Tribunal: TJMT
Processo: 0003378-67.2014.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-08
Data de publicação: 2021-09-08

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0003378-67.2014.8.11.0041
APELANTE (S): LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA
APELADO (S): GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA
EMENTA:
APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE PASSIVA – AFASTADAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR DESTACADO DO PREÇO DO IMÓVEL – CIÊNCIA DO ADQUIRENTE – LEGALIDADE DA COBRANÇA – RESTITUIÇÃO NÃO DEVIDA – ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS DO CONTRATO – ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA DA IMÓVEL – CONDENAÇÃO EM MULTA DE DESCUMPRIMENTO E DANO MORAL – IMPOSSIBILIDADE – INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE DEMONSTRADA – RECURSO DA CORRETORA PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO.
Não há falar em cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, porquanto cabe ao magistrado a interpretação da prova necessária à formação do seu convencimento, máxime considerada satisfatória pelo magistrado a produção documental.
A corretora de imóvel é legítima para atuar no feito que busca a restituição de valores cobrados a título de comissão de corretagem.
A cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é lícita desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Não há falar em recálculo para apuração de saldo devedor, na hipótese de não demostrada a cobrança excessiva na atualização monetária de valores de parcelas do contrato.
Demonstrada a inadimplência contratual do adquirente não cabe a aplicação da multa de 2% e a condenação da vendedora por dano moral pelo atraso na entrega do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003378-67.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Assistência Judiciária Gratuita, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LEILA DE CASTRO ARAUJO - CPF: 344.588.751-91 (APELANTE), ELAINE CRISTINA OGLIARI - CPF: 880.800.131-87 (ADVOGADO), ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA - CPF: 015.324.371-61 (APELANTE), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (APELADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (APELADO), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 09.475.126/0001-97 (APELANTE), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA. - CNPJ: 07.885.598/0001-92 (TERCEIRO INTERESSADO), ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA - CPF: 015.324.371-61 (APELADO), ELAINE CRISTINA OGLIARI - CPF: 880.800.131-87 (ADVOGADO), GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 09.475.126/0001-97 (APELADO), LEILA DE CASTRO ARAUJO - CPF: 344.588.751-91 (APELADO), MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES - CPF: 098.024.627-05 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO), GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A - CNPJ: 58.507.286/0001-86 (APELANTE), GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CNPJ: 09.294.460/0001-44 (APELANTE), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (TERCEIRO INTERESSADO), PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES - CNPJ: 02.950.811/0001-89 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA CORRETORA PROVIDO E DOS AUTORES NAO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0003378-67.2014.8.11.0041

APELANTE (S): LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO (S): GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA

EMENTA:

APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE PASSIVA – AFASTADAS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR DESTACADO DO PREÇO DO IMÓVEL – CIÊNCIA DO ADQUIRENTE – LEGALIDADE DA COBRANÇA – RESTITUIÇÃO NÃO DEVIDA – ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS DO CONTRATO – ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA DA IMÓVEL – CONDENAÇÃO EM MULTA DE DESCUMPRIMENTO E DANO MORAL – IMPOSSIBILIDADE
– INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE DEMONSTRADA – RECURSO DA CORRETORA PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO.

Não há falar em cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, porquanto cabe ao magistrado a interpretação da prova necessária à formação do seu convencimento, máxime considerada satisfatória pelo magistrado a produção documental
.

A corretora de imóvel é legítima para atuar no feito que busca a restituição
de valores cobrados a título de comissão de corretagem
.

A cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é lícita desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Não há falar em recálculo para apuração de saldo devedor, na hipótese de não demostrada a cobrança excessiva na atualização monetária de valores de parcelas do contrato.

Demonstrada a inadimplência contratual do adquirente não cabe a aplicação da multa de 2% e a condenação da vendedora por dano moral pelo atraso na entrega do imóvel.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 0003378-67.2014.8.11.0041

APELANTE (S): LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO (S): GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA

Proc. referência
: Ação Revisional de Contrato c/c Obrigação de Fazer,

Repetição de indébito, Indenização por Danos Morais e Materiais e Tutela Antecipada n. 0003378-67.2014.8.11.0041- Código n. 862133, da 7a Vara Cível da comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Leila de Castro Araújo e Alessandro de Souza Ferreira e por Global Consultoria Imobiliária Ltda.

AÇÃO
: Revisional de Contrato c/c Obrigação de Fazer, Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais e Materiais (Código n. 862133), ajuizada por Leila de Castro Araújo e Alessandro de Souza Ferreira em desfavor de Goldfarb PDG3 Incorporações Ltda., Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Goldfarb Incorporações e Construções S.A. e Avance Negócios Imobiliários S.A., esta última incorporada pela Global Consultoria Imobiliária Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível de Cuiabá)
julgou extinta a reconvenção
sem resolução do mérito e condenou a reconvinte ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em R$1.500,00 (mil e quinhentos reais).

Julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda
, para condenar as requeridas, solidariamente, a restituir em dobro o valor de R$2.309,90 (dois mil e trezentos e nove reais e noventa centavos), desembolsado a título de comissão de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso.

Condenou tão somente as requeridas Goldfarb PDG3 Incorporações Ltda., Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Goldfarb Incorporações e Construções S.A. ao pagamento de R$500,00 (quinhentos reais) a título de “prêmio indicação”, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir de 26/04/2013; a restituir, na forma simples, os valores eventualmente cobrados a título de “juros na fase de construção/obra” no período posterior a março/2013, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do desembolso, a ser apurado em liquidação da sentença.

Condenou ainda as partes aos pagamentos das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para ser arcado pelos autores e 30% arcado solidariamente pela parte requerida.

APELAÇÕES
: a requerida,
Global Consultoria Imobiliária Ltda.
(incorporadora da Avance Negócios Imobiliários S.A.)

sustenta a legalidade da cobrança da comissão de corretagem, ao argumento de que foi devidamente informado no ato da negociação a transferência de custo a este título, bem assim o descabimento da dobra punitiva.

Por sua vez, os autores,
Leila de Castro Araújo e Alessandro de Souza Ferreira
, sustentam o cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide e a necessidade da instrução probatória para a realização da prova pericial contábil, para apurar o real
quantum
devido no contrato em questão.

No mérito, sustentam a cobrança indevida de juros e correção monetária, que há divergência entre o valor contratado e o proposto, bem como que os valores referentes às parcelas intermediárias sofreram constante alteração, que foi realizada ilicitamente uma projeção do valor atualizado para 04 anos, dividindo em parcelas iguais que foram novamente atualizadas mês a mês, que torna a dívida impagável.

Alega que há divergência ainda quanto índice de correção monetária a ser aplicado, por que na promessa de compra e venda o foi estipulado lGP-M/FGV, enquanto que na planilha de débitos da construtora foi aplicado

o índice INCC.

Defende a aplicabilidade da multa contratual pelo descumprimento, porque a entrega do imóvel estava prevista para 31/08/2012 e o seu inadimplemento ocorreu a partir de 15/12/212.

Sustenta ainda a configuração do dano moral, bem assim a não ocorrência da sucumbência recíproca. Assim, requer a reforma de parte da sentença e distribuídos os ônus na proporção de 40% para si e 60% para serem arcadas pelas apeladas.

CONTRARRAZÕES
: Id. 91667537 e Id. 91667539.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0003378-67.2014.8.11.0041

APELANTE (S): LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADO (S): GOLDFARB PDG 3 INCORPORACOES LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, LEILA DE CASTRO ARAUJO, ALESSANDRO DE SOUZA FERREIRA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelações
interpostas por Leila de Castro Araújo e Alessandro de Souza Ferreira e por Global Consultoria Imobiliária Ltda.

AÇÃO
: Revisional de Contrato c/c Obrigação de Fazer, Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais e Materiais (Código n. 862133), ajuizada por Leila de Castro Araújo e Alessandro de Souza Ferreira em desfavor de Goldfarb PDG3 Incorporações Ltda., Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Goldfarb Incorporações e Construções S.A. e Avance Negócios Imobiliários S.A., esta última incorporada pela Global Consultoria Imobiliária Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 7a Vara Cível de Cuiabá)
julgou extinta a reconvenção
sem resolução do mérito e condenou a reconvinte ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em R$1.500,00 (mil e quinhentos reais).

Julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda
, para condenar as requeridas, solidariamente, a restituir em dobro o valor de R$2.309,90 (dois mil e trezentos e nove reais e noventa centavos), desembolsado a título de comissão de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso.

Condenou tão somente as requeridas Goldfarb PDG3 Incorporações Ltda., Realty S.A. Empreendimentos e Participações, Goldfarb Incorporações e Construções S.A. ao pagamento de R$500,00 (quinhentos reais) a título de “prêmio indicação”, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir de 26/04/2013; a restituir, na forma simples, os valores eventualmente cobrados a título de “juros na fase de construção/obra” no período posterior a março/2013, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do desembolso, a ser apurado em liquidação da sentença.

Condenou ainda as partes aos pagamentos das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para ser arcado pelos autores e 30% arcado solidariamente pela parte requerida.

Da delimitação fática

A lide advém do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos”, celebrado entre as partes na data de 18/06/2012, para a aquisição de unidade no empreendimento imobiliário Residencial Parque das Nações II Unidade 13, bloco 5.

Narra a inicial que a proposta de venda estipula o valor do imóvel de R$ 103.100,00 (cento e três mil reais e cem centavos), a ser pago mediante o pagamento de uma entrada de R$2.290,00 a título de sinal, 04 parcelas anuais no valor de R$2.988,00, com vencimento inicial em 15/12/2012, uma parcela de R$2.000,00 com vencimento para setembro/2012, uma parcela de R$260,00 com vencimento para 10/08/2015 e o restante, o valor de R$ 86.600,00 (oitenta e seis mil e seiscentos reais) a ser quitado por meio de financiamento bancário enquadrado no programa minha casa minha vida, com a previsão de conclusão das obras para 31 de agosto de 2012, com possibilidade de prorrogação em 180 dias, ou seja, com prazo fatal para março/2013.

Anotam os autores que ao serem chamados para assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal foram informados que deveriam pagar a quantia remanescente de R$1.444,68, como forma de repasse não coberto pela CEF, bem assim a parcela de R$2.133,04 referente ao valor inicial.

Anotam ainda que a conclusão da obra estava prevista para 31/08/2012, todavia, o empreendimento somente foi entregue em outubro de 2013, bem assim que suportaram gastos com pagamento de juros denominados “fase da obra”, o que gerou o inadimplemento das parcelas remanescentes e provocou a negativa da construtora de entregar as chaves, apesar de já ter sido realizado a vistoria e quitado maior parte do valor do contrato.

Assim, objetivam a revisão do contrato para que sejam excluídas as cobranças dos denominados juros pré-chaves, o recálculo das parcelas anuais e seja aplicada a correção monetária a partir da compra até o vencimento, sem a projeção e cobrança em duplicidade, bem como a restituição em dobro dos valores despendidos a título de “fase de obra” e de comissão de corretagem e, ainda, a condenação das requeridas ao pagamento do prêmio por indicação no valor de R$500,00, da multa de 2% do valor total do contrato pelo atraso na entrega da obra e a reparação por danos morais.

Consta que o pedido de liminar foi deferido e as chaves foram entregues aos autores na data de 22/04/2014, mediante prestação de caução, em cumprimento a ordem judicial deferida.

Na sentença, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por considerar lícita a cobrança dos encargos moratórios sobre as prestações ajustadas no contrato e inadimplidas, bem assim afastou a condenação ao pagamento da multa e do dano moral, por considerar lícita a recusa da entrega das chaves pela construtora, diante do inadimplente do contrato pelos autores.

Contra esta decisão as partes litigantes recorrem.

Passa-se à análise conjunta de ambos os recursos.

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE

Os autores apelantes sustentam o cerceamento de sua defesa, ante o julgamento antecipado da lide, ao argumento de necessidade da instrução processual para a realização da prova pericial para se apurar o valor devido no contrato de compra e venda de imóvel.

Para os apelantes há divergência entre o valor contratado e a proposta de venda, bem como que os valores referentes às parcelas intermediárias sofreram constante alteração, porquanto pugna para que seja anulada a sentença recorrida e determinada a remessa dos autos para a instrução processual com a realização da perícia contábil.

Pois bem. Como se sabe, é cabível o julgamento antecipado da lide, quando não há necessidade de complementação probatória para formar o convencimento acerca dos fatos articulados pelas partes.

No caso concreto, o Magistrado de Primeiro Grau julgou antecipadamente a lide, por entender que as provas documentais produzidas se revelam suficientes para a solução do litígio.

Veja-se que se trata de ação que tem como causa a demora na entrega de unidade imobiliária. Tal como considerado na sentença, a questão é puramente de direito, com espeque em prova documental, qual seja, o contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Consignou a sentença recorrida:

“O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I do CPC, pois a controversa posta ao debate gira em torno da indenização pelo descumprimento do prazo de entrega do imóvel, da possibilidade de restituição dos valores cobrados a título de corretagem e da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor até a data prometida para a entrega das chaves do bem, e as provas documentais produzidas nos autos revelam-se suficientes para o deslinde da causa.”

Os autores apelantes defendem a necessidade de perícia contábil. No entanto, a dilação processual revela-se desnecessária.

Realça-se que o julgamento antecipado da lide é medida recomendável, mormente em razão do disposto no art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal, segundo o qual “
a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação
”.

Quanto à destinação da prova, o Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que:

“
os princípios da livre admissibilidade da prova e do livre convencimento do juiz permitem ao julgador determinar as provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias
.” (AgRg no Resp no 845384/SC, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Julgado em: 03/02/2011).

"
cabe ao magistrado, como destinatário final, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, a interpretação da prova necessária à formação do seu convencimento"
(EDcl nos EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 689.893/PE, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 25/8/2017).

Nessa linha:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZAÇÃO E RESTITUIÇÃO DE VALORES - ATRASO -
Cerceamento de defesa não configurado - Elementos presentes nos autos que são suficientes para o deslinde da controvérsia

- Prova estritamente documental
- Comprovada a mora da construtora ré, decorrente do atraso na entrega da unidade após o prazo de tolerância - Escassez de mão-de-obra e excesso de chuvas que não são justificativas para o atraso - Súmula 161-TJSP - Aplicação da multa inversa - Na ausência de cláusula penal em desfavor da construtora, permite-se a aplicação da cláusula penal imposta ao comprador - Tese consolidada no REsp no 1.631.485-DF e REsp no 1.614.721-DF, julgados pelo rito dos recursos repetitivos - Adimplemento tardio da construtora que guarda estreita relação com o tempo em que o autor foi privado do uso do imóvel - Razoável, portanto, que a indenização seja fixada com base em valor locativo, arbitrado em 0,5% por mês de atraso, calculado sobre o valor do contrato celebrado entre as partes, devidamente atualizado - Pedido de reembolso dos alugueis e despesas pagas por outro imóvel no período de atraso por culpa da ré - Cabimento - Documentos que comprovam os pagamentos - Condomínios da unidade adquirida pela autora, cobrados antes da posse - Inadmissibilidade, pois é a posse o termo inicial para a cobrança dos encargos do imóvel - Restituição devida - Danos morais configurados na frustrada expectativa de utilização do imóvel, que ultrapassa o mero aborrecimento - Indenização fixada em R$ 10.000,00, adequada ao caso - Pedido de obrigação de fazer para reparos dos vícios construtivos - Vícios reclamados após a posse do imóvel, recebido sem ressalvas - Ausência de prova da relação dos vícios com a construção da unidade por parte da ré - Sentença reformada em
parte - RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. (TJSP – Apelação 1103907-77.2014.8.26.0100 – 9a Câmara de Direito Privado – Relator Angela Lopes – j. 04.2.2020 – p. 04.02.2020) (grifei)

Além do mais, verifica-se dos autos que, na decisão datada de 27 de fevereiro de 2018 (Id. 91669001 - págs. 1-2), o Magistrado indeferiu o pedido de produção de provas, por entender pela desnecessidade da dilação probatória, porque o feito estava apto a receber julgamento antecipado, bem assim que fora certificado o prazo para manifestação das partes e contra a referida decisão não foi interposto recurso.

Registra-se, ademais, que em regra, na Ação Revisional é dispensada a perícia contábil quando a matéria em discussão for exclusivamente de direito, porque, para o exame dos pedidos, basta a mera leitura do contrato, salvo se o juiz entender o contrário - princípio do livre convencimento motivado.

Rejeita-se
, pois, a preliminar de cerceamento de defesa.

PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CORRETORA

Como bem acentuado na sentença, a alegação de ilegitimidade passiva da Corretora não merece maiores digressões acerca dos limites de sua responsabilidade, porquanto a causa de pedir declinada na inicial está bem delimitada com relação à corretora e restituição em dobro dos valores cobrados a título de comissão de corretagem.

Rejeita-se
a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa corretora.

MÉRITO

Do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos” extrai-se que o preço do imóvel foi fixado seguinte forma (Id. 91665474 - págs. 3-7):

“
O preço total, ajustado para pagamento à vista, é de R$100.810,00 (Cem Mil, Oitocentos e Dez Reais) sem juros e R$103.576,47 (Cento e Três Mil, Quinhentos e Setenta e Seis Reais e Quarenta e Sete Centavos) com juros
, neste valor incluído, apenas os preços da fração ideal e das acessões que comporão imóvel, destacados nos campos E e F deste Quadro, e não considera a obrigação do (a,s) OUTORGADO (A,S) de pagar(em) os demais encargos previstos em lei e no corpo deste instrumento).”
(Id. 91665474 - pág. 4)

Verifica-se, então, que o instrumento particular estabeleceu o preço do imóvel de R$103.100,00 para pagamento parcelado da seguinte forma: R$86.600,00, com vencimento em 10/09/2012 por meio de financiamento; 04 parcelas anuais de valores atualizados de R$3.648,05, com vencimento da primeira em 15/12/2012 e as demais nos anos subsequentes, 01 parcela de R$2.000,00, cujo valor atualizado passou para R$2.018,00, com vencimento em 10/09/2012; 01 parcela de 260,00, que atualizada passou para R$365,28, com vencimento para 10/08/2015.

Ficou registrado ainda no instrumento particular que os valores das parcelas intermediárias seriam atualizados pelo índice INCC e pelo IGP-M/FGV, bem assim que todas as parcelas a vencer já estavam acrescidas de juros de 12% ao ano, com data base o mês da concessão do habite-se.

Verifica-se ainda que estes mesmos termos de reajustes, acima referidos no instrumento particular, também constou do documento proposta de preço do contrato, documento lançado no Id. 91665474 - pág. 1-2.

Cumpre registrar que ambos dos documentos foram firmados pelos requerentes, o que se conclui que tinham plena ciência dos termos ali lançados.

Logo, não merece guarida o pleito dos autores apelantes para que seja declarado o valor do negócio jurídico no montante de R$100.810,00, (preço à vista), notadamente porque o pacto se refere ao pagamento de valor parcelado.

De outro turno, ressalta-se, é incontroverso que a data prevista para a entrega do empreendimento foi 31/08/2012, prorrogável por mais 180 dias, bem assim que a conclusão da obra ocorreu em outubro/2013, todavia, a entrega das chaves somente ocorreu na data de 22/04/2014, por força de decisão judicial, diante da retenção promovida pela construtora pela inadimplência dos autores das parcelas intermediárias do contrato.

Anota-se também, como bem acrescentou a sentença recorrida, é incontroverso o fato de os autores estarem inadimplentes com as suas obrigações contratuais relativas às parcelas intermediárias estipuladas no “item h.5” do contrato, vencidas a partir de 10/09/2012, ou seja, antes do prazo incialmente previsto para a entrega do imóvel.

Da comissão de corretagem

No que diz respeito à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, em recente julgamento do REsp. 1.599.511-SP, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
, em observância ao dever de informação, previsto nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

No caso, da detida análise dos documentos juntados, notadamente o denominado “Proposta de Preço do Contrato (Id. 91665474 - pág. 1-2), verifica-se que o valor
destacado de R$ 2.309,90
, faz referência especificamente ao pagamento dos corretores Gismar Soares da Silva, Marcelo Jorge Abbud Geraldo José Abbud, Reginaldo Alves Ribeiro Filho e Jair Davello, porquanto cobrado a título de comissão de corretagem.

Observa-se ainda que o referido valor destacado de R$ 2.309,90, não integra/compõe o preço do imóvel, máxime considerado o somatório dos valores atualizados de R$86.600,00 + 2.018,98 + 3.648,05 (x4) + 365,28, cujo total perfaz a quantia de R$ 103.576,46.

Dessa forma, verifica-se que os autores, ao assinar a proposta de preço para o contrato de compra e venda, tinham plena ciência de que o valor cobrado em destaque, qual seja, de R$ 2.309,90 se referia à comissão de venda dos aludidos corretores.

Veja-se que na espécie, em que pese o preço cobrado a título de comissão de corretagem não constar no instrumento particular, foi devidamente destacado na proposta de compra e pago previamente pelos adquirentes.

Realça-se, os autores foram claramente informados acerca da cobrança da comissão da corretagem no momento da contratação, porquanto, não há falar em abusividade.

Nessa linha, ao analisar caso semelhante, esta Egrégia Câmara recentemente decidiu:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO
. 1.
A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato
, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
2. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, especificamente em sua Cláusula Terceira, Parágrafo Primeiro, previu clara e expressamente o pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança devida, uma vez que observado o dever de informação.

(N.U 1007364-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2021, Publicado no DJE 22/07/2021)

Dessa forma, quanto à comissão de corretagem, a meu sentir não foi violado o direito à informação do consumidor, porquanto não há falar em ilegalidade da cobrança de valores sobre tal título.

Assim, afastada a ilegalidade na cobrança efetuada a título de comissão de corretagem, não há falar em repetição de indébito.

Da atualização das parcelas

De todo o processado, no que tange a atualização com a incidência de juros e correção monetária, não ficou demonstrada a alegada cobrança excessiva nos valores das parcelas como sustentam os autores aqui apelantes.

Como consignado na sentença integrativa, proferida em sede de embargos de declaração (Id. 91667525):

“Infere-se da fundamentação sobre os referidos pedidos que a insurgência dos Requerentes a fim de amparar a tese revisional esta calcada no fato de que na proposta apresentada pelas Requeridas e assinada por eles, o valor estaria divergente, contudo observa-se que na proposta de fl. 47 o valor a ser pago constou como R$ 103.100,00 (cento e três mil e cem reais) enquanto no contrato de financiamento e na promessa de compra e venda constou expressamente a diferenciação do valor a ser pago sem juros, ou seja, a vista e com juros a prazo, circunstância que por si só afasta por completo a tese de que houve divergência do valor do imóvel na proposta e na conclusão do negócio.

De outra sorte, não há qualquer ilegalidade no acréscimo da correção monetária sobre o valor contratado em caso de pagamento parcelado e a prazo, porquanto tal como salientado no julgado, a atualização é necessária e legal em casos tais, para fins de recomposição da moeda.

Sendo assim, a correção monetária incidente sobre o saldo devedor é devida pelos compromissários compradores, inexistindo a possibilidade de congelamento, como pretendido na inicial.

Quanto ao pedido formulado no item VIII, da mesma forma sem razão aos Requerentes.

A forma de pagamento inicialmente proposta aos Autores (fl. 47) foi de fato modificada, porém, ao meu sentir, sem maiores prejuízos aos mesmos, já que praticamente o valor para pagamento parcelado foi mantido, alterando-se o valor das parcelas intermediárias.

De outra sorte, não se pode perder de vista que os Autores assinaram o contrato estando cientes das parcelas e demais cobranças ali consignadas, devendo, portanto, arcar com as consequências de seus atos e com as obrigações ali assumidas.”

Dessa forma, também não há falar na incidência dos juros sobre as parcelas vencidas somente após a efetiva entrega do imóvel e calculado apenas sobre o valor residual do contrato e não sobre o valor total do imóvel.

Frisa-se, não se verifica a alegada divergência entre o valor das parcelas anuais constantes na proposta inicial com o valor do instrumento de promessa de compra e venda.

Além do mais, tem-se dos documentos juntados, que os autores tinham pela ciência dos índices a ser aplicados na atualização das parcelas desde a assinatura da proposta do preço do contrato.

Da indenização por danos morais e multa de 2%

Na espécie, demonstrada a inadimplência contratual não cabe a aplicação da multa de 2% e a condenação da parte requerida por dano moral pelo atraso na entrega do imóvel.

Com efeito, escorreita a conclusão da sentença pela impossibilidade de acolhida dos pedidos de aplicação da multa e de indenização por dano moral pelo atraso na entrega da obra, porquanto as cláusulas contratuais já previam que a entrega das chaves somente se perfectibilizaria com o adimplemento de todas as obrigações assumidas.

Assim, tem-se que não ficou demonstrado o nexo de causalidade, não há falar em responsabilidade a ensejar o dever de indenizar.

Por derradeiro, é de ser mantida a distribuição dos ônus de sucumbência na proporção fixada na sentença, considerado que os autores decaíram da maior parte dos pedidos.

Posto isso,

dá-se provimento ao recurso interposto por Global Consultoria Imobiliária Ltda
.
para reformar a sentença quanto ao comando de restituição do valor em dobro da comissão de corretagem.

Nega-se provimento ao recurso interposto por Leila de Castro Araújo e Alessandro de Souza Ferreira
.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/09/2021