Tribunal: TJMT
Processo: 1002909-65.2018.8.11.0040
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-05-28

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1002909-65.2018.8.11.0040 – Sorriso
Apelante: SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda.
Apelada: Jéssica Monteiro Barbosa
E M E N T A
RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –
VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.
É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.
O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1002909-65.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[SPE G6 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 18.578.795/0001-85 (APELANTE), EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA - CPF: 722.276.301-59 (ADVOGADO), MONICA ARAUJO E SILVA - CPF: 970.390.801-25 (ADVOGADO), JESSICA MONTEIRO BARBOSA - CPF: 039.641.231-96 (APELADO), KARINA ROMAO CALVO - CPF: 077.973.499-83 (ADVOGADO), JIUVANI LEAL - CPF: 035.198.831-98 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO KOCH - CPF: 003.449.959-84 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
1002909-65.2018.8.11.0040 – Sorriso

Apelante:
SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda.

Apelada:
Jéssica Monteiro Barbosa

E M E N T A

RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO –

VALOR RAZOÁVEL – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE –
HONORARIOS ADVOCATICIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento,
admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.

É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
1002909-65.2018.8.11.0040 – Sorriso

Apelante:
SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda.

Apelada:
Jéssica Monteiro Barbosa

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda. visando reformar a r. sentença proferida pela MMa Juíza de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de Sorriso, que nos autos da ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas c/c indenização por dano moral que lhe move Jéssica Monteiro Barbosa, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial.

Inconformada, SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda. recorre aduzindo que a apelada deu causa à rescisão contratual, sendo devida a retenção das arras e da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Alega que a restituição dos valores deve ocorrer de maneira parcelada. Requer a majoração dos honorários advocatícios para o percentual de 20% (vinte por cento), conforme previsão contratual.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 80955001).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, de maio de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
1002909-65.2018.8.11.0040 – Sorriso

Apelante:
SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda.

Apelada:
Jéssica Monteiro Barbosa

V O T O

Cinge-se dos autos que Jéssica Monteiro Barbosa ajuizou ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas c/c indenização por dano moral contra SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de um terreno residencial localizado na quadra 20, lote 15,

do loteamento
“Jardim dos Ipês”
, matriculado sob o n. 44.468, no CRI da Comarca de Sorriso/MT, no valor de R$ 124.200,00 (cento e vinte e quatro mil e duzentos reais).

Asseverou que após efetuar o pagamento da entrada, no valor de R$ 6.210,00 (seis mil, duzentos e dez reais), mais 23 (vinte e três) parcelas de R$ 983,25 (novecentos e oitenta e três reais e vinte e cinco centavos) e duas prestações de R$ 1.049,94 (mil, quarenta e nove reais e noventa e quatro centavos), solicitou o cancelamento do contrato, com a restituição dos valores pagos.

No entanto, foi informada que o contrato não seria rescindido, tampouco haveria a restituição de valores. Afirmou que registrou reclamação junto aos PROCON de Sorriso/MT, contudo, a ré continuou cobrando as parcelas do contrato, inscrevendo seu nome no cadastro de inadimplentes.

Após o trâmite processual, a douta magistrada julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para rescindir o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, transferindo a posse do imóvel à demandada e determinando que a ré restitua o valor das prestações/sinal recebidos, em parcela única, deduzido o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como, de eventuais tributos incidentes no período em que a compradora exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, com a incidência de correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e juros a partir do trânsito em julgado da sentença. Ao final, condenou as partes na sucumbência recíproca, fixando honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, restando a exigibilidade suspensa em relação à parte autora, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Irresignada, SPE G6 Empreendimento Imobiliário Ltda. recorre sustentando a legalidade da retenção das arras, tendo em vista que a apelada deu causa à rescisão contratual. Defende a necessária observância da cláusula ajustada, que prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Alega que a restituição dos valores deve ocorrer de maneira parcelada, conforme previsto contratualmente. Pugna pela majoração dos honorários advocatícios para o percentual de 20% (vinte por cento).

Pois bem.
Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por vontade da compradora.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos a legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Em que pese o arrazoado trazido pela apelante, acerca da ausência de culpa e prevalência da cláusula pactuada em respeito à previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula 14, que determina a retenção da multa de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor, sobretudo em comparação aos percentuais admitidos pelas cortes superiores em casos tais.

Com efeito, o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, tenho que andou bem a douta magistrada ao determinar a retenção de 10% do valor efetivamente pago pela promissária compradora, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial. Nesse sentido,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago.

Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021 – negritei)

Visto isso, no tocante à retenção das arras, verifico que de acordo com a forma de pagamento prevista no contrato, o valor de R$ 6.210,00 (seis mil, duzentos e dez reais), desembolsado como entrada, integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório.

Nesse passo, conforme a jurisprudência do c. STJ, não é possível a retenção das arras confirmatórias na hipótese de ocorrência de distrato, confira:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

(...)

7.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes
. (...)”
(REsp 1911050/SP, 3a Turma, Rela. Mina. Nancy Andrighi, j. 04.05.2021 - negritei)

Sobre o tema, manifestou-se com acerto a MMa Juíza,
verbis
:

“
No tocante a retenção do valor pago a título de sinal, sua concessão distanciar-se-ia do regramento de proteção ao consumidor, mormente o artigo 53 do CDC, aplicável no caso em tela, haja vista que o sinal/arras constitui princípio de pagamento, com caráter meramente confirmatório da obrigação e não penitencial ou relativo a comissão de corretagem, e nessa condição, por força do disposto nos arts. 418 e 420, ambos do Código Civil, não se admite retenção.
”
(id. 80954985)

Portanto, a quantia paga a título de sinal integra o valor do bem, sendo incabível a sua retenção integral, devendo a sentença ser mantida também neste ponto.

Avançando na resolução da celeuma, no tocante à possibilidade de restituição dos valores de maneira parcelada, melhor sorte não acompanha a recorrente.

Conforme o entendimento jurisprudencial, é abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

Nesse passo, em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, confira:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.32, § 2o),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e
receber
,
de forma imediata e em pagamento único
,
a restituição dos valores pagos
, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)
” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ, 3a Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021 - grifei e negritei)

Por derradeiro, em relação aos honorários advocatícios,
conforme preceitua a regra do CPC, deve o magistrado fixar a verba respeitando o grau de zelo do profissional; o lugar da prestação do serviço; a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, bem como o tempo exigido para o seu serviço, de forma que entendo que deve ser mantido o importe fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá,

de maio de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/05/2021