Tribunal: TJMT
Processo: 0001247-28.2005.8.11.0044
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-11
Data de publicação: 2021-08-25

Ementa:
RAC no 0001247-28.2005.8.11.0044
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE DEPÓSITO DO SALDO DO PREÇO, POR FRAUDE CONTRA CREDORES – PRELIMINARES – AGRAVO RETIDO – CHAMAMENTO AO PROCESSO E LITISCONSORTE PASSIVO NECESSÁRIO – DESCABIMENTO – NULIDADE DA SENTENÇA - REJEIÇÃO - AGRAVO RETIDO DESPROVIDO – LEGITIMIDADE PASSIVA – INTERVENIENTES GARANTIDORES – GARANTIA SOLIDÁRIA AO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NA SUA EXECUÇÃO - ACOLHIMENTO – SENTENÇA EXTRA PETITA – ANÁLISE COM MÉRITO – MÉRITO – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA VENDA – TRÊS (03) ÁREAS DISTINTAS (1.225 HA, 2.653,89 HA E 624,58 HA) – PARCELAMENTO DO VALOR – POSSE E ESCRITURAÇÃO DE ÁREA DE 1.225 HECTARES COM PAGAMENTO DO PRIMEIRA E SEGUNDA PARCELAS – INADIMPLÊNCIA DOS VENDEDORES NA ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DAS DUAS ÁREAS RESTANTES – PAGAMENTO DAS DEMAIS PARCELAS SUSPENSO PELO TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA REALIZADA POR PROCURAÇÃO FALSA – LAVRATURA DO DOCUMENTO REALIZADADO MUITO DEPOIS DO FALECIMENTO DO OUTORGANTE – NULIDADE DA PROCURAÇÃO E DE TODOS ATOS JURÍDICOS SUBSEQUENTES – VALIDADE DO CONTRATRO DE COMPRA E VENDA PACTUADO ANTERIORMENTE À PROCURAÇÃO – PEDIDO ALTERNATIVO DE PAGAMENTO DA PARCELA FALTANTE EM RELAÇÃO A ÁREA DE 1.225 HECTARES NA FORMA PACTUADA (ARROBA DE BOI) – POSSISIBILIDADE – COMPRADORES DE BOA-FÉ - RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO VENDEDORES DESPROVIDO.
Deve ser desprovido o agravo retido, o qual tinha como objetivo o chamamento ao processo litisconsorte passivo necessário, quando não estão presentes quaisquer das hipóteses do artigo 47 do CPC/73, assim não há que se falar em nulidade da sentença.
Deve ser acolhida a preliminar para figurar no polo passivo da ação o interveniente garantidor, uma vez que na relação contratual, trata-se de uma pessoa física ou jurídica que visa garantir o cumprimento do contrato, assumindo a responsabilidade solidária com devedor principal no cumprimento da obrigação, bem como nos ônus pelo eventual descumprimento contratual.
Comprovada a falsificação da procuração utilizada para escrituração e transferência de áreas objeto de contrato de compra e venda, como no caso, onde o outorgante faleceu muito depois de sua lavratura, impõe-se a nulidade dos atos jurídicos, inclusive dos atos subsequentes praticados por procuração nula, vez que em razão do mesmo vício, são nulos de pleno direito.
Deve-se considerar válido o instrumento particular de compra e venda se não maculado pela procuração falsa. Assim, eventual pedido alternativo para depósito da parcela restante, referente a uma das áreas, deve ser provido, principalmente quando a suspensão de pagamento se deu mediante autorização do Poder Judiciário, como no caso, muito mais ainda quando se trata de comprador reconhecidamente de boa-fé, cuja posse é de longa data (aproximadamente 20 anos).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001247-28.2005.8.11.0044
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[EMERSON STEINER - CPF: 993.418.169-04 (APELADO), JOSIMAR LOULA FILHO - CPF: 419.955.381-91 (ADVOGADO), MONICA ZACARIA - CPF: 804.306.789-91 (APELADO), RODRIGO ZACARIA - CPF: 878.097.299-34 (APELADO), OSVALDO ZACARIA - CPF: 002.813.369-20 (APELADO), DARIO BECKER PAIVA - CPF: 730.826.009-72 (ADVOGADO), MICHEL ASTROLLI SALAZAR - CPF: 934.269.921-91 (ADVOGADO), IVONE MARLENE ZACARIA - CPF: 849.716.579-91 (APELADO), JULIO CEZAR NALIM SALINET - CPF: 073.988.089-68 (ADVOGADO), N. M. AGROPECUARIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICA LTDA - CNPJ: 26.105.932/0001-92 (APELANTE), NELSON FRESOLONE MARTINIANO - CPF: 627.760.708-10 (ADVOGADO), FABRICIO MIOTTO - CPF: 420.305.951-87 (ADVOGADO), WILSON TOMAS FRESOLONE MARTINIANO - CPF: 028.426.418-09 (APELANTE), LUCILIA MARIA JARDINI MARTINIANO - CPF: 044.171.628-83 (APELANTE), NELSON FRESOLONE MARTINIANO - CPF: 627.760.708-10 (APELANTE), Alessandra Vasques Guaraldo Martiniano (APELANTE), MARCO ANTONIO FRESOLONE MARTINIANO - CPF: 056.274.828-85 (APELANTE), LUZILENE DE ALMEIDA MARTINIANO - CPF: 071.787.088-08 (APELANTE), NELSON MARTINIANO - CPF: 151.211.518-53 (APELANTE), ALDOIR COLOMBO - CPF: 545.922.679-15 (APELANTE), DIEGO ALONCO DOS REIS - CPF: 694.447.571-53 (ADVOGADO), JOSE MARIA GOMES DE MELLO - CPF: 340.962.808-87 (APELANTE), Suely Rosa Francisquini de Mello (APELANTE), OSWALDO TEIXEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 006.850.899-91 (ADVOGADO), NILZA MARIA BARROS MACIEL CORREA - CPF: 545.124.921-00 (APELANTE), MAURO AUGUSTO LAURINDO DA SILVA - CPF: 828.398.321-00 (ADVOGADO), ELIDA SYLBENE LAURINDO DA SILVA - CPF: 075.236.157-08 (ADVOGADO), CELIA MARIA DOS SANTOS MELO - CPF: 052.070.778-80 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), DIVA MARIA DOS SANTOS MELLO M PIRES - CPF: 043.453.658-05 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ALVARO ALBERTO MARGARIDO PIRES NETO - CPF: 050.023.788-38 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 2a. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO). O RELATOR RETIFICOU O VOTO PROFERIDO.

E M E N T A

RAC no 0001247-28.2005.8.11.0044

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS COM PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE DEPÓSITO DO SALDO DO PREÇO, POR FRAUDE CONTRA CREDORES – PRELIMINARES – AGRAVO RETIDO – CHAMAMENTO AO PROCESSO E LITISCONSORTE PASSIVO NECESSÁRIO – DESCABIMENTO – NULIDADE DA SENTENÇA - REJEIÇÃO

-
AGRAVO RETIDO DESPROVIDO
– LEGITIMIDADE PASSIVA – INTERVENIENTES GARANTIDORES – GARANTIA SOLIDÁRIA AO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NA SUA EXECUÇÃO -

ACOLHIMENTO
– SENTENÇA
EXTRA PETITA
–

ANÁLISE COM MÉRITO –
MÉRITO
– INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA VENDA – TRÊS (03) ÁREAS DISTINTAS (
1.225 HA
,
2.653,89 HA
E
624,58 HA
) –

PARCELAMENTO DO VALOR – POSSE E ESCRITURAÇÃO DE ÁREA DE
1.225 HECTARES
COM PAGAMENTO DO PRIMEIRA E SEGUNDA PARCELAS – INADIMPLÊNCIA DOS VENDEDORES NA ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DAS DUAS ÁREAS RESTANTES – PAGAMENTO DAS DEMAIS PARCELAS SUSPENSO PELO TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ESCRITURAÇÃO E TRANSFERÊNCIA REALIZADA POR PROCURAÇÃO FALSA – LAVRATURA DO DOCUMENTO REALIZADADO MUITO DEPOIS DO FALECIMENTO DO OUTORGANTE – NULIDADE DA PROCURAÇÃO E DE TODOS ATOS JURÍDICOS SUBSEQUENTES – VALIDADE DO CONTRATRO DE COMPRA E VENDA PACTUADO ANTERIORMENTE À PROCURAÇÃO – PEDIDO ALTERNATIVO DE PAGAMENTO DA PARCELA FALTANTE EM RELAÇÃO A ÁREA DE
1.225 HECTARES

NA FORMA PACTUADA (ARROBA DE BOI) – POSSISIBILIDADE –

COMPRADORES DE BOA-FÉ -

RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO VENDEDORES DESPROVIDO.

Deve ser desprovido o agravo retido, o qual tinha como objetivo o chamamento ao processo litisconsorte passivo necessário, quando não estão presentes quaisquer das hipóteses do artigo 47 do CPC/73, assim não há que se falar em nulidade da sentença.

Deve ser acolhida a preliminar para figurar no polo passivo da ação o interveniente garantidor, uma vez que na relação contratual, trata-se de uma pessoa física ou jurídica que visa garantir o cumprimento do contrato, assumindo a responsabilidade solidária com devedor principal no cumprimento da obrigação, bem como nos ônus pelo eventual descumprimento contratual.

Comprovada a falsificação da procuração utilizada para escrituração e transferência de áreas objeto de contrato de compra e venda, como no caso, onde o outorgante faleceu muito depois de sua lavratura, impõe-se a nulidade dos atos jurídicos, inclusive dos atos subsequentes praticados por procuração nula, vez que em razão do mesmo vício, são nulos de pleno direito.

Deve-se considerar válido o instrumento particular de compra e venda se não maculado pela procuração falsa. Assim, eventual pedido alternativo para depósito da parcela restante, referente a uma das áreas, deve ser provido, principalmente quando a suspensão de pagamento se deu mediante autorização do Poder Judiciário, como no caso, muito mais ainda quando se trata de comprador reconhecidamente de boa-fé, cuja posse é de longa data (aproximadamente 20 anos).-

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

Ação que foi alcunhada de ‘declaratória de nulidade de atos jurídicos com pedido eventual e subsidiário de depósito do saldo do preço, por fraude contra credores c/c antecipação de tutela’, distribuída perante o Juízo da Comarca de Paranatinga, promovida por EMERSON STEINER, MÔNICA ZACARIA, RODRIGO ZACARIA, OSWALDO ZACARIA e IVONE MARLENE ZACARIA, todos qualificados e representados nos autos, em face de N M – AGROPECUÁRIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICA LTDA, WILSON TOMAS FRESOLONE MARTINIANO e s/esposa LUCILIA MARIA JARDINI MARTINIANO, NELSON FRESOLONE MARTINIANO e sua esposa ALESSANDRA VASQUES GUARALDO MARTINIANO, MARCO ANTONIO FRESOLONE MARTINIANO e s/esposa LUZILENE ALMEIDA MARTINIANO, NELSON MARTINIANO, ALDOIR COLOMBO e JOSE MARIA GOMES DE MELO, igualmente qualificados nos autos.

Sustentaram os autores, em resumo, que firmaram com a primeira requerida instrumento particular de compromisso de compra e venda no valor de R$ 4.000.000,00, em data de 25/03/2003, imóveis descritos nas matrículas 10.104, 1.404 e 10.105, CRI de Chamada dos Guimarães. Que a família ‘Martiniano’ figurou na condição de intervenientes e garantidores, em caráter solidário com a primeira requerida. Estabelecendo no contrato o valor de R$ 1.000,00 por hectares, após medição, constatando excesso, o valor originário passou para R$ 4.503.470,00. Os autores, a rigor dos longos argumentos trazidos na inicial, afirmam que foram enganados, não sendo possível os requeridos cumprirem com o acordado entre as partes, sendo que, em face deste situação, suspenderam parte do pagamento, e ao final, submetendo esta questão ao crivo do órgão jurisdicional para: decretar a nulidade absoluta dos seguintes atos ou negócios jurídicos: a) traslado falso de procuração, que faz referência ao livro n.° 05, fl. 058, do Cartório de Registro Civil de Acorizal/MT, em que consta como outorgante José Maria Gomes de Mello e outorgado Aldoir Colombo, a quem teriam sido conferidos poderes para alienar os imóveis vendidos a primeira requerida e os direitos possessórios relativos à escritura de posse; b) escritura pública de venda e compra aos 30 de julho de 2001, junto ao Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé/MT, livro n. 71, folhas 143/ 144-v.°, e respectivo registro realizado junto a matricula 10.102, do 1.° Tabelionato da Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, referente: 21área de 5.841 hectares; c) escritura pública venda e compra lavrada as fls. 145/ 146v, aos 30de julho de 2001, junto aos Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé/MT, referente: 31área de 1.225 hectares; d) escritura pública de cessão de direitos de posse, lavrada aos 30 de julho de 2001, junto ao Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé/MT, livro de notas n.° 156, f1. 16v/ 18, e respectivo registro realizado junto à mesma serventia, sob n.° 1.404, do Livro B-12, fls. 069/070, datado de 23/08/2001; e) instrumento particular de compromisso de compra e venda, celebrado aos 25 de março de 2003,entre os autores e a primeira requerida; f) instrumento de transação e rerratificação de compromisso particular de compra e venda de imóvel, datado de 14 de julho de 2003,também firmado entre os autores e a primeira demandada; g) escritura púb1ica de venda e compra de imóvel rural, com alienação fiduciária em garantia, lavrada as fls. 069/73, livro 833, do 7o Serviço Notarial e Registral de Imóveis da Comarca de Cuiabá, cujo objeto é a área de 1.225 hectares, e seu respectivo registro junto a matrícula 124, do 1.0 Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Paranatinga/MT; h) notificação extrajudicial realizada pelo 1.° Serviço de Registro de Imóveis de Paranatinga/MT, destinada a constituir os autores em mora, relativamente à prestação de R$ 825.000,00 (oitocentos e vinte e cinco mil reais), cujo vencimento se deu aos 02/05/2005 e se refere ao saldo do preço do imóvel objeto da escritura pública de venda e compra, mencionada na Ietra ”g”; i) todo e qualquer ato ou negócio jurídico, ainda que não indicado nesta petição inicial, que derive direta ou indiretamente do traslado de procuração mencionado no item ”a”,' requerem, ainda, em consequência da decretação da nulidade dos atos ou negócios jurídicos relacionados anteriormente, seja determinado o retorno das partes ao status quo ante, com a condenação da primeira requerida, solidariamente com os demais réus, a devolução de todos os valores recebidos dos autores, devidamente corrigido e ao pagamento de todas as benfeitorias, acessões e pertenças erguidas e implantadas nos imóveis negociados/direito de retenção e, em caráter eventual ou subsidiário, que no caso de manutenção dos negócios jurídicos tratados nesta demanda, seja-lhes deferido o direito de depositar em juízo, após o trânsito em julgado da r. sentença que julgar em definitivo a lide, o saldo do preço ainda devido à primeira requerida.

Após regular tramitação deste feito, a magistrada de piso que subscreveu a sentença recorrida, fazendo suas razões de fato e de direito, julgou parcialmente a demanda e, neste contexto, assim posicionou; (I) – Declarou a inexistência da escritura publica de compra e venda, lavrada às fls. 145/146v., do livro 71, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé, lançada no livro 51, bem como as nulidades subsequentes de todos os atos imobiliários que dele derivaram, consistentes nos registros e averbações da matrícula atual, de número 124, do livro 02-A, ficha 01, do 1o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Paranatinga. (II) - Declarar a inexistência da escritura pública de compra e venda, lavrada às fls. 143/144v, do livro 71, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé, bem como a nulidade de todos os atos posteriores que dele derivaram, consistentes nos registros e averbações constantes da matrícula 10.102, livro 2-BO, fls. 180 da Comarca de Paranatinga. (III) – Declarar a inexistência da escritura pública de cessão de direitos de posse, lavrada às fls. 16v/18, do livro 156, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé, bem como a nulidade de todos os demais atos que dela derivaram, maculados com o mesmo vicio; (IV)- Declarar a rescisão do contrato de compromisso firmado entre as partes e, no mesmo sentido a rerratificação (em relação ao excesso).

Ainda em consequência das nulidades declaradas e rescisão dos instrumentos contratuais, a sentença de primeiro grau, em prosseguindo no ato decisório: (V)-Declarar o perdimento das ARRAS em favor da Requerida N.M – AGROPECUÁRIA, ARMAZÉNS GERAIS LTDA. (VI) – Condenar a parte autora pela fruição do imóvel, estimando 0,5% (meio por cento) sobre o contrato final (R$ 4.503,470,00) devidos desde 02/05/2005 até o retorno do bem à posse da requerida NM-AGROPECUÁRIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICAS LTDA, sobre o qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir do evento danoso e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. (VII) - Condenar a requerida NM-AGROPECUÁRIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICAS LTDA no pagamento das benfeitorias introduzidas naquele imóvel, no montante de R$ 2.130.024,48 (dois milhões, cento e trinta mil, vinte e quatro reais, quarenta e oito centavos), devidamente atualizados com correção monetária, pelo INPC, desde a data de 11/12/2014. (VIII) – Autorizou, em face às condenações pecuniárias (itens VI e VII), que se façam as compensações dos débitos para apuração do credor. (IX) – Reintegrou, por força da rescisão dos contrato e aditivo, a reintegração da requerida (NM-AGROPECUÁRIA) no citado imóvel, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária. (IX)-Considerando que existiu sucumbência recíproca, arbitrados honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado dado a causa, metade para cada parte pegar o advogado contrário.

Consta, ainda, da sentença recorrida, que houve extinção do feito, sem julgamento do seu mérito, da tabeliã NILZA MARIA DE BARROS MACIEL, por ilegitimidade passiva, na forma do art. 485, inciso V, do CPC e, pelo princípio da causalidade, o requerido NELSON MARTINIANO foi condenado em honorários advocatícios em favor do advogado que representou a mesma, estipulando este em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dado a demanda. (ID-63712352). (datada de 20/09/2019).

Embargos declaratórios rejeitados (ID-63710352), datado de 10 de janeiro de 2020. Processo distribuído por prevenção do relator.

Dos recursos – Os autores, embora sendo agraciados em parte no que tange a pretensão inicial, interpuseram recurso de apelação cível (ID-6371056), anotando-se os seguintes aspectos para reforma da sentença.

Discorda, inicialmente, do agravo retido que se encontra nos autos, nulidade absoluta do processo. Afirma, no caso, a existência do LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO, dentro da dicção do artigo 47 do Código de Processo Civil. Registra a necessidade de ser trazida na sentença o proprietário do bem, Jose Maria Gomes de Melo, outorgante da procuração. Que, no curso do processo, descobriu que José Maria, conforme certidão de óbito, de fls. 3.511, faleceu na data de 28/07/1993, portanto, em data anterior a procuração (09/09/1993) que assim tornou o negócio jurídico inexistente. Baseado nesse fato, foi determinado a citação de única herdeira do falecido, a Senhora SUELY ROSA FRANCISQUINI DE MELO que, citada, compareceu nos autos. Fundamentou, ainda, que no curso do processo, foi detectado que, em relação a propriedade, José Maria Gomes de Melo, havia formalizado escritura pública de doação das áreas litigiosas as suas sobrinhas CÉLIA MARIA DOS SANTOS e DIVA MELLO MARGARITO PIRES, sendo que estas compareceram nos autos (fls. 3.418/3.421) e que também foram excluídas no Despacho Saneador (fls. 3.772).

Que, conforme fls. 3.710/3714, o feito foi saneado, apontando que a herdeira única, substituta do falecido José Maria Gomes de Melo, estava nos autos. Que, entretanto, o feito recebeu novo saneamento (fls. 3.769/3775), momento em que foi ordenada a exclusão do Sr. José Maria Gomes de Melo e, ao mesmo instante, foram revogadas decisões anteriores (fls. 3.581 e 3.685) que havia incluído sua herdeira naquela ação. Assim, ambos foram afastados da demanda, sustentando a violação dos artigos 12, inciso V, 43 e 47, todos do Código de Processo Civil/73, vigente à época. Que ao julgar a causa foi declarada a inexistência das alienações, uma vez que tornou incontroverso que a procuração outorgada por José Maria em favor do mandante ALDOIR COLOMBO não existe, logo as escrituras firmadas por este, quando da venda para a requerida NM-AGROPECUÁRIA LTDA não tem qualquer validade (conforme consta da sentença). Sustentaram os apelantes (autores) nulidade da sentença visto que a presença do espólio de José Maria, através de sua viúva e única herdeira SUELY ROSA FRANCISQUINI DE MELO, era imprescindível para o caso. Agravo retido que será analisado em princípio em sede recursal.

Em relação ao mérito, discordam (I) os apelantes da sentença proferida registrando-a contrária ao que se pretendeu na inicial. Afiançou que, fechando os olhos ao escabroso descumprimento contratual da vendedora, vício registrais insanáveis, premiou a vendedora com uma indenização milionária, no caso, o item VI, pagamento pela fruição do imóvel quando tal pedido não consta da inicial.

Desta forma, salientando que não estava em mora, por força de decisão deste Tribunal consagrado no RAI 37.001/2005, encartado nos autos às fls. 4342 (ID-63712384), cuja conclusão foi à seguinte: ‘São os motivos pelos quais conheço do presente recurso, dou-lhe provimento parcial tão somente para a suspensão das obrigações contratuais, mantendo os agravantes na posse do bem, até final decisão quanto ao mérito da ação proposta, facultando, como dito acima, aos agravados, querendo, ingressarem, com a ação que lhes aprouver, nos termos da fundamentação supra’. (sic). Portanto, como registrado no recurso, os juros moratórios somente depois do trânsito em julgado da respectiva sentença. (II) Discordam, portanto, no que tange a obrigação da indenização pela fruição do bem e, de igual forma, no que tange ao perdimento da ARRAS (itens V e VI transcritos linhas acima; (III) Obrigatoriedade da devolução dos valores pagos quando da formação da escritura de compra e venda, com garantia de alienação fiduciária, verba que pertence aos compradores lesados, com os acréscimos legais. (IV) Condenação solidária dos intervenientes garantes, regra dos artigos 264 e 265 do Código Civil; (IV) - A impossibilidade de condenação por sucumbência recíproca dos encargos derivados da sucumbência, violando o princípio da causalidade; (V) Manutenção de posse até que seja feito o cumprimento efetivo dos prejuízos sofridos, agravo de instrumento deste sodalício com trânsito em julgado; (V) Pretensão final de serem os apelantes-autores de ver reconhecido, em última hipótese o direito de depositarem o preço, vez que não foram notificados para tanto, na conformidade com a Súmula 76 do STJ e art. 1o do Decreto-Lei 745/1969.

Do recurso de Apelação da parte requerida – Igualmente, em desacordo com a conclusão sentencial, comparece a parte apelada (ID-6371087, fls. 4438/4447), para afastar a condenação, no importe de R$ 2.130.014,48 (dois milhões, cento e trinta mil, catorze reais e dezoito centavos), benfeitorias introduzidas no imóvel e conforme sustentação feita na sentença de piso.

Constam dos autos (ID-6371240. Fls. 4468 e seguintes), resposta ao recurso, aviada pela parte requerida. Não vislumbrei reposta ao recurso por parte dos autores.

Este é o relatório. Determino a inclusão na pauta de julgamento pela colenda 2a. Câmara Cível deste sodalício mato-grossense; providências de estilo; cumpram-se.

Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

(Relator).

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara

1. Do Agravo Retido: Pedido de Litisconsórcio Passivo Necessário

Malgrado saírem, em parte, vencedores desta ação, os autores registraram, inicialmente, no apelo, a nulidade da sentença já que preterido à época, o disposto no artigo 47 do Código de Processo Civil/73, aplicável na espécie.

Tal questão é apreciada por esta colenda Câmara, ao nível do agravo retido, em consonância com o prescrito pelo art. 523 do Código de Processo Civil/73, aplicável à espécie, termos do art. 14 do instrumento processual em vigência.

Neste tópico, o recurso foi aviado em face de que, em sede do despacho saneador, foi extirpada da lide a viúva e única herdeira Sueli Rosa Francisquini de Melo. Que, de igual forma, teve o mesmo destino em relação às sobrinhas do então proprietário José Maria de Gomes de Melo, Senhoras Célia Maria dos Santos e Diva Mello Margario Pires e, de conseqüência, por desobediência ao dispositivo legal em comento, almejam a anulação da sentença para que este ato seja consagrado na esfera de primeiro grau.

Registre-se, ainda, conforme anuncia os autos, que o citado imóvel ainda está registrado em nome do falecido José Maria Gomes de Melo.

No caso presente e, sobretudo em face da extensão do recurso aviado pela outra parte, concordando tacitamente com parte da sentença, resumindo sua exclusão em relação ao pagamento das benfeitorias existentes, deve ser dada uma interpretação real ao que prescreve o citado artigo, evitando assim a incidência de atos totalmente desnecessários.

Assim prescrevia o art. 47 do CPC: ‘Há litisconsórcio necessário quando por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver que decidir a lide de forma uniforme a todas as partes, caso em que a eficácia da sentença dependerá de todos os litisconsortes no processo’.

No caso em apreço, como visto acima, é incontroverso que o imóvel em questão, ainda está registrada no CRI competente em nome do ‘de cujus’ José Maria Gomes de Melo.

Vislumbra-se, por outro lado, que a rescisão daquele contrato de compra e venda formalizado entre as partes se deu em face da procuração outorgada por José Maria Gomes de Melo para ALDOIR COLOMBO, que, amparado em tal documento, procedeu à transferência do bem à empresa NM-AGROPECUÁRIA LTDA é falsa, ou melhor, inexistente. Isto porque, conforme constam dos autos, o instrumento de procuração foi lavrada no dia 09/09/1993 enquanto que o falecimento do suposto outorgante se deu em data de 28/07/1993 (fls. 311 dos autos).

O que está sendo alvo de processo judicial envolvendo as partes litigantes é justamente este documento considerado inexistente, aspecto que restou até incontroverso já que a parte contrária aquiesceu ao entendimento da magistrada de piso, nada recorrendo neste tópico em relação à sentença.

Assim, rescindido o contrato de compra e venda formalizada entre autores e réus desta ação, em nada atinge direitos dos herdeiros e/ou sucessores de José Maria Gomes de Melo. Assim, somente em ação distinta, com argumentos distintos é que NM-AGROPECUÁRIA LTDA, querendo, poderá insurgir com aquele que supostamente falsificou a procuração, ‘in casu’ ALDOIR COLOMBO.

Consagrados fatos distintos, direitos distintos, sendo que a decisão em nada afetará a matrícula do bem, ainda em nome de José Maria Gomes de Melo, agora representados pela viúva, por força de ser herdeira única e pelas sobrinhas, por força de doação de parte daquela propriedade, não é caso de anular a sentença visto que, quer por ausência de dispositivo legal pertinente, quer por ser natureza diversa, inexiste a necessidade, levando em consideração os limites da lide (art. 141 do CPC vigente) ser chamados para integrar a lide, na qualidade de litisconsortes passivos necessários. Tanto é verdade que, a rigor da parte dispositiva da sentença, quando da apreciação do mérito, nada reside em impingir alguma obrigação para a esposa do falecido e suas sobrinhas.

Como anotado no relatório, a sentença recorrida, fazendo suas razões de decidir: 1) – Declarou a inexistência da escritura pública de compra e venda, lavrada às fls. 145/146v., do livro 71, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé, lançada no livro 51, bem como as nulidades subsequentes de todos os atos imobiliários que dele derivaram, consistentes nos registros e averbações da matrícula atual, de número 124, do livro 02-A, ficha 01, do 1o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Paranatinga. (II)-Declarar a inexistência da escritura pública de compra e venda, lavrada às fls. 143/144v, do livro 71, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé, bem como a nulidade de todos os atos posteriores que dele derivaram, consistentes nos registros e averbações constantes da matrícula 10.102, livro 2-BO, fls. 180 da Comarca de Paranatinga. (III) – Declarar a inexistência da escritura pública de cessão de direitos de posse, lavrada às fls. 16v/18, do livro 156, do Serviço Notarial e Registral da Comarca de Poconé, bem como a nulidade de todos os demais atos que dela derivaram, maculados com o mesmo vício; (IV)-Declarar a rescisão do contrato de compromisso firmado entre as partes e, no mesmo sentido a rerratificação. (V)-Declarar o perdimento das ARRAS em favor da Requerida N.M – AGROPECUÁRIA, ARMAZÉNS GERAIS LTDA. (VI) – Condenar a parte autora pela fruição do imóvel, estimando 0,5% (meio por cento) sobre o contrato final (R$ 4.503,470,00) devidos desde 02/05/2005 até o retorno do bem à posse da requerida NM-AGROPECUÁRIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICAS LTDA, sobre o qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir do evento danoso e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. (VII)-Condenar a requerida NM-AGROPECUÁRIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICAS LTDA no pagamento das benfeitorias introduzidas naquele imóvel, no montante de R$ 2.130.024,48 (dois milhões, cento e trinta mil, vinte e quatro reais, quarenta e oito centavos), devidamente atualizados com correção monetária, pelo INPC, desde a data de 11/12/2014. (VIII) – Autorizou, em face das condenações pecuniárias (itens VI e VII), que se façam as compensações dos débitos para apuração do credor. (IX)-Reintegrou, por força da rescisão dos contrato e aditivo, a reintegração da requerida (NM-AGROPECUÁRIA) no citado imóvel, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária. (IX)-Considerando que existiu sucumbência recíproca, arbitrados honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado dado a causa, metade para cada parte pagar o advogado contrário.

Aliás, não se pode negar que, declarando nula a transferência feita por ALDOIR COLOMBO para a NM-AGROPECUÁRIA LTDA sendo que esta que transacionou o bem imóvel com os autores, a situação retornou ao ‘status quo ante’, restaurando a matrícula em nome de JOSE MARIA, o que se constata inclusive, por outro aspecto, ausência de interesse para residir no polo passivo desta demanda. Isto porque, neste tópico, a sentença sequer foi alvo de recurso por parte da requerida, ocasionando o que podemos conceituar como trânsito em julgado parcial das determinações constantes da sentença, a rigor do que estabelece o art. 1013 do CPC – A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

Soma-se tal aspecto ao prescrito no art. 1002 do CPC vigente – ‘A decisão pode ser impugnada em todo ou em parte’.

Neste viés, considerando que a venda daquela propriedade foi feita por procuração inexistente, não prejudicando qualquer direito da viúva e herdeira única bem como das sobrinhas do falecido JOSÉ MARIA pessoa que foi citada como outorgante e tendo esta falecido antes, como, de resto, já anotado linhas acima, não sendo atingido estas na esfera material pela sentença recorrida, não reside a necessidade de anulação da sentença já que não reside nenhum prejuízo para as mesmas o que faz com que, não é caso de LITISCONSORCIO PASSIVO NECESSÁRIO.

Portanto, questões de fatos diversos, questão jurídica diversa entre a viúva e herdeira bem como a sobrinha de JOSÉ MARIA, ao contrário do posicionamento dos recorrentes, trazendo jurisprudências abstratas que não encaixam nos limites desta lide, não reside como albergar pretensão de nulidade de sentença em face de total inexistência, no caso em apreço, do LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO, hoje consagrado no artigo 114 do CPC vigente, substância aplicada ao caso por imposição do mesmo art. 14, tem uma nova redação que não deixam margem de dúvidas:

‘Art. 114 – O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos os que devem ser litisconsortes.’

Aliás, num conceito acadêmico temos que o litisconsórcio é o compartilhamento, entre duas ou mais pessoas, do mesmo polo de uma demanda jurídica, em virtude da comunhão de direitos e obrigações, conexão de pedidos ou afinidade de questões tratadas dentro dos autos, não é o caso, segundo penso.

O art. 113 do CPC condiciona como requisitos indispensáveis à formalização do litisconsórcio os seguintes aspectos: (1)- entre eles houver comunhão de direitos ou de obrigações relativas à lide (2) – que entre as causas houver conexão pelo pedido ou pela causa de pedir; (3) – ocorrer afinidade de questões por ponto comum de fato e de direito.

Não se identificam no caso tais hipóteses e, por consequência lógica, dispensável se apresenta a presença da herdeira viúva e de suas sobrinhas como substituto processual do falecido José Maria.

Portanto, que a eficácia da sentença, no caso em comento, atinge tão somente a parte autora e a parte ré, não se justifica a presença daqueles que não foram atingidos pela decisão visto que, como já registrado linhas acima, retornando ao estágio anterior, permanecendo o registro imobiliário em nome do falecido JOSÉ MARIA GOMES DE MELO, a sentença recorrida até os beneficiou.

E a encerrar, no caso em apreço, sendo o prejuízo uma perda de quantidade ou de qualidade da parte em um acervo probatório decorrente da falta de ato ou de formalidade processual, a eficácia da sentença, não atingindo a viúva herdeira ou as sobrinhas do falecido, nenhum ato processual pode ser declarado nulo sem demonstração de prejuízo, o consagrado ‘pas de nullité sans grief’, consagrado pelo direito francês.

Portando, a decisão não afrontando o direito do ‘de cujus’ através dos seus herdeiros, devendo, sob o enfoque do art. 4o do CPC o aparamento das amarras que impedem chegar a primazia meritória que o ponto fundamental da aplicação do direito a quem realmente o possua sendo que de nada útil se apresentaria a sua citação, tão somente um atraso ainda maior de um feito que foi distribuído há 17 (dezessete) anos.

Por tais considerações, correto está o despacho saneador quando, feitas as razões, houve exclusão da lide da viúva e sobrinhas do falecido JOSE MARIA, este vítima daquele fraudulento ato praticado por ALDOIR COLOMBO.

Desta forma, conheço do agravo retido, mas nego-lhe provimento.

É como voto.

2. Legitimidade Passiva: manutenção dos intervenientes garantes em relação ao contrato

Embora os apelantes, a rigor do recurso aviado, tenha colocado no mérito do recurso, vejo que esta questão deve ser tratada como aspecto preliminar. Isto porque, legitimidade ou ilegitimidade de parte, aspecto que será decidido, não diz respeito ao mérito material e sim condições da ação, a rigor do prescrito no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil e, nesta condição passo à análise da pretensão recursal aviada pelos compradores já que, compulsando os autos.

Pois bem.

O contrato de compromisso de compra e venda foi firmado como promitentes vendedores NM-AGROPECUÁRIA ARMAZÉNS GERAIS E LOGISTICAS LTDA, sucessora de NM AGROPECUÁRIA LTDA, representados pelos seus sócios proprietários WILSON TOMAS FGRESOLONE MARTINIANO e MARCO ANTONIO FRESOLONE MARTINIANO. (ID-63703570).

E, conforme se vê no aludido instrumento onde foi formalizada obrigações e direitos de ambos os contratantes, assinaram como intervenientes garantes WILSON TOMAS FRESOLONE MARTINIANO e sua esposa LUCIA MARIA JARDIM MARTINIUANO; NELSON FRESOLONE MARTINIANO e sua esposa ALESSANDRA VASQUES GUARALDO MARTINIANO; MARCO ANTONIO FREESOLONE MARTINIANO e sua esposa LUZILENE DE ALMEIDA MARETINIANO. (fls. 44 dos autos quando físico, pag. 05 do contrato, ID-63703571).

A ação que foi alcunhada de ‘declaratória de nulidade de atos jurídicos com pedido eventual e subsidiário de depósito do saldo do preço, por fraude contra credores c/c antecipação de tutela’, distribuída perante o Juízo da Comarca de Paranatinga, promovida por EMERSON STEINER, MÔNICA ZACARIA, RODRIGO ZACARIA, OSWALDO ZACARIA e IVONE MARLENE ZACARIA, todos qualificados e representados nos autos, em face de N M – AGROPECUÁRIA, ARMAZENS GERAIS E LOGISTICA LTDA, WILSON TOMAS FRESOLONE MARTINIANO e s/esposa LUCILIA MARIA JARDINI MARTINIANO, NELSON FRESOLONE MARTINIANO e sua esposa ALESSANDRA VASQUES GUARALDO MARTINIANO, MARCO ANTONIO FRESOLONE MARTINIANO e s/esposa LUZILENE ALMEIDA MARTINIANO, NELSON MARTINIANO, ALDOIR COLOMBO e JOSE MARIA GOMES DE MELO, igualmente qualificados nos autos.

Por último, consta dos autos, que, quando da introdução constante da sentença (ID-63712352), houve relato de que, efetivamente, a ação foi dirigida contra todos os vendedores e, de igual forma, em relação aos intervenientes acima.

Contudo, na parte dispositiva, a ação foi julgada parcialmente procedente, mas, contudo, apenas a pessoa jurídica NM-AGROPECUÁRIA ARMAZÉNS GERAIS LTDA restou condenada ao pagamento.

Se existe esta situação, reside necessidade de o Tribunal se manifestar, a rigor do § 1o, do artigo 1.013, do Código de Processo Civil em face do recurso de apelação aviado pelos compradores.

A questão não contém dose de complexidade. A figura do interveniente garante dentro de uma relação contratual que pode ser pessoa física ou pessoa jurídica é conceituada como sendo uma terceira pessoa que aceita ser devedora, em conjunto, com o devedor principal e, desta forma, baseada na fidelidade em relação a este, em todos os seus contornos jurídicos, segundo a doutrina e a jurisprudência pátria, se o devedor principal não cumpre com a obrigação assumida, deve ser, sob todos os aspectos, considerado responsável solidário em relação ao contrato firmado, quer em relação a sua formalização, como em relação ao seu exato cumprimento.

Nota-se que, o interveniente garante ao assinar o contrato garantiu este na sua totalidade e, em especial ao cumprimento por parte dos compradores o que restou pactuado, dentro do prescrito no art. 422 do Código Civil Brasileiro – ‘Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como na sua execução, os princípios da probidade e da fé’.

Neste contexto, deve ser visto que o interveniente garante apenas não responde pelos vendedores se a questão resumisse tão somente na rescisão contratual. Porém, imiscuindo em situações pertinentes a eventuais perdas e danos, este é o ponto principal da existência desta figura garantidora do cumprimento contratual por parte de um dos contratantes, no caso, dos vendedores do imóvel que, em verdade, venderam gato por lebre.

Por outro lado, somente reside ilegitimidade de uma parte quando em relação ao direito material não lhe propiciar qualquer direito ou obrigação. Obrigação esta que assumiram quando, em relação ao contrato celebrado entre os compradores e os vendedores, intervieram na qualidade de intervenientes garantes anotando-se, ainda, se tratar de uma obrigação solidária.

No caso, não se pode, ainda, olvidar o salutar princípio de autonomia de vontade particularizada na liberdade de formação dos pactos contratuais pelas partes principais do contrato e, de igual forma, no ânimo do terceiro interveniente em relação a dar garantia do que foi feito pelos contratantes. Trata-se, portanto, de uma liberdade que implica na faculdade do interveniente garante de assumir ou não aquele risco de garantia dos atos praticados pelos contratantes em todos os seus aspectos, formação, execução sendo, por consequência responsável por eventuais perdas e danos causados por quem ele, ao seu talante, de livre e espontânea vontade, resolveu garantir.

Ou, em outras palavras, os indivíduos são livres para regularem, eles próprios, os conteúdos e a extensão de suas convenções, isto é, auto-regulamento e, desta forma, em todo o seu contexto, a permanência dos intervenientes garantes no caso em apreço, nada mais, nada menos, se trata em manutenção da soberania da vontade destes em relação ao contrato objeto desta ação.

Por tais motivos, em relação aos intervenientes garantes o contrato se apresenta intangível, por consequência, não poderia ser modificado ou revogado aquela garantia, salvo o consentimento mutuo dos compradores.

Nada mais do que no conceito acadêmico o contrato faz lei entre as partes e, como tal deve ser observado, como tal deve ser respeitado, independentemente de qualquer outra circunstância em que deva ser cumprido.

No caso em apreciação recursal, eliminar os intervenientes garantes em relação ao contrato firmado, ao meu viso, respeitando posicionamentos contrários seria violar o princípio da boa fé objetiva que tem como fundamento constitucional a cláusula geral de tutela da pessoa humana, ou, especificamente, o objetivo de construção de uma sociedade solidária, voltada sempre ao respeito com o próximo.

Bem a propósito manifestou HUMBERTO THEODORO JUNIOR: (...) o princípio da boa fé objetiva despreza a malícia da parte que se valeu de evasivas para criar convenções obscuras ou duvidosas e posteriormente procurar, de forma maliciosa, obter vantagens incomuns em negócio da espécie. (O contrato e sua função social, pagina 25)’.

Forte nos argumentos acima, acolho em preliminar o recurso dos compradores para consertar a omissão constante da sentença e, neste tópico, manter os intervenientes garantes no polo passivo da decisão e de forma solidária garantir o contrato na sua execução.

É como voto.

3. Sentença “Extra Petita”

Das razões recursais torna-se possível extrair impugnação de que a decisão recorrida tem natureza extra petita.

O argumento refere-se especificamente à parte em que se rescindiu o negócio tabulados entre as partes sob o fundamento de inadimplência.

Para análise de tal ponto, deve ser ater unicamente aos termos da petição inicial em virtude de que a parte ré não apresentou reconvenção sobre tal fato.

Aliás, na presente demanda inexiste a possibilidade de sua formulação na própria contestação por não se trata de lide possessória – vide art. 297 e art. 299, ambos do CPC/73.

Sobre aludido tema os doutrinados LUIZ GUILHERME MARINONI, SÉRGIO CRUZ ANRENHART E DANIEL MITIDIERO apregoam que:

“A reconvenção é uma ação inversa do demandado contra o demandante. O demandado, reconvinte, formula pedido de tutela jurisdicional do direito contra o demandante, reconvindo, com o que se forma no processo uma acumulação objetiva ulterior de ações. A reconvenção pode conter pedido imediato contra o reconvindo de qualquer ordem: declaratório, constitutivo, condenatório, mandamental ou executivo. ” (Novo código de processo civil comentado. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p. 638)

No mesmo sentido salienta HUMBERTO DALLA BERNARDINA DE PINHO que “[...] a reconvenção, na qual o réu, [...] aproveita a relação jurídica instaurada para atacar o autor, formulando seu pedido, [...] teremos um processo com duas ações, uma vez que a reconvenção consiste em uma ação incidente do réu em face do autor.” (Direito processual civil contemporâneo, volume 1: teoria geral do processo, 4. ed., São Paulo: Saraiva, 2012, obra eletrônica).

Logo, não podem ser conhecidos eventuais ‘pedidos contrapostos’ realizados pela parte ré em sede de contestação que versa sobre nulidade do negócio jurídico.

A jurisprudência não qualifica tal erro como escusável, consolidando o não conhecimento de pleito dessa natureza (pedido reconvencional) na própria defesa:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO – CONVERSÃO EM DEPÓSITO – AMPLA MATÉRIA DE DEFESA – INVIABILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL EM SEDE DE CONTESTAÇÃO – NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO OU AÇÃO PRÓPRIA – DECLARAÇÃO DE OFÍCIO DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL – INVIABILIDADE – SENTENÇA ULTRA PETITA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Na ação de busca e apreensão convertida em ação de depósito é irrestrita a matéria suscetível de argüição em sede de defesa, sendo contudo inviável a formulação de pretensão de revisão contratual em contestação, devido a ausência de natureza dúplice de tal procedimento especial. A declaração pelo juiz de abusividade contratual não alegada pelas partes configura sentença ultra petita, devendo ser decotado o excesso alheio aos efetivos limites da lide.” (N.U 0001106-90.2007.8.11.0059, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2019, Publicado no DJE 22/08/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – INDÍCIOS DE AGIOTAGEM - CREDOR NÃO SE DESINCUMBE DO ÔNUS DA PROVA – POSSE JUSTA DEMONSTRADA – NULIDADE DE TÍTULO DE COMPRA E VENDA – DECOTADA – DECISÃO DE OFÍCIO DO JUIZ – IMPOSSIBILIDADE – LIMITES DA LIDE – ARTIGO 128 DO CPC – VIOLAÇAO. Recurso conhecido e provido parcialmente para tão somente decotar a parte concernente a decisão extra pedido. [...] (2) - Na ação reivindicatória, a defesa do réu assume grande amplitude, sendo cabível a arguição de qualquer matéria que embase o seu direito ou exclua o direito do autor, não sendo possível pleitear a sua anulação, pela via petitória, hipótese em que deve utilizar reconvenção ou declaratória incidental. [...] (4) – Anula-se, ‘ex-officio’, por se tratar de questão de ordem pública, a parte da sentença em que o magistrado, procedendo de oficio, em atendendo aos reclamos existentes na contestação, anula a escritura e seu registro posto que a medida somente possa ser tratado em pedido reconvencional ou ação própria e, desta forma, limita-se ao que a parte agitou (artigo 128, CPC). E cujo excesso chancelam os preceitos romanos de ‘nemo iudex sine actore’ e ‘ne procedat iudex ex officio’.” (N.U 0000004-09.1997.8.11.0051, , SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/08/2012, Publicado no DJE 05/09/2012)

“CONTRATO DE LOCAÇÃO. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com ação de cobrança. Desocupação do imóvel no curso da fase de conhecimento. Sentença que julgou prejudicado o despejo e procedente o pedido de cobrança. Legitimidade passiva configurada. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Ausência de comprovação do pagamento dos aluguéis e encargos. Inaplicabilidade do art. 940 do CC, diante da ausência de reconvenção. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJSP, Apelação Cível 1048068-96.2016.8.26.0100; Relator (a): CARMEN LUCIA DA SILVA; 25a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; Data do Julgamento: 18/10/2017; Data de Registro: 17/06/2019)

'PROCESSO CIVIL. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO NOVO CPC. PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. PRELIMINAR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEITADA. ENTREGA DE DOCUMENTOS.EXIGÊNCIA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DOCUMENTOS JUNTADOS. PEDIDO EM CONTESTAÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PEDIDO EM CONTRARRAZÕES. INADEQUAÇÃO. [...] 5. Em sede de contestação, peça tipicamente defensiva, não pode o réu formular pedido de natureza condenatória ressarcitória, tendo-se como única via adequada a reconvenção, ou a interposição de ação autônoma. 6. As contrarrazões não são a via adequada para buscar a modificação do julgado, que somente poderá ser feita mediante a interposição do recurso próprio estabelecido na lei de regência. [...] '(TJDF, AP n.o 20150710108854, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/07/2017, Publicado no DJE: 26/07/2017. Pág.: 356/361)

Partindo dessas premissas, relata-se que a petição inicial estabeleceu como causa de pedir os seguintes fatos:

“9. – A questão do inadimplemento contratual da promitente vendedora, apesar de grave, tornou-se no entanto secundária e talvez até irrelevante, porque recentemente os autores tomaram conhecimento da existência de um vício insanável que recai sobre a documentação dos imóveis prometidos a venda, atingindo toda a gleba na qual estão localizados e abrangendo uma área de exatos 13.046,68 (treze mil quarenta e seis virgula sessenta e oito) hectares, referida na procuração anexa (documento 03, anexo 02), referente a uma área registrada de 9.401 hectares e outros 3.645,68 hectares relativos a direitos possessórios. Na verdade, os contratos e a escritura pública de venda e compra, formalizados pelas partes, são negócios jurídicos absolutamente nulos.

(...)

19. – Em apertada síntese, esses são os fatos da causa. Nos capítulos seguintes os autores buscarão demonstrar a este DD. Juízo que todos os negócios jurídicos - formalizados diretamente ou derivados da indigitada “procuração” (documento 03, anexo 02), através da qual a primeira requerida imagina ter adquirido a propriedade e a posse dos imóveis prometidos a venda em favor dos requerentes -, refletem de atos absolutamente nulos. Numa segunda linha de raciocínio — caso venha a ser rejeitada a primeira tese da demanda, os requerentes arguirão o seu direito de depositar em Juízo o saldo do preço porque, a despeito de ter a primeira requerida alienado os imóveis litigiosos em fraude contra credores, então seria ilícito aos adquirentes invocar a regra do artigo 160 do Código Civil, para convalidar os negócios jurídicos realizados, elidindo os efeitos dos atos fraudulentos.” (ID 63703557 - Pág. 8 a 63703564 - Pág. 1)

Por sua vez, os autores formularam os pedidos abaixo relacionados:

“29. – Nesses termos, os autores requerem a Vossa Excelência seja decretada a nulidade absoluta dos seguintes atos ou negócios jurídicos:

(...)

30. – Em consequência da decretação da nulidade dos atos ou negócios jurídicos relacionados no item anterior, seja determinado o retorno das partes ao statu quo ante, conforme previsão do artigo 182 do Código Civil, impondo-se ainda o seguinte:-

(...)

42. – Assim sendo, os autores requerem a Vossa Excelência, em caráter eventual ou subsidiário, que no caso de manutenção dos negócios jurídicos tratados nesta demanda, seja-lhes deferido o direito de depositar em Juízo, após o trânsito em julgado da r. sentença que julgar em definitivo a Iide, o saldo do preço ainda devido a primeira requerida, reconhecendo-se que a prática de atos em fraude contra credores por seus sócios autoriza a aplicação do disposto no artigo 160 do Código Civil.

(...)

48. – Efetivamente não seria justo que a primeira requerida ou qualquer pessoa, tendo vendido imóveis sem nenhuma benfeitoria ou melhoramento, pretenda depois recebê-los significativamente valorizados em função dos investimentos feitos pelos adquirentes e possuidores de boa—fé, sem indeniza—|os pelos enormes gastos que realizaram. Dessa forma, com invocação do artigo 1.219 do Código Civil, os autores invocam em seu benefício o direito de retenção por benfeitorias, para que a efetiva devolução da posse das áreas negociadas fique condicionada ao pagamento de ampla indenização, correspondente a todos os investimentos que fizeram nos imóveis, bem como da restituição do preço pago, em valores atualizados e com juros ilegais.”

(...)

66. – Por todo o exposto, e reiterando os pedidos deduzidos nos itens 29, 30, 42, 48 e 57, 0s autores, com o devido respeito, requerem a Vossa Excelência:-

(a) - a concessão liminar e provisória da tutela antecipada requerida, para o fim de que seja reconhecido e declarado que não estão em mora, tanto em relação ao compromisso de venda e compra (anexo 01, documento 01), e o instrumento de transação que o rerratificou (anexo 01, documento 02), quanto a escritura pública com alienação fiduciária (anexo 01, documento 03), e, por consequência, suspender os efeitos de quaisquer notificações ou interpelações a eles dirigidas, especialmente a notificação extrajudicial protocolada sob n. 497, registro 482, datada de 17.05.2005, junto ao 1° Serviço de Registro de imóveis da Comarca de 1 Paranatinga, Estado do Mato Grosso, expedindo-se para tanto os competentes ofícios ou mandados, com a manutenção dos requerentes na posse dos imóveis litigiosos até que ocorra a total indenização das benfeitorias por eles realizadas, e a restituição integral das quantias pagas por conta do prego convencionado;

(b) - determine a citação dos requeridos, por meio de cartas registradas, com avisos de recebimento, nos endereços constantes do preâmbulo desta petição inicial, para que venham contestar esta ação dentro do prazo legal, sob pena de revelia, caso em que serão reputados verdadeiros os fatos narrados nesta petigao inicial, esclarecendo que a primeira requerida pode ser citada na pessoa de Wilson, Nelson ou Marco Antonio Fresolone Martiniano, e que o Ultimo réu, Sr. José Maria Gomes de Mello ou seus herdeiros, deverão sê-lo por edital, uma vez que se encontram em lugar incerto e não sabido;

(c) — seja determinada a averbação desta ação junto a matricula n. 124, do 1° Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Paranatinga, e a margem da matricula n. 10.102, do Primeiro Tabelionato e Registradoria Paixão, em Chapada dos Guimaraes, ambas localizadas no Mato Grosso; e, também, junto ao registro da escritura de cessão de direitos possessórios, n. 1.404, livro B-12, fls. 069/070,desta Ultima Serventia, tudo na forma do artigo 167, I, n. 21, da Lei 6.015/73;

(d) - após tramitação adequada, seja julgada procedente a presente ação, acolhendo os pedidos de mérito formulados nesta peça inicial, com a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes a serem arbitrados por Vossa Excelência;”

Ausente pedido da parte autora para rescisão do contrato por sua própria inadimplência, tem-se que a sentença apelada, nesta parte, figura como prestação jurisdicional extra petita.

O efeito no reconhecimento de tal vício da sentença é torna nula qualquer deliberação que tenha como base a rescisão contratual por força do inadimplemento.

Traz-se à baila jurisprudência desse egrégio Tribunal de Justiça:

“CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – INCORPORAÇÃO AOS VENCIMENTOS DO PERCENTUAL DE 53,17%, BEM COMO, OS RETROATIVOS, EM DECORRÊNCIA DE SUPOSTA AUSÊNCIA DE REVISÃO GERAL ANUAL DE SUAS REMUNERAÇÕES - NÃO APRECIADO NO PRIMEIRO GRAU – SENTENÇA EXTRA PETITA – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA – ACOLHIDA - SENTENÇA ANULADA – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA A SUA APRECIAÇÃO. 1 – A sentença é extra petita quando a providência jurisdicional deferida é diversa da que foi postulada na inicial; quando o juiz defere a prestação pedida com base em fundamento não invocado, impondo-se a sua desconstituição, com retorno dos autos à origem para a sua apreciação. 2 – O limite da sentença é o pedido, com sua fundamentação. É o que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio do dispositivo. O afastamento desse limite caracteriza as sentenças citra petita, ultra petita e extra petita, o que constitui vícios e, portanto, acarreta a nulidade do ato decisório.” (N.U 0052553-30.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 30/11/2020, Publicado no DJE 07/12/2020)

Com esses fundamentos, acolho a preliminar de julgamento extra petita para decotar da sentença a declaração de rescisão contratual com base no inadimplemento.

MÉRITO

Colenda Câmara.

Conhecido e desprovido o agravo interno, incluído os intervenientes garantes no polo passivo e de forma solidário, passando em relação ao mérito recursal, temos que em relação à parte autora, restaram consignados os seguintes aspectos recursais colocados para análise perante esta colenda Câmara, dentro dos limites preconizados pelo art. 1.013 do Código de Processo Civil: (1) - Discordam, portanto, no que tange a obrigação da indenização pela fruição do bem e, de igual forma, no que tange ao perdimento das ARRAS (itens V e VI; transcritos linhas acima. (2)-Obrigatoriedade da devolução dos valores pagos quando da formação da escritura de compra e venda, com garantia de alienação fiduciária, verba que pertence aos compradores lesados, com os acréscimos legais. (3) Condenação solidária dos intervenientes garantes, regra dos artigos 264 e 265 do Código Civil (4)- A impossibilidade de condenação por sucumbência recíproca dos encargos derivados da sucumbência, violando o princípio da causalidade.

Na impossibilidade de decisão em conjunta para todas as situações vertidas, imprescindível dividi-las em tópicos para melhor esclarecimento.

E, em face da sentença, para definição inerente a direitos e obrigações da parte, tem-se, numa análise da sentença que esta atribuiu responsabilidade pela rescisão do contrato decretada em face de descumprimento por parte dos autores. De consequência, indeferiu o pedido de retenção por benfeitorias, malgrado, ter concedido aos mesmos a indenização pela valorização em face, justamente, de benfeitorias, assim posicionando a decisão.

‘Não obstante, a prova pericial realizada comprovou a existência das benfeitorias realizadas sobre o imóvel, discriminando as obras realizadas, as quais foram avaliadas em R$ 2.130.014,48 (dois milhões, cento e trinta mil, quatorze reais e quarenta e oito centavos) (fls. 3928 e 4004/4006), o que evidencia que houve a valorização do imóvel. No caso, evidenciada a boa fé, resta incontroverso, que os autores introduziram no imóvel benfeitorias, motivo pelo qual se mostra pertinente o pleito de indenização formulado pelos autores, contudo o valor deve ser o do laudo pericial’. (sic).

O primeiro aspecto a ser introduzido nesta decisão é que, em relação à nulidade ou inexistência da procuração, não reside qualquer recurso da parte requerida. Aliás, não poderiam contestar o óbvio. O documento fornecido pelo 3o Ofício de Notas da Comarca de Cuiabá, instrumento com fé pública, esta muito claro:

‘Certifico a pedido verba de pessoa interessada que no Livro de Registro de Notas Gerais no 05, folhas 058, do Cartório do Registro de Engenho, Município de Acorizal/MT, não se encontra lavrada procuração em que figura como outorgante JOSÉ MARIA GOMES DE MELO e como Outorgado ALDOIR COLOMBO. O referido é verdade e dou fé. Cuiabá, 26 de Maio de 2005’. (sic).

E, não poderia fazê-lo. Como consta quando da decisão que não admitiu a figura do litisconsórcio passivo necessário: procuração foi lavrada no dia 09/09/1993 enquanto que o falecimento do suposto outorgante se deu em data de 28/07/1993 (fls. 311 dos autos).

Em sequência, contextualizando a sentença no seu todo e a dividindo em tópicos, deve ser visto a questão de que a magistrada, fazendo suas razões, entendeu que a ruptura contratual incutindo culpa aos compradores (autores) vez que deixou de pagar as prestações pactuadas no contrato.

De consequência, indeferiu o pedido de retenção por benfeitorias, malgrado, ter concedido aos mesmos a indenização pela valorização em face, justamente, de benfeitorias, assim posicionando a decisão:

‘Não obstante, a prova pericial realizada comprovou a existência das benfeitorias realizadas sobre o imóvel, discriminando as obras realizadas, as quais foram avaliadas em R$ 2.130.014,48 (dois milhões, cento e trinta mil, quatorze reais e quarenta e oito centavos) (fls. 3928 e 4004/4006), o que evidencia que houve a valorização do imóvel. No caso, evidenciada a boa fé, resta incontroverso, que os autores introduziram no imóvel benfeitorias, motivo pelo qual se mostra pertinente o pleito de indenização formulado pelos autores, contudo o valor deve ser o do laudo pericial’. (sic).

(1)-O primeiro conserto recursal, em relação a sentença, é que se residiu a inadimplência dos compradores, estes estavam albergado no exercício regular de um direito (art. 188, inciso I, Código Civil).

No caso, as nulidades eram flagrantes. O negócio, na sua origem, foi feito através de procuração falsa, quiçá inexistente eis que o mandatário que vendeu aquela propriedade Aldoir Colombo, se utilizou de procuração falsa. Em primeiro porque, conferindo as notas do Cartório onde teria sido lavrada, Distrito de Engenho, Município de Acorizal, não constou em relação à indicação constante da mesma, livro, folhas, este documento, o que caracterizaríamos como um documento abstrato.

(2)- O segundo aspecto é que, mesmo se, materializada aquele documento no livro próprio, a falsidade documental continuaria, vez que, o seu pseudo outorgante já era falecido. Estes aspectos foram bem elucidados quando da fundamentação acima.

(3)- Terceiro aspecto para definir que, no caso em apreço, não reside como dar aos compradores como responsáveis pela rescisão contratual e, por conseqüência, alijá-los da pretensão de retenção por benfeitorias, é que, por decisão deste sodalício mato-grossense, em julgando recurso de agravo de instrumento número 37.001/2005, de minha relatoria, junto então a 5a. Câmara Cível deste Tribunal, funcionando como 1o vogal o Desembargador LEONIDAS DUARTE MONTEIRO e como 2o vogal o então Juiz de Direito CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, hoje desembargador deste Tribunal, houve, de forma peremptória, determinação para, em face das falcatruas existentes e que macularam aquele contrato, assim restou concluído: ‘São os motivos pelos quais conheço do presente recurso, dou-lhe provimento parcial tão somente para suspensão do pagamento das obrigações contratuais, mantendo os agravantes na posse do bem, até final decisão com relação ao mérito da ação proposta, facultando, como já dito acima, aos agravados, querendo, ingressarem com a ação que lhe aprouver, nos termos da fundamentação acima’ (sic).

(4) – Em quarto, não há como considerar que os compradores deram causa ao rompimento contratual pelo sugerido inadimplemento contratual, visto que a suspensão dos pagamentos teve respaldo em ordem deste Sodalício sua boa-fé no negócio jurídico. Devendo ser visto, ainda, que o RAI 37.001/2005 foi julgado em data de 08/11/2005, reconhecendo, naquela oportunidade, a presença dos requisitos do art. 273 do CPC/73 para a concessão da tutela antecipada que o caso requeria e tal decisão, juridicamente imaculada, restou confirmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (ID-63998451).

(5) – E em quinto e último aspecto, a alegação da exceção do contrato não cumprido pelos vendedores viola o prescrito no art. 476 do Código Civil, visto que, um, não tinham a mínima condição de cumprir a obrigação que lhes competia, dois, sua postura agride os princípios da probidade e boa-fé exigidas aos contratantes – art. 422 do CC, e, três, os compradores não estava em mora (suspensão de pagamento deferida pelo Poder Judiciário), afastando a aplicação da chamada cláusula ‘solve et repet’ no caso concreto.

Sob este prisma, como será tratado ao final deste acórdão e para evitar o enriquecimento sem causa da parte adversária, fazem os compradores jus à sua manutenção na propriedade, enquanto não indenizadas às benfeitorias que foram introduzidas no imóvel.

Deve ser visto, por outro lado, que a retenção do imóvel por benfeitorias introduzidas, em regra geral, diz respeito aos réus das demandas. No caso em apreço, trata-se, em verdade, de um direito consagrado aos autores, tratando-se de situação totalmente diversa.

Por tais aspectos, não podendo os códigos abranger de forma expressa todas as relações, em constante eterno evolver, dilatam regras de modo a abrangeram hipóteses imprevistas. É o caso em comento.

Para o direito de retenção por benfeitorias, o artigo 1.219 do Código Civil Brasileiro expressa três conseqüências muito claras: (1) ser possuidor de boa fé; (2) – não ter sido indenizado, (3) que as benfeitorias voluptuárias.

Os dois primeiros estão claramente demonstrados nos autos. O terceiro item, diz respeito a possibilidade de os compradores retirarem as benfeitorias, caso não acarrete prejuízos ao imóvel.

Esta situação, ao meu viso, se apresenta irrelevante já que, no caso em apreço, o que está sendo exigido é a compensação pelas benfeitorias edificadas no imóvel, impossibilidade de sua retirada e, portanto, o objetivo é unicamente evitar o locupletamento sem causa dos réus que, vendendo uma propriedade através de documentos falsos na origem, mesmo assim, fica beneficiado sem qualquer pagamento. Seria, a meu ver, aplicar o princípio do ‘venire contra factum proprium’.

Feitas estas explanações preliminares, analisando o recurso aviado pelos compradores, autores da ação.

1) Discordam sobre a condenação pela utilização (fruição) do imóvel.

Neste aspecto, assim resta registrado na parte dispositiva da sentença recorrida: ‘Condenar a parte autora ao pagamento mensal de alugueis a taxa de 0,5% (meio por cento) sobre o contrato que houve ratificação, (R$ 4.503.470,00), a titulo de pagamento de perdas e danos pelo período do tempo que usufruíram do imóvel sem contraprestação. Devidos desde 02/05/2005 até a reintegração da requerida N. M. Agropecuária Armazéns Gerais e Logística à posse do citado bem, sobre o qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir do evento danoso (02/05/2005) e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. (sic) – (ID-63712352, pag. 4.287)’.

Posteriormente, em sede de embargos de declaração, no tocante ao período de fruição, resultou modificação da sentença e, neste aspecto, determinou que a condenação se resuma do tempo que usufruíram sem contraprestação até a efetiva reintegração de posse, sobre a qual incidirá correção monetária pelo INPC a partir do evento danoso (02.05.2005) e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. (ID-63710352).

Pois bem!

Com a rescisão do contrato, a situação, por força da decisão constante da sentença (alínea f), a situação retornou ao estágio anterior, isto é, se o autor ficou na posse do imóvel, nele inclusive introduzindo benfeitorias, aspecto que será analisado em outro tópico, sob pena de enriquecimento ilícito que a norma legal não contempla, deve pagar pela sua fruição, dispensando considerações mais aprofundadas sobre esta questão.

Aplicou a magistrada para valorar aritmeticamente o valor, em meio por cento (0,5%), sobre o total daquele contrato aditivado; R$ 4.503.470,00), ou seja, R$ 22.503,00 (vinte e dois mil, quinhentos e três reais) por mês, acrescidos da correção monetária a partir do evento danos e juros moratórios de 1% ao mês, estes contados a partir da citação válida. Deve ser visto, inicialmente, que esta situação nada tem a ver em relação à suspensão do pagamento, estabelecida por acórdão deste Tribunal, recurso de agravo de instrumento n. 37.001/2005, cópia acórdão fls. 4342 que, posteriormente, restou confirmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça.

No que tange ao direito material a decisão não está a merecer retoques.

Isto porque, a inadimplência contratual tem como um dos seus efeitos jurídicos o desfazimento da avença em todos os seus contornos, de modo que como consequência lógica da extinção do contrato são as partes retornarem ao estágio anterior, como se pactos não existissem.

É justamente em razão deste efeito jurídico é que se devolve ao adquirente o que ele pagou em razão do contrato, mas, em contrapartida, se durante certo prazo, o comprador desfrutou do imóvel, deve ser retido a titulo como de aluguer fosse.

Vislumbra-se, no caso, prejuízos para ambas as partes, de naturezas pessoais e ambas devem ser pagas a quem de direito. Ou, em outras palavras, a taxa de fruição imposta na sentença, representando esta numa justa indenização aos vendedores durante a posse da propriedade pelos compradores, é justamente para que estes não enriqueçam sem causa.

Trata-se, portanto, de uma questão totalmente independente, segundo penso, respeitando posicionamentos contrários, constituindo-se, portanto, em dano diverso daquele resultante do descumprimento contratual, ou seja, o descumprimento do contrato e o pagamento da fruição constituem situações autônomas no contrato, ou seja, independente de quem seja o culpado pela rescisão do contrato, para evitar o enriquecimento ilícito, impõe-se a indenização pelo período de fruição.

Entretanto, como bem aduzido no recurso e não contrariado pela parte contraria: ‘No curso da demanda, sem que houvesse qualquer pronunciamento judicial resolvendo ou nulificando o contrato firmado pelas partes, a apelada N. M. Agropecuária Ltda., alienou quase todos os imóveis que havia negociado com os recorrentes (vide matrículas imobiliárias de fls. 3916/3920, depois juntadas novamente às fls. 4.319/4336 e o depoimento pessoal do representante da vendedora, em que essa situação foi conhecida, à exceção de 1.225 hectares que fora objeto da escritura publica de venda e compra com alienação fiduciária (anulada). Esse foi o único bem imóvel que os apelantes efetivamente tiveram posse e puderam explorar em parte, durante todo o curso do processo’. (sic) – fls. 4389-ID-63710362).

Tal situação, ao que se vê dos autos, é incontroversa e, neste aspecto, resultando na possibilidade de verificação aritmética da situação, conforme o contrato foi constatado o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) por hectare. E, neste aspecto, tendo os autores usufruídos apenas de 1.225 hectares, a fruição pela utilização do imóvel não pode ser pela totalidade do contrato (4.503,47 hectares).

E, mantido o percentual de 0,5% (meio por cento) conforme consta da sentença, agindo com acerto nesta dosagem conforme precedentes jurisprudenciais, de rigor, o valor de cada prestação mensal deverá ser na ordem de tão somente R$ 6.125,00 (seis mil, cento e vinte e cinco reais) por mês, desde a data consignada na sentença e até a efetiva imissão de posse em favor da requerida NM.

Mantém-se, por outro lado, à ausência de impugnação especifica e o que de melhor condiz com a espécie, os reajustes e juros moratórios, como bem definidos na sentença recorrida.

Ou, sob resumo. A indenização pela fruição do imóvel se dá pela sua efetiva ocupação e não pelo valor do contrato firmado já que se trata de situação de fato e, em relação à valoração feita pela magistrada, 0,5% por cento resta mantida. O que deve consertado na sentença é que deve ser vista tão somente em relação à área efetivamente entregue aos compradores, aspecto que, nos termos da fundamentação acima, foi reduzido em relação à área utilizada pelos compradores.

Recurso parcialmente provido neste tópico.

Por outro lado, discordam os apelantes em relação à determinação constante da sentença que decretou o perdimento das ARRAS em favor da empresa requerida. Sustentam os apelantes (ID-63710377), a impossibilidade do perdimento das ARRAS em face que, no caso, já reside à condenação por perdas e danos, consistentes estes no pagamento de fruição do imóvel, durante o prazo em que os apelantes utilizaram sem a devida compensação até sua efetiva devolução aos apelados.

No caso, o pagamento das arras ou arras se deu de natureza jurídica confirmativa, isto é, representam uma prestação efetiva realizada em garantia da conclusão do contrato que foi celebrado entre as partes e cujo valor adiantado como sinal, abate do montante devido em relação a todo o instrumento formalizado.

Na celebração de um contrato, em especial quando se trata de compra e venda de imóveis, é muito comum a presença de uma cláusula que estabelece as arras. Trata-se de uma garantia, geralmente em dinheiro, mas a lei admite outra forma de (garantia fiduciária, imóveis, etc.) que tem por finalidade firmar o negócio e obrigar o cumprimento do pacto celebrado. Se, mais tarde, por qualquer motivo, o contrato é desfeito, residem duas situações: (1) se for por culpa do comprador, residirá perdimento em favor do vendedor, aspecto que foi tratado na sentença recorrida. (2)- entretanto, se a culpa foi do vendedor, caberá a este o direito de receber o valor devidamente atualizado e, inclusive, com pagamento de verba honorária, conforme o caso.

No tocante à codificação atual, as arras encontram-se previstas entre os artigos 417 e 420, todos do Código Civil.

“Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.” (grifei).

“Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.”

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

A título de sinal e arras, as partes convencionaram segundo a alínea ‘a’ as partes convencionaram o seguinte: ‘como sinal de negócio e princípio de pagamento, R$150.000,00, (cento e cinqüenta mil reais), sendo R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais) a ser pago pelo comprador OSVALDO ZACARIA, através do cheque n° 166193, emitido contra o Banco‘— HSBC S/A, agência 0096, conta 0096 05892 5; no valor de 20.000,00, (vinte mil reais), emitido pelo mesmo e através do cheque 149359, emitido contra o Banco HSBC S/A. agência 0096, conta 096 0482-8; no valor de R$ 85.000,00(oitenta e cinco mil reais), emitido por OSVALDOZACARIA e CIA. LTDA, sendo que o saldo remanescente de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) quitado por EMERSON STEINER, através do chequen° FN-548454, emitidocontra0BancoltauS/A, agência "’ 0082, conta 067046—4, emitido pelo mesmo’. (sic). (ID-63703570)’.

Ao meu viso, baixando os fatos a realidade, quem deu causa à rescisão do contrato foi a parte requerida e, neste aspecto, incide a parte final do art. 418 do CPC, assim redigido: se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado’. (sic).

Pontuando esta situação no caso concreto, à luz da decisão proferida na sentença, a ação foi julgada procedente, a rescisão contratual restou consolidada e sobre esta não paira qualquer recurso. E o motivo pelo qual a magistrada que subscreveu a sentença recorrida, fazendo suas razões, foi justamente em face de declarar inexistente as escrituras lavradas (alíneas a, b, c) (ID-637121352, fls. 4), em face de o negócio entabulado naquele contrato ter sido maculado já que todas as escrituras em relação aos mesmos foram declaradas inexistentes já que a procuração que supostamente outorgada ao mandatário ALDOIR COLOMBO era falsa, aliás, inexistente já que sequer residia este documento registrado no Cartório indicado na mesma.

Por outro lado, ainda que as arras tenham por objeto tenha como função primordial a confirmação do negócio jurídico entre as partes celebrantes do contrato, estas assumem natureza semelhante a uma cláusula penal, podendo, por consequência, a parte lesada ou devolvidas se o inadimplente foi quem as recebeu, nos termos do artigo 418 do Código Civil Brasileiro.

Bem a propósito decidiu o colendo Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

‘As arras confirmatórias são uma espécie de sinal com o objetivo de representar a firmeza do contrato. Pago o sinal e iniciada a execução do contrato, o valor é incorporado ao saldo devedor do imóvel, fazendo parte do preço do bem, deixando de ostentar a característica de garantia do contrato. Desfeito o negócio, deve o preço já pago pelo bem ser devolvido ao comprador para que as partes contratantes retornem ao status quo ante, cabendo a devolução na forma simples. 4. Não sendo o caso de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, do Código Civil) e sim rescisão contratual com conseqüência de retorno das partes ao estado anterior, deve a comissão de corretagem ser devolvida juntamente com os valores pagos pelo adquirente, sem retenções e em única parcela. Não é cabível restituição em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando não se comprovou engano injustificável e a má-fé da construtora/incorporadora no atraso para a entrega do imóvel. [...] “(20150111124719APC, Relator: Ana Cantarino, 3a Turma Cível, DJE: 5/5/2017.)’

Consoante firme jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça: ‘o arrependimento do promitente vendedor não importa perda das arras se estes forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção pelo vendedor de parte das prestações, como indenizá-los pelos juízos suportados. (AgInt no AREsp 1.273.751-DF, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 26/06/2018, DJe de 01/08/2018, fonte
www.stj.jus.br)
’. (mutatis mutandis)’.

Por tais aspectos, ao argumento de que, mesmo em grau recursal, respeitando os limites recursais (art. 1013, do CPC), a exemplo do primeiro grau de jurisdição, aplica-se o brocardo ‘dá-me o fato que lhe darei o direito’, pelo aspecto tratado acima, merece reforma a sentença que condenou os compradores no perdimento do sinal e, desta forma, o valor do sinal deve ser devolvido a estes, com correção monetária pelo INPC a partir da data da celebração do contrato, onde o pagamento foi realizado, e com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação válida.

Recurso provido neste tópico.

Ostenta, ainda, aspecto recursal promovido pelos apelantes, compradores daquele contrato, a obrigatoriedade da devolução dos valores pagos quando da formação da escritura de compra e venda, com alienação fiduciária, verba que pertence a eles, lesados pelos vendedores, com os acréscimos prescritos em lei.

Pois bem. Nos termos dos artigos 286 e 293 do Código de Processo Civil revogado, aplicável sua substância no caso, ato de distribuição da lide na vigência daquele estatuto processual civil, o pedido deve ser certo e determinado e deve ser interpretado de forma restrita, compreendendo tão somente extensão deste os juros legais.

Conferindo a inicial, em todos os seus contornos, não vislumbrei qualquer pedido a respeito de condenação dos vendedores em relação às despesas cartorárias, agora pretendida em sede recursal.

Neste contexto, sequer consta da sentença. Acolher este pedido, em primeiro aporte jurídico estaria violando o princípio do duplo grau de jurisdição.

Por outro lado, estaria em desaviso com os limites da lide, violaria o princípio de estabilização a subjetiva da lide que se aperfeiçoa com a citação válida tornando a coisa litigiosa. (art. 219 CPC/73, substancia aplicada no caso). Restaria, por outro lado, julgamento extra pedido inicial, contrariando o expressado pelo art. 492 do CPC vigente aplicável na espécie vez que a sentença foi proferida quando jê revogado o CPC/73.

E, derradeiramente, seria a condenação por um dano meramente hipotética. Não residem nos autos quaisquer comprovantes em relação a tais despesas.

Sem necessidade de aprofundar no caso, quanto o suficiente, não reside como albergar a condenação dos vendedores nas despesas cartorárias em face da lavratura da escritura que, por força da sentença foi cancelada.

Recurso não provido neste tópico.

Prosseguindo. Igualmente, em desacordo com a conclusão sentencial, comparece a parte apelada (ID-6371087, fls. 4438/4447), para afastar a condenação, no importe de R$ 2.130.014,48 (dois milhões, cento e trinta mil, catorze reais e dezoito centavos), benfeitorias introduzidas no imóvel e conforme sustentação feita na sentença de piso.

O que deve ser observado, em relação à condenação por perdas e danos, em face dos investimentos feitos pelos compradores é tão somente se, realmente, estas despesas estão materializadas nos autos. No mais, é a consequência lógica de obrigar aquele que deu motivo à rescisão contratual, responder pelo seu ato. Bem a propósito enfatizar que na vida não tem prêmios nem castigos e sim consequências de nossos atos em termos contratuais já que, de igual forma, o homem é o arquiteto de seu próprio destino em todos os aspectos em sua vida junto à sociedade.

No caso em apreciação, a rigor da sentença, a magistrada de piso, considerou a necessidade de condenar os vendedores pela valoração do imóvel.

Assim posicionou:

‘Não obstante, a prova pericial realizada comprovou a existência das benfeitorias realizadas sobre o imóvel, discriminando as obras realizadas, as quais foram avaliadas em R$ 2.130.014,48 (dois milhões, cento e trinta mil, quatorze reais e quarenta e oito centavos) (fls. 3928 e 4004/4006), o que evidencia que houve a valorização do imóvel. No caso, evidenciada a boa fé, resta incontroverso, que os autores introduziram no imóvel benfeitorias, motivo pelo qual se mostra pertinente o pleito de indenização formulado pelos autores, contudo o valor deve ser o do laudo pericial’. (sic).

Nada há acrescentar. Neste contexto, temos que o laudo pericial é conclusivo que os compradores, de boa fé, como registraram a sentença, introduziram naquele imóvel várias obras e que, invariavelmente, levou a valoração do mesmo.

Deve ser frisado para fins de acobertar a necessidade da composição em perdas e danos em relação a valoração do imóvel em face das inúmeras benfeitorias nele introduzida pelos compradores (autores da ação), o laudo entranhado nos autos (ID-63712106/63712117), em nada mais, nada menos do que 23 (vinte e três laudas) em que o Perito Nomeado RUBENS BALDISSSERA JUNIOR, perito judicial nomeado e aceito pelos litigantes, engenheiro florestal e, portanto, conhecedor em relação aos trabalhos realizados. Na citada perícia, que veio recheada de documentos com os quais fundamentou a conclusão (ID-63712118 e seguintes), as alegações abstratas trazidas pelos vendedores (réus), não conseguiram empanar o bem elaborado laudo pericial que forneceu elementos claros e insofismáveis para se chegar ao montante apurado em relação a valorização daquele imóvel.

Recurso não provido neste tópico.

Derradeiramente, em grau recursal, discordam os compradores (autores) no que tange a condenação da verba de sucumbência. Neste aspecto recursal, em face da sucumbência parcial, condenou ambas as partes no pagamento dos custos processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em, 20% (vinte por cento), sobre o valor atualizado dado a causa. Deste valor, residiu divisão proporcional de 10% (dez por cento) para cada parte pagar o advogado da parte contraria.

Equivocou-se a magistrada. A única condenação que teve os compradores (autores da ação) foi no que tange ao pagamento do período de fruição do imóvel. E, neste contexto, em grau recursal, residiu uma diminuição de grande monta. Isto porque, em relação a condenação imposta, foi em razão de que residia a ocupação de 4.503,47 hectares. Entretanto, em grau recursal, mantendo o mesmo valor, 0,5% (meio por cento), somente foi determinado pela área de fato ocupada, ou seja, apenas 1.225,00 hectares.

Desta forma, para o caso em comento, levando em consideração as vitorias constantes da sentença por parte dos compradores (autores da demanda), quase todas já transitadas em julgado e a vitória insignificante dos vendedores (réus naquela demanda), não agiu com acerto a magistrada de piso em, sem qualquer fundamentação adequada, reconhecer a existência de sucumbência recíproca. De rigor, neste caso, é a aplicação do prescrito no parágrafo único, do artigo 86, do Código de Processo Civil – ‘Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido,o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários’.

Neste tópico merece reforma a sentença para, na dosagem feita na sentença, os réus responderem, por inteiro, pelo pagamento dos custos processuais e honorários advocatícios. Mas, por outro lado, aqui lançando mãos de que o recurso dos réus (vendedores) foi conhecido porém desprovido, como restou a verba honorária já arbitrada em grau máximo (20% sobre valor atualizado dado a demanda), não mais se faz necessária a majoração, na dicção do § 11, do art. 85, do CPC.

Respeitando posicionamentos contrários, tão comuns quando se trata de julgamento colegiado ante a livre convencimento de cada membro que o compõe, baixando os fatos à realidade, à situação recíproca de todos os envolvidos neste intrigado processo onde, fisicamente, é de 11 volumes, a meu viso, este é o que de melhor se vê na aplicação do direito aos e na ideia da justiça em todos os seus contornos.

CONCLUSÃO:

Por consequência, forte nos fundamentos delineados acima:

a) conheço do recurso interposto pelos compradores (autores da ação) e lhe dou parcial provimento para:

1. Reconhecer em favor destes que a rescisão contratual determinada pela sentença recorrida não se deu pela ausência de pagamento das prestações e sim em face da existência das máculas já mencionadas linhas acima e, de consequência, culpa exclusiva dos vendedores (réus), devendo, por consequência, as partes retornarem ao ‘status quo ante’. (sentença reformada neste tópico).

2. Em face do aspecto acima, reconhecer em favor dos autores o direito de retenção das benfeitorias (e prévia indenização) antes de qualquer modificação do estado do bem. (sentença reformada neste tópico).

3. Manter em parte a determinação constante da sentença no que tange a obrigação dos compradores (autores), no pagamento pela fruição do imóvel, nos termos constantes do julgamento dos embargos de declaração. Contudo, não em relação ao contrato e sim da área que efetivamente lhe foi concedia a posse (1.225 hectares), conforme fundamentação. (sentença reformada em parte neste tópico).

4. Incluir no polo passivo os intervenientes garantes para, de forma solidária, responderem por eventuais débitos na fase de cumprimento de sentença. (sentença reformada neste tópico).

5. Reformar a sentença para, no que tange a regra da sucumbência, esta seja, quer pelos custos do processo, quer pelos honorários, unicamente aos réus. (sentença reformada neste tópico).

6. Não conhecer do recurso na parte em que pediu indenização abstrata, somente em grau recursal. (recurso não conhecido neste tópico).

b) - Conheço do recurso interposto pelos vendedores (réus), mas nego-lhe provimento, mantendo incólume a sentença de piso que os condenou ao pagamento em relação as benfeitorias introduzidas no imóvel, no montante de R$ 2.130.024,48 (dois milhões, cento e trinta mil, vinte e quatro reais, quarenta e oito centavos), bem como os acréscimos determinados na sentença. Juros demora a partir da citação. (sentença mantida neste tópico)

No mais, permanece sem qualquer alteração a sentença recorrida, em especial no que tange a determinação de compensação de débitos e créditos entre as partes litigantes na fase de liquidação do julgado.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
30/06/2021
, em que o ilustre Relator
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
deu parcial provimento
ao
RAC no 0001247-28.2005.8.11.0044
, para
:

“1.
Reconhecer em favor destes que a rescisão contratual determinada pela sentença recorrida não se deu pela ausência de pagamento das prestações e sim em face da existência das máculas já mencionadas linhas acima e, de consequência, culpa exclusiva dos vendedores (réus), devendo, por consequência, as partes retornarem ao
‘status quo ante’
.
(
sentença reformada neste tópico
).

2.
Em face do aspecto acima, reconhecer em favor dos autores o direito de retenção das benfeitorias (e prévia indenização) antes de qualquer modificação do estado do bem. (
sentença reformada neste tópico
).

3
.
Manter em parte a determinação constante da sentença no que tange a obrigação dos compradores (autores), no pagamento pela fruição do imóvel, nos termos constantes do julgamento dos embargos de declaração. Contudo, não em relação ao contrato e sim da área que efetivamente lhe foi concedia a posse (1.225 hectares), conforme fundamentação.
(
sentença reformada em parte neste tópico
).

4.
Incluir no polo passivo os intervenientes garantes para, de forma solidária, responderem por eventuais débitos na fase de cumprimento de sentença.
(
sentença reformada neste tópico
).

5.
Reformar a sentença para, no que tange a regra da sucumbência, esta seja, quer pelos custos do processo, quer pelos honorários, unicamente aos réus
.
(sentença reformada neste tópico).

6.
Não conhecer do recurso na parte em que pediu indenização abstrata, somente em grau recursal
.
(recurso não conhecido neste tópico)
.

Ainda
:

Conheceu do recurso interposto pelos vendedores (réus), mas negou-lhe provimento
, mantendo incólume a sentença que os condenou ao pagamento em relação as benfeitorias introduzidas no imóvel, no montante de
R$ 2.130.024,48
(dois milhões, cento e trinta mil, vinte e quatro reais, quarenta e oito centavos), bem como os acréscimos determinados na sentença, com juros de mora a partir da citação
(
sentença mantida neste tópico).

No mais, permaneceu sem qualquer alteração a sentença recorrida, em especial no que tange à determinação de compensação de débitos e créditos entre as partes litigantes na fase de liquidação do julgado

Pedi vista dos autos para melhor análise.

A 1a Vogal – nobre
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
– em princípio, acompanhou o relator e, posteriormente, aguarda a vista.

D E CI D O.

Analisando detidamente os presentes autos, verifica-se que os autores
EMERSON STEINER e OUTROS
em

25/03/2003
, firmaram com a requerida
N.M. AGROPECUÁRIA, ARMAZÉNS GERAIS E LOGÍSTICA LTDA (
sucessora de
N. M. AGROPECUÁRIA LTDA)
o

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
no valor de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) os imóveis descritos nas matrículas
no 10.104
, livro 2-BO (
1.225 hectares
),
no 1.404
,

livro 12 (
1.945 hectares
) e
no 10.102
(
830 hectares)
, todos

no CRI de Chapada dos Guimarães-MT. Os requeridos da "família Martiniano" - WILSON TOMAS FESOLONE MARTINIANO, LUCÍLIA MARI JARDINI MARTINIANO, NELSON FRESOLONE MARTINIANO, ALESSANDRA VASQUES GUARALDO MARTINIANO, MARCO ANTÔNIO FRESOLONE MARTINIANO E LUZILENE DE ALMEIDA MARTINIANO -

figuraram na condição de intervenientes e garantidores, em caráter solidário com a requerida acima mencionada, por eventual evicção de qualquer dos imóveis negociados, conforme acordado na
Cláusula Décima Segunda
do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
):

Aliás, para melhor compreensão, segue adiante
print
do aludido instrumento:

Conforme se denota acima, ficou ainda estabelecido no contrato que os imóveis seriam objeto de levantamento topográfico futuro, com escopo de adequar o preço total da alienação à área efetivamente encontrada.

No entanto, após a realização da medição topográfica constatou-se que havia divergências nas áreas dos imóveis negociados, o que ensejou a formalização de um
INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

(
1.225 hectares

permaneceu o mesmo tamanho; a de
1.945 hectares
passou para
2.653,89 hectares
e a de
830 hectares
passou para
624,58 hectares
). Assim, o preço original foi majorado em R$ 503.470,00 (quinhentos e três mil e quatrocentos e setenta reais), totalizando dessa forma R$ 4.503.470,00 (quatro milhões, quinhentos e três mil e quatrocentos e setenta reais), cujo pagamento seria de forma parcelada. Confira a
RERRATIFICAÇÃO
de
ID no. 63703574
:

Pois bem.

Conforme se verifica dos instrumentos, das três áreas adquiridas, a única área que se encontrava escriturada à época era de
1.225 hectares
, sendo que, em razão de tal circunstância, os autores compradores adentraram na posse, a qual perdura por mais de 20 anos, razão pela qual pretendem que seja mantido o contrato primitivo com relação a esta porção de terras, com o pagamento da diferença na forma contratual,

corrigido em arroba de boi.

Na verdade, inicialmente, os compradores pagaram a título de sinal o valor de
R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais)
, em cumprimento à "
Cláusula terceira
" do contrato de RERRATIFICAÇÃO (
ID no 63703574 - Pág.2
).

Com o pagamento da segunda parcela no valor de
R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
,

foi outorgada a escritura da área de
1.225 hectares
, atendendo ao previsto na
letra "a"
da "
Cláusula terceira
", conforme
ID no 63703574 - Pág.3
. Portanto, a partir da regularização dessa porção da área, os compradores adentraram na posse da mesma.

Inclusive a escrituração da área de
1.225 hectares
, deu-se após o pagamento da segunda parcela, em
16/07/2003
, portanto, três dias após a assinatura do contrato de RERRATIFICAÇÃO que ocorreu em
14/07/2003
.

A partir de então, restou pactuado que a
terceira parcela

no valor de
R$825.000,00 (oitocentos e vinte e cinco mil reais)
, correspondente a
14.473,68 (quatorze mil, quatrocentos e setenta e três virgula sessenta e oito) arrobas de boi gordo
, relativa ao último pagamento da área de
1.225 hectares
, deveria ocorrer

em
02/05/2005
, conforme
letra "b"
da

"
Cláusula terceira
" (
ID no 63703574 - Pág.3
).

Definiu-se também que a escrituração da área de
2.653,89 hectares
e da área de
624,58 hectares
, deveriam ocorrer até o dia
15/05/2004
, conforme prevê o "
Parágrafo segundo
" da "
Cláusula terceira
" (
ID no 63703574 - Pág.3/4
).

Confira as áreas, forma de pagamento, bem como as datas de cada escrituração:

Portanto, conforme se verifica, a data da escrituração em definitivo das áreas de
2.653,89 hectares
e de
624,58 hectares
, deveriam ocorrer até o dia
15/05/2004
, portanto, antes do vencimento da terceira parcela do contrato, cujo vencimento estava previsto para
02/05/2005
.

Vencido o prazo convencionado pelas partes para a lavratura da escritura das áreas de
2.653,89 hectares
e de
624,58 hectares
, em
15/05/2004
, esta não foi realizada, tendo os compradores a diligência de proceder a INTERPELAÇÃO JUDICIAL para este fim, em
26/02/2005
, também antes do vencimento da terceira parcela (
02/05/2005
). Confira o conteúdo final da interpelação:

Mesmo após a interpelação judicial, a vendedora não cumpriu suas obrigações, portanto, tornando-se inadimplemente em primeiro lugar.

No entanto, se a situação já era ruim, esta ficou ainda pior - até porque, os compradores descobriram no curso da ação inúmeras irregularidades, ilegalidades e crimes tributários envolvendo as áreas objeto dos contratos, conforme histórico que segue adiante.

Primeiramente, o proprietário dos imóveis, qual seja,
Sr.JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO
, na condição de viúvo, em
09/07/1993
,
DOOU
a área total (
9.401 hectares
- posteriormente desmembrada)
para as sobrinhas
CÉLIA MARIA DOS SANTOS MELO
e
DIVA MARIA MELLO
,
através da
ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL RURAL , COM RESERA USUFRUTO
de I
D no 63705450 -Pág. 4
, doação esta
não registrada em Cartório
.

Posteriormente, em
06/05/1997
, as donatárias e sucessoras
CÉLIA
MARIA DOS SANTOS MELO
e
DIVA MARIA MELLO
venderam seus direitos à requerida/vendedora, o qual
também não foi levado a registro
, permanecendo as áreas em nome de
JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO
(
ID no 63708751
).

A contar de então, iniciam-se as inúmeras irregularidades: Ao invés da requerida
N.M. AGROPECUÁRIA, ARMAZÉNS GERAIS E LOGISTICA LTDA

proceder às regularizações das transferências

e registros, começando-se pela
DOAÇÃO
entre

JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO

e as sobrinhas

CÉLIA MARIA DOS SANTOS MELO
e
DIVA MARIA MELLO
,
posteriormente, das donatárias para a parte

requerida/vendedora, e desta para os autores/compradores, pagando-se as taxas, tributos e impostos necessários, preferiu seguir o caminho da ilegalidade e de lesão aos cofres públicos.

No caso em comento, como não houve as transferências e registros necessários, o imóvel permaneceu no nome
JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO
, sendo transferido diretamente para a empresa requerida através de um verdadeiro salto "triplo carpado",

todavia, voltado para a maldade.

Isto porque, como bem dito acima, ao invés de regularizar todos os pactos, preferiu

a ilegalidade, produzindo uma "
PROCURAÇÃO FALSA"
, passando diretamente a totalidade da área que se encontrava em nome de
JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO

para seu nome.

A aludida "
PROCURAÇÃO
" foi lavrada em
18 de julho de 2001
à folha 58, livro 05, do Cartório de Registro Civil de Acorizal-MT, oportunidade em que o
Sr. JOSÉ MARI GOMES DE MELLO
, nomeou seu procurador o
Sr. ALDOIR COLOMBO
dando-lhes amplo e gerais poderes para vender e transferir as áreas originárias, sendo uma de
9.401 hectares
e outra de
3.645,68 hectares
, as quais foram desmembradas e alienadas a vários compradores, dentre eles os autores. Confira o instrumento:

Ocorre que a lavratura da "
PROCURAÇÃO
" no Cartório de Registro Civil de Acorizal-MT, em que
JOSÉ MARI GOMES DE MELLO
outorgou os poderes a
ALDOIR COLOMBO
, em
18 de julho de 2001
,
deu-se muito depois de sua morte
,

que aconteceu em
28 de julho de 1993
, ou seja,
08 (oito) anos antes
. Confira:

De posse desta "PROCURAÇÃO FALSA", a empresa requerida transferiu a totalidade das áreas originarias para o seu nome (
9.401 hectares

+ 3.645,68 hectares = 13.046,68
), bastando verificar o I
D no 63703592

e, posteriormente, vendeu partes menores a vários compradores, dentre eles os autores,

prejudicando inúmeras pessoas de boa-fé.

Aliás, a própria "PROCURAÇÃO FALSA" foi utilizada para regularização da escritura referente à área de
1.225 hectares
, objetivando o cumprimento da "
Cláusula Terceira", letra "a
" do instrumento.

Portanto, na hipótese, restou cabalmente comprovada a mora da empresa vendedora, bem como as inúmeras ilegalidades cometidas visando burlar o ordenamento jurídico e eximir-se dos pagamentos das taxas, despesas, impostos e tributos, inclusive cometendo vários ilícitos penais e tributários.

Vale salientar ainda que os autores compradores foram diligentes, uma vez que diante de todas as ilicitudes realizadas, requereram que sua mora fosse afastada,

obtendo sucesso no
RAI no 37001/2005
, de relatoria do eminente
Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
, oportunidade em que

foi suspenso o pagamento das obrigações

contratuais, bem como foi determinada a manutenção dos autores na área.

Logo, a fundamentação do Juízo singular de que os autores se encontravam em mora é totalmente equivocada e desprovida de qualquer razoabilidade, pois a mora da vendedora além de claramente comprovada, foi secundada pela decisão proferida no
RAI no 37001/2005
que afastou a mora dos compradores, sem contar as ilegalidades existentes nos autos, todas perpetradas pela vendedora.

Com efeito, levando em consideração os acontecimentos apresentados, não há dúvida que todos os atos realizados pela utilização de PROCURAÇÃO FALSA (inexistente) são nulos ou inexistes, razão pela qual, neste particular, deve ser mantida a parte da sentença que declarou a inexistência das escrituras publicas lavradas em face da referida procuração.

Quanto ao
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
) e

INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

de
ID no. 63703574
, estes foram realizados dentro da legalidade, devendo prevalecer, não havendo qualquer mácula – até porque, trata-se de negócio jurídico não derivado da procuração falsa.

Aliás, os autores/compradores, ao ajuizar a presente ação, a nominou de "AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS, COM PEDIDO EVENTUAL OU
SUBSIDIÁRIO DE DEPÓSITO DO SALDO DO PREÇO
, POR FRAUDE CONTRA CREDORES E, AINDA, PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA JURISDICIONAL".
Grifei
.

E ao fazer o pedido final requereram que fosse declarada a nulidade de todos os atos jurídicos, inclusive

do contrato de compra e venda, retornando as partes ao
status quo antes
, com a devolução dos valores pagos e a indenização atinentes às benfeitorias, permanecendo no imóvel até o efetivo pagamento.
Em caráter eventual ou subsidiário
, na hipótese de
manutenção do contrato de compromisso de compra e venda
, que fosse deferido o direito de depositar o saldo devido relativo à área de 1.225 hectares, da qual se encontram na posse há 18 anos (
ID no 63703562 - Pág.4 - petição inicial
).

Não é de se olvidar que depois de tramitar por mais de quinze (15) anos,

o pedido subsidiário torna-se totalmente providencial, uma vez que ao ajuizar a ação certamente os autores previram que a mesma não seria de rápida solução.

In casu
, se a ação fosse decidida nos primeiros anos de sua distribuição, na certa o pedido principal seria o mais adequado e viável.

Contudo, nessas quase duas décadas, as áreas valorizaram acentuadamente, muito mais ainda a área objeto da demanda, onde os autores construíram benfeitorias e formaram toda a sua extensão. Assim, não se faria justiça se os malfeitores fossem

beneficiados por suas ilegalidades.

Deveras, é certo que o
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
) e

INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

de
ID no. 63703574
, foram pactuados por pessoas capazes e aptos para contratarem, inexistindo qualquer vício de consentimento.

Assim, levando em consideração a legalidade dos instrumentos acima e para evitar mais prejuízos aos compradores de boa-fé, deve ser concedido o pedido alternativo para o depósito do saldo devedor, uma vez que já reconhecido que foram os vendedores se encontravam inadimplentes e praticaram ilegalidades sem precedentes para forjar a licitude da transação, enquanto os autores/compradores encontravam-se o tempo todo de boa-fé, cuja mora fora afastada em decisão proferida no
RAI no 37001/2005
, que suspendeu o pagamento das obrigações contratuais, bem como foi determinada a manutenção dos autores na área.

Desse modo, a sentença singular que rescindiu os contratos de compra e venda deve ser reformada parcialmente, por consequência, deve ser

convalidada a venda da área de
1.225 hectares.

Diante da validade dos instrumentos, o depósito da diferença do saldo devedor (terceira parcela) deve ser efetuado em 30 dias, na forma pactuada, qual seja, em arroba de boi a contar deste julgamento.

Logo, sendo convalidados os instrumentos, não há em que se falar em retenção de benfeitoria e pagamento de fruição do imóvel, basta o pagamento da terceira e última parcela, permanecendo os autores/compradores na área, os quais deverão buscar a regularização da área por outros meios.

Vale salientar ainda, se prevalecer a decisão de nulidade de todos os negócios jurídicos, inclusive dos contratos, as áreas retornariam a
status quo ante
, ou seja, para as mãos do falecido JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO, assim sendo, não poderiam os vendedores nada exigir. Enquanto aos compradores, restariam a usucapião, já que se encontram na área de boa-fé por longo período.

Diante do exposto, peço máxima vênia ao nobre relator para acompanhar em parte o seu voto, exceto no que tange ao
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
) e

INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

de
ID no. 63703574
, os quais declaro válidos, uma vez que seu pacto não foi derivado da procuração falsa.

Desta forma, sendo convalidados os instrumentos e restando demonstrado que os autores/compradores não se encontram em mora,
dou provimento ao recurso
dos autores para lhes conceder o
pedido alternativo
e
deferir
o depósito do saldo devedor referente à terceira e última parcela referente à área de 1.225 hectares, da qual já encontram na posse e devem permanecerem, a ser realizado no prazo de 30 dias, na forma pactuada, qual seja, em arroba de boi, a contar deste julgamento.

No mais, acompanho o voto do relator que negou provimento ao recurso dos requeridos/apelantes.

É como voto.-

V O T O S V O G A I S

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
30/06/2021
, em que o ilustre Relator
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
deu parcial provimento
ao
RAC no 0001247-28.2005.8.11.0044
, para
:

“1.
Reconhecer em favor destes que a rescisão contratual determinada pela sentença recorrida não se deu pela ausência de pagamento das prestações e sim em face da existência das máculas já mencionadas linhas acima e, de consequência, culpa exclusiva dos vendedores (réus), devendo, por consequência, as partes retornarem ao
‘status quo ante’
.
(
sentença reformada neste tópico
).

2.
Em face do aspecto acima, reconhecer em favor dos autores o direito de retenção das benfeitorias (e prévia indenização) antes de qualquer modificação do estado do bem. (
sentença reformada neste tópico
).

3
.
Manter em parte a determinação constante da sentença no que tange a obrigação dos compradores (autores), no pagamento pela fruição do imóvel, nos termos constantes do julgamento dos embargos de declaração. Contudo, não em relação ao contrato e sim da área que efetivamente lhe foi concedia a posse (1.225 hectares), conforme fundamentação.
(
sentença reformada em parte neste tópico
).

4.
Incluir no polo passivo os intervenientes garantes para, de forma solidária, responderem por eventuais débitos na fase de cumprimento de sentença.
(
sentença reformada neste tópico
).

5.
Reformar a sentença para, no que tange a regra da sucumbência, esta seja, quer pelos custos do processo, quer pelos honorários, unicamente aos réus
.
(sentença reformada neste tópico).

6.
Não conhecer do recurso na parte em que pediu indenização abstrata, somente em grau recursal
.
(recurso não conhecido neste tópico)
.

Ainda
:

Conheceu do recurso interposto pelos vendedores (réus), mas negou-lhe provimento
, mantendo incólume a sentença que os condenou ao pagamento em relação as benfeitorias introduzidas no imóvel, no montante de
R$ 2.130.024,48
(dois milhões, cento e trinta mil, vinte e quatro reais, quarenta e oito centavos), bem como os acréscimos determinados na sentença, com juros de mora a partir da citação
(
sentença mantida neste tópico).

No mais, permaneceu sem qualquer alteração a sentença recorrida, em especial no que tange à determinação de compensação de débitos e créditos entre as partes litigantes na fase de liquidação do julgado

Pedi vista dos autos para melhor análise.

A 1a Vogal – nobre
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
– em princípio, acompanhou o relator e, posteriormente, aguarda a vista.

D E CI D O.

Analisando detidamente os presentes autos, verifica-se que os autores
EMERSON STEINER e OUTROS
em

25/03/2003
, firmaram com a requerida
N.M. AGROPECUÁRIA, ARMAZÉNS GERAIS E LOGÍSTICA LTDA (
sucessora de
N. M. AGROPECUÁRIA LTDA)
o

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
no valor de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) os imóveis descritos nas matrículas
no 10.104
, livro 2-BO (
1.225 hectares
),
no 1.404
,

livro 12 (
1.945 hectares
) e
no 10.102
(
830 hectares)
, todos

no CRI de Chapada dos Guimarães-MT. Os requeridos da "família Martiniano" - WILSON TOMAS FESOLONE MARTINIANO, LUCÍLIA MARI JARDINI MARTINIANO, NELSON FRESOLONE MARTINIANO, ALESSANDRA VASQUES GUARALDO MARTINIANO, MARCO ANTÔNIO FRESOLONE MARTINIANO E LUZILENE DE ALMEIDA MARTINIANO -

figuraram na condição de intervenientes e garantidores, em caráter solidário com a requerida acima mencionada, por eventual evicção de qualquer dos imóveis negociados, conforme acordado na
Cláusula Décima Segunda
do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
):

Aliás, para melhor compreensão, segue adiante
print
do aludido instrumento:

Conforme se denota acima, ficou ainda estabelecido no contrato que os imóveis seriam objeto de levantamento topográfico futuro, com escopo de adequar o preço total da alienação à área efetivamente encontrada.

No entanto, após a realização da medição topográfica constatou-se que havia divergências nas áreas dos imóveis negociados, o que ensejou a formalização de um
INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

(
1.225 hectares

permaneceu o mesmo tamanho; a de
1.945 hectares
passou para
2.653,89 hectares
e a de
830 hectares
passou para
624,58 hectares
). Assim, o preço original foi majorado em R$ 503.470,00 (quinhentos e três mil e quatrocentos e setenta reais), totalizando dessa forma R$ 4.503.470,00 (quatro milhões, quinhentos e três mil e quatrocentos e setenta reais), cujo pagamento seria de forma parcelada. Confira a
RERRATIFICAÇÃO
de
ID no. 63703574
:

Pois bem.

Conforme se verifica dos instrumentos, das três áreas adquiridas, a única área que se encontrava escriturada à época era de
1.225 hectares
, sendo que, em razão de tal circunstância, os autores compradores adentraram na posse, a qual perdura por mais de 20 anos, razão pela qual pretendem que seja mantido o contrato primitivo com relação a esta porção de terras, com o pagamento da diferença na forma contratual,

corrigido em arroba de boi.

Na verdade, inicialmente, os compradores pagaram a título de sinal o valor de
R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais)
, em cumprimento à "
Cláusula terceira
" do contrato de RERRATIFICAÇÃO (
ID no 63703574 - Pág.2
).

Com o pagamento da segunda parcela no valor de
R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
,

foi outorgada a escritura da área de
1.225 hectares
, atendendo ao previsto na
letra "a"
da "
Cláusula terceira
", conforme
ID no 63703574 - Pág.3
. Portanto, a partir da regularização dessa porção da área, os compradores adentraram na posse da mesma.

Inclusive a escrituração da área de
1.225 hectares
, deu-se após o pagamento da segunda parcela, em
16/07/2003
, portanto, três dias após a assinatura do contrato de RERRATIFICAÇÃO que ocorreu em
14/07/2003
.

A partir de então, restou pactuado que a
terceira parcela

no valor de
R$825.000,00 (oitocentos e vinte e cinco mil reais)
, correspondente a
14.473,68 (quatorze mil, quatrocentos e setenta e três virgula sessenta e oito) arrobas de boi gordo
, relativa ao último pagamento da área de
1.225 hectares
, deveria ocorrer

em
02/05/2005
, conforme
letra "b"
da

"
Cláusula terceira
" (
ID no 63703574 - Pág.3
).

Definiu-se também que a escrituração da área de
2.653,89 hectares
e da área de
624,58 hectares
, deveriam ocorrer até o dia
15/05/2004
, conforme prevê o "
Parágrafo segundo
" da "
Cláusula terceira
" (
ID no 63703574 - Pág.3/4
).

Confira as áreas, forma de pagamento, bem como as datas de cada escrituração:

Portanto, conforme se verifica, a data da escrituração em definitivo das áreas de
2.653,89 hectares
e de
624,58 hectares
, deveriam ocorrer até o dia
15/05/2004
, portanto, antes do vencimento da terceira parcela do contrato, cujo vencimento estava previsto para
02/05/2005
.

Vencido o prazo convencionado pelas partes para a lavratura da escritura das áreas de
2.653,89 hectares
e de
624,58 hectares
, em
15/05/2004
, esta não foi realizada, tendo os compradores a diligência de proceder a INTERPELAÇÃO JUDICIAL para este fim, em
26/02/2005
, também antes do vencimento da terceira parcela (
02/05/2005
). Confira o conteúdo final da interpelação:

Mesmo após a interpelação judicial, a vendedora não cumpriu suas obrigações, portanto, tornando-se inadimplemente em primeiro lugar.

No entanto, se a situação já era ruim, esta ficou ainda pior - até porque, os compradores descobriram no curso da ação inúmeras irregularidades, ilegalidades e crimes tributários envolvendo as áreas objeto dos contratos, conforme histórico que segue adiante.

Primeiramente, o proprietário dos imóveis, qual seja,
Sr.JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO
, na condição de viúvo, em
09/07/1993
,
DOOU
a área total (
9.401 hectares
- posteriormente desmembrada)
para as sobrinhas
CÉLIA MARIA DOS SANTOS MELO
e
DIVA MARIA MELLO
,
através da
ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL RURAL , COM RESERA USUFRUTO
de I
D no 63705450 -Pág. 4
, doação esta
não registrada em Cartório
.

Posteriormente, em
06/05/1997
, as donatárias e sucessoras
CÉLIA
MARIA DOS SANTOS MELO
e
DIVA MARIA MELLO
venderam seus direitos à requerida/vendedora, o qual
também não foi levado a registro
, permanecendo as áreas em nome de
JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO
(
ID no 63708751
).

A contar de então, iniciam-se as inúmeras irregularidades: Ao invés da requerida
N.M. AGROPECUÁRIA, ARMAZÉNS GERAIS E LOGISTICA LTDA

proceder às regularizações das transferências

e registros, começando-se pela
DOAÇÃO
entre

JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO

e as sobrinhas

CÉLIA MARIA DOS SANTOS MELO
e
DIVA MARIA MELLO
,
posteriormente, das donatárias para a parte

requerida/vendedora, e desta para os autores/compradores, pagando-se as taxas, tributos e impostos necessários, preferiu seguir o caminho da ilegalidade e de lesão aos cofres públicos.

No caso em comento, como não houve as transferências e registros necessários, o imóvel permaneceu no nome
JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO
, sendo transferido diretamente para a empresa requerida através de um verdadeiro salto "triplo carpado",

todavia, voltado para a maldade.

Isto porque, como bem dito acima, ao invés de regularizar todos os pactos, preferiu

a ilegalidade, produzindo uma "
PROCURAÇÃO FALSA"
, passando diretamente a totalidade da área que se encontrava em nome de
JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO

para seu nome.

A aludida "
PROCURAÇÃO
" foi lavrada em
18 de julho de 2001
à folha 58, livro 05, do Cartório de Registro Civil de Acorizal-MT, oportunidade em que o
Sr. JOSÉ MARI GOMES DE MELLO
, nomeou seu procurador o
Sr. ALDOIR COLOMBO
dando-lhes amplo e gerais poderes para vender e transferir as áreas originárias, sendo uma de
9.401 hectares
e outra de
3.645,68 hectares
, as quais foram desmembradas e alienadas a vários compradores, dentre eles os autores. Confira o instrumento:

Ocorre que a lavratura da "
PROCURAÇÃO
" no Cartório de Registro Civil de Acorizal-MT, em que
JOSÉ MARI GOMES DE MELLO
outorgou os poderes a
ALDOIR COLOMBO
, em
18 de julho de 2001
,
deu-se muito depois de sua morte
,

que aconteceu em
28 de julho de 1993
, ou seja,
08 (oito) anos antes
. Confira:

De posse desta "PROCURAÇÃO FALSA", a empresa requerida transferiu a totalidade das áreas originarias para o seu nome (
9.401 hectares

+ 3.645,68 hectares = 13.046,68
), bastando verificar o I
D no 63703592

e, posteriormente, vendeu partes menores a vários compradores, dentre eles os autores,

prejudicando inúmeras pessoas de boa-fé.

Aliás, a própria "PROCURAÇÃO FALSA" foi utilizada para regularização da escritura referente à área de
1.225 hectares
, objetivando o cumprimento da "
Cláusula Terceira", letra "a
" do instrumento.

Portanto, na hipótese, restou cabalmente comprovada a mora da empresa vendedora, bem como as inúmeras ilegalidades cometidas visando burlar o ordenamento jurídico e eximir-se dos pagamentos das taxas, despesas, impostos e tributos, inclusive cometendo vários ilícitos penais e tributários.

Vale salientar ainda que os autores compradores foram diligentes, uma vez que diante de todas as ilicitudes realizadas, requereram que sua mora fosse afastada,

obtendo sucesso no
RAI no 37001/2005
, de relatoria do eminente
Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
, oportunidade em que

foi suspenso o pagamento das obrigações

contratuais, bem como foi determinada a manutenção dos autores na área.

Logo, a fundamentação do Juízo singular de que os autores se encontravam em mora é totalmente equivocada e desprovida de qualquer razoabilidade, pois a mora da vendedora além de claramente comprovada, foi secundada pela decisão proferida no
RAI no 37001/2005
que afastou a mora dos compradores, sem contar as ilegalidades existentes nos autos, todas perpetradas pela vendedora.

Com efeito, levando em consideração os acontecimentos apresentados, não há dúvida que todos os atos realizados pela utilização de PROCURAÇÃO FALSA (inexistente) são nulos ou inexistes, razão pela qual, neste particular, deve ser mantida a parte da sentença que declarou a inexistência das escrituras publicas lavradas em face da referida procuração.

Quanto ao
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
) e

INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

de
ID no. 63703574
, estes foram realizados dentro da legalidade, devendo prevalecer, não havendo qualquer mácula – até porque, trata-se de negócio jurídico não derivado da procuração falsa.

Aliás, os autores/compradores, ao ajuizar a presente ação, a nominou de "AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS, COM PEDIDO EVENTUAL OU
SUBSIDIÁRIO DE DEPÓSITO DO SALDO DO PREÇO
, POR FRAUDE CONTRA CREDORES E, AINDA, PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA JURISDICIONAL".
Grifei
.

E ao fazer o pedido final requereram que fosse declarada a nulidade de todos os atos jurídicos, inclusive

do contrato de compra e venda, retornando as partes ao
status quo antes
, com a devolução dos valores pagos e a indenização atinentes às benfeitorias, permanecendo no imóvel até o efetivo pagamento.
Em caráter eventual ou subsidiário
, na hipótese de
manutenção do contrato de compromisso de compra e venda
, que fosse deferido o direito de depositar o saldo devido relativo à área de 1.225 hectares, da qual se encontram na posse há 18 anos (
ID no 63703562 - Pág.4 - petição inicial
).

Não é de se olvidar que depois de tramitar por mais de quinze (15) anos,

o pedido subsidiário torna-se totalmente providencial, uma vez que ao ajuizar a ação certamente os autores previram que a mesma não seria de rápida solução.

In casu
, se a ação fosse decidida nos primeiros anos de sua distribuição, na certa o pedido principal seria o mais adequado e viável.

Contudo, nessas quase duas décadas, as áreas valorizaram acentuadamente, muito mais ainda a área objeto da demanda, onde os autores construíram benfeitorias e formaram toda a sua extensão. Assim, não se faria justiça se os malfeitores fossem

beneficiados por suas ilegalidades.

Deveras, é certo que o
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
) e

INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

de
ID no. 63703574
, foram pactuados por pessoas capazes e aptos para contratarem, inexistindo qualquer vício de consentimento.

Assim, levando em consideração a legalidade dos instrumentos acima e para evitar mais prejuízos aos compradores de boa-fé, deve ser concedido o pedido alternativo para o depósito do saldo devedor, uma vez que já reconhecido que foram os vendedores se encontravam inadimplentes e praticaram ilegalidades sem precedentes para forjar a licitude da transação, enquanto os autores/compradores encontravam-se o tempo todo de boa-fé, cuja mora fora afastada em decisão proferida no
RAI no 37001/2005
, que suspendeu o pagamento das obrigações contratuais, bem como foi determinada a manutenção dos autores na área.

Desse modo, a sentença singular que rescindiu os contratos de compra e venda deve ser reformada parcialmente, por consequência, deve ser

convalidada a venda da área de
1.225 hectares.

Diante da validade dos instrumentos, o depósito da diferença do saldo devedor (terceira parcela) deve ser efetuado em 30 dias, na forma pactuada, qual seja, em arroba de boi a contar deste julgamento.

Logo, sendo convalidados os instrumentos, não há em que se falar em retenção de benfeitoria e pagamento de fruição do imóvel, basta o pagamento da terceira e última parcela, permanecendo os autores/compradores na área, os quais deverão buscar a regularização da área por outros meios.

Vale salientar ainda, se prevalecer a decisão de nulidade de todos os negócios jurídicos, inclusive dos contratos, as áreas retornariam a
status quo ante
, ou seja, para as mãos do falecido JOSÉ MARIA GOMES DE MELLO, assim sendo, não poderiam os vendedores nada exigir. Enquanto aos compradores, restariam a usucapião, já que se encontram na área de boa-fé por longo período.

Diante do exposto, peço máxima vênia ao nobre relator para acompanhar em parte o seu voto, exceto no que tange ao
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
(
ID no 63703570
) e

INSTRUMENTO DE TRANSAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

de
ID no. 63703574
, os quais declaro válidos, uma vez que seu pacto não foi derivado da procuração falsa.

Desta forma, sendo convalidados os instrumentos e restando demonstrado que os autores/compradores não se encontram em mora,
dou provimento ao recurso
dos autores para lhes conceder o
pedido alternativo
e
deferir
o depósito do saldo devedor referente à terceira e última parcela referente à área de 1.225 hectares, da qual já encontram na posse e devem permanecerem, a ser realizado no prazo de 30 dias, na forma pactuada, qual seja, em arroba de boi, a contar deste julgamento.

No mais, acompanho o voto do relator que negou provimento ao recurso dos requeridos/apelantes.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/08/2021