Tribunal: TJMT
Processo: 1000201-73.2020.8.11.0007
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-09-01

Ementa:
APELANTE(S):
K. D. MATOS & CIA LTDA - ME
APELADO(S):
ITAU ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA
TERCEIRO INTERESSADO:
KENIA DIAS MATOS
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE, PORÉM EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, NOS TERMOS DOS ARTS.330, III E 485, VI, AMBOS DO CPC/15 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL FINANCIADO EM FAVOR DA MUTUANTE FIDUCIÁRIA, COMO POSTERIOR ARREMATAÇÃO DO BEM EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - SUBSISTÊNCIA DO INTERESSE DO MUTUÁRIO FIDUCIANTE NA ANÁLISE MERITÓRIA DO PLEITO REVISIONAL - ART.27, §4o, DA LEI N. 9.514/97 – SENTENÇA ANULADA – DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROCESSAMENTO - RECURSO PROVIDO.
Segundo a orientação pacífica da jurisprudência do STJ, subsiste um interesse do mutuário fiduciante na revisão de encargos contratuais do instrumento de financiamento imobiliário pelo SFH, ainda que já resolvida a avença mediante a consolidação da propriedade do imóvel financiado em favor do proprietário fiduciário, e da consequente alienação e arrematação do bem em leilão extrajudicial, haja vista o que dispõe o §4o do art.27 da Lei n. 9.514/97.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000201-73.2020.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Contratos Bancários, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[K. D. MATOS & CIA LTDA - ME - CNPJ: 12.144.414/0001-73 (APELANTE), DIONE CARMO RAMOS - CPF: 019.104.571-32 (ADVOGADO), ELISABETE APARECIDA DA SILVEIRA ARAUJO DA SILVA - CPF: 557.446.131-53 (ADVOGADO), KENIA DIAS MATOS - CPF: 032.127.651-51 (APELANTE), ITAU ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA - CNPJ: 00.000.776/0001-01 (APELADO), PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS - CPF: 135.107.208-06 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (REPRESENTANTE), ALINE ARAUJO DA SILVA - CPF: 004.836.261-12 (ADVOGADO), KENIA DIAS MATOS - CPF: 032.127.651-51 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

K. D. MATOS & CIA LTDA - ME

APELADO(S):

ITAU ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA

TERCEIRO INTERESSADO:

KENIA DIAS MATOS

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

– AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE, PORÉM EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, NOS TERMOS DOS
ARTS.330, III E 485, VI, AMBOS DO CPC/15 -

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL FINANCIADO EM FAVOR DA MUTUANTE FIDUCIÁRIA, COMO POSTERIOR ARREMATAÇÃO DO BEM EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL -
SUBSISTÊNCIA DO INTERESSE DO MUTUÁRIO FIDUCIANTE NA ANÁLISE MERITÓRIA DO PLEITO REVISIONAL

- ART.27, §4o, DA LEI N. 9.514/97 – SENTENÇA ANULADA – DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROCESSAMENTO - RECURSO PROVIDO.

Segundo a orientação pacífica da jurisprudência do STJ, subsiste um
interesse do mutuário fiduciante na revisão de encargos contratuais do instrumento de financiamento imobiliário pelo SFH, ainda que já resolvida a avença mediante a consolidação da propriedade do imóvel financiado em favor do proprietário fiduciário, e da consequente alienação e arrematação do bem em leilão extrajudicial, haja vista o que dispõe
o §4o do art.27 da Lei n. 9.514/97.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

K. D. MATOS & CIA LTDA - ME

APELADO(S):

ITAU ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA

TERCEIRO INTERESSADO:

KENIA DIAS MATOS

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
K. D. MATOS & CIA LTDA – ME
contra a sentença proferida na
Ação Revisional de Contrato com Pedido de Antecipação de Tutela
n. 1000201-73.2020.8.11.0007 ajuizada em face de
ITAU ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA
,
a qual julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o feito com fundamento no art.330, inciso III e no art.485, inciso VI, ambos do CPC/15, à vista da regular consolidação administrativa da propriedade fiduciária e consequente arrematação imóvel financiado em leilão extrajudicial (Lei n. 9.514/97), bem como condenou a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor dado à causa.

Relata a autora que em 06/11/2015 firmou com o banco réu
um contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a ser pago em 200 (duzentas) parcelas, das quais 151 (cento e cinquenta e uma) parcelas já estariam pagas, restando somente 49 (quarenta e nove), quando veio enfrentar dificuldades financeiras para a quitação das prestações seguintes.

Afirma que tentou por várias vezes renegociar a dívida para adimplir o contrato, mas sempre restaram infrutíferas suas tentativas.

Esclarece que ajuizou a presente ação suscitando a existência de juros contratuais abusivos, depositando em juízo o valor de R$ 33.000,00 para demonstrar sua boa-fé em garantir o adimplemento do mútuo,

porém, o juízo acolheu a tese defensiva de que teria ocorrido a perda do objeto da presente ação revisional em razão da
regular consolidação administrativa da propriedade fiduciária e consequente arrematação imóvel financiado em leilão extrajudicial (Lei n. 9.514/97).

Inconformado, sustenta que tendo ajuizado a
Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade e Leilão Extrajudicial
n. 1005265-64.2020.8.11.0007 para questionar a consolidação da propriedade do imóvel financiado e sua arrematação, houve a interposição de Agravo de Instrumento para discutir a questão possessória, o qual ainda não teria sido julgado definitivamente, de maneira que não se pode falar em perda do objeto da ação revisional.

Alega que, dessa forma, seria necessário aguardar a decisão final na referida ação anulatória (n. 1005265-64.2020.8.11.0007), a fim de se saber a quem pertencerá o imóvel.

Assevera que a aferição da observância ou não das cláusulas contratuais no reajuste das prestações contratuais na evolução do saldo devedor, assim como da prática de capitalização de juros pressupõe conhecimentos técnicos contábeis, demandando o prosseguimento do feito, com a indispensável produção de prova pericial.

Aduz que, ademais, já restou pacificada no STJ a orientação de ser plenamente possível a revisão de contratos já extintos, seja pelo pagamento, seja pela confissão de dívida ou ainda que pela novação.

Pugna, ao fim, pela anulação da sentença com a consequente devolução dos autos à origem para o regular prosseguimento do feito.

Contrarrazões no ID. n. 96088014.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O :

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo dos autos consta, em 06/11/2015, as partes firmaram o
Instrumento Particular de venda e compra de bem imóvel, com recursos advindos do sistema de consórcio, e garantia de alienação, fiduciária do imóvel e outras avenças
de IDs. ns. 96086965 a 96086967, para o financiamento habitacional do
imóvel residencial situado na Avenida Perimetral Rotary Internacional no 521, município e comarca de Alta Floresta/MT, e do respectivo terreno constituído pelo lote urbano no 22, da quadra 10, Setor E, devidamente descrito e caracterizado na matrícula no 27.664 do CRI local, a ser pago em 200 (duzentas) prestações mensais.

Ainda segundo consta, o mutuário fiduciante teria honrado os respectivos pagamentos, mensalmente, até 10/11/2016, quando, então, não mais conseguiu pagar as parcelas em dia em razão das dificuldades financeiras.

Na inicial, a apelante ainda afirmou que no momento em que não mais conseguiu adimplir as parcelas, já havia quitado 73% delas, o que evidenciaria adimplemento substancial.

Ao argumento de que o contrato padece de encargos abusivos que majoram o
quantum debeatur
em 4%, a apelante o ajuizou a presente demanda pugnando pela revisão imediata do contrato, impedindo a realização de qualquer execução, penhora ou imissão de posse, com a sua manutenção na posse do imóvel, até o final da ação, mediante o depósito em juízo, na data de 19/03/2020, de R$33.000,00, se comprometendo a pagar as parcelas vincendas no tempo e forma devidos.

No entanto, acolhendo a tese defensiva de que houve o esvaziamento do objeto do pleito em função regularidade da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor do banco mutuante, após as devidas notificações para a constituição da mutuária em mora, e da consequente alienação do bem mediante leilão extrajudicial na forma da Lei n. 9.514/97, o juízo singular
julgou improcedentes os pedidos iniciais, extinguindo o feito com fundamento no art.330, inciso III e no art.485, inciso VI, ambos do CPC/15.

Inconformada, a autora interpõe o presente recurso.

Cumpre de início destacar que, para que fosse julgada improcedente a ação, a extinção deveria dar-se com resolução de mérito, com fundamento em um dos incisos do art.487 do CPC/15.

Para atrelar seu veredicto ao que dispõem art.330, inciso III e no art.485, inciso VI, ambos do CPC/15, a extinção ocorrer sem resolução de mérito.

Porém, a necessidade de reforma da sentença reside no fato de que
“é firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades.”
(REsp 1412662/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 28/09/2016)

Não se está aqui a afirmar que o contrato padeça de tal ou qual abusividade ou ilegalidade, mas que subsiste ao mutuário o direito de ver sua pretensão revisional analisada, através de um veredicto de procedência ou improcedência, até mesmo em função do princípio da primazia de julgamento de mérito de que trata o art.6o do CPC/15, ainda que já tenha se operada a resolução do contrato de financiamento, com a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel financiado em favor do mutuante apelado.

Esse direito subsiste, aliás, porque mesmo nos contratos do SFH firmados mediante alienação fiduciária do bem ao credor financiador,
“n
os cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar”
ao débito atualizado, à exegese do preceituado no §4o do art.27 da Lei n. 9.514/97.

Logo, tudo depende do êxito meritório ou não da pretensão revisional.

Diante de todo o exposto, fica reconhecido o interesse da mutuária fiduciante na revisão de encargos contratuais do instrumento de financiamento imobiliário
.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao presente apelo para anular a sentença
, reconhecendo interesse da mutuária fiduciante na revisão de encargos contratuais do instrumento de financiamento imobiliário. com a consequente devolução dos autos à origem para o seu regular processamento.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021