Tribunal: TJMT
Processo: 1006468-48.2021.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-08-03

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – “AÇÃO REVISIONAL C/C COMINATÓRIA” – DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PEDIDOS INICIAIS INCOMPATÍVEIS E CONTRADITÓRIOS – RECURSO PROVIDO.
Se os pedidos formulados pelo Autor/Agravado são incompatíveis e contraditórios entre si, o Julgador deve, obrigatoriamente, converter o feito em diligência e conceder ao Autor a oportunidade de reconfigurar os pedidos ao figurino jurídico possível. Neste caso, embora o Autor/Recorrido objetive a declaração de nulidade do 2.o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, no qual consta a promessa de aquisição da unidade n.o 903, em sentido diametralmente oposto, também requer a indisponibilidade desse bem na matrícula do imóvel. Se o Autor/Agravado nega validade do 2.o Contrato e pretende a declaração de nulidade desse Instrumento, não faz sentido o pedido de averbação de restrição sobre o imóvel objeto deste segundo contrato. Recurso provido para liberar a anotação de indisponibilidade do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006468-48.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (AGRAVANTE), FERNANDO DUARTE GONCALVES - CPF: 810.099.416-15 (AGRAVADO), JOAO BATISTA DA COSTA - CPF: 340.855.646-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR, PROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a. VOGAL. A TURMA JULGADORA DESTE RECURSO FOI: RELATOR(A) - EXMO(A). SR(A). DES(A). SEBASTIÃO DE MORAES FILHO; 1a. VOGAL - EXMO(A). SR(A). DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA; 2a. VOGAL - EXMO(A). SR(A). DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – “AÇÃO REVISIONAL C/C COMINATÓRIA” – DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PEDIDOS INICIAIS INCOMPATÍVEIS E CONTRADITÓRIOS – RECURSO PROVIDO.

Se os pedidos formulados pelo Autor/Agravado são incompatíveis e contraditórios entre si, o Julgador deve, obrigatoriamente, converter o feito em diligência e conceder ao Autor a oportunidade de reconfigurar os pedidos ao figurino jurídico possível. Neste caso, embora o Autor/Recorrido objetive a declaração de nulidade do 2.o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, no qual consta a promessa de aquisição da unidade n.o 903, em sentido diametralmente oposto, também requer a indisponibilidade desse bem na matrícula do imóvel. Se o Autor/Agravado nega validade do 2.o Contrato e pretende a declaração de nulidade desse Instrumento, não faz sentido o pedido de averbação de restrição sobre o imóvel objeto deste segundo contrato. Recurso provido para liberar a anotação de indisponibilidade do bem.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento interposto por VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 11a Vara da Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Revisional c/c Cominatória no 1050285-73.2020.8.11.0041, movida em seu desfavor por FERNANDO DUARTE GONCALVES, que deferiu em parte o pedido de tutela provisória e determinou a expedição de ofício para o Cartório de Registro de Imóveis para que seja averbada na matrícula do imóvel a existência da presente demanda e a indisponibilidade do bem, referente à unidade imobiliária 903, torre 2, situada no UPPER PARQUE DAS ÁGUAS.

Em suas razões, alega o agravante que há uma grande contradição no pedido liminar formulado pelo autor da ação quando cotejado com o pedido final do processo.

Aduz que sempre cumpriu os contratos celebrados com o agravado em todos os seus termos e que foi o agravado quem não conseguiu adimplir com sua parte.

Assevera que as providências referentes ao processo de financiamento bancário são todas de obrigação do adquirente do imóvel, conforme estabelecem as cláusulas da Promessa de Compra e Venda celebrada entre as partes e que o procedimento adotado pela construtora agravante observa a boa-fé contratual e está de acordo com o ordenamento jurídico pátrio, especialmente a legislação consumerista.

Assim, pede pela concessão de efeito suspensivo, para suspender a r. decisão agravada e a ordem de indisponibilidade do bem imóvel, objeto da decisão e, no mérito, pugna seja provido o recurso para reformar a decisão recorrida, mantendo-se os efeitos da liminar.

A liminar recursal vindicada foi indeferida (ID 85073995).

Contraminuta da parte agravada (ID 88283985).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Como relatado, trata-se de uma ação revisional c/c cominatória ajuizada por FERNANDO DUARTE GONÇALVES em desfavor de VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. O magistrado de primeiro grau, em sede do processo, de número 1050285-73.2020.8.11.0041, em trâmite perante a 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, fazendo suas razões de decidir, concedeu pedido de tutela provisória e determinou a expedição de ofício a ser endereçado para o Cartório de Registro de Imóveis competente para que seja averbada na matrícula do imóvel a existência desta demanda e, por outro lado, determinou a indisponibilidade do bem, referente à UNIDADE IMOBILIÁRIA 903, TORRE 02, situada no UPPER PARQUE DAS AGUAS, nesta Capital. Sustenta ausência dos requisitos legais a ensejar a concessão da liminar e que sempre cumpriu com os contratos celebrados com agravado e, em verdade, este que não adimpliu a sua parte. Asseverou, ainda, que as providências referentes ao processo de financiamento do bem junto à instituição bancária são todas de obrigação do agravado, adquirente do bem, conforme o estabelecido no contrato de promessa de compra e venda celebrada entre as partes e que o procedimento que foi adotado pela agravante (construtora).

Pois bem.

No caso em apreço, o recurso comporta provimento. Não agiu com seu costumeiro acerto o digno magistrado que subscreveu a decisão hostilizada em sede do presente agravo de instrumento.

O primeiro aspecto a observar é que, segundo o alegado, em setembro de 2019, nas alegações do agravado (autor), houve migração da compra e venda do apartamento 703, torre 1, para a unidade 903, torre 2, mantendo-se as mesmas características e dimensões da unidade inicialmente adquirida.

O que pretendeu o autor (agravado) é a revisão contratual, para determinar que a agravante (ré), tome as providências necessárias, a seu cargo, para providenciar o financiamento. Conforme carta de crédito apresentada, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária, à razão de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia. Que seja oficiada ao Cartório de Registro de Imóveis local para fins de averbar a indisponibilidade do bem, apartamento 903, Torre 2 – enquanto estiver pendente a decisão final da presente ação. Seja declarada a nulidade do segundo contrato e do distrato, para prosseguimento do contrato originário. Seja declarada a inexistência de mora do autor e declaração de mora da ré.

No caso em apreço, vista a situação nos seus múltiplos detalhes, a demanda proposta pelo autor (agravado) pretende discutir a legalidade ou não da venda dos referidos imóveis. Isto é, nulidade do segundo contrato que determinou a migração da compra e venda do apartamento 703, torre 1, para a unidade 903, torre 2.

Para a concessão de tutela de urgência, a rigor do prescrito pelo art. 300 do Código de Processo Civil, somente poderá ser concedida quando evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso dos autos, temos que a ação proposta pelo agravado em face da agravada, visa discutir is atos jurídicos celebrados no contrato originário, no instrumento de distrato e no segundo contrato onde residiu a migração do apartamento 703, torre 1, para a unidade 903, torre 2. De consequência, como pedido, pretende o agravado o restabelecimento do primeiro contrato, ou seja, o apartamento 703, torre 1, situada no UPPER PARQUE DAS AGUAS, nesta Capital.

Assim, à primeira vista, que o autor (agravado) pretende a rescisão do distrato e do segundo contrato, pertinente ao apartamento 903, torre 2, situada no UPPER PARQUE DAS ÁGUAS, em Cuiabá, Mato Grosso e, por consequência, restabelecimento do contrato em relação ao apartamento 703, torre 1, situada no UPPER PARQUE DAS ÁGUAS.

Em sequencia, temos que a questão é albergada pelo Código de Defesa do Consumidor, preceito de ordem publica e interesse social (art. 1o da Lei 8.078/90).

Neste viés, termos que as leis extraordinárias, sobretudo as de ordem pública, prevalecem sobre as regras gerais. Assim, temos que o artigo 83 do CDC é enfático em determinar que: ‘Para defesa dos direitos e interesses protegidos por este Código são admissíveis todas as espécies de ações capazes a propiciar a efetiva tutela’.

E, por outro lado, ‘Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático, equivalente ao do adimplemento’ (art. 84, do CDC).

Desta forma, em que pesem os argumentos trazidos pela agravante, merece apenas um pequeno retoque a decisão de piso que, fazendo suas razões de decidir, determinou a averbação e a indisponibilidade do bem. De consequência, mantém-se a averbação, retira-se a indisponibilidade é que me parece juridicamente mais salutar para o caso em comento.

Isto em razão de que, o que deve ser visto - tão somente a averbação da existência desta demanda - já que amparada no artigo 167, inciso I, item 21, da Lei 6.015/73, que dispõe:

‘No Registro de Imóveis, além das matriculas, serão feitos.

I – o registro.

21 – das citações de ações reais ou pessoais repersecutórias, relativas a imóveis.

É o caso. Embalado pelo Código de Defesa do Consumidor, deve o Poder Judiciário resguardar providências que assegurem o resultado pratico, equivalente ao adimplemento. No caso em apreço, a averbação se apresenta necessária, até para conhecimento de terceiros de que o imóvel em si está averbada a existência da ação, nos termos da LRP, não obstando a sua transação para terceiros e apenas dá-se ciência ao mesmo de que está adquirindo uma coisa litigiosa. É a garantia que tem o consumidor, caso saia vencedor da demanda ou, mesmo se vier a sucumbir, ter garantido o imóvel pertinente ao segundo contrato que é alvo da pretensão de rescisão.

Por tais situações, em que pesem os argumentos trazidos pela agravante e ratificada pela sustentação oral do seu douto patrono, tendo em vista que a situação ainda se encontra um tanto nebulosa, demandando uma instrução probatória, para resguardar eventuais direitos do agravado (consumidor), inclusive com efeitos negativos a terceiros de boa fé, a manutenção da decisão parcial da decisão agravada, apenas retirando a indisponibilidade, esta em perfeita consonância com o prescrito no CDC e referendado, ainda, pelo art. 301 do CPC.

No mais, eventuais despesas feitas pela agravante para manutenção do imóvel, se improcedente a demanda, poderá cobrar do agravado que, por sua conta e risco, ajuizou a demanda, registro derradeiro.

Forte nos argumentos acima, conheço do recurso interposto pela agravante (vendedora) e lhe dou provimento parcial tão somente para determinar a averbação da existência desta demanda, excluindo a indisponibilidade.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1a VOGAL)

Senhor Presidente,

Peço
venia
a Vossa Excelência, para discordar em parte do voto ora apresentado e reformar inteiramente a decisão recorrida, para liberar inclusive a anotação de indisponibilidade, haja vista que a ação e os pedidos formulados não estão em harmonia e necessitam que o feito seja convertido em diligência no 1o grau, para que oportunize ao autor da ação reconfigurar o seu pedido ao figurino jurídico possível, tendo em vista que em uma ação de revisão não se afigura possível ou congruente pedir a rescisão do distrato do primeiro contrato e a rescisão do segundo contrato, a fim de tornar válido o primeiro contrato entabulado entre as partes.

Portanto,
dou provimento ao recurso
e reformo a decisão agravada.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Eminentes Pares,

Com toda honra, rendo-me aos argumentos da eminente 1a Vogal – Desembargadora Clarice Claudino da Silva, porque é a situação mais plausível para este caso.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2a VOGAL)

Senhor Presidente,

Acompanho o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva, para dar provimento ao recurso e indeferir a tutela pretendida pelo autor e determinar, tal qual fez a Desembargadora Clarice Claudino da Silva, que o magistrado intime o autor para demonstrar o que pretende, pois não está adequado o pedido de revisão contratual proposto quando argumenta que deve ser declarada a nulidade de um distrato, deliberadamente assinado pelo autor e confessado o inadimplemento, bem como deliberadamente assinado um segundo contrato, ou seja, o autor pretende rescindir o segundo contrato, declarar a nulidade do distrato e manter o contrato originário, que confessadamente inadimpliu.

Portanto, não há congruência mínima nesses pedidos do autor com o ordenamento jurídico em vigor, inclusive sendo caso de indeferimento da petição inicial sem resolução do mérito, ou uma vez contestada à ação, julgar extinta sem resolução do mérito, o que não podemos fazer neste momento, em razão da ofensa ao art. 10 do CPC.

Por todo o exposto, acompanho o voto da eminente 1a Vogal – Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Eminentes Pares,

Refluo para manter o meu voto, mesmo que fique vencido, porque não podemos impor ao magistrado que faça “isso ou aquilo”, por ofensa ao princípio do livre convencimento do juiz.

Mantenho meu voto no sentido de dar provimento parcial ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/07/2021