Tribunal: TJMT
Processo: 0013880-31.2015.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – COBRANÇA DE ARRAS – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – ART. 418, CC - PAGAMENTO DEVIDO – MAIS O EQUIVALENTE (DOBRO) – RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA – CORRETORA DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
Não se pode imputar a intermediadora do negócio de compra e venda de futura edificação, a responsabilidade pela inexecução do contrato firmado com a construtora, em particular, no que toca a devolução das arras, se ausente prova da má prestação do seu serviço.
Diante da inexecução contratual da construtora, a devolução do valor pago a título de sinal, mais o equivalente (dobro) é medida que se impõe (art. 418, CC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013880-31.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arras ou Sinal, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLAUDIO FARIAS DE MIRANDA - CPF: 446.591.561-68 (APELANTE), MURILLO ESPICALQUIS MASCHIO - CPF: 165.521.778-01 (ADVOGADO), ALEX JOSE SILVA - CPF: 248.286.328-75 (ADVOGADO), RENAN ALVES BATISTA - CPF: 034.136.431-26 (ADVOGADO), ADRIANA BACARJI MOUSSA DE MIRANDA - CPF: 693.717.921-91 (APELANTE), MORAES ENGENHARIA EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA - ME - CNPJ: 66.007.162/0001-60 (APELADO), VERANUBIA BORGES FERREIRA - ME - CNPJ: 26.594.697/0001-60 (APELADO), DANIELI CRISTINA OSHITANI - CPF: 877.621.969-00 (ADVOGADO), ELIANE APARECIDA GOMES MARCONDE - CPF: 979.346.151-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – COBRANÇA DE ARRAS – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – ART. 418, CC - PAGAMENTO DEVIDO – MAIS O EQUIVALENTE (DOBRO) – RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA – CORRETORA DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

Não se pode imputar a intermediadora do negócio de compra e venda de futura edificação, a responsabilidade pela inexecução do contrato firmado com a construtora, em particular, no que toca a devolução das arras, se ausente prova da má prestação do seu serviço.

Diante da inexecução contratual da construtora, a devolução do valor pago a título de sinal, mais o equivalente (dobro) é medida que se impõe (art. 418, CC).

R E L A T Ó R I O

Apelação no 0013880-31.2015.8.11.0041

Apelante
: Claudio Farias de Miranda e Adriana Bacarji Moussa de Miranda

Apelado
: Moraes Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda.-ME e Veranubia Borges Ferreira-ME

RELATÓRIO

Apelação interposta por
Claudio Farias de Miranda e Adriana Bacarji Moussa de Miranda
, de sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Cobrança de Arras ajuizada contra
Moraes Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. EPP
, para condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 27.250,00, acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da citação e juros de 1% ao mês a partir do pagamento, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da condenação. Julgou improcedente os pedidos formulados em relação à requerida
Veranubia Borges Ferreira ME.
e condenou os autores ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00.

Alegam ser o caso de aplicar a teoria da aparência, porque restou demonstrado que houve participação da segunda requerida, ora apelada Veranubia, nos danos por eles suportados, já que agiu muito além do que simples intermediária do negócio. Asseveram que a segunda apelada atraiu para si igual responsabilidade pelo pagamento das quantias requeridas na inicial.

Sustentam de outra via, ser devido o pagamento das arras em dobro, nos termos do art. 418 do CC.

Requerem o provimento do recurso a fim de reformar a r. sentença, para reconhecer a legitimidade da apelada Veranubia Borges Ferreira ME e condenar as requeridas ao pagamento das arras em dobro.

Contrarrazões (id 99700168). Realça que atuou como mera intermediadora na negociação e que não é parte no contrato, de modo que não tem responsabilidade contratual. Requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O recurso é de sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos em relação à requerida apelada Moraes Engenharia, ao afastar a incidência da devolução em dobro das arras, bem como julgou improcedente os pedidos em relação à requerida apelada Veranubia Borges Ferreira ME, por entender que não fora comprovado que os danos suportados teriam sido produzidos por ela.

Pois bem. A ação tem por objetivo a cobrança de arras em dobro por conta da inexecução do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Futura Edificação, firmado entre os autores apelantes Claudio Farias de Miranda e Adriana Bacarji Moussa de Miranda e a requerida apelada Moraes Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. EPP, negócio intermediado pela segunda requerida apelada, Veranubia Borges Ferreira ME.

Pretendem os autores que a empresa que intermediou à negociação seja também responsável pela restituição das arras. Para tanto, aduzem que a apelada, segunda requerida, Veranubia Borges Ferreira ME praticou atos próprios da construtora, ora apelada Moraes Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. EPP, com quem firmou o negócio jurídico.

Verifica-se, inicialmente, que a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida Veranubia Borges Ferreira ME foi rejeitada (fls. 220), de modo que a improcedência da demanda em relação a ela se deu em razão da ausência de provas quanto à prática de suposto dano aos autores apelantes. Nesse sentido consignou a r. sentença:

“As provas constantes nos autos não comprovam que o dano sofrido pelo autor em relação aos serviços prestados pela requerida Veranúbia Borges Ferreira ME.”

Com efeito, ao que se evidencia, a requerida apelada Veranubia Borges Ferreira-ME intermediou a venda do lote de um imóvel urbano aos autores e também o contrato de compra e venda de futura edificação firmado pelos autores apelantes com a construtora Moraes Engenharia.

Sob tal condição, dispõe o art. 723 do CC:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Sob tal viés, não se visualiza a responsabilidade da requerida apelada Veranubia Borges Ferreira ME, na inexecução do contrato a autorizar que responda juntamente com a construtora pelo alegado dano sofrido pelos autores.

Ora, embora a proposta de compra tenha sido assinada nas dependências da intermediadora, certo é que em referido documento consta assinatura do representante da construtora, que, aliás, foi quem recebeu o pagamento do sinal.

Realça-se que o fato do aditivo ao contrato ter sido assinado por preposto da apelada e em seu estabelecimento ou mesmo o fato desta ter entregado os kits de projetos arquitetônicos, planta baixa e memorial descritivo do imóvel, tem o condão de responsabilizá-la pela inoperância da construtora.

Ao contrário, nota-se que a apelada Veranubia, exerceu exatamente o papel a que se incumbiu, de intermediadora da negociação. Não há, sob qualquer ótica, indícios de que tenha realizado atos próprios da construtora e, principalmente, a má prestação do serviço.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR. INEXISTÊNCIA. I - Excluída a Caixa Econômica Federal da lide, por decisão transitada em julgado, e observados na sentença os limites da lide remanescente, improcede a insurgência recursal contra extinção do contrato de financiamento. II -
O corretor de imóveis intermedia a compra e venda e tem o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade, devendo responder pelas perdas e danos causadas em decorrência da má prestação de seus serviços
. III - Atestado pela perícia judicial que os vícios do imóvel eram ocultos não há como imputar responsabilidade ao corretor de imóveis, que não tinha ciência dos mesmos.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.158401-6/001, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2021, publicação da súmula em 17/11/2021)

Assim, não se pode imputar a corretora, a responsabilidade pela inexecução do contrato firmado com Moraes Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. EPP, em particular, no que toca a devolução das arras.

Mantém-se a sentença, portanto, que julgou improcedente a demanda em relação a requerida apelada Veranubia Borges Ferreira-ME.

Noutro bordo, com razão os apelantes quanto ao pagamento das arras em dobro.

Na espécie, verifica-se que a quantia de R$ 27.250,00, único pagamento realizado pelos apelantes para a construtora, assume caráter de arras.

Sobre o tema, é cediço que o conceito jurídico de arras ou sinal é a quantia em dinheiro ou o bem móvel que um dos contratantes entrega ao outro com o objetivo de confirmar o acordo de vontades e de servir de princípio de pagamento.

Acerca da devolução de arras, dispõe o art. 418 do CC que

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”
.

A segunda parte do art. 418 descreve exatamente a hipótese dos autos.

Isto porque, a inexecução do contrato decorreu exclusivamente de culpa da construtora, Moraes
Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. EPP
, de modo que, tendo recebido R$ 27.250,00 a título de arras, deverá restituir não apenas a quantia recebida, como também o equivalente, ou seja, deverá restituir em dobro o sinal recebido da parte inocente.

Cabível, portanto, a restituição da quantia paga a título de sinal, em dobro.

Nesse sentido, a orientação do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS.ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO.

1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021.

2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu.

3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu.

4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação.

5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente.

6- Recurso especial provido.
(REsp 1927986/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 25/06/2021)

Assim, também, os Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE CONSTRUÇÃO NA MODALIDADE DE EMPREITADA - RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA - COMPROVAÇÃO - ARRAS OU SINAL - DEVOLUÇÃO - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. Restando comprovado o descumprimento, pela construtora, do contrato de construção de imóvel celebrado pelas partes, de rigor o acolhimento do pleito de rescisão do aludido contrato. De acordo com o artigo 418 do Código Civil, "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.062987-9/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2021, publicação da súmula em 05/08/2021)

COMPRA E VENDA – PORTÃO ELETRÔNICO – AÇÃO DE RESCISÃO COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS – ATRASO NA ENTREGA DO PRODUTO ADQUIRIDO – RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO VALOR ANTECIPADO – POSSIBILIDADE – CARACTERIZAÇÃO DA ARRAS COMO ANTECIPAÇÃO DE PERDAS E DANOS – DESNECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ – APLICAÇÃO DO ARTIGO 418 DO CÓDIGO CIVIL – DANOS MORAIS – NÃO CARACTERIZAÇÃO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

(TJSP; Apelação Cível 1004056-27.2014.8.26.0533; Relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Bárbara d'Oeste - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/07/2021; Data de Registro: 05/07/2021)

A propósito, oportuno transcrever a lição de Caio Mário da Silva Pereira:

"Cogita o artigo 418 do Código Civil de 2002 das arras confirmatórias que se definiam no Direito Romano como dadas em sinal do consentimento: arrha quae in signum consensus interpositi data. O seu efeito é previsto no artigo, para as hipóteses de inexecução da parte de quem as deu, como daquele que as recebeu. Se o que deu o sinal causar voluntariamente a não realização do contrato, ensejará à outra parte considerá-lo resolvido, retendo-o. Vale dizer, o inadimplente perde-o em favor do contratante inocente. Reversamente, se a inexecução for de quem recebeu as arras, cabe ao outro contratante a faculdade de considerar o contrato por desfeito, sujeitando-se o que as recebeu à devolução em dobro, isto é, restituição do que recebeu, mais outro tanto".

(PEREIRA, Caio Mário Silva. Instituições de Direito Civil. Teoria Geral das Obrigações. Vol. II. 27a edição. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2015, tópico 178-A).

Logo, como o descumprimento do contrato se deu por culpa da construtora, nos termos do art. 418 do CC, os autores fazem jus à restituição do sinal ou arras, mais o equivalente e não apenas na forma simples, como determinado na r. sentença.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso para reformar a r. sentença e condenar a requerida apelada
Moraes Engenharia Empreendimentos e Construções Ltda. EPP, ao pagamento do sinal no valor de R$ 27.250,00, mais o equivalente
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021