Tribunal: TJMT
Processo: 1002989-47.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-16
Data de publicação: 2021-06-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA – DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO ATRAVÉS DO IMÓVEL DESCRITO PELOS EXECUTADOS, BEM COMO INDEFERIU O OFERECIMENTO DO REFERIDO IMÓVEL EM GARANTIA À EXECUÇÃO – CRÉDITO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA – PENHORA QUE DEVE RECAIR SOBRE A COISA DADA EM GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA - ART. 835, §3o, DO CPC – PRECEDENTES DO STJ – AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Na execução de crédito com garantia hipotecária, a penhora recairá, preferencialmente, sobre a coisa dada em garantia, razão pela qual deve ser observado o disposto no art. 835, § 3o, do CPC.
Em que pese haver ordem preferencial de bens a serem penhorados, constando em primeiro lugar dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira, deve ser admitida a penhora do imóvel dado em garantia hipotecária, em conformidade com a legislação vigente.
A penhora em dinheiro só será efetuada na hipótese do bem, após alienado, não suprir o crédito do exequente.
É entendimento do Superior Tribunal de Justiça que a penhora recaia, preferencialmente sobre a coisa dada em garantia (AgInt no AREsp 958.719/SE e REsp 1485790/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002989-47.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Hipoteca, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[SAMIR HAMMOUD - CPF: 468.983.281-15 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (AGRAVANTE), KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (AGRAVANTE), MOHAMED ALI HAMMOUD - CPF: 691.966.481-04 (ADVOGADO), SARAH PINHEIRO ANDRADE - CPF: 346.911.621-00 (AGRAVADO), ROGERIO ANDRADE - CPF: 007.196.171-20 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE ROGÉRIO ANDRADE (AGRAVADO), JOAO CARLOS BRITO REBELLO - CPF: 544.891.301-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA – DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO ATRAVÉS DO IMÓVEL DESCRITO PELOS EXECUTADOS, BEM COMO INDEFERIU O OFERECIMENTO DO REFERIDO IMÓVEL EM GARANTIA À EXECUÇÃO – CRÉDITO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA – PENHORA QUE DEVE RECAIR SOBRE A COISA DADA EM GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA - ART. 835, §3o, DO CPC – PRECEDENTES DO STJ – AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Na execução de crédito com garantia hipotecária, a penhora recairá, preferencialmente, sobre a coisa dada em garantia, razão pela qual deve ser observado o disposto no art. 835, § 3o, do CPC.

Em que pese haver ordem preferencial de bens a serem penhorados, constando em primeiro lugar dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira, deve ser admitida a penhora do imóvel dado em garantia hipotecária, em conformidade com a legislação vigente.

A penhora em dinheiro só será efetuada na hipótese do bem, após alienado, não suprir o crédito do exequente.

É entendimento do Superior Tribunal de Justiça que a penhora recaia, preferencialmente sobre a coisa dada em garantia (AgInt no AREsp 958.719/SE e REsp 1485790/SP).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento interposto por KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial com Garantia Hipotecária no 1010946-10.2020.8.11.0041, que lhe move SARAH PINHEIRO ANDRADE e ESPÓLIO DE ROGÉRIO ANDRADE, que indeferiu o pedido de dação em pagamento através do imóvel descrito pelos executados, bem como indeferiu o oferecimento do referido imóvel em garantia à execução.

Em suas razões, sustenta que os pedidos formulados pelas Executadas, ora agravantes, de dação em pagamento e da oferta de bem à penhora não são, de forma alguma, conflitantes.

Registra que tinha um objetivo final (dar 76% do imóvel dado em garantia ao contrato em pagamento) e, até que tal ato fosse concluído/concretizado, que esta mesma proporção do bem garantisse a execução, com objetivo de dar cumprimento à lógica legal de penhora do bem dado em garantia, bem como resguardar os executados de sofrerem atos constritivos.

Assevera que, diante de expressa disposição legal (CPC, art. 835, § 3o), em se tratando de execução de crédito com garantia real, a penhora deverá recair sobre o bem ofertado em garantia.

Afirma que os próprios Agravados/Exequentes, em sua peça inicial ID. 30142778 -pág.4, requereram em caso de não pagamento pelas executadas no prazo de 3 dias a penhora do imóvel hipotecado.

Alega que a execução pode se realizar no interesse do credor, porém por meio menos oneroso ao executado, bem ainda que não existe qualquer fato que impossibilite a aplicação do art. 835, § 3°, do CPC, com a penhora do bem dado em garantia, quando da pactuação do contrato que aparelha a execução.

Aduz que ofertaram a totalidade como pagamento e penhora o próprio imóvel dado em garantia hipotecária aos Exequentes, nos termos dos arts. 835, § 3o, e 1.428, parágrafo único, do CPC, sem a necessidade da delonga e desgaste da excussão.

Anota que o imóvel está avaliado em R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), que atualizados até junho de 2020 nos termos do art. 1.484 do CC, perfaz a quantia de R$ 2.789.808,18 (dois milhões, setecentos e oitenta e nove mil, oitocentos e oito reais e dezoito centavos), muito além do valor atual da dívida que perfaz a quantia de R$ 2.305.890,33, bem como, que não contam qualquer impeditivo trabalhista.

Assim, pugna pela concessão de efeito suspensivo sobre a decisão agravada, até o julgamento mérito do presente recurso, desconstituindo a penhora de valores realizada até então, ou seja, sobre a quantia de R$ 8.455,51 (oito mil quatrocentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta e um centavos).

No mérito, pugna pelo provimento do recurso, para reformar a decisão agravada, a fim de ser deferida a dação em pagamento da totalidade do bem objeto da garantia hipotecária do contrato firmado entre as partes, pondo fim ao feito executivo ou, alternativamente, nos termos do art. 835, § 3°, do CPC, e do pedido dos Agravados/Exequentes na inicial do feito executivo, determinar que a penhora ofertada tempestivamente no juízo a quo recaia sobre a totalidade do bem dado em garantia no contrato firmado entre as partes.

O pedido de liminar recursal foi indeferido (ID 77432457).

Interposto Agravo Interno pelos agravantes (ID 78943498), este foi julgado prejudicado ante o exercício do juízo de retratação que deferiu, em parte, a liminar vindicada para suspender os efeitos da decisão de piso e determinar que o valor penhorado permaneça na conta onde se encontra depositado atualmente, até final julgamento do recurso de agravo de instrumento por este egrégio Tribunal de Justiça (ID 79463988).

Contraminuta da parte agravada (ID 80491980).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial proposta por SARAH PINHEIRO ANDRADE e ESPÓLIO DE ROGÉRIO DE ANDRADE em face de KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA, alegando que as partes firmaram um Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, pertencente aos autores, que originou uma escritura pública de Compra e Venda do imóvel de matrícula no. 42.103, localizado na quadra no 88, compreendendo os lotes de no 01 à 20, medindo 60x132,00 metros, situado no Bairro Boa Esperança, Distrito do Coxipó da Ponte, nesta capital, apresentando os seguintes limites e confrontações: 60,00 metros ao Norte para a Rua Presidente João P. Caldas; 60,00 metros ao Sul para a Rua Pontes de Lacerda; 132,00 metros ao Nascente para a Rua Presidente Manoel J. Murtinho e 132,00 metros ao Poente para a Rua Gal. Miranda Reis, com área escriturada de 7.920 m
2
(sete mil novecentos e vinte metros quadrados).

Aduz que os compradores pactuaram com os vendedores a compra do referido imóvel, pelo valor total de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), conforme Cláusula Quarta (Do preço e Condição de Pagamento), devendo ser pago, até a data da escritura, o valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

Após o dito pagamento, foi confeccionado entre as partes, conforme determinava o instrumento objeto da lide, uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, onde conforme pactuado, foi registrado em primeira e especial hipoteca, para garantia dos Autores, o imóvel matriculado sob o no 106.176, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, visando garantir o remanescente de R$ 1.900.000,00 (hum milhão novecentos mil reais) a serem pagos da seguinte forma:

“R$ 1.900.000,00 (hum milhão e novecentos mil reais), representados por 14 (quatorze) parcelas: sendo 03 parcelas no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) cada uma, com vencimentos em 09/08/2017, 09/10/2017, 09/12/2017; mais 10 (dez) parcelas, no valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte cinco mil reais) cada uma, com vencimentos em 09/02/2018, 09/04/2018, 09/06/2018, 09/08/2018, 09/10/2018, 09/12/2018, 09/02/2019, 09/04/2019, 09/06/2019, 09/08/2019 e a última parcela no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), com vencimento em 20/09/2019.”

Afirma que a parte executada ficou inadimplente a partir da 2a parcela, que venceu em 09/10/2017.

Assim, pugnou pela intimação das executadas para pagar em 03 dias a importância líquida, certa e exigível de R$ 1.994.831,83 (hum milhão novecentos e noventa e quatro mil oitocentos e trinta e um reais e oitenta e três centavos), atualizada até o dia 11/03/2020, acrescido de multa, juros contratuais, correção monetária pelo INCC, sob pena de lhe ser penhorado o imóvel dado em garantia hipotecária, nos termos da lei.

Em caso de não pagamento pelo Executado, requereu a Penhora do Imóvel Hipotecado, descrito na matrícula no 106.176.

A parte executada, espontaneamente, manifestou nos autos, a fim de adimplir o título executado, dando em pagamento parte do imóvel objeto da garantia, ou seja, 76% (setenta e seis por cento), nos termos do art. 1.428, parágrafo único, do Código Civil, ficando, até a conclusão do adimplemento, em garantia da execução, como dispõe o art. 835, § 3o, do CPC, incluindo no pagamento metade os honorários advocatícios, nos termos art. 827, § 1o do CPC.

Em nova manifestação, requereu pelo adimplemento da execução com 76% (setenta e seis por cento) do imóvel dado em garantia hipotecária, nos termos do art. 1.428, parágrafo único, do Código Civil, indicando-o em garantia até conclusão do adimplemento, como dispõe o art. 835, § 3o, do CPC, incluso no pagamento metade dos honorários advocatícios, nos termos art. 827, § 1o, do CPC.

Instada a se manifestar, a parte exequente discordou da oferta e requereu fosse deferida a penhora on-line via BACENJUD em nome das Executadas, atendendo à ordem prevista no artigo 835, I, do CPC, no valor de R$ 2.305.890,33 (dois milhões trezentos e cinco mil oitocentos e noventa reais e trinta e três centavos).

Novamente, a parte executada peticionou nos autos reiterando o deferimento dos pedidos anteriores, para o fim de autorizar a nomeação do bem a penhora hipotecado e para adimplir a execução, em harmonia com a peça inicial das exequentes.

A parte exequente defendeu a tese de que o dinheiro segue a preferência de penhora e que foi estipulado em contrato o pagamento do imóvel em dinheiro e não com outro imóvel. Assim, pugnou pela penhora on-line via BACENJUD em nome das Executadas atendendo à ordem prevista no artigo 835, I, do CPC, no valor de R$ 2.413.209,52 (dois milhões quatrocentos e treze mil duzentos e nove reais e cinquenta e dois centavos).

O Juízo deferiu o bloqueio de ativos financeiros através do SISBAJUD, tendo os executados apresentaram embargos de declaração, ao argumento de que não houve pronunciamento judicial quanto ao pagamento da dívida, através do imóvel dado em hipoteca.

Ao analisar o petitório, o Magistrado de piso entendeu pela omissão da análise da oferta do imóvel dado em penhora, hipotecado em favor da parte exequente, tendo cancelado o bloqueio de valores via SISBAJUD e entendeu por indeferir o pedido de dação em pagamento através do imóvel descrito pelos executados, bem como indeferiu o oferecimento do referido imóvel em garantia à execução. Por fim, deferiu o pedido de buscas e bloqueio de ativos financeiros, via sistema SISBAJUD, sendo encontrado o valor de R$
8.455,51 (oito mil quatrocentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta e um centavos).

Irresignada, a parte executada interpôs o presente recurso de agravo de instrumento pugnando pela reforma da decisão agravada, a fim de ser deferida a dação em pagamento da totalidade do bem objeto da garantia hipotecária do contrato firmado entre as partes, pondo fim ao feito executivo ou, alternativamente, nos termos do art. 835, § 3°, do CPC, e do pedido dos Agravados/Exequentes na inicial do feito executivo, determinar que a penhora ofertada tempestivamente no juízo a quo recaia sobre a totalidade do bem dado em garantia no contrato firmado entre as partes.

Pois bem.

Da leitura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, Termos Aditivos e do Registro de Escritura de Imóvel (ID ́s 30142787; 30142790, 30143041, 30143043; e 30142789, todos dos autos de origem), que, de fato, foi dado como garantia, aos autores/exequentes, o bem imóvel matriculado sob o no 106.176, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, de propriedade dos executados, visando garantir o pagamento remanescente do negócio jurídico, no valor de R$ 1.900.000,00 (hum milhão novecentos mil reais).

O art. 835, §3o, do CPC, determina que na execução de crédito com garantia real a penhora recairá sobre o imóvel dado em garantia:

“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

(...)

§ 3o Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.”

O bem indicado pelos executados, matrícula no 106.176, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, está gravado com Garantia Real Hipotecária, bem este aceito pelos agravados, conforme se verifica da Matrícula Imobiliária (ID 30142789 dos autos de origem), havendo determinação legal de que a penhora deve recair sobre o referido imóvel:

“
DA GARANTIA HIPOTECÁRIA
: Que, para garantia da dívida, seus juros, multas, despesas judiciais e outras responsabilidade legais, ou contratuais, dá a devedora, em PRIMEIRA E ESPECIAL HIPOTECA, o imóvel descrito na presente matrícula.”

No caso, não há qualquer oposição dos garantidores hipotecários quanto à penhora do imóvel, ao contrário, pedem para que seja observada a forma determinada legalmente pelo art. 835, §3o do CPC.

Em que pese haver ordem preferencial de bens a serem penhorados, constando em primeiro lugar dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira, deve ser admitida a penhora do imóvel dado em garantia hipotecária, em conformidade com a legislação vigente.

A penhora em dinheiro só será efetuada na hipótese do bem, após alienado, não suprir o crédito do exequente.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DEFERIMENTO DE CONSULTA AOS SISTEMAS INFOJUD E BACENJUD. DÉBITO COM GARANTIA REAL DE HIPOTECA. Art. 835, §3o DO CPC. PRINCÍPIOS DA MÁXIMA UTILIDADE DA EXECUÇÃO E MENOR ONEROSIDADE AO EXECUTADO. REFORMA DA DECISÃO. 1. Agravo de Instrumento em face de decisão que, após o leilão infrutífero, deferiu pedido de consulta aos sistemas BACENJUD e INFOJUD. 2. Considerando que o leilão do imóvel indicado pelo executado restou infrutífero, e que o art. 835, §3o do CPC prevê que na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, razoável que a execução seja direcionada ao bem hipotecado anteriormente aos bens localizados na consulta aos sistemas BACENJUD e INFOJUD. 3.
A ordem legal estabelecida para a penhora deve ser ajustada de forma a conciliar, no caso concreto, os princípios da máxima utilidade da execução em favor do exequente e o da menor onerosidade ao executado, com vistas a buscar uma execução equilibrada e proporcional
. 4. Precedentes da Corte. PROVIMENTO DO RECURSO.” (TJ-RJ, Agravo de Instrumento no. 0007075-90.2020.8.19.0000, Relatora: Desa. MÔNICA DE FARIA SARDAS, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Julgado em: 13/05/2020). Destaquei.

Ademais, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça que a penhora recaia, preferencialmente sobre a coisa dada em garantia, confira-se:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282/STF E 356/STF. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTCO ENTRE O ACÓRDÃO PROFERINDO IN CASU E OS PARADIGMAS COLACIONADOS. CONFIGURAÇÃO DO DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Na execução de crédito com garantia hipotecária, pignoratícia ou anticrética, a penhora recairá, preferencialmente, sobre a coisa dada em garantia; se a coisa pertencer a terceiro garantidor, será também esse intimado da penhora" (art. 655, § 1o, do CPC/73). Precedente. 2. Para que se configure o prequestionamento, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na

instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal. Incidência das Súmulas 282/STF e 356/STF. 3. Para a análise da admissibilidade do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional, torna-se imprescindível a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente, o que não ocorreu no caso em apreço. 4. Agravo interno não provido.” (STJ, AgInt no AREsp 958.719/SE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2016)

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. NOMEAÇÃO DE BENS À PENHORA. CRÉDITO GARANTIDO POR PENHOR. PREFERÊNCIA DO ART. 655, § 1o, DO CPC. RELATIVIDADE. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E RECUSA DO CREDOR. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. 1. Inocorrência de maltrato ao art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, ainda que de forma sucinta, aprecia com clareza as questões essenciais ao julgamento da lide, não estando o magistrado obrigado a rebater, um a um, os argumentos deduzidos pelas partes. 2. "Na execução de crédito com garantia hipotecária, pignoratícia ou anticrética, a penhora recairá, preferencialmente, sobre a coisa dada em garantia; se a coisa pertencer a terceiro garantidor, será também esse intimado da penhora\" (art. 655, § 1o, do CPC). 3. Relatividade da preferência indicada no art. 655, § 1o, do CPC. Precedentes. 4. Hipótese em que a garantia pignoratícia consiste em debêntures de uma empresa falida, bem de difícil liquidez. 5. Inviabilidade de se contrastar o entendimento do Tribunal de origem acerca da ausência de liquidez das debêntures e da efetiva recusa do credor a sua penhora, em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 6. RECURSO ESPECIAL

DESPROVIDO.” (STJ, REsp 1485790/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/11/2014)

Saliento que é possível a relativização do dispositivo legal supramencionado, todavia, tal somente poderia ocorrer diante de eventual ausência de liquidez do bem dado em garantia, ou algum outro entrave trazido à execução pela penhora realizada nestes termos, o que não ocorreu na espécie.

Isto posto, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para
determinar que a penhora recaia sobre a totalidade do bem dado em garantia no contrato firmado entre as partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/06/2021