Tribunal: TJMT
Processo: 1000202-10.2019.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-07

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a efetiva realização do contrato. Entender de forma contrária oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.
Não procede a alegação de culpa exclusiva do comprador quando a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000202-10.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Serviços Profissionais]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLEYTON GOMES DE MATOS - CPF: 834.515.871-49 (APELADO), BRUNO ANIBAL PEREIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 038.922.781-13 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL DEMIAN GOMES DE CARVALHO - CPF: 956.505.041-72 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a efetiva realização do contrato. Entender de forma contrária oneraria em excesso tanto vendedor como comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra.

Não procede a alegação de culpa exclusiva do comprador quando a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

RELATÓRIO

Apelação contra sentença julgada parcialmente procedente para rescindir o contrato e determinar às rés a restituição de 75% dos valores pagos (R$ 7.058,15), bem como a arcarem com as custas e honorários advocatícios de 15% sobre o montante atribuído à condenação, além de julgar improcedente o pedido de Reconvenção e arbitrar os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa atribuído a esta.

A apelante alega a “
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
”, e que, de qualquer forma, o pedido de restituição desses valores está prescrito, uma vez que o STJ já definiu a "
incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)
".

Aduz que tem o direito de reter os R$ 12.033,53 referentes à comissão de corretagem.

Sem contrarrazões (ID n. 81858553).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1000202-10.2019.8.11.0002

APELANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA

APELADO: CLEYTON GOMES DE MATOS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

V O T O

O apelado informa que celebrou o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel residencial localizado no Condomínio Reserva Rio Cuiabá com a empresa apelante e, conforme convencionado, pagou em 30/10/2014 R$ 7.058,15 a título de sinal.

Aduz que mesmo assim o financiamento não foi aprovado naquele ano, o que o fez desistir do negócio e requerer a devolução da quantia paga.

A apelante alega prescrição trienal do pedido de restituição da comissão de corretagem, consoante firmado no repetitivo REsp 1.551.956/SP. Acrescenta ser credora de R$ 12.033,53, alusivos aos honorários da Corretora, além de 25% do preço total, já que a rescisão da avença decorreu de culpa exclusiva do comprador, nos termos convencionados.

Contudo, a discussão não é sobre a restituição da comissão de corretagem, e sim do montante pago para a Construtora como sinal, o que afasta a incidência da prescrição trienal.

No item “quadro XI” da avença está consignado que as partes ajustam, em caráter de exceção, que a comissão de corretagem decorrente do negócio será paga à imobiliária ou corretor
diretamente pela vendedora
(Id. n. 81858519).

A apelante entende ter direito ao reembolso dessa quantia em razão do que enuncia a cláusula 6.5 do distrato, segundo a qual, na hipótese de rescisão por inadimplência ou solicitação do comprador, serão retidos 25% do valor pago,
além das despesas suportadas pela vendedora
e perdas e danos.

O Código de Defesa do Consumidor preceitua no artigo 51, II e IV, que são nulas as cláusulas que “
subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga
” e que “
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
”.

Da mesma forma, o art. 6o do CDC, dentre outros direitos, garante à parte hipossuficiente na relação de consumo “
a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou a sua revisão em razão de fato superveniente que as tornem excessivamente onerosas”
.

No caso em discussão, a negativa de financiamento do imóvel pelo Banco revela o resultado ineficaz da negociação. A despeito de qualquer intermediação, a comissão de corretagem só é devida com a efetiva celebração do contrato e seu resultado útil, ou seja, a concretização da venda. Entender de forma contrária oneraria demasiadamente tanto o vendedor como o comprador, pois somente a Corretora teria algum ganho prático sem o sucesso da compra e venda.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (CESSÃO DE CRÉDITO DE COMISSÃO). EMBARGOS JULGADOS PROCEDENTES PARA EXTINGUIR A EXECUÇÃO. COMISSÃO ADVINDA DE ALIENAÇÃO DE CONTROLE ACIONÁRIO DE EMPRESA. TRANSAÇÃO CONDICIONADA À APROVAÇÃO DO BANCO CENTRAL DO BRASIL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. RESULTADO ÚTIL DA NEGOCIAÇÃO NÃO ALCANÇADO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Embargos à execução julgados procedentes para extinguir a execução por título extrajudicial, dada a inexigibilidade da pretendida comissão pela alienação de controle acionário de empresa, em razão da não concretização do negócio intermediado. 2.
O Tribunal de origem observou que, não obstante o pagamento antecipado de parte do preço, o negócio foi estabelecido mediante condição suspensiva (aprovação do negócio pelo Banco Central do Brasil), sendo incontroverso nos autos que tal condição não foi implementada, o que permitiu concluir que não foi alcançado o resultado útil da negociação, ou seja, a efetiva realização do negócio fruto da intermediação. 3. O acórdão recorrido se alinha à orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, de que é incabível comissão de corretagem, quando o negócio não foi concluído, não atingindo, assim, o seu resultado útil
(AgRg no REsp 1.485.788/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe de 24/2/2015). 4. No âmbito estreito do recurso especial, é vedada a interpretação de cláusulas contratuais, a teor do disposto na Súmula 5 do STJ. 5. Agravo interno não provido
”.

(STJ - AgInt no REsp. 1518877 SP 2014/0294719-1, relator ministro Lázaro Guimarães (desembargador convocado do TRF 5a Região), julgado em 06/02/2018, T4 - QUARTA TURMA, publicado em DJe 09/02/2018).

Ademais, em relação à corretagem, no REsp n. 1.599.511/SP foi decidido que “é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente
”.

E isto não ocorreu no contrato em questão, pois a responsabilidade de pagamento era da vendedora, conforme estipulado “quadro XI”, e além do mais não houve o destaque no instrumento contratual do valor cobrado pela Corretora.

A pretensão de restituição das despesas suportadas está incluída na multa rescisória de 25% do valor pago, considerando o caráter da retenção que tem como intuito ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato.

Por outro lado, não se pode imputar culpa exclusiva do comprador nessas situações, pois a recusa de financiamento é fato alheio à sua vontade.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II -
A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador.
III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais
”.

(TJ-MG - AC 10000205742331001 MG, relator João Cancio, julgado em 02/02/2021, 18a Câmara Cível, publicado em 03/02/2021).

Logo, embora a apelante afirme que faz jus à restituição das despesas com as quais arcou, não é razoável o consumidor desembolsar mais do que já pagou para compensá-la do desfazimento do negócio, sendo que não se trata de culpa exclusiva sua.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Em virtude da sucumbência, majoro a verba honorária de 10% para 15% sobre o valor da causa atribuído a Reconvenção (art. 85, §11, CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2021