Tribunal: TJMT
Processo: 1032636-95.2020.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-06
Data de publicação: 2021-10-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBTENÇÃO DO “HABITE-SE” NO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PREVISÃO, CONTUDO, DE QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SÓ SERIA CONSIDERADO ENTREGUE COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS APURADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ADEQUAÇÃO DA OBRA FINALIZADA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO – MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS – DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.
2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada.
3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente.
4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo.
5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032636-95.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LIDIANE BELEGANTE GOTARDO - CPF: 027.440.981-08 (APELANTE), CLODOALDO ANTONIO BAIA HERANI - CPF: 947.603.571-49 (ADVOGADO), ANDRE PELLIZZONI VERAS GADELHA - CPF: 039.335.411-31 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBTENÇÃO DO “HABITE-SE” NO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PREVISÃO, CONTUDO, DE QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SÓ SERIA CONSIDERADO ENTREGUE COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS APURADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ADEQUAÇÃO DA OBRA FINALIZADA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO – MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS – DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais.

2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada.

3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente.

4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo.

5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
LIDIANE BELEGANTE GOTARDO
, contra a sentença que, nos autos da “Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais” em epígrafe, proposta em face de
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÕES LTDA
e
GINCO URBANISMO LTDA
, julgou
improcedentes
os pedidos autorais.

A apelante defende que, no contrato celebrado entre as partes, previu-se que o empreendimento imobiliário só seria “considerado entregue” após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais, de modo que a obtenção do “habite-se” não afastaria o atraso imputado às rés, ao serem compelidas a sanar irregularidades e problemas estruturais apurados na entrega do conjunto habitacional. Assim, sustenta que restou configurado o ilícito contratual autorizador da aplicação de multa moratória e de indenização por danos morais.

Em contrarrazões, as apeladas suscitam preliminar de ausência de dialeticidade e militam, no mérito, pela manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

II) VOTO (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE)

Eminentes pares:

As apeladas suscitam preliminar de inadmissibilidade do recurso por ausência de dialeticidade, ao fundamento de que a autora deixou de impugnar o fundamento nuclear da sentença, que consistiria na regularidade do “habite-se”, a indicar que o empreendimento imobiliário foi entregue no prazo estabelecido no contrato.

A preliminar não procede, considerando que a argumentação recursal é clara no sentido de que a simples obtenção do “habite-se” não afastaria a mora contratual, em tese, pela existência de cláusula que estabelecia que o empreendimento imobiliário só se consideraria entregue a partir da conclusão de todas as obras de infraestrutura previstas no memorial descritivo.

De tal modo, combateu-se especificamente o fundamento nuclear da sentença, o que afasta a inépcia recursal sugerida pelas apeladas.

Logo,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

III) VOTO (MÉRITO)

Eminentes pares:

A autora alegou ter adquirido uma unidade autônoma do empreendimento imobiliário “Supremo Itália”, pelo preço de R$ 520.000,00.

No contrato correspondente, as rés – Ginco Urbanismo Ltda e Supremo Itália Incorporações Ltda – se comprometeram a entregar o empreendimento em 30/11/2017, com tolerância de 6 meses.

Entretanto, apesar da expedição do “habite-se” pela Prefeitura Municipal dentro do prazo previsto contratualmente, o empreendimento teria sido oferecido com diversas irregularidades estruturais e sequer se encontrava conectado à rede de distribuição de energia elétrica, razão pela qual a Administração do Condomínio Supremo Itália, amparada em laudo elaborado por engenheiro civil, condicionou o recebimento à realização dos ajustes necessários pelas demandadas.

Ao fundamento de que a entrega definitiva do empreendimento, com os reparos exigidos pela administração condominial, só foi efetivada em 01/08/2019, a autora pleiteou a condenação das rés ao pagamento de multa moratória e de indenização por danos morais.

A sentença julgou os pedidos iniciais improcedentes, sob a premissa de que o habite-se expedido pela municipalidade demonstra a ausência de atraso na entrega do empreendimento.

Por observância do contrato celebrado entre as partes e de sua força obrigatória, tenho que o entendimento adotado na sentença não merece prevalecer.

Isso porque o “Contrato de Venda e Compra” pactuado entre as partes previu, na alínea “d” de sua Décima Quarta cláusula, que:

“O Condomínio será
considerado entregue
, incidindo a respectiva taxa de contribuição ao Condomínio Supremo Itália,
quando todas as obras de infraestrutura descritas no Memorial Descritivo estiverem concluídas e os terrenos estiverem em condições de receberem suas respectivas construções (obras)
.” (sic)

A entrega, nos termos estabelecidos no aludido dispositivo, deveria ocorrer até a data de 30/11/2017, por força da alínea “a” da mesma Cláusula.

O prazo de tolerância, fixado no parágrafo único da mesma cláusula, também não foi vinculado a qualquer ato de competência municipal, mas à mesma data retromencionada, como se infere a seguir:

“Parágrafo Único – Fica estipulado o prazo de tolerância de
6 (seis) meses
para entrega completa do empreendimento,
contado a partir da data pactuada acima
.“

Ante a clareza das disposições contratuais, o inadimplemento relativo da avença, por parte das demandadas, restou configurado. Afinal, restou comprovado que a administração condominial apurou, mediante laudo técnico adequado, a insuficiência das obras entregues contemporaneamente à obtenção do habite-se, e a necessária complementação só foi finalizada após o prazo de tolerância estabelecido no instrumento contratual.

O fato de outros adquirentes de unidades autônomas terem, ou não, decidido iniciar as respectivas construções residenciais antes da correção dos vícios apontados na inicial não vincula, de forma alguma, a parte autora, tendo em vista que
ninguém é obrigado a aceitar coisa diversa da que lhe é devida
, como estabelece o art. 313 do Código Civil:

“Art. 313. O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”

Caracterizado o inadimplemento relativo, é cabível a aplicação da multa contratual correspondente; contudo, diversamente dos termos propostos na inicial. É que, embora a autora pretenda a inversão da cláusula penal pactuada em favor das rés, há previsão contratual específica de multa em favor do adquirente por atraso na entrega do empreendimento, a rigor do Parágrafo Único da Cláusula Décima Quarta:

“
No caso de atraso após a tolerância referida
,
obriga-se a VENDEDORA a pagar
ao(à)(s) COMPRADOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) VENDEDOR(A)(ES)
a multa contratual de 1% (um por cento) sobre o valor pago, por mês atrasado
.”

Assim, pelo caráter bilateral das premissas elencadas anteriormente – a clareza e a força obrigatória das disposições contratuais – o pedido autoral deve ser parcialmente deferido, aplicando-se tão somente a multa específica de 1% sobre o valor pago, por mês atrasado, a partir do encerramento do prazo de tolerância - porque válido e adequado aos parâmetros jurisprudenciais – e até a data de 01/08/2019, indicada como o momento da correção das pendências construtivas do empreendimento imobiliário.

Com relação ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão recursal também procede.

Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, dada a extensão do atraso imputável às rés, que perdurou por mais de 12 meses.

É dizer: a dignidade da autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual

Em sentido semelhante:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PEDIDO DE INCLUSÃO DA CEF NO POLO PASSIVO – ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM - JUROS DE OBRA - INCIDÊNCIA INDEVIDA APÓS O PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES PREVISTA CONTRATUALMENTE -
DEMORA SUPERIOR A 12 MESES – ABALO MORAL - CONFIGURADO
– RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a Construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também confirma a competência da Justiça Comum.
Se a demora para entrega das chaves ultrapassa mais de doze meses do período de tolerância, é evidente o dano moral
, sobretudo quando se trata de imóvel destinado a família de baixa renda, conforme orientação do STJ.”

(TJMT. N.U 0043592-03.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2021, Publicado no DJE 30/03/2021)

No arbitramento da indenização correspondente, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização deve ser arbitrada no patamar de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, que, além de compatível com as finalidades almejadas, é equivalente aos valores fixados por esta Câmara em casos correlatos.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso autoral para reformar a sentença e
julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, de modo a:
(i)
condenar as rés ao pagamento da multa fixada na Cláusula Quarta, parágrafo único, do Contrato de Venda e Compra, a incidir a partir do encerramento do prazo de tolerância e até a data de 01/08/2019;
(ii)
condenar as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, atualizados pelo INPC desde o arbitramento e acrescidos de juros de 1% ao mês, a contar da citação, e;
(iii)
pelo decaimento mínimo da autora, condenar as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor condenatório.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/10/2021