Tribunal: TJMT
Processo: 1000416-59.2019.8.11.0015
Órgão julgador: LUCIA PERUFFO
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2021-08-31
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:
EMENTA
RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO – TAXA ASSOCIATIVA DE LOTEAMENTO – INSURGÊNCIA CONTRA A COBRANÇA – TESE DE VIOLAÇÃO À LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO – PLEITO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – MATÉRIA OBJETO DE REPERCUSSÃO GERAL – TEMA 492 – RECURSO EXTRAORDINÁRIO (RE) 695911 – ASSUNÇÃO DA OBRIGAÇÃO POR MEIO DE CESSÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A tese de repercussão geral fixada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral (Tema 492), foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Portanto, no caso concreto, considerando que houve aquisição do bem, por meio de cessão de imóvel no qual havia a obrigação de pagar pela referida taxa, mostra-se legítima a cobrança, nos termos da tese firmada em repercussão.
Com efeito, em sendo legítima a cobrança, diante do inadimplemento, a inscrição nos órgãos de proteção é devida e ocorreu no exercício regular de direito, de modo que a improcedência da pretensão inicial se impõe.
Sentença mantida.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1000416-59.2019.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[JEAN ROHLING DUPIM CARVALHO - CPF: 007.363.451-40 (RECORRENTE), DIEGO LUIS DA SILVA - CPF: 888.271.601-59 (ADVOGADO), ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE TERRENOS E MORADORES DO LOTEAMENTO AQUARELA BRASIL RESIDENCIAL - CNPJ: 12.993.154/0001-00 (RECORRIDO), ROBSON ANTONIO BOSSA - CPF: 864.267.531-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO – TAXA ASSOCIATIVA DE LOTEAMENTO – INSURGÊNCIA CONTRA A COBRANÇA – TESE DE VIOLAÇÃO À LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO – PLEITO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DANO MORAL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – MATÉRIA OBJETO DE REPERCUSSÃO GERAL – TEMA 492 – RECURSO EXTRAORDINÁRIO (RE) 695911 – ASSUNÇÃO DA OBRIGAÇÃO POR MEIO DE CESSÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A tese de repercussão geral fixada n
o julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral (Tema 492),
foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Portanto, no caso concreto, considerando que houve aquisição do bem, por meio de
cessão de imóvel no qual havia a obrigação de pagar pela referida taxa, mostra-se legítima a cobrança, nos termos da tese firmada em repercussão.

Com efeito, em sendo legítima a cobrança, diante do inadimplemento, a inscrição nos órgãos de proteção é devida e ocorreu no exercício regular de direito, de modo que a improcedência da pretensão inicial se impõe.

Sentença mantida.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte promovente, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou improcedente a pretensão inicial com o argumento de que “o promovente estava ciente de que, por conta da localização de seu imóvel, contava com serviços típicos de condomínio fechado, ou seja, de que possuía bens em condomínio de fato, e por isso aceitou à cobrança quando adquiriu o imóvel onde ao final do contrato deu ciência de que foi comunicado da existência da associação de moradores e que a mesma cobrava uma cota pelos serviços prestados”, conforme dispositivo que cito:

POSTO ISSO, e considerando o mais que dos autos consta,
JULGO IMPROCEDENTE
a pretensão autoral.

Julgo PROCEDENTE o pedido contraposto, condenando o promovente a pagar à promovida o valor de R$ 4.964,25 devidamente corrigido monetariamente pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da data da sentença.

Deixo de condenar a parte promovida a pagar custas e despesas processuais e honorários advocatícios em virtude do exposto no art. 54 e 55 da Lei n.o 9.099/1995.

A parte promovente, nas razões recursais, sustentou a necessidade de reforma da sentença com o argumento de que “o Egrégio Superior Tribunal de Justiça já sedimentou entendimento sobre o tema mediante apreciação do Recurso Repetitivo REsp 1.439.163/SP, tema 882 dos recursos repetitivos e, por maioria de votos, a tese jurídica firmada foi a de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

Argumentou que “não se trata de condomínio ou congêneres, mas de um bairro aberto a todos e que a Recorrida quer impor ao Recorrente o dever de pagamento pela sua limpeza, segurança, jardinagem, sede e seus funcionários (gerente, secretária etc), mesmo que tais serviços públicos essenciais já estejam disponibilizados pela Administração Pública Municipal de Sinop – MT”.

Ponderou que “nem mesmo a Administração Pública pode (
v. g.
por leis, decretos etc) impor que alguém se associe ou permaneça associado. E neste ponto, não há relativização, pois de trata de um direito fundamental”.

Sustentou que “no bairro Aquarela Brasil não há chancela que proíbe o acesso; as Polícias realizam diligencias ostensivas frequentemente; o serviço de coleta de lixo é da Administração Pública Municipal”, bem como que “além de se tratar de um bairro, não há nada que a Administração Pública não forneça e que o RECORRENTE, assim como qualquer cidadão, já não custeie com os altos pagamentos de tributos”.

Requereu a reforma da sentença para julgar procedente a pretensão inicial.

A parte promovida apresentou contrarrazões e requereu o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

O caso posto a julgamento se trata de inscrição nos órgãos de proteção ao crédito decorrente do inadimplemento de taxa associativa relativa a impossível (loteamento) do qual a parte promovente adquiriu e fora cobrado, o que entende violar a liberdade de associação.

Entendo, compulsando os autos e analisando as provas produzidas, que o recurso deve ser desprovido a fim de que a sentença seja mantida por seus próprios fundamentos, uma vez que o entendimento se encontra embasado no recente julgamento pelo Supremo Tribunal Federal. Cito os fundamentos utilizados na sentença pelo magistrado:

A controvérsia dos autos cinge-se quanto a responsabilidade civil da promovida, e consequente indenização por danos morais, em decorrência de inscrição em cadastro de inadimplentes por débito inexistente.

Em sua exordial o promovente, alega que em 02 de janeiro de 2018 adquiriu um imóvel denominado quadra 29, lote 11, no bairro Aquarela Brasil, município de Sinop, e que a partir de então, o Requerente foi sucessivamente contatado por e-mail a fim de que promovesse o pagamento de uma suposta “taxa da associação”.

O Promovente informa que lhe foi avisado de que pelo documento de cessão do imóvel havia se obrigado a também pagar pela referida taxa, o que foi, de fato, constatado posteriormente, notadamente quando conferiu o final do indigitado documento de cessão.

Em 08/06/2018, o Requerente foi surpreendido por uma inclusão de seu nome junto ao banco de dados de mau pagadores, vale dizer, CDL Sinop e SERASA EXPERIAN, no importe de R$ 572,99 (quinhentos e setenta e dois reais e noventa e nove centavos) e R$ 572,81 (quinhentos e setenta e dois reais e oitenta e um centavos).

Diante disso, em resposta a Requerida, o Autor solicitou, por e-mail, o seu desligamento da indigitada associação, pois não mais lhe convinha permanecer associado, exercendo a garantia constitucional prevista no art. 5o, inciso XX, da Carta Magna, o que também
foi negado.

Destaca que as cobranças das taxas de rateio são inexigíveis, vez que a mera criação de estatuto não pode vincular aquele que decidiu não mais manter-se associado. Argumenta que sustenta que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial 1.439.163, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou entendimento no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados. Requereu a improcedência da ação.

Por seu turno a promovida pugnou pela improcedência arguindo que o promovente é proprietário um imóvel na quadra 29, lote 11, no bairro Aquarela Brasil, município de Sinop, cuja área é administrada pela promovida, onde o promovente deixou de pagar contribuições associativas. Explica que o promovente se beneficia da estrutura e serviços prestados pela promovida, e o valor da taxa associativa é fixado com base nas despesas inerentes aos referidos serviços e aprovados em assembleia. Requereu a improcedência da ação, para o fim de se condenar o promovente ao pagamento da taxa associativa já vencidas, e ao pagamento das parcelas que se vencerem no curso da ação.

Fundamento e decido.

A ação é procedente.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.439.163/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "
as taxas criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram
".

Isso não induz, contudo, à conclusão de que ações de cobrança de taxa de manutenção/contribuições associativas devam ser julgadas improcedentes.

Deve, primeiro, compreender em que contexto referida tese foi fixada.

E, para esse fim, transcrevo trechos relevantes do voto vencedor proferido pelo Ministro Marco Buzzi, que bem norteiam a questão aqui analisada:

"... De um lado, a
liberdade associativa
, aliada à ausência de fato gerador de obrigação civil, que obstaria a cobrança de contribuição, a qualquer título, de proprietário de lote não associado. De outro, o
enriquecimento sem causa
, o que tornaria legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel inserto em loteamento, independente de ser ou não associado.

...

Assim, cumpre dizer, inicialmente, que se afigura
indissociável
, para o deslinde da presente controvérsia, o confronto entre as questões alusivas à liberdade associativa (art. 5.o, inc. XX, da Constituição Federal),
aliada à inexistência de fato gerador de obrigação civil
, e à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do Código Civil), tal como propõe o eminente relator.

...

Por conseguinte, não há como restringir a análise do recurso especial à questão tão-somente afeta ao enriquecimento indevido, sem contudo, na espécie, perpassá-la sobre a possibilidade de violação ou não do direito constitucional de liberdade associativa.

Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do
RE. no 432.106/RJ
, julgando caso idêntico, asseverou claramente que "as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais " e, em relação à tese jurídica aplicável ao caso concreto, no que pertine à cobrança de "taxas condominiais " por condomínio de fato, consignou que tal obrigação
ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei
, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no art. 5.o, inc. XX, da Constituição Federal.

...

Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija
ou
de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a
lei
ou o
contrato
; e, no caso, permissa venia,
não atuam qualquer dessas fontes
, mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao realizar a análise do conjunto probatório, salientou que "embora o objeto discutido nos autos se referida a loteamento não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e
em que a obrigação de pagar contribuição a título de conversão não conste das matrículas dos lotes do apelante
" (e-STJ, fl. 156 - grifou-se).

Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da
liberdade de associação
e da
legalidade
, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.

...

Há, portanto,
dois
obstáculos ao acatamento da tese apresentada pelo ilustre relator.
Primeiro
, no direito civil, as obrigações somente possuem como fonte geradora a
lei
e a
vontade
, ambas ausentes na hipótese, não podendo a jurisprudência assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova fonte obrigacional cogente, regular situações futuras.
Segundo
, o Pretório Excelso já decidiu que a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, em tais casos, perpassa ao exame da liberdade associativa como garantia fundamental, tanto é que admitiu a matéria como afeta à repercussão geral, não havendo como ignorar possível colisão principiológica.

Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em
data anterior
à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.

Se a compra se opera em
data posterior
à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da
legalidade
e da
liberdade associativa
, instituir um
dever tácito
a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles,
dada a verticalidade de preponderância
, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender...".

Tem-se, portanto, de forma clara, no julgado que levou a fixação da tese, que primeiro deve ser observado o momento da aquisição do imóvel, se antes ou depois da constituição da associação. Se a aquisição do bem se der antes da constituição da associação, só se justifica a cobrança da contribuição se o adquirente aderir à cobrança ou de associar.

Se, por outro lado, a aquisição do bem ser depois da constituição da associação, é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio que veda do enriquecimento sem causa, e em detrimento aos princípios da legalidade e da liberdade associativa, instituir dever tácito, na ausência de uma das fontes criadoras da obrigação: lei ou contrato.

No caso em tela, a associação promovida foi criada em 02/01/2018 (ID. 27344190), e o promovente adquiriu o bem em 02/01/2018, como se vê no ID 27344190. O promovente não negou sua condição associado.

Pelo contrário, indicou, como fundamento, o documento de ID 17413343, por meio do qual manifestou seu interesse em se desligar do quadro de associados, e, em consequência, de não mais arcar com cobranças efetivadas pela ré.

Ora, o promovente estava ciente de que, por conta da localização de seu imóvel, contava com serviços típicos de condomínio fechado, ou seja, de que possuía bens em condomínio de fato, e por isso aceitou à cobrança quando adquiriu o imóvel onde ao final do contrato deu ciência de que foi comunicado da existência da associação de moradores e que a mesma cobrava uma cota pelos serviços prestados (ID 17413039).

Bem por isso, não pode agora pretender se eximir de pagar as contribuições, apenas mediante mera comunicação de "desligamento", porque o imóvel continua localizado em loteamento que conta com serviços prestados pela autora.

Não se vislumbra que a prestação de serviços pela promovida, nos moldes previstos em seu estatuto social, esteja em desconformidade com os princípios constitucionais.

Cada cidadão é livre para possuir imóvel ou lote no local que lhe convier, sopesando os ônus e os benefícios que a aquisição em loteamento fechado ou em condomínio de fato lhe proporcionam.

A cobrança objeto da ação tem por escopo serviços efetivamente prestados pela promovida, não negados pelo promovente.

De rigor, portanto, a improcedência do pedido condenatório formulado na inicial.

Sem necessidade de maiores delongas, há que se trazer à lume o entendimento do Supremo Tribunal Federal.

A tese de repercussão geral fixada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral (Tema 492), foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Portanto, no caso concreto, considerando que houve aquisição do bem, por meio de cessão de imóvel no qual havia a obrigação de pagar pela referida taxa, mostra-se legítima a cobrança, nos termos da tese firmada em repercussão.

Com efeito, em sendo legítima a cobrança, diante do inadimplemento, a inscrição nos órgãos de proteção é devida e ocorreu no exercício regular de direito, de modo que a improcedência da pretensão inicial se impõe.

Dessa forma, compulsando os autos após análise das razões recursais declinada pela parte Recorrente, verifico que a sentença lançada no pelo Juiz singular deve ser mantida por seus próprios fundamentos, o que se faz na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95:

O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva.
Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão
.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO para manter a sentença em todos os seus termos, com fulcro no artigo 46, da Lei no 9.099/95.

Condeno a parte Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/08/2021