Tribunal: TJMT
Processo: 1020879-07.2020.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR –DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – DANO MATERIAL E MORAL EXCLUÍDOS – ATO ILÍCITO INEXISTENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.
É ônus dos autores comprovar que a rescisão contratual ocorreu por culpa do vendedor, no entanto, as provas apresentadas nos autos levam a conclusão que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores, haja vista que a notificação extrajudicial foi formalizada relatando a dificuldade financeira de pagamento das parcelas do contrato e porque ausente a prova de negativa de pagamento de débitos de IPTU, anterior à avença, por parte das recorridas.
A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável ao presente caso é de 10% sobre o valor pago, sendo que os juros de mora deste valor deve incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ.
Ausente o ato ilícito por parte das demandadas, não há que se falar em pagamento de indenização por danos materiais, decorrente dos gastos efetivados com aquisição de projeto arquitetônico, bem como de dano moral.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020879-07.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FLORAIS DO VALLE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 11.644.920/0001-69 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ADRIANO OLIVEIRA MARTINS - CPF: 702.303.741-15 (APELADO), MARCELON ANGELOS DE MACEDO - CPF: 185.726.932-20 (ADVOGADO), JOICE DE JESUS SILVA MARTINS - CPF: 958.716.911-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR –DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – DANO MATERIAL E MORAL EXCLUÍDOS – ATO ILÍCITO INEXISTENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se
permitir a resolução do contrato, com
retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.

É ônus dos autores comprovar que a rescisão contratual ocorreu por culpa do vendedor, no entanto, as provas apresentadas nos autos levam a conclusão que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores, haja vista que a notificação extrajudicial foi formalizada relatando a dificuldade financeira de pagamento das parcelas do contrato e porque ausente a prova de negativa de pagamento de débitos de IPTU, anterior à avença, por parte das recorridas.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável ao presente caso é de 10% sobre o valor pago, sendo que os
juros de mora deste valor deve incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ.

Ausente o ato ilícito por parte das demandadas, não há que se falar em pagamento de indenização por danos materiais, decorrente dos gastos efetivados com aquisição de projeto arquitetônico, bem como de dano moral.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1020879-07.2020.8.11.0041

APELANTE:

FLORAIS DO VALLE INCORPORAÇÕES LTDA

APELADOS:

ADRIANO OLIVEIRA MARTINS E JOICE DE JESUS SILVA MARTINS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
FLORAIS DO VALLE INCORPORAÇÕES LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá-MT,
Dra. Vandymara G. R. Paiva Zanolo
, lançada nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Perdas e Danos no. 1020879-07.2020.8.11.0041
,
ajuizada por
ADRIANO OLIVEIRA MARTINS
e
JOICE DE JESUS SILVA MARTINS
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para decretar rescindido o contrato de compra e venda formalizado entre as partes, e determinar o ressarcimento da quantia de R$69.331,98 (sessenta e nove mil, trezentos e trinta e um reais e noventa e oito centavos), referente aos valores pagos pela compra do imóvel, e ainda do valor de R$5.800,00 (cinco mil e oitocentos reais), relativo ao projeto arquitetônico não utilizado, sendo ambos os valores corrigidos pelo INPC a partir de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Além disso, condenou a requerida a arcar com eventuais taxas condominiais e os demais impostos pendentes sobre o imóvel e ao pagamento de R$8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais aos autores, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença.

Ao final, condenou a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2o, do CPC/2015.

A empresa apelante, em suas razões recursais, aduz que o contrato livremente celebrado entre as partes está gravado com a alienação fiduciária, de modo que o mesmo deve ser submetido ao regramento imposto pela Lei no. 9.514/1997 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, especialmente naquilo que diz respeito às consequências do inadimplemento do devedor fiduciante.

Menciona que a inexistência de registro da alienação fiduciária não retira a validade ou eficácia do negócio jurídico, porquanto o registro tem a finalidade exclusiva de dar publicidade ao negócio perante terceiros.

Informa que os recorridos começaram a atrasar o pagamento das parcelas do imóvel a partir do final do ano de 2018, como se infere a partir do extrato de débito contido na exordial e não existe demonstrado nos autos qualquer comprovação que os recorridos foram impedidos de edificar sua moradia no terreno adquirido, por consequência da existência de débitos de IPTU em atraso.

Eventualmente, requer a retenção de no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelos apelados, para fins de ressarcimento das despesas do empreendedor.

Ademais, pugna pela exclusão do dano moral, pois não houve violação à honra, ao decoro ou à intimidade dos autores, além de que, nas hipóteses de descumprimento contratual, o dano moral deve ser comprovado, posto que não se trata de dano
in re ipsa
. Alternativamente, requer a redução da indenização com espeque nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Quanto ao dano material, também almeja sua exclusão, uma vez que não há provas de negativa na emissão do alvará de obras em nome dos apelados.

Por fim, pugna para que a incidência de juros de mora se dê a partir do trânsito em julgado da decisão.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença nos termos acima elucidados (Id 97263995).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que a existência de débitos de IPTU dos anos de 2012 a 2017 sobre o lote adquirido pelos apelados impede a obtenção de autorização legal para a construção da residência. Isto porque, conforme Regulamento de Normas Construtivas do Loteamento Requerido e Manual de Aprovação de Projetos da Prefeitura de Cuiabá, é necessário a certidão de débitos do imóvel para apresentação do projeto construtivo.

Defende a inaplicabilidade da Lei no. 9.514/97, tendo em vista que quem deu causa a rescisão do contrato foi a recorrente, acarretando para si mesma as consequências reparatórias decorrentes de seu próprio ato falho, de modo que sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Elucida que o dano material restou comprovado, conforme projeto arquitetônico elaborado que não pôde ser concretizado, assim como o dano moral, pois os apelados não conseguiram dar seguimento ao sonho da construção do imóvel (Id 97264001).

O preparo foi recolhido (Id 97263997 - Pág. 1).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A questão posta em debate diz respeito se é aplicável ao presente caso a Lei no. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, de modo que se torne inviável o acolhimento do pedido de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, por culpa do vendedor, bem como se os autores, de fato, foram impedidos de edificar sua moradia no terreno adquirido, em decorrência da existência de débitos de IPTU em atraso e, ainda, se tal situação enseja na responsabilidade civil da empresa demandada ao pagamento das despesas de ordem material e moral.

Pois bem. Consoante se infere dos autos, em
24/03/2018
as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Alienação Fiduciária, da Unidade Autônoma no. 18, Quadra 13, medindo 466,76 m2, situada no Condomínio Florais do Valle, Cuiabá-MT (Id 97263498 - Pág. 1), pelo valor de R$215.000,00 (duzentos e quinze mil reais).

Consta que os autores adimpliram com o importe de R$69.331,98 (sessenta e nove mil, trezentos e trinta e um reais e noventa e oito centavos), no entanto, devido o impedimento de edificar na moradia em decorrência da existência de débitos de IPTU em atraso de período anterior à aquisição, postularam a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução das parcelas pagas.

A empresa apelante pugna pela inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que não cabe a rescisão do contrato, haja vista a aplicabilidade da Lei no. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, especialmente naquilo que diz respeito às consequências do inadimplemento do devedor fiduciante.

Ocorre que, analisando detidamente a prova documental constante dos autos, mais precisamente o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia retromencionado (Ids 97263498 a 97263951), observa-se que o mesmo
não foi levado a registro
, limitando-se à mero reconhecimento de firma das partes envolvidas, que, como sabido, é distinto do ato registral, razão pela qual a lei especial não deve prevalecer sobre o CDC.

Aliás, a questão submetida à apreciação recursal já restou decidida pela Corte Superior, senão vejamos:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE
. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.
4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.

5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor
. 6. Recurso especial conhecido e não provido.”
(STJ – REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021)

Nesse mesmo sentido, também já se pronunciou este Sodalício. Confira-se:

“
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 –

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL
– RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL – MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel
. 2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, §2o do CPC.”
(TJ-MT 00190396820198110055 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 07/07/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE AFASTADA – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL
– PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado à efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor
, de modo a se permitir a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.”
(N.U 1061359-61.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/07/2021, Publicado no DJE 21/07/2021)

Dessa maneira, não havendo o registro do contrato é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão dos adquirentes ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei no. 9.514/97, tal como pretendido pela empresa recorrente.

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, na forma no art. 53 do CDC
[1]
.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato.

No entanto, importante analisar os motivos que levaram a esta rescisão contratual, pois se por culpa do vendedor a restituição da quantia paga deve ocorrer de forma integral, mas se ocorrer culpa dos compradores, deve-se reter parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora.

Evidencia-se dos autos que, embora os autores, ora apelados, noticiem que o caso em tela trata de rescisão de contrato de compra e venda firmado em
24/03/2018
, fundada na existência de débitos de IPTU dos anos de 2012 a 2017 sobre o lote adquirido, o que impossibilitava os autores de obterem autorização legal para a construção da residência, não é o que se evidencia da notificação extrajudicial formalizada pelos próprios requerentes em
13/11/2019
(Id 97263959 - Pág. 1), uma vez que da leitura do respectivo documento é possível atestar que os mesmos requereram a rescisão contratual em decorrência de má ou delicada situação financeira.

Por sua vez, a empresa demandada, na contra notificação, datada de 03/12/2019, negou a rescisão contratual, ressaltando, para tanto, que não há quantia a ser reembolsada, tendo em vista que se aplica ao presente caso a
Lei no. 9.514/97, onde prevê o reembolso de valor somente depois de realizado o leilão (Id 97263497 - Pág. 1/3), cujo argumento já foi afastado pelos fundamentos acima.

Diante disso, observa-se do extrato de pagamento das parcelas que os autores continuaram a adimpli-las até o dia
25/10/2019
(Id 97263977 - Pág. 1), o que leva a concluir que depois da notificação extrajudicial ainda honraram com o pagamento de mais 7 (sete) meses.

Dessa forma, conclui-se que embora existam os débitos de IPTU sobre o lote adquirido pelos apelados, no importe de R$43.673,01 (Id 97263954 - Pág. 1), que supostamente impedia a obtenção de autorização legal para a construção da residência, não há prova de que a apelante se negou a saldar a referida dívida.

De fato, o Regulamento de Normas Construtivas do Loteamento Requerido e Manual de Aprovação de Projetos da Prefeitura de Cuiabá (Ids 97263986 - Pág. 2 e 97263987 - Pág. 2), prevê a apresentação de certidão negativa de débito de IPTU. Porém, os autos carecem de qualquer prova nesse sentido, de modo que competia aos autores demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, a teor do art. 373, inciso I do CPC, o que não fora observado a contento.

Diante disso, a rescisão deve se operar por culpa do comprador, cuja hipótese autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, devendo, portanto, ser aplicado ao presente caso o percentual de 10% (dez por cento), até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Quanto ao ponto, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício em casos análogos:

“APELAÇÃO –
RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO
– JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).”
(N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.”
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Quanto ao
termo inicial de incidência dos juros de mora
, considerando que a rescisão contratual opera-se por culpa dos compradores, o
dies a quo
deve incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, consoante tese firmada no tema 1002 do STJ,
in verbis
:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP N. 1.740.911/DF (TEMA 1.002) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS –
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO
– JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO. O Juízo de retratação deve ser exercido sobre a matéria em debate quando a quaestio juris encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. “Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/09/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES
– DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
– RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES DESPROVIDO – RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS PARCIALMENTE PROVIDO. 1. (...) 5.
De acordo com o entendimento do eg. STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
”

(TJ-MT – AC: 00472812120158110041 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 27/11/2018, Vice-Presidência, Data de Publicação: 05/12/2018)

Por consequência, deve ser excluída a responsabilidade da apelante pelo pagamento da indenização por dano material, referente aos gastos realizados com a contratação de arquiteto, assim como do dano moral, pois inexistente o ato ilícito.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – IMPOSSIBILIDADE – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% EM CONFORMIDADE COM O STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – CIÊNCIA DO COMPRADOR –
DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, ante a inadimplência das parcelas contratadas, não há falar em devolução integral do valor pago. Considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pelo proponente comprador à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.
Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, haja vista que a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana
.”
(TJ-MT – AC: 00066362220138110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 29/04/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/06/2020)

“RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO –
DANO MORAL – INDEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual entre 10% a 25%. Válida a comissão de corretagem devidamente informada e contratada, não havendo que se falar em restituição em dobro ou em venda casada.
Dano moral inexistente por ausência de ato ilícito ou conduta/cobrança abusiva
.”
(TJ-MT – APL: 00209478120148110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/10/2017, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 06/11/2017)

Sob essa perspectiva, confiram-se os apontamentos de outros Tribunais Pátrios, tanto sobre o dano moral, quanto o dano material, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONSUMIDOR. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INDEVIDA
. DEVOLUÇÃO DOS VALORES COM RETENÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JULGAMENTO CONFORME REsp 1.601.149/RS. Relação de Consumo. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações como a dos autos. Rescisão Contratual.
Incontroverso nos autos que a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores. Indenização. Danos materiais e morais. Ante a culpa dos compradores pela rescisão do contrato, não há que se falar em reparação de danos
. Retenção de valores pela rescisão. Previsão contratual. Em caso de rescisão contratual por opção do contratante é correta a devolução dos valores, mas com o desconto a título de cláusula penal de até o limite de 25%, que não se mostra abusiva. Comissão de corretagem. Julgamento conforme REsp 1.601.149/RS. Pretensão de devolução dos valores. Impossibilidade. inexistência de abusividade na cobrança. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME.”
(TJ-RS – AC: 70076889567 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 13/12/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 24/01/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INJUSTIFICÁVEL.
DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO COM DESCONTO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. Verificado o atraso no pagamento das parcelas contratualmente assumidas pelo promitente comprador em momento anterior ao término do prazo de entrega da obra, por não reconhecer prazo de tolerância, deve ser reconhecida a culpa do adquirente pela resolução do contrato de promessa de compra e venda, mesmo que seja do interesse de ambos. II.
Ausente ato ilícito perpetrado pela promitente vendedora, improcedem os pedidos de indenização por danos materiais e morais
. III. Rescindido contrato por culpa do promitente comprador, aplicável a cláusula penal compensatória expressamente ajustada em valor equivalente a 10% dos valores pagos pelo adquirente. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.”
(TJ-RS – AC: 70077850337 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 24/10/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 31/10/2019)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para julgar parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar a rescisão contratual, limitando o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, sobre as quais deverão incidir juros simples a partir do trânsito em julgado, por se tratar de desistência do comprador e correção monetária pelo INPC desde a data dos desembolsos.

Por fim, considerando que os autores, dos pedidos formulados, obtiveram o acolhimento de um, mas decaíram de outros, mostra-se caracterizada a sucumbência recíproca, de modo que faz-se necessária a redistribuição do ônus sucumbencial, sendo devida por ambas as partes, em proporções iguais (50%), cujos honorários fixo em R$5.000,00 (cinco mil reais), sendo R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para cada parte, com fulcro no art. 85, §8o do CPC,

observada a regra do artigo 98, §3o do mesmo
Códex
em relação aos demandantes, por litigarem sob o pálio da justiça gratuita.

É como voto.

[1]

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2021