Tribunal: TJMT
Processo: 1005535-32.2019.8.11.0037
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1005535-32.2019.8.11.0037
APELANTE: DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME, KELLIANE CAMPOS DA SILVA
APELADO: KELLIANE CAMPOS DA SILVA, DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – “HABITE-SE” – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO CONFIGURAÇÃO – PRAZO DE CONCLUSÃO VINCULADO À LIBERAÇÃO DO FINACIAMENTO – IMPOSSIBIIDADE – LESÃO EXTRAPATRIMONIAL DEMONSTRADA – DANO MORAL DEVIDO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO PARA AMBAS AS PARTES – CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES – IMPOSSIBILIDADE – RECOLHIMENTO DA CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA – DEVER DA CONSTRUTORA – JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS PRAZO PACTUADO PARA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO – DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DA VERBA REFERENTE AOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INVIABILIDADE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Com a inversão do ônus probatório, incumbe à ré mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
O atraso na conclusão da obra, bem como a entrega do imóvel com avarias, fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, causa angústia e frustações que ultrapassam o mero dissabor, sendo devida a indenização por dano moral.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971 STJ).
“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (Tema 996 STJ).
Havendo cláusula penal em favor do consumidor, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.
Cabe à empresa contratada a responsabilidade sobre encargos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores, até porque um dos objetos do contrato é o fornecimento de mão de obra para a construção.
A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega. E em caso de devolução, o valor poderá ser apurado em liquidação de sentença.
Os honorários contratuais constituem obrigação relativa ao advogado e seu cliente, sendo descabido cogitar o recebimento dessa quantia em concurso de credores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005535-32.2019.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME - CNPJ: 26.317.855/0001-34 (APELANTE), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO), KELLIANE CAMPOS DA SILVA - CPF: 107.518.636-61 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO), KELLIANE CAMPOS DA SILVA - CPF: 107.518.636-61 (APELANTE), BRUNO DE CASTRO SILVEIRA - CPF: 021.928.211-07 (ADVOGADO), DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME - CNPJ: 26.317.855/0001-34 (APELADO), JOSE AUGUSTO MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 051.957.731-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1005535-32.2019.8.11.0037

APELANTE: DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME, KELLIANE CAMPOS DA SILVA

APELADO: KELLIANE CAMPOS DA SILVA, DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – “HABITE-SE” – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO CONFIGURAÇÃO – PRAZO DE CONCLUSÃO VINCULADO À LIBERAÇÃO DO FINACIAMENTO – IMPOSSIBIIDADE – LESÃO EXTRAPATRIMONIAL DEMONSTRADA – DANO MORAL DEVIDO – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO PARA AMBAS AS PARTES – CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES – IMPOSSIBILIDADE – RECOLHIMENTO DA CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA – DEVER DA CONSTRUTORA – JUROS DE OBRA – PAGAMENTO APÓS PRAZO PACTUADO PARA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO – DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DA VERBA REFERENTE AOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INVIABILIDADE –
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe à ré mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

O atraso na conclusão da obra, bem como a entrega do imóvel com avarias, fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, causa angústia e frustações que ultrapassam o mero dissabor, sendo devida a indenização por dano moral.

“
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
” (Tema 971 STJ).

“
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
” (Tema 996 STJ).

Havendo cláusula penal em favor do consumidor, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.

Cabe à empresa contratada a responsabilidade sobre encargos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores, até porque um dos objetos do contrato é o fornecimento de mão de obra para a construção.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega. E em caso de devolução, o valor poderá ser apurado em liquidação de sentença.

Os honorários contratuais constituem obrigação relativa ao advogado e seu cliente, sendo descabido cogitar o recebimento dessa quantia em concurso de credores.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1005535-32.2019.8.11.0037

APELANTE: DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME, KELLIANE CAMPOS DA SILVA

APELADO: KELLIANE CAMPOS DA SILVA, DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação Ordinária c/c Preceito Cominatório
julgada parcialmente procedente para:

“a) DETERMINAR à parte requerida que promova a conclusão e entrega da obra e do lote no 19, quadra no 04, modelo/fachada “A”, com área privativa de construção 49,48 m2, e área privativa do terreno 210,00 m2;

b) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescidos de correção monetária pelo INPC, e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação desta sentença;

c) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido;

d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a título de danos materiais, referente aos aluguéis comprovados;

e) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de

R$1.033,08 (mil e trinta e três reais e oito centavos), referente à contribuição previdenciária, acrescida de correção monetária e juros legais desde a data do seu desembolso.”

Além disso, a ré foi condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação.

A apelante DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA – ME alega que o verdadeiro prazo para a entrega da obra foi desconsiderado pois há relação de dependência entre o contrato de Compromisso de Compra e Venda com o Contrato de Financiamento da Caixa Econômica Federal.

Diz que há erro material na data estipulada no contrato para o prazo final da obra visto que seria 30-03-2019 e não 30-02-2018.

Argumenta que não descumpriu os termos convencionados e aponta culpa de terceiro, pois o atraso do Habite-se teria decorrido da burocracia da Prefeitura.

Aduz que não há motivos para a inversão da cláusula penal já que há estipulação em caso de mora da Construtora e que não há tratamento desigual entre ela e a cláusula em desfavor da consumidora.

Suscita a impossibilidade de cumulação entre a cláusula penal com perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.

Defende ser da autora a responsabilidade pelo pagamento das contribuições previdenciárias.

Argui que não está demonstrado o dano moral e pede a sua exclusão.

Por sua vez, a apelante KELLIANE CAMPOS DA SILVA sustenta que tem direito de ser ressarcida pelos danos emergentes até a data da imissão de posse (22-11-2019) e não somente até 08-2019, como consignado na sentença.

Argumenta que deve ser restituída pelo pagamento dos juros de obra após o prazo previsto para a entrega do imóvel.

Advoga pela equiparação das penalidades contratuais, em especial quanto à fixação dos honorários advocatícios contratuais de 10% sobre o valor da obrigação.

Se insurge quanto ao valor arbitrado para a verba honorária, argumentando que deve ser fixada sobre o proveito econômico da parte, isto é, a soma do valor do imóvel com o valor da condenação.

Contrarrazões nos Ids. n. 94546483 e 94546486.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1005535-32.2019.8.11.0037

APELANTE: DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME, KELLIANE CAMPOS DA SILVA

APELADO: KELLIANE CAMPOS DA SILVA, DEIVISSON ALVES GONCALVES & CIA LTDA - ME

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação Ordinária c/c Preceito Cominatório julgada parcialmente procedente para:

“a) DETERMINAR à parte requerida que promova a conclusão e entrega da obra e do lote no 19, quadra no 04, modelo/fachada “A”, com área privativa de construção 49,48 m2, e área privativa do terreno 210,00 m2;

b) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescidos de correção monetária pelo INPC, e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação desta sentença;

c) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela inadimplida ou débito vencido;

d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a título de danos materiais, referente aos aluguéis comprovados;

e) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de R$1.033,08 (mil e trinta e três reais e oito centavos), referente à contribuição previdenciária, acrescida de correção monetária e juros legais desde a data do seu desembolso.”

As partes firmaram o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Isolada Futura do Residencial Recanto Três Américas, tendo como objeto o lote no 19, quadra no 4, com área privativa de construção de 49,48 m2, terreno de 210,00 m2, matrícula 24883 do RGI local, em Primavera do Leste/MT, por R$137.900,00 (Id n. 94545507).

Em virtude do atraso na conclusão, a autora pleiteou em juízo que a ré fosse compelida a entregar o empreendimento, a devolução dos valores pagos à título de aluguel e juros de obra, inversão da cláusula penal, a restituição dos pagamentos de contribuição previdenciária e danos morais.

A ré afirma que cumpriu todas as obrigações contratuais.

A sentença foi parcialmente procedente sob os seguintes argumentos:

“(...)
No caso em apreço, verifico que no contrato entabulado entre as partes constou como data da entrega 30/02/2018, data que inexiste. Assim, de acordo com a parte requerente, o correto seria 30/12/2018, que havia previsão de atraso injustificado de 90 (noventa) dias e que apenas entrou no imóvel em 22/11/2019.

Por sua vez, a requerida alega que seu prazo de 07 (sete) meses deveria ser contado a partir da assinatura do financiamento com a Caixa Econômica Federal, logo, o prazo de entrega seria até 24/03/2019.

Contando-se o prazo de 90 (noventa) dias previsto no contrato, para fins de atraso,
a obra deveria ser entrega no máximo em junho/2019, o que não ocorreu.

(...) Verifico que a parte requerente juntou recibos de
aluguel
no valor de R$ 700,00 (setecentos reais) e, assim,
entendo que deve ser deferida a restituição referente aos meses de abril, maio, junho, julho, e agosto, que estão comprovados nos

recibos
(id no 24156858).

Ainda, pede a restituição da
“taxa de evolução da obra” ou “juros da obra”, que foram pagos à instituição financeira desde a data da verificação do inadimplemento. Contudo, não fez prova de referidos pagamentos
, de modo que neste ponto o pedido deve ser indeferido.

(...) No caso dos autos, a questão fundamental para o reconhecimento do dever de reparação não se vincula, necessariamente, ao bem atingido ou ao lícito propriamente dito, mas sim aos reflexos dessa conduta na vida de um determinado sujeito.

(...) No que se refere ao pedido de ressarcimento da contribuição previdenciária da obra, é a dona da obra ou executora da obra de construção civil responsável pelo pagamento de contribuições em relação à remuneração paga, devida ou creditada aos segurados que lhes prestam serviços, de modo que é viável o pedido de restituição de R$1.033,08 (mil e trinta e três reais e oito centavos).

(...) Contudo, quanto a possibilidade de inclusão dos honorários contratuais na cobrança, importante consignar que os honorários previstos no contrato possuem natureza contratual, bem como que a jurisprudência deste Tribunal é no sentido de que não podem ser cobrados da parte adversa, de modo que referido pedido deve ser indeferido. (...)”

Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância.

Quanto à revisão contratual, o
STJ, de maneira consolidada, permite nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda (
AgRg no REsp 1422547/RS).

Inicialmente cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado.

A quadro VII da avença estabelece que a entrega seria em 30-02-2018, prorrogável por mais 90 dias.

Ambas as partes reconhecem o erro material já que esta data não existe no calendário. A autora aduz que o prazo final seria em 30-12-2018, enquanto a ré sustenta o dia 30-03-2019.

O CDC dispõe que deverá atribuir às cláusulas contratuais a interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47). Portanto, a data correta deve ser aquela indicada na inicial, 30-12-2018.

A princípio, não há como considerar válida a tese da ré que prorroga o prazo de entrega com base na emissão do “Habite-se”, pois a estipulação de período de tolerância já atenua os riscos e imprevistos que afetam a construção civil.

Desse modo, incluindo os 90 dias, o imóvel deveria estar pronto em 30-03-2019, o que, no entanto, só ocorreu em 22-11-2019, aproximadamente 8 meses após o pactuado.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia à construtora mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fez. Logo, é evidente o inadimplemento contratual.

Ademais, é preciso levar em conta que o adquirente concede antecipadamente à Construtora a permissão para postergar o cumprimento da obrigação por determinado período. E esta, em contrapartida, deve informá-lo prévia e justificadamente a circunstância excepcional ocorrida, o que não foi cumprido no caso concreto.

E não há como interpretar que o prazo de construção é atrelado à liberação do financiamento, visto que foi fixado o
Tema 996 pelo STJ
, segundo o qual “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”.

Quanto ao recolhimento das obrigações previdenciárias, cabe à empresa contratada a responsabilidade sobre encargos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores, até porque um dos objetos do contrato é o fornecimento de mão de obra para a construção.

Já em relação ao dano moral, constata-se que além do prazo de tolerância unilateral de 90 dias, a ré postergou a entrega por mais 8 meses.

Sendo assim, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.

É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.

O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.
(RAC n. 1001588-26.2017.8.11.0041, julgado em 02/06/2021, DJe de 10/06/2021).

A autora pleiteia a inversão da cláusula penal, o ressarcimento dos aluguéis até a efetiva disponibilização da posse e a restituição dos juros de obra após o prazo de tolerância.

O tópico 6 do Contrato faz referência a cláusula penal em caso de mora do comprador, e os juros de 1% ao mês e multa de 2% incidem sobre a parcela inadimplida ou débito vencido. Por outro lado, também foi estipulada, em razão da mora da vendedora, multa compensatória de 2% e juros de mora de 0,5% ao mês, ambos sobre o valor já pago pela autora.

Assim, não há que se falar em inversão da cláusula penal posto que
só é cabível quando há previsão apenas para o

inadimplemento do adquirente
, o que não é o caso (Tema 971 do STJ). E não há desequilíbrio entre as cláusulas pois incidem sobre termos diversos.

Quanto aos
danos emergentes, na forma de aluguel mensal
, o STJ já decidiu que
não é possível a cumulação com a cláusula penal.

A propósito:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES. IMPOSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA DO RESP No 1.635.428/SC, JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp no 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 3. Havendo cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.
4. No caso concreto, havendo cláusula penal no contrato firmado entre as partes, é de ser mantida a condenação da Incorporadora somente ao pagamento da multa contratual, no percentual mensal de 0, 5% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto na sentença. 5. A questão relativa a razoabilidade do percentual fixado a título de cláusula penal não foi discutido nas instâncias ordinárias, tratando-se de inovação recursal, o que não se admite. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1710524 SP 2017/0299705-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2020)

Ainda, é importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta, e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo para a edificação do empreendimento.

O pagamento tem início com a assinatura do Contrato de Financiamento e deve ser realizado mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do montante financiado.

Consequentemente, o mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a execução do projeto pela Construtora, e a finalidade é cobrir parte dos juros da operação.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, inclusive no período de tolerância, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega.

No julgamento do Tema Repetitivo 996, do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro.”

Como visto, após o prazo de entrega das chaves (03-2019) os juros de obra já não são mais devidos e devem ser restituídos à compradora as parcelas pagas até a efetivação da posse.

Cabe destacar que tal valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, momento em que será possível averiguar a quantia paga no aludido período.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS –ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –– CULPA DA CONSTRUTORA – COMPROVADO- TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO DEVIDA – INTERVALO COMPREENDIDO ENTRE 30/10/2011 A 28/02/2012 - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1- A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento.
Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora,
a ser apurado em liquidação de sentença.
2-A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ. É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

(TJ-MT 00288122420158110041 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 27/10/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2021)

Por outro lado, argui que os honorários devem ser estabelecidos em 10% sobre o valor do proveito econômico. Todavia, O CPC apresenta uma ordem preferencial para fixação dos honorários de sucumbência, e havendo condenação, a base de cálculo deve incidir sobre ela, em consonância com o aplicado na sentença.

Por fim, os honorários contratuais constituem obrigação relativa ao advogado e seu cliente, sendo descabido cogitar o recebimento dessa quantia em concurso de credores.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao Recurso da ré
para afastar a inversão da cláusula penal e dos danos emergentes, e
dou parcial provimento ao Recurso da autora
para determinar a restituição dos juros de obra que deverá ser apurada em liquidação de sentença.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021