Tribunal: TJMT
Processo: 1013463-77.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA EM GARANTIA A CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO ROTATIVO – DECISÃO QUE DETERMINOU NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS HIPOTECADOS – ART. 1484 DO CÓDIGO CIVIL - VALOR DE MERCADO - GRANDE LAPSO TEMPORAL – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, CPC – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.
É bem provável que o valor atribuído aos imóveis por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (09/03/2017).
A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações.
Não obstante o disposto no referido artigo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução.
A medida demonstra-se evidentemente acertada, pois, se levarmos em consideração a data da última avaliação (09/03/2017), os imóveis, por certo, tiveram relevante valorização na localidade.
Ressalte-se que não se lida com a avaliação de um bem móvel ou de uma casa residencial, mas de imóveis rurais produtivos, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, bem como as áreas de reserva e abertas têm sensível influência no preço final.
Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013463-77.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Espécies de Contratos, Alienação Fiduciária, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[EDENIR RIGHI - CPF: 630.307.481-20 (ADVOGADO), DIPAGRO LTDA - CNPJ: 06.338.993/0001-92 (AGRAVANTE), LUIZ HENRIQUE BARBOSA MATIAS - CPF: 824.928.831-91 (ADVOGADO), RODRIGO CALETTI DEON - CPF: 706.704.390-53 (AGRAVADO), RUBIA ARGENTA DEON - CPF: 969.307.050-04 (AGRAVADO), JOSE ARMANDO ARGENTA - CPF: 030.935.570-20 (AGRAVADO), NEIVA NOVELLO ARGENTA - CPF: 653.731.030-04 (AGRAVADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA EM GARANTIA A CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO ROTATIVO – DECISÃO QUE DETERMINOU
NOVA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS HIPOTECADOS
– ART. 1484 DO CÓDIGO CIVIL - VALOR DE MERCADO - GRANDE LAPSO TEMPORAL – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, CPC – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

É bem provável que o valor atribuído aos imóveis por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (09/03/2017).

A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações.

Não obstante o disposto no referido artigo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução.

A
medida demonstra-se evidentemente acertada,
pois,
se levarmos em consideração a data da última avaliação (09/03/2017),
os imóveis, por certo, tiveram relevante valorização na localidade
.

Ressalte-se que não se lida com a avaliação de um bem móvel ou de uma casa residencial, mas de imóveis rurais produtivos, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, bem como as áreas de reserva e abertas têm sensível influência no preço final.

Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso Agravo de Instrumento interposto por DIPAGRO LTDA em virtude da decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Lucas do Rio Verde/MT, na AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA no 1003044-28.2019.8.11.0045, movida em desfavor de RODRIGO CALETTI DEON, RUBIA ARGENTA DEON, JOSE ARMANDO ARGENTA e NEIVA NOVELLO ARGENTA, que, por entender que a mera atualização monetária é insuficiente para recomposição do atual valor de mercado dos imóveis rurais dados em garantia, rejeitou o recurso de embargos de declaração e manteve a determinação para expedir carta precatória para fins de proceder-se à avaliação e alienação judicial dos imóveis.

Em seu recurso, o agravante alega que o instrumento contratual retrata a garantia real hipotecária do valor de avaliação do imóvel, dispensando-se nova avaliação, prevalecendo a avaliação feita com amparo no disposto no art. 1.484 do Código Civil c/c inciso V, do art. 1.312 das CNGC - Foro Extrajudicial.

Aduz que da leitura do disposto no art. 1.484 do Código Civil, é lícito às partes, mediante acordo de vontades, atribuir valor aos imóveis rurais. Referido valor, desde que devidamente atualizado, serve de base para as arrematações, adjudicações e remições.

Assim, requer seja provido o recurso para reformar a decisão interlocutória, validando o valor de avaliação dos imóveis rurais objeto da penhora, conforme consta no § 5o da CLÁUSULA SEGUNDA da ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA EM GARANTIA A CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO ROTATIVO, lavrada na data de 09/03/2017, às fls. 73/76 do Livro n.o 138 do Cartório de 2o Ofício do Município de Lucas do Rio Verde-MT.

Contraminuta da parte agravada (ID 99526451).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de ação de execução por quantia certa proposta por Dipagro Ltda em desfavor de Rodrigo Caletti Deon, Rubia Argenta Deon, José Armando Argenta e Neiva Novello Argenta.

Os executados foram citados e indicaram bens à penhora, tendo que a exequente peticionado nos autos requerendo fosse realizada a penhora dos imóveis objeto da garantia real, matrículas n.o 4.871 e 5.283, do C.R.I. de Brasnorte-MT, bem como do imóvel matrícula n.o 4.872 do C.R.I. de Brasnorte-MT.

O Juízo a quo determinou a penhora e avaliação dos imóveis matrículas n.o 4.871 e 5.283 e a intimação dos executados para se manifestarem sobre o pedido de reforço da penhora.

A exequente, então, apresentou embargos de declaração alegando omissão, ao argumento de que as partes, na escritura pública de garantia real, já avaliaram os imóveis para fins e efeitos de arrematações, adjudicações e remições, com amparo no art. 1.484 do Código Civil.

Os executados discordaram do pedido de reforço de penhora e pugnaram pela suspensão da execução

Ato contínuo, a exequente reiterou o pedido de penhora dos imóveis e dispensa de avaliação, enquanto que os executados sustentaram que a avaliação destoa da realidade.

Ao julgar os aclaratórios, o Magistrado de piso rejeitou-os por entender que a mera atualização monetária é insuficiente para recomposição do atual valor de mercado dos imóveis rurais dados em garantia, haja vista a pública e notória valorização do preço dos imóveis rurais nos últimos anos devido à supervalorização dos produtos agrícolas em decorrência da alta do dólar, havendo descompasso entre o valor do débito e o valor de mercado dos bens dados em garantia, podendo provocar sérios prejuízos aos devedores, sendo necessária a avaliação judicial, como determinado na decisão embargada.

Irresignado, o exequente interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma da decisão, a fim de validar o valor de avaliação dos imóveis rurais objeto da penhora, conforme consta no § 5o da Cláusula Segunda do instrumento contratual.

Pois bem.

Em que pese a irresignação do agravante, a decisão não comporta reparos.

Isso porque as partes, em 09/03/2017, ajustaram a ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA EM GARANTIA A CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO ROTATIVO, por meio da qual os agravantes deram os imóveis de suas propriedades em garantia hipotecária à dívida objeto da execução, tendo sido convencionado naquela ocasião o valor da avaliação dos bens no importe de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) (ID ́s 21183419 e 21183423-origem).

O MM. Juiz da causa considerou pertinente a realização de nova avaliação diante das evidências de que os bens tiveram seu valor de mercado valorizado nos últimos anos, visto que a fixação dos valores ocorreu há mais de quatro anos, evitando-se assim a sua alienação a preço vil, razão pela qual determinou a expedição de carta precatória para a Comarca de Brasnorte/MT, para fins de proceder-se à avaliação e alienação judicial dos bens imóveis hipotecados.

E, nesse tocante, decidiu com elogiável acerto.

Assim é porque é bem provável que o valor atribuído aos imóveis por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (09/03/2017).

A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações.

Não obstante o disposto no referido artigo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução.

Oportuno colacionar o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que adotou conclusão semelhante:

“EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Reavaliação de imóvel penhorado dado em hipoteca – Possibilidade, ante o considerável lapso de tempo decorrido (dez anos) desde a constituição da garantia real, época em que foi estimado o valor do bem, e a existência de elementos significativos nos autos de que apenas a simples incidência da atualização monetária sobre o valor indicado na escritura seja insuficiente para recompor o efetivo valor de mercado do bem - Interpretação do art. 1.484 do Código Civil que deve ser coerente com as regras do processo de execução - Inteligência dos arts. 805 e 873, II, ambos do Código de Processo Civil - Precedentes – Decisão mantida nesse tocante – Recurso não provido. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Reavaliação de imóvel penhorado dado em hipoteca - Pedido de nova avaliação pelos agravados executados - Determinação de realização de perícia - Decisão que atribuiu à agravante exequente o ônus de adiantamento dos valores devidos a título de honorários periciais - Descabimento, ante o contido no art. 95 do Código de Processo Civil - Custeio de honorários que deve ser carreado aos agravados executados, que requereram nova avaliação - Decisão reformada - Recurso provido nesta parte.” (TJ-SP, Agravo de Instrumento no. 2136409-85.2019.8.26.0000, Relator: Paulo Pastore Filho, 17a Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 08/11/2019)

Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

A razão do rigor da lei para a repetição da avaliação está fundada na necessidade de atendimento da celeridade processual, de modo a preservar a avaliação judicial em detrimento de expedientes protelatórios da parte não interessada na imediata consecução dos fins da execução.

É por isso que a renovação da avaliação judicial somente pode ser viabilizada em determinadas hipóteses, considerando-se que o laudo efetuado por Oficial de Justiça goza de fé pública.

In casu, legitima-se
a designação de nova avaliação com o intuito de apurar o atual valor mercadológico dos bens, em razão de controvérsia reconhecida pela dúvida quanto ao real valor do imóvel.

A
medida demonstra-se evidentemente acertada,
pois,
se levarmos em consideração a data da última avaliação (09/03/2017),
os imóveis, por certo, tiveram relevante valorização na localidade
.

Ressalte-se que não se lida com a avaliação de um bem móvel ou de uma casa residencial, mas de imóveis rurais produtivos, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, bem como as áreas de reserva e abertas têm sensível influência no preço final.

Note-se que, conforme os ensinamentos do eminente Des. Francisco Loureiro, “o valor contratual do bem hipotecado deve corresponder sempre ao seu valor de mercado, evitando a ocorrência de danos ao próprio credor, pela remição, ou especialmente ao devedor, pela arrematação ou adjudicação por valor vil (...). Tentou o atual CC contornar a necessidade de avaliação, dispondo que a excussão e a remição se farão por valor atualizado. Não basta, porém, a singela correção monetária do valor convencionado, caso se mostre insuficiente para atingir o valor real de mercado. Na boa lição de Marco Aurélio S. Viana, 'devemos entender a expressão valor atualizado, que a regra legal utiliza na disposição do artigo em comento, como a possibilidade de se estabelecer o preço real, no momento da execução” (Comentários ao novo Código Civil, Rio de Janeiro, Forense, p. 820). (...) Em resumo, o artigo em exame tem finalidade de evitar, no caso de inadimplemento, a fase de avaliação do bem penhorado. Recebe, porém, interpretação restritiva, somente alcançando o seu escopo se a avaliação corresponder ao valor de mercado do bem dado em garantia (Código civil comentado. Doutrina e Jurisprudência. Coordeneador Cezar Peluso. 4. ed. rev. e atual. Barueri: Manole, 2010, p. 1.588/1.589)

A jurisprudência deste Sodalício, não destoa:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – NOVA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO – AFASTADA – DECURSO DO TEMPO – VALORIZAÇÃO – LAUDO TÉCNICO – GRANDE LAPSO TEMPORAL ENTRE A AVALIAÇÃO E A ADJUDICAÇÃO – ART. 873, CPC – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Em princípio, cabe nova avaliação do imóvel penhorado, quando o valor do bem se modifica no longo decurso do tempo da avaliação originária e a adjudicação do imóvel, para evitar-se prejuízo ao devedor e possível obtenção de indevida vantagem pelo credor
.” (TJ-MT, RAI no. 1000807-25.2020.811.0000, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Publicado em 05/05/2020). Destaquei.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR TÍTULO JUDICIAL – ADJUDICAÇÃO DO BEM PENHORADO OFERTANDO O CRÉDITO PROVENIENTE DA EXECUÇÃO – INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO E CREDOR FISCAL – NÃO CONCORDÂNCIA – PRETENSÃO INDEFERIDA – REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – RECONHECIMENTO, DE OFÍCIO, PELO MAGISTRADO – POSSIBILIDADE – DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL – ART. 683, III, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Permitir a adjudicação do bem constrito, pelo crédito proveniente da execução, resulta na preterição da preferência do credor hipotecário e fiscal, situação que não pode ser tutelada pelo judiciário.
Passado aproximadamente 06 (seis) anos da última avaliação do bem penhorado, prudente e razoável a determinação judicial de nova avaliação, a fim de se aferir o preço real do imóvel ao tempo da adjudicação, evitando-se, assim, eventual enriquecimento ilícito por qualquer das partes.
” (TJ-MT, AI 20116/2016, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/06/2016). Destaquei.

No caso de dúvida, não há óbice que o juiz determine nova avaliação dos bens sujeitos à expropriação judicial, nos termos do art. 873 do CPC.

Isto posto, nos termos da fundamentação supra, imperioso reconhecer que não
merece reforma a decisão agravada
.

Pelo exposto, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/09/2021