Tribunal: TJMT
Processo: 0036680-19.2016.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-06-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS, DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA LITIGANTE QUE PARTICIPOU DA NEGOCIAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTES COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Restando evidente que a empresa litigante participou da negociação do empreendimento imobiliário adquirido pelo consumidor, posto que assim se apresentaram em contrato de compra e venda, esta deve ser mantida no polo passivo da demanda indenizatória.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
O percentual de desconto previsto no contrato de 50% sobre os valores pagos, a título de cláusula penal, mostra-se abusivo, devendo o percentual ser readequado entre 10% e 25%, consoante orientação do STJ.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ).
“[...]É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgRg no AREsp: 807880 DF 2015/0279559-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/04/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2016)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0036680-19.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[LEANDRO MAQUENZIE DA COSTA - CPF: 695.106.441-53 (APELADO), HILTON SANTOS DA SILVA - CPF: 502.087.056-00 (ADVOGADO), NEWMAN PEREIRA LOPES - CPF: 899.890.741-00 (ADVOGADO), FERNANDA DELBIANCO DE ALMEIDA - CPF: 046.346.331-59 (ADVOGADO), VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), JOAO VINICIUS LEVENTI DE MENDONCA - CPF: 035.761.311-24 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO), CONSTRUTORA LOPES S.A. - CNPJ: 09.177.659/0001-92 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS, DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA LITIGANTE QUE PARTICIPOU DA NEGOCIAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
–
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTES COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO –
PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO DE VALORES
– IMPOSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

Restando evidente que a empresa litigante participou da negociação do empreendimento imobiliário adquirido pelo consumidor, posto que assim se apresentaram em contrato de compra e venda, esta deve ser mantida no polo passivo da demanda indenizatória.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

O percentual de desconto previsto no contrato de 50% sobre os valores pagos, a título de cláusula penal, mostra-se abusivo, devendo o percentual ser readequado entre 10% e 25%, consoante orientação do STJ.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ).

“[...]
É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgRg no AREsp: 807880 DF 2015/0279559-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/04/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2016)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por VERO EMPREENDIMENTOS LTDA. E CONSTRUTORA LOPES S. A. contra a sentença, de Id. n.o 76368473, proferida pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, Declaratória de Abusividade e Indenização por Danos Morais no 36680-19.201.8.11.0041, movida por LEANDRO MAQUENZIE DA COSTA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas, ora apelantes, a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida do autor em razão do contrato celebrado entre as partes, com exceção da taxa de corretagem. Consignou que a quantia a ser restituída deverá ser atualizada monetariamente, pelo INPC, a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Ao final, reconheceu a sucumbencia reciproca e condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o do CPC, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte. Observada, todavia, a suspensão da exigibilidade em relação ao autor que litiga sob o pálio da assistência judiciária.

Inconformadas, as recorrentes, no Id. n.o 76368477, sustentam a ilegitimidade passiva da Construtora Lopes e a legalidade da retenção, de até 50% (cinquenta por cento) do valor adimplido, nos termos do contrato celebrado entre as partes.

Aduzem que mostra-se incoerente a retenção de apenas 10% (dez por cento) fixada pelo Juízo
a quo
, sendo necessária a sua majoração para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento). Assevera que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado e o contrato havido entre as partes, na cláusula 6.4, prevê a devolução dos valores pagos de forma parcelada.

Requer, assim, a reforma da sentença para afastar a condenação imposta, reconhecendo a legalidade do percentual de retenção dos valores pagos diante da rescisão contratual por culpa do comprador, condenando a parte autora ao pagamento da verba sucumbencial.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. n.o 76368483, pugnando pelo desprovimento do recurso. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Extrai-se dos autos que ação foi proposta com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda de um apartamento localizado no empreendimento “Condomínio Vero”, pelo preço total de R$250.467,12 (duzentos e cinquenta mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e doze centavos).

O autor alega na exordial que já havia realizado o pagamento da quantia de R$117.214,06 (cento e dezessete mil, duzentos e quatorze reais e seis centavos).

Conforme relatado, a douta sentenciante acolheu parcialmente os pedidos autorais e condenou as requeridas a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com exceção da comissão de corretagem. Portanto, foi reconhecido como devido a retenção de 10% (dez por cento) e em face desse
decisum
insurgem-se as requeridas com o fito de manter a restituição nos termos contratados, alterar a incidência dos juros de mora e ver reconhecida a ilegitimidade passiva da Construtora Lopes.

Pois bem.

Da legitimidade passiva.

Inicialmente, a empresa apelante, Construtora Lopes S. A., sustenta a sua ilegitimidade passiva, pois a relação negocial da apelada se deu com a “Vero Empreendimentos Ltda.”, e que não restou demonstrada a existência de cadeia de consumo ou grupo econômico entre eles.

A legitimidade para a causa consiste na qualidade da parte de demandar e ser demandada, ou seja, de estar em juízo.

Sobre o tema ensina Cândido Rangel Dinamarco, em Instituições de direito processual civil, 4. ed., São Paulo: Malheiros Editores, vol. II, p. 306:

"
Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa
."

Para que se compreenda a legitimidade das partes, é preciso estabelecer um vínculo entre o autor da ação, a pretensão trazida a juízo e o réu. Ainda que não se configure a relação jurídica descrita pelo autor, haverá de existir pelo menos uma situação jurídica que permita ao juiz vislumbrar essa relação entre a parte demandante, o objeto e a parte demandada.

Conforme é de conhecimento geral, a legitimidade para ser parte na relação jurídica processual decorre do fato de estar alguém envolvido no conflito de interesses, independentemente da relação jurídica material, e que no desate da lide suportará os efeitos da sentença.

Sobre o tema, é a lição de Humberto Theodoro Júnior, em Curso de Direito Processual Civil, 25. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, vol. I, p. 57:

"
Se a lide tem existência própria e é uma situação que justifica o processo, ainda que injurídica seja a pretensão do contendor, e que pode existir em situações que visam mesmo a negar in totum a existência de qualquer relação jurídica material, é melhor caracterizar a legitimação para o processo com base nos elementos da lide do que nos do direito debatido em juízo.

Destarte, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito. A legitimação ativa caberá ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão
."

Desse modo, os legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito.

Na lição de Moacyr Amaral dos Santos:

"Por outras palavras, o autor deverá ser titular do interesse que se contém na sua pretensão com relação ao réu. Assim, a legitimação para agir em relação ao réu deverá corresponder à legitimação para contradizer deste em relação àquele. Ali, legitimação ativa. Aqui, legitimação passiva." (in: Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. São Paulo: Saraiva, 1997. p. 171)

No caso em análise, tenho que há pertinência subjetiva da ação em relação à ré, ora apelante, a Construtora Lopes S. A.

Compulsando os autos verifico que os documentos colacionados, tais como o "pedido de aprovação de crédito com reserva de unidade" de Id. n.o 76367522, planilhas e “relatório de resumo de venda” de Id. n.o 76367530 têm como parte negociante a recorrente.

Resta evidente que a apelante é vendedora do empreendimento, posto que assim se apresentou nos mencionados documentos.

Ademais, há de ser considerado, também, a teoria da aparência, uma vez que ao recorrente não cabe ciência ou interesse da negociata realizada entre as empresas mencionadas, mas apenas conhecimento de quem efetivamente comprou o imóvel.

Portanto, a construtora recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda indenizatória, não havendo que se falar em sua ilegitimidade passiva.

Da retenção no importe de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

Conforme relatado, a recorrente pede que seja mantida a retenção, de até 50% (cinquenta por cento) do valor adimplido, nos termos do contrato celebrado. O recorrente aduz, ainda, que mostra-se incoerente a retenção de apenas 10% (dez por cento) fixada pelo Juízo
a quo
, sendo necessária a sua majoração para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento).

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Na hipótese, a sentença autorizou a retenção dos 10% dos valores pagos, em consonância com o entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (grifei - Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Não obstante, a ausência de culpa das vendedoras recorrentes, pelo desfazimento do negócio não prejudica a rescisão do contrato, com o restabelecimento das partes ao
status quo ante
, cuja decorrência lógica é a devolução dos valores pagos, observada a cláusula penal no que se refere à retenção.

Nesse particular, as empresas vendedoras não se opuseram a rescisão e devolução da quantia paga, contudo, a cláusula 6.3 do contrato de Id. n.o 76367526 prevê a retenção de 50% da quantia paga pelos promitentes compradores, o que efetivamente se revela abusiva e desproporcional.

Assim, entendo que deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% dos valores pagos, visto que se demonstra razoável frente às circunstâncias do caso em análise, estando em perfeita consonância com a jurisprudência do STJ,
in verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada". 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido.”
(STJ, AgRg no REsp 1110810 DF 2009/0011916-4, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, T4 - QUARTA TURMA, Julgado em 3 de Setembro de 2013, DJe 06/09/2013).

Da devolução dos valores nos termos da Cláusula 6.4 do contrato.

A parte recorrente discorre no apelo sobre a validade da Cláusula 6.4 do contrato que prevê a restituição dos valores em 36 (trinta e seis) parcelas.

No entanto, o desfazimento do contrato deve estabelecer os
status quo ante
das partes, sendo assim não é possível com o parcelamento do valor a ser restituído. Além disso, a jurisprudência do c. STJ já consolidou que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3.
É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.
4. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgRg no AREsp: 807880 DF 2015/0279559-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/04/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2016)

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 53 DA LEI 8.078/90. DISPOSITIVO LEGAL QUE NÃO FIXA DEVOLUÇÃO EM 30% DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC/73:
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418/SC, de relatoria do eminente Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 10/12/2013). 2. No caso em apreço, o eg. Tribunal a quo estabeleceu que a recorrente retivesse 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo consumidor, o que, ainda que em menor valor do que o pretendido pela recorrente, representa devolução parcial. Rejeitada a alegada violação ao art. 53 do CDC, pois tal norma não garante à parte recorrente a retenção de 30% dos valores pagos pelo consumidor. 3. Estando o v. acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre esbarra no óbice da Súmula 83/STJ. 4. Agravo regimental desprovido.”
(STJ - AgRg no AREsp: 200968 SP 2012/0139901-8, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Data de Julgamento: 16/11/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/11/2017)

Portanto, é incabível a devolução dos valores na forma pretendida.

Da incidência dos juros de mora.

Por fim, assiste razão à parte recorrente quanto ao termo inicial de incidência dos juros, uma vez que o STJ tem entendido que
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
somente

para

fixar a data do trânsito em julgado da ação como o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o saldo a ser restituído.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021