Tribunal: TJMT
Processo: 0022109-43.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-31
Data de publicação: 2021-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL – ALEGADA INÉRCIA DA INTERMEDIADORA E DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PRETENDIDO A TERCEIROS - NÃO APRESENTAÇÃO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES JUNTO AOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – FALHAS IMPUTÁVEIS AO PRÓPRIO AUTOR - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE ILÍCITO CONTRATUAL POR PARTE DAS RÉS – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO CABIMENTO – SERVIÇO EFETIVAMENTE PRESTADO – PRESCRIÇÃO QUE, ADEMAIS, INCIDIRA SOBRE A PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DA ALUDIDA VERBA – ART. 206, §3o DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Com a demonstração de que o próprio autor deu causa à frustação das tratativas destinadas à aquisição de um imóvel, por não ter apresentado os documentos necessários ao financiamento imobiliário e não ter regularizado a própria situação cadastral perante os órgãos protetivos de crédito, não há que se falar em ilícito contratual imputável à intermediadora ou à construtora, e, muito menos, em dano moral indenizável, até pela inexistência da atuação ilícita indispensável à responsabilidade civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0022109-43.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FABIANO EBERTZ QUEIROZ - CPF: 818.259.511-87 (APELANTE), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), MRV PRIME SPAZIO CRISTALLI INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 11.565.035/0001-94 (APELADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), CLEIDE IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 05.775.668/0001-24 (APELADO), JOSE RICARDO NUNES - CPF: 140.763.901-30 (ADVOGADO), FACIL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 10.914.421/0004-24 (APELADO), IAGO CAMPANHA LUCENA DE ARAUJO E CUNHA - CPF: 048.174.411-86 (ADVOGADO), FACIL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 10.914.421/0004-24 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL – ALEGADA INÉRCIA DA INTERMEDIADORA E DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PRETENDIDO A TERCEIROS - NÃO APRESENTAÇÃO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES JUNTO AOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – FALHAS IMPUTÁVEIS AO PRÓPRIO AUTOR - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE ILÍCITO CONTRATUAL POR PARTE DAS RÉS – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO CABIMENTO – SERVIÇO EFETIVAMENTE PRESTADO – PRESCRIÇÃO QUE, ADEMAIS, INCIDIRA SOBRE A PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DA ALUDIDA VERBA – ART. 206, §3o DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a demonstração de que o próprio autor deu causa à frustação das tratativas destinadas à aquisição de um imóvel, por não ter apresentado os documentos necessários ao financiamento imobiliário e não ter regularizado a própria situação cadastral perante os órgãos protetivos de crédito, não há que se falar em ilícito contratual imputável à intermediadora ou à construtora, e, muito menos, em dano moral indenizável, até pela inexistência da atuação ilícita indispensável à responsabilidade civil.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
FABIANO EBERTZ QUEIROZ
, objetivando a reforma da sentença que, nos autos da “Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais” em epígrafe, proposta pelo apelante em face da
MRV PRIME SPAZIO CRISTALLI INCORPORAÇÕES SPE LTDA
e
CLEIDE IMÓVEIS LTDA - ME
, julgou improcedente o pedido inicial e atribuiu ao autor o ônus sucumbencial.

Em síntese, o autor, ora apelante, alega ter demonstrado que as rés atuaram ilicitamente ao alienarem a terceiro um imóvel que era objeto de negociação preexistente entre as partes, bem como os danos morais e materiais decorrentes da conduta tida como irregular, estes últimos compreendidos no valor pago a título de comissão de corretagem, razão pela qual milita pelo reconhecimento da procedência de seus pedidos.

Em contrarrazões, as apeladas se manifestaram pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Na inicial, o autor,
Fabiano Eberz Queiroz
, alegou que, cerca de 3 anos após iniciar negociações com a ré
MRV
para a aquisição de um apartamento na planta, quando já havia fornecido a documentação necessária e efetuado o pagamento de comissão de corretagem à segunda ré,
Cleide Imóveis Ltda – ME
, foi surpreendido com a notícia de que o imóvel pretendido, cuja construção havia sido concluída, foi alienado a terceiro sem qualquer notificação, à revelia das tratativas retromencionadas.

Ao fundamento de que, ao assim atuarem, as rés incorreram em ilicitude e frustraram expectativas legítimas, o autor pleiteou a declaração judicial de resolução do contrato por descumprimento imputável às demandadas, além da condenação ao pagamento de indenização por dano moral e material, neste compreendido o investimento a título de corretagem.

A sentenciante julgou
improcedentes
os pedidos iniciais, por entender que o encerramento das tratativas ocorreu por culpa exclusiva do autor, que teria deixado de cumprir exigências contratuais.

Contra a sentença se insurge o autor, que alega ter comprovado a veracidade da tese inicial e milita pelo reconhecimento da procedência de seus pedidos.

Resumida a controvérsia, entendo que o pleito autoral não procede.

É que, por mais que o autor insista que o encerramento das tratativas e a alienação do pretendido imóvel a terceiro foram realizados sem a sua contribuição culposa, os documentos trazidos à baila pelas rés induzem a conclusão diversa.

Com efeito, as rés comprovaram que o autor deixou de comparecer ao agente financiador e fornecer os documentos necessários para a obtenção do crédito imobiliário, em inobservância à sexta cláusula do contrato colacionado no id. 72684985 – p. 44, que previa tal omissão como causa resolutiva.

O histórico de anotações e os telegramas registrados no id. 72684989 – p. 46 evidenciam que o autor foi devidamente notificado, em múltiplas oportunidades, a respeito de sua omissão, e o extrato fornecido pelo SPC (id. 72684989 – p. 49) indica que diversas restrições pesavam em seu nome, o que, de igual modo, inviabilizaria o financiamento imobiliário, tal como destacado nas condições gerais da Proposta de Compra apresentada no id. 61357969 – p. 2, independentemente da atuação da construtora ou da intermediadora da aquisição.

Considerando que o êxito no negócio principal pressupunha o cumprimento das obrigações descumpridas pelo autor, é evidente que o fracasso nas negociações, a culminar na alienação do imóvel a terceiro, decorreu exclusivamente de falha imputável à pretensa vítima.

A toda evidência, incide na hipótese a exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prerrogativa estabelecida no art. 476 do Código Civil e levada a efeito para impedir que um dos contratantes exija o implemento da prestação de seu parceiro contratual enquanto não cumprida a obrigação por si devida:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Sobre a exceção, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery (
Código Civil Comentado
. 2. ed. e-book. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, n.p):

“Nos contratos bilaterais sinalagmáticos, ambos os contratantes têm o dever de cumprir, recíproca e concomitantemente, as prestações e obrigações por eles assumidas.
Nenhum deles pode exigir, isoladamente, que o outro cumpra a prestação, sem a contrapartida respectiva. Só quem cumpre a sua parte na avença pode exigir o cumprimento da parte do outro.
”

A esse respeito, bem esclarece a jurisprudência:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - AÇÃO DE RESCISÃO, CANCELAMENTO DE ESCRITURAS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS, DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – CONTRATO BILATERAL - PARTE REQUERENTE – MÚTUO
DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL - IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL - PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PAUTADO EM INADIMPLÊNCIA PELA PARTE REQUERIDA – IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS
- SENTENÇA MANTIDA- RECURSO DESPROVIDO.
Comprovado que o autor não cumpriu com a obrigação expressamente prevista no Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel Rural, firmado com o requerido, não remanesce ao apelante direito de requerer rescisão do contrato e cancelamento de escrituras, reintegração de posse, perdas e danos, danos morais e lucros cessantes; admitindo-se no presente caso, inclusive, a exceção do contrato não cumprido, aplicada aos contratos bilaterais diante da equivalência de direitos e obrigações resultantes às partes contratantes.”

(TJMT. Ap 86672/2016, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/07/2016, Publicado no DJE 26/07/2016)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. INCUMBÊNCIA DA PARTE AUTORA.
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. É válida a cláusula contratual que estabelece prazo de tolerância para a entrega do imóvel quando redigida de forma clara e objetiva e em prazo razoável. Precedente do STJ. 2
. Na hipótese em exame, muito embora demonstrado que houve atraso de cerca de um mês na expedição do habite-se, a demora na entrega das chaves decorreu do longo período necessário à obtenção de financiamento pelo autor, cuja responsabilidade não pode ser imputada à parte ré, mormente quando há previsão contratual estabelecendo que tal diligência incumbe exclusivamente ao adquirente.
Sentença de improcedência mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA.”

(TJ-RS - AC: 70074290297 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 30/11/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/12/2017)

Por essa razão, não se verifica a inexecução contratual imputada pelo autor às rés, o que, além de determinar a improcedência do pedido declaratório, inviabiliza eventual indenização por danos morais, considerando que o ato ilícito, não comprovado nestes autos, é requisito indispensável à reparação civil, ainda que de índole objetiva.

Por outro lado, o pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, com fundamento na frustração do negócio principal, também não merece deferimento.

Em primeiro lugar, porque, apesar da interrupção das tratativas, a intermediária do negócio cumpriu suas obrigações e prestou efetivamente o serviço para o qual foi contratada, nos termos estabelecidos no id. 72684985 – p. 38. Aliás, o mesmo contrato previa, em sua cláusula quinta, que o direito à comissão decorreria exclusivamente do trabalho de aproximação das partes negociantes, de modo que seria devida independentemente do resultado útil da compra e venda ou de eventual desfazimento por iniciativa ou culpa da parte autora.

Em segundo lugar, pois o direito à restituição da quantia paga, ainda que existisse, teria sido atingido pela prescrição, considerando que, apesar de o montante ter sido dispendido em 31/05/2010 (id. 72684985 – p. 37), a presente ação foi proposta somente em 23/06/2016, anos após o exaurimento do prazo trienal previsto no art. 206, §3o do CC.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e majoro os honorários sucumbenciais ao valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), sem prejuízo dos consectários de eventual gratuidade (art. 98, §3o do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2021