Tribunal: TJMT
Processo: 0031071-65.2010.8.11.0041
Órgão julgador: LUIZ CARLOS DA COSTA
Órgão colegiado: SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO
Data de julgamento: 2021-02-24
Data de publicação: 2021-03-02

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA EVENDA - VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIADO DOMÍNIO - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SÚMULA 239 DO STJ – INAPLICABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.
Os contratos firmados antes do advento do Código Civil de 2002, cujos efeitos já foram produzidos até 11 de janeiro de 2003, incidirá apenas o Código Civil de 1916, contudo, se os efeitos ainda não se concretizaram na vigência desse último citado, deverá ser observado as regras do atual.
Com efeito, se o contrato particular de compra e venda foi celebrado entre a Recorrente e a pessoa que não detém o domínio do bem, é certo que o pacto não produz efeitos com relação ao Estado de Mato Grosso, terceiro estranho à relação contratual.

Inteiro teor:
APELANTE(S):
MARIA DO SOCORRO ALMEIDA BRITO
APELADO(S):
ESTADO DE MATO GROSSO

Número do Protocolo: 10347/2016
Data de Julgamento: 24-02-2021

E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA EVENDA - VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIADO DOMÍNIO - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SÚMULA 239 DO STJ – INAPLICABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.
Os contratos firmados antes do advento do Código Civil de 2002, cujos efeitos já foram produzidos até 11 de janeiro de 2003, incidirá apenas o Código Civil de 1916, contudo, se os efeitos ainda não se concretizaram na vigência desse último citado, deverá ser observado as regras do atual.
Com efeito, se o contrato particular de compra e venda foi celebrado entre a Recorrente e a pessoa que não detém o domínio do bem, é certo que o pacto não produz efeitos com relação ao Estado de Mato Grosso, terceiro estranho à relação contratual.

APELANTE(S):
MARIA DO SOCORRO ALMEIDA BRITO
APELADO(S):
ESTADO DE MATO GROSSO

R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES
Egrégia Câmara:
Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta por Maria do Socorro Almeida Brito em face da sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Especializada da Fazenda Pública, às fls. 37/40, que, nos Autos de “Ação de Adjudicação Compulsória”, julgou improcedente os pedidos da Ação, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil e condeno-a ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$500,00 (quinhentos reais), com base no art. 20, § 4o, da citada norma processual, ressalvados os benefícios da gratuidade, se houver.
Em suas razões recursais sustenta a Recorrente, em síntese, que não se refere a “antiga discussão se o contrato de promessa de venda, sem cláusula de arrependimento, autoriza ou não a adjudicação compulsória”, tampouco se aplica a Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas sim se os dispositivos do Código Civil de 2002 citados pelo magistrado da Primeira Instância deveriam ser empregados ao presente caso, considerando que os contratos debatidos foram celebrados muito antes de vigorar o atual Código Civil Brasileiro, que não incluía o compromisso de compra e venda no rol dos direitos reais, além de se amoldar a definição do ato jurídico perfeito estabelecida pelo artigo 6o, § 1o, do Decreto-Lei n. 4657/42, alterado pela Lei n. 12.376, de 2010.
Aduz que não pode prevalecer o entendimento apresentado pelo Juiz de que se está movendo ação perante pessoa que não participou do contrato de cessão, portanto, torna-se indispensável o registro desse contrato para que ele possa produzir efeitos em relação à terceiros.
Intimado, o Estado de Mato Grosso, por intermédio da Procuradoria-Geral, apresentou as Contrarrazões ao Recurso de Apelação, às fls. 52/54-TJ/MT, pugnando pela manutenção da sentença.
A Procuradoria-Geral de Justiça, no Parecer de fls. 61/64, deixou de opinar ante a ausência de interesse público a justificar a intervenção ministerial.
É o relatório.

P A R E C E R (ORAL)
O EXMO. SR. DR. MAURO DELFINO CÉSAR (PROCURADOR DE JUSTIÇA)
Ratifico o parecer escrito.

V O T O
EXMO. SR. DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (RELATOR SUBSTITUTO)
Egrégia Câmara:
Como relatado anteriormente, trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta por Maria do Socorro Almeida Brito em face da sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Especializada da Fazenda Pública, às fls. 37/40, que, nos autos de “Ação de Adjudicação Compulsória”, julgou improcedente os pedidos formulados pela autora, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil e condeno-a ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$500,00 (quinhentos reais), com base no art. 20, § 4o, da citada norma processual, ressalvados os benefícios da gratuidade, se houver.
Antes de se adentrar no mérito do recurso, importante ressaltar que a decisão apelada foi proferida em 09/10/2015 (fls. 37/40), sob a égide do Código de Processo Civil de 1973 e será revista em grau de recurso à luz da lei revogada dada a irretroatividade da lei revogadora (art. 14 CPC/2015).
Do exame dos autos, verifica-se que o Contrato de Promessa de Compra e Venda, de fl. 18, e o Contrato de Transferência de Direitos sobre Imóvel Financiado pela COHAB, de fls. 20/24, foram firmados nos anos de 1989 e 1991, respectivamente, portanto, sob a vigência do Código Civil de 1916, que foi revogado com o advento do Código Civil, que entrou em vigor em 11-1-2003.
Em atenção ao princípio tempus regit actum, os atos e negócios jurídicos sujeitam-se aos regramentos vigentes ao tempo em que são realizados, não se admitindo a retroatividade de leis novas para alterar o ato jurídico perfeito.
No entanto, o Código Civil de 2002, trouxe regra de direito intertemporal para os negócios jurídicos, antevendo:
(...) Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.

Assim, não resta dúvida que os contratos firmados antes do advento do Código Civil de 2002, cujos efeitos já foram produzidos até 11 de janeiro de 2003, incidirá apenas o Código Civil de 1916, contudo, se os efeitos ainda não se concretizaram na vigência desse último diploma citado, deverá ser observado as regras do atual.
Ou seja, a título de ilustração, se um contrato de compra e venda foi firmado em 1990, mas a respectiva baixa da hipoteca da CEF ocorreu apenas no ano de 2005, já na vigência do CC/2012, tem-se nessa hipótese que esse negócio está sujeito a ambos os diplomas de direito material, uma vez que na celebração vigia um Código Civil, mas com relação aos seus efeitos aplica-se o Código em vigor.
No presente caso, verifica-se que ainda não foi realizada a baixa da hipoteca do imóvel, consoante Escritura Pública n. 58.445, cujo titular encontra-se em nome da extinta Companhia de Habilitação Popular do Estado de Mato Grosso – COHAB com a promitente compradora ILDA GONÇALINA DE ALMEIDA (fl. 19). Então, se aplica os dois diplomas legais.
No que tange à pretensão propriamente dita, a propositura da adjudicação requer a prova da compra e venda, do pagamento do preço e da recusa ou eventual impossibilidade do promitente-vendedor em outorgar a escritura definitiva.
A adjudicação compulsória tem previsão no Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, que teve atualizações pelas Leis n. 4.778, de 1965, n. 5.532, de 1968 e n. 6.014/1973, que assim dispõe:
(...) Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
§ 1 o A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

O Código Civil de 2002 veio regular a matéria mediante os artigos 1.417 e 1.418, in verbis:
(...)Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Tratando-se de bem imóvel, sabe-se, a transferência de propriedade somente se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227, CC).
À vista disso, constato que não houve o registro no Cartório de Imóveis competente o contrato particular de transferência de direito sobre imóvel.
Logo, não há dúvidas de que o domínio do bem continuou pertencendo ao Estado de Mato Grosso (extinta COHAB/MT).
Com efeito, se o contrato particular de compra e venda foi celebrado entre a Recorrente (Maria do Socorro Almeida Brito) e Augusto Adalberto Pires, pessoa que não detém o domínio do bem, é certo que o pacto não produz efeitos com relação ao Estado de Mato Grosso, terceiro estranho à relação contratual.
Nesse sentido:

E M E N T A: PROCESSUAL CIVIL - RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA EVENDA - VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL - IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIADO DOMÍNIO - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO MANTIDA -DESPROVIMENTO. Deve ser mantida a improcedência do pedido, formulado na Ação de Adjudicação Compulsória, quando o contrato de compra e venda é firmado por pessoa que não é o proprietário registral do bem. (TJMT, Protocolo: 143734/2016, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Relator Márcio Vidal, Data de Julgamento: 18-03-2019).

E M E N T A: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – REGISTRO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 1417 E 1418 DO CC - SÚMULA 239 DOSTJ – INAPLICABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.
1. Os artigos 1417 e 1418 do Código Civil preveem que o promissário comprador somente poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, se for titular do direito real, condição que só se implementa através do registro imobiliário do contrato particular do compromisso de compra e venda.
2. Recurso desprovido. Sentença mantida. (TJMT, Protocolo: 106252/2012, Terceira Câmara Cível, Relatora: Desa. Maria Erotides Kneip Baranjak, Data de Julgamento: 30-4-2013).

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR TERCEIRO NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE REGISTRO EM NOME DOS AUTORES. DEMANDANTES NÃO CUMPRIRAM COM O QUE DETERMINA O ART. 373, INCISO I DO CPC/2015. SENTENÇA MANTIDA. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através do registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem caso o vendedor, após receber a totalidade do preço se recuse. Demandantes não cumpriram os requisitos da presente ação. Caso. Autores requereram a adjudicação do imóvel que foi vendido por terceira pessoa que não é o proprietário registral. Não comprovaram o fato constitutivo de seu direito, art. 373, Inciso I do CPC/2015, pois não trouxeram documentos para demonstrar a ligação entre o vendedor do bem e o proprietário do imóvel. Sentença mantida. Negaram Provimento ao Apelo. Unânime. (TJ/RS - Apelação Cível n. 70075120923 - Décima Sétima Câmara Cível -Relator: Giovanni Conti - Julgado em 23/11/2017).

No mais, verifica-se que a promitente compradora inicial do imóvel em questão era a Sra. ILDA GONÇALINA DE ALMEIDA que faleceu, consoante certidão de óbito à fl. 32, então, faz-se necessária sua regularização, sob pena de violação ao princípio da continuidade do registro imobiliário.
Assevera o Afranio de Carvalho:

O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente (in "Registro de Imóveis", 3a ed., Rio de Janeiro, Forense, 1982, p. 304).

Além disso, destaca-se que, não obstante o Superior Tribunal de Justiça tenha entendimento de que existe direito à adjudicação compulsória, mesmo que o compromisso de compra e venda não tenha sido registrado no cartório de imóveis (Súmula n. 239), no caso em questão, não se aplica tal entendimento, visto que a parte vendedora não detinha o domínio do imóvel objeto do contrato, ou seja, não poderia alienar o imóvel que não lhe pertencia.
Dessa forma, é incontroverso o não preenchimento dos elementos indispensáveis à propositura da Ação de Adjudicação Compulsória, o que implica o não provimento do Apelo.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao presente Recurso de Apelação Cível, mantendo incólume o ato sentencial.
É como voto.

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. MARIO R. KONO DE OLIVEIRA, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DR. MARCIO APARECIDO GUEDES (Relator), DR. YALE SABO MENDES (1o Vogal convocado) e DES. MARIO R. KONO DE OLIVEIRA (2o Vogal), proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, DESPROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Cuiabá, 24 de fevereiro de 2021.

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DOUTOR MARCIO APARECIDO GUEDES - RELATOR