Tribunal: TJMT
Processo: 0000275-04.2012.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-14

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – ABUSIVIDADE – FIXAÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.
2. Tendo em conta que, conforme pacífica orientação jurisprudencial, a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor das parcelas pagas é abusiva, a sentença recorrida deve ser reformada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000275-04.2012.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Posse]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA IRMAOS NOGUEIRA LTDA - CNPJ: 00.360.408/0001-74 (APELADO), DANIEL DE MOURA NOGUEIRA - CPF: 415.954.161-53 (ADVOGADO), CLAUDIO REBERTI SERVILHA - CPF: 022.190.328-33 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – ABUSIVIDADE – FIXAÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.

2.
Tendo em conta que, conforme pacífica orientação jurisprudencial, a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor das parcelas pagas é abusiva, a sentença recorrida deve ser reformada.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
CLÁUDIO REBERTI SERVILHA,
objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Sinop, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse cumulada com Perdas e Danos de no 275-04.2012.8.11.0015, ajuizada por
IMOBILIÁRIA IRMÃOS NOGUEIRA LTDA.
, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) decretar a resolução do instrumento particular de promessa de venda e compra, formalizado pelas partes em 07.01.2005 (pág. 31), retornando as partes ao seu
status quo ante,
confirmando a liminar de págs. 43/45, de modo a reintegrar a parte autora definitivamente na posse do imóvel;

ii) condenar a parte requerida ao pagamento da multa contratual de 50% (cinquenta por cento) do valor das 25 (vinte e cinco) parcelas quitadas, mais a importância paga como entrada no montante de R$ 562,50 (quinhentos e sessenta e dois reais), significando cláusula penal no importe de R$ 3.405,37 (três mil quatrocentos e cinto reais e trinta e sete centavos), já liquidada;

iii) condenar a parte autora a restituir à parte requerida os outros 50% (cinquenta por cento) das prestações pagas, no importe de R$ 2.842,87 (dois mil oitocentos e quarenta e dois reais e oitenta e sete centavos), com juros e correção monetária nas condições acima estatuídas; e

iv) em face da sucumbência recíproca, condeno as partes a pagarem as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação vertidas nos itens “ii” e “iii” acima, nos termos dos artigos 82, 84, 85, §2o, incisos I a IV, e 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (id. 101715954), a Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, curadora especial nomeada para defender os interesses do réu CLÁUDIO REBERTI SERVILHA, sustenta que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, a cláusula que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo comprador é abusiva, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Ressalta que, mesmo que a rescisão tenha sido motivada pela ausência de condições do réu, ora apelante, em arcar com o pagamento do restante das parcelas, não pode ser o consumidor prejudicado com a retenção de metade da quantia desembolsada.

Ao final, requer o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Embora intimada, a autora, ora apelada, não apresentou contrarrazões (id. 101715956).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O cerne da questão é saber se, ao fixar a retenção das parcelas pagas pelo comprador/réu, ora apelante, no percentual de 50% (cinquenta por cento), o Juiz sentenciante agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, a Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso, curadora especial nomeada para defender os interesses do réu CLÁUDIO REBERTI SERVILHA, sustenta que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, a cláusula que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo comprador é abusiva, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Ressalta que, mesmo que a rescisão tenha sido motivada pela ausência de condições do réu, ora apelante, em arcar com o pagamento do restante das parcelas, não pode ser o consumidor prejudicado com a retenção de metade da quantia desembolsada.

Assiste razão ao autor, ora apelante.

Isso porque e sem maiores delongas, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é licito a retenção de 10% a 25%
dos valores pagos
. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES.

REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3.

HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional.

2.
A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.

3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em 4/4/2017, DJe de 8/5/2017.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019)”

Ainda, nesse mesmo sentido, o precedente desta Quarta Câmara Cível:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA/RÉ – INDEMONSTRADA – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR/AUTOR – DEMONSTRADO – RETENÇÃO LIMITADA NA SENTENÇA RECORRIDA EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR/AUTOR – PERCENTUAL QUE DEVE SER MANTIDO - MULTA ESTABELECIDA EM CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO AUTOR – OCORRÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ NÃO PROVIDOS.

I - Da análise dos documentos carreados aos autos, notadamente através das conversas realizadas via e-mail entre a esposa do autor, ora segundo apelante, e a ré, ora apelada, extrai-se claramente que não foi a ré, ora apelada, quem deu causa ao desfazimento do contrato como apontado na inicial (atraso na entrega do empreendimento), mas, sim o autor, ora segundo apelante, que, diante de dificuldades financeiras, ficou inadimplente com as parcelas do pagamento firmado contratualmente.

II - Da mesma forma, não há de se falar que os honorários sucumbenciais fixados na ação principal devem ser imputados à ré, ora apelada, e que a reconvenção seja julgada improcedente, haja vista que, como mencionado em linhas acima, a rescisão contratual ocorreu por culpa do autor, ora segundo apelante.

III - Ainda, não assiste razão ao autor, ora segundo apelante, para que a multa aplicada por litigância de má-fé seja afastada, uma vez que restou demonstrado nos autos que, ao ajuizar a presente demanda, alterou a verdade dos fatos, imputando à ré, ora apelada, o atraso na entrega do empreendimento, quando, à toda evidência, a rescisão contratual foi motivada por sua inadimplência quanto às parcelas do pagamento firmado contratualmente.

IV - Embora a ré, ora primeira apelante, insista que, ao invés do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos (R$ 43.585,85), faça jus à multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (R$ 117.795,00), conforme penalidade estabelecida na Cláusula Quinta do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes, observa-se que a referida cláusula penal não pode ser aplicada, haja vista que, como foi estabelecida somente em favor do vendedor/ré, ora primeira apelante, revela-se manifestamente desproporcional e violadora do equilíbrio contratual, o que, à toda evidência, a torna nula de pleno direito.

V - Não fosse suficiente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, somente é lícita a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% a 25% dos valores pagos e não da integralidade do valor do contrato.

(N.U 0037652-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/08/2021, Publicado no DJE 23/08/2021)”

Nesse passo, tendo em conta que, conforme pacífica orientação jurisprudencial, a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor das parcelas pagas é abusiva, a sentença recorrida deve ser reformada.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso do réu, ora apelante, para que o percentual de 50% (cinquenta por cento), fixado na sentença recorrida como retenção das parcelas pagas, seja reduzido para 25% (vinte e cinco por cento), razão pela qual deve a autora, ora apelada, restituir ao réu, ora apelante, o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) das prestações pagas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2021