Tribunal: TJMT
Processo: 0019039-68.2019.8.11.0055
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-07
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL - MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel.
2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.
4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, §2o do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019039-68.2019.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JUCINEIDE DOS SANTOS ZAFFONATO - CPF: 768.214.551-04 (APELADO), LAUREN JULIE LIRIA FERNANDES TEIXEIRA ALVES - CPF: 050.979.681-82 (ADVOGADO), GUSTAVO HENRIQUE TEIXEIRA ALVES - CPF: 026.203.151-58 (ADVOGADO), ROBERTO CARLOS ZAFFONATO - CPF: 806.737.089-34 (APELADO), CRISLAINE SANTOS ZAFFONATO - CPF: 051.503.901-27 (APELADO), BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PLEITO DE APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELOS ADQUIRENTES, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – EXISTÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO ESTIMÁVEL - MODIFICAÇÃO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel.

2. De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

4. Havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa, como prevê o art. 85, §2o do CPC.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de apelação cível
, interposto pela ré
BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA
,

contra a sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual” proposta por
JUCINEIDE DOS SANTOS ZAFFONATO
,
ROBERTO CARLOS ZAFFONATO
e
CRISLAINE SANTOS ZAFFONATO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução do montante pago pelos autores, com a retenção de 10% das prestações.

Em seu apelo (id. 87327476), a ré defende que, por se tratar de pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão contratual não seria cabível, ante a incidência da Lei n. 9.514/97, que estabelece procedimento específico no caso de inadimplemento das obrigações contratuais, que prevê o leilão do bem objeto de garantia. A título subsidiário, milita pela observância do art. 32-A da Lei n. 6.766/79, com a redação dada pela Lei n. 13.788/2018, para a definição dos parâmetros da restituição das prestações, ou, em caso negativo, a aplicação do percentual máximo de retenção admitido pelo Superior Tribunal de Justiça para fins de retenção. Por fim, pugna pela modificação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

Contrarrazões no id. 87327501.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Na inicial, os autores alegaram que, após a aquisição de um imóvel oferecido pela ré, decidiram, por motivos pessoais, solicitar a extinção do contrato, com a devolução das prestações pagas até a ocasião.

Entretanto, por não terem sido atendidos pela ré em sede administrativa, recorreram à tutela jurisdicional com o escopo de obter a liberação das obrigações contratuais.

A sentença julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel e a restituição das prestações adimplidas pelos autores, com a retenção de 10% desse montante.

Contra a sentença apenas a ré interpôs recurso de apelação, nos termos registrados no relatório.

Feito esse introito, passo à análise da matéria de fundo.

A tese de que a rescisão contratual é inadmissível, fundamentada na incidência do regramento específico da Lei n. 9.514/1997, não merece acolhimento.

Com efeito, o art. 23 da referida lei preceitua que “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóvel, do contrato que lhe serve de título”. Assim, a providência afigura-se indispensável à formalização da garantia fiduciária.

No presente caso, a própria apelante admite que não houve o registro do contrato no Registro Imobiliário correspondente, de forma que não há garantia real em seu proveito, o que afasta a incidência da Lei n. 9.514/1997 e autoriza a rescisão contratual nos termos pretendidos na hipótese.

Acrescento que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o fato de a obrigação de registro competir ao adquirente do imóvel não acarreta a constituição de garantia real desprovida de registro.

A esse respeito, convém transcrever excerto do voto proferido pela Ministra Nancy Andrighi no julgamento do Recurso Especial n. 1.835.598/SP:

“Na hipótese dos autos, consoante apurado pelo Tribunal de origem, o instrumento particular de compra e venda de imóvel firmado entre as partes não foi levado à registro, apesar de nele constar cláusula de alienação fiduciária do bem em garantia ao credor
. Dessa maneira, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei 9.514/97.
”

Eis a ementa do julgado correspondente:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem.
5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.
6. Recurso especial conhecido e não provido.”

(REsp 1835598/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021)

Superado esse obstáculo, o pedido de aplicação das inovações introduzidas pela Lei n. 13.786/2018 também não merece prosperar, pois o contrato discutido nos autos foi celebrado antes da vigência do novo regime contratual.

A propósito:

“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Rescisão do contrato e devolução de parcelas pagas – Recorridos que requereram o desfazimento do avençado, por condições financeiras pessoais desfavoráveis – Inexistência de mora dos recorridos, o que lhes concede o direito de pleitear a devolução de valores pagos, nos moldes do artigo 53 do CDC – Sentença que determinou o direito da recorrente à retenção de parte do valor já pagos no importe de 20% (vinte por cento) – Percentual bem apurado –Valor pretendido pelo recorrido devidamente demonstrado de forma documental nos autos – Devolução do valor pago pela recorrida, de forma integral, em uma parcela, que se afigura de rigor – Inteligência da Súmula 543, do STJ
– Contrato celebrado anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, que não se aplica, portanto, ao presente caso, pelo fato do contrato apresentar-se como ato jurídico perfeito, bem como pelo princípio "tempus regit actum"
– Valor da comissão de corretagem/arras que não deve ser retido pelo recorrente, posto que tal montante constitui parte do preço global do imóvel – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO.”

(TJ-SP - RI: 10014437320198260431 SP 1001443-73.2019.8.26.0431, Relator: Betiza Marques Soria Prado, Data de Julgamento: 31/07/2020, 1a Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/07/2020)

Por outro lado, o pleito de retenção de 25% das prestações pagas na vigência do contrato merece parcial deferimento.

Com efeito, nos termos do enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do autor/comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à ré/vendedora:

“Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.”

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

Diante disso, embora o percentual propugnado pela ré não seja concebível diante das peculiaridades do caso concreto, entendo como razoável a retenção de 15% do valor pago pela parte autora, em consonância com a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÃO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
- RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA, DE 60% DO MONTANTE PAGO - PERCENTUAL ABUSIVO -
REDUÇÃO PARA 15%
- COMISSÃO DE CONVENCIONADA - PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DESSE PAGAMENTO - RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão do contrato, é lícita, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (AgRg no AREsp 600.887/PE). Se foi expressamente convencionada a obrigação do comprador em arcar com a comissão de corretagem e tendo ele pago diretamente à empresa de assessoria imobiliária, com Recibo emitido e assinado por ambos, é inquestionável que sabia da intermediação da venda e com ela concordou, caso em que é indevida a pretendida devolução. A alteração substancial de parte do julgado repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais, os quais, diante da sucumbência recíproca, são distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante.”

(TJMT. N.U 0005400-64.2015.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017)

Por fim, o pleito de modificação da verba honorária deve ser deferido por este colegiado, eis que, havendo proveito econômico estimável, deve este ser utilizado como base de cálculo do ônus sucumbencial, em detrimento do valor da causa.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré para autorizar a retenção de 15% (quinze por cento) do valor adimplido pelos autores e modificar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais relativos à lide principal, cujo percentual deverá incidir sobre o proveito econômico obtido pelos autores.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/07/2021