Tribunal: TJMT
Processo: 0033116-08.2011.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-07-31

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – INADIMPLÊNCIA MANIFESTA – ALUGUÉIS VINCENDOS – INCLUSÃO – ARTIGO 323 DO CPC – RECURSOS DE RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA DESPROVIDOS – RECURSO DE CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING PROVIDO.
A falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato locatício, pois a mora é causa suficiente para a rescisão contratual, nos termos do que consta nos artigos 9o, inc. III, e 62, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991).
As prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nessa conformidade, os aluguéis vincendos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel.
O locatário deve arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323 do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0033116-08.2011.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA - CPF: 688.840.521-49 (APELANTE), MAYK SOARES DE LARA - CPF: 926.050.281-00 (APELANTE), LINETE DE OLIVEIRA - CPF: 575.512.352-72 (ADVOGADO), LUCIELE DROESE DE ALMEIDA - CPF: 939.571.811-00 (APELANTE), RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA - ME - CNPJ: 36.937.191/0001-60 (APELANTE), NAURA NEDIA LEITE DE OLIVEIRA - CPF: 780.615.121-49 (ADVOGADO), LINETE DE OLIVEIRA - CPF: 575.512.352-72 (ADVOGADO), LUCIELE DROESE DE ALMEIDA - CPF: 939.571.811-00 (APELADO), MAYK SOARES DE LARA - CPF: 926.050.281-00 (APELADO), NAURA NEDIA LEITE DE OLIVEIRA - CPF: 780.615.121-49 (ADVOGADO), RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA - ME - CNPJ: 36.937.191/0001-60 (APELADO), VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA - CPF: 688.840.521-49 (APELADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELANTE), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS APELOS DE RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA. E VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA E PROVEU O DO CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPINHG.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – DESPEJO FUNDADO EM INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – INADIMPLÊNCIA MANIFESTA – ALUGUÉIS VINCENDOS – INCLUSÃO – ARTIGO 323 DO CPC –
RECURSOS DE RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA DESPROVIDOS – RECURSO DE CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING PROVIDO
.

A falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato locatício, pois a mora é causa suficiente para a rescisão contratual, nos termos do que consta nos artigos 9o, inc. III, e 62, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/1991).

As prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nessa conformidade, os aluguéis vincendos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel.

O locatário deve arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323 do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto ambas as partes (Autor e Réus)
,
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 8a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dr. Bruno D’Oliveira Marques, que, nos autos da Ação de Ação de Cobrança de Alugueis c/c Despejo no 33116-08.2011.8.11.0041,
julgou procedentes
os pedidos constantes da inicial, para condenar os Réus RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA a:

1-)
ao pagamento do valor de R$ 31.839,68 (trinta e um mil oitocentos e trinta e nove reais e sessenta e oito centavos), a título de aluguéis e acessórios vencidos, acrescido de multa contratual de 2% (dois por cento), de correção monetária pelo INPC a partir do vencimento e de juros moratórios de 1% (um por cento) a contar da citação, nos termos do “anexo I” do contrato de aluguel;

2-)
ao pagamento do montante de R$ 47.399,80 (quarenta e sete mil trezentos e noventa e nove reais e oitenta centavos), a título de res sperata, também acrescidos de multa contratual de 2% (dois por cento), de correção monetária pelo INPC a partir do vencimento e de juros moratórios de 1% (um por cento) a contar da citação;

3-)
ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil e do contrato de locação firmado entre as partes;

4-)
rescindir o contrato de locação.

Irresignada, as partes apelaram.

A Ré RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA, ora
1a Apelante
, alega:

- ser imprescindível o chamamento ao processo da Empresa Todeschini por conta da responsabilidade solidária, frente a locação destinada única e exclusivamente à comercialização de móveis planejados da marca Todeschini;

- responsabilidade solidária da Todeschini quanto aos valores cobrados nos presente autos, com o fito de obstar o seu enriquecimento ilícito, assim como para evitar o prejuízo do terceiro de boa-fé;

- enquanto franqueada da empresa TODESCHINI S.A INDUSTRIA E COMERCIO efetivou a locação do espaço no shopping Pantanal, tendo esta locação a finalidade única e exclusivamente à comercialização de móveis planejados da marca TODESCHINI, conforme previsto no próprio contrato de locação em seu inciso I do § 1° da Cláusula Segunda, e conforme consignado na Petição Inicial;

- ilegitimidade passiva dos réus VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA E MAYK SOARES DE LARA, pois, quando do fato gerador que deu azo a presente ação, estes não mais guravam como locatários do imóvel.

Desse modo, requer a reforma da sentença para:

a-)
que seja reconhecida a necessidade de chamamento ao processo por responsabilidade solidária, da Empresa Todeschini, quanto ao pagamento dos valores cobrados na presente agéo, frente a locação destinada única e exclusivamente a comercialização de móveis planejados da marca Todeschini;

b-)
que seja reconhecida a ilegitimidade de Vinicius Retamero de Oliveira e Mayk Soares de Lara, para figurarem no polo passivo da presente ação;

c-)
que seja reconhecida como indevida a cobrança do valor restante do acessório de locação (
res Sperata
) um vez que, já fora objeto de acordo firmado entre as partes no Processo no 316/2011;

d-)
seja declarada nula a cláusula de
res sperata
constante do contrato em comento ou ao menos que esta cláusula seja exibilizada, posto que não houve a adequada contraprestação por parte do
shopping
Pantanal e ainda pelo fato.

Contrarrazões no id. 3386238. Sem preliminar.

O Réu VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA, ora
2o Apelante
, alega e requer somente o reconhecimento de sua Ilegitimidade Passiva com a exclusão do seu nome do polo passivo da ação, pois, quando do fato gerador, que deu azo a presente ação o não figurava mais como locatário.

Contrarrazões no id. 3386238. Sem preliminar.

O CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING, ora
3o Apelante
, aduz:

- o Juízo singular condenou os Réus ao pagamento de todos os débitos vencidos e inadimplidos a partir de agosto/2011, decorrentes da relação locatícia, contudo, na parte dispositiva da sentença fora apontado como valor de condenação àquele correspondente a planilha de id. 3386064, anexa21pctigoinicial, sem que fosse observado a nova planilha juntada no id. 3386093 - Pág. 3, que inclui débitos vencidos nos meses seguintes;

- o valor do débito indicado pelo Juízo
a quo
na sentença, R$31.839,68 (id. 3386064), não corresponde à totalidade dos vencimentos locatícios inadimplidos pelos Réus;

- o valor devido a título de aluguéis e acessórios é o correspondente aos débitos vencidos nos meses de agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2011, que conforme planilha de id. 3386093 - Pág. 3, correspondem ao montante de R$65.869,41 (sessenta e cinco mil oitocentos e sessenta e nove reais e quarenta e um centavos) atualizados até 20/01/2012;

- que o termo inicial para incidência dos juros de mora fora xado em scdc dc sentenga desde a citação dos Réus, também merece correção, pois tratando-se o débito de natureza contratual, corn previsão expressa sobre a incidência dos juros de mora desde o inadimplemento, estes devem ser assim xados.

Desse modo, pugna pelo provimento do apelo, para que seja incorporadas a sentença, as assertivas acima mencionadas.

Contrarrazões no id. 3386240 - Pág. 2. Sem preliminar.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Inicialmente, é importante realizar uma pequena digressão sobre a lide.

Trata-se de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis, ajuizada por Condomínio Civil do Pantanal Shopping em desfavor de Vinicius Retamero de Oliveira, Mayke Soares de Lara, Luciele Droese de Almeida Lara e Rettamero & Oliveira Ltda - Me.

Consta na inicial que a parte Autora (Pantanal Shopping) firmou contrato de locação com os Réus, com data de início em 01.02.07, tendo como objeto o imóvel de sua propriedade, qual seja, um espaço comercial.

Aduziu que ficou acordado que a loja seria destinada à comercialização de móveis planejados da marca Todeschini, ficando ajustado que os requeridos arcariam com o aluguel mensal mínimo, reajustável, no valor de R$ 7.917,60 (sete mil novecentos e dezessete reais e sessenta reais).

Contudo, os locatários não cumpriram com suas obrigações, mantendo-se em débito quanto aos aluguéis e acessórios referentes aos meses de agosto e setembro do ano de 2011, cuja dívida importaria, à época, em R$ 31.839,68 (trinta e um mil oitocentos e trinta e nove reais e sessenta e oito centavos).

Desta forma, pugnou pela rescisão do contrato locatício entre as partes, o despejo dos requeridos do imóvel, a condenação dos Réus ao pagamento dos aluguéis atrasados e acessórios, dos que vencerem no decorrer do processo, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Pois bem.

Passo apreciar os recursos na ordem de suas interposições.

Do recurso da 1a Apelante, RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA.

a-)
da necessidade de chamamento ao processo por responsabilidade solidária, da Empresa Todeschini, quanto ao pagamento dos valores cobrados na presente agéo, frente a locação destinada única e exclusivamente a comercialização de móveis planejados da marca Todeschini
;

A Ré\1a Apelante fundamenta que a franqueadora deve ser solidariamente responsável pelas dívidas da franqueada, uma vez que há suposta independência entre elas, sob o fundamento de que: “
não passa pelo crivo da realidade fática e jurídica, pois, apesar de manter sua individualidade jurídica (empresas distintas), não mantém sua individualidade mercadológica
”.

Descabida tal arguição.

O contrato de franquia visa beneficiar o franqueado que utiliza produtos ou serviços aceitos pelo consumidor, tornando responsáveis solidariamente apenas nos que condiz sobre o produto ofertado, o que claramente não é o caso.

A empresa que se pretende chamar a lide (franqueadora) não teve qualquer relação jurídica com o Shopping (Locador), assim, não há razões jurídicas para gurar no polo passivo da demanda.

Ainda que eu reconheça a mencionada “dependência mercadológica” entre franqueador e franqueado, destaca-se que ambas são, como a própria afirma, juridicamente independentes, o que, exclui a responsabilização de uma pelas dívidas da outra.

b-)
que seja reconhecida a ilegitimidade de Vinicius Retamero de Oliveira e Mayk Soares de Lara, para figurarem no polo passivo da presente ação
.

De início, entendo que a Apelante não tem competência para requerer ilegitimidade passiva dos Requeridos, pois estaria adentrando em direito alheio, conforme o estabelecido no art. 18 do CPC: “
Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico
.”.

Mesmo que assim, não o fosse, o nome dos Réus Vinicius e Mayk constam como partes do contrato, seja como locatários, seja como fiador, o parágrafo primeiro da cláusula nona do instrumento firmado.

O mencionado parágrafo primeiro da cláusula nona do contrato de locação previu:

“
Na hipótese de ser o LOCATÁRIO pessoa física, deverá o mesmo transferir o contrato de locação, no prazo de 90 (noventa) dias, a contar de sua assinatura, para Pessoa Jurídica, a qual seja titular da metade ou mais do capital social votante e cumulativamente do controle administrativo ou gerencial, sob pena de ser-lhe imposta uma multa moratória de 10% (dez por cento), até que firmada a cessão
.”

Nota-se que realmente o contrato idealizava uma futura transferência do vínculo locatício à pessoa jurídica, contudo, os Réus não trouxeram aos autos documento que evidencie tal transferência. Ora, não há hipótese de transferência ficta do contrato de locação e os requeridos não foram capazes de trazer prova do que alegaram em suas contestações.

Ademais, vislumbra-se do documento de id. 3386094- Pág. 1, que a entrega das chaves do imóvel, ocorreu nas pessoas de Vinicius Retamero de Oliveira e Mayk Soares de Lara, convalidando de forma insofismável, suas condições de locatários do impovel, objeto da Ação de despejo, confira-se:

c, d-)
que seja reconhecida como indevida a cobrança do valor restante do acessório de locação (res Sperata) um vez que, já fora objeto de acordo firmado entre as partes no Processo no 316/2011
.

A

res sperata
, que nada mais é do que uma espécie de direito de reserva, pelo qual o lojista de um lado, interessado em participar do centro comercial que está por ser lançado, e o empreendedor do outro, carente de aporte financeiro de curto e médio prazo, negociam a locação de espaço comercial no shopping, antes mesmo de sua inauguração. Há desta forma uma composição de interesses, garantindo ao empreendedor a compensação pelos gastos decorrentes de estudos de mercado e viabilidade econômica, além da certeza de ocupação futura das lojas comerciais, e ao comerciante varejista o direito de integração e participação da estrutura técnica do centro de compras.

Pois bem.

Constata-se que a cláusula sexta do contrato de locação, cuja cópia foi apresentada anexa à exordial, trata do compromisso dos locatários em quitar a obrigação a título de
res sperata
.

Contudo, os Réus se mostraram inconformados com tal cobrança, pugnando pelo indeferimento deste pedido.

Primeiramente, argumentam que já quitaram boa parte do pagamento da
res sperat
a. Segundo, afirmam que o assunto foi objeto de acordo na Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueis n.o 316/11, cuja cópia da inicial foi juntada no id. 3386215 - Pág. 1/8.

Os Réus dissertam, de igual forma, que a cobrança da
res sperata
se justifica no oferecimento da “
garantia de sucesso ao lojista, devido à localização estrutural, pois atrai os consumidores que se sentem influenciados a realizar compras, aumentando assim os lucros do lojista
” (id. 3386207 - Pág. 5).

Por conta disso, requerem a anulação ou, ao menos, a flexibilização da cláusula de
res sperata
, com a condenação em valores reduzidos, justificando que o Pantanal Shopping não cumpriu com a sua obrigação de fornecer a estrutura adequada para privilegiar o locatário, mantendo o corredor da loja com poucos estabelecimentos ocupados e lotado de reformas, o que, segundo os requeridos, afastava o consumidor do estabelecimento locado.

Para os requeridos, a cobrança da
res sperata
, nessas circunstâncias, não passa de uma tentativa de enriquecimento sem causa, uma vez que não fez jus ao que fora acordado, inexistindo a valorização do fundo de comércio.

Insta salientar que as partes não rmamtn acordo judicial (e se houve, caberia aos Réus juntar aos autos o aludido acordo), o pagamento realizado se deu pela purgação da mora, nos autos da primeira ção ação de despejo ajuizada por falta de pagamento, havendo relação apenas com o valor da locação e os acessórios vencidos, não havendo saldo da
res sperata
.

Diferentemente do que afirma a Ré\1a Apelante, a purgação da mora envolveu apenas o valor da locação, Condomínio e Fundo de Promoção, não envolvendo, por conseguinte, os valores ajustados a título de pagamento de
res sperata
, conforme se verifica da petição de id. 3386064.

A mencionada cláusula sexta do contrato de locação entre requerente e requeridos, dispõe o seguinte:

“
Em razão das vantagens que a localização no interior do PANTANAL SHOPPING lhe proporcionará e como forma de usufruir no direito de participar da estrutura organizacional do citado ‘shopping center’, com o desfrute constante dos seus benefícios e como compensação pela fruição dos seus bens imateriais, consubstanciados pelo fundo empresarial, que detém o LOCADOR do shopping center, o LOCATÁRIO assume a obrigação de pagar tão somente ao SHOPPING, além do aluguel, a quantia de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) (...)
”.

Percebe-se, com a análise do trecho supra, que os termos apenas destacam a obrigação dos locatários de quitar com o montante de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) e o direito desses de usufruir do espaço do shopping, desfrutando de seus benefícios.

Em nenhum momento o contrato indica a necessidade do locatário preencher os demais espaços com lojas ou que proíba reformas no local.

Pelo contrário, conforme disposto na alínea “a”, do item “5.1.”, da cláusula oitava, do contrato de locação, a planta baixa do shopping, anexa id. 3386066 - Pág. 2, é documento integrante e complementar do contrato.

Fato é que, a referida planta baixa evidencia que os Réus tinham ciência, ou que, ao menos, deveriam ter, sobre o estado de ocupação do shopping, uma vez que a planta baixa já demonstrava que nem todos os espaços do shopping estavam ocupados por outras lojas.

Importa salientar que, segundo o caput do artigo 54 da Lei de Inquilinato (Lei n.o 8.245/91), “
nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei
”.

Sendo assim, devem ser respeitados os termos pactuados, onde se dá o direito do locatário usufruir do espaço do shopping, mas sem as obrigações específicas de manter o local ocupado e sem obras.

Do recurso do 2o Apelante VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA.

O tema já foi abordado no item ‘
b
’, do recurso de RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA, página 10.

Do recurso da 3a Apelante CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING.

O Recorrente pretende que seja incorporado na sentença, os aluguéis que venceram no transcurso da lide, e que foram objeto de emenda à exordial, bem como, que os juros de mora e correção monetária incidam a partir do inadimplemento e não da citação.

Com razão a Recorrente.

As prestações resultantes do contrato de locação são de trato sucessivo e, nessa conformidade, os aluguéis vincendos devem ser incluídos na sentença condenatória, enquanto perdurar a ocupação do imóvel.

Assim, deve o locatário arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, conforme dispõe o art. 323 do CPC:

Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.

Os aluguéis consubstanciam prestação positiva e líquida, sendo que o inadimplemento da obrigação no seu termo já constitui, por si só, em mora o devedor, consoante a regra do artigo 397 do CC, razão pela qual os juros moratórios realmente devem ser contados a partir do vencimento das respectivas parcelas.

No que tange aos juros moratórios, é necessário esclarecer que estes se prestam para penalizar o devedor pelo atraso no cumprimento da obrigação. Assim, torna-se imprescindível fixar o momento a partir do qual o devedor está em mora, é dizer, em atraso no pagamento da parcela avençada.

Em se tratando de obrigações líquidas e com prazo certo de vencimento, a mora se dá automaticamente a partir da data em que a obrigação deveria ter sido cumprida.

Cumpre salientar que a correção monetária consiste na recomposição do poder aquisitivo da moeda, corroída em decorrência da inflação. Nesse diapasão, é de se concluir que referido consectário legal deve ser agregado ao valor principal a partir do momento em que o pagamento deveria ter sido feito e não foi, ou seja, a partir da data do vencimento da obrigação.

Destarte, o valor nominal das parcelas locatícias deve ser atualizado e também incidir juros a partir da data do vencimento de cada uma delas.

Com tais fundamentos, conclui-se que o momento adequado para a incidência dos juros e da correção é a data do vencimento da obrigação.

Em síntese, entendo que tanto a correção monetária quanto os juros moratórios devem ter como termo inicial de incidência a data do vencimento dos aluguéis.

Com tais considerações, conheço dos recursos e
NEGO PROVIMENTO
aos apelos de RETTAMERO & OLIVEIRA LTDA e VINICIUS RETAMERO DE OLIVEIRA. e
DOU PROVIMENTO
ao apelo do CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING, para incorporar à sentença o valor devido a título de aluguéis e acessórios correspondente meses de agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2011, conforme planilha de id. 3386093 - Pág. 3, incidindo correção monetária e juros de mora a partir dos seus respectivos vencimentos.

Sem incidência de honorários recursais, face o arbitramento no percentual máximo pelo Juízo
a quo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/07/2021