Tribunal: TJMT
Processo: 1003621-48.2018.8.11.0010
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-24
Data de publicação: 2021-03-25

Ementa:
APELANTE(S):
COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS JACIARA LTDA – EPP
APELANTE(S):
ANDREIA KATIA FELITO ROMERO
APELANTE(S):
ANTONIO CARLOS FELITO
APELANTE(S):
CARLA ADRIANA FELITO
APELADO(S):
DARNEI HIPOLDO KROTH
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL­ – INICIAL INDEFERIDA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DOS INCISOS II E III, DO ART.71 DA LEI No 8.245/91 – ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA – DESACOLHIMENTO – AÇÃO DE DESPEJO INTERPOSTA PELO LOCADOR JULGADA PROCEDENTE E CONFIRMADA EM SEDE DE APELAÇÃO – PENDÊNCIA DE VÁRIOS ALUGUERES - NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO (INCISO II) – INADIMPLEMENTO DO IPTU ASSUMIDO PELA LOCATÁRIA (INCISO III) – PAGAMENTO NO CURSO DA AÇÃO – INADMISSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
Conforme cedido, nas ações renovatórias, além do art.319 do CPC/15, deverá o ator demonstrar desde logo o preenchimento simultâneo dos requisitos do art.71 da Lei no 8.245/91.
Julgada procedente a ação de despejo proposta pelo locador em função do inadimplemento de vários alugueres, fica evidenciado o não cumprimento do contrato pelo locatário como exigido pelo inciso II do art.71 da Lei de Locações.
De se manter a extinção da ação renovatória, sem resolução de mérito, quando não preenchido o requisito da inicial de quitação de todos os impostos que incidiram sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do locatário, ainda que o pagamento do tributo seja feito no decorrer da ação (AgInt no AREsp 906.730/SP).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003621-48.2018.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[COMERCIO DE COMBUSTIVEIS JACIARA LTDA - EPP - CNPJ: 10.968.970/0001-39 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), ANDREIA KATIA FELITO ROMERO - CPF: 005.645.159-81 (APELANTE), ANTONIO CARLOS FELITO - CPF: 280.392.709-87 (APELANTE), CARLA ADRIANA FELITO - CPF: 036.685.909-90 (APELANTE), DARNEI HIPOLDO KROTH - CPF: 190.809.130-49 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS JACIARA LTDA – EPP

APELANTE(S):

ANDREIA KATIA FELITO ROMERO

APELANTE(S):

ANTONIO CARLOS FELITO

APELANTE(S):

CARLA ADRIANA FELITO

APELADO(S):

DARNEI HIPOLDO KROTH

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
­
– INICIAL INDEFERIDA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DOS INCISOS II E III, DO ART.71 DA LEI No 8.245/91 – ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA – DESACOLHIMENTO – AÇÃO DE DESPEJO INTERPOSTA PELO LOCADOR JULGADA PROCEDENTE E CONFIRMADA EM SEDE DE APELAÇÃO – PENDÊNCIA DE VÁRIOS ALUGUERES - NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO (INCISO II) – INADIMPLEMENTO DO IPTU ASSUMIDO PELA LOCATÁRIA (INCISO III) – PAGAMENTO NO CURSO DA AÇÃO – INADMISSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

Conforme cedido, nas ações renovatórias, além do art.319 do CPC/15, deverá o ator demonstrar desde logo o preenchimento simultâneo dos requisitos do art.71 da Lei no 8.245/91.

Julgada procedente a ação de despejo proposta pelo locador em função do inadimplemento de vários alugueres, fica evidenciado o não cumprimento do contrato pelo locatário como exigido pelo inciso II do art.71 da Lei de Locações.

De se manter a extinção da ação renovatória, sem resolução de mérito, quando não preenchido o requisito da inicial de quitação de todos os impostos que incidiram sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do locatário, ainda que o pagamento do tributo seja feito no decorrer da ação

(AgInt no AREsp 906.730/SP).-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS JACIARA LTDA – EPP

APELANTE(S):

ANDREIA KATIA FELITO ROMERO

APELANTE(S):

ANTONIO CARLOS FELITO

APELANTE(S):

CARLA ADRIANA FELITO

APELADO(S):

DARNEI HIPOLDO KROTH

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS JACIARA LTDA – EPP E OUTROS
contra a sentença indeferiu a petição inicial da
Ação Renovatória de locação não residencial
n. 1003621-48.2018.8.11.0010 (Cód. 10772617) ajuizada em face de
DARNEI HIPOLDO KROTH
e, por consequência, extinguiu a ação sem resolução de mérito, nos termos do inciso I do art.485 do CPC/15, ante o não preenchimento dos requisitos dos incisos II e III do art.71 da Lei no 8.245/91. Sem custas, eis que foram pagas as de ingresso. Consequentemente, determinou a expedição de alvará de levantamento dos valores depositados judicialmente, à título de IPTU. Sem honorários, visto que não houve angularização processual.

Inconformados, sustentam os locatários autores que, além de
violar o devido processo legal e impor uma insegurança jurídico-processual, o indeferimento da inicial prejudica a empresa recorrente e todos os credores envolvidos na sua recuperação judicial.

Sustenta, para tanto, que a sentença merece ser reformada no pertinente ao reconhecimento do descumprimento do requisito do inciso II do art.71 da Lei no 8.245/91, não se podendo falar em pendência ou descumprimento do contrato locatício em curso, haja vista que o pagamento dos aluguéis reclamados pelo locador estaria suspenso pela decisão proferida monocraticamente nos autos do
Requerimento de Atribuição de Efeito Suspensivo em Recurso de Apelação
no 1004219-95.2019.8.11.0000, que suspendeu os efeitos da sentença de procedência da
Ação de Despejo
no 1001064-88.2018.8.11.0010 até o julgamento da apelação oposta pela locatária.

Alegam que o contrato de locação firmado inicialmente pelo período de 01/06/2006 a 16/06/2016 foi prorrogado espontaneamente ante a ausência de oposição, ficando os recorrentes no imóvel por mais 06 (seis) meses até a assinatura do segundo contrato de locação em 01/01/2017, que veio para formalizar a permanência da locatária no imóvel.

Aduzem que
em vista da proximidade do término desse segundo contrato e por este já se encontrar quitado, os apelantes buscaram a renovação amigável da locação, que foi distribuída tempestivamente, nos termos do § 5o do art. 51 da Lei no 8.245/91

Salientam que no último contrato ficou estipulado o pagamento total de R$ 123.600,00, a ser pago em 12 (doze) parcelas de R$ 10.300,00, pelo período de 30 (trinta) meses, de maneira que se esse valor total fosse dividido pela quantidade de meses contratuais, teríamos uma parcela mensal de R$4.120,00, valor que foi oferecido pelos locatários no pedido de renovação.

Afirmam que juntaram com a inicial os comprovantes dos depósitos dos valores referentes ao IPTU dos anos 2016, 2017 e 2018 do imóvel objeto da presente ação renovatória (IDs. ns. 17880924; 17880920; 17880934; 17880937; e 17880938 dos autos originais).

Alegam que encontrando a empresa co-apelante em recuperação judicial, a renovação do contrato locatício seria indispensável ao seu soerguimento, nos termos do art.47 da Lei no 11.101/2005, com a manutenção de sua força produtiva com vistas a evitar o fechamento de postos de trabalho, o desaquecimento da economia, a redução das exportações e a queda dos níveis de concorrência e dos recolhimentos de tributos, o que torna imperioso o reconhecimento da nulidade da sentença.

Arguem que a sentença ainda contraria a jurisprudência do STJ (REsp n. 1.698.814/SP), segundo a qual a ausência de comprovação, na inicial, da quitação dos impostos referentes ao imóvel objeto da renovatória (artigo 71, inciso III, da Lei no 8.245/91) não acarreta, de imediato, a carência de ação, e que o referido art.71 da lei de locações deve ser interpretado de forma teleológica a fim de se admitir como preenchido o requisito do seu inciso III a demonstração na petição inicial do parcelamento de débitos fiscais pelo locatário.

Propalam que os
apelantes não podem ser punidos por uma sentença sem julgamento de mérito, na qual o magistrado se limitou apenas interpretar a lei em seu sentido
stricto
, sem se atentar à função social do contrato e da empresa em recuperação judicial, o que por si autoriza a flexibilização do momento da comprovação da quitação por se tratar de regra procedimental e não de direito material, quando o requisito fundamental é a prova do cumprimento das obrigações tributárias assumidas pelo locatário, o que, na espécie, ocorreu com a juntada do comprovante de depósito em juízo.

Ao fim, pugnam pela reforma da sentença a fim de ver julgada procedente a ação renovatória.

Sem contrarrazões, consoante certidão de ID. n. 77281506 - Pág. 1.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Cuida-se, consoante relatado, de apelo interposto pela locatária e seis garantidores, contra a sentença que indeferiu a inicial da ação renovatória de contrato locatício comercial e extinguiu o feito sem resolução de mérito ante a não demonstração pelos autores, no ato do ajuizamento, dos requisitos previstos nos incisos II e III do art.71 da Lei de Locações.

Pois bem.

A meu viso, e sem maiores delongas, o pleito recursal não merece a guarida vindicada.

Conforme cedido, nas ações renovatórias, além do art.319 do CPC/15, deverá o ator demonstrar desde logo o preenchimento simultâneo dos requisitos do art.71 da Lei no 8.245/91.

Ao caso, ainda que haja uma parte da jurisprudência que seja complacente com o locatário inadimplente, filio-me à corrente de que a ação renovatória da locação de imóvel de bem não residencial exige demonstração, na inicial, do adimplemento
de todos os impostos que incidiram sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do locatário em tempo e modo devidos, não podendo ser considerado preenchido o requisito do inciso III
do art.71 da Lei no 8.245/91 se o
pagamento do tributo efetivado no curso da ação.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. IPTU. PAGAMENTO NO CURSO DA AÇÃO. INADMISSÃO. 1.
É devida a extinção da ação renovatória, sem julgamento de mérito, quando não preenchido o requisito da inicial de quitação de todos os impostos
que incidiram sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do locatário,
ainda que o pagamento do tributo seja feito no decorrer da ação
. 2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - Quarta Turma – AgInt no AREsp 906.730/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j. em 01/12/2016, DJe 09/12/2016)

Mesmo que assim não o fosse, o caso ainda seria de indeferimento da inicial vez que a locatária e os seus garantes não honraram suas obrigações em tempo e modo devidos.

Nesse viés, é importante frisar que apesar de o relator do
Requerimento de Atribuição de Efeito Suspensivo em Recurso de Apelação
no 1004219-95.2019.8.11.0000 ter suspendido os efeitos da sentença de procedência da
Ação de Despejo
no 1001064-88.2018.8.11.0010 até o julgamento da apelação oposta pela locatária, tal condição suspensiva já não mais subsistia quando da sentença na presente ação renovatória.

Isso porque, o julgamento da apelação interposta nos autos da
Ação de Despejo
no 1001064-88.2018.8.11.0010, e que impedia a produção dos efeitos da sentença de procedência, já se operou através de aresto assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA – INADIMPLÊNCIA – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – NÃO COMPROVAÇÃO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA – POSSIBILIDADE – FIADOR – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS ALUGUERES E ENCARGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria arguida é trazida junto à defesa da parte, quando da contestação. Incumbe ao locatário comprovar o pagamento dos encargos locatícios, de modo a afastar a inadimplência que autoriza o seu despejo. Havendo previsão expressa da renúncia a quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel locado, não há que se falar em retenção por benfeitorias, em atenção ao disposto no art. 35 da lei no 8.245/91.
(TJ/MT – Terceira Câmara de Direito Privado – RAC no 1001064-88.2018.8.11.0010 – Relator: José Zuquim Nogueira – j. em 22/04/2020) (ID. n.40800451 - Pág. 1/2 daqueles autos)

Na ocasião, assim restou consignado no voto condutor do acórdão:

“[...]

Com efeito, comprovada a ausência de cumprimento da obrigação por parte dos apelantes, na hipótese, nos pagamentos alugueres a partir do vencimento de 05/02/2018, a manutenção da procedência da ação é medida que se impõe.”
(ID. n. 40800451 - Pág. 8 daqueles autos)

Contra tal aresto, os ora apelantes interpuseram o Recurso Especial, o qual foi inadmitido pela C. Vice-presidência deste Tribunal em decisão de ID. n. 54620984.

Interposto agravo ao STJ contra tal inadmissão pelos ora apelantes, este foi recebido
sem a concessão de efeito suspensivo
, e lá foi autuado como AREsp no 1779965 / MT, e distribuído ao E. Ministro Humberto Martins que, na condição de Relator, não conheceu do referido agravo.

Em que pese tenham sido opostos embargos declaratórios contra tal decisão, certo é que nada há naqueles, tampouco nesses autos, qualquer decisão que impeça o reconhecimento do descumprimento do contrato de locação pelos ora recorrentes, em absoluta contrariedade com o exigido pelo inciso II do art.71 da Lei de Locações.

Logo, não preenchidos desde logo os requisitos dos incisos II e III do art. 71 da Lei no 8.245/91 – cuja demonstração do preenchimento não pode ser deferida como pretendem os apelantes – escorreita a sentença que indefere a inicial e extingue a ação renovatória sem resolução de mérito, nos termos do art.485, inciso I, do CPC/15.

Nesse sentido:

EMENTA: AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL - PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA - INOCORRÊNCIA - MÉRITO - NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÃO - NÃO COMPROVAÇÃO - AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO - SENTENÇA REFORMADA. - Não há que se falar em vício extra petita quando a sentença foi proferida nos exatos limites da lide. -Para a propositura da ação renovatória, deverá o requerente comprovar o preenchimento dos requisitos elencados no art. 71 da Lei de Locação, especialmente a prova do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.09.760288-2/001, Relator(a): Des.(a) Wanderley Paiva , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/02/2013, publicação da súmula em 25/02/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. ÔNUS DA PROVA. MATÉRIA DE FATO. CASO CONCRETO. REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI No 8.245/91, ALÉM DOS PRESSUPOSTOS DO ART. 71, DO MESMO DIPLOMA LEGAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. A ação renovatória exige, além da celebração do contrato por prazo determinado, o cumprimento de todos os requisitos dos incisos do art. 51 da Lei no 8.245/91, além dos pressupostos do art. 71, do mesmo diploma legal, o que não ocorreu no caso dos autos. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.(Apelação Cível, No 70067806729, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Julgado em: 09-03-2016)

AÇÃO RENOVATÓRIA.REQUISITOS DO ART. 71 DA LEI DO INQUILINATO - NÃO-ATENDIMENTO - PROVA DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO - PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES LOCATÍCIAS - FIADOR - IDONEIDADE FINANCEIRA - DIMINUIÇÃO - INTERESSE DE AGIR - NECESSIDADE-ADEQUAÇÃO - CARÊNCIA DE AÇÃO. Para que tenha curso a ação renovatória, necessário que sejam atendidos, no momento de seu ajuizamento os requisitos previstos no art. 71 da Lei do Inquilinato. No que concerne à prova de exato cumprimento do contrato, requisito previsto no inc. II, do art. 71 da Lei 8.245/1991, imprescindível a comprovação de que o locatário está em dia com o pagamento dos alugúeis. [...] (TJMG - AI no 1.0024.05.901275-7/001, Relator(a): Des.(a) Selma Marques , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/12/2006, publicação da súmula em 20/01/2007)

Cumpre consignar que o fato de a empresa locatária encontrar-se em recuperação judicial, não lhe garante o direito de renovação do contrato locatício, sem que tivesse demonstrado os requisitos para tanto.

Os ônus seu estado de dificuldade econômico-financeira não pode ser repassado para o locador se o contrato de locação já se findou e, pior, com uma grande insolvência dos alugueres por parte dos apelantes.

Forte nessas razões,
nego provimento
ao apelo.

Deixo de aplicar o §11 do art.85 do CPC/15 ao caso concreto, uma vez que a sentença não impôs qualquer condenação dos apelantes em honorários.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2021