Tribunal: TJMT
Processo: 1003341-05.2021.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-04
Data de publicação: 2021-05-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL –– CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A POSSE DO ARRENDATÁRIO SOBRE A ÁREA ARRENDADA E DE TODAS AS INSTALAÇÕES EDIFICADAS SOBRE ELA, INCLUSIVE A UTILIZAÇÃO DO ARMAZÉM – CONTRATO VIGENTE – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA PROMETIDA PARA APÓS O TÉRMINO DO ANO AGRÍCOLA - DECISÃO AGRAVADA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Havendo expressa disposição contratual que confere ao arrendatário a posse direta e legítima sobre toda a área arrendada, inclusive sobre todas as instalações e edificações nela existentes (armazém, secador, moegas para limpeza dos grãos, balança, estrutura de câmara fria e construção de alvenaria para instalação de escritório), não se pode obstaculizar o exercício dessa posse enquanto ainda vigente o contrato de arrendamento, sobretudo quando o próprio arrendatário já se comprometeu a desocupar a área no final do mês de maio do corrente ano.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003341-05.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AMALIA PASETTO BAKI - CPF: 072.736.429-40 (ADVOGADO), DIRCEU OGLIARI JUNIOR - CPF: 023.127.391-60 (AGRAVANTE), FERNANDO MUNIZ SANTOS - CPF: 779.351.109-30 (ADVOGADO), JANAINA MARIA BETTES - CPF: 057.943.619-56 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO CAPELETTI - CPF: 483.407.749-72 (AGRAVADO), RAUL FERNANDO FIDEL GONZALEZ OROSTICA - CPF: 819.243.488-53 (AGRAVADO), CATARINA BIUDES GONZALEZ - CPF: 749.473.548-87 (AGRAVADO), TIAGO MATHEUS SILVA BILHAR - CPF: 653.731.200-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL –– CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A POSSE DO ARRENDATÁRIO SOBRE A ÁREA ARRENDADA E DE TODAS AS INSTALAÇÕES EDIFICADAS SOBRE ELA, INCLUSIVE A UTILIZAÇÃO DO ARMAZÉM – CONTRATO VIGENTE – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA PROMETIDA PARA APÓS O TÉRMINO DO ANO AGRÍCOLA - DECISÃO AGRAVADA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Havendo expressa disposição contratual que confere ao arrendatário a posse direta e legítima sobre toda a área arrendada, inclusive sobre todas as instalações e edificações nela existentes (armazém, secador, moegas para limpeza dos grãos, balança, estrutura de câmara fria e construção de alvenaria para instalação de escritório), não se pode obstaculizar o exercício dessa posse enquanto ainda vigente o contrato de arrendamento, sobretudo quando o próprio arrendatário já se comprometeu a desocupar a área no final do mês de maio do corrente ano.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1003341-05.2021.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE TAPURAH

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por DIRCEU OGLIARI JUNIOR contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Tapurah/MT, que nos autos da
“
Tutela Cautelar em Caráter Antecedente
”
(Proc. no 1000079-14.2021.8.11.0108), ajuizada pelo agravante contra CARLOS ALBERTO CAPELETTI, RAUL FERNANDO FIDEL GONZALEZ OROSTICA e CATARINA BIUDES GONZALEZ, deferiu parcialmente o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, para assegurar ao autor/arrendatário/agravante a sua manutenção sobre a posse da área efetivamente plantada, determinando que sobre as demais porções do imóvel, “
sejam bens, benfeitorias, facilidades, armazéns e/ou prédios
”, a posse
deve ser exercida pelo agravado Carlos Alberto Capeletti. A r. decisão agravada determinou, ainda, que o autor/arrendatário/agravante providencie a retirada dos grãos já depositados nos armazéns, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais) até o limite de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), sem prejuízo de majoração posterior, se necessário (cf. Id. no 78537965 - pág. 6).

O agravante alega que, em julho de 2020, celebrou o contrato de arrendamento rural com os agravados Raul Fernando Fidel Gonzales Oróstica e Catarina Biudes Gonzalez, envolvendo o imóvel rural denominado Lote no 52, com área de 126,89 hectares, objeto da matrícula no 9.102 do SRI de Tapurah/MT, para sobre ele cultivar soja, arroz, milho e outras culturas de ciclo curto, sendo expressamente pactuado pelos contratantes que o autor/arrendatário/agravante teria “
a posse direta da área arrendada e de todas as instalações sobre elas, inclusive a utilização do armazém
”.

Relata que realizou expressivos investimentos na área, em montante superior a R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), para o cultivo da safra e execução de benfeitorias no armazém que integra a propriedade; porém, no dia 16/01/2021 a área arrendada foi invadida pelo agravado Carlos Alberto Capeletti, que, acompanhado de um chaveiro e de funcionários, alegava possuir decisão judicial que teria invalidado o contrato de arrendamento celebrado por Dirceu (agravante) com Raul e Catarina (agravados), legítimos proprietários do imóvel rural.

Expõe, por outro lado, que, embora Capeletti tenha um histórico de conflitos instaurados com Raul e Catarina envolvendo a titularidade da área arrendada, é certo que, quando da celebração do contrato de arrendamento, não havia nenhuma decisão judicial dispondo o contrário, ou seja, dizendo que Raul e Catarina não eram os proprietários da área arrendada, de modo que as cláusulas anteriormente estabelecidas no contrato de arrendamento rural devem ser integralmente cumpridas.

Prossegue dizendo que, após a invasão da área arrendada, o agravante tomou conhecimento da existência de acordo homologado judicialmente celebrado por Capeletti, Raul e Catarina, nos autos da “Ação Reivindicatória c/c Imissão de Posse” (Proc. no 0000454-03.2019.8.11.0108), em trâmite perante a Vara Única da Comarca de Tapurah/MT, cujo trânsito em julgado ocorreu em 13/01/2021, mas diz que referido acordo foi celebrado sem que ele, arrendatário/agravante e legitimo possuidor da área em questão, tivesse conhecimento, eis que “
jamais foi intimado acerca do acordo, tampouco da sentença homologatória, seja por oficial de justiça ou mesmo por carta com AR
”, o que revela, sem dúvida, tratar-se de ato arbitrário e ineficaz em face do arrendatário/agravante, até mesmo porque, qualquer que fosse o conteúdo do acordo, não se pode admitir que o arrendatário, não tenha anuído a seus termos ou, ao menos, sem que tenha sido intimado para se manifestar sobre a transação, já que o contrato de arrendamento rural permanece em pleno vigor, possas ser imediatamente excluído do imóvel.

Aduz, ainda, que há prova do risco de dano, pois Capeletti “
desligou a água e a energia elétrica do imóvel rural, trancou o acesso ao imóvel e está impedindo, de forma ilegal, o exercício da posse pelo arrendatário e seus prepostos
” (cf. Id. no 78022495 - pág. 7), não sendo razoável admitir que Capeletti, que jamais figurou como parte no contrato de arrendamento tenha legitimidade, tanto para praticar atos de violência contra a posse do agravante, como também para rescindir negócio jurídico válido “sob pena de violação da segurança jurídica e da boa-fé que norteia as relações contratuais”.

Alega que a decisão agravada lhe garantiu a permanência somente sobre a área efetivamente plantada, mas a posse das demais porções do imóvel “
sejam bens, benfeitorias, facilidades, armazéns e/ou prédios”,
será exercida pelo agravado Carlos Alberto Capeletti, e é exatamente neste aspecto que a decisão agravada merece ser modificada, seja porque restringe o acesso do arrendatário à totalidade da área arrendada na qual realizou investimentos, efetuou o plantio de mais de 100 hectares de soja, cuja colheita será iniciada nos próximos 30 dias, seja porque a pretensão arbitrária de Capeletti inviabiliza toda a colheita que já se iniciou, pois o agravante sequer poderá depositar o produto da safra, causando-lhe prejuízos irreparáveis e/ou de difícil reparação.

Reitera que o contrato celebrado por Dirceu (agravante), Raul e Catarina (agravados), prevê expressamente que o imóvel rural objeto do arrendamento abrange área agricultável de 126,89 hectares de plantio, bem como todas as benfeitorias ali edificadas, de modo que não há dissenso quanto ao fato de que “
é direito de Dirceu permanecer na posse da totalidade do imóvel, o que compreende também o armazém, pelo até o final do ano agrícola vigente, isto é, até 30/05/2021
”, ressaltando, ainda, que já informou nos autos na origem que desocupará o imóvel até referida data, “
ocasião em que entregará o armazém e as demais benfeitorias, além de liberar a terra plantada
” (cf. 78022495 - pág. 13).

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a decisão agravada, seja deferido integralmente o pedido de antecipação da tutela formulado, para permitir sua permanência na totalidade do imóvel arrendado, o que compreende
“a posse da área plantada, do armazém, da construção de alvenaria e de todos os demais bens da propriedade rural até 30/05/2021”
; de imediato, pede a antecipação dos efeitos da pretensão recursal (cf. Id. no 78022495 - pág. 20).

A decisão vinculada ao Id. no 78537489, deferiu
o pedido de antecipação da pretensão recursal para garantir a posse direta do agravante sobre a totalidade da área arrendada e de todas as instalações/benfeitorias, inclusive a utilização do armazém.

Os agravados ofertaram
contrarrazões ao recurso, com réplica aos fundamentos recursais e pugnam pelo desprovimento do agravo (cf. Id. no
78332968).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 15 de abril de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O litígio versa sobre a possibilidade (ou não) de o arrendatário/agravante permanecer na possa da totalidade do imóvel rural, o que, segundo diz, compreende “
a área plantada,
(bem como a área)
do armazém, da construção de alvenaria e de todos os demais bens da propriedade rural
”, até o final do ano agrícola vigente, ou seja, até o dia 30/05/2021.

O contrato de arrendamento rural foi celebrado em 28/05/2020, tendo como proprietários arrendadores Raul Fernando Fidel Gonzales Oróstica e Catarina Biudes Gonzalez, e arrendatário Dirceu Ogliari Junior. No contrato está indicado que os arrendadores são os “proprietários” do imóvel rural arrendado (Lote no 52, com área de 126,89 hectares, objeto da matrícula no 9.102 do SRI de Tapurah/MT – cf. cláusula 1o, cf. Id. no 78537968 - pág. 17), e, a respeito da abrangência da posse, os contratantes assim convencionaram:

CLÁUSULA SEGUNDA - O arrendamento tratado pelo presente contrato abrange uma área agricultável de 126,89 hectares de plantio, bem como as benfeitorias que nela estão instaladas.

Parágrafo Primeiro –
Fazem parte deste contrato de arrendamento todas as benfeitorias instaladas no imóvel rural, inclusas 01 ARMAZÉM com capacidade estática de 250 mil (duzentos cinquenta mil) sacas de soja de armazenamento, 01 s
ecador de 30 toneladas/hora, 02 moegas para limpeza de 120 toneladas/hora, 01 balança, estrutura de câmara fria, construção de alvenaria para instalação de escritório
.

CLÁUSULA QUARTA - Os ARRENDADORES,
no ato da assinatura deste instrumento, transmitem a posse direta da área arrendada e de todas as instalações sobre ela, descritas nas cláusulas 1o e 2o
, O ARRENDATÁREO, que nela permanecerá enquanto for cumpridor dos termos do presente instrumento.

E, quanto ao prazo de vigência:

CLAUSULA QUINTA - O presente contrato e feito pelo prazo de 08 (oito) anos,
iniciando sua vigência a partir do dia 0l de maio de 2020 e seu término se dará no dia 30 de abril de 2028
(cf. doc. vinculado ao Id. no 78537968 - pág. 17 – sem grifo no original).

Assim, como se vê do instrumento contratual, o autor/arrendatário/agravante recebeu dos proprietários – ou, ainda que melhor fora dizer segundo as contrarrazões recursais, daqueles que detinham a posse do bem e que, portanto, ostentavam situação fática e títulos jurídicos que lhe permitiam celebrar o arrendamento – , a posse direta e legítima de toda a área arrendada, bem como de todas as instalações, equipamentos e edificações nela existentes (armazém, secador, moegas para limpeza dos grãos, balança, estrutura de câmara fria e construção de alvenaria para instalação de escritório), de modo que, por expressa disposição contratual, não poderia ocorrer molestamento à posse plena e fruição desses bens enquanto vigente o contrato de arrendamento.

Ademais, verifica-se que o agravado
Carlos Alberto Capeletti
notificou extrajudicialmente o agravante Dirceu do término do contrato de arrendamento existente entre ele, agravante, e
Raul Fernando Fidel Gonzales Oróstica e Catarina Biudes Gonzalez,
amparando essa iniciativa na “
decisão proferida na presente data (
24/02/2021)
, nos autos do processo no 1000079-14.2021.8.11.0108”,
que encerrou o litigio instaurado entre Capeletti, Raul e Catarina
,
e, por isso, segundo entendeu, Dirceu teria que
“desocupar imediatamente as benfeitorias do imóvel, ressalvada a retirada dos grãos, na forma estabelecida na aludida decisão
” (cf. Id. no 78339458 - pág. 2).

Ocorre que a notificação, para
que confira ao notificante o direito de promover a rescisão do pacto, deve ser realizada pelo agente contratual legítimo e competente, e, no caso, ela
não foi encaminhada à pessoa do arrendatário Dirceu pelos arrendadores Raul e Catarina
, e sim por Capeletti, este, porém, fundado em situação nova e inteiramente alheia à efetiva participação do arrendatário; se não bastasse, ainda que Capeletti estivesse amparado por decisão judicial capaz de lhe conferir a titularidade do imóvel arrendado, não se pode negar ao arrendatário à condição de contratante de boa-fé, e, ademais, ele não fora
intimado para se manifestar sobre o teor do acordo,
tampouco comunicado com antecedência de 6 (seis) meses antes do término do arrendamento, quer dizer, sobre a intenção de os arrendadores, ou do novo titular do imóvel, não mais prorrogarem o contrato, conforme exigência contida no art. 95, V, da Lei no 4504/64 (Estatuto da Terra), que assim dispõe:

"Art. 95 - Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

IV - Em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência a renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até seis meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação das propostas existentes. Não se verificando a notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o locatário nos trinta dias seguintes não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente registro de títulos e documentos.

V -
Os direitos assegurados no inciso anterior não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato
, o proprietário, por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou através de descendente seu”.

Assim, conquanto respeitando o entendimento adotado pelo MM. Juiz prolator da decisão agravada
,
admito que estão presentes os elementos que
evidenciam tanto o direito do arrendatário/agravante como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300,
caput
)
, sobretudo porque
a colheita está em andamento (ou mesmo em fase de finalização, ou até mesmo possivelmente já concluída quando do julgamento deste recurso), e, de todo modo, o arrendatário/agravante poderá sofrer prejuízos econômico caso seja arrancado da noite para o dia da área, e não possa depositar e padronizar os grãos no armazém objeto do arrendamento,
de modo que deve ser deferido o pedido de liminar por ele formulado, assegurando-lhe o
direito de permanecer na posse da totalidade do imóvel, o que compreende também o armazém e demais benfeitorias ali existentes, até o dia 30 de maio do corrente ano.

Esse, data vênia, parece ser o
encaminhamento decisório mais adequado e menos traumático, porquanto, por um lado, honra os termos do contrato celebrado entre os arrendadores (Raul e Catarina) e o arrendatário/agravante, com vigência até
30.05.2021
, e cujas cláusulas preveem expressamente o envolvimento
não apenas da área agricultável de 126,89 hectares, mas também de todas as benfeitorias ali edificadas; por outro lado, o agravante já informou nos autos na origem que, malgrado o ajuste de data bem posterior para o término contratual, desocupará voluntariamente o imóvel no dia 30.05.2021, “
ocasião em que entregará o armazém e as demais benfeitorias, além de liberar a terra plantada
” (cf. 78022495 - pág. 13).

Pelo exposto, dou provimento ao recurso,
para garantir a posse direta do agravante sobre a totalidade da área arrendada e de todas as instalações/benfeitorias, inclusive a utilização do armazém, até o final do ano agrícola vigente que se encerrará impreterivelmente no dia 30.05.2021.

Custas pelos agravados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/05/2021