Tribunal: TJMT
Processo: 1007364-85.2017.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-07-22

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
2. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, especificamente em sua Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro, previu clara e expressamente o pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança devida, uma vez que observado o dever de informação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007364-85.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MARCIA LOPES - CPF: 251.641.358-09 (APELADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

2. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, especificamente em sua Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro, previu clara e expressamente o pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança devida, uma vez que observado o dever de informação.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
.,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos autos Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito no. 1007364-85.2017.8.11.0015, ajuizada por

WENDSON LEMES LEONCIO
.

O magistrado singular, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para:
a)
Declarar a nulidade do parágrafo primeiro, da cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (evento no 8171492);
b)
Condenar a requerida, no pagamento de indenização, por repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro da quantia que a requerente efetivamente quitou, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação, e, como corolário natural;
c)
Determinar a realização de cálculo contábil da dívida, a ser devidamente quantificado em sede de liquidação de sentença, por arbitramento [art. 509, inciso I do Código de Processo Civil, consoante as diretrizes anteriormente difundidas e as demais condições contratuais que restaram incólumes;
d)
Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial (art. 86 do Código de Processo Civil), deverá arcar, a requerente, com 70% das custas processuais e a empresa requerida com os demais 30% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.o do Código de Processo Civil;
e)
Condenou a requerente, no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atribuído à causa e, também, a empresa requerida no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação (art. 85, § 14.o do Código de Processo Civil) (ID 91587461).

Irresignada, a ré/apelante aduz que a cláusula contratual declarada nula apenas informa, em atendimento ao dever de transparência e informação, que do valor do negócio 10% se referem às despesas administrativas e comissão de corretagem, de modo que não foi transferido à autora/apelada referido ônus.

Defende que a previsão contratual é anterior (09/04/2012) à orientação jurisprudencial (06/05/2016) reverenciada para dar guarida à pretensão autoral, devendo a sentença ser reformada.

Sustenta que, mesmo verificando que o valor da comissão de corretagem tenha sido embutido no preço do negócio, e não acrescido após fechado o negócio, essa é a lógica do mercado imobiliário de modo geral, pois a venda só produzirá lucro para a loteadora se o preço final do imóvel superar os seus custos.

Alega que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcante caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu conteúdo, sendo, portanto, válida a cláusula em questão.

Assevera que, não restando evidenciada que a simples informação do contrato da destinação de percentual do valor do negócio seria uma cobrança indevida e decorrente de má-fé da Apelante, não há que se falar em restituição na forma dobrada (ID 91587463).

A autora/apelada apresentou contrarrazões, nas quais pugna, pelo desprovimento do recurso (ID 91587468).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O cerne da controvérsia reside em analisar a possibilidade de transferência ou não da comissão de corretagem ao consumidor, bem como se, considerada indevida, a respectiva restituição deve ser dar na forma simples ou dobrada.

Pois bem.

Relativamente à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Com efeito, a Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

No voto condutor do aresto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, deixou consignado, ainda, que, para a validade da transferência dessa obrigação, a incorporadora deve informá-la ao consumidor até o momento da celebração do contrato de compra e venda,
especificando o valor da comissão de corretagem
, ainda que venha a ser paga separadamente.

No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, especificamente em sua Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro, previu clara e expressamente o pagamento da comissão de corretagem (ID 91585017 - Pág. 1 – fls. 56), sendo a sua cobrança devida, uma vez que observado o dever de informação.

A propósito:

RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO - NECESSIDADE - RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.
O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. Reconheceu também, a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. O recibo constante dos autos, denominado de “Contrato de Intermediação de Vendas e Imóveis”, por si só não é suficiente para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão.
(RCL - 1007635-08.2018.8.11.0000 - CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 10/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu.
(TJMT - RAC - 0029237-56.2012.8.11.0041 - GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA - AUSENTE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939).
Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938).
(RAC - 0014919-97.2014.8.11.0041 - NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 13/11/2018, Publicado no DJE 26/11/2018).

Logo, não havendo ilegalidade na cobrança efetuada a título de comissão de corretagem, não há que se falar em repetição de indébito.

Pelo exposto,
DOU

PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a sentença, a fim de reconhecer a legalidade do parágrafo primeiro, da cláusula terceira, do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, o que conduz à improcedência dos pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I, do CPC. por consequência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC, sem prejuízo dos consectários da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2021