Tribunal: TJMT
Processo: 0039855-21.2016.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-25
Data de publicação: 2021-10-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A cobrança de taxas condominiais e IPTU só podem ser realizadas a partir da data da entrega das chaves ao comprador. Assim, constatado o atraso na entrega, os referidos encargos cobrados são ilegais.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0039855-21.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 830.583.201-59 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), EDSON MOREIRA BORGES - CPF: 294.885.081-91 (APELADO), ALDEYR LIMA DE MELO - CPF: 709.937.771-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A cobrança de taxas condominiais e IPTU só podem ser realizadas a partir da data da entrega das chaves ao comprador. Assim, constatado o atraso na entrega, os referidos encargos cobrados são ilegais.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por MB ENGENHARIA SPE 039 S.A, visando reformar a sentença de ID. 96073572, proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca da Capital, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c.c Indenização por Danos Materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais, ratificando a liminar, bem como ao pagamento no valor R$2.509,09 (dois mil, quinhentos e nove reais e nove centavos) referente ao IPTU, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, desde a citação,

Condenou-a, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação

Em suas razões, de ID. 96073574, a recorrente requer a reforma da sentença, sob o fundamento de que restou pactuado entre as partes que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU seria do comprador, desde a assinatura do contrato.

Assim, requer a reforma da sentença para afastar a condenação ao pagamento das taxas condominiais e do IPTU.

Sem Contrarrazões.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A ação foi proposta com o objetivo de compelir a construtora a quitar os débitos condominiais e ressarcir o autor à título de indenização material, haja vista que as partes firmaram um contrato de compra e venda de imóvel, na unidade autônoma do residencial bonavita, torre 02, apto. 408, no valor de R$320.148,37 (trezentos e vinte mil, cento e quarenta e oito reais e trinta e sete centavos), com previsão de entrega para janeiro de 2012, no entanto, a obra somente foi concluída no ano de 2015.

O Juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais e IPTU, este, no valor de R$2.509,09 (dois mil, quinhentos e nove reais e nove centavos).

Insurge-se a apelante desta decisão.

Pois bem.

De proêmio, saliento que o atraso na entrega da obra, não é ponto controvertido nos autos, uma vez que a construtora em sua defesa relata que a demora decorreu de escassez de mão de obra e excesso de chuva.

Assim, a questão controvertida é sobre quem recai a responsabilidade para o pagamento de taxas condominiais e IPTU, antes da entrega das chaves.

Sobre o tema, o STJ, em sede de recurso especial, já se manifestou:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.(STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015).- grifo nosso.

Ressai do julgado que o que define a responsabilidade para o pagamento das taxas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador.

Posto isto, considerando que os encargos cobrados pelo autor é antecedente à entrega das chaves, resta evidente a responsabilidade da construtora apelante em custear tais encargos, conforme bem analisado pelo Juízo a quo,
in verbis:

“Como se observa, restando demonstrado nos autos que a cobrança de tais encargos refere-se a período antecedente à entrega das chaves, nenhuma dúvida resta acerca da responsabilidade da ré ao pagamento e/ou reembolso dos valores pagos pelo autor.

Os documentos trazidos para os autos comprovam que o autor pagou a taxa de condomínio do período de junho de 2015 a agosto de 2016, atualizado até 1.9.2016 no montante de R$ 14.465,88 (quatorze mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais e oitenta e oito centavos – já incluídas as custas cartorárias - Id 42168209 – p. 65- 66 – PJE), bem como de IPTU a partir de janeiro de 2015, no montante atualizado até 7.10.2016, de R$ 2.509,09 (dois mil, quinhentos e nove reais e nove centavos – p. 41-46).

Referidos valores também não foram contestados, impondo-se a procedência parcial do pleito, salientando-se que os valores atinentes às taxas condominiais foram pagos pela ré diretamente no empreendimento, conforme atesta o documento de fl. 252-254 PJE, em cumprimento à ordem liminar deferida nos autos.”

A propósito, este Egrégio Tribunal já decidiu neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA - NÃO JUSTIFICADO -RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA - TAXAS DE CONDOMÍNIO COBRADAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - COBRANÇA ILEGAL - DANO MATERIAL - DEVIDO O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO NA FORMA DE ALUGUEL MENSAL - DANO MORAL CARACTERIZADO - JUROS DE OBRA APÓS PERÍODO DE TOLERÂNCIA - RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Restando incontroversa a mora da construtora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. São presumidos os danos materiais nos casos de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, ensejando o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Deve ser ressarcido ao adquirente do imóvel as quantias pagas a título de juros de obra do período posterior ao prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Mostra- se razoável e proporcional a quantia fixada a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, ou simples descumprimento contratual, uma vez que a situação frustra e causa abalo emocional ao adquirente. (TJ-MT 00249069420138110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 10/08/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2021).

Em conclusão, o comprador somente poderá ser responsabilizado a arcar com estes encargos com efetiva entrega das chaves. Assim, tratando-se de encargos anteriores, a responsabilidade recai sobre a construtora, portanto, a sentença merece ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Majoro a verba honorária sucumbencial para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2021