Tribunal: TJMT
Processo: 1013701-90.2017.8.11.0015
Órgão julgador: JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-08-31
Data de publicação: 2021-08-31

Ementa:
Vide acórdão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

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Número Único
:

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Classe:

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Assunto:

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Relator:
Des(a).
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Turma Julgadora:

[DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[GUSTAVO DE SOUZA SANTOS - CPF: 036.667.731-41 (RECORRENTE), TATIELE ALBRING - CPF: 025.250.521-29 (ADVOGADO), B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (RECORRIDO), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), ROBERTO RIZOTTO - ME - CNPJ: 13.579.430/0001-51 (RECORRIDO), MEIRY ROSE COIMBRA DIAS - CPF: 027.653.671-16 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALDECI MORAES SIQUEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO –IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – VALOR ATRIBUÍDO CORRETAMENTE, DE ACORDO COM O PROVEITO ECONÔMICO PRETENDIDO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – COM
ISSÃO DE CORRETAGEM – QUESTÃO DECIDIDA EM RECURSO JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DOS REPETITIVOS PELO STJ – DEVOLUÇÃO DO VALOR PELA RECORRENTE DIANTE DA INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CLARA E EXPRESSA QUANTO AO PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR -
DIREITO DE RETENÇÃO PELO PROMISSÁRIO VENDEDOR – SÚMULA No 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS – ILEGALIDADE EVIDENCIADA – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA A 10% – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

Inicialmente rejeito a questão prejudicial arguida pelo reclamado quanto à inviabilidade de prosseguimento da ação por extrapolar o valor de alçada, pois o que se está discutindo são “cobranças assessórias” relativas à compra e venda do imóvel, cujos valores estão dentro do limite de 40 salários mínimos de competência deste Juizado Especial, e não o valor do imóvel em si.

2.

Quanto à comissão de corretagem, foi consignado na decisão recorrida que, no REsp 1599511/SP, julgado sob a sistemática dos REPETITIVOS, o STJ firmou entendimento de que é possível atribuir o pagamento dessa verba aos consumidores. Todavia, exige-se clareza e transparência no contrato sobre a transferência desse encargo para o consumidor e, neste caso, após ler o contrato firmado entre as partes constatou-se que NÃO há informação prévia de que o consumidor arcaria com o pagamento da comissão de corretagem, motivo pelo qual manteve-se a sentença que determinou o reembolso desse valor pelo Recorrente.

3.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

4.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

5.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

6.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

RELATÓRIO

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagar ajuizada por Gustavo de Souza Santos em face de BV Incorporação Ltda. Em síntese, o Autor informa que adquiriu um terreno em 04/11/2013 pelo valor total de R$ 69.932,00, parcelado em 200 vezes com parcelas mensais de R$ 349,66, sendo o início em 05/03/2014.

Aduz que realizou o pagamento de um sinal no valor de R$ 3.415,71 e 33 parcelas correspondentes ao valor de R$ 11.538,78, já tendo desembolsado o importe de R$ 14.954,49.

Sustenta que em razão de dificuldades financeiras não foi possível dar continuidade ao cumprimento do contrato, assim, procurou a promovida para desfazer o negócio, devolver o imóvel e ser ressarcido do valor pago, entretanto, a promovida informou-lhe que pela rescisão seria glosado 30% do total pago e ainda despesas e custas administrativas previstas.

Requer seja decretada a rescisão contratual, seja determinada a restituição dos valores pagos devidamente corrigidos, com retenção de 10% como forma de compensar por eventuais despesas.

Contestado o feito foi proferida sentença de parcial procedência nos seguintes termos:

Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para:

I. DECLARAR rescindido o compromisso de venda e compra de imóvel discutido.

II. DECLARAR abusivas e nulas de pleno direito as cláusulas 4.1.1; 4.2., 4.3.; 4.5, por afrontar o texto do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

III. CONDENAR a parte promovida a restituir 90% do valor comprovadamente pago a título de comissão de corretagem, na ordem R$ 3.415,71, significando a devolução de R$ 3.074,14, nas mesmas bases de correção monetária e juros de mora do item seguinte.

IV. CONDENAR a parte promovida a restituir as 33 parcelas contratuais pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês, contados a partir do trânsito em julgado. Porém, do montante apurado, dever-se-á reter a porcentagem de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal e despesas administrativas, e ainda os valores referentes ao IPTU de 2014 a 2019, este último proporcionalmente aos meses do ano até a publicação desta sentença.

V. DETERMINAR a reintegração da parte promovida na posse direta do imóvel em questão a partir da mesma data.

Irresignada a parte demandada BV INCORPORAÇÃO LTDA apresentou recurso inominado. Preliminarmente sustenta a incompetência absoluta do JEC para apreciar o feito, uma vez que o valor de alçada ultrapassa o limite de 40 salários mínimos. No mérito, busca a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Em contrarrazões, o Recorrido Gustavo de Souza Santos refuta as razões recursais, pleiteando pelo improvimento do recurso e consequente manutenção da sentença proferida nos autos, por seus próprios fundamentos.

É o que merece registro.

VOTO

Colendos Pares;

Conheço do recurso inominado, pois preenchidos os requisitos de admissibilidade.

No mérito, o
juízo de origem analisou corretamente os fatos e aplicou no caso concreto as decisões proferidas pelos tribunais superiores sob o rito dos recursos repetitivos
, assim, a sentença deve ser mantida pelos próprios fundamentos, incidindo o artigo 46 da Lei n.o 9.099/95, com os acréscimos constantes na ementa.

“Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva.
Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.”

Outrossim, a fim de melhor elucidar os fatos, apresento os seguintes fundamentos.

A parte Recorrente insurge-se contra o valor atribuído à causa de R$ 17.782,94 (dezessete mil setecentos e oitenta e dois reais e noventa e quatro centavos). Sustenta que o valor correto para a causa é R$ 69.932,00 (sessenta e nove mil novecentos e trinta e dois reais) quantia correspondente ao valor total do contrato, do qual se pretende a rescisão.

Todavia, sua pretensão não merece amparo.

Isso porque nas ações que envolvem o exame de abusividade/validade de cláusulas contratuais para efeitos de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder à importância pecuniária controvertida, ou seja, a quantia do proveito econômico vindicado pela parte, e não ao valor da totalidade do pacto.

Portanto, no caso em tela não se discute a totalidade do contrato, mas apenas parte dele, sendo notável a discrepância entre o montante do pacto firmado entre as partes e o valor das parcelas pagas pelo autor.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS EMENDA DA INICIAL. VALOR DA CAUSA. Valor que deve se ater ao valor econômico perseguido, portanto, no montante das parcelas até então pagas, de que se pretende a restituição. Inteligência do artigo 292, II do CPC. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2167362-32.2019.8.26.0000; Relator (a): Bonilha Filho; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2019; Data de Registro: 12/08/2019).

Quanto ao mérito, registro que o juízo a quo aplicou corretamente as decisões firmadas pelo STJ no julgamento dos recursos repetitivos no 1599511/SP e 1300418/SC.

No que se refere à comissão de corretagem, não há dúvidas de que o STJ, no julgamento do REsp n.o 1599511/SP, julgado sob a sistemática dos repetitivos, firmou entendimento de que é licita a assunção pelos consumidores do pagamento dessa verba, todavia, há
“necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem”

O Recurso especial está assim ementado:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Na hipótese, após a leitura do contrato (Id. 41398536 e seguintes), denota-se que
não há prévia informação de que o promitente comprador arcaria com o pagamento da comissão de corretagem
, portanto, a decisão singular que determinou o reembolso desse valor pela empresa Recorrente, com retenção de 10%, deve ser mantida.

Do mesmo modo,
deve ser mantida a decisão singular que condenou a Recorrente a restituir a importância paga das parcelas, deduzindo o correspondente a 10% (dez por cento).

O STJ posiciona-se nesse mesmo sentido, conforme se observa dos seguintes arestos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Do mesmo modo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 543 regulamentando como devem ser as decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, respaldando-se em tese já firmada em julgamento de recursos repetitivo

Súmula 543 “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ainda, registro que
a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre
10% e 25%
, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Portanto, deve ser mantida a sentença que garantiu o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente vendedor.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso interposto por
B.V INCORPORAÇÃO LTDA
, ante ao preenchimento dos requisitos intrínsecos e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por oportuno, condeno o Recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95, fixo em 10% sobre o valor da condenação, ficando a exigibilidade do pagamento suspensa, enquanto perdurar a sua impossibilidade em adimpli-las, nos termos d
o artigo 98, § 3.o do CPC.

É como voto.

JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/08/2021