Tribunal: TJMT
Processo: 1002407-78.2020.8.11.0001
Órgão julgador: LUCIA PERUFFO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-08-10
Data de publicação: 2021-08-12

Ementa:
EMENTA
RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA PELO VALOR DO CONTRATO REJEITADA – DISTRATO REALIZADO ADMINISTRATIVAMENTE – PRETENSÃO ECONÔMICA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – PLEITO DE DANO MATERIAL E MORAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS DE IPTU – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – PLEITO DE IMPROCEDÊNCIA – TESE DE IMPOSTO VINCULADO AO IMÓVEL – TAXA CONDOMINIAL E DÉBITOS DE IPTU VINCULADOS À ENTREGA DO BEM – ENTENDIMENTO PACÍFICO – DÉBITOS DE IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PRÁTICA ABUSIVA E CONTRATO DE ADESÃO – DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Nas causas em que se pleiteia a anulação, revisão ou resolução contratual, com pretensão de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, acrescido do valor pretendido a título de dano moral, conforme o disposto no artigo 292, II, do Código de Processo Civil.
O Juizado Especial é incompetente para processar e julgar a causa se o valor ultrapassar a 40 (quarenta) salários mínimos, no entanto em tendo havido a realização de distrato entre as partes na esfera administrativa e sendo o objetivo da presente ação apenas declarar a inexistência de cobrança de IPTU antes da entrega das chaves, o que é corroborado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de recurso repetitivo, não há se falar em incompetência dos Juizados Especiais.
No caso, a pretensão econômica é o valor que baliza a competência dos Juizados Especiais.
É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento dos débitos relativos a IPTU, constituindo-se em prática abusiva exigir o pagamento pelo consumidor em período anterior à entrega das chaves.
Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas e impostos relativos ao imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora, de modo que a declaração de inexistência se impõe.
Sentença mantida.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1002407-78.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[FRANKLANIO SOARES MACIEL - CPF: 632.300.381-34 (RECORRENTE), LUIS GUSTAVO BANZI TONUCCI - CPF: 314.703.708-83 (ADVOGADO), KEILA MARESSA ROCHA FERREIRA SOARES MACIEL - CPF: 694.365.921-91 (RECORRENTE), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (RECORRIDO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA PELO VALOR DO CONTRATO REJEITADA – DISTRATO REALIZADO ADMINISTRATIVAMENTE – PRETENSÃO ECONÔMICA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – PLEITO DE DANO MATERIAL E MORAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS DE IPTU – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – PLEITO DE IMPROCEDÊNCIA – TESE DE IMPOSTO VINCULADO AO IMÓVEL – TAXA CONDOMINIAL E DÉBITOS DE IPTU VINCULADOS À ENTREGA DO BEM – ENTENDIMENTO PACÍFICO – DÉBITOS DE IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PRÁTICA ABUSIVA E CONTRATO DE ADESÃO – DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nas causas em que se pleiteia a anulação, revisão ou resolução contratual, com pretensão de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, acrescido do valor pretendido a título de dano moral, conforme o disposto no artigo 292, II, do Código de Processo Civil.

O Juizado Especial é incompetente para processar e julgar a causa se o valor ultrapassar a 40 (quarenta) salários mínimos, no entanto em tendo havido a realização de distrato entre as partes na esfera administrativa e sendo o objetivo da presente ação apenas declarar a inexistência de cobrança de IPTU antes da entrega das chaves, o que é corroborado pela jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de recurso repetitivo, não há se falar em incompetência dos Juizados Especiais.

No caso, a pretensão econômica é o valor que baliza a competência dos Juizados Especiais.

É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento dos débitos relativos a IPTU, constituindo-se em prática abusiva exigir o pagamento pelo consumidor em período anterior à entrega das chaves.

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas e impostos relativos ao imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora, de modo que a declaração de inexistência se impõe.

Sentença mantida.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte promovida, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para declarar a nulidade da previsão de cobranças de IPTU antes da entrega do imóvel, bem como declarar a inexistência dos débitos cobrados, conforme dispositivo que cito:

Posto isso, com fulcro no art. 487, I, do CPC,
OPINO
pela
PROCEDÊNCIA EM PARTE
dos pedidos formulados por
FRANKLANIO SOARES MACIEL
e
KEILA MARESSA ROCHA FERREIRA SOARES MACIEL
contra
GINCOPLUS INCORPORACOES LTDA.
para, com fulcro no artigo 51, IV, do CDC,
DECLARAR
a nulidade da cláusula inserida no item 3 da Proposta (ID 30171841) e na cláusula 3.1 do Distrato (ID 30171090), bem como
DECLARAR
a inexigibilidade dos débitos referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU – antes da efetiva entrega do imóvel.

Por pertinência,
torno definitiva
a liminar deferida nos autos, sem imposição de multa.

Sem custas e sem honorários, por força do disposto no art. 55 da Lei no 9.099/95.

A parte promovida, nas razões recursais, arguiu preliminar de incompetência dos Juizados Especiais pelo valor do contrato, uma vez que se pretende a declaração de nulidade de cláusula e, assim, deve ser aplicada a disposição do artigo 292, II, do Código de Processo Civil.

No mérito, sustentou a necessidade de reforma da sentença com o argumento de que a cobrança de IPTU desde aquisição do imóvel é regular, em especial por se tratar de condomínio horizontal de lotes.

Sustentou que “a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do imóvel supracitado, nos termos do Código Tributário Nacional, é do proprietário do imóvel, que ao adquiri-lo torna-se responsável e beneficiário de todos os direitos e deveres inerentes ao imóvel”.

Requereu o acolhimento da preliminar e, no mérito, o provimento do recurso para julgar improcedente a pretensão inicial.

Houve apresentação de contrarrazões, com pedido de desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA PELO VALOR DO CONTRATO

A parte promovida, nas razões recursais, arguiu preliminar de incompetência dos Juizados Especiais pelo valor do contrato, uma vez que se pretende a declaração de nulidade de cláusula e, assim, deve ser aplicada a disposição do artigo 292, II, do Código de Processo Civil.

Sem razão a parte promovida, uma vez que além da contratação houve a realização de distrato entre as partes e, assim, não se verifica a impossibilidade de discutir mera cobrança indevida, cuja pretensão econômica é que regula a competência dos Juizados Especiais em razão do valor da causa.

É sabido que nas causas em que se pleiteia a anulação, revisão ou resolução contratual, com pretensão de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, acrescido do valor pretendido a título de dano moral, conforme o disposto no artigo 292, II, do Código de Processo Civil.

Assim, o Juizado Especial é incompetente para processar e julgar a causa se o valor ultrapassar a 40 (quarenta) salários mínimos. No entanto, no caso em apreço, em tendo havido a realização de distrato entre as partes na esfera administrativa e sendo o objetivo da presente ação apenas declarar a inexistência de cobrança de IPTU antes da entrega das chaves, o que é corroborado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive em sede de recurso repetitivo, não há se falar em incompetência dos Juizados Especiais.

Com efeito, no presente caso, a pretensão econômica é o valor que baliza a competência dos Juizados Especiais.

Rejeito a preliminar.

DO MÉRITO

No mérito, melhor sorte não assiste a parte promovida, ora Recorrente.

Compulsando os autos e analisando as provas produzidas, tenho que o recurso deve ser desprovido e a sentença mantida por seus próprios fundamentos, pois prolatada de acordo com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça.

Isso porque é com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento dos débitos relativos a IPTU, constituindo-se em prática abusiva exigir o pagamento pelo consumidor em período anterior à entrega das chaves.

A cobrança de taxa de condomínio e de IPTU antes da entrega do imóvel é, há muito, definida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça como indevida. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo comprador do imóvel.

Nesse sentido, encontra-se pacificada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cuja contrariedade representa abusividade, ainda que prevista em contrato:

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.

4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedente.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1570780/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO.

1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ.

2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.

3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017).

4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas e impostos relativos ao imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora, de modo que a declaração de inexistência se impõe.

O Superior Tribunal de Justiça não deixa de enfrentar a tese de que o ITPU tem como fato gerador a propriedade. Isso porque, segundo a jurisprudência do STJ, “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse”.

Em assim sendo, o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença se impõe.

Assim, após análise das razões recursais declinadas pela parte Recorrente em confronto com as provas produzidas e com a sentença prolatada, entendo que esta deve ser mantida por seus próprios fundamentos, o que faço na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95:

O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva.
Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão
.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO para o fim de manter a sentença em todos os seus termos, com fulcro no artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno a parte promovida ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro no importe de R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85, §8o do Código de Processo Civil.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2021