Tribunal: TJMT
Processo: 1043608-61.2019.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-25
Data de publicação: 2021-05-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADA COM PEDIDO LIMINAR, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.
1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018).
2. O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.
3. In casu, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício.
4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043608-61.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA. - CNPJ: 51.855.716/0001-01 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA. - CNPJ: 51.855.716/0001-01 (REPRESENTANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0002-07 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), MARIA MEURIANE SABINA GOMES - CPF: 938.141.861-68 (APELADO), ROBERTO DOUGLAS DE ALMEIDA GONCALVES - CPF: 028.128.691-43 (ADVOGADO), RODOBENS ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA. - CNPJ: 51.855.716/0001-01 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COMBINADA COM PEDIDO LIMINAR, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI N.o 9.514 DE 1997 - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO.

1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018).

2. O resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

3.
In casu
, o contrato foi devidamente registrado na matrícula do imóvel e garantiu a propriedade resolúvel do contratado, não sendo assim possível a resilição de negócio jurídico perfeito e acabado sem a indicação de vício.

4. Mesmo descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ III – SPE LTDA
contra sentença prolatada pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato combinada com Pedido Liminar, Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n.o
1043608-61.2019.8.11.0041
, proposta
em seu favor por
MARIA MEURIANE SABINA GOMES
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Petição Inicial, declarando a rescisão contratual; limitando o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre a monta de R$ 33.349,40 (trinta e três mil trezentos e quarenta e nove reais e quarenta centavos) efetivamente pago pela autora; confirmando a liminar deferida; condenando as requeridas para que procedam, após a retenção de 20% (vinte por cento) a título de custos administrativos, a devolução dos valores pagos pela autora, sobre os quais deverão incidir juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela; bem como bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Irresignada com a decisão, a apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo que “
mostra-se equivocada a sentença proferida pelo r. Juízo “a quo”, que rescindiu o contrato pactuado pelas partes e, ao arrepio da lei de regência, ordenou o pagamento de percentual da quantia paga, acrescidos de juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela, vez que a Lei 9.514/94 é Lei Especial e específica, que rege o Sistema Financeiro Imobiliário e não o Sistema Financeiro da Habitação, sendo errônea a aplicação de qualquer legislação subsidiária
”.

Aduz que “
não há na r. sentença qualquer menção a respeito da Lei 9.514/97, lei específica e que rege o contrato em questão, o que não pode concordar esta Recorrente, devendo ser levado em consideração as teses levadas pela Recorrente quando de sua defesa e não somente os argumentos da Recorrida
”.

Menciona que nos casos de compromisso de venda e compra com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, o preço é quitado pela credora fiduciária, onde a possibilidade da recorrida de ser ressarcida por eventual saldo a ser restituído, poderia ser vislumbrada após a realização do leilão de sua unidade, com a apuração do valor de futura arrematação e dedução das despesas em aberto pela credora fiduciária.

Pugna a apelante pela aplicação dos artigos 26 e 27 da referida Lei n.o 9.514 de 1997 e não do Código de Defesa do Consumidor, colacionando jurisprudências que corroboram com suas alegações.

Ainda, aduz que o contrato deve ser mantido em sua íntegra, em atenção aos princípios da força obrigatória, do consensualismo, da autonomia da vontade e da boa-fé contratual, nos termos dos artigos 422 e 427 do Código Civil.

Por fim, expõe que não deu causa à instauração da presente lide, tendo em vista que é confessa pela recorrida a inadimplência do contrato, verificando-se, assim, a incidência do princípio da causalidade ao presente caso, requerendo o integral provimento ao recurso interposto.

A apelada, por sua vez, considerando a sentença acertada, ao interpor suas Contrarrazões ao Recurso de Apelação, reitera seus argumentos, pugnando pelo desprovimento do Recurso de Apelação suscitando que “
não resta a menor dúvida de que a responsabilidade contratual da demandada é objetiva, respondendo, independentemente de culpa, nos termos dos arts. 14 e 18, do CDC, pela reparação de danos causados pelo defeito do produto ou má prestação do serviço
”.

Colaciona as Contrarrazões jurisprudências, que julga estar em consonância com o caso em apreço, bem como a seu favor, pugnando pelo desprovimento do Recurso de Apelação interposto, com a consequente manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Prefacialmente, defiro o pedido de id. 74435466 - Pág. 13, para que todas as intimações destinadas à apelante sejam publicadas na Imprensa Oficial exclusivamente em nome do advogado JEFERSON ALEX SALVIATO, inscrito na OAB/SP sob o n.o 236.655, sob pena de nulidade.

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da Ação de Rescisão de Contrato combinada com Pedido Liminar, Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n.o 1043608-61.2019.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Petição Inicial, declarando a rescisão contratual; limitando o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre a monta de R$ 33.349,40 (trinta e três mil trezentos e quarenta e nove reais e quarenta centavos) efetivamente pago pela autora; confirmando a liminar deferida; condenando as requeridas para que procedam, após a retenção de 20% (vinte por cento) a título de custos administrativos, a devolução dos valores pagos pela autora, sobre os quais deverão incidir juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela; bem como bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Pois bem.

Após detalhado exame do feito, em que pese as argumentações apresentadas pela parte apelada, tem-se que o Recurso de Apelação interposto merece provimento.

A princípio, importa consignar que parte autora, ora apelada, pretendeu a extinção do “
Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel, com caráter de escritura pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia
”, firmado com a parte ré e apelante, no intuito, ao que se infere da petição inicial, de garantir a devolução dos valores já pagos bem como indenização por danos morais.

Em que pese a sapiência do Magistrado
a quo
, com equívoco, considerou: “
que a responsabilidade contratual da demandada é objetiva, respondendo, independentemente de culpa, nos termos dos arts. 14 e 18, do CDC, pela reparação de danos causados pelo defeito do produto ou má prestação do serviço
”.

Ainda, a apelada, ao apresentar suas contrarrazões recursais defende que “
o cerne da questão é a rescisão contratual negada pela Apelante, com a devolução dos valores pagos, conforme art. 53 do CDC, vez que não há que se falar em fruição de um bem que sequer foi feita a vistoria do imóvel, muito menos entregue
”.

Em verdade, o ajuste em comento se submete a regime jurídico específico previsto na Lei n.o 9.514 de 1997, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências e, dada a sua anterioridade frente às disposições inseridas no Código de Defesa do Consumidor, em especial o artigo 53, só se poderá falar em restituição dos valores pagos depois de evidenciado eventual saldo em favor da apelada com a venda do imóvel em leilão, consoante jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrita (grifos nossos):

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. DECISÃO SINGULAR QUE NEGOU PROVIMENTO AO ARESP. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE NÃO VIOLADO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. LEI 9.514/1997. APLICAÇÃO.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53
.
NÃO INCIDÊNCIA
. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. O relator está autorizado a decidir singularmente recurso (artigo 932, do Código de Processo Civil de 2015, antigo 557). Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado competente, em sede de agravo interno. 3. "
Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor
" (AgInt no REsp 1750435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1427901/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 19/11/2019)

Outro não é o entendimento jurisprudencial deste Tribunal de Justiça, consoante se verifica da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS -
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
- CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE - LEI 9.514/97 - NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC – RECURSO NÃO PROVIDO. "
A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial
". (AgInt no REsp 1.822.75). (TJMT - N.U 1001506-58.2018.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 28/09/2020)

Vê-se, pois, que na própria Lei há previsão expressa a respeito da devolução parcial de valores. Não existe, assim, violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda unicamente a retenção integral do valor das prestações pagas. A Lei n.o 9.514 de 1997, conforme visto, assegura esse direito encontrando-se em total consonância com a legislação consumerista.

Com efeito, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, verificada a inadimplência do devedor, tem cabimento o procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514 de 1997. Tal inadimplência restou comprovada pelos documentos acostados à Contestação apresentada pela apelante.

Dessa forma, o resgate de parte daquilo que se deu em pagamento na dívida assumida só poderia ocorrer depois de consolidada a propriedade do bem nas mãos do credor, sem a purgação da mora e depois de leiloado o imóvel, e isso se o valor da venda fosse superior ao da dívida com os encargos legais, inclusive tributos, já que em contratos da espécie o promitente comprador tem apenas uma mera expectativa do suposto crédito subsequente ao leilão extrajudicial.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça valida essa mesma tese, de acordo com a ementa descrita (grifos nossos):

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
.
INADIMPLÊNCIA
.
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
.
DESCABIMENTO
.
HIPÓTESE DO ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA
. A rescisão do mútuo com alienação fiduciária em garantia, por inadimplemento do devedor, autoriza o credor a proceder à venda extrajudicial do bem móvel para o ressarcimento de seu crédito, impondo-lhe, contudo, que entregue àquele o saldo apurado que exceda o limite do débito.
Daí não se poder falar na subsunção da hipótese à norma do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, o qual considera nulas, tão-somente, as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor
, em caso de inadimplemento do devedor, tampouco no direito deste de reaver a totalidade das prestações pagas. Recurso especial não conhecido. (REsp 166.753/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2005, DJ 23/05/2005, p. 265)

Ainda que não houvesse o inadimplemento por parte da compradora, no caso, importa ainda transcrever o trecho da decisão monocrática exarada (Agravo em Recurso Especial n.o 975.829 - SE) pela douta Ministra do Superior Tribunal de Justiça Maria Isabel Gallotti:

Ausente o inadimplemento, também não se reconhece a pertinência com a espécie da disciplina do CDC, art. 53
, porquanto vinculado o contrato de compra e venda do imóvel à garantia de alienação fiduciária, merecendo aplicação cogente do art. 27, § 4o e segs., da Lei 9.514/1997, que dispõe a respeito do critério de devolução de maneira específica...

Ainda referente ao mesmo processo, ao julgarem o Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Agravo em Recurso Especial, a Quarta Turma do egrégio Superior Tribunal de Justiça exarou a seguinte ementa (grifos nossos):

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ASSEMBLEIA GERAL. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. AFASTAMENTO DA MORA. LEI 9.514/1997, ART. 27, § 4o. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Incidem os enunciados 282 e 356 da Súmula do STF quanto a parte dos temas insertos no texto da legislação federal apontada, pois são estranhos ao julgado recorrido, a eles faltando o indispensável prequestionamento, do qual não estão isentas sequer as questões de ordem pública. 2. A decisão tomada pelos adquirentes em assembleia geral, considerada válida pelas instâncias ordinárias, obriga os demais quanto à prorrogação do termo final da obra, afastando a mora da empreendedora a ensejar a rescisão do contrato. 3.
Descaracterizado o inadimplemento, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária. 4. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt nos EDcl no AREsp 975.829/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 26/09/2017, DJe 03/10/2017)

Convém ainda destacar que a Súmula n.o 543, do Superior Tribunal de Justiça, não diz respeito ao inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária, em garantia de bens imóveis, na forma dos artigos 26 e 27 da Lei n.o 9.514 de 1997.

Posto isso, DOU PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, reformando a sentença de primeiro grau, para julgar improcedente a ação, nos termos do inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, bem como condenar a autora e apelada em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma § 2.o do artigo 85 do Código de Processo Civil, observando a suspensão da exigibilidade, haja vista ser a apelada beneficiária da gratuidade da justiça, conforme estabelece os §§ 2.o e 3.o do artigo 98 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/05/2021