Tribunal: TJMT
Processo: 1009303-43.2020.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-10
Data de publicação: 2021-02-19

Ementa:
RAI no 1009303-43.2020.8.11.0000
AGRAVANTE: PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA
AGRAVADA: ESPÓLIO DE AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - TUTELA DE URGÊNCIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – AÇÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE VENDEDOR CONTRA PROMITENTE COMPRADOR PARA COMPELI-LO A ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO IMÓVEL – PREÇO QUITADO INTEGRALMENTE - PREVISÃO CONTRATUAL – MORA EX RE - ARTIGO 397 DO CÓDIGO CIVIL – INTERESSE DO COMPRADOR - ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL - RECURSO PROVIDO.
O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, como no caso em discussão.
O vendedor do imóvel devidamente quitado pode compelir o promitente comprador proceder a escrituração e a transferência da sua titularidade, conforme previsão contratual, inclusive desnecessária notificação, uma vez que em se tratando de inadimplemento de obrigação positiva, líquida no seu termo, a mora ex re independe de qualquer ato do credor. Inteligência do artigo 397, do Código Civil.
Ademais, o pedido da agravante é, acima de tudo, do interesse do agravado, afinal, como se sabe, no ordenamento jurídico pátrio vigora a velha máxima de que “quem não registra não é o dono”. Portanto, somente com a escrituração e transferência do imóvel o agravado poderá gozar de toda a proteção legal, pois passará ter domínio sobre a coisa, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009303-43.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA (AGRAVADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA - CPF: 116.324.998-00 (TERCEIRO INTERESSADO), SCHEILLA REGENOLD FERNANDES BOUQUET - CPF: 820.261.061-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0001-76 (AGRAVANTE), AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA - CPF: 116.324.998-00 (AGRAVADO), HOMERO LIMA NETO - CPF: 043.063.871-00 (ADVOGADO), HOMERO LIMA NETO - CPF: 043.063.871-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAI no 1009303-43.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA

AGRAVADA
: ESPÓLIO DE AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - TUTELA DE URGÊNCIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA –
AÇÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE VENDEDOR CONTRA PROMITENTE COMPRADOR PARA COMPELI-LO A ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO IMÓVEL
– PREÇO QUITADO INTEGRALMENTE -

PREVISÃO CONTRATUAL – MORA
EX RE
- ARTIGO 397 DO CÓDIGO CIVIL – INTERESSE DO COMPRADOR - ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL -

RECURSO PROVIDO.

O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, como no caso em discussão.

O vendedor do imóvel devidamente quitado pode compelir o promitente comprador proceder a escrituração e a transferência da sua titularidade, conforme previsão contratual, inclusive desnecessária notificação, uma vez que em se t
ratando de inadimplemento de obrigação positiva, líquida no seu termo, a
mora ex re
independe de qualquer ato do credor. Inteligência do
artigo 397, do Código Civil
.

Ademais, o pedido da agravante é, acima de tudo, do interesse do agravado, afinal, como se sabe, no ordenamento jurídico pátrio vigora a velha máxima de que “
quem não registra não é o dono
”. Portanto, somente com a escrituração e transferência do imóvel o agravado poderá gozar de toda a proteção legal, pois passará ter domínio sobre a coisa, conforme dispõe o
artigo 1.245 do Código Civil
.

R E L A T Ó R I O

RAI no 1009303-43.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA

AGRAVADA
: ESPÓLIO DE AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares.

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA
em face da decisão interlocutória que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer com Reparação de Danos no 1022024-35.2019.811-0041
, proposta contra
AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA
, indeferiu a tutela de urgência e de evidência, não obstante defenda estar preenchidos os requisitos para ambos os institutos, cuja finalidade é exigir o adimplemento de obrigação contratual que deveria ter sido cumprida há mais de 10 anos, consistente na transferência em definitivo do imóvel quitado para o nome do agravado.

Em suma, aduz a agravante que, em
25 de agosto de 2006
, celebrou com o agravado a
Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção
, tendo como objeto a aquisição do apartamento n° 504 e respectiva vaga de garagem, situados no
Edifício Cora Coralina
, nesta capital.

Assevera que o contrato celebrado entre as partes estabelece que estando o apartamento quitado, a INCORPORADORA se obriga a outorgar a escritura definitiva no prazo de 120 (cento e vinte) dias a contar da solicitação por escrito do ADQUIRENTE, a qual somente poderá ser feita a data da efetiva conclusão do edifício e da consequente expedição da carta de
habite-se
pelo órgão correspondente. Aduz que todas as custas e despesas para a lavratura e registro, bem como o imposto de transmissão (ITBI) correspondente, correrão por conta do ADQUIRENTE.

Pondera que após a quitação do preço, o apartamento e a vaga de garagem objeto do contrato acima especificado foram devidamente entregues ao agravado, conforme faz prova a documentação em anexo, inclusive o Boletim de Cadastro Imobiliário emitido pela Prefeitura Municipal de Cuiabá, no qual consta o nome do requerido como contribuinte do IPTU referente ao imóvel objeto da presente demanda.

Contudo, alega que decorrido mais de 10 anos da quitação do preço e da entrega das chaves, não houve a definitiva transferência do imóvel para o nome do agravado, por sua culpa, portanto, se encontrado inadimplente com suas obrigações.

Alega que, diante de tal inadimplência, ajuizou a presente Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos (
ID no 40615995
), postulando pela tutela de urgência ou evidência, para o requerido cumprir a obrigação de fazer consistente em providenciar a escrituração e transferência do imóvel
apartamento 504, Ed. Cora Coralina
, com o pagamento do ITBI e despesas de escrituração e registro, no prazo de quinze dias, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00 (um mil reais).

Afirma ainda que a tutela provisória de urgência foi indeferida pelo juízo singular, sob o fundamento de que o requerido/agravado não foi constituído em mora.

Pontua também que a notificação ou interpelação do promissário comprador para constituir em mora é indispensável em caso de rescisão contratual, que não é o caso. Pelo contrário, sua pretensão é de concluir o contrato e transferir o imóvel para o adquirente que já quitou o bem, inclusive tomou conhecimento da morte do comprador e a inventariante tinha ciência inequívoca da obrigação ora inadimplida, o que evidencia a probabilidade do direito.

No mais, esclarece que o perigo da demora se mostra presente em razão da postura da Prefeitura Municipal de Cuiabá que lança tributos e realiza cobranças e protestos em nome de contribuintes inadimplentes, o que é fato público e notório. Com isso, a agravante corre o risco de sofrer protestos por débitos que são de responsabilidade do agravado, por força do disposto em lei e no contrato, levando-se em consideração que o agravado encontra-se na posse do imóvel adquirido há mais de quinze anos.

Por fim, pugna pela liminar recursal e, no mérito, pelo provimento do recurso para o fim de determinar ao agravado que providencie a imediata escrituração e transferência do imóvel adquirido – apartamento 504, Ed. Cora Coralina, devendo arcar com o recolhimento do ITBI e demais despesas de escrituração e de registro.

A liminar recursal foi indeferida no
ID no 40941977
.

As contrarrazões vieram no
ID no 611769479
, oportunidade em que a agravada defendeu a tese recursal, alegando que não há como a realizar a transferência, sob o argumento de que o espólio depende da autorização judicial do juízo de inventário para transferir bens do
de cujus
.

Isto porque, ainda não há homologação do inventário e nem formal de partilha expedido pela vara responsável pelo inventário e, por conseguinte, a própria agravante não libera para a agravada os documentos suficientes para confecção da competente escritura pública de compra e venda, conforme se verifica dos vários
e-mails
trocados entre as partes.

Assim, no entender da agravada, a obrigação de fazer resta impossível neste momento, uma vez que se mostra necessário aguardar o deslinde do inventário.

Em manifestação de
ID no 61946480
, a parte agravante aduz que o agravado promove grande confusão acerca da duplicidade de transferências que envolve a transmissão do bem. A primeira decorre da Promessa de Compra e Venda celebrada entre a agravante e o falecido AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA, transmissão onerosa e “
inter vivos
”. A segunda decorre do falecimento do adquirente e da consequente abertura da sucessão para transmissão de seu patrimônio aos herdeiros, transmissão gratuita e “
causa mortis
”

Informa que se discute neste processo é a primeira transferência que já se encontrava inadimplida e em mora antes mesmo do falecimento de AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA em 03/02/2008, e por mais de 10 anos a agravante aguardou que o inventário do espólio providenciasse um alvará ou formal de partilha junto ao juízo do inventário, o que nunca foi feito.

Declara que cabia aos herdeiros informarem ao juízo do inventário a quem seria destinado o apartamento e solicitar a expedição de um alvará judicial para transferência do bem diretamente ao herdeiro, inclusive o agravado juntou um e-mail da agravante que solicitava os referidos documentos ainda no ano de 2014.

Sem informações do juízo da causa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

RAI no 1009303-43.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA

AGRAVADA
: ESPÓLIO DE AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA

V O T O

Eminentes pares.

Primeiramente, cumpre-me registrar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, todavia, deverá também ser levado em consideração a ação de inventário do espólio de AMAURY BOUQUET FERREIRA DA SILVA.

Conforme se denota, o douto Juiz singular
,
entendeu que estão ausentes os requisitos legais para a concessão da
tutela de urgência
, bem como de evidência
, indeferindo-a liminar almejada, cuja finalidade é exigir o adimplemento de obrigação contratual que deveria ter sido cumprida há mais de 10 anos pelo requerido/agravado, consistente na transferência do imóvel quitado em definitivo para o seu nome, sob o fundamento de que o requerido/agravado não foi constituído em mora.

Não é de se olvidar que para deferir a tutela de urgência, necessária a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de danos ou risco ao resultado útil do processo, conforme dispõe o artigo 300 do CPC/15.

Sobre o tema, leciona
HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:

"As tutelas de urgência - cautelares e satisfativas - fundam-se nos requisitos comuns do fumus boni iuris e do periculum in mora. Não há mais exigências particulares para obtenção da antecipação de efeitos da tutela definitiva (de mérito). Não se faz mais a distinção do pedido cautelar amparado na aparência de bom direito e pedido antecipatório amparado em prova inequívoca.

(...)

Os requisitos, portanto, para alcançar-se uma providência de urgência de natureza cautelar ou satisfativa são, basicamente, dois:

(a) Um dano potencial, um risco que corre o processo de não ser útil ao interesse demonstrado pela parte, em razão do periculum in mora, risco esse que deve ser objetivamente apurável.

(b) A probabilidade do direito substancial invocado por quem pretenda segurança, ou seja, o fumus boni iuris.
(in Curso de direito processual civil: teoria geral do direito processual civil..., vol. I, 56, ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2015, p. 609
).

Nesse sentido,
FREDIE DIDIER JR
,
PAULA SARNO BRAGA
e
RAFAEL ALEXANDRIA DE OLIVEIRA,
prelecionam:

"A tutela provisória de urgência pode ser cautelar ou satisfativa (antecipada).

Em ambos os casos, a sua concessão pressupõe, genericamente, a demonstração da probabilidade do direito (tradicionalmente conhecida como "fumus boni juris") e, junto a isso, a demonstração do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda do comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo representa (tradicionalmente conhecido como "periculum in mora") (art.300, CPC)."
(Curso de Direito Processual Civil, v. 2, 11.a ed. Salvador: Editora JusPodivm, 2016, p. 607).

Por sua vez,
MARINONI, ARENHART E MITIDIERO
elucidam que:

"No direito anterior, a antecipação da tutela estava condicionada à existência de "prova inequívoca" capaz de convencer o juiz a respeito da "verossimilhança da alegação", expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. O legislador resolveu, contudo, abandoná-las, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. Com isso, o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelas provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis ara o esclarecimento das alegações de fato)."
(Novo Código de Processo Civil Comentado. 2a ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 382).

Pois bem
.

Após detida análise no conjunto probatório, bem como das alegações apresentadas na inicial do recurso, tenho que a decisão singular deve ser reformada por seis (06) motivos a saber:

Primeiro
, conforme
Cláusula 13a
do
Instrumento de

Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção
, denominada – OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA -, estando quitado o apartamento, a INCORPORADORA se obriga outorgar a escritura definitiva no prazo de 120 (cento e vinte) dias a
contar da solicitação por escrito do ADQUIRENTE
.

No caso em comento, o imóvel foi regularmente quitado, assim, em cumprimento a tal cláusula, o ADQUIRENTE
solicitou a autorização da escrituração,
no entanto, para evitar a incidência de multa, requereu prorrogação do prazo até o
mês de outubro de 2008
, para a realização do ato, conforme se vê do
ID no 40615994 – Pág.1
.

Logo, da simples leitura do requerimento, denota-se que o
ADQUIRENTE
e sua mulher
SCHEILLA REGENOLD FERNANDES BOUQUET
confessaram expressamente que estava em mora, caso contrário, não haveria razão para solicitar a prorrogação de prazo para cumprimento da obrigação.

Segundo
, ainda que tal requerimento não fosse suficiente para constituição da mora,
esta foi realizada
, uma vez que após vencido o pedido de prorrogação da autorização acima delineado, a agravante procedeu a
interpelação do agravado
, oportunidade em que enviou a documentação necessária para a escrituração do imóvel, além de conceder mais 60 (sessenta) dias de prazo para que tomasse as providências necessárias, conforme se vê

do
ID no 40615994 – Pág.5
, todavia, este permaneceu inerte.

Terceiro
, em se tratando de inadimplemento de obrigação positiva, como no caso, seria totalmente desnecessária a constituição em mora, já que o próprio inadimplemento constitui de pleno direito, por si só, em mora o devedor, muito mais ainda quando o inadimplemento da obrigação advém de mais de 10 anos, nos termos do
artigo 397,
caput
, do Código Civil:

“
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor
.”

Sobre o tema, confira os ensinamentos de
CRISTIANO CHAVES DE FARIAS
e
NELSON ROSENVALD
:

“O art. 397 do Código Civil introduz as duas formas de constituição em mora do devedor.
Quando a obrigação é projetada com a inclusão de um termo final, o próprio fato do descumprimento impõe a mora de forma automática, sendo despicienda qualquer interpelação mediante provocação do credor
. Trata -se da mora “ex re”, que opera de pleno direito”. (
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: obrigações. Ed. 8, 2014, p. 527
).
Grifei
.

Ainda do STJ:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TERMO INICIAL. JUROS. MORA EX RE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "
Havendo termo certo para o pagamento de obrigação líquida, trata -se de mora ex re e incide o art. 397, caput, do Código Civil, segundo o qual o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor
" (AgRg no REsp n. 1.333.791/MS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 30/3/2015). 2. Agravo interno a que se nega provimento”.
(STJ - AgInt no REsp 1744329/PR, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, 4a Turma, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020).
Grifei
.

“
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. ADICIONAL DE INSALUBRIDADE. OBRIGAÇÃO LÍQUIDA. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. APLICAÇÃO. [...]
3. A mora ex re independe de qualquer ato do credor, decorrendo do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado, conforme o art. 397 do Código Civil. Incide, nesse ponto a Súmula 83/STJ
. 4. Não sendo os argumentos da parte agravante suficiente par infirmar a decisão agravada, que permanece incólume em seus fundamentos, deve ser negado provimento ao Agravo Interno. 5. Agravo Interno não provido”.

(STJ - AgInt no REsp 1816648/AL, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 19/12/2019).
Grifei
.

Quarto
, a inventariante
SCHEILLA REGENOLD FERNANDES BOUQUET
sequer poderá alegar desconhecimento do inadimplemento contratual, pois tinha ciência inequívoca de tal fato desde
janeiro de 2008
, quando assinou juntamente com o adquirente o pedido de

prorrogação de prazo da autorização para escrituração no
ID no 40615991
.

Quinto
, o agravado não se atentou ainda para o fato de que o pedido da agravante é, acima de tudo, de seu interesse, afinal, como se sabe, no ordenamento jurídico pátrio vigora a velha máxima de que “
quem não registra não é o dono
”. Portanto, somente com a escrituração do imóvel o agravado poderá gozar de toda a proteção legal, pois passará ter domínio sobre a coisa.

Sexto
, não é crível, razoável e muito menos ponderável o agravado se perpetuar no cumprimento da obrigação, que no caso já ultrapassa mais de uma década.

Diante de todos os pontos acima delineados, restam presentes na ação de origem elementos que evidenciam a probabilidade do direito e os danos de difícil reparação, nos termos do artigo 300 do CPC/15.

A probabilidade do direito resta consubstanciado na permissa de que na qualidade de promissário comprador, é dever do adquirente adotar as providências necessárias para transferir o imóvel para seu nome após a quitação do bem, independentemente de constituição em mora, embora o agravado tenha sido regularmente constituído.

No tocante aos danos de difícil reparação, estes encontram-se presentes, na medida que os tributos estão sendo lançados em nome da agravante, sendo que eventual não pagamento pelo agravado poderá gerar injustos protestos, acarretando prejuízos de toda monta, inclusive afetando a imagem e os negócios da empresa recorrente.

Logo, diante de todas as circunstâncias, não há dúvida de que restam preenchidos os requisitos do artigo 300 do CPC/15, assim sendo, a decisão singular deve ser reformada, de modo que o agravado providencie escrituração e transferência do imóvel.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso
, para reformar a decisão singular, em consequência, determinar que o espólio agravado providencie a escrituração e transferência do imóvel no prazo de 30 dias, inclusive, se for o caso, seja requerido ao Juízo do inventário alvará de autorização para tal, sob pena de incidir em multa diária de R$1.000,00 (hum mil reais).

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2021