Tribunal: TJMT
Processo: 0022405-02.2015.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-17

Ementa:
Embargos de Declaração no 0022405-02.2015.8.11.0041 – Capital
Embargantes: RNI Negócios Imobiliários S.A. e outras
Embargados: Welton José da Silva Costa e outra
E M E N T A
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO – PREQUESTIONAMENTO – RECURSO REJEITADO.
Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1o, do CPC.
Sendo interposto com fim específico de rediscutir a matéria, os embargos de declaração deve ser conhecido e desprovido.
Os embargos de declaração é o meio adequado para o simples objetivo de prequestionar matéria como pressuposto para interpor recurso à instância superior.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0022405-02.2015.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[ANA PAULA LOPES ALVES - CPF: 000.315.922-10 (EMBARGADO), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGANTE), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (EMBARGANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), MACHADO & DE SANDRE MACHADO LTDA - CNPJ: 12.714.956/0002-15 (EMBARGANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (EMBARGANTE), MACHADO & DE SANDRE MACHADO LTDA - CNPJ: 12.714.956/0002-15 (TERCEIRO INTERESSADO), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (EMBARGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (EMBARGADO), UNIVERSAL COMERCIO E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 13.817.558/0001-06 (EMBARGADO), ANA PAULA LOPES ALVES - CPF: 000.315.922-10 (EMBARGANTE), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), WELTON JOSE DA SILVA COSTA - CPF: 003.159.221-09 (EMBARGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS REJEITADOS. UNANIME.
E M E N T A

Embargos de Declaração
no

0022405-02.2015.8.11.0041 – Capital

Embargantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A. e outras

Embargados:
Welton José da Silva Costa e outra

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INOCORRÊNCIA – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO –

PREQUESTIONAMENTO – RECURSO REJEITADO.

Para que seja cabível os embargos de declaração, é necessário haver conexão entre a matéria arguida e os requisitos ensejadores, conforme preconizam os artigos 1.022 e 489, §1o, do CPC.

Sendo interposto com fim específico de rediscutir a matéria, os embargos de declaração deve ser conhecido e desprovido.

Os embargos de declaração é o meio adequado para o simples objetivo de prequestionar matéria como pressuposto para interpor recurso à instância superior.

R E L A T Ó R I O

Embargos de Declaração
no

0022405-02.2015.8.11.0041 – Capital

Embargantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A. e outras

Embargados:
Welton José da Silva Costa e outra

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração interposto por RNI Negócios Imobiliários S.A. e outras contra o v. acórdão proferido no recurso de apelação n. 0022405-02.2015.8.11.0041 apreciado por esta Câmara, sob o argumento de estar eivado de omissão e contradição.

Inconformadas, as embargantes
sustentam que o v. acórdão foi omisso e contraditório quanto à comissão de corretagem, pois, não observou as cláusulas contratuais que previam a responsabilidade do embargado pelo seu pagamento.

Seguem sustentando, que também houve omissão e contradição no v. acórdão quanto ao afastamento da responsabilidade solidária da Imobiliária Universal, uma vez que a comissão de corretagem foi paga diretamente a mesma, devendo ser aplicado o quanto disposto no art. 264, do C. Civil.

Firmes no seu propósito, alegam que há contradição no v. acordão em relação à sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral, haja vista que ocorreu mero descumprimento contratual, de modo que a referida condenação está em desacordo com o entendimento do STJ

Por fim, pleiteia o acolhimento dos embargos, sanando os vícios apontados, suscitando ainda, o prequestionamento da matéria para efeito de eventual interposição de recurso a instância superior.

A parte embargada, apesar de devidamente intimada, não apresentou manifestação (id. 99860983).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Embargos de Declaração
no

0022405-02.2015.8.11.0041 – Capital

Embargantes:
RNI Negócios Imobiliários S.A. e outras

Embargados:
Welton José da Silva Costa e outra

V O T O

Pois bem. Apesar das embargantes alegarem a ocorrência de omissão e contradição no v. acórdão, faz-se necessário destacar que a sua real intenção é ter o mérito da questão reapreciado, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

De acordo com o art. 1.022, do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

“I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento
;

III - corrigir erro material.

Parágrafo único.
Considera-se omissa a decisão que
:

I –
deixe de se manifestar sobre teses firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento
;

II –
incorra em qualquer das condutas descritas no
art. 489, §1o
.
”
(negritei e grifei)

Já o referido art. 489, §1o, do CPC, assim dispõe:

“§1o. Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.”

Não obstante, a contradição apenas ocorre dentro da própria decisão e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.

Nesse sentido, é a jurisprudência pacífica do STJ, confira,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

[...]

2. A
contradição permissiva da oposição de embargos de declaração é a que se faz presente dentro da própria decisão, e não quanto aos argumentos ou provas apresentadas pelas partes.
[...]”
(REsp n.
928075
/PE, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 04.09.2007 – negritei)

Assim, nenhuma das hipóteses acima elencadas quanto à omissão e contradição estão configuradas no acórdão embargado.

Na verdade, as matérias articuladas no apelo e nas contrarrazões foram apreciadas e bem fundamentadas, a teor do que dispõe o art. 93, inc. IX, da CF, porém, esta Câmara chegou à conclusão diversa da pretendida pelas embargantes, justificando assim a interposição do presente recurso.

Ademais, toda a matéria debatida neste declaratório foi amplamente analisada no v. acórdão, demonstrando que seu real interesse é a reapreciação da celeuma.

Para que não paire qualquer dúvida, colaciono parte do v. acórdão em que consta a matéria julgada,
verbis
:

“Visto isso,
no tocante à comissão de corretagem pela vendo do bem objeto da demanda, consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente.

In casu, em análise detida do instrumento firmado entre as partes, não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem.

Na verdade, destaco que nos documentos constante dos autos, denominados de “proposta de Compra” (id. 90251012 – pág. 11 e id. 90251013 – pág. 01) e “Contrato de Compra e Venda de Imóvel” (id. 90251013 – pág. 07/08, id. 90251014, id. 90251015, id. 90251015 e id. 90251017 – pág. 01/06), por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida taxa, uma vez que além de não encontrar previsão contratual expressa, no referido documento não constam sequer os valores discriminados nas cláusulas atinentes ao preço da aludida.

Com efeito, verifica-se tão somente nas cláusulas 13-i e 15 do contrato em questão a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade exigida pelo c. STJ
.

Vale citar as teses firmadas no STJ, no tema 938, relacionado aos precedentes suscitados da reclamação, verbis:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

(ii, parte final)
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. (negritei)

Assim, para que a comissão seja imputada ao comprador-consumidor é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador, “sob pena de vigorar a regra geral, que reserva ao vendedor a imputação da comissão”.

Nota-se também nos precedentes a necessidade de informação do preço total da aquisição com destaque no valor da comissão, o que também não ocorreu na espécie.

Neste sentido este Tribunal já decidiu, in litteris:

“RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL – IRRESIGNAÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO POR TURMA RECURSAL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) – ABUSIVIDADE NA COBRANÇA – INAPLICABILIDADE NO CASO EM TELA – ACÓRDÃO REFORMADO – RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o contrato contenha cláusula expressa, o que não ocorreu no caso em tela.

A comissão de corretagem é diferente da cobrança do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), o qual é considerado abusivo pelo STJ e não foi cobrado na demanda em análise
”. (TJMT, RCL n. 1010755-93.2017.8.11.0000, Seção de Dir. Priv., Rel Des. Dirceu dos Santos, j. 19.04.2018 – negritei)

Ainda sobre o tema, veja:

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA COM RETENÇÃO DE 10% DO TOTAL PAGO. REDIMENSIONAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE ASSESSORIA TÉCNICA E JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 1.040, INCISO III, DO CPC. ENCARGOS IMPOSTOS AO ADQUIRENTE PELA INCORPORADORA. ABUSIVIDADE VERIFICADA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. [...] Cabia às requeridas demonstrarem a ciência prévia e clara do adquirente sobre o ônus e o fato de não estar incluído no valor total do negócio a despesa correspondente à comissão de corretagem. Inexistindo tal conduta, a cobrança é abusiva. Havia flagrante confusão entre a incorporadora e a empresa que intermediava o negócio, tanto que os recibos da taxa SATI e da comissão de corretagem estão firmados por representantes da recorrente. Restituição devida, na forma simples. RECURSO IMPROVIDO”. (TJRS, Rec. Cív. n. 71005968409, 1a T. Rec. Cív., Rel. Dr. José Ricardo de Bem Sanhudo, j. 28.03.2017)

[...]

Todavia,
tenho que a r. sentença não andou bem ao condenar, de forma solidária, a empresa a Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME a devolução do valor pago pela comissão corretagem. Explico.

O contrato de corretagem é disciplinado nos arts. 722 a 729 do C. Civil, sendo a remuneração do corretor objeto dos arts. 724 a 728, e dentre eles, destaco o art. 725
, verbis:

“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Comentando esse dispositivo, Gustavo Tepedino ensina que “a doutrina identifica três condições para que o corretor tenha direito à remuneração: (I) relação contratual entre o corretor e uma das partes (ou as duas partes) interessadas, (II) conclusão do negócio mediado, e (III) contribuição do corretor, com sua atividade, para a conclusão do negócio mediado.” (Comentários ao Novo Código Civil. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2008. Volume X, p. 420)

Assim, após a entrada em vigor do C. Civil de 2002, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

Desse modo, a orientação do c. STJ mudou o seu posicionamento e passou a adotar o entendimento de que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado
, in verbis:

“DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA.

1.
É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
.” (AgRg no AREsp 465043/SP, 3a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 08.05.2014)

Assim, o c. STJ firmou o entendimento de que o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes (não por culpa da corretora), confira:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA.

1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.

2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

3.
Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida
.

4.
Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor
[...]”. (REsp n. 1.339.642/RJ, 3a Turma, Rela. Min. Nancy Andrighi, j. 12.03.2013 – negritei)

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL. POSTERIOR ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO NÃO-PROVIDO [...]

5. No caso em exame, conforme salientado pelas instâncias ordinárias, houve uma fase preliminar de negociações, seguida de uma fase intermediária de celebração do contrato de cessão e transferência dos direitos e obrigações constantes de promessa de compra e venda, com o pagamento do valor de R$ 62.000,00 a título de sinal, sendo certo que essas duas etapas foram intermediadas pela corretora de imóveis. Com a celebração desse contrato encerrou-se o ofício da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque pós-datado referente à comissão de corretagem. A partir daí, o ora recorrente munido do contrato, providenciou, como lhe competia, o financiamento do restante do valor do imóvel junto a uma instituição financeira. Contudo, durante o trâmite do processo de financiamento imobiliário, o contratante discordou do valor das prestações a serem pagas, rescindindo o contrato e sustando o cheque em apreço. 6.
Se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico - suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o "resultado útil" da avença
[...]”. (REsp n 1.228.180/RS, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 17.03.2011 – negritei)

Diante desse cenário fático e processual, entendo que a rescisão contratual ocorreu por causa estranha à atividade da empresa corretora, tendo ela agido de boa-fé, já que prestou todas informações de que detinha conhecimento acerca do imóvel, ocorrendo a rescisão do contrato posteriormente, ante o desacerto comercial entre o autor e as empresas construtoras.

Sendo assim, a r. sentença deve ser reformada nesse particular, apenas para afastar a condenação solidária da empresa Universal Comércio e Serviços Imobiliários Ltda. – ME ao ressarcimento da taxa de corretagem ao autor
.

Avançando na elucidação da celeuma, a RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. defendem que o atraso ocorrido na entrega do imóvel configura mero descumprimento contratual, não sendo passível de geral indenização por dano moral.

Na hipótese em voga, resta incontroverso o atraso na entrega do imóvel superior a 12 (doze meses), mormente por inexistir qualquer irresignação das apelantes nesse sentido.

Sendo assim, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Como já explanado, a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância das apelantes RNI Negócios Imobiliários S.A. e a Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá VI – SPE Ltda. não terem cumprido as obrigações assumidas, tornando-se inadimplentes, confere-se ao comprador o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria ao autor a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente
.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos, verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Não cabe a retenção do percentual do valor pago a título de multa contratual, se a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora.

No período correspondente ao atraso na entrega do inadimplemento imobiliário pela promitente vendedora cabem ser ressarcidos os alugueis efetivamente pagos pelos promitentes compradores.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.” (RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4a Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula no 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.” (RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1a Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.” (RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3a Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade das apelantes quanto ao dano sofrido pelos apelados, em razão do erro cometido.”
(id. 100742994 – negritei e grifei)

À vista disso, resta evidente a ausência de omissão e contradição no v. acórdão quanto à comissão de corretagem, pois, no caso específico dos autos, por orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente, o que definitivamente não ocorreu.

Isso porque, em análise detida do instrumento firmado entre as partes, não se verifica qualquer contratação expressa atinente à comissão de corretagem, mas, apenas e tão somente, a previsão referente a custos e despesas, porém, sem a especificidade exigida pelo c. STJ.

Avançando na elucidação da celeuma, em que pese a alegação das embargantes de que houve contradição e omissão no tocante ao afastamento da responsabilidade solidária da Imobiliária Universal, o certo é que a orientação do c. STJ mudou o seu posicionamento e passou a adotar o entendimento de que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado.

Assim, no caso vertente, reafirmo que a rescisão contratual ocorreu por causa estranha à atividade da empresa corretora, tendo ela agido de boa-fé, já que prestou todas informações de que detinha conhecimento acerca do imóvel, ocorrendo a rescisão do contrato posteriormente, ante o desacerto comercial entre o autor e as empresas construtoras, motivo pelo qual o art. 264, do C. Civil, não se aplica nessa hipótese, inexistindo qualquer omissão e contradição nesse ponto.

No que se refere a condenação das embargantes ao pagamento de indenização por dano moral, destaco que, na espécie, o atraso na entrega do imóvel não se trata de mero descumprimento contratual, não retratando uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício, impondo-se o reconhecimento da responsabilidade das recorrentes pelo dano sofrido, razão pela qual não há que se falar em contradição também nesse ponto.

Na verdade, com a devida vênia, as alegações das embargantes demonstram manifesta vontade em tumultuar o feito, atitude que beira a má-fé, diga-se de passagem, ficando as mesmas advertidas desde já das penalidades previstas nos arts. 1.026 e 81, ambos do CPC.

Portanto, se com tal conclusão a parte discorda, não é em sede de embargos de declaração que deve manifestar seu inconformismo, porque este recurso não se presta a tal finalidade.

Quanto ao prequestionamento, é certo que não há violação de nenhum dos dispositivos legais suscitados, bem como tendo o v. acórdão apreciado os fatos apresentados e as razões pelas quais se chegou a tal julgamento, ficam plenamente satisfeitos os requisitos exigidos para que a parte possa levar às instâncias superiores o seu eventual inconformismo.

Além disso, cumpre destacar que o art. 1.025, do CPC, prevê:

“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Posto isso,
REJEITO
os embargos de declaração.

Cuiabá, 10 de novembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/11/2021