Tribunal: TJMT
Processo: 1021888-43.2016.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – CONTRATO DE CORRETAGEM – COMISSÃO – OBRIGAÇÃO DE RESULTADO – AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL – COMISSÃO INDEVIDA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
O contrato de corretagem é de mediação, bilateral, sinalagmático, oneroso, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes que pretendem efetivar um contrato e, logrando êxito, será remunerado através da comissão.
Tratando-se de contrato com obrigação de resultado, o corretor tem direito ao recebimento integral da comissão quando alcançar o fim almejado no contrato de corretagem, o que não ocorreu no presente caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021888-43.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Prestação de Serviços]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[SPE AMAZON CONENGE MT PARK CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 20.984.518/0001-14 (APELANTE), CRISTINA VIANA DE SIQUEIRA MELAZZO - CPF: 810.207.161-34 (ADVOGADO), MARCIO EMRICH GUIMARAES LEAO - CPF: 509.951.541-04 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), JOSE ANTONIO ROSA - CPF: 178.248.421-34 (ADVOGADO), LUCIANO ROSA DA SILVA - CPF: 293.078.211-00 (ADVOGADO), MARIA HELENA SILVA ROSA - CPF: 039.772.861-10 (ADVOGADO), CONENGE CONSTRUCAO CIVIL LTDA - CNPJ: 14.930.440/0001-52 (APELANTE), VALDIR GOMES DE OLIVEIRA - CPF: 086.076.298-08 (APELADO), IVO MARCELO SPINOLA DA ROSA - CPF: 627.442.241-20 (ADVOGADO), ROBELIA DA SILVA MENEZES - CPF: 616.143.511-04 (ADVOGADO), DANILO MACHADO BORBA DA NOBREGA - CPF: 019.558.061-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – CONTRATO DE CORRETAGEM – COMISSÃO – OBRIGAÇÃO DE RESULTADO – AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL – COMISSÃO INDEVIDA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O contrato de corretagem é de mediação, bilateral, sinalagmático, oneroso, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes que pretendem efetivar um contrato e, logrando êxito, será remunerado através da comissão.

Tratando-se de contrato com obrigação de resultado, o corretor tem direito ao recebimento integral da comissão quando alcançar o fim almejado no contrato de corretagem, o que não ocorreu no presente caso.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta por SPE AMAZON CONENGE MT PARK CONSTRUTORA LTDA e GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra a sentença de proferida pelo MM. Juiz da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dr. Yale Sabo Mendes que, nos autos da Ação Monitória no 1021888-43.2016.8.11.0041,
julgou parcialmente procedente
o pleito exordial, para:
I)
declarar constituído de pleno direito, em título executivo, o crédito do Autor\Apelado, no valor de R$ 2.805.000,00 (dois milhões oitocentos e cinco mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do vencimento da obrigação;
II)
em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC, vedada a compensação.

Irresignadas, as Apelantes informam que:

- o Apelado ingressou com ação monitória aduzindo que firmou contrato de prestação de serviços de consultoria gerencial e assessoria de vendas com as Apelantes;

- o Valor Global de Venda (VGV) estimado do empreendimento é de R$351.091.650,00 (trezentos e cinquenta e um milhões, noventa e um mil e seiscentos e cinquenta reais);

- cobrando, a título de comissão, o valor de R$5.380.834,13 (cinco milhões, trezentos e oitenta mil, oitocentos e trinta e quatro reais e treze centavos), alegando ser este o valor de sua porcentagem, estipulada em 1,5% (um e meio por cento) sobre o preço da venda dos futuros empreendimentos;

- de fato, firmaram Contrato De Prestação De Serviços De Consultoria Gerencial E Assessoria De Vendas com o Apelado;

- o contrato firmado estabelecia que o Apelado receberia, a título de adiantamento de comissão de venda futura do empreendimento, o valor mensal de R$21.000,00 (vinte e um mil reais);

- embora o Apelado alegue que o Valor Geral de Venda (VGV) do empreendimento seja de R$351.091.650,00 (trezentos e cinquenta e um milhões, noventa e um mil e seiscentos e cinquenta reais), nem de longe traduz a realidade do valor do empreendimento;

- tal valor é exorbitante e não reflete sequer o que fora pactuado no contrato, onde consta que o Valor Geral de Venda (VGV) do empreendimento é de R$187.000,00 (cento e oitenta e sete milhões de reais);

- o Apelado nunca cumpriu com a obrigação que assumiu de trazer investidores financeiros para viabilização do empreendimento, conforme pactuado no referido contrato;

- se tata de empreendimento de altíssimo custo, que seriam necessários vultosos investimentos financeiros para sua viabilização;

- uma das obrigações assumidas pelo Apelado seria justamente captar investidores para se associarem ao empreendimento, e assim levantar parte dos recursos para concretização do negócio;

- o Apelado nunca cumpriu com o pactuado, tampouco atraiu um único investidor;

- não conseguiu atrair para o negócio investimento algum;

- o Apelado rompeu unilateralmente o contrato em data de 19 de setembro de 2016;

- a pretensão do Apelado caracteriza tentativa de locupletamento ilícito, uma vez que o contrato firmado entre as partes previa o pagamento do percentual de 1,5% (um e meio por cento) do que viesse a ser efetivamente comercializado, pelo valor venal efetivamente praticado. Logo, como não houve a finalização do empreendimento, obviamente não houve nem um imóvel sequer comercializado, de modo que o Apelado não tem qualquer crédito oriundo do aludido contrato;

- o contrato firmado entre as partes traduz uma expectativa de direito. Ou seja, o Apelado teria direito a 1,5% (um e meio por cento) do que fosse efetivamente vendido. Contudo, o empreendimento não chegou a ser consolidado e, consequentemente, os valore pleiteados não são devidos;

- os valores pagos ao Apelado a título de adiantamento de comissão, no importe de R$21.000,00 (vinte e um mil reais) mensais, deveriam ser descontados do valor final a ser apurado após as vendas dos lotes do empreendimento. Ou seja, tais valores não se tratam de salário, o que está bem claro no contrato;

- os empreendimentos nunca foram concretizados, não só por culpa das Apelantes, posto que estes eram, obviamente, as maiores interessadas na concretização do projeto;

- o valor a ser pago ao Apelado seria fruto da alienação dos imóveis, o que nunca veio a ocorrer;

- o contrato de prestação de serviço é uma espécie de parceria, de via de mão dupla, onde o Apelado ficou responsável por trazer investidores para viabilização do empreendimento, o que nunca ocorreu;

- o empreendimento era de altíssimo custo, e seria necessário vultosos investimentos financeiros para viabilizá-lo;

- uma das obrigações assumidas pelo Apelado seria justamente captar os investidores e levantar parte dos recursos necessários para concretização do projeto;

- o r. Juízo
a quo
não levou em consideração o pactuado na cláusula 5.1 “f”, que dentre as obrigações contratuais do Apelado está a de apresentar investidores e construtores para potencialização e projeção dos negócios futuros;

- a empresa Conenge Construção Civil Ltda argui a sua ilegitimidade passiva.

Desse modo, requerem o provimento do presente recurso em todos os seus termos, reformando a sentença recorrida para julgar improcedente a ação.

Contrarrazões, no id. 76558578. Sem preliminar.

É o relatório.

Peço dia.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Antes de abordar o recurso, cumpre inicialmente tecer uma breve explanação a respeito da lide.

Conforme se extrai da vasta documentação acostada pelo Autor\Apelado, nota-se que este firmou em 04.12.2014 contrato intitulado “CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CONSULTORIA GERENCIAL E ASSESSORIA DE VENDAS” decorrente de um empreendimento que
seria
desenvolvido pelas empresas rés, ora Apeladas, na cidade de Várzea Grande.

O Apelado fora contratado única e exclusivamente pela sua expertise na captação de possíveis investidores dispostos a aplicarem/aportarem recursos –
dinheiro
– no empreendimento para que as Apeladas pudessem viabilizar o desenvolvimento/execução do empreendimento, bem como para assessorar nas vendas das unidades que seriam desenvolvidas.

Pois bem.

A respeito da arguição de ilegitimidade passiva da empresa Apelada, Conenge Construção Civil, anoto que no documento de Id. 76554580-Pág (Contra Notificação) esta empresa menciona que realizou a sua parte no contrato avençado com o Apelado, não havendo motivo para quaisquer reclamação, o que demonstra a sua legitimidade em responder à ação.

No que que pertine ao mérito propriamente dito, entendo que
razão assiste aos Recorrentes.

Inicialmente, cumpre aduzir que o contrato de corretagem está previsto no art. 722 do Código Civil, segundo o qual “
Uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
.”

Trata-se, portanto, de um instrumento de mediação, bilateral, sinalagmático, oneroso, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes que pretendem efetivar um contrato e, logrando êxito, será remunerado através da comissão.

Dentre as cláusulas do contrato firmado entre as partes, ficou estabelecido de forma expressa que a principal função do Apelado seria trazer investidores para o empreendimento, o que de fato não ocorreu.

O item 5.1, alínea “f” do contrato, ficou estabelecido expressamente que seria função do Apelado “Apresentar investidores, construtores para potencialização dos negócios e projeção de negócios futuros”.

Além disso, o contrato de prestação de serviços firmado entre as partes é de risco assumido. O items 3.1, 3.3 e 3.6 do contrato deixa claro o risco assumido pelas partes.

O Apelado, que estava recebendo R$21.000,00 (vinte e um mil reais) mensais a título de adiantamento de comissões, teria estes valores descontados dos eventuais valores devidos no futuro, após a venda das unidades dos empreendimentos.

Ademais, o Apelado tinha consciência de que o contrato poderia não ser ultimado, tendo se resguardado de não devolver os valores adiantados a título de comissão, conforme restou assentado no mencionado item 3.6 do contrato celebrado entre as partes.

Resta claro que a Apelante assumiu o risco de adiantar valores que não podem ser restituídos. Nesse contexto, o risco foi assumido por ambas as partes. Pois, o Apelado também assumiu o risco do empreendimento não ser ultimado.

Entretanto, o ponto nodal acerca da procedência ou não do pedido exordial, é saber se o empreendimento comercial foi ou não realizado, afinal, como visto, a corretagem que o Autor\Apelado julga fazer jus, somente se perfaz, caso os imóveis existam e, ainda, assim, que o interessado tenha feito o seu papel na avença, qual seja, a intermediação nas vendas das unidades.

Ocorre que, restou incontroverso que o empreendimento residencial não saiu do papel e, a maior parte do valor a ser pago ao Auto\Apelado seria fruto da alienação dos imóveis, o que nunca veio a ocorrer.

Nota-se que o contrato de prestação de serviço é uma espécie de parceria, de via de mão dupla, onde o Apelado ficou responsável por trazer investidores para viabilização do empreendimento, o que, a toda evidência, não ocorreu, ante a inexistência de provas neste sentido.

Restou claro que o empreendimento era de altíssimo custo, e seria necessário vultosos investimentos financeiros para viabilizá-lo, de maneira que uma das obrigações assumidas pelo Apelado seria justamente captar os investidores e levantar parte dos recursos necessários para concretização do projeto, conforme contrato já descrito.

Urge frisar, acerca da remuneração pelo trabalho do corretor, o que dispõe o art. 725 do Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor u
ma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação
, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Claudio Luiz Bueno de Godoy apresenta as seguintes considerações sobre o dispositivo sobredito:

Mas, mesmo sendo adotada a segunda das teses expostas, havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor. Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário se remete o leitor.
Sem dúvida que então nenhuma comissão será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal, e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão.
(Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenação Cezar Peluso. 12a ed. ver e atual. Barueri (SP): Manole, 2018, p. 727)

Nesse aspecto, portanto, não pairam dúvidas de que se trata de obrigação de resultado, sendo necessária a comprovação da atuação eficaz do corretor para a conclusão do negócio o que, no caso dos autos, não foi provado, tendo em vista que nenhuma compra e venda foi efetivada, tampouco houvera captação de investidores para a concretização do empreendimento (função do Apelado), e o motivo não foi o arrependimento das partes, mas a ausência de cumprimento das condições estabelecidas no instrumento.

Nesse sentido já decidiu o STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CESSÃO DE CRÉDITO DE COMISSÃO). EMBARGOS JULGADOS PROCEDENTES PARA EXTINGUIR A EXECUÇÃO. COMISSÃO ADVINDA DE ALIENAÇÃO DE CONTROLE ACIONÁRIO DE EMPRESA. TRANSAÇÃO CONDICIONADA À APROVAÇÃO DO BANCO CENTRAL DO BRASIL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. RESULTADO ÚTIL DA NEGOCIAÇÃO NÃO ALCANÇADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Embargos à execução julgados procedentes para extinguir a execução por título extrajudicial, dada a inexigibilidade da pretendida comissão pela alienação de controle acionário de empresa, em razão da não concretização do negócio intermediado.

2. O Tribunal de origem observou que, não obstante o pagamento antecipado de parte do preço, o negócio foi estabelecido mediante condição suspensiva (aprovação do negócio pelo Banco Central do Brasil), sendo incontroverso nos autos que tal condição não foi implementada, o que permitiu concluir que não foi alcançado o resultado útil da negociação, ou seja, a efetiva realização do negócio fruto da intermediação. 3.
O acórdão recorrido se alinha à orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, de que é incabível comissão de corretagem, quando o negócio não foi concluído, não atingindo, assim, o seu resultado útil
(AgRg no REsp 1.485.788/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe de 24/2/2015). 4. No âmbito estreito do recurso especial, é vedada a interpretação de cláusulas contratuais, a teor do disposto na Súmula 5 do STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1518877/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 06/02/2018, DJe 09/02/2018) (G.n.)

De outro norte, impende ressaltar que o art. 723 do Código Civil preceitua:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald lecionam, a respeito do referido dispositivo:

(...) organizando didaticamente as obrigações assumidas pelo corretor, é possível visualizar:

i) Dever de lealdade;

ii) Dever de diligência e prudência;

iii) Dever de informação;

iv) Dever de prestação de contas.

É certo que o dever de lealdade, decorrência típica da confiança que caracteriza a boa-fé objetiva, impõe ao corretor estar atento a todas as circunstâncias e peculiaridades do interesse do seu cliente. Assim, impõe aconselhar ou desaconselhar a celebração de negócios e de seus particulares detalhes.

(...)

No que tange ao dever de informação, dúvida inexiste quanto à sua relevância. No mundo contemporâneo, a importância do acesso à informação pode ser decisiva para a tomada de decisões no campo negocial. Por isso, espera-se do corretor uma especial atenção para que informe o seu contratante (o dono do negócio) de todos os detalhes e aspectos que envolvam a negociação e possam influenciar as suas decisões. (Curso de direito civil: contratos - teoria geral e contratos em espécie. 5a ed. São Paulo: Atlas, 2015, p. 963/964)

Portanto, conclui-se que a atividade de corretagem é considerada juridicamente como uma obrigação de resultado e, em sendo assim, como não houve empreendimento, tampouco venda e por conseguinte, intermediação, não há nada que o Autor\Apelado deva receber.

Dispositivo.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, a fim de julgar improcedente

o pleito exordial.

Fica invertido o ônus sucumbencial arbitrado no 1o, devendo o Autor\Apelado responder exclusivamente.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2021