Tribunal: TJMT
Processo: 0011994-60.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-16
Data de publicação: 2021-11-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADOS – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE LEI OU VONTADE DAS PARTES – VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA LEGALIDADE E DA LIBERDADE ASSOCIATIVA – SENTENÇA REFORMA – RECURSO DA RÉ PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO. 1. “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). 2. “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17” (STF - TRIBUNAL PLENO - RE no 695911, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, julgado em 15/12/2020, DJe 19/04/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011994-60.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ASSOCIACAO RESIDENCIAL SAO JOSE - CNPJ: 10.987.397/0001-00 (APELANTE), RICARDO BORGES SAMPAIO - CPF: 802.186.100-25 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), TANIA MARIA TREVISAN - CPF: 053.617.018-58 (APELADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), ASSOCIACAO RESIDENCIAL SAO JOSE - CNPJ: 10.987.397/0001-00 (APELADO), RICARDO BORGES SAMPAIO - CPF: 802.186.100-25 (ADVOGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELANTE), TANIA MARIA TREVISAN - CPF: 053.617.018-58 (APELANTE), MIKE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 030.160.901-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DA RÉ E JULGOU PREJUDICADO O RECURSO DA PARTE AUTORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA –
TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO
–
CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADOS – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE LEI OU VONTADE DAS PARTES – VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA LEGALIDADE E DA LIBERDADE ASSOCIATIVA – SENTENÇA REFORMA – RECURSO DA RÉ PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO. 1. “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). 2. “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17” (STF - TRIBUNAL PLENO - RE no 695911, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, julgado em 15/12/2020, DJe 19/04/2021).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0011994-60.2016.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL SÃO JOSÉ, e também por SISAN ENGENHARIA LTDA, contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Cobrança
”

(Proc. no 0011994-60.2016.8.11.0041 - Código 1103720), ajuizada pela primeira apelante contra a segunda, e também contra TÂNIA MARIA TREVISAN, extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação à corré Tânia Trevisan, por considerá-la parte ilegítima para responder a pretensão autoral de cobrança de valores a título de “
taxas de manutenção
”, eis que ela adquiriu os imóveis em período posterior ao fato gerador do débito discutido nos autos, e julgou procedente o pedido formulado em face da corré
Sisan Engenharia, condenando-a “
ao pagamento dos débitos dos meses de fevereiro/2013 e de janeiro/2014 até 30/06/2016, referente a 52 lotes, acrescido de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária (INPC) a partir do vencimento de cada prestação
”
(cf. Id. no 73897483, 73897484, 73897485 e 73897498).

A autora/apelante Associação São José impugna a conclusão sentencial de ilegitimidade passiva da corré Tânia Trevisan, argumentando que,

“
se a parte Tânia Maria Trevisan admite ser a atual proprietária do imóvel e, obrigatoriamente, por força do pedido inicial c/c com o art. 323 do CPC, devem constar
(da sentença condenatória)
as taxas vencidas no decurso da ação, não há falar em ilegitimidade passiva
”, até porque “
se trata de uma obrigação Propter Rem – ‘por causa da coisa’. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo,
(sendo)
a transmissão automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la,
(...)
evidenciado está o nexo da causa com o evento danoso e a participação da segunda reclamada
”, razão pela qual pede o provimento do recurso para que, reformada a sentença, e reconhecida a legitimidade passiva da corré Tânia Trevisan, seja ela condenada “
ao pagamento das taxas, desde o momento em que passou a ser proprietária — agosto/2016 — até a prolação da sentença
” (cf. Id. no

73897502 e 73897503).

A ré/apelante Sisan Engenharia afirma o cerceamento do seu direito de defesa, eis que foi genericamente indeferido o seu pedido de “
produção de

provas
(...)
referentes a 1) aprovação do loteamento como ‘loteamento fechado’ pela Prefeitura; 2) autorização municipal para fechamento de vias públicas; 3) ampla notoriedade da existência da associação de moradores e da cobrança das taxas de manutenção; 3) publicação de editais de convocação das assembleias em jornais de grande circulação; 4) e comprovação do quórum das reuni6es assemblares
”.

Sustenta que a sentença afronta diretamente o art. 927, III, do CPC, na medida em que “
reconhece a possibilidade de cobrança pela associação de moradores, ora apelada, de taxas associativas de proprietário de imóveis não associados, em contrariedade com o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 882, no qual fixou a tese jurídica de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’
”, asseverando, nesse sentido, que, “
apesar de identificar a existência da tese jurídica
(...)
,
(o MM. Juiz)
não a seguiu, argumentando que sua aplicação seria condicionada ao atendimento de requisitos que seriam retirados da ratio decidendi do voto vencedor, todavia, o trecho que traz os referidos requisitos foi extraído, em verdade, do voto vencido no julgamento,
(...)
. Ou seja, foi deliberadamente utilizado trecho de voto vencido contraria tese jurídica fixada, de modo que há uma clara contradição ao se reconhecer a aplicação do precedente fixado pelo STJ e aplicar trecho de voto vencido que não menciona tais condições
”
.

Discorre sobre a distinção entre a figura e tratamento jurídico dos loteamentos e dos condomínios, concluindo, após o arrazoado, que o assim chamado “condomínio de fato” não corresponde e nem pode ser equiparado à figura jurídica do condomínio estabelecido na Lei n° 4.591/1964, o que, por si só, infirma a pretensão da autora, associação civil de moradores, de efetuar a cobrança compulsória de taxas admirativas ou contribuições daqueles que não são associados.

Alega que “
inexiste relação contratual entre as partes e é impossível a imposição desta pelo Poder Judiciário, pois os princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa prevalece ao principio da vedação ao enriquecimento sem causa (mesmo porque inaplicável no caso diante da inexistência de relação obrigacional pessoal entre as partes) dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais
”, e assevera que a “
requerente nunca sequer noticiou a sua existência, não tendo buscado convencê-la a se associar e a se comprometer ao pagamento das taxas associativas, tendo realizado a cobrança do valor de R$ 94.683,63 diretamente em sede judicial e sem qualquer título ou prova que demonstrasse a existência de vinculo associativo ou mesmo a cobrança extrajudicial de valores
”, enfatizando que “
o único documento trazido pela requerente como prova de seu suposto crédito é a planilha de atualização de débitos
(...);
não foi trazido comprovante de associação,
(...);
não foram trazidos quaisquer documentos que comprovem a realização regular de cobranças pela Associação a qualquer morador ou associado, especialmente em relação à requerida
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para seja reformada a sentença e, assim, julgado improcedente o pedido deduzido na petição inicial (cf. Id. no

73897505 e 73897512).

A autora Associação São José apresentou contrarrazões junto ao Id. no 73897515, refutando os fundamentos do apelo adversário e pedindo o seu desprovimento.

A ré Tânia Trevisan ofertou contrarrazões no Id. no 7387517, pugnando pelo desprovimento do recurso da Associação/autora.

A ré Sisan Engenharia não ofertou
contrarrazões, porém, manifestou-se junto ao Id. no 75948476 para noticiar a conclusão do julgamento referente ao Tema de Repercussão Geral no 492, em que o eg. STF declarou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão.

O despacho de Id. no 88050990 facultou à Associação/autora prévia manifestar sobre a aplicabilidade da decisão da Suprema Corte ao caso dos autos.

A autora Associação São José alegou que, “
analisando os fatos que envolvem as partes, verifica-se que não há possibilidade de aplicação do RE no 659911/SP, submetido à sistemática do recurso repetitivo (Tema 492-STF) à demanda ora em julgamento, porquanto as situações fáticas são distintas. A começar que o RE No 659911/SP trata de loteamento urbano, como bem frisa a parte apelada/ré, enquanto este loteamento decorre do desmembramento de uma chácara – área rural –, com apenas uma entrada e uma saída, controlada por cancelas e totalmente cercada e isolada dos demais bairros
”, e, além disso, “
o RE no 659911/SP trata de associação voluntária de proprietários de imóveis urbanos, em determinado bairro,
(...)
, sendo a ré pessoa física. Situação distinta do recurso em exame, em que se trata de um ‘condomínio irregular’ existente, no qual a associação civil é formada por proprietários (pessoas físicas e/ou jurídicas) detentores de direitos sobre lotes individuados decorrentes de parcelamento de loteamento de área rural, antiga Chácara
” (cf. Id. no 89029482).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 25 de outubro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A Associação Residencial São José propôs a presente ação de cobrança contra a empresa Sisan Engenharia, objetivando a condenação desta ao
pagamento das “
taxas
ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas (no curso da ação)
(referentes às)
despesas de manutenção de suas unidades e pelos serviços postos à sua disposição
” no âmbito do

Loteamento São José, e, diante da notícia de que a Sisan havia vendido as unidades do loteamento que lhe pertencia, emendou a petição inicial para requer a inclusão da adquirente Tânia Trevisan no polo passivo da lide, para que ela respondesse pelas taxas vencidas após a data da aquisição dos imóveis.

Na petição inicial, a Associação/autora alegou o

“
Residencial São José é um loteamento com características de fechado ou condomínio de fato,
(...)
, e, nessa qualidade, foi constituído desde o início
”, tendo sido “
criado primeiramente para propiciar o parcelamento do solo, em conformidade com a Lei 6766/79, que exige uma infraestrutura básica dos parcelamentos,
(...)
, desse modo, a Chácara São José passou a ser desmembra em Lotes e passou a ser chamada Loteamento São José, alvará expedido pela Prefeitura Municipal de Cuiabá, de no 311.922-0/03, em 07/07/2004
”.

Sustentou que “
os custos da associação são rateados entre os proprietários, mas a requerida nega-se a contribuir com sua cota, pelo menos, desde dezembro de 2013, deixando os custos por conta dos atuais moradores/proprietários
”, e, em conclusão, afirmando que a Sisan seria “
proprietária de 62 lotes no Loteamento São José
” (na verdade, o número exato de lotes é 52), e que “
a cota de manutenção para terrenos sem construção era de R$ 35,00, até julho de 2015, e, partir daí, passou para R$ 50,00
”, pediu a condenação da ré ao pagamento do total de R$ 94.686,63 referente às taxas já vencidas e do somatório do valor das taxas que vierem a ser inadimplidas no curso do processo (cf. Id. no 73861979 e 73895462).

A ré Sisan objetou, argumentando que “
o

Residencial São Jose é um loteamento nos moldes da Lei de Parcelamento do Solo n° 6.766/79, e não Condomínio, como prevê a Lei 4.591/64, que cuida dos condomínios em edificações, nem mesmo se trata de ‘loteamento fechado’
”, e que “
não é a edificação de muro no entorno do loteamento, sem autorização e aprovação do município, capaz de, por si só, transformar um loteamento em um condomínio, ou, como afirma a autora, em ‘loteamento fechado’
”, e, nesse sentido, pontuou que “
não há na matrícula
(dos imóveis)
qualquer menção de que se trataria de loteamento aprovado como condomínio horizontal
” e que, como a autora nada mais é do que uma “
associação civil sem fins lucrativos
, (...)
ela (precisa) da livre adesão de cada associado, não sendo razoável pressupor, de acordo com os próprios estatutos, que automaticamente aqueles que adquirem o lote estão obrigados a se integrar
(...),
não podendo fazer-se de condomínio e impor aos proprietários de imóveis situados no loteamento Residencial São José, que não tenham aderido expressamente ao estatuto da associação, a obrigação de pagar as taxas por ela cobradas
”

(cf. Id. no 73895483 ao 73895485).

A corré Tânia Trevisan também contestou, sustentando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, já que adquiriu os imóveis em data posterior aos fatos geradores da cobrança, e, no mérito, apontou que a pretensão autoral vai diretamente de encontro à tese repetitiva fixada pelo STJ no sentido de que as “
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram
” (STJ, Tema 882) (cf. Id. no 73897469).

O MM. Juiz acolheu a tese de ilegitimidade passiva arguida pela ré Tânia, extinguido o feito sem resolução do mérito em relação a ela, e, ao enfrentar o mérito da lide,
deu pela procedência do pedido formulado em face da ré Sisan, e assim o fez alinhando os seguintes fundamentos:

“Imperioso salientar, inicialmente, que a taxa de condomínio é o resultado do rateio das despesas que beneficiam todos que integram um empreendimento, tendo o objetivo de custear os valores que, mensalmente, são desembolsados para a manutenção das áreas comuns, portarias, serviços de ronda, energia, paisagismo, limpeza de ruas e todas as demais despesas decorrentes de um loteamento fechado.

Nesse contexto, aquele que adquire uma unidade imobiliária, ainda que integrante de um condomínio irregular ou de fato, não pode ficar isento da obrigação de contribuir com sua quota para as despesas realizadas em benefício e proveito de todos, sob pena de se enriquecer a custa dos demais coproprietários.

A meu sentir, para além da discussão se os requeridos anuíram ou não à associação de moradores, não soa nem justo nem mesmo jurídico deixar de reconhecer que as despesas, nesse caso concreto, devem ser rateadas por todas as unidades imobiliárias, igualitariamente, em razão de o empreendimento se constituir em verdadeiro condomínio de lotes, gerador de custos comunitários.

É de se registrar que não se desconhece a conclusão a que chegou o Ministro Marco Buzzi, relator para o acórdão do REsp no 1.439.163/SP, representativo da controvérsia, onde se enfatiza e exalta, em verdade, que somente devem contribuir com as despesas cobradas pela associação dos moradores aqueles que a ela estão vinculados.

(...)

O entendimento firmado por maioria de votos foi no sentido de que descabida a pretensão de imposição do pagamento de taxa de condomínio a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha aderido expressamente à associação, ainda que com o fito de evitar enriquecimento sem causa.

Nessa linha, destacou o Ministro Marco Buzzi, em voto vencedor, que a liberdade de associação é um direito constitucional e não pode ser mitigado ou contrariado sob o fundamento do princípio do enriquecimento sem causa.

Desse modo, o entendimento exarado se aplica ainda que o morador goze dos serviços oferecidos. Isto porque não se pode presumir que o proprietário, ao utilizar os serviços organizados pela associação de moradores, aceitou tacitamente participar de sua estrutura orgânica.

Vale ser ressaltado para que não se tenha uma interpretação equivocada com base na mera leitura da ementa do citado recurso repetitivo que
no corpo do citado julgado foi definido como critério para reconhecer a obrigatoriedade para o pagamento da dívida a data de aquisição do imóvel em relação à criação da associação.
Vejamos: (...).

Assim, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores.

Desse modo, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas.

E analisando-se o caso em comento, temos que o requerido é proprietário do imóvel desde o ano de 2011, sendo que a associação autora foi criada em 2008.

Ademais de tanto, penso que o inadimplemento das taxas condominiais afronta princípio basilar de direito que repudia que alguém possa enriquecer-se sem causa e à custa de outros (art. 884 do Código Civil).

Para que o caso seja melhor contextualizado, ressalto que os chamados ‘condomínios de fato’ são uma realidade social onde um grupo de moradores, com objetivos comuns, buscam privatizar, de certa forma, alguns serviços hodiernamente prestados pelo ente público, passando a ofertá-los àqueles que se vinculam a uma associação, criada para esse fim, passando ela a gerenciar esses serviços, mediante uma divisão de custos entre os vizinhos.

São serviços de interesse comum, que dão conforto e segurança ao grupo e que, por certo, valorizam o imóvel de todos aqueles que integram aquele empreendimento.

A conclusão a que se chega é a de que ainda que não seja viável a associação cobrar taxa de forma aleatória e tentar obrigar aqueles que não se associaram a adimplir com tais valores, inviável também é que preste serviços dos quais o morador/proprietário se beneficia e utiliza, sem qualquer ressarcimento pelos gastos efetuados em seu benefício, que por certo pode ser cobrado sob o fundamentado de enriquecimento sem causa.

Ainda, não se pode deixar de trazer à colação aquilo que passou a ser estabelecido na novel Lei Federal no 13.465/17, que incluiu o art. 36-A na Lei no 6.766/79, que cuida dos loteamentos urbanos, uma vez que ali restou reconhecido, expressamente, a figura do ‘condomínio de fato’, prescrevendo a referida norma ser juridicamente possível a existência de associação de proprietários de imóveis em loteamentos com o propósito de administração, manutenção, conservação e disciplina da utilização e convivência dos moradores.

Pois bem, diante da comprovação pela parte Requerida de que era legitimo proprietário somente de 52 (cinquenta e dois) lotes e não de 62 (sessenta e dois) conforme alegado na inicial, certo é que o valor devido deve corresponder somente aos lotes de propriedade do Requerido.

Portanto, incontroversa a inadimplência da parte Requerida no tocante ao pagamento das cotas condominiais vencidas referente ao mês de fevereiro/2013 e de janeiro/2014 a março de 2016, impõe-se reconhecer a procedência da cobrança formulada.” (
destaquei -
cf. Id. no

73897484 e 73897485).

Leitura dos trechos acima destacados confirma prontamente a procedência da queixa recursal da ré Sisan a respeito da confusão feita pelo juiz sentenciante na aplicação da tese repetitiva fixada pelo STJ
, pois,
com efeito, a fundamentação decisória espelhou as razões do voto vencido, estando a conclusão sentencial estribada em premissa que foi expressamente rejeitada pela maioria dos membros da
Segunda Seção no
julgamento do
REsp no 1439163/SP, a saber, a de que “
o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores
”
.

Anoto, antes de dar sequência a esta exposição, que, apesar da tentativa da autora/apelante de diferenciar a hipótese dos autos de tantos outros casos relativos à mesma temática, a lide não encerra qualquer excepcionalidade, cuidando-se de habitual hipótese em que determinada área em zona urbana passa por processo de parcelamento do solo, observando as normas da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), e, concluído o processo, formou-se um “loteamento fechado”, este que de modo algum equivale ou corresponde ao condomínio edilício regulado pela Lei 4.591/64 e pelos arts. 1.331 e ss do CC, onde, normalmente, há controle de acesso, segurança e infraestrutura de lazer, e que, geralmente, é administrado por uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, constituída na modalidade de associação civil de direito privado (associação de proprietários/moradores), a qual recebe permissão da municipalidade, em caráter precário, sem licitação, para administrar o loteamento, e, uma vez que o usual é que sejam instituídas melhorias no loteamento, como instalação de guarita com cancela e controle de acesso, investimento e conservação dos espaços públicos e em questões de segurança, melhorias certamente propiciaram enorme valorização imobiliária dos lotes que integram o loteamento, a associação de moradores vem ao Judiciário cobrar do proprietário de lote particular não filiado o pagamento de “taxas” instituída como fomento e contraprestação aos serviços realizados.

No julgamento do citado
REsp no 1439163/SP, o relator Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva propôs a tese de que “
as 'taxas', contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento só podem ser impostas a proprietário de imóvel adquirido após a constituição da associação ou que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo
”, tendo fundamentado a sua proposição no argumento de que, “
se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas. Isso porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do ‘condomínio de fato’.
(...).
O enriquecimento sem causa, evidenciado pela atribuição de resultado econômico de obras e serviços com o correspondente desfalque alheio sem justificação, é ato-fato jurídico apto a gerar a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas e, consequentemente, irradia direito, ação e pretensão de caráter indenizatório
”.

Todavia, como dito, não foi essa a posição que prevaleceu, e, sim, a da divergência apresentada pelo Min. Marco Buzzi, que, reafirmando o entendimento histórico daquele Corte em relação à matéria, refutou a ideia de “aceitação tácita” do proprietário não associado que adquiriu o lote após a constituição da associação, consolidando a orientação de que “
a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos
”, afinal, “
não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa vênia, não atuam qualquer dessas fontes
”, e, nessa perspectiva, “
se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais
”.

O julgamento restou assim ementado:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)

Pondo o ponto final no debate em torno da matéria, conforme arguido nos autos pela ré/apelante Sisan, em recente decisão proferida em sede de repercussão geral, a excelsa Suprema Corte declarou que “
é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis
”. Eis a ementa do julgado:

“EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA. LIBERDADE ASSOCIATIVA. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE LEI OU VONTADE DAS PARTES. INCONSTITUCIONALIDADE. LEI No 13.467/17. MARCO TEMPORAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROVIDO. FATOS E PROVAS. REMESSA DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM PARA A CONTINUIDADE DO JULGAMENTO, COM OBSERVÂNCIA DA TESE. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (STF - TRIBUNAL PLENO - RE no 695911, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, julgado em 15/12/2020, DJe 19/04/2021)

Reafirmo, aqui, que, embora a autora/apelante diga que “
não há possibilidade de aplicação do RE no 659911/SP
(...)
à demanda ora em julgamento, porquanto as situações fáticas são distintas
”, não é o que nos diz os dados informativos constantes dos autos, pois, como dito acima, a hipótese dos autos cai como uma luva no precedente do STF (assim como no anterior do STJ), sendo, no mínimo, contraditória a alegação autoral de que não se trata de loteamento de imóvel urbano, porque o “
loteamento decorre do desmembramento de uma chácara – área rural
”, quando durante todo o processo ela própria assinala que o
Loteamento São José nasceu “
para propiciar o parcelamento do solo, em conformidade com a Lei 6766/79
”, esta que também é conhecida como
Lei do Parcelamento do
Solo Urbano
, e, além disso, pouco importa à resolução da lide se a parte ré é pessoa física ou jurídica, afinal, o ponto fulcral da questão é o de que, conforme entendeu o STF, “
ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação. Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional
” (STF - TRIBUNAL PLENO - RE no 695911, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, julgado em 15/12/2020, DJe 19/04/2021).

Enfim, sob qualquer ótica, a conclusão é a de que não é lícita a conduta da autora
Associação Residencial São José de cobrar taxas de qualquer natureza daqueles que não são associados e nem anuíram com a previsão, seja da antiga proprietária, a ré Sisan Engenharia, seja da atual, a ré Tânia Trevisan.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso interposto pela ré
Sisan Engenharia Ltda para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido. Julgo prejudicado o recurso da autora Associação Residencial São José.

Frente a modificação do desfecho decisório, imponho à autora Associação Residencial São José os ônus de sucumbência, inclusive, honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa em favor do procurador da ré Sisan Engenharia, e, em atenção à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária devida ao advogado da ré Tânia Trevisan para 15% do valor da causa.

Custas recursais pela autora.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2021