Tribunal: TJMT
Processo: 0001037-70.2014.8.11.0008
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA AVENÇA POR SE TRATAR DE BEM DE FAMÍLIA – MATÉRIA NÃO ALEGADA EM PRIMEIRO GRAU – ANÁLISE OBSTADA – RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO – EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA – ATRASO NO PAGAMENTO DE UMA DAS PARCELAS – IRRELEVÂNCIA – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
Não se pode conhecer de argumento novo, deduzido somente em sede recursal sob pena de ofensa ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa, além de incorrer em supressão de instância.
A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.
Descumprida pela ré a obrigação de outorgar a escritura à autora, incide a cláusula penal estipulada pelas partes no contrato de promessa de compra e venda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001037-70.2014.8.11.0008
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MARCIONEI JOSE SANDRI - CPF: 314.600.201-97 (APELADO), LEANDRO WILLIAN DESTO RIBEIRO - CPF: 003.751.301-01 (ADVOGADO), RAFAEL AUGUSTO DE BRITO - CPF: 000.197.291-03 (ADVOGADO), HENRIQUE LONGO SANDRI - CPF: 160.346.601-06 (APELANTE), MYRNA RIBEIRO SALES - CPF: 378.543.051-53 (APELANTE), HAMILTON FERREIRA DA SILVA JUNIOR - CPF: 886.111.591-87 (ADVOGADO), DEBORA BRIZZOLLA FERREIRA DA SILVA - CPF: 821.497.200-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU PARCIALMENTE O RECURSO E, NESTA, DESPROVEU.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA AVENÇA POR SE TRATAR DE BEM DE FAMÍLIA – MATÉRIA NÃO ALEGADA EM PRIMEIRO GRAU – ANÁLISE OBSTADA –
RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO
– EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA – ATRASO NO PAGAMENTO DE UMA DAS PARCELAS – IRRELEVÂNCIA – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não se pode conhecer de argumento novo, deduzido somente em sede recursal sob pena de ofensa ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa, além de incorrer em supressão de instância.

A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.

Descumprida pela ré a obrigação de outorgar a escritura à autora, incide a cláusula penal estipulada pelas partes no contrato de promessa de compra e venda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta por
HENRIQUE LONGO SANDRI
e
OUTRA,
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Barra do Bugres que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer (outorga de escritura pública) c/c Adjudicação no 1037-70.2014.811.0008, julgou procedentes os pedidos constantes na exordial para condenar os demandados,
HENRIQUE LONGO SANDRI
e
OUTRA
, a outorgar a escritura definitiva do imóvel objeto da Matrícula no 369 do RGI de Barra do Bugres em favor do autor, MARCIONEI JOSE SANDRI, no prazo de 90 dias. Condenou-os, ainda, ao pagamento da multa contratual, no valor de R$420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais) e das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. (Id. 25795961).

Em suas razões, de Id. 25795963, os apelantes requerem a reforma da sentença a fim de que seja afastada a condenação ao pagamento da cláusula penal.

Sustentam, para tanto, que foi o apelado quem deu causa à mora, ao descumprir o pagamento nas datas estipuladas contratualmente, o que deu ensejo à possibilidade de rescisão contratual e a aplicabilidade da cláusula penal em seu desfavor.

Em seguida, discorrem sobre a impossibilidade de alienação do imovel em comento, face o registro de bem de família, e pretende ver declarada a nulidade do contrato, retornando as partes ao status
quo ante
.

Afirmam, ainda, que o apelado detém a posse integral do imóvel e aufere lucros há quase 8 (oito) anos, sem nada pagar ou repassar aos apelantes, e que tais valores merecem abatimento na condenação, a ser apurado em liquidação de sentença.

Protestam pelo provimento do recurso, a fim de que se declare a nulidade da avença, julgando improcedente a ação.

Sucessivamente, requer a inversão da aplicação da cláusula penal e, caso não seja esse o entendimento, que os valores dos aluguéis recebidos por quase 08 (oito) anos pelo apelado sejam abatidos na quantia da Cláusula Penal prevista contratualmente.

As contrarrazões aportaram no id. 25796956, por meio das quais o apelado pugna pelo desprovimento do recurso. Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Ação de Execução de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória, ajuizada por MARCIONEI JOSÉ SANDRI, ora apelado, em desfavor de HENRIQUE LONGO SANDRI e MYRNA RIBEIRO SALLES SANDRI, ora recorrentes.

Verifica-se dos autos, que o negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente na compra e venda do imóvel urbano, objeto da Matrícula no 369 do RGI de Barra do Bugres, datado de 10.06.2010, pelo preço de R$840.000,00, onde constou como Compromissários/Vendedores HENRIQUE LONGO SANDRI e MYRNA RIBEIRO SALLES SANDRI, e como Compromissário/Comprador MARCIONEI JOSÉ SANDRI (Id. 25792468).

O Magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos constantes na exordial para condenar os apelantes,
HENRIQUE LONGO SANDRI
e

MYRNA RIBEIRO SALLES SANDRI, a outorgar a escritura definitiva do imóvel objeto da Matrícula no 369 do RGI de Barra do Bugres em favor do autor, MARCIONEI JOSE SANDRI, no prazo de 90 dias, além do pagamento da multa contratual, no valor de R$420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais) e das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em decorrência, os apelantes se insurgem contra a sentença a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Pois bem.

Do bem de família.

Os recorrentes alegam, de início, que o contrato é nulo porque o imóvel em questão se refere a bem de família, nos termos do artigo 1.714 do Código de Processo Civil, no qual é vedada qualquer movimentação do domínio.

Todavia, a alegação de bem de família, trazida pelos apelantes apenas nas razões de apelo configura inovação recursal, o que impõe
o não conhecimento do recurso no ponto.

Da inadimplência contratual.

Em seguida, os apelantes sustentam que não efetuaram a outorga da escritura em razão de inadimplemento contratual por parte do apelado, e protestam pela inversão da aplicação da cláusula penal.

Afirmam que o pagamento do combustível ajustado no quarto item, da cláusula segunda do contrato firmado entre as partes, foi feito depois do vencimento, com o que o contrato deveria ser rescindido.

No que pertine a Adjudicação, o Código Civil, em seus arts. 1.417 e 1.418, estabelece que:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.

Com efeito, a Promessa de Compra e Venda constitui instrumento hábil à adjudicação compulsória em relação aos Promitentes-Vendedores, independentemente de prévio registro no Cartório Imobiliário, conforme Enunciado de Súmula 239, do e. Superior Tribunal de Justiça:

"
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
.".

Assim, trata-se de medida judicial que tem como escopo a substituição da declaração de vontade do Contratante que, injustificadamente, recusa o cumprimento da avença, servindo a Sentença para autorizar a lavratura da Escritura Definitiva.

A título de conceito, RICARDO ARCOVERDE CREDIE explicita:

É a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - (que tenha prometido vendê-lo através de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado. (Adjudicação Compulsória. 5a ed., Editora Revista dos Tribunais: São Paulo, p. 32).

Dessa forma, constituem requisitos indispensáveis ao acolhimento de pretensão da espécie, como fatos constitutivos do direito da parte autora,
a existência da obrigação derivada de Promessa de Venda e Compra de Imóvel
,
o pagamento integral do preço contratado
e
a recusa do Promitente Vendedor em outorgar a Escritura
.

Quanto ao adimplemento do apelado, este restou incontroverso, tendo em vista que a insurgência recursal se limita apenas quanto ao atraso no pagamento da parcela relativa ao combustível.

Como bem salientado pelo Magistrado
a quo
, resta cristalino que o contrato entabulado entre as partes, determinava, conforme a cláusula quinta, que a outorga de escritura do imóvel em favor do autor dar-se-ia no prazo de 90(noventa) dias, sem que tal providência ficasse condicionada a qualquer pagamento por qualquer das partes, dispondo a obrigação tão somente que:
“os vendedores assumem desde já a providenciarem a transferência da escritura em até 90 dias a contar da presente assinatura’.

Assim, independente se o pagamento da parcela relativa ao combustível tenha, de fato, sido feito a destempo, esse inadimplemento (temporal) é relativo, e os apelantes, a despeito da alegada demora de 05 meses, aceitaram o pagamento sem qualquer oposição ou reclamação, apenas se insurgindo contra o atraso agora, momento no qual o autor/apelado busca forçar o adimplemento da obrigação (transmissão do imóvel), em conduta evidentemente contraditória (
venire contra factum proprium
), prática que o sistema legal e social não aceita.

Como bem delineado pelo Juiz de 1o grau, sendo o instrumento firmado em 10/10/2010, o prazo para outorga da escritura do imóvel encerrou-se em 10/09/2010, sendo certo que, transcorrido o prazo, não houve o cumprimento, pelos apelantes, do disposto na clausula supracitada.

Desse modo, resta fartamente provado que a parte requerida não se desincumbiu do ônus que lhe cabia por força do artigo 373, inciso II do CPC, pois não demonstrou qualquer fato impeditivo modificativo ou extintivo do direito do autor.

Lado outro, demonstrado pelo demandante que cumpriu com suas obrigações contratuais, resta injustificada a mora dos requeridos em outorgar em a escritura definitiva do imóvel alienado, ensejando, por estes, o descumprimento unilateral do contrato, o que atrai, por conseguinte, a aplicação da cláusula sexta do pactuado – cláusula penal.

Nesse passo, indene de dúvida que o artigo 475 do Código Civil admite, qualquer que seja a opção da parte adimplente no contexto da inadimplência da outra - resolução ou cumprimento forçado - a cumulação do seu pleito com indenização por perdas e danos que, nesse caso, não demandam prova ou liquidação, pois já precificados na cláusula penal. Veja-se:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Neste sentido é a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. QUITAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CONTROVÉRSIA. INOPONIBILIDADE DE MATÉRIA DE DEFESA REFERENTE A QUESTÕES ALHEIAS À LIDE. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. NÃO COMPROVAÇÃO. PRETENSÃO ADJUDICATÓRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. APELO DESPROVIDO 1. Não há que se falar em possível 'error in procedendo' pelo indeferimento de diligência desnecessária ao convencimento judicial, nos termos do artigo 370 do CPC, se sonegado elemento probatório absolutamente impertinente à conclusão precisada no caso dos autos. 2. Não se mostra necessário ao Julgador imiscuir sobre questões fáticas que sejam absolutamente estranhas ou desimportantes à conclusão do debate judicial. 3. A ação adjudicatória, pertinente à tutela específica da obrigação de fazer que lhe dá nome, mostra-se útil e cabível nos casos de recusa ou impossibilidade de se realizar a escritura pública de compra e venda de um bem imóvel. 4. Não se estabelecendo controvérsia quanto ao recebimento, por parte do promitente vendedor, da contraprestação devida sob tal rubrica, inafastável a procedência do pedido de adjudicação. 5. O artigo 475 do Código Civil admite a cumulação do pedido de resolução ou cumprimento forçado do contrato com o pleito de indenização por perdas e danos que, nesse caso, não demandam prova ou liquidação, enquanto já precificados na cláusula penal. 6. À míngua de disparate ou estipulação desarrazoada feita pelas partes no campo de suas respectivas autonomias volitivas, descabe reduzir a cláusula penal livremente ajustada pelos contratantes.”
(TJ-MG - AC: 10223130268111001 Divinópolis, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 08/10/2020, Câmaras Cíveis / 17a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/10/2020)

Quanto ao mais, tendo em vista os contornos deste julgado, fica prejudicado a análise do pedido de resolução do contrato, assim como o de abatimento dos aluguéis pelo tempo em que o apelado está no posse do imóvel, senão pela sua impropriedade procedimental, pela evidente absorção e sucumbência ao acolhimento da pretensão inicial.

Com essas considerações, conheço do recurso
em parte
e, nesta,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios em sede recursal para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/07/2021