Tribunal: TJMT
Processo: 0052284-54.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-04
Data de publicação: 2021-08-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – REVELIA DA RÉ – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – TESE DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO DECLARADA EM SENTENÇA PRETÉRITA – PRESTAÇÕES DEVIDAS PELO PROMITENTE VENDEDOR, ATÉ A DATA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1. O condomínio que integra o polo passivo de ação na qual foi reconhecida a inexigibilidade, em relação ao promitente comprador, dos débitos condominiais anteriores à imissão na posse do imóvel, não pode exercer a pretensão de cobrança em face do condômino pelas prestações correspondentes ao período de inexigibilidade.
2. A responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais depende da efetiva imissão na posse do imóvel, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0052284-54.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[INDINARA CAMPOS FERRAZ DA COSTA - CPF: 990.989.461-00 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), CONDOMINIO DO RESIDENCIAL LISBOA - CNPJ: 19.365.927/0001-53 (APELADO), WILLIAN RODRIGUES DOS SANTOS - CPF: 978.352.502-68 (APELADO), ANABELL CORBELINO SIQUEIRA DALTRO - CPF: 000.971.781-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – REVELIA DA RÉ – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – TESE DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO DECLARADA EM SENTENÇA PRETÉRITA – PRESTAÇÕES DEVIDAS PELO PROMITENTE VENDEDOR, ATÉ A DATA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. O condomínio que integra o polo passivo de ação na qual foi reconhecida a inexigibilidade, em relação ao promitente comprador, dos débitos condominiais anteriores à imissão na posse do imóvel, não pode exercer a pretensão de cobrança em face do condômino pelas prestações correspondentes ao período de inexigibilidade.

2. A responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais depende da efetiva imissão na posse do imóvel, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
INDINARA CAMPOS FERRAZ DA COSTA
,

contra a sentença que, nos autos da Ação de Cobrança em epígrafe, proposta pelo
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL LISBOA
, julgou procedentes os pedidos autorais para condenar a ré/apelante ao pagamento das taxas condominiais de setembro de 2014 a outubro de 2015, assim como as prestações vencidas até a data do efetivo adimplemento.

A
ré
postula assistência judiciária gratuita e alega que a sentença impugnada ofende a coisa julgada, pois os débitos cujo adimplemento é pleiteado pelo Condomínio tiveram a inexigibilidade declarada em relação à apelante em ação pretérita (Proc. no 0069512-36.20132.8.11.0001), eis que correspondentes a período anterior ao recebimento das chaves do imóvel, devendo, portanto, ser cobrados da construtora/incorporadora.

Contrarrazões no id. 90807118.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Inicialmente, defiro a assistência judiciária gratuita pleiteada pela apelante, posto que, além de ser representada em juízo pela Defensoria Pública, apresentou documentos indicativos da dependência de auxílio emergencial durante a Pandemia, o que evidencia a insuficiência financeira albergada pelo benefício.

Superado esse obstáculo, a pretensão recursal envolve a anulação ou reforma da sentença que, com base na revelia da ré/apelante, condenou-a ao pagamento das cotas pleiteadas pelo Condomínio-autor, relativas ao período de 05/09/2014 a 08/10/2015.

O cerne da discussão é a alegação de ofensa à coisa julgada: a ré afirma que sentença transitada em julgado, proferida no bojo do Processo n. 0069512-36.2013.8.11.0001, que tramitou perante o Juizado Especial, declarou que a obrigação de pagamento das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves do imóvel competiria exclusivamente à “Goldfarb PDG 3 Incorporações Ltda”, responsável pela construção do conjunto imobiliário atualmente organizado em condomínio.

Por se tratar de matéria de ordem pública, passível de arguição a qualquer tempo e grau de jurisdição, a tese deveria ser analisada pelo juiz da causa, que lastreou o veredito exclusivamente na presunção de veracidade a que alude o art. 344 do CPC, e pela mesma razão deve ser conhecida em grau recursal.

Fixadas essas premissas, a pretensão recursal merece deferimento.

Afinal, a sentença prolatada na Reclamação de n. 0069512-36.2013.8.11.0001 efetivamente declarou a inexigibilidade, em relação à ora apelante, das taxas condominiais incidentes de novembro de 2013
até a data da entrega efetiva do imóvel pela construtora
, como se destaca a seguir:

“Ante ao exposto, com fulcro no art.
269, I do CPC
, julgo parcialmente procedente a pretensão contida na inicial, para o fim de:

(a) declarar
inexigibilidade das taxas condominiais cobradas da autora
, reconhecendo a inexistência de qualquer dívida a este título,
concernente ao período de novembro de 2013 até a data da conclusão (entrega efetiva) da obra pela construtora
”

Em virtude da sentença, mantida incólume pela turma recursal,
resta ou restaria ao Condomínio exercer a pretensão de cobrança em face da construtora/incorporadora
, até a efetiva imissão na posse do imóvel, o que, de acordo com os documentos apresentados no id. 90807110,
não havia ocorrido até o ano de 2016
.

O Condomínio não pode alegar o desconhecimento da sentença e das particularidades daquela lide, tampouco se escorar nos limites subjetivos da coisa julgada,
na medida em que integrou o polo passivo da reclamação
, representada pela “Attento Administração Condominial” com supedâneo nos artigos 1.037 e 1.038, II do Código Civil:

“Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino
, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II -
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele
, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”

A propósito, calha trazer à baila o seguinte excerto da sentença proferida nos autos de n. 0069512-36.2013.8.11.0001:

“Pontuada essa questão, avançando sobre a matéria de fundo, calha, em sede prefacial, afastar as questões isagógicas brandidas nas defesas apresentadas pelas rés, a uma porque
não há razão para se reconhecer ilegitimidade da segunda requerida (ATENTO ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL), porque uma das pretensões da inicial é, exatamente, a declaração de inexigibilidade da dívida cobrada pela referida pessoa jurídica, o que, às escâncaras legitima a sua estadia no processo
.”

Sem descurar da imutabilidade da sentença proferida em favor da ora apelante, convém ressaltar que a interpretação adotada naqueles autos encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, em casos como o presente, relativiza a natureza
propter rem
da cota condominial e entende que, antes da efetiva imissão na posse, a obrigação deve ser arcada pelo promitente vendedor:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. EFETIVA EMISSÃO NA POSSE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DESTA CORTE. SÚMULA No 83/STJ.
1. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige, segundo a orientação do Superior Tribunal de Justiça, a efetiva imissão na posse do imóvel.
2. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte, tem incidência a Súmula no 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1502219/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 10/06/2015)

Visto que as prestações elencadas na inicial dizem respeito aos meses de setembro de 2014 a outubro de 2015, ou seja,
período anterior à efetiva imissão da ré na posse do imóvel “adquirido na planta”
, é de ser reconhecida a ausência de responsabilidade da apelante, e, por conseguinte, a improcedência dos pedidos iniciais, ante a coisa julgada e o entendimento sedimentado pelo STJ.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso de apelação para reformar a sentença e
julgar improcedentes os pedidos iniciais
, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, estes no patamar de 10% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/08/2021