Tribunal: TJMT
Processo: 0024428-81.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-28
Data de publicação: 2021-09-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL URBANO – PRELIMINAR DE NULIDADFE DA SENTENÇA – FALTA DE CITAÇÃO DO CONFINANTE – IRRELEVÂNCIA – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – PREJUÍZO À PARTE NÃO CONFIGURADO – FALTA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS (CF, ART. 183 E CC, ART. 1240) – POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – MERA PERMISSÃO PARA MORADIA NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI – RECONVENÇÃO – COBRANÇA DOS ALUGUEIS INADIMPLIDOS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A ausência de citação do confinante não importa em carência da ação, nem em falta de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, refletindo apenas no âmbito dos efeitos da declaração judicial da usucapião em relação ao confinante não citado, não sendo causa que afete a validade da sentença. 2. É elemento essencial e comum a qualquer modalidade de usucapião o exercício de posse com ânimo de dono, aquela que é exercida e exteriorizada com sentimento genuíno de domínio. 3. A ocupação do imóvel em virtude de contrato de locação, ou mesmo aquela meramente tolerada por condescendência do proprietário, não induz à usucapião, não se revestindo de animus domini. 4. Não havendo forma prescrita em lei para a formalização do contrato de locação de imóvel, admite-se a comprovação de sua celebração por todos os meios de provas disponíveis.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0024428-81.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Especial (Constitucional)]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AMANCIO RIBEIRO ALVES - CPF: 282.565.577-53 (APELANTE), FAUSTO ANDRE DA ROSA MIGUEIS - CPF: 698.600.921-68 (ADVOGADO), PASCHOA VITORINO DE MATTOS - CPF: 982.488.471-87 (APELADO), EDUARDO MOREIRA LEITE MAHON - CPF: 825.484.631-68 (ADVOGADO), MARCIO FREDERICO ARRUDA MONTENEGRO - CPF: 016.897.001-57 (ADVOGADO), SEVERINO CARLOS DA SILVA (APELADO), ESPOLIO DE GABRIEL FRANCISCO DE MATTOS NETO (APELADO), SEVERINO CARLOS DA SILVA (TERCEIRO INTERESSADO), ESPOLIO DE GABRIEL FRANCISCO DE MATTOS NETO (TERCEIRO INTERESSADO), DIEGO DEL BARCO AZEVEDO - CPF: 008.773.491-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL URBANO – PRELIMINAR DE NULIDADFE DA SENTENÇA – FALTA DE CITAÇÃO DO CONFINANTE – IRRELEVÂNCIA – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – PREJUÍZO À PARTE NÃO CONFIGURADO – FALTA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS (CF, ART. 183 E CC, ART. 1240) – POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – MERA PERMISSÃO PARA MORADIA NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE POSSE COM
ANIMUS DOMINI
– RECONVENÇÃO – COBRANÇA DOS ALUGUEIS INADIMPLIDOS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A ausência de citação do confinante não importa em carência da ação, nem em falta de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, refletindo apenas no âmbito dos efeitos da declaração judicial da usucapião em relação ao confinante não citado, não sendo causa que afete a validade da sentença. 2. É elemento essencial e comum a qualquer modalidade de usucapião o exercício de posse com ânimo de dono, aquela que é exercida e exteriorizada com sentimento genuíno de domínio. 3. A ocupação do imóvel em virtude de contrato de locação, ou mesmo aquela meramente tolerada por condescendência do proprietário, não induz à usucapião, não se revestindo de
animus domini
. 4. Não havendo forma prescrita em lei para a formalização do contrato de locação de imóvel, admite-se a comprovação de sua celebração por todos os meios de provas disponíveis.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0024428-81.2016.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por AMÂNCIO RIBEIRO ALVES contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Usucapião Urbana
”

(Proc. no 0024428-81.2016.8.11.0041 - Código 1133481), ajuizada pelo apelante contra PASCHOA VITORINO DE MATTOS, julgou o pedido principal improcedente, por entender que o autor não instruiu os autos com provas mínimas para subsidiar a pretensão de usucapião especial urbana, já que “
não há planta georreferenciada, croqui, memorial descritivo
”, tampouco há documento idôneo a demonstrar que ele não é proprietário de outro imóvel, eis que “
a certidão negativa de imóveis juntada pelo autor não está em seu nome
”, e, ainda mais fundamental, “
a posse com animus domini não foi minimamente comprovada, eis que o autor não juntou qualquer comprovante de pagamento de impostos ou outros, relativos ao imóvel. Pelo contrário, a requerida é que comprovou ter promovido ao parcelamento dos IPTUS em dívida ativa até 2015 e do ano de 2016
”, e deu parcial procedência à reconvenção para condenar o “
reconvindo ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 05/10/2013 até a efetiva desocupação, no valor mensal de R$ 500,00, a ser corrigido monetariamente pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês a partir do ajuizamento da reconvenção, pela ausência de constituição em mora
”, e, ainda, “
autorizo a reintegração de posse da reconvinte no imóvel, diante do abandono deste pelo reconvindo
”
(cf. Id. no 85145971).

O apelante suscita preliminar de nulidade da sentença “
por falta de condição da ação
”, pois, a seu ver, como a “
citação do confinante é condição sine qua non da ação de usucapião
”, e como não ocorreu a citação do “
confinante Severino Carlos da Silva,
(...)
pois o AR foi devolvido
(sem cumprimento)”, enquanto não fosse observada a providência processual, a lide “
não poderia ter seu mérito enfrentado
”.

Alega, no mérito, que, “
desde meados do ano de 2.000,
(...)
mora em uma das casas que formam o prédio atualmente identificado com o número 3.173 da Rua Barão de Melgaço, centro sul, nesta Capital
”, e, desde então, vem exercendo no local “
posse mansa, pacífica, incontestada, ininterrupta, prolongada e guarnecida de animus domini com finalidade de moradia
”.

Sustenta que, como “
não se trata de
(usucapião)
de imóvel rural o caso em tela, mas sim de usucapião constitucional urbana,
(...)
, trata-se de erro material do Juízo
(exigir georreferenciamento do imóvel)
,
(...)
uma vez que tais documentos não são pertinentes à usucapião urbana
”, afinal, “
salvo na matéria da Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não se fala em georreferenciamento para imóveis urbanos, uma vez que a legislação própria se refere apenas aos imóveis rurais
”. Diz, nesse particular, que os documentos juntados aos autos, como o “
croqui com as dimensões específicas do imóvel de 98 m2 a ser usucapido
”, basta para demonstrar e delimitar a extensão da área usucapienda.

Argumenta, ainda, que, dada as particularidades do caso, considerando que o imóvel usucapiendo está inserido na área de imóvel maior, o fato de não recolher o IPTU não deveria ser elemento preponderante à definição do litigio, até porque, “
como
(a área)
total possui mais de 3 mil metros quadrados, não é razoável que o apelante pague o IPTU de tudo, sendo que possui usucapião de apenas 98 metros quadrados
”, e que, por outro lado, ao contrário do que consta na sentença, os “
documentos de id 35949239, 35949237 e 35949238 demonstram pagamentos periódicos do apelante inerente ao imóvel
”.

Impugna, por fim, a condenação ao pagamento de aluguéis à ré/reconvinte, pois, segundo afirma, “
nunca houve contrato de aluguel
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para seja declarada a nulidade da sentença ante a ausência de prévia citação válida do confinante, ou, alternativamente, a sua reformada para seja julgado procedente o seu pedido, sendo declarado que usucapiu o imóvel objeto da lide, e a consequência improcedência do pedido reconvencional (cf. Id. no 85145978).

A apelada ofertou as contrarrazões de Id. no 85145981, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 13 de setembro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, repilo a preliminar de nulidade da sentença arguida nas razões recursais, primeiro porque a citação dos confinantes de modo algum constitui condição da ação de usucapião, eis que não se trata de requisito necessário para viabilizar o julgamento do mérito, nem mesmo é considerando pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, já que a finalidade do ato processual é de tão somente assegurar a delimitação mais precisa da área usucapienda e resguardar eventuais interesses dos vizinhos sobre o mesmo local, sendo que, no máximo, caso não citado o confinante, o único efeito será que a sentença declaratória da usucapião não produzirá efeito em relação a ele; segundo, porque
não há nulidade sem prejuízo (CPC, art. 277), devendo a nulidade ser proclamada só quando demonstrado efetivo prejuízo à parte, aspecto que, no entanto, sequer chegou a ser abordado pelo ora apelado.

A usucapião especial urbana – ou só “
constitucional” -
, como a própria nomenclatura indica, é modalidade especial do clássico instituto da usucapião, que, por sua vez, é modo de aquisição originaria da propriedade que se dá pela destinação social dada à terra, comprovada pela posse prolongada do imóvel, de forma mansa e pacífica e, sobretudo, com ânimo de dono. Essa modalidade especial diferencia-se da convencional na medida em que, para além do prazo muito mais exíguo (5 anos), é dispensada a prova de justo título e boa-fé do usucapiente, exigindo apenas, em contrapartida, que o imóvel usucapiendo seja área urbana, de no máximo 250 m2, destinado à moradia e que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano (CF, art. 183).

O autor/apelante Amâncio Alves alegou que, “
desde meados do ano de 2000,
(...)
mora em uma das casas que formam o prédio atualmente identificado como no 3.173 da Rua Barão de Melgaço, Bairro Centro Sul, nesta Capital
”, em específico, “
casa no 3.87,
(...)
, com extensão de área dimensionado em 136,71 m2
”, inserida dentro da área maior do imóvel registrado na matrícula no 22.558 do SRI da comarca de Cuiabá/MT (cf. Id. no 85145956 - pág. 7), e, embora não diga a que título ingressou na área, afirmou que “
seu ingresso
na condição de morador voluntário não foi obstado pelo então
proprietário, Gabriel Francisco de Mattos Neto, que, visto ter o autor se assenhorado do imóvel para fixar moradia, não se contrapôs ao desígnio
”, mas também “
não aquiesceu
”, não havendo “
manifestação de condescendência do proprietário,
(...)
, ademais, não tinha ligação comercial ou social que induzisse circunstância de tolerância
”, sendo que, “
no decorrer da prescrição aquisitiva, não ocorreu atitude impugnativa por parte do proprietário, muito menos de familiares após seu falecimento ocorrido em 09/01/2007
” (cf. Id. no 85145951).

A ré/apelada Paschoa de Mattos objetou a pretensão autoral, e, no ensejo, ofertou reconvenção objetivando o despejo e a cobrança de alugueis, expondo que, “
por conveniência do proprietário original – Sr. Gabriel Francisco de Mattos Neto (falecido), marido da requerida, o imóvel foi dividido em cinco salas comerciais, oportunizando que cada um deles fosse alugada, isolado ou conjuntamente, para aumentar a renda familiar
”, sendo que, “
dentre as lojas existentes no local,
(está)
a do requente Amâncio Alves, que a alugou para desenvolver cursos de pintura e artesanato, além de server o local de galeria para exposição e venda das peças
”, o que, a seu ver, por si só, obsta a pretensão usucapienda da parte adversária, pois revela a posse do autor sempre decorreu de contrato de locação do imóvel, que ele nunca fez uso residencial do imóvel, até porque se trata de espaço destinado para fins comerciais, como se nota dos seus “vizinhos”, a saber,

a loja “Casa do Chaveiro”, “Alfaiataria e Camisaria Prado”, “Global Comércio e Representação” e o “Estacionamento Parati”, e, ainda nesse sentido, cuidando-se de um
“conjunto comercial
”, é evidente que o local sempre esteve vigiado e supervisionado, antes,
por seu falecido marido, agora, por seus filhos.

Sustentou que a locação comercial do imóvel é confirmada pela nota promissória que o autor emitiu em 23.02.2004, confessando a dívida relativa aos reiterados atrasos no pagamento do aluguel (cf. Id no 85145960 - pág. 22), e também pela notificação que lhe encaminhou em 14.02.2012, constituindo-o em mora em referência aos últimos 65 meses de aluguel (cf. Id no 85145960 - pág. 21), e disse que, após saldar os débitos em aberto até fevereiro de 2012, o autor/reconvindo não mais honrou com os alugueis no valor de 500 reais mensais, daí porque, além da improcedência do pedido deduzido na inicial, pediu a condenação do autor/reconvindo ao pagamento de R$ 27.500,00 a título de alugueis em atraso e o seu imediato despejo do imóvel (cf. Id no 85145960 - pág. 1/17).

Ao sanear o feito, o MM. Juiz que conduzia o feito naquele momento ordenou ao autor que, “
nos termos do art. 1 do Provimento n. 09/2017 – CGJ,
(...)
, no prazo de 60 (sessenta) dias,
(trouxesse)
ao presente feito com os seguintes documentos: a) Estudo cadastral fornecido pelo Instituto da Terra do Estado de Mato Grosso; b) Fluxograma da Cadeia Dominial; c) Matrícula do imóvel a ser usucapido, com respectiva cadeia dominial (quando houver); d) Planta georreferenciada do imóvel contendo a tabela com elementos do perímetro, memorial descritivo e planilha de dados cartográficos de acordo com a Norma Tecnica de georrefenciamento vigente ou a que lhe substituir; e) Mídia digital contendo os seguintes arquivos digitais: planta (em formato .dwg ou .dxf), poligonal limpa (em formato .dwg ou .dxf e .kml ou .kmz), memorial descritivo (em formato PDF), e planilha de dados cartográficos (em formato .ODS); f) ART/CREA
”. E, diante da inércia do autor, em seguida, sobreveio a sentença de improcedência do pedido declaratório de usucapião nos seguintes termos:

“Conforme certidão Id 43841510, o autor não juntou os documentos necessários para o prosseguimento da ação, conforme determinado na decisão Id 35950447.

Passaram-se, portanto, dois anos da decisão que determinou a juntada, sem qualquer manifestação do autor nos autos.

Com isso, não estão presentes os requisitos mínimos para o processamento da usucapião, posto que não há planta georreferenciada, croqui, memorial descritivo.

A usucapião especial urbana tem por requisito não ser o autor proprietário de outro bem, urbano ou rural, e a certidão negativa de imóveis juntada pelo autor não está em seu nome.

Além disso, a posse com
animus domini
não foi minimamente comprovada, eis que o autor não juntou qualquer comprovante de pagamento de impostos ou outros, relativos ao imóvel.

Pelo contrário, a requerida é quem comprovou ter promovido ao parcelamento dos IPTUS em dívida ativa até 2015 e do ano de 2016, com comprovante de pagamento de parcelas, o que demonstra que o autor não pagava o imposto.

Não bastasse isso, verifica-se que se trata de um prédio único, detentor de uma única matrícula, que foi dividido em cinco salas comerciais e todas as salas desmembradas estão locadas para fins comerciais.

Portanto, sem sequer adentrar nos fundamentos da defesa, de que o autor era na verdade o locatário de referida sala comercial, o pedido de usucapião é improcedente.”

Como se vê, embora tenha sido mencionado nas razões sentenciais, a ausência da documentação listada no Provimento no 09/2017 - CGJ não foi o único motivo, muito menos o determinante, à improcedência do pleito autoral, sendo igualmente destacado que a “
posse com animus domini não foi minimamente comprovada
”, de modo que merece pronta rejeição a tese recursal de que, se mantida a conclusão sentencial, o desfecho correto seria a extinção do feito sem resolução do mérito, e não a improcedência do pedido.

Em
bora tenha razão quanto à incompatibilidade do previsto no citado provimento com a hipótese dos autos, que envolve usucapião de imóvel urbano, o que vê é que toda a argumentação do apelante em torno desse ponto serve apenas como uma cortina de fumaça, pois, por exemplo, ele nada diz sobre o fato de não ter trazido aos autos documento apto a fazer prova de que não tem
outro imóvel registrado em seu nome (CF, art. 183), eis que, convenientemente, a única certidão de consulta que consta dos autos não corresponde à pessoa do autor, mas sim de terceiro estranho à lide (cf. Id. no 85145956), circunstância que, isoladamente, serve para obstar a pretensão deduzida nestes autos.

Se não fosse o suficiente, vê-se que o autor não se esforçou minimamente para comprovar a destinação para fins de moradia do imóvel, que incontroversamente está encravado dentro de um centro comercial, certamente não é possível chegar a essa conclusão a partir de 2 faturas de água e 6 fotografias do interior do imóvel (cf. Id. no 85145957 e 85145958), e, para além de todos essas inconsistências, é manifesta a ausência do elemento essencial e comum a toda e qualquer modalidade de usucapião, que é a
posse ad usucapionem
, aquela que é exercida e exteriorizada com sentimento genuíno de domínio, como se dono do imóvel legitimamente fosse, afinal, como dito, sequer se sabe a que título o autor ingressou na área ou o que levou ele a acreditar que era senhor do imóvel, em contrapartida, sabe-se muito bem, porquanto confessado pelo autor, que a sua posse sempre foi conhecida e vigiada de perto pelo real proprietário, cuja suposta inação, no máximo, caracterizaria ato de mera permissividade.

Quanto à reconvenção, considerando que não há impugnação à procedência do pedido de despejo, atenho-me à discussão quanto à cobrança dos alugueis vencidos; a MMa. Juíza dispôs o seguinte sobre o tema:

“Embora o autor/reconvindo alegue desconhecer a notificação que a requerida/reconvinte enviou em 2012, datada e assinada com o recebimento em nome do reconvindo, não promoveu o incidente de falsidade do documento e de sua assinatura. Logo, tal notificação evidencia a veracidade das alegações no sentido de que havia locação verbal entre as partes.

A nota promissória juntada pela requerida, assinada pelo autor nos idos de 2004, que alega se referir a valores devidos de aluguel não é impugnada quanto ao conteúdo e assinatura.

Diante disso, não havendo prova de pagamento, e estando prescritos os aluguéis vencidos há mais de três anos do ajuizamento da ação, cabível tão somente a condenação do reconvindo ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 05/10/2013.

(...)

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da RECONVENÇÃO, a fim de condenar o reconvindo ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 05/10/2013 até a efetiva desocupação, no valor mensal de R$ 500,00, a ser corrigido monetariamente pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês a partir do ajuizamento da reconvenção, pela ausência de constituição em mora.”

Eis o teor da notificação citada na sentença:

(cf. Id. no 85145960 - pág. 21)

O autor impugnou o documento ao ofertar resposta à reconvenção, afirmando que o desconhece absolutamente, sugerindo, inclusive, que estaria distribuindo incidente de falsidade para comprovar a falsidade ideológica (cf. Id. no 85145961), o que, porém, como mencionado na sentença, não passou de bravata, eis que não há notícia alguma do incidente processual, remanescendo, no caso, apenas a percepção, ao menos a olho nu, de perfeita correspondência entre o padrão gráfico da assinatura lançada no referido documento e aquela aposta pelo autor na procuração
ad judicia
(cf. Id. no 85145951 - pag. 12) ou no seu RG (cf. Id. no 85145958 - pág. 6), circunstância que, a meu ver, transferiu ao autor/subscritor o ônus de provar a alegada falsidade da assinatura, e, como isto não foi feito, tenho que o documento é perfeitamente admissível como prova de que há, sim, relação contratual entre as partes.

É certo que a notificação, considerada isoladamente, constitui mero início de prova, mas, ao analisar o caso concreto, em se tratando de discussão sobre a existência de contrato de locação firmado de forma verbal, cuja comprovação depende do exame de um conjunto de elementos circunstancias, e, sob esse enfoque, aglutinando e sopesando todos os elementos que compõe o histórico do litigio, conforme destrinchado acima, em especial o fato de que, mesmo após a notificação, o autor permaneceu no imóvel, não havendo notícia de ajuizamento de ação de despejo ou uma 2a notificação, levando a crer que houve a continuidade da relação locatícia, admito que a solução dada à questão pela sentença é justa e adequada às peculiaridades do caso, merecendo ser confirmada.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, e,
em obediência ao art. 85, §11, do CPC, majoro em 5% os honorários advocatícios fixados na sentença, cuja exigibilidade permanece suspensa devido ao benefício da AJG (CPC, art. 98, §3o).

C
ustas
pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/09/2021