Tribunal: TJMT
Processo: 1016002-16.2021.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1016002-16.2021.8.11.0000
AGRAVANTE: EDER JONES DA SILVA
AGRAVADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA.
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – TUTELA DE EVIDÊNCIA INDEFERIDA – RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 50% E COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – ENCARGOS APLICADOS PELO VENDEDOR – CLÁUSULAS A PRINCÍPIO COM PREVISÃO DIVERSA – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – REQUISITOS PRESENTES (ART. 300 DO CPC) – LIMINAR DEFERIDA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se os encargos aplicados pelo vendedor/agravado para viabilizar a pretensão da outra parte de rescindir o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de imóvel não foram convencionados, a cobrança, a princípio, é indevida.
Comprovadas a probabilidade do direito reclamado e a existência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a concessão da tutela de urgência é medida que se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016002-16.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TALITA BORGES REIS - CPF: 019.470.381-92 (ADVOGADO), EDER JONES DA SILVA - CPF: 959.861.201-59 (AGRAVANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.928/0001-17 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1016002-16.2021.8.11.0000

AGRAVANTE: EDER JONES DA SILVA

AGRAVADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – TUTELA DE EVIDÊNCIA INDEFERIDA – RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 50% E COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – ENCARGOS APLICADOS PELO VENDEDOR – CLÁUSULAS A PRINCÍPIO COM PREVISÃO DIVERSA – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO – REQUISITOS PRESENTES (ART. 300 DO CPC) – LIMINAR DEFERIDA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Se os encargos aplicados pelo vendedor/agravado para viabilizar a pretensão da outra parte de rescindir o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de imóvel não foram convencionados, a cobrança, a princípio, é indevida.

Comprovadas a probabilidade do direito reclamado e a existência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a concessão da tutela de urgência é medida que se impõe.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1016002-16.2021.8.11.0000

AGRAVANTE: EDER JONES DA SILVA

AGRAVADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Agravo de Instrumento n. 1016002-16.2021.8.11.0000 de decisão da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, em Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas, indeferiu a tutela de urgência em que o agravante pleiteava a rescisão do contrato, a suspensão de qualquer direito da ré de efetuar cobrança judicial ou extrajudicial, a não inclusão do seu nome no cadastro de inadimplentes e a inversão do ônus da prova.

Alega que em 27-11-2017 firmou com a agravada Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de um imóvel residencial, que, no entanto, apresentou diversos defeitos, por isso notificou a vendedora de que não tinha mais interesse em continuar com a negociação.

Aduz que para a rescisão foi imposta multa de 50% dos valores pagos, comissão de corretagem e aplicação de IGPM antes mesmo da conclusão das obras, os quais não haviam sido convencionados.

Argumenta que a agravada descumpriu os termos firmados, pois foi pactuada multa de 25% e o reajuste é abusivo.

Pugna pela inversão do ônus probatório.

Antecipação da tutela recursal indeferida (Id n. 101284995).

Intimada, a agravada não apresentou contraminuta (Id n. 105031484).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1016002-16.2021.8.11.0000

AGRAVANTE: EDER JONES DA SILVA

AGRAVADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 410 SPE LTDA.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

O agravante se insurge contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência em que buscava a rescisão do contrato, a suspensão de qualquer cobrança judicial ou extrajudicial, a não inclusão do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito e a inversão do ônus da prova, assim proferida:

“(...)

Não há, pois, que se falar em deferimento de tutela quanto à pretensão do autor, muito embora travestida de tutela provisória de urgência, que culmine, apenas e tão somente, na resolução do mérito inaudita altera parte, eis que quando da prolação da sentença não se verificará a substituição da tutela de urgência pela tutela satisfativa final do Estado, a qual se obtém com o trânsito em julgado da sentença.

Assim, forçoso concluir que quando da apreciação da tutela provisória esgotar-se o provimento final do processo aquela não poderá ser deferida, sob pena de incorrer em prejulgamento do feito.

De outro norte, há que se destacar que para que seja deferida a tutela provisória de urgência (antecipada ou cautelar) deverá haver a probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, o que não se verifica no caso em tela (art. 300, CPC).

(...)

Assim, conforme se depreende da ação proposta pela parte autora, vê-se que os elementos carreados ao ventre dos autos não convencem o espírito do julgador do fato que se propõe razão pela qual o feito demanda maior dilação probatória. (art.300, CPC).

Portanto, hei por bem em indeferir o pedido de tutela contido na exordial, até ulteriores deliberações deste juízo.”
(Id 62517036 dos autos em primeiro grau)

O agravante comprova que para viabilizar a rescisão contratual a agravada impôs a retenção de 50% do valor do imóvel e desconto de comissão de corretagem, o que, ao menos em análise sumária, não tem amparo nos termos convencionados. Confira-se:

“Cláusula 6.5- No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo COMPRADOR, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a 25% (vinte e cinco por cento), referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela VENDEDORA, bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência).”

(Id n. 100663635 – págs. 7/8).

“Cláusula 14.1- São de responsabilidade da VENDEDORA as despesas com elaboração do Processo de Memorial de Incorporação do Empreendimento e seu registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, averbação da construção, instituição e especificação do Condomínio junto ao mesmo cartório, comissão de corretagem ao intermediador do presente negócio jurídico, além daquelas provenientes da execução das obras internas do empreendimento (pavimentação, instalação redes públicas de água, esgoto, energia elétrica, telefone e gás).”
(Id n. 100663635 – pág. 12).

Mesmo que não seja recomendável declarar anulado o Contrato liminarmente, já que invadiria o próprio mérito da demanda, são apropriadas nessa fase as medidas de suspensão das cobranças nas vias judicial e extrajudicial, e também a proibição de apontamento nos cadastros de inadimplentes, pelo menos até o que novos elementos sejam trazidos aos autos, ou até o julgamento de mérito.

Isso porque, com as disposições contratuais transcritas demonstram a probabilidade do direito alegado. E eventuais cobranças podem resultar na negativação do nome do agravante, o que configura o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Agravo para deferir em parte a tutela de urgência buscada e, com isso, suspender as cobranças judiciais e extrajudiciais relativas ao Contrato em discussão, bem como impedir a anotação restritiva pelos débitos a ele relacionados, até decisão final de mérito.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/11/2021