praticado por terceiros não tem o condão de justificar a mora do apelado.

Acerca do tema, já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato
.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(RAC n. 0001395-90.2012.8.11.0077, 3a Câm. Direito Privado, j. 14.04.2021 - negritei)

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - PRELIMINARES - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - INCONFORMISMO DA PARTE COM A DECISÃO - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE APÓS O DEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO - DESNECESSIDADE DA PROVA - REJEIÇÃO - MÉRITO -
RESCISÃO
DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - NULIDADE DO CONTRATO - ALIENAÇÃO DE COISA ALHEIA - MANDATO EXPRESSO - CLÁUSULA AD NEGOCIA - GLEBA RURAL - LITISCONSÓRCIO - UNIÃO - TERRA DESTINADA A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - PROCESSO ADMINISTRATIVO EM FASE DE FINALIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE INTERESSE DO ÓRGÃO PÚBLICO - DISCUSSÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRACTUS - DIREITO DE RETENÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA ATÉ A OUTORGA DA
ESCRITURA
- PACTA SUNT SERVANDA - RECURSO DESPROVIDO. Não existe nulidade da sentença por ausência de fundamentação, somente porque o juízo não acatou as teses e argumentos expendidos pela parte, mas proferiu juízo de valor sobre todas as matérias debatidas na lide. Não existe cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se a prova pretendida pela parte se apresentava absolutamente desnecessária e inútil para a solução do litígio. Não é nulo o contrato de alienação de direito possessório de área de terras objeto de regularização fundiária, se tal fato é expressamente registrado na avença, ficando o comprador ciente da condição precária do domínio; Havendo autorização expressa no instrumento de mandato da possibilidade de venda, cessão e negociação da coisa objeto do mandato, não cabe falar em excesso de poderes na ação do mandatário que, no desempenho da faculdade outorgada, dá a coisa em promessa de compra e venda, ainda que em seu próprio nome; Inexiste litisconsórcio necessário com a União, somente porque o objeto do contrato sob litígio é área de terras sujeita a regularização fundiária, desde que já exista processo administrativo em avançado estágio de transferência da titulação imobiliária; A exceção de contrato não cumprido não pode servir para justificar a suspensão das obrigações de um dos contratantes, quando a condição suscitada - ausência de outorga de
escritura
- não era prevista no contrato como causa justificante do não pagamento das prestações.

(RAC n. 0093998-30.2009, 1a Câm. Direito Privado, Rel. Des.

Orlando de Almeida Perri, j. 30.03.2010)

“APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO

CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO COM BASE NA PENDÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL NEGOCIADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI
CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - RECURSO IMPROVIDO. Os compradores não podem invocar a exceção de contrato não cumprido relativo à obrigação dos vendedores de outorgar a
escritura
do imóvel para justificar o inadimplemento da parcela contratada, porque aquela obrigação seria exigível após o pagamento integral do preço
.” (RAC n. 0124845-49.2008, 1a Câm. Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 26.01.2009)

Portanto, não há o que se falar em aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido no caso concreto, devendo ser rechaçada as alegações acerca da relacionadas à iliquidez, incerteza e inexigibilidade da execução.

Por derradeiro,
no que tange ao pedido de condenação apelados ao pagamento de multa por litigância de má-fé, ressalto que para
a condenação da parte em litigância de má-fé faz-se indispensável a comprovação da prática de alguma das condutas expressamente listadas no rol taxativo do art. 80, do CPC, o que não restou demonstrado na espécie.

Acrescento que conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da parte adversa comprovar ter sofrido dano processual, circunstância que também não restou evidenciada.

Desse modo, tenho que assiste a razão ao apelante, merecendo reforma a sentença, diante da caracterização da mora do embargante/apelado, ocasião em que suspendeu o pagamento incorrendo induvidosamente em mora, e para julgar improcedente os embargos à execução.

Com essas considerações, ante a reforma da sentença, há que se modificar a incidência da sucumbência, inverto o ônus de sucumbência, mantendo o valor arbitrado na sentença de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito exequendo.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 25 de agosto de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/09/2021