Tribunal: TJMT
Processo: 1008292-55.2017.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-17
Data de publicação: 2021-11-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PARCELAS MENSAIS - INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE O PERÍODO DE OBRA - INTERESSE DA CONSUMIDORA NA RESILIÇÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA INCORPORADORA – PREVISÃO NA CLÁUSULA 6.5. DO CONTRATO – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO.
O princípio da autonomia de vontade consiste na máxima da liberdade contratual entre os contratantes, ou seja, o poder que os contratantes têm de estipular livremente, mediante o acordo de vontades, a regulamentação de seus interesses.
Consoante estabelecido no “Quadro IV” do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes, as prestações mensais serão acrescidas de correção monetária pelo índice nacional da construção civil (INCC) durante o período de obras. Assim, considerando a inexistência de pacto a respeito de parcelas mensais fixas, evidente que o interesse na resilição contratual partiu, exclusivamente, da Apelada, não havendo que falar em culpa ou responsabilidade da empresa Recorrente.
Para a hipótese de rescisão por solicitação da consumidora, as partes estabeleceram na Cláusula 6.5 do Contrato que deverá ser retido em favor da empresa Apelante 25% do valor pago pela Apelada, o que foi observado pela Apelante. Sentença reformada para reconhecer a improcedência dos pedidos. Inversão do ônus da sucumbência.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008292-55.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), ERCULANA SILVA DA COSTA - CPF: 353.634.601-49 (APELADO), DARGILAN BORGES CINTRA - CPF: 876.457.691-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
A UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – PARCELAS MENSAIS - INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE O PERÍODO DE OBRA - INTERESSE DA CONSUMIDORA NA RESILIÇÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DOS VALORES

PAGOS - RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA INCORPORADORA – PREVISÃO NA CLÁUSULA 6.5. DO CONTRATO – SENTENÇA REFORMADA –
APELO PROVIDO.

O princípio da autonomia de vontade consiste na máxima da liberdade contratual entre os contratantes, ou seja, o poder que os contratantes têm de estipular livremente, mediante o acordo de vontades, a regulamentação de seus interesses.

Consoante estabelecido no “Quadro IV” do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes, as prestações mensais serão acrescidas de correção monetária pelo índice nacional da construção civil (INCC) durante o período de obras.

Assim, considerando a inexistência de pacto a respeito de parcelas mensais fixas, evidente que o interesse na resilição contratual partiu, exclusivamente, da Apelada, não havendo que falar em culpa ou responsabilidade da empresa Recorrente.

Para a hipótese de rescisão por solicitação da consumidora, as partes estabeleceram na Cláusula 6.5 do Contrato que deverá ser retido em favor da empresa Apelante 25% do valor pago pela Apelada, o que foi observado pela Apelante. Sentença reformada para reconhecer a improcedência dos pedidos. Inversão do ônus da sucumbência.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1008292-55.2017.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
RNI Negócios Imobiliários S.A.
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 6.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação Rescisória de Contrato c/c Restituição de Valores c/c Danos Morais,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
Erculana Silva da Costa
e condenou a Requerida à restituição do valor pago pela parte Autora durante a vigência do Contrato, exceto a taxa de corretagem, cuja quantia deverá ser acrescida de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, bem como a multa indenizatória de 2% prevista na Cláusula 6.13. do Instrumento Particular, sem olvidar a dedução da importância já paga pela Ré por ocasião do Distrato, ou seja, R$ 14.546,08 (catorze mil, quinhentos e quarenta e seis reais e oito centavos). O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.

Diante da sucumbência recíproca, condenou ambos os litigantes ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, mantendo suspensa a exigibilidade em relação à parte autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões, a Apelante aduz que a rescisão prematura do Contrato ocorreu por interesse da Apelada. Logo, a restituição de valores da forma como lançada na sentença não pode subsistir.

Assevera que no Instrumento Particular de Compara e Venda de Imóvel havia cláusula expressa estabelecendo a atualização monetária das parcelas mensais pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), e a inobservância da Apelada nesse aspecto não tem o condão de impor à Recorrente a culpa pela resilição contratual.

Salienta que o Distrato firmado entre as partes constitui ato jurídico perfeito e traz de maneira escorreita o valor da restituição devida à consumidora.

De modo alternativo, alega que os juros moratórios sobre o valor da restituição deve ser computado a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação.

Firme nesses argumentos, requer a reforma da sentença.

Contrarrazões no ID. 104448490.

Eis o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Exsurge dos autos que
Erculana Silva da Costa
ingressou com
Ação Rescisória de Contrato c/c Restituição de Valores c/c Danos Morais

em desfavor de
RNI Negócios Imobiliários S.A.
narrando ter adquirido, por meio do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda datado de 25/04/2014, a unidade autônoma n.o 270 do Condomínio Reserva Rio Cuiabá.

A transação comercial, segundo noticiou, foi entabulada pelo preço de R$ 295.713,97 (duzentos e noventa e cinco mil, setecentos e treze reais e noventa e sete centavos). Já a forma de pagamento acordada entre as partes previa: a) Sinal de R$15.000,00 (quinze mil reais), à vista; b) parcela balão de R$ 5.235,15 (cinco mil duzentos e trinta e cinco reais e quinze centavos); c) prestações mensais de R$ 500,00 (quinhentos reais), sendo a primeira em 02/05/2014 e as demais em igual dia dos meses subsequentes.

Defendeu ter sido pactuado que as prestações mensais teriam o valor
fixo
de R$ 500,00 (quinhentos reais), no entanto, as cobranças foram sempre em valores superiores.

Ressaltou que essa conduta da Ré violou o pacto celebrado, motivando a consumidora em requerer a resilição do contrato na via extrajudicial.

Asseverou que no Distrato a Ré efetuou a retenção indevida de valores, restituindo à Autora apenas R$ 14.546,08 (catorze mil, quinhentos e quarenta e seis reais e oito centavos).

Diante dessa irregularidade, requereu seja declarada a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a condenação da Ré à restituição integral do valor recebido da consumidora durante a vigência do Instrumento Particular, acrescido da multa compensatória de 2%, juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária, o que totaliza R$ 49.255,79 (quarenta e nove mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e setenta e nove centavos).

Além disso, pugnou pela condenação da empresa Ré ao pagamento de indenização por dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel.

Contestação no ID. 104448453 e Réplica no ID. 104448470.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a Ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide, enquanto que a Autora deixou transcorrer
in albis
o prazo assinalado.

Na sentença, o juiz julgou parcialmente procedentes os pedidos e condenou a Requerida à restituição integral do valor pago pela parte Autora durante a vigência do Contrato, exceto a taxa de corretagem, cuja quantia deverá ser acrescida de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso, e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, bem como da multa indenizatória de 2% prevista na Cláusula 6.13. do Instrumento Particular, deduzida a importância já paga por ocasião do Distrato (R$ 14.546,08 (catorze mil, quinhentos e quarenta e seis reais e oito centavos).

Inconformada,
RNI Negócios Imobiliários S.A.
interpôs este Apelo pugnando pela improcedência dos pedidos, ao argumento de que a rescisão contratual se deu por interesse da Recorrida/Autora. Logo, é devida a retenção da multa prevista na Cláusula 6.5. do Instrumento Particular. Por isso, escorreito o valor pago à consumidora por ocasião do Distrato (R$ 14.546,08).

Ao que se observa do “Quadro IV” do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” celebrado entre as partes em 23/10/2014, a Apelante vendeu para a Apelada a unidade residencial no 270 do Condomínio Reserva Rio Cuiabá pelo preço de R$ 295.713,97 (duzentos e noventa e cinco mil, setecentos e treze reais e noventa e sete centavos), mediante a seguinte forma de pagamento:

1) R$ 71.255,15 (setenta e um mil, duzentos e cinquenta e cinco reais e quinze centavos) por meio de:

1.a – Sinal: R$ 5.235,15 com vencimento em 02/05/2014.

1.b) 25 Parcelas mensais: R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, com vencimento inicial em 20/05/2014.

1.c) Parcela balão: R$ 53.420,00 com vencimento em 20/05/2016.

1.d) Parcela Complementar: R$ 100,00 com vencimento em 10/08/2017.

2) R$ 224.458,82 (duzentos e vinte e quatro mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e oitenta e dois centavos), com vencimento até 10/06/2016, por meio de financiamento bancário.

Consta ainda no “Quadro IV” que as prestações mensais sofreriam acréscimo de correção monetária durante o período de obras,
Verbis:

OBS 1: Os valores descritos neste quadro serão acrescidos de atualização monetária mensal acumulada, calculada pelo Índice Nacional de Custo da Construção – disponibilidade interna publicado pela Fundação Getúlio Varas (INCC-DI/FGV), a partir da data base (Quadro VI), até a conclusão das obras (Cláusula 7) e/ou efetivo recebimento do crédito total em favor da vendedora, o que ocorrer primeiro.

Como é cediço, o princípio da autonomia da vontade consiste na máxima liberdade contratual entre os contratantes, ou seja, o poder que os contratantes têm de estipular livremente, mediante o acordo de vontades, a regulamentação de seus interesses.

Em decorrência disso, ante o princípio
pacta sunt servanda
, ficam as partes obrigadas ao cumprimento daquilo que foi convencionado.

Sob esse enfoque, assiste razão à Apelante, pois à Recorrida foi dado ciência de que as prestações no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) não eram fixas, haja vista estar previsto de maneira clara no Instrumento Particular a incidência da correção monetária mensal pelo índice nacional da construção civil (INCC), durante o período de obra.

Vale reiterar que o fato alegado como motivador da rescisão contratual, como bem afirmado pela Apelada na peça de ingresso, foi o acréscimo das prestações mensais.

Assim, estando comprovada a ausência de cláusula contratual estabelecendo a cobrança das parcelas no valor
fixo
de R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, dessume-se que o interesse e iniciativa da resilição contratual foi, exclusivamente, da Apelada.

Para essa hipótese de rescisão, as partes entabularam no item 6.5. do Contrato a forma de restituição dos valores à consumidora:

6.5. No caso de
rescisão

motivada por inadimplência, ou por
solicitação do COMPRADOR
, ainda que adimplente, será
apurada a quantia paga pelo COMPRADOR, devidamente atualizada pelo Índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento),
referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela VENDEDORA, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência).

Oportuno consignar que a retenção deste percentual é permitida pela Corte Superior de Justiça em casos de rescisão contratual por culpa do consumidor.

A propósito, colaciono:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS. SÚMULA N. 283/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULA N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A
jurisprudência
desta Corte Superior está
consolidada
no sentido de
permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos
quando houver
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador
, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório
. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal de origem em 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado.

2. Das informações extraídas do aresto impugnado, constata-se que os fundamentos adotados pela instância de origem não foram objeto de impugnação nas razões do recurso especial, e a manutenção de argumentos que, por si sós, sustentam o acórdão recorrido torna inviável o conhecimento do apelo especial, atraindo a aplicação do enunciado n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

3. Observa-se que o conteúdo normativo dos dispositivos tidos por contrariados não foi objeto de apreciação pelo Colegiado de origem.

Portanto, ausente o prequestionamento, entendido como a necessidade de ter o tema objeto do recurso sido examinado na decisão atacada, o que atrai a incidência da Súmula n. 211/STJ.

3. 1. O prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial. Sua ocorrência se dá quando a causa tiver sido decidida à luz da legislação federal indicada, com emissão de juízo de valor acerca dos respectivos dispositivos legais, interpretando-se sua aplicação ou não ao caso concreto, situação não verificada na presente hipótese.

4. Agravo interno improvido.
(STJ. AgInt no AgInt no AREsp 1842887/RJ. Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. Julgado em 16/08/2021. Publicado em 19/08/2021).

Diante desse cenário, observa-se que o Distrato (ID. 104448462) foi promovido de maneira correta, pois, do valor pago pela Distratante/Apelada na vigência do pacto (R$ 19.394,78) foi retido 25% em favor da Apelante, conforme determina a cláusula 6.5. do Instrumento Particular, importando na restituição de R$ 14.546,08 (catorze mil, quinhentos e quarenta e seis reais e oito centavos) à consumidora.

Assim, dispensada maiores delongas, imperiosa a reforma da sentença.

Feitas essas considerações,
dou provimento ao recurso, reformo a sentença hostilizada e julgo improcedentes os pedidos iniciais.

Diante do resultado desse julgamento, inverto o ônus da sucumbência e condeno a Apelada/Autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade mantenho suspensa em face do benefício da justiça gratuita.

É como v
oto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2021