Tribunal: TJMT
Processo: 1003023-22.2021.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-30
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
RED no 1003023-22.2021.8.11.0000 – ID no 85769982
EMBARGANTE: RITA LEE DIAS FONTOURA
EMBARGADO: ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES
TERCEIRO INTERESSADO: ANTÔNIO BATISTA DE BELÉM NETO
E M E N T A
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACÓRDÃO PROFERIDO EM RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE – CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA – CONTRATO ATÍPICO E MISTO - CONTRADIÇÃO E OMISSÃO – OCORRÊNCIA – VÍCIOS SANADOS E V. ACÓRDÃO ALTERADO - EMBARGOS ACOLHIDOS PARCIALMENTE.
Devem ser sanados os vícios quando presentes a contradição e a omissão apontadas pelo embargante e se pretende rediscutir matéria já apreciada.
Se a relação jurídica das partes não é estritamente locatícia, mas sim uma mistura entre locação com opção de compra e venda, o caso deve ser analisado com observância das particularidades do contrato.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RED no 1003023-22.2021.8.11.0000 – ID no 85769982

EMBARGANTE
: RITA LEE DIAS FONTOURA

EMBARGADO
: ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES

TERCEIRO INTERESSADO
: ANTÔNIO BATISTA DE BELÉM NETO

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACÓRDÃO PROFERIDO EM RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE – CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA – CONTRATO ATÍPICO E MISTO -
CONTRADIÇÃO E OMISSÃO
– OCORRÊNCIA – VÍCIOS SANADOS E V. ACÓRDÃO ALTERADO - EMBARGOS ACOLHIDOS PARCIALMENTE.

Devem ser sanados os vícios quando presentes a contradição e a omissão apontadas pelo embargante e se pretende rediscutir matéria já apreciada.

Se a relação jurídica das partes não é estritamente locatícia, mas sim uma mistura entre locação com opção de compra e venda, o caso deve ser analisado com observância das particularidades do contrato.-

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares.

RITA LEE DIAS FONTOURA
interpôs os presentes embargos de declaração com pedido de efeito suspensivo de
ID no 85769982
objetivando sanar suposta contradição que estariam maculando o v. acórdão de
ID no 85154484
que deu provimento ao
Recurso de Agravo de Instrumento no 1003023-22.2021.8.11.0000
para reformar a decisão recorrida que deferiu parcialmente o pedido liminar, mediante caução, para determinar a manutenção da parte autora (locatária) na posse do imóvel objeto da demanda, enquanto perdurar o litígio.

De início, a parte embargante faz um resumo sucinto dos fatos, informando que propôs a execução de obrigação de fazer em desfavor do Sr. ANTÔNIO BATISTA DO BELEM NETO, no intuito de fazer cumprir o seu direito de preferência inserido nos termos do contrato particular entabulado, denominado “CONTRATO DE LOCAÇÃO COM RESERVA DE COMPRA”, tendo em vista o descumprimento de cláusula.

Pondera que o embargado, vizinho da embargante, em 12 de janeiro de 2021, compareceu no imóvel locado temporariamente pela embargante, para cobrar os futuros depósitos dos alugueis e informando que já havia adquirido o imóvel do Sr. ANTÔNIO BATISTA. Contudo, o prazo estabelecido no contrato entre a embargante e o Sr. Antônio Batista foi estendido mediante pedido e documentado por meio de uma notificação extrajudicial enviada à embargante cujo novo prazo estabelecido para o depósito dos valores do imóvel ficou para 01 de fevereiro de 2021.

Todavia, antes do fim do prazo para a aquisição do imóvel a embargante, em 26 de janeiro de 2021, entrou com a
ação de tutela antecipada em caráter antecedente
pedindo a sua manutenção no imóvel, em razão as diversas benfeitorias realizadas inclusive com um míni salão de beleza que havia acabado de montar, e de uma pequena mercearia que o esposo da embargante montara, com a única finalidade de auferir uma renda extra.

Aduz que após o deferimento da tutela antecipada em caráter antecedente, o embargado procurou novamente a embargante com tons de ameaça dizendo que queria receber imediatamente os valores dos alugueres pois era o novo proprietário do imóvel e caso a embargante não fizesse, ele mesmo daria um jeito nesta situação. Foi então que a autora o informou que os depósitos seriam realizados em juízo tendo em vista que o nome do embargado ainda não constava na escritura pública do imóvel e não havia naquela época quaisquer indícios de que o embargado era mesmo o novo proprietário do imóvel.

Alega que, posteriormente o embargado interveio na ação principal e agravou da decisão que concedeu o pedido liminar à embargante. No agravo oposto contra a decisão do juízo de primeiro grau, este embargado realizou pedido liminar para que fosse concedido efeito suspensivo e que a parte embargante desocupasse o imóvel no prazo de 30 dias, qual foi indeferido por este Egrégio Tribunal, no entanto, no mérito o recurso foi provido.

Contra tal decisão que proveu o recurso, a locatária opôs os presentes embargos de declaração, aduzindo em suma que o v. acórdão resta
contraditório
, na medida que seu prazo final para exercer o seu direito de preferência de venda e compra seria até o dia
1o fevereiro de 2021
, todavia, anteriormente a esta data, o locador já havia vendido o imóvel, em
12 de janeiro de 2021
, para o embargado ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES, tendo o acórdão reconhecido que o locador descumpriu o pactuado com a locatária, contudo, convalidou a venda e compra realizada com o terceiro, razão da contradição.

Pontua ainda que o contrato realizado entre a embargante e o Sr. ANTÔNIO BATISTA na execução de obrigação de fazer foi realizado em cumprimento ao art. 1.417 da Lei no 10.406 de 10 janeiro de 2002.

Destaca também que o contrato pactuado entre o agravado e o executado da ação principal, foi devidamente registrado no cartório de Registro de Imóveis, bem como o contrato realizado guarda algumas semelhanças com aquele previsto na lei do inquilinato, contudo, é diferente, visto ser um contrato particular de compra e venda.

No mais, enfatiza que o prazo para a realização da compra do imóvel foi de 5 meses com o pagamento no valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) até o fim do prazo para a efetivação da compra que posteriormente foi estendido até 01 de fevereiro de 2021. Já o contrato previsto na lei do inquilinato diz que o valor pago como entrada é abatido quando da data de efetivação da compra e não pode ser superior a 3 meses do valor do aluguel, o que não aconteceu no caso em apreço.

Por fim, pugna pelo
efeito suspensivo aos presentes embargos de declaração
e, ao final, requer o provimento dos aclaratórios
para sanar a aludida contradição.

As contrarrazões de ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES vieram no
ID no 87218950
, oportunidade em que a parte embargada rebateu a peça recursal em todos os seus termos, pugnando pela rejeição dos aclaratórios.

É o relatório.-

V O T O

Eminentes pares:

De início, cabe ressaltar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando verificada a presença na decisão embargada de quaisquer dos requisitos dispostos no artigo 1.022 do CPC/15, quais sejam:
omissão, obscuridade, contradição ou erro material
,
in verbis:

“
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I -
esclarecer obscuridade ou eliminar contradição
;

II -
suprir omissão
de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III -
corrigir erro material
.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o
.”.

No caso em comento, procede a alegação da embargante, uma vez de fato o v. acórdão resta contraditório, conforme veremos a seguir.

Analisando os autos principais na origem, verifica-se que
RITA LEE DIAS FONTOURA
, ora agravada, ajuizou a presente
Ação de Tutela Antecipada em Caráter Antecedente no 1002240-04.2021.8.11.0041

contra
ANTÔNIO BATISTA DE BELÉM NETO
, locador e vendedor do imóvel locado.

Alegou a autora/embargante que, juntamente com seu esposo, celebrou com o requerido, em
09/06/2020
, um contrato de locação de imóvel residencial com opção de compra, com
duração de 05 (cinco) meses
, mediante o pagamento à vista de R$6.000,00 (seis mil reais), pelos cinco meses de aluguel, realizando diversos reparos no imóvel que se encontrava completamente abandonado.

Afirmou que, após o término do prazo estabelecido no contrato, a autora/embargante informou ao requerido/locador
ANTÔNIO BATISTA DE BELÉM NETO
que ainda não possuía o valor total para pagamento do preço do imóvel, pedindo assim um prazo a mais – visto que estava na eminência de receber uma carta de crédito que lhe foi contemplada –, o que foi aceito pelo requerido/locador, o qual, mediante contranotificação encaminhada à autora/embargante, estendeu o prazo de prioridade na aquisição do imóvel para até
01/02/2021
.

Todavia, antes do término do mencionado prazo, o requerido/locador
ANTÔNIO BATISTA DE BELÉM NETO
procedeu à venda do imóvel para um terceiro (
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES
), que no entender da autora/embargante, violou o seu direito de preferência estabelecido contratualmente.

Diante de tal desiderato, a autora/embargante pleiteou a tutela de urgência, a qual foi parcialmente deferida, dando azo ao recurso de agravo de instrumento em tela pelo terceiro interessado, o qual não obteve a liminar recursal, contudo, no mérito o recurso foi provido.

Reanalisando a documentação juntada no presente recurso e nos autos principais, verifica-se que a autora/embargante
RITA LEE DIAS FONTOURA
e o réu do processo principal
ANTONIO BATISTA DE BELÉM NETO,
pactuaram o
CONTRATO DE LOCAÇÃO COM RESERVA DE COMPRA
de
ID no47672856 - feito principal
-, cujas
CLÁSULAS 1a e 5a e seus PARÁGRAFOS
deixaram clara a opção de compra pela locatária, a data e o preço. Confira:

Vencida a data de compra sem que a locatária dispusesse do valor, a locação teve continuidade, contudo, o locador
ANTONIO BATISTA DE BELÉM NETO,
procedeu, em
23/10/2020
, a NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL da
locatária
(
ID no 47672858 - feito principal
), concedendo prazo até o término do contrato, em
01/02/2020
, considerado na decisão recorrida
01/02/2021
, já que a referida notificação foi assinada em
23/10/2020
,
a prioridade de compra do imóvel
. Confira:

Ocorre que, antes de vencida a data de prioridade de compra do imóvel pela locatária
RITA LEE DIAS FONTOURA
(
01/02/2021
), o proprietário e locador
ANTONIO BATISTA DE BELÉM NETO
vendeu o bem para o agravante
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES,
em
12/01/2021
, pelo valor de R$172.000,00 (cento e setenta e dois mil reais), através do
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
:

Desta forma, conforme já mencionado no v. acórdão, não há dúvida que o locador descumpriu o pactuado com a autora/agravada.

No caso em comento, em verdade, houve, além da contradição, uma omissão, no tocante às caraterística do contrato.

Isto porque, até prova em contrário, o contrato pactuado entre as partes, denominado “CONTRATO DE LOCAÇÃO COM RESERVA DE COMPRA”, trata de um contrato atípico e misto, cuja relação jurídica não é estritamente locatícia, tratando-se de uma mistura entre locação e opção de compra e venda.

Isto porque, a princípio, as partes convencionaram prazo determinado para locação, sendo que, eventual mora neste período ensejaria a ação de despejo, o que não ocorreu no caso em tela, uma vez que a parte cumpriu rigorosamente as prestações mensais. Contudo, após o vencimento do prazo de locação, o aludido contrato passou a vigorar as normas de compra e venda, de modo que, havendo o pagamento no prazo estipulado, dar-se-ia por cumprida a obrigação, devendo o locador fornecer a documentação do imóvel para escrituração e registro.

Por outro lado, como não foi cumprido o contrato pelo vendedor/locador, como ocorreu com a venda do imóvel antes do prazo da compra e venda, restou à locatária ajuizar a ação correspondente, como o fez.

De igual sorte, caso o descumprimento fosse da locatária, restaria ao locador não mais ação de despejo, mas sim de ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse c/c perdas e danos, diante do que prevê o artigo 425 do Código Civil. Portanto, tratando-se de instituto diverso.

Não é de se olvidar que o contrato pactuado entre as partes é uma mescla de normas de locação com opção de compra e venda, que deveria ser respeitado.

Desta forma, equivocado e omisso o v. acórdão ao considerar o contrato como tão somente de locação.

Sendo assim, até prova em contrário, não seria o caso de aplicar de pronto o instituto do contrato de locação previsto na Lei no 8.245/91, uma vez que a relação jurídica das partes não é estritamente locatícia.

Sobre idêntico tema:

“
APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO COM COMPRA E VENDA – CONTRATO ATÍPICO – NÃO PRORROGAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. Não se aplica o instituto da prorrogação do contrato de locação previsto no artigo 46, § 1o da Lei 8.245/91, uma vez que a relação jurídica das partes não é estritamente locatícia, mas sim uma mistura entre locação e compra e venda. O período posterior à locação deve ser apurado em ação própria, na qual o lesado pelo inadimplemento poderá pleitear a execução do contrato preliminar ou a sua resolução, cabendo, num ou outro caso, perdas e danos”
(TJMG - AC: 105250813554690001 – Relator: TIBÚRCIO MARQUES – data de julgamento: 30/10/2008. Publicação: 12/11/2018).

No caso em tela, os litigantes pactuaram que a data limite da locação seria no dia
01/02/2021
, pois nesta data haveria o pagamento de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais), relativo à opção de venda do imóvel.

No entanto, antes do vencimento da data de compra e venda, o locador/vendedor, procedeu à venda o bem para o agravante/embargado
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES,
em
12/01/2021
, inclusive por valor inferior –R$172.000,00 (cento e setenta e dois mil reais), portanto, descumprindo o pactuado.

Deste modo, bastaria à prometida compradora ajuizar a ação própria, como o fez, inclusive consignando o valor fixado em juízo, o que seria o mais correto.

Desta forma, inclusive para evitar eventual carência da ação principal, no decorrer de seu processamento, deve prevalecer os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo que nenhuma das partes (embargante e embargado) sejam prejudicadas.

Primeiro, deverá ser oportunizado à locatária/compradora depositar o valor pactuado no contrato de locação e de compra em juízo
dentro do prazo
de 15 dias, a contar da publicação da presente decisão.

Caso não seja efetuado o depósito do valor pactuado devidamente corrigido pelo INPC, deverá a embargante desocupar o imóvel voluntariamente no prazo de 30 dias, sob pena de desocupação coercitiva.

De outra banda, havendo o depósito do valor do direito de preferência (R$180.000,00), este deverá ficar à disposição do agravante/embargado -
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES
- a fim de ressarci-lo do valor pago ao locador.

Assim, decorrido o prazo de 15 dias sem efetuar o depósito do valor corrigido, a venda entre
ANTONIO BATISTA DE BELÉM NETO
e
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES
poderá ser convalidada pelo Juízo e a locatária ser intimada para desocupar o imóvel voluntariamente em 30 dias, sob pena de imissão do comprador na posse coercitivamente.

Ante o exposto,
acolho em parte os embargos de declaração
para sanar a omissão e contradição existentes, de modo que a locatária
RITA LEE DIAS FONTOURA
proceda no
prazo de 15 dias
o depósito, nos autos principais, do valor pactuado no contrato de locação c/c de compra e venda (R$180.000,00) devidamente corrigido pelo INPC, a contar da publicação deste acórdão.

Havendo o depósito do valor do direito de preferência (R$180.000,00) devidamente corrigido, este deverá ficar à disposição do agravante
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES
, a fim de ressarci-lo do valor pago ao locador.

Decorrido o prazo de 15 dias sem o devido depósito, a venda entre
ANTONIO BATISTA DE BELÉM NETO
e
ALLAN JUNIOR TAQUES GONÇALVES
deverá ser convalidada e a locatária ser intimada para desocupar o imóvel voluntariamente em 30 dias, sob pena de imissão do comprador coercitivamente.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2021