Tribunal: TJMT
Processo: 1027430-08.2017.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-21

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMERCIAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura pelo vendedor, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027430-08.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DUAYNNE LAURA PEREIRA - CPF: 025.212.681-51 (APELADO), NELZILENE ZIMERMANN CASSIANO - CPF: 056.051.149-30 (ADVOGADO), WEBERGNTON THOMAZ ZIMERMANN DIAS - CPF: 032.895.891-37 (ADVOGADO), THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 20.939.835/0001-19 (APELANTE), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), DUAYNNE LAURA PEREIRA - CPF: 025.212.681-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMERCIAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura pelo vendedor, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.

Recurso desprovido.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1027430-08.2017.8.11.0041

APELANTE(S): THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADO(S): DUAYNNE LAURA PEREIRA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
THE FIRST EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CONSTRUTORA LOPES S.A
, contra a sentença proferida pela MMa. Juíza da Segunda Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, nos autos de Aç
ão de Rescisão Contratual c/c Tutela Antecipada no. 1027430-08.2017.8.11.0041,
ajuizada por
DUAYNNE LAURA PEREIRA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão contratual e condenar a primeira apelante a restituir os valores pagos adimplidos pela autora, ora apelada, com exceção da quantia vertida a título de corretagem, acrescidos dos consectários legais. Por fim, ainda condenou as requeridas ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como os honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da condenação.

Nas razões recursais, coligidas no Id 86561507, narram as apelantes que a autora-recorrida já se encontrava na situação de inadimplência, antes mesmo do fim do prazo para conclusão da obra, ensejando no desfazimento do negócio.

Alegam que o prazo para a conclusão da obra foi convencionado para 04/2018, acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, e que o motivo do desfazimento da avença não foi o atraso na entrega do empreendimento, mas a inadimplência da autora-apelada, antes de implementado o prazo de cumprimento da obrigação.

Sustentam que a apelada não pode exigir o cumprimento do contrato por parte da construtora, sem antes satisfazer a sua obrigação.

Asseveram que conforme previsto no contrato, em caso de rescisão contratual, é outorgado ao vendedor, ora apelante, a retenção de parte da quantia total paga pelo comprador, para a dedução de gastos administrativos decorrentes de corretagem, publicidade, taxas, impostos e propriedade imobiliária.

Assentam que a restituição dos valores deve seguir os parâmetros expressamente constantes do instrumento contratual subscrito entre as partes, sob pena de prestigiar a insegurança jurídica.

Destacam que a sentença é incoerente por não ter determinado a retenção de percentual a título de indenização, no mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor das parcelas pagas.

Defendem que a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos inicie-se a partir do trânsito em julgado, e não da data dos valores desembolsados.

Pontuam que a sentença determinou a devolução dos valores pagos, sem observar o que estipula a cláusula 6.4 do contrato, que prevê a devolução dos valores quitados mediante pagamento em 36 (trinta e seis) parcelas iguais e sucessivas.

Por tais fundamentos, requerem a reforma da sentença “
para afastar as condenações impostas, reconhecendo a legalidade no percentual de retenção e desconto das despesas suportadas, em razão da culpa exclusiva da compradora na rescisão contratual e impossibilidade de cumulação da aplicação da multa compensatória e indenização, condenando os Apelados, ainda, ao pagamento dos ônus sucumbenciais”
(sic).

Preparo recursal recolhido no Id 86561509.

Em contrarrazões, encontradiças no Id 86561512, a apelada pede, em preliminar, pelo não conhecimento do apelo, por ofensa aos princípios da dialeticidade e do duplo grau de jurisdição. No mérito, reafirma o adimplemento da obrigação, que apenas foi interrompido após o deferimento de tutela antecipada determinando a suspensão do pagamento das prestações e que a resilição se deu por descumprimento do contrato por culpa exclusiva das recorrentes. Roga, assim, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

I.

PRELIMINARES

1.

Violação aos princípios da dialeticidade e do duplo grau de jurisdição
.

Nas contrarrazões recursais, advoga a apelada a
ofensa ao princípio da dialeticidade
, pelo fato das razões recursais reiterar as alegações vertidas na peça defensiva, sem embasamento novo a contrapor aos fundamentos da sentença.

Sem embargo, ainda que a peça recursal reitere os argumentos utilizados na contestação, não há que se falar em inobservância ao princípio da correlação, se para contrapor aos fundamentos da sentença recorrida a apelante baseou-se nos argumentos apresentados na origem, para exprimir
os motivos pelos quais entende ter ocorrido contrariedade ao direito reclamado.

Sobreleva ressaltar que o artigo 1.010, inciso II, do Estatuto Processual Civil exige que o recurso de apelação contenha a exposição do fato e do direito, lembrando que fundamentar nada mais é do que demonstrar os motivos do inconformismo, estes claramente apresentados nas razões recursais.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA – GRATUIDADE DA JUSTIÇA – INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NÃO EVIDENCIADA – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há ofensa ao princípio da dialeticidade recursal quando o recurso se contrapõe a matéria abordada na decisão, como no caso dos autos.

Em que pese o art. 98 e seguintes do CPC estabelecer que, para a concessão do benefício da assistência judiciária, basta a simples declaração lançada na inicial, no sentido de que o requerente não possui condições de arcar com as despesas processuais, o inciso LXXIV, do art. 5o da Constituição Federal, em contrapartida, exige mais do que isso, haja vista que disciplina em seu texto legal que “o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”
(N.U 1016860-18.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020
)

Logo, não há se falar em violação à dialeticidade.

Quanto à
ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição
, na ótica da recorrida, a irresignação recursal em relação a não observância da cláusula 6.4 do contrato de compra e venda, que determina a devolução das parcelas pagas de forma parcelada, não foi enfrentada pela togada
a quo
, por não ter sido abordada na origem, e, por isso, não deve ser conhecida em grau recursal.

A valer, a devolução das parcelas pagas cuida-se de matéria atinente à própria situação jurídica litigiosa, na medida em que a restituição integral ou parcial dos valores e a retenção de eventual percentual vai decorrer da forma em que se deu a resilição contratual, se unilateral ou por inadimplemento de uma das partes contratantes.

Assim, o ponto objetado é matéria de mérito e será apreciada nessa ocasião.

Logo,
rejeito
as preliminares.

É como voto.

II.

MÉRITO

Cuidam-se os autos originários de ação de rescisão contratual c/c restituição de parcelas pagas, proposta objetivando a resilição de contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, com a restituição das parcelas pagas, em razão de atraso injustificado na entrega do empreendimento.

Consta dos autos que as partes firmaram, em 23 de setembro de 2014, o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidades Autônomas e Outras Avenças, através do qual a autora, ora apelada, adquiriu o Flat Residencial no. 1002, no Condomínio The First Apartaments, nesta capital, cujo prazo para entrega do bem foi estabelecido no instrumento para outubro de 2017 (Id 86557095)

No entanto, ultimado o prazo definido em contrato para a entrega da unidade imobiliária, a obra sequer se encontrava em fase final de acabamento, e já decorrido demasiado atraso na construção do empreendimento sem prazo certo para conclusão, na medida em que a vendedora apresentou novo termo aditivo postergando a conclusão da obra para Dez/2018 (Id 86561459), a apelada optou pela resolução contratual.

Ressalta-se que a contratante, ora apelada, apenas suspendeu o pagamento das parcelas assumidas perante a construtora, ora apelante, após a concessão da tutela antecipada na demanda originária, encontrando-se totalmente adimplente até então.

Assim, diversamente das afirmações feitas pelas apelantes, o caso não é de rescisão unilateral, mas de rescisão por descumprimento contratual por parte de um dos contratantes, no caso, a empresa construtora.

Nesse desiderato, os efeitos jurídicos são distintos. Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ,
verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”

Logo, sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, face ao atraso na entrega da obra, a restituição das parcelas pagas deverá ser integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAIS E MATERIAIS – QUESTÕES DECIDIDAS EM JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DE MÉRITO (ART. 356, II, DO CPC) – OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACLARATÓRIOS DECIDIDOS EM CONJUNTO COM A SENTENÇA DE MÉRITO – INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA RECURSO – PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA –
RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – JUROS DEVIDOS A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA
– COMISSÃO DE CORRETAGEM –RESTITUIÇÃO DEVIDA – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL – HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO ADVOGADO PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO – INCLUSÃO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – INVIABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – TERMO FINAL DA INCIDÊNCIA –TAXA CONDOMINIAL – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Opostos Embargos de Declaração, estes interrompem os prazos para a interposição dos demais recursos, por qualquer das partes (art. 1.026 do CPC, caput, segunda parte). Em razão do julgamento dos Embargos de Declaração na mesma sentença que decidiu as demais questões de mérito remanescentes, inclusive com atribuição de efeito integrativo, é cabível o recurso de Apelação para analisar também as questões que foram decididas na anterior decisão de julgamento antecipado parcial de mérito (art. 356, II, do CPC).

A Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador
, o que inclui a comissão de corretagem, com juros de mora a partir da citação.

Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938 do STJ. (Precedentes)

Incide a cláusula penal moratória, que tem por finalidade indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, no caso em que houve atraso na entrega da obra pelo fornecedor.

Os custos decorrentes da contratação de advogado para ajuizamento de ação, por si só, não constituem ilícito capaz de ensejar danos materiais indenizáveis. Precedentes do STJ.

O promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes do STJ.”
(N.U 1019490-26.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/06/2021, Publicado no DJE 07/06/2021)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.

2.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ.

4. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado acerca da responsabilidade das agravantes, no tocante ao atraso da obra e à culpa exclusiva da rescisão contratual, gerando dever de indenizar, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ.

5. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1900822/AC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 29/04/2021)

Quanto ao termo inicial dos juros de mora a incidir sobre os valores a serem restituídos, devem ser computados a contar da citação e não do trânsito em julgado como pretendem as apelantes.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E DANOS MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

A repetição dos argumentos trazidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: EDcl no AgRg no AREsp 825.367/SC.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.”
(N.U 1003708-91.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/05/2021, Publicado no DJE 27/05/2021)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a sentença por seus próprios fundamentos, e, via de consequência, diante do trabalho adicional nesta instância,
majoro
a verba honorária de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/07/2021