Tribunal: TJMT
Processo: 1007358-78.2017.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-22
Data de publicação: 2021-09-29

Ementa:
APELANTE(S):
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
APELADO(S):
MARIA D’AJUDA ALVES DOS SANTOS
E M E N T A:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE REPASSE À ADQUIRENTE DAS “DESPESAS COMERCIAIS” (COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS) COM REPETIÇÃO DOBRADA DO INDÉBITO – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA PREVENDO QUE 10% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO SE DESTINA À CUSTOS COMERCIAIS – TEMA 938 DO STJ EM RECURSO REPETITIVO – CLÁUSULA LÍCITA - REPETIÇÃO INDEVIDA – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.
Se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.
De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente 10% do valor total do negócio.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007358-78.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARIA D AJUDA ALVES DOS SANTOS - CPF: 204.250.312-68 (APELADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), CEZAR EMILIO CARBONARI JUNIOR - CPF: 030.498.851-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO(S):

MARIA D’AJUDA ALVES DOS SANTOS

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO

– PARCIAL PROCEDÊNCIA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE REPASSE À ADQUIRENTE DAS “DESPESAS COMERCIAIS” (COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS) COM REPETIÇÃO DOBRADA DO INDÉBITO – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA –

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA PREVENDO QUE 10% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO SE DESTINA À CUSTOS COMERCIAIS –
TEMA 938
DO STJ EM RECURSO REPETITIVO –

CLÁUSULA LÍCITA - REPETIÇÃO INDEVIDA – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

Se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.

De acordo com a tese paradigma do
Tema 938
do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o
repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente 10% do valor total do negócio.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

LOTEADORA ASSAI S/S LTDA

APELADO(S):

MARIA D’AJUDA ALVES DOS SANTOS

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
LOTEADORA ASSAI S/S LTDA
contra a sentença proferida na
Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por danos morais e materiais c/c Repetição do indébito
no 1007358-78.2017.8.11.0015 ajuizada por
MARIA D’AJUDA ALVES DOS SANTOS
,
a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para
(i) declarar a nulidade do
parágrafo primeiro
da
cláusula terceira
do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e

(ii) condenar a loteadora requerida aa indenizar a autora mediante

repetição dobrada da quantia cobrada e efetivamente paga pela autora a título de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação. Diante da sucumbência recíproca, a sentença condenou a parte autora ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, ficando os 30% restante a cargo da parte adversa. Além disso, condenou a parte autora ao pagamento dos honorários do advogado da ré, e esta última, a pagar ao patrono da demandante a respectiva verba honorária, em ambos os casos arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, ficando vedada a compensação.

Sustenta a parte recorrente, em síntese, que a cláusula contratual anulada não acresce em favor da loteadora o valor da comissão de corretagem para transferir o ônus à apelada, mas apenas informa, em atendimento ao dever de transparência e informação, que do montante total do negócio, 10% se referem às despesas administrativas e comissão de corretagem.

Assevera que o repasse ao consumidor dos custos do empreendimento é decorrência da lógica da economia, sem que haja qualquer violação à norma consumerista, basta, para tanto, que haja transparência no seu conteúdo, tendo a loteadora, no caso concreto, cumprido o seu dever de informação, fazendo constar do contrato o percentual que, dentro do valor total do negócio, equivale às despesas de publicidade e comissão pela venda.

Alega que versando a causa sobre contrato de compra a venda de imóvel a prazo, a operação estaria devidamente regulamentada pelo art. 52 do CDC e pelo art.3o do Decreto n. 5.903/2006.

Afirma que, além disso, o STJ firmou a orientação jurisprudencial no sentido da total legitimidade da transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao compromissário comprador do bem imóvel, uma vez que expressamente previsto em contrato.

Aduz que, demonstrada a licitude dos valores que o compromissário comprador pagou ou está prestes a pagar, imperiosa a improcedência da ação, não havendo se falar em repetição de indébito, muito menos em dobro.

Subsidiariamente, pleiteia que, se mantida de determinação de restituição de valores sob a rubrica de comissão de corretagem, essa se dê de forma simples, uma vez que não houve qualquer demonstração no sentido de que o réu apelante tivesse agido imbuído de má-fé.

Sem contrarrazões, consoante certidão de ID. n. 99541959.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O :

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo ressai da inicial, em 02.11.2011 as partes firmaram o
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL URBANO E LOTEAMENTO
de ID. n. 99541458 - Pág. 1/9, através do qual a autora apelada adquiriu da loteadora apelante o
Lote n. 13, situado na Quadra 18, loteamento urbano denominado Jardim Veneza, localizado em Sinop-MT, com 300m2, ficando ajustado na mediante o pagamento de uma entrada no valor de R$437,50 e, o restante, em 119 (cento e dezenove) prestações mensais sucessivas de mesmo valor, com o vencimento da primeira para o dia 20.12.2011 (
Cláusula Terceira
, alíneas “A” e “B”).

Passados mais de cinco anos do pacto, a adquirente ajuizou a presente Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por danos morais e materiais c/c Repetição do indébito requerendo, em síntese, (i) a nulidade da cláusula que prevê que 10% do valor total do negócio se refere a “despesas comerciais” – comissões e publicidades, etc; (ii) o reconhecimento do IGP-M como único índice de atualização monetária anual das parcelas; (iii) afastar o cômputo de juros capitalizados; (iv) afastar o cômputo de juros remuneratórios anuais de 6% ao ano – ou 0,5% ao mês –, com a restituição do excedente; (v) a repetição dobrada do indébito decorrente dos valores pagos a título de “despesas comercias”; e, por fim, (vi) a condenação da requerida ao pagamento de indenização, a título de danos morais.

Regularmente processado o feito, adveio a sentença de parcial procedência para declarar a nulidade do
Parágrafo Primeiro
da
Cláusula Terceira
do contrato havido entre as partes e, por consequência, condenar a loteadora apelante a pagar à autora apelada o valor equivalente ao dobro da quantia que a requerente efetivamente quitou, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação.

Inconformada, apela a loteadora ré pelas razões exposta no relato.

Importa consignar que a única questão a ser dirimida é a da legitimidade ou não do encargo estipulado no
Parágrafo Primeiro
da
Cláusula Terceira
, qual seja, que prevê o pagamento de 10% do valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado, para a remuneração das
“despesas comerciais (comissões, publicidade etc)”
e
“tributárias originadas por este instrumento”
, vez que nenhuma das partes se insurgiu contra a sentença em relação às demais controvérsias, operando-se, sobre elas, a preclusão consumativa por mútua aquiescência.

Nesse viés, conveniente destacar que, ao julgar o recurso paradigma

REsp n. 1.599.511 - SP sob o rito dos
recursos repetitivos
, a Segunda Seção do STJ firmou três teses que deram origem ao
Tema 938
, sendo que a segunda delas preceitua a
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”

No caso dos autos, não resta dúvida de que houve a pactuação expressa de que 10% dos valores pagos pelo negócio referem-se não apenas a despesas comerciais – dentre das quais o contrato cita como exemplo custos com “comissões, publicidade etc” – assim como despesas tributárias. Senão vejamos:

“[...]

CLÁUSULA TERCEIRA:
O preço total certo e ajustado desta venda é de
R$52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais)
, do qual o(a)
COMPROMISSÁRIO(A)
se confesse devedor e se obriga a pagar da seguinte forma:

A) - A importância de
R$437,50 (Quatrocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos)
Através de depósito Bancário, como sinal e princípio de negócio, do qual a
COMPROMITENTE
dá plena e irrevogável quitação em favor do
COMPROMISSÁRIO(A)
.

B) – O restante da quantia total do preço estipulado, no valor de
R$52.062,50 (Cinquenta e dois mil e sessenta e dois reais e cinquenta centavos)
, o qual o(a)
COMPROMISSÁRIO(A)
se obriga perante o
COMPROMITENTE
, a pagar em
119 (Cento e dezenove)
prestações mensais e sucessivas de
R$437,50 (Quatrocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos)
cada uma, vencendo no dia
20
de cada mês, sendo o primeiro vencimento em
20/12/2011
)

PARÁGRAFO PRIMEIRO:

O valor das despesas comerciais (comissões, publicidade etc.) tributárias originárias por este instrumento, já incluídas no preço, é fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado.
” (ID. n. 99541458 - Pág. 1 – gr. n.)

No caso, o juiz sentenciante reconheceu que até teria havido uma expressa pactuação da “comissão de corretagem” através da cláusula acima transcrita.

Entretanto, em seu entender, o repasse de tal encargo ao adquirente somente seria admissível acaso a requerida tivesse comprovado a existência de um terceiro que, promovendo a aproximação dos contratantes, tivesse intermediado o negócio, o que, todavia, não teria ocorrido. Vejamos:

“[...]

3.
Do Repasse ao Consumidor das Despesas Comerciais
.

Segundo expressivo/significativo entendimento jurisprudencial, pacificado no âmbito da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidou-se a ideia, acerca do tema ‘sub judice’, de que é válida
‘cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem’
[
STJ
– REsp 1599511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, segunda seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016,
julgado conforme procedimento previsto para os recursos repetitivos
].

Nesta senda, o contrato de corretagem configura-se como negociação em que o corretor se compromete, mediante remuneração, a intermediar ou agenciar negócios, sem qualquer relação de dependência, decorrente de contrato de mandato ou prestação de serviços, para o comitente [art. 722 do Código Civil]. A função da corretagem consubstancia-se, basicamente, em realizar a aproximação de pessoas interessadas na ultimação de um determinado negócio jurídico ou de praticar/executar para outrem determinado ato jurídico e, na prestação de serviços vinculados à compra e venda de imóvel, se completa com a ultimação das etapas de
‘a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis’
[
STJ
, REsp n.o 1.364.574/RS, 4.a T. Rel.: Min. Luis Felipe Salomão, j. em 24/10/2017].

Nessa linha de intelecção, depreende-se, por força de proposição lógica, que
o contrato de corretagem constitui
, como regra geral,
obrigação de resultado
, na medida em que
o direito à remuneração do corretor condiciona-se à realização da atividade de intermediação
e, ao mesmo tempo,
da efetiva viabilização e da formalização do negócio jurídico
(consecução do resultado final e útil do contrato de mediação), mesmo que o negócio jurídico não se consume por arrependimento do vendedor [art. 725 do Código Civil].

Logo, no caso ‘sub judice’, não demonstrada pela requerida a efetiva intermediação por terceiro na celebração da compra e venda, é nula a cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem (parágrafo primeiro da cláusula terceira – ID n.o 8170012, pág. 1) [art. 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor].” (ID. n. 99541953 - Pág. 3/4)

Ocorre que, ao contrário do que tenta fazer crer a sentença ora apelada, o voto condutor do precedente julgado em recurso repetitivo assim ponderou:

“[...]

1.2. Da corretagem na compra e venda de unidades autônomas em incorporação imobiliária: Modernamente, a forma de atuação do corretor de imóveis tem sofrido modificações nos casos de venda de imóveis na planta, não ficando ele mais sediado em uma empresa de corretagem, mas, contratado pela incorporadora, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos.

O cenário fático descrito nos processos afetados é uniforme no sentido de que o consumidor interessado se dirige a um estande de vendas com o objetivo de comprar uma unidade autônoma de um empreendimento imobiliário.

No estande, o consumidor é atendido por um corretor previamente contratado pela incorporadora. Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

[...]

Conclui-se esse tópico, portanto, no sentido de que, na intermediação de unidades autônomas em estande de vendas, há prestação de serviço de corretagem para a venda de imóveis, sendo a contratação feita pelas incorporadoras.”

Significa isso dizer que, se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa, e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.

A discussão travada no paradigma se resume a discutir se o ônus desse serviço – que em regra é suportado pelo devedor – pode ser repassado ao adquirente.

E nesse sentido, a tese se formou no sentido de que é, sim, possível esse repasse da obrigação, contanto que haja expressa e prévia informação ao adquirente, e com o destaque do valor correspondente.

Na hipótese dos autos, essa informação está estampada no
Parágrafo Primeiro
da
Cláusula Terceira
pois, apesar de não se destacar o valor corrente a ser pago sob tal rubrica, destaca que tal valor corresponderá “
a 10%
sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado”
, o qual pode ser calculado sem qualquer dificuldade.

Desse modo, não havendo nenhuma abusividade ou ilegalidade, muito menos dificuldade de compreensão da cláusula que prevê a transferência ao adquirente a obrigação de suportar as “despesas comerciais” do negócio, há que ser mantida hígida o mencionado
Parágrafo Primeiro
da
Cláusula Terceira
do contrato havido entre as partes.

Sendo, assim, legítima a pactuação, plenamente admissível a cobrança do encargo diluído nas parcelas do negócio, o que afasta qualquer obrigação de devolução dos valores pagos sob tal rubrica, muito menos de forma dobrada.

Em casos de estreita similitude com o dos autos, os quais têm por ré a mesma loteadora demandada, ora apelante, a jurisprudência desta Corte tem reiterado o entendimento pela absoluta legitimidade do encargo e, consequentemente, pela improcedência dos pedidos de nulidade do encargo e consequente repetição do valor. Nesse sentido:

APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA –VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP). (N.U 1007461-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA –VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP). (N.U 1003690-31.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

Forte nessas razões,
dou provimento ao presente apelo
para reformar a sentença e, com isso, julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Consequentemente, condeno a parte autora ao pagamento integral das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade, no entanto, fica suspensa na forma do §3o do art.98 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/09/2021