Tribunal: TJMT
Processo: 0010182-08.2013.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-09-13

Ementa:
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL – REIVINDICATÓRIA – ESCRITURA NÃO REGISTRADA NO CRI – VENDA A TERCEIROS – REGISTRO IMOBILIÁRIO CONCRETIZADO – ART. 1245 DO CC - AÇÃO JUGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(1)- Permanecendo inerte com a escritura de compra e venda do imóvel sem que fosse feito o necessário registro imobiliário e, em face desta situação, o vendedor vendeu novamente o bem e, sendo esta nova venda registrada no CRI ao novo adquirente, falece de pretensão material a anulação desta segunda venda. Isto porque a escritura pública de compra e venda, sem registro, não caracteriza propriedade e não serve para valer contra terceiros, não se falando em direito real oponível ‘erga omnes’ e sim de natureza obrigacional entre o lesado e o causador do dano, sobretudo porque não demonstrada má fé do segundo comprador, sendo que esta não se presume.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010182-08.2013.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[LUIZA GEDI DA COSTA - CPF: 208.417.791-04 (APELANTE), REGIANE ALVES DA CUNHA - CPF: 780.071.271-00 (ADVOGADO), ARY LEITE DE CAMPOS - CPF: 021.858.901-82 (APELADO), MURILLO BARROS DA SILVA FREIRE - CPF: 483.726.411-53 (ADVOGADO), DANIELLE AVILA ALMEIDA - CPF: 270.429.428-33 (ADVOGADO), NILDA GODOY DE CAMPOS - CPF: 078.320.361-68 (APELADO), ALESSANDRA PATRICIA DA SILVA CAMPOS - CPF: 762.789.481-68 (APELADO), ADRIANA REGINA RAGNINI - CPF: 514.625.401-04 (ADVOGADO), CRISTIAN ANTONIO JOSE DE CAMPOS - CPF: 632.289.041-72 (APELADO), MARCELO AUGUSTO DE CAMPOS - CPF: 900.922.601-87 (APELADO), ANTONIA DE CAMPOS MACIEL - CPF: 229.869.101-06 (APELADO), LAZARO ROBERTO SOUZA - CPF: 248.795.922-34 (ADVOGADO), FIRMINO JOSE DE CAMPOS - CPF: 078.780.011-20 (APELADO), ARY LEITE DE CAMPOS - CPF: 021.858.901-82 (APELADO), ESPÓLIO DE ARY LEITE DE CAMPOS - CPF: 021.858.901-82 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL – REIVINDICATÓRIA – ESCRITURA NÃO REGISTRADA NO CRI – VENDA A TERCEIROS – REGISTRO IMOBILIÁRIO CONCRETIZADO – ART. 1245 DO CC - AÇÃO JUGADA IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(1)- Permanecendo inerte com a escritura de compra e venda do imóvel sem que fosse feito o necessário registro imobiliário e, em face desta situação, o vendedor vendeu novamente o bem e, sendo esta nova venda registrada no CRI ao novo adquirente, falece de pretensão material a anulação desta segunda venda. Isto porque a escritura pública de compra e venda, sem registro, não caracteriza propriedade e não serve para valer contra terceiros, não se falando em direito real oponível ‘erga omnes’ e sim de natureza obrigacional entre o lesado e o causador do dano, sobretudo porque não demonstrada má fé do segundo comprador, sendo que esta não se presume.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Na origem, AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REIVINDDICATORIA E PERDAS E DANOS ajuizada por LUIZA GEDI DA COSTA em face de 1o TABELIONATO DE NOTAS, PROTESTOS E OFICIO DE REGISTROS PUBLICOS – VÁRZEA GRANDE, ARY LEITE DE CAMPOS, NILDA GODOY DE CAMPOS, ALESSANDRA PATRICIA DA SILVA COMPOS, CRISTIAN ANTONIO JOSÉ DE CAMPOS e FIRMINO JOSÉ DE CAMPOS, todos identificados nos autos. Sustentou a autora (apelante) que em 24/10/1986, adquiriu de ARY e NILDA, os lotes 17 e 18, Loteamento RESIDENCIAL SÃO SIMÃO, matrícula n. 20019. Afirmou que foi lavrada escritura pública, fls. 29, livro 51, do Cartório do 1o Ofício de VG.

Que, em 30/01/2003, os vendedores ARY E NILDA venderam novamente os lotes a terceiros, os requeridos ALESSSANDRA, CRISTIAN, MARCELO e FIRMINO, lavrando novamente junto ao Cartório Requerido, fls. 94/95, do livro 266, aos 11/06/2003. (ID-69615969). Posteriormente, registre substituição processual em face de ARY LEITE DE CAMPOS passando a residir nos autos o espólio.

Alcançada a fase sentencial, a magistrada de piso que, fazendo suas razões de fato e de direito, sob a égide da boa fé, julgou improcedente a demanda. Condenou a autora nos custos do processo e honorários advocatícios, estes orçados em 10% sobre o valor dado a causa. (ID-69618064).

Em grau recursal, em primeiro tópico, sustenta a apelante CERCEAMENTO DE DEFESA, salientando que a assinatura do falecido ARY LEITE DE CAMPOS é diferente e, neste contexto, quando da segunda venda, foi feita por documento viciado.

Reside nos autor contrarrazões.

Em caso diverso, julgar procedente a demanda, à vista dos fatos demonstrados.

SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – RELATOR.

(DESEMBARGADOR).

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Compulsando os autos, temos que a alegação de cerceamento de defesa, no caso em apreço, se apresenta de somenos importância já que, no caso, a fundamentação meritória diz respeito a aspectos que não foram sequer objeto de ataque recursal e, neste toada, de bom alvitre, numa só tacada, analisar todo o processo, nos seus múltimos e variados aspectos e, deste já incursionar no mérito.

Conforme constam dos autos, ID. 69618064, a autora, ora apelante, sustenta que, ao proceder com o julgamento antecipado da lide, foi preterida prova pericial para detectar correção em relação à assinatura aposta por ARY LEITE DE CAMPOS. Neste particular, quando da contestação, o espólio de ARY, registra que a assinatura é falsa em relação à escritura onde transferiu os lotes para a apelante, LUIZA GEDI DA COSTA, Como se observa no ID- 69618013, suscitando, inclusive, o necessário incidente de falsidade, a requerimento do espolio de ARY LEITE DE CAMPOS, incidente que segundo constam dos autos, não foi devidamente formalizados e, neste contexto, o feito foi julgado antecipadamente.

Sustentou a apelante, por tal viés, que, em razão da suposta divergência da assinatura em relação a sua escritura, o espólio de ARY LEITE DE CAMPOS afirmou que é falsa. Neste contexto, quer, em verdade, aproveitar argumentos que lhes foram desfavoráveis para anular a sentença sob suposto cerceamento de defesa. Inconcebível tal pretensão.

Isto porque, como bem constam dos autos, a suposta segunda venda se deu em data de 11 de junho de 2003, sendo naquela oportunidade ARY LEITE DE CAMPOS representado pelo seu bastante procurador PAULO RONALD DE OLIVEIRA, brasileiro, nascido em 32/07/1935, brasileiro, casado, empresário, residente e domiciliado à Rua do Livramento n. 500, Centro, Várzea Grande, Estado de Mato Grosso, portador do RG-808952-Exército – MT. CPF n. 484.950.777-87, filho de JOSÉ FAUSTINO DE OLIVEIRA e DEBORA SANTOS DE OLIVEIRA, conforme procuração lavrada as fls. 16, do livro 168, aos 18/03/1999, Segundo Serviço Notarial e Registral da Comarca e que ficou arquivada junto ao 1o Serviço Notarial. Constam dos autos que, em relação a esta procuração, a mesma sequer foi acoimada de falsa por parte da autora/apelante, aspecto que não pode deixar de desconsiderado e que vai de encontro com suas pretensões – anulação da segunda escritura.

Com relação a este documento pertinente a transferência do imóvel, não se registra, no caso, qualquer alegação de que esta procuração é falsa e, somado a fé publica do Senhor Notário, é questão que não mais se discute nos autos. Como dito, a alegação de falsidade, diz respeito, segundo o alegado pelo espólio de ARY, justamente em relação à escritura que a autora detém.

Mas a situação, no caso, é de todo irrelevante. Isto porque, os imóveis em questão, já estão perfeitamente identificados pelas matriculas de números 44.474 e 44.475, datado de 30/junho/2003, em favor dos proprietários que se encontram no pólo passivo em litisconsórcio com o espolio de ARY LEITE DE CAMPOS, detendo estes requeridos o direito de propriedade; Pela regra estabelecida no art. 1.245 do Código Civil Brasileiro, transcreve-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Por outro lado, temos na espécie, a escritura publica de compra e venda com a qual a autora (ora apelante) busca desconstituir a sentença recorrida os lotes números 17 e 18, Loteamento RESIDENCIAL SÃO SIMÃO, matricula n. 20019. Afirmou que foi lavrada escritura pública, fls. 29, livro 51, do Cartório do 1o Ofício de VG em data de 24/10/1986.

Entretanto, é incontroverso nos autos que, malgrado ostentar escritura publica em relação ao citado imóvel, situação que deve ser vista como documento válido já que lavrada junto ao Cartório do 1o Ofício de Notas de Várzea Grande, passados 17 (dezessete) anos, não providenciou o registro e, neste contexto, a segunda venda foi feita pelo proprietário ARY LEITE DE CAMPOS, representado pelo seu procurador PAULO RONALD DE CARVALHO, documento já citado linhas acima.

Vários são os princípios que norteiam o sistema do registro imobiliário dentre eles da publicidade, da fé pública, da continuidade, da prioridade e da presunção de validade de tais atos administrativos e de sua oponibilidade em relação a terceiros e, neste aspecto, por mais que seja válida a escritura anteriormente formalizada (1a. Venda), se não registrou a escritura, não pode autora dizer que é dona, em total descompasso com o prescrito no art. 1.245 do CC e se, mais tarde, o proprietário legal, vende novamente o imóvel a terceiros e este faz o registro do documento, passando a ser proprietário, somente em ação de perdas e dados deve a ação ser tratada entre o lesado e o lesador, não se registrando na espécie, macular o registro imobiliário.

Portanto, não se nega que, como os autos estão a retratar, que ARY LEITE DE CAMPOS vendeu por duas oportunidades o mesmo imóvel. Contudo, como o primeiro adquirente não registrou a escritura, não passou a ser dono do mesmo e, conseqüentemente, cabível a pretensão de indenização, quer por danos materiais, quer por danos morais. Contudo, não enseja possibilidade de anular a segunda venda quando esta já perfeitamente identificada que o segundo adquirente providenciou o registro e ostenta a qualidade de proprietário.

Portanto, inexiste direito real e sim deve ser vista através de direito obrigacional, resultando tudo em perdas e danos já que a propriedade já está em nome de terceiros e cuja transferência, venda através da procuração feita por ARY LEITE DE CAMPOS para PAULO RONALD DE CARVALHO, não padece de nulidade e, neste contexto, conferindo a inicial, sequer faz menção a ela, caracterizando, desta forma, qualquer índole de má fé já que não contém qualquer vício prescrito à espécie pelo art. 166 e seus incisos do CC.

Conforme lição de FABRICIO ZAMPROGNA MATIELLO.

‘No direito brasileiro, o simples acordo de vontade não gera a transferência de propriedade. (...) Antes do registro do título gera-se unicamente direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram: somente com a efetivação do negocio é que surgirá o direito real, ou seja, o poder do adquirente sobre a coisa e a conseqüente oponibilidade erga omnes, colocando n pólo passivo da relação jurídica todos os demais indivíduos, em universalidade abstrata. (Código Civil Comentado, Lei 10.406/2001, LTR, 2.017, pag. 641)’.

Isto porque, repita-se, o sistema registral imobiliário constitui um inegável mecanismo de proteção da fé-pública e garantia da estabilidade do tráfego jurídico negocial. Neste entendimento, se o proprietário (espolio de ARY LEITE DE CAMPOS) vendeu o lote, não considerando a venda anterior, embora caracterizado um ato ilícito, se o primeiro adquirente não providenciou o necessário e indispensável registro imobiliário, somente pode ser tratada esta situação em indenização por perdas e danos.

Portanto, se houve simulação, por mais que se tente e nenhuma prova seria robusta a desconstituí-la, levando em consideração os limites da lide e os limites recursais, deve ser visto no caso em comento que se presume a boa fé dos que receberam a propriedade em relação à segunda venda visto que, passados mais de 17 (dezessete) anos, a autora, tendo apenas a escritura de compra e venda, não providenciou o necessário registro imobiliário para que, então, fosse proprietária daqueles lotes de terreno.

Neste sentido o TJGO.

‘Não tendo o demandante/recorrente promovido o registro da proposta de compra e venda entabulada entre si e o atual proprietário do imóvel objeto da perlenga, inviável se apresenta a anulação do negócio posterior devidamente registrado por terceiro de boa fé. Apelação conhecida e desprovida. (Processo n. 04035546120088090051, Relator Des. JOSÉ SARDINHA, fonte Google)’.

No mesmo sentido o TJMG:

A propriedade de imóvel se prova pelo registro público. - Eventual pretensão sobre o bem pressupõe a anulação da averbação feita na matrícula do imóvel, questão que deve ser resolvida em ação própria na qual figure no pólo passivo o atual proprietário do bem, como consta no registro. - Recurso não provido” (TJMG - Apelação Cível no 1.0702.09.666511-3/001, Rel.a Des.a Heloisa Combat, 4a Câmara Cível, j. em 10/2/2011, p. em 21/2/2011)’.

‘Em caso de imóvel vendido em duplicidade, o domínio é de quem fez o primeiro registro do bem. (AC-10481130043849001, 22/11/2017, Relator Des. RAMOM TÁCIO, fonte Google)’.

Deste TJMT.

‘Não realizada a averbação da escritura de doação do bem imóvel no Serviço Notarial competente, não se implementa a transferência dominial e, por conseguinte, é possível a alienação da coisa a terceiros, a não ser que prove que o adquirente conhecia o ato de doação à época da aquisição do ato de doação à época da aquisição da coisa. (AP 65163/2012, 1a. Câmara Cível, Relator Des. ORLANDO DE ALMEIDA PERRI, fonte sítio do TJMT).

Desta forma, se, ao que constam dos autos, residiu venda em duplicidade, não é caso da pretendida anulação das escrituras e respectivo registro imobiliário e tão somente questão que poderia ser tratada em sede de perdas e danos. Isto em face da própria inércia da parte autora que, a tempo, forma, modo, não procedeu ao registro imobiliário que, em face desta situação residiu esta situação em seu desfavor.

E, se o pedido principal não pode ser atendido, não se apresenta necessário perquirir os demais, sobretudo porque iria além dos limites da demanda.

Forte nos argumentos acima, conheço do recurso, mas lhe nego provimento. Por força do § 11, do art. 85, do CPC, majoro os honorários para 12% sobre o valor da causa mantendo a suspensão de exigibilidade, nos termos da Lei 1.060/50 c/c art. 98 e seguintes do CPC.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

Recurso de Apelação no 0010182-08.2013.8.11.0002

APELANTE:

LUIZA GEDI DA COSTA

APELADOS:

NILZA GODOY DE CAMPOS e OUTROS

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso de apelação cível foi incluído na pauta de julgamento do dia
11/08/2021
, em que o ilustre Relator -
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO -

negou provimento
ao
RAC no 0010182-08.2013.8.11.0002
, mantendo inalterada a sentença proferida nos autos da
Ação Anulatória de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel c/c Reivindicatória de Posse e Indenização por Danos Morais no10182-08.2013.811.0002 - Código 313954,
referente à venda de dois lotes em duplicidade, sendo considerada a segunda válida que procedeu ao devido registro em primeiro lugar.

Pedi vista dos autos para melhor análise, principalmente para verificar se há na ação pedido de perdas e danos.

A
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
aguarda o pedido de vista.

Pois bem.

No caso em comento, verifica-se que autora/apelante ajuizou a presente ação, alegando que adquiriu dos requeridos
ARY LEITE CAMPOS e NILDA GODOY DE CAMPOS,
mediante escritura pública de compra e venda datada de
24/10/1986
, dois lotes de terreno sob o
no 17 e no 18 da quadra 119, do loteamento Residencial São Simão
. Todavia, em
30/01/2003
,
os requeridos acima venderam os mesmos imóveis aos requeridos ALESSANDRA, CRISTIAN e MARCELO, cuja posse é exercida pelo requerido FIRMINO JOSÉ DE CAMPOS.

Inicialmente, não tenho dúvida de acompanhar o entendimento do nobre relator no sentido de que quando duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, aquele que primeiro levar a sua escritura a registro é quem adquirirá o seu domínio, nos termos do
artigo 1.227 do Código Civil
, que no caso foi o segundo comprador. Aplica-se ao caso a velha máxima de que "quem não registra não é dono".

Todavia, o pedido de vista deu-se para verificar a existência de pedido de perdas e danos, visando a aplicação do disposto no
artigo 1.013 do CPC/15
contra o vendedor.

Neste particular, analisando detidamente os autos, verifica-se que de fato inexiste qualquer pedido de perdas e danos, ainda que alternativo, inclusive este sequer foi mencionado uma única vez ao longo da fundamentação.

Desta forma, sendo a natureza jurídica de uma ação definida com base no pedido e na causa de pedir, inexistindo tais desideratos na petição inicial, resta inaplicável o dispositivo legal acima mencionado nestes autos.

A bem da verdade, a ação foi cumulada com pedido de indenização por danos morais, todavia, o douto Juiz singular
DECLAROU
prescrita tal pretensão (
ID no 69618062 - Pág.5
).

Ocorre que a autora/apelante não recorreu desta parte da sentença, estando, portanto, acobertada pelo manto da coisa julgada.

Ante o exposto, acompanho o voto do digno relator para
negar provimento ao recurso
.

É como voto.-

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

EM 25 DE AGOSTO DE 2021:

À UNANIMIDADE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.