Tribunal: TJMT
Processo: 0052330-43.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-30
Data de publicação: 2021-07-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA – NÃO ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO PARA OBTER FINANCIAMENTO NO PRAZO ESTIPULADO – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA – DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM POR RESCISÃO CONTRATUAL – PERTINÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I - Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)
II - Descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito do rompimento contratual, que de veras foi ocasionado pela parte apelante que não viabilizou em tempo hábil a entrega de documentação deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado.
III - Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0052330-43.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[JOAO BATISTA TEIXEIRA CARVALHO - CPF: 469.249.491-34 (APELANTE), MARCO ANTONIO JOBIM - CPF: 832.153.959-91 (ADVOGADO), EDNOEMIA DA SILVA TEIXEIRA CARVALHO - CPF: 560.906.685-91 (APELANTE), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), JAQUELINE GIACOBBO PAHIM - CPF: 019.082.611-88 (ADVOGADO), MARCOS ADRIANO BOCALAN - CPF: 615.324.361-49 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA – NÃO ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO PARA OBTER FINANCIAMENTO NO PRAZO ESTIPULADO – RESCISÃO OCASIONADA PELA VENDEDORA - CONFIGURADA – DEVER DE RESTITUIR O VALOR PAGO PELO IMÓVEL – CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM POR RESCISÃO CONTRATUAL – PERTINÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I - Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)

II - Descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito do rompimento contratual, que de veras foi ocasionado pela parte apelante que não viabilizou em tempo hábil a entrega de documentação deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado.

III - Uma vez rescindido o contrato por culpa da recorrente, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização por dano moral e material no 0052330-43.2015.811.0041, perante a 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Diante do exposto, com fundamento no ar. 356, II, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na letra “b” do requerimento inicial, a fim de declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes, com fundamento no art. 475 do Código Civil, por culpa exclusiva das rés, que atrasaram a entrega da documentação da unidade autônoma objeto do contrato, bem como nulas as clásusulas 6.4 e 6.4.1 e a cobrança de juros e multa pelas rés, e determinar a total e imediata devolução do montante de R$51.116,26 (cinquenta e um mil cento e dezesseis reais e vinte e seis centavos), assim como a restituição da importância de R$30.300,00 (trinta mil e trezentos reais) que foram pagos pelo serviços de corretagem, tudo devidamente atualizado, conforme índice do INPC/IBGE, e acrescido de juros de mora de 1% (por cento) ao mês desde a data do pagamento. Confirmo, por consequência, a decisão de parcial concessão da tutela provisória de urgência. Condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, levando em conta a natureza da demanda, o bom trabalho desenvolvido pelo advogado e o razoável tempo exigido para o seu serviço. Transitada em julgado, dê-se vista dos autos à parte autora para, querendo, executar a sentença no prazo de 15 (quinze dias. Havendo recurso e depois de decorrido o prazo para contrarrazões, remetam-se os autos à instancia superior para os devidos fins (art.1010, § 3o, CPC)."

Em suas razões de recurso, (id. 86979047), a MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e TG CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pugna pela reforma da sentença, para tanto alega preliminarmente ilegitimidade passiva para responder por valor despendido a título de comissão de corretagem, informa que não recebeu qualquer quantia a este título, tendo repassado a comissão de corretagem à imobiliária, que faz “jus” ao recebimento da verba, justamente pela prestação de serviços; que não prospera o pedido do Apelado consistente na devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, mormente porque a responsabilidade pelo pagamento é do próprio Apelado; que a parte Apelada não cumpriu rigorosamente com os pagamentos avençados em contrato, posto que até o presente momento, não quitou integralmente os valores devidos ante ao contrato firmado; (iii) fala que é incontestável que a culpa pela rescisão do contrato é devido a mora da parte Apelada, já que a entrega da unidade estava condicionada ao pagamento integral do contrato, não restando nenhuma culpa da Apelante pelo ocorrido; que deve o Apelado responder pela desistência do negócio firmado, pois deixou de cumprir com suas obrigações, requerendo a aplicação da Lei no 13.786/18, com retenção no percentual de 25%, referida Lei, que é necessário que seja aplicado juros também apenas a partir do trânsito em julgado.

Devidamente intimada (id. 86979053), a parte apelada deixou transcorrer in albis sem apresentar Contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. contra a sentença proferida nos autos de Ação de Indenização por dano moral e material no 0052330-43.2015.811.0041, perante a 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Anoto de início, que a relação travada entre as partes é de natureza consumerista, devendo ser aplicado ao caso os ditames contidos no CDC.

Deflui dos autos, que os apelados celebraram com as empresas/apelantes, Instrumento Particular de promessa de compra e venda de um empreendimento denominado “Residencial Bonavita”, precisamente apartamentoa unidade residencial n. 1.301, Bloco E, TORRE 05, setor 2, localizado na Avenoida Contorno Leste, bairro Bosque da Saúde, Cuiabá no empreendimento denominado “RESERVA DO RIO CUIABA”, pelo valor de R$ 575.700,00 (quinhentos e setenta e cinco mil, setecentos reais).

Que ficou entabulado, que os apelados pagariam a entrada em 6 (seis) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais) e uma denominada “inter – semestral” – de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), até a liberação do imóvel prometida para até 10.10.2014, quando o saldo devedor seria quitado mediante financiamento bancário, inclusive mediante documentação fornecida pela própria apelante.

Todavia, após a assinatura do compromisso de compra e venda, os apelados buscaram aprovação do crédito mediante financiamento junto à instituição financeira, mas o negócio não foi concluído por culpa das requeridas, que não disponibilizou os documentos necessários.

Por outro lado, a construtora ora apelante, alegou que a liberação dos valores só ocorreria com a apresentação da matrícula individualizada, que só ocorreu em abril de 2015, quando o governo federal modificou a política de financiamentos, fazendo com que os bancos restringissem as operações por falta de dotações orçamentárias, frustrando, assim, inúmeras operações pré-aprovadas, como no seu caso.

Estabelecido as premissas, passo à analise da questão.

Insta Ressaltar que a responsabilidade civil subjetiva é aquela causada por conduta culposa ou dolosa, ou seja, quando o agente causador do dano praticar o ato com negligencia ou imprudência ou conscientemente dirigir sua vontade à produção do resultado ilícito.

Nesse espeque existe também a responsabilidade civil objetiva, que dispensa a culpa.

A responsabilidade civil contratual verifica-se quando o dano em ocorre em detrimento da pactuação ou execução de um contrato entabulado entre os envolvidos. A responsabilidade extracontratual, que também é denominada de aquiliana, tem sua origem e desdobramentos a partir da lei de forma geral, e, quando violado não está expresso em nenhum contrato prévio entre os envolvidos.

Imprescindível salientar que a existência de dano é pré-requisito vital para a configuração de responsabilidade civil e indenização.

Preleciona o professor Rui Stoco:

“O dano é, pois, elemento essencial e indispensável à responsabilização do agente, seja essa obrigação originada de ato ilícito ou de inadimplemento contratual, independente, ainda, de se tratar de responsabilidade objetiva ou subjetiva.” (STOCO, 2007, p. 128).

Imprescindível salientar que o contrato de promessa de compra e venda foi assinado em fevereiro de 2014 (ID. Num. 86979034).

Neste contrato inexiste previsão do montante exato inerente ao pagamento da comissão de corretagem, mas tão somente comprovante de pagamento no valor de R$30.300,00 (trinta mil e trezentos reais) a favor da Sra Patricia V. P. Castro (Id. 86979034), que segundo alega a empresa/apelante, trata-se de preposto de empresa que faz intermediação junto à imobiliária.

Conclui-se que no contrato, em especial ao preço do imóvel só está englobado o valor do imóvel vendido, não podendo dizer que o valor do sinal ou qualquer outra parcela é referente a taxa de corretagem.

É incontroverso que a recorrente recebeu pela a taxa de corretagem no valor de R$ 30.300,00 (trinta mil e trezentos reais) na data de 10/02/2014 conforme nota fiscal juntada sob ID. Num. 48356990 - Pág. 1, destarte, não merece respaldo a tese de ilegitimidade para responder quanto.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.” (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016).

Assim sendo, deve ser afastada tal preliminar.

Quanto a insurgência da empresa/apelante que alega não ter dado azo à ruptura contratual, diante de sua inadimplência.

Vale ressaltar que a regra consumerista prevista no CDC atinente ao caso em tela:

“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos. (...) Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”

O que de fato motiva a possibilidade e plausibilidade da causa de pedir é o descumprimento contratual por uma das partes, ou seja, a inobediência passível de rompimento do pactuado no instrumento de compra e venda, lembrando que, a inadimplência da obrigação de pagar ou atraso na entrega do imóvel não rescinde automaticamente o instrumento e a relação entre os contratantes.

A empresa/apelante sustenta que o imóvel não foi entregue na data pactuada, diante de inadimplência da autora/apelada, o que é incontroverso nos autos, contudo, a parte apelante não comprovou que disponibilizou em tempo hábil toda documentação necessária à apelada, para que esta pudesse obter o financiamento junto a instituição financeira e assim saldar a divida em sua integralidade dentro do prazo contratual.

É valido destacar que a incidência da Lei 8078/90 traz como possível consectário o da inversão do ônus da prova desde que sejam verossímeis as alegações da parte autora ou for hipossuficiente, segundo regras de experiência (CDC, 6o, VIII).

Nesse sentido, incumbe à parte apelante provar a veracidade de seus alegados na qualidade de fornecedora de serviços, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque as suas assertivas são fatos extintivos de direito, nos termos do art. 373, inciso II, do NCPC.

“A regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, julgar o mérito e colocar fim ao processo.

Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos” (Prova, Revista dos Tribunais, 2009, p. 160 )”.

Por isso, é descabida a alegação de que a rescisão contratual se deu por vontade da parte apelada, posto que, sua motivação provê de descumprimento contratual que não deu causa, isto é, a rescisão é efeito da conduta da empresa/apelante, que de veras foi quem deixou de entregar a documentação na data aprazada.

Uma vez rescindido o contrato por culpa da empresa/apelante, a restituição dos valores não deve observar sua previsão particular sobre o assunto, ou seja, retenção de percentual pago, posto que, devidamente dissolvido, ou seja, sem efeitos vinculantes, o recorrido não deve ser penalizado por desídia que não causou, devendo o status quo financeiro anterior à venda ser recuperado.

De fato, existe vasta jurisprudência que permite a livre pactuação da obrigação de pagar a comissão de corretagem, todavia, o que se esquadrinha nesta demanda é a rescisão contratual em sua totalidade, e não somente a legalidade da cobrança da referida taxa de corretagem pelo comprador.

A jurisprudência já se manifestou em casos análogos:

'CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. 1. O colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento quanto à possibilidade de transferência, para o consumidor, do ônus de arcar com a comissão de corretagem, desde que referida taxa esteja expressamente discriminada e diferenciada do preço do imóvel, em cumprimento ao dever de transparência contratual. 2. Todavia, tal entendimento não se aplica às hipóteses em que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva da vendedora, que deve promover a devolução dos valores pagos por conta da avença é consequência lógica e inafastável da rescisão, tendo em vista a necessidade de restituição das partes ao status quo ante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Tratando-se de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, mostra escorreita a sentença ao determinar a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 4. Recurso de Apelação conhecido e não provido.' “TJ-DF - 07042492820178070020 DF 0704249-28.2017.8.07.0020 (TJ-DF) - Data de publicação: 14/06/2019.

Conforme dito alhures a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da empresa/apelante, dessa forma, correta a sentença que determinou a restituição à apelada dos valores pagos a título de corretagem, visto que, não se trata de desistência, mas de pedido de rescisão por inadimplemento da parte/apelante.

O valor de corretagem integra o montante cobrado pelo imóvel, por isso, em consequência do rompimento contratual, o valor pago pelo objeto da demanda deverá ser restituído em sua totalidade, inclusive a taxa de corretagem.

Por fim, no que tange o termo inicial dos juros moratórios a partir do Trânsito em julgado da decisão condenatória, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no sentido de que, somente em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, portanto, descabida qualquer modificação nesse sentido, vez que, não é o caso dos autos.

Em tempo, determino à Senhora Diretora da 2o Câmara Cível, que proceda a retificação da capa dos autos, para constar como Apelante as empresas MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

Com essas considerações, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO. E, em atendimento ao que determina o art. 85, §§ 11, do CPC, em razão do trabalho elaborado pelo patrono da apelada em grau recursal, majoro a verba honorária sucumbencial a ele devida, que foi fixada na r. sentença, em 10% (dez por cento) para o patamar de 13% (treze por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2021