Tribunal: TJMT
Processo: 1012163-40.2018.8.11.0015
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-16
Data de publicação: 2021-03-16

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012163-40.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Abatimento proporcional do preço, Custas]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[EDEGAR JEZUR - CPF: 340.372.331-34 (APELANTE), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), EDEGAR JEZUR - CPF: 340.372.331-34 (APELADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR COM DIREITO À DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL DE 20% DE RETENÇÃO PREVISTO CONTRATUALMENTE – RAZOABILIDADE – PRECEDENTE DO STJ - FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM EMBUTIDA NO VALOR A SER RETIDO PELA VENDEDORA – IPTU – NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Tratando-se de rescisão de contrato por iniciativa do compromissário comprador, por não conseguir adimplir as contraprestações, mostra-se suficiente a retenção pela incorporada vendedora do percentual de 20% sobre o valor total pago, conforme previsto contratualmente e por estar em observância à jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Não há em que se falar em retenção do valor relativo à comissão de corretagem se este já está embutido no percentual a ser retido pela incorporadora.

Em se tratando de compra de lote de terreno sem edificação, é vedada a cobrança de taxa de fruição.

Embora seja possível a condenação do compromissário comprador ao pagamento de IPTU relativos ao período em que esteve na posse do imóvel, é imprescindível que a incorporadora demonstre a existência de débito em aberto ou o valor pago por ela a esse título.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível e recurso adesivo aviados por
Loteadora Assaí S/S Ltda.
e por
Edegar Jezur
, respectivamente, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos postos na ação de rescisão contatual c/c devolução de quantia paga.

A apelante
Loteadora Assaí S/S Ltda.
, em suas razões de recurso, sustenta que deve ser reformada a sentença no que se refere a verba de fruição, que é plenamente válida, devendo em razão disso ser indenizada pelo autor por uso do imóvel desde o momento em que fora a ele transmitido a posse até a efetiva restituição.

Em outro ponto, aduz que deve ser determinada a retenção dos valores que se referem aos débitos tributários e incidentes sobre o imóvel objeto da avença rescindenda, desde à época da assinatura do compromisso de compra e venda até a efetiva reintegração de posse do imóvel, assim como também, deve ser determinada a retenção do valor relativo a comissão de corretagem, que foi deferida na fundamentação da sentença, mas não inserida em seu dispositivo.

Já o apelante
Edegar Jezur
, em suas razões, insurge-se contra o percentual de 20% de retenção dos valores pagos, aduzindo que é manifestamente abusivo e deve ser minorado para 10%, tendo em vista que a requerida quem deu causa a rescisão.

Contrarrazões apresentada por Edegar Jezur no Id. 62012009.

A Loteadora Assaí devidamente intimada para apresentar contrarrazões, deixou o prazo transcorrer
in albis
(certidão de Id. 71424474).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

No caso, as partes firmaram instrumento particular de compromisso venda e compra de imóvel urbano em loteamento, por meio do qual o autor adquiriu o lote n°.01, Quadra 07, localizado no Jardim Portinari, em Sinop/MT, pelo valor total de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais), para pagamento de forma parcelada (Id. 62011953).

O autor ajuizou a presente demanda objetivando a rescisão do contrato, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão dos juros abusivos lançados no contrato, pretendendo, ainda, a restituição de 90% dos valores pagos, com o abatimento de apenas 10% como forma de compensar a requerida pelas despesas ocorridas.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido, para o fim de reconhecer a nulidade da cláusula 6a, §2o, do contrato, no que tange a base de cálculo do valor a ser retido pela requerida; determinar a resilição do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida e, condenou a requerida a restituir os valores pagos pelo autor, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos, a ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Contra a sentença insurge-se a apelante Loteadora Assaí S/S Ltda., pretendendo a retenção do valor relativo à taxa de fruição, correspondente a 0,75% sobre o valor do imóvel, bem como a retenção dos valores relativos aos débitos tributários incidentes sobre o imóvel e sobre a comissão de corretagem.

Já o autor apelante pugna pela reforma da sentença para que seja determinada a retenção de no máximo 10% dos valores pagos.

Os recursos não comportam provimento, pois a sentença foi proferida em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto.

Com relação ao valor relativo à taxa de fruição razão não assiste a apelante Loteadora Assaí, porquanto é vedada a cobrança da referida taxa quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, como no caso, pois, em tal situação, o consumidor não aufere qualquer proveito econômico sobre o imóvel.

Nesse sentido, colaciono precedente deste Sodalício,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL URBANO SEM EDIFICAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AFASTAMENTO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “Se reconhecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos, como forma de ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da inadimplência do comprador,
não é cabível a indenização a título de FRUIÇÃO decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito da vendedora, sobretudo quando o lote urbano sequer foi utilizado pela compradora como moradia à falta de existência de edificação concluída e destinada ao uso residencial.
” (N.U 0007310-79.2018.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 02/04/2019) Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.” (N.U 0001103-29.2014.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 31/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019) (destaquei)

No que se refere à retenção da taxa de comissão, conforme entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, é válida a sua cobrança, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Na hipótese, verifica-se do instrumento particular de compromisso venda e compra de imóvel urbano em loteamento firmado entre as partes, a previsão de que o valor das despesas comerciais (comissões, publicidades, etc) e tributárias originadas no referido instrumento é fixada em 10% sobre o valor total bruto do lote vendido (Cláusula Terceira – Parágrafo Primeiro – Id. 62011953 – pág. 1).

Ocorre que, o referido contrato em seu Parágrafo Segundo da Cláusula Sexta estabelece que: “
Em caso de rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE, em razão do inadimplemento (a) COMPROMISSÁRIO (A), este perderá em favor da COMPROMITENTE a quantia paga a título de sinal e mais a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote, acrescido de juros remuneratórios de 0,50% a.m., mais juros moratórios de 1,0% a.m., sendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória (multa por rescisão do contrato) e
10% (dez por cento) a título de indenização para cobertura de comissões
, cadastros e demais despesas administrativas, judiciais e extrajudiciais com notificação e honorários de advogado
”. (Id. 62011953 – pág. 4) (destaquei)

Desse modo, considerando que na sentença foi reconhecido o direito de a loteadora reter 20% sobre o valor total pago pelo autor e estando incluído dentro desse percentual o valor relativo à comissão, não há como acolher o pedido vindicado pela apelante Loteadora Assaí.

Com relação à retenção do valor relativo aos impostos incidentes sobre o imóvel, ainda que tenha sido consignado na Cláusula Oitava, que “
todos os impostos, taxas, contribuições e demais tributos de qualquer origem ou natureza, federais, estaduais ou municipais, que recaem ou venham a recair sobre o terreno e seus acessórios ou sobre o presente contrato, ainda que lançados em nome do COMPROMITENTE, serão pagos pontualmente pelo (a) COMPROMISSÁRIO (A).
(Id. 62011953 – pág. 6)”, a apelante Loteadora Assaí não demonstrou a existência de débito em aberto relativo aos impostos ou mesmo se ela efetuou algum pagamento do referido imóvel, logo, entendo que há falar em retenção de valores de IPTU.

Sobre a questão, colaciono precedente dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS PROMETIDAS - CONSTATAÇÃO - RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA - MAUNTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR - RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE QUITADO - DETERMINAÇÃO NA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE RECURSO DO COMPRADOR - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.
ABATIMENTO DO IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO - NÃO COMPROVAÇÃO DO DÉBITO
. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A RETITUIR - MOMENTO DE INCIDÊNCIA - CULPA DO VENDEDOR - RELAÇÃO CONTRATUAL - CITAÇÃO. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - CONDENAÇÃO - MANUTENÇÃO - Comprovado o atraso na entrega das obras de lazer prometidas, deve ser julgado procedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, com atribuição da culpa à vendedora - Ocorrendo a rescisão do contrato em razão da culpa exclusiva da vendedora, os valores quitados devem ser restituídos sem retenção de qualquer percentual; determinada na sentença a retenção, e não tendo o comprador se insurgido, o percentual fixado deve ser mantido, não sendo possível, porém, a majoração pretendida pela vendedora -
Não havendo prova de que o comprador está em débito com o IPTU do imóvel e com a taxa do condomínio onde se encontra localizado o empreendimento, o não acolhimento do abatimento pretendido pela vendedora deve ser mantido
- Em caso de a culpa pela rescisão ser atribuída à vendedora, os juros de mora sobre o montante a restituir para o comprador deverão incidir a partir da data da citação, em razão da relação contratual - Não há razão para afastar a incidência da cláusula penal compensatória estabelecida no contrato, agindo com acerto o juiz ao reduzi-la na hipótese em que estipulada em montante manifestamente excessivo.” (TJ-MG - AC: 10000181401076004 MG, Relator: Pedro Bernardes, Data de Julgamento: 27/10/2020, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. IPTU. MANUTENÇÃO DO JULGADO. Rescisão contratual por culpa exclusiva dos promitentes compradores (apelados/autores). Possibilidade. Abusividade e consequente nulidade de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato em confronto com a impossibilidade superveniente. Deveria o apelante comprovar mero capricho do apelado em sua pretensão de resolução unilateral ou a possibilidade de cumprir com os pagamentos. Direito potestativo. Tema no 577/STJ.
Não há que se falar em pagamento de taxa de ocupação ou retenção dos valores de IPTU, uma vez que se trata de lote não edificado, sem qualquer comprovação da posse ou do pagamento de IPTU específico.
Jurisprudência. Majoração dos honorários para 11%. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJ-RJ - APL: 00153923220168190028, Relator: Des(a). NILZA BITAR, Data de Julgamento: 13/05/2020, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2020) (destaquei)

Do mesmo modo, não merece reforma a sentença, no que se refere a alegada abusividade do percentual para retenção previsto contratualmente, porquanto está em consonância com o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça de que há “
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto
” (AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020).

No mesmo sentido, colaciono os seguintes precedentes, in verbis:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE DISPOSITIVO QUE TERIA SIDO OFENDIDO NA FIXAÇÃO DO MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento contratual decorreu da atuação dos adquirentes. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção pelas promitentes vendedoras do percentual de 20% do montante já pago, referente ao imóvel. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7STJ, verbete sumular que incide sobre quaisquer das alíneas do permissivo constitucional. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedente. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. No que tange à questão a respeito do momento a partir do qual incidiriam juros de mora, as agravantes não apontaram, no recurso especial, qual dispositivo de lei teria sido vulnerado no acórdão, o que enseja a incidência da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 1695398/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS EM PARCELA ÚNICA – PRECEDENTE DO STJ – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM ARRAS OU SINAL

– ILEGALIDADE. – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO –

LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO

DEVIDAS PELA COMPRADORA

–

POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO

–

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA

– REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

– ADEQUAÇÃO DA BASE DE FIXAÇÃO PARA O VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Não há que se falar em cerceamento de defesa no julgamento antecipado do pedido (artigo 355 do CPC), se os documentos juntados com a inicial e a contestação bastam para esclarecer a matéria fática que interessa à resolução do mérito, fornecendo base probatória sólida para a construção de respostas bem fundamentadas às questões concernentes à lide sub judice. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). É razoável a estipulação no contrato de cláusula penal de 23% sobre os valores pagos, porque essa retenção destina-se a recompor os prejuízos decorrentes da resilição contratual proposta unilateralmente pelo comprador.
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Por configurar ofensa ao princípio do non bis in idem, não se admite cumular a arras (sinal) com cláusula penal compensatória na hipótese de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. No que tange ao pedido de retenção a título de sinal (arras), constata-se a natureza de princípio de pagamento (entrada), e deve ser incluída na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa. A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste. O artigo 85, §2o, do CPC, apresenta uma ordem de preferência quanto ao parâmetro a ser utilizado para fixação dos honorários de sucumbência. Em primeiro lugar, deve ser utilizado o valor da condenação. Em segundo, o critério será o do proveito econômico alcançado com a ação. E, em terceiro, quando não for possível mensurar o proveito econômico, deve ser considerado o valor atualizado da causa como balizador dos honorários. Havendo sucumbência recíproca e proporcional e, considerando que, além do pedido constitutivo negativo houve também condenação em quantia certa (devolução dos valores pagos), os honorários devem ser fixados com base no valor da condenação.” (N.U 1007160-07.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/12/2020, Publicado no DJE 22/12/2020) (destaquei)

Isso posto,
nego provimento
a ambos os recursos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2021

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012163-40.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Abatimento proporcional do preço, Custas]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[EDEGAR JEZUR - CPF: 340.372.331-34 (APELANTE), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), ANELISE INES ANDRUCHAK - CPF: 615.599.891-49 (ADVOGADO), EDEGAR JEZUR - CPF: 340.372.331-34 (APELADO), ELIZANGELA BRAGA SOARES ALTOE - CPF: 042.841.076-66 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR COM DIREITO À DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL DE 20% DE RETENÇÃO PREVISTO CONTRATUALMENTE – RAZOABILIDADE – PRECEDENTE DO STJ - FRUIÇÃO INDEVIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM EMBUTIDA NO VALOR A SER RETIDO PELA VENDEDORA – IPTU – NÃO COMPROVAÇÃO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Tratando-se de rescisão de contrato por iniciativa do compromissário comprador, por não conseguir adimplir as contraprestações, mostra-se suficiente a retenção pela incorporada vendedora do percentual de 20% sobre o valor total pago, conforme previsto contratualmente e por estar em observância à jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Não há em que se falar em retenção do valor relativo à comissão de corretagem se este já está embutido no percentual a ser retido pela incorporadora.

Em se tratando de compra de lote de terreno sem edificação, é vedada a cobrança de taxa de fruição.

Embora seja possível a condenação do compromissário comprador ao pagamento de IPTU relativos ao período em que esteve na posse do imóvel, é imprescindível que a incorporadora demonstre a existência de débito em aberto ou o valor pago por ela a esse título.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível e recurso adesivo aviados por
Loteadora Assaí S/S Ltda.
e por
Edegar Jezur
, respectivamente, objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos postos na ação de rescisão contatual c/c devolução de quantia paga.

A apelante
Loteadora Assaí S/S Ltda.
, em suas razões de recurso, sustenta que deve ser reformada a sentença no que se refere a verba de fruição, que é plenamente válida, devendo em razão disso ser indenizada pelo autor por uso do imóvel desde o momento em que fora a ele transmitido a posse até a efetiva restituição.

Em outro ponto, aduz que deve ser determinada a retenção dos valores que se referem aos débitos tributários e incidentes sobre o imóvel objeto da avença rescindenda, desde à época da assinatura do compromisso de compra e venda até a efetiva reintegração de posse do imóvel, assim como também, deve ser determinada a retenção do valor relativo a comissão de corretagem, que foi deferida na fundamentação da sentença, mas não inserida em seu dispositivo.

Já o apelante
Edegar Jezur
, em suas razões, insurge-se contra o percentual de 20% de retenção dos valores pagos, aduzindo que é manifestamente abusivo e deve ser minorado para 10%, tendo em vista que a requerida quem deu causa a rescisão.

Contrarrazões apresentada por Edegar Jezur no Id. 62012009.

A Loteadora Assaí devidamente intimada para apresentar contrarrazões, deixou o prazo transcorrer
in albis
(certidão de Id. 71424474).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

No caso, as partes firmaram instrumento particular de compromisso venda e compra de imóvel urbano em loteamento, por meio do qual o autor adquiriu o lote n°.01, Quadra 07, localizado no Jardim Portinari, em Sinop/MT, pelo valor total de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais), para pagamento de forma parcelada (Id. 62011953).

O autor ajuizou a presente demanda objetivando a rescisão do contrato, diante da impossibilidade de adimplemento das prestações, em razão dos juros abusivos lançados no contrato, pretendendo, ainda, a restituição de 90% dos valores pagos, com o abatimento de apenas 10% como forma de compensar a requerida pelas despesas ocorridas.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido, para o fim de reconhecer a nulidade da cláusula 6a, §2o, do contrato, no que tange a base de cálculo do valor a ser retido pela requerida; determinar a resilição do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida e, condenou a requerida a restituir os valores pagos pelo autor, em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos, a ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Contra a sentença insurge-se a apelante Loteadora Assaí S/S Ltda., pretendendo a retenção do valor relativo à taxa de fruição, correspondente a 0,75% sobre o valor do imóvel, bem como a retenção dos valores relativos aos débitos tributários incidentes sobre o imóvel e sobre a comissão de corretagem.

Já o autor apelante pugna pela reforma da sentença para que seja determinada a retenção de no máximo 10% dos valores pagos.

Os recursos não comportam provimento, pois a sentença foi proferida em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto.

Com relação ao valor relativo à taxa de fruição razão não assiste a apelante Loteadora Assaí, porquanto é vedada a cobrança da referida taxa quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, como no caso, pois, em tal situação, o consumidor não aufere qualquer proveito econômico sobre o imóvel.

Nesse sentido, colaciono precedente deste Sodalício,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL URBANO SEM EDIFICAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AFASTAMENTO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “Se reconhecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos, como forma de ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da inadimplência do comprador,
não é cabível a indenização a título de FRUIÇÃO decorrente do uso do bem, sob pena de locupletamento ilícito da vendedora, sobretudo quando o lote urbano sequer foi utilizado pela compradora como moradia à falta de existência de edificação concluída e destinada ao uso residencial.
” (N.U 0007310-79.2018.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 02/04/2019) Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.” (N.U 0001103-29.2014.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 31/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019) (destaquei)

No que se refere à retenção da taxa de comissão, conforme entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, é válida a sua cobrança, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Na hipótese, verifica-se do instrumento particular de compromisso venda e compra de imóvel urbano em loteamento firmado entre as partes, a previsão de que o valor das despesas comerciais (comissões, publicidades, etc) e tributárias originadas no referido instrumento é fixada em 10% sobre o valor total bruto do lote vendido (Cláusula Terceira – Parágrafo Primeiro – Id. 62011953 – pág. 1).

Ocorre que, o referido contrato em seu Parágrafo Segundo da Cláusula Sexta estabelece que: “
Em caso de rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE, em razão do inadimplemento (a) COMPROMISSÁRIO (A), este perderá em favor da COMPROMITENTE a quantia paga a título de sinal e mais a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote, acrescido de juros remuneratórios de 0,50% a.m., mais juros moratórios de 1,0% a.m., sendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória (multa por rescisão do contrato) e
10% (dez por cento) a título de indenização para cobertura de comissões
, cadastros e demais despesas administrativas, judiciais e extrajudiciais com notificação e honorários de advogado
”. (Id. 62011953 – pág. 4) (destaquei)

Desse modo, considerando que na sentença foi reconhecido o direito de a loteadora reter 20% sobre o valor total pago pelo autor e estando incluído dentro desse percentual o valor relativo à comissão, não há como acolher o pedido vindicado pela apelante Loteadora Assaí.

Com relação à retenção do valor relativo aos impostos incidentes sobre o imóvel, ainda que tenha sido consignado na Cláusula Oitava, que “
todos os impostos, taxas, contribuições e demais tributos de qualquer origem ou natureza, federais, estaduais ou municipais, que recaem ou venham a recair sobre o terreno e seus acessórios ou sobre o presente contrato, ainda que lançados em nome do COMPROMITENTE, serão pagos pontualmente pelo (a) COMPROMISSÁRIO (A).
(Id. 62011953 – pág. 6)”, a apelante Loteadora Assaí não demonstrou a existência de débito em aberto relativo aos impostos ou mesmo se ela efetuou algum pagamento do referido imóvel, logo, entendo que há falar em retenção de valores de IPTU.

Sobre a questão, colaciono precedente dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS PROMETIDAS - CONSTATAÇÃO - RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA - MAUNTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DO VALOR - RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE QUITADO - DETERMINAÇÃO NA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE RECURSO DO COMPRADOR - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.
ABATIMENTO DO IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO - NÃO COMPROVAÇÃO DO DÉBITO
. JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A RETITUIR - MOMENTO DE INCIDÊNCIA - CULPA DO VENDEDOR - RELAÇÃO CONTRATUAL - CITAÇÃO. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - CONDENAÇÃO - MANUTENÇÃO - Comprovado o atraso na entrega das obras de lazer prometidas, deve ser julgado procedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, com atribuição da culpa à vendedora - Ocorrendo a rescisão do contrato em razão da culpa exclusiva da vendedora, os valores quitados devem ser restituídos sem retenção de qualquer percentual; determinada na sentença a retenção, e não tendo o comprador se insurgido, o percentual fixado deve ser mantido, não sendo possível, porém, a majoração pretendida pela vendedora -
Não havendo prova de que o comprador está em débito com o IPTU do imóvel e com a taxa do condomínio onde se encontra localizado o empreendimento, o não acolhimento do abatimento pretendido pela vendedora deve ser mantido
- Em caso de a culpa pela rescisão ser atribuída à vendedora, os juros de mora sobre o montante a restituir para o comprador deverão incidir a partir da data da citação, em razão da relação contratual - Não há razão para afastar a incidência da cláusula penal compensatória estabelecida no contrato, agindo com acerto o juiz ao reduzi-la na hipótese em que estipulada em montante manifestamente excessivo.” (TJ-MG - AC: 10000181401076004 MG, Relator: Pedro Bernardes, Data de Julgamento: 27/10/2020, Câmaras Cíveis / 9a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. IPTU. MANUTENÇÃO DO JULGADO. Rescisão contratual por culpa exclusiva dos promitentes compradores (apelados/autores). Possibilidade. Abusividade e consequente nulidade de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato em confronto com a impossibilidade superveniente. Deveria o apelante comprovar mero capricho do apelado em sua pretensão de resolução unilateral ou a possibilidade de cumprir com os pagamentos. Direito potestativo. Tema no 577/STJ.
Não há que se falar em pagamento de taxa de ocupação ou retenção dos valores de IPTU, uma vez que se trata de lote não edificado, sem qualquer comprovação da posse ou do pagamento de IPTU específico.
Jurisprudência. Majoração dos honorários para 11%. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJ-RJ - APL: 00153923220168190028, Relator: Des(a). NILZA BITAR, Data de Julgamento: 13/05/2020, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2020) (destaquei)

Do mesmo modo, não merece reforma a sentença, no que se refere a alegada abusividade do percentual para retenção previsto contratualmente, porquanto está em consonância com o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça de que há “
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto
” (AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020).

No mesmo sentido, colaciono os seguintes precedentes, in verbis:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE PAGO. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CARÊNCIA DE APONTAMENTO DE DISPOSITIVO QUE TERIA SIDO OFENDIDO NA FIXAÇÃO DO MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento contratual decorreu da atuação dos adquirentes. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção pelas promitentes vendedoras do percentual de 20% do montante já pago, referente ao imóvel. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7STJ, verbete sumular que incide sobre quaisquer das alíneas do permissivo constitucional. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedente. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. No que tange à questão a respeito do momento a partir do qual incidiriam juros de mora, as agravantes não apontaram, no recurso especial, qual dispositivo de lei teria sido vulnerado no acórdão, o que enseja a incidência da Súmula 284/STF. 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 1695398/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS EM PARCELA ÚNICA – PRECEDENTE DO STJ – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 23% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM ARRAS OU SINAL

– ILEGALIDADE. – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO –

LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO

DEVIDAS PELA COMPRADORA

–

POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO

–

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA

– REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

– ADEQUAÇÃO DA BASE DE FIXAÇÃO PARA O VALOR DA CONDENAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Não há que se falar em cerceamento de defesa no julgamento antecipado do pedido (artigo 355 do CPC), se os documentos juntados com a inicial e a contestação bastam para esclarecer a matéria fática que interessa à resolução do mérito, fornecendo base probatória sólida para a construção de respostas bem fundamentadas às questões concernentes à lide sub judice. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). É razoável a estipulação no contrato de cláusula penal de 23% sobre os valores pagos, porque essa retenção destina-se a recompor os prejuízos decorrentes da resilição contratual proposta unilateralmente pelo comprador.
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Por configurar ofensa ao princípio do non bis in idem, não se admite cumular a arras (sinal) com cláusula penal compensatória na hipótese de rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. No que tange ao pedido de retenção a título de sinal (arras), constata-se a natureza de princípio de pagamento (entrada), e deve ser incluída na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa. A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal. A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste. O artigo 85, §2o, do CPC, apresenta uma ordem de preferência quanto ao parâmetro a ser utilizado para fixação dos honorários de sucumbência. Em primeiro lugar, deve ser utilizado o valor da condenação. Em segundo, o critério será o do proveito econômico alcançado com a ação. E, em terceiro, quando não for possível mensurar o proveito econômico, deve ser considerado o valor atualizado da causa como balizador dos honorários. Havendo sucumbência recíproca e proporcional e, considerando que, além do pedido constitutivo negativo houve também condenação em quantia certa (devolução dos valores pagos), os honorários devem ser fixados com base no valor da condenação.” (N.U 1007160-07.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/12/2020, Publicado no DJE 22/12/2020) (destaquei)

Isso posto,
nego provimento
a ambos os recursos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2021