Tribunal: TJMT
Processo: 1011941-46.2020.8.11.0001
Órgão julgador: MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-09-09
Data de publicação: 2021-09-10

Ementa:
Vide Súmula do Julgamento

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1011941-46.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA]

Parte(s):

[CONDOMINIO PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA - CNPJ: 28.639.924/0001-51 (RECORRIDO), INGRID GONCALVES DE OLIVEIRA - CPF: 001.770.711-09 (ADVOGADO), MRV PRIME XVII INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.715.383/0001-63 (RECORRENTE), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Vide Súmula do Julgamento

R E L A T Ó R I O

Dispensado relatório em face ao disposto do artigo 46, da Lei 9.099/95.

V O T O R E L A T O R

Recurso Inominado no.:

1011941-46.2020.8.11.0001

Origem:

Oitavo Juizado especial cível de Cuiabá

Recorrente(s):

MRV PRIME XVII INCORPORAÇÕES SPE LTDA

Recorrido(s):

CONDOMÍNIO PARQUE CHAPADA MANTIQUEIRA

Juiz Relator:

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Data do Julgamento:

09
/09/2021

SÚMULA DE JULGAMENTO – ART. 46 DA LEI No. 9.099/1995

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 30% DAS DESPESAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM SUA POSSE – CLÁUSULA ABUSIVA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Versa o presente recurso sobre cobrança de taxas condominiais, referente a
os meses de 03/2018 a 01/2020 da Unidade 303 BL 23, ainda sem entrega das chaves, e dos meses de 01/2018 a 01/2020 da Unidade 401 BL 25, chaves entregues em 22/01/2020, totalizando o valor de R$ 22.201,52 (vinte e dois mil, duzentos e um reais e cinquenta e dois centavos).

Como pontuado em sentença, a construtora não é mais responsável após a entrega das chaves, não excluindo sua responsabilidade com a simples notificação do comprador.

Podemos verificar que na notificação (ID n°97677505 e n° 97677509) consta que antes da entrega das chaves os compradores precisam regularizar algumas pendências, ficando retidas as chaves com a construtora.

Somente após a entrega definitiva das chaves é que a responsabilidade passa para o morador. As
chaves da Unidade 401 BL 25 foram entregues em 22/01/2020 e as chaves da Unidade 303 BL 23 ainda não foram entregues.

A Construtora MRV, alega que não é mais responsável pelas taxas condominiais após a notificação para entrega das chaves. Bem como, arguiu a legalidade da cláusula 32° da convenção de condomínio que estabelece a cobrança de 30% do valor da taxa condominial para unidades autônomas não comercializadas.

Conforme salientado na sentença, a jurisprudência é pacífica no sentido de que tal disposição contratual é abusiva e nula de pleno direito, uma vez que, estipulada unilateralmente pela construtora, esta se auto beneficia com desconto no pagamento das taxas condominiais, colocando-se em condição mais favorável em detrimento dos demais condôminos.

As unidades não comercializadas são de propriedade da construtora, logo, esta deve arcar com o pagamento integral das taxas condominiais. Nesse sentido:

CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO. Destinada a suprir as despesas da comunidade condominial, cada um de seus membros tem de arcar com sua cota-parte, mostrando-se
totalmente contrária ao princípio da isonomia e da boa-fé a conduta da construtora requerida, que se aproveitando da possibilidade de elaborar unilateralmente a minuta da primeira convenção condominial, faz inserir cláusula que lhe beneficia em detrimento de todos os demais proprietários, isentando-se, em causa própria, de boa parte do valor das quotas condominiais.
Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85 §11 do CPC.

(TJSP; Apelação 1001356-79.2016.8.26.0510; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/05/2018; Data de Registro: 10/05/2018)

EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ANÁLISE DE QUESTÃO SUSCITADA E NÃO APRECIADA NA SENTENÇA. EFEITO DEVOLUTIVO DO RECURSO. ART. 1.013, § 1o, CPC. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DESCONTO DE 70% PARA IMÓVEIS NÃO COMERCIALIZADOS PELA CONSTRUTORA. RATIFICAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. DESRESPEITO. NULIDADE DA CLÁUSULA. TAXA ADMINISTRATIVA. APROVAÇÃO NA ASSEMBLEIA GERAL. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Não há nulidade da sentença, por negativa de prestação jurisdicional, porquanto o efeito devolutivo dos recursos, em sua dimensão vertical, ou seja, em relação à profundidade da matéria discutida, nos termos do artigo 1.013, § 1o, do Código de Processo Civil, devolve ao Tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, mesmo não tendo sido solucionadas. Preliminar rejeitada.

2.
É nula a cláusula de convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora e não ratificada em assembleia com o mínimo legal de condôminos (dois terços), conceda, em proveito próprio, desconto de 70% nas despesas condominiais, porquanto representa benefício injustificado, prejudica a manutenção do patrimônio comum e promove seu enriquecimento às custas do patrimônio dos demais proprietários.

3. É devido o pagamento de taxa administrativa instituída em razão dos encargos decorrentes da cobrança das taxas condominiais em atraso, quando o encargo foi aprovado em assembleia geral. 4. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.

(Acórdão n.1090871, 20160710208499APC, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 26/04/2018. Pág.: 284/294)

A taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional geradora do débito. É ela que detém relação direta de responsabilidade com o condomínio.

Ademais existe jurisprudência do STJ neste mesmo sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.

Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Recurso não conhecido.

(REsp 212799/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/10/1999, DJ 13/12/1999 p. 154) ]

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.

I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.

II. Agravo improvido.

(AgRg no Ag 660.515/RJ , Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe 23/09/2008) (girfei)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. TAXAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE-COMPRADOR. POSSE. AUSÊNCIA DE IMISSAO.

O promitente-comprador, via de regra, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais.
Contudo, tal legitimidade é afastada quando demonstrado que não houve a imissão na posse do imóvel, não se exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Agravo improvido.

(AgRg no Ag 645645/SP , Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 p. 253) (grifei)

Assim, não restou comprovado pela Recorrente, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do exequente/recorrido, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015.

Da mesma forma,
não prospera a irresignação da Recorrente em relação ao alegado excesso de execução
, em razão da cobrança de honorários advocatícios incidentes sobre o valor devido na origem.

O valor referente a honorários foi excluído do cálculo feito pelo juízo, conforme já demonstrado nas sentenças (ID n° 9767754 e n° 97677552).

No valor da condenação de R$ 22.201,52 (vinte e dois mil, duzentos e um reais e cinquenta e dois centavos), não foi incluído a quantia referente a honorários advocatícios dispostos nas planilhas atualizadas (ID n° 97677521 e 97677523), posto que, se houvesse inclusão, o valor da condenação seria de R$ 26.641,85 (vinte e seis mil, seiscentos e quarenta e um reais e oitenta e cinco centavos).

Assim, a respeitável sentença fez a costumeira Justiça, pois o Magistrado a quo
analisou as provas dos autos e entendeu devido o débito em questão, pelo que mantenho a condenação imposta, ao pagamento d
a importância de
R$ 22.201,52 (vinte e dois mil, duzentos e um reais e cinquenta e dois centavos).

Todas as questões foram bem analisadas quando da prolação da r. sentença objurgada, motivo pelo qual, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei no 9.099/1995, passa a mesma a fazer parte integrante desse voto.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS
.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei no 9.099/95: “Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão”.

HONORÁRIOS E VERBAS SUCUMBENCIAIS
.

Condeno a Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15 % sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 55 da Lei n° 9099/1995.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

É como voto.

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/09/2021