Tribunal: TJMT
Processo: 1015314-54.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO – ART. 1.484 DO CC - VALOR DE MERCADO - GRANDE LAPSO TEMPORAL – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, CPC – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – AGRAVO DESPROVIDO.
É bem provável que o valor atribuído ao imóvel por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (06/06/2017).
A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações, contudo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução.
A medida tomada pelo Magistrado a quo demonstra-se evidentemente acertada, pois, se levarmos em consideração a data da última avaliação (06/06/2017), o imóvel, por certo, teve relevante valorização, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, etc. têm sensível influência no preço final.
Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015314-54.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Hipoteca, Penhora / Depósito/ Avaliação, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[SAMIR HAMMOUD - CPF: 468.983.281-15 (ADVOGADO), KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (AGRAVANTE), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (AGRAVANTE), MOHAMED ALI HAMMOUD - CPF: 691.966.481-04 (ADVOGADO), SARAH PINHEIRO ANDRADE - CPF: 346.911.621-00 (AGRAVADO), ROGERIO ANDRADE - CPF: 007.196.171-20 (AGRAVADO), JOAO CARLOS BRITO REBELLO - CPF: 544.891.301-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA REAL HIPOTECÁRIA – DETERMINAÇÃO DE
NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO
– ART. 1.484 DO CC - VALOR DE MERCADO - GRANDE LAPSO TEMPORAL – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – ART. 873, CPC – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – AGRAVO DESPROVIDO.

É bem provável que o valor atribuído ao imóvel por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (06/06/2017).

A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações, contudo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução.

A
medida tomada pelo Magistrado a quo demonstra-se evidentemente acertada, pois, se levarmos em consideração a data da última avaliação (06/06/2017), o imóvel, por certo, teve relevante valorização, cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, etc. têm sensível influência no preço final.

Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto por KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA e KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA em face da decisão proferida pelo Juízo de Direito da 3a Vara da Comarca de Várzea Grande/MT, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial com Garantia Hipotecária no 1010946 -10.2020.811.0041, ajuizada em seu desfavor por SARAH PINHEIRO ANDRADE e ROGERIO ANDRADE, que determinou a imediata avaliação do imóvel indicado e penhorado nos autos.

Em síntese, alega que a execução é de um crédito hipotecário, acordando as partes, no ato de constituição do ônus real no tocante ao valor do bem para efeitos de execução judicial, não havendo que se realizar avaliação nos autos do processo executivo, conforme disposto no art. 1.484, do Código Civil.

Afirma que equivocada a aplicação do art. 873, do CPC, desconsiderando o disposto do art. 1.484. do Código Civil, eis que o mencionado dispositivo aponta situação especial que afasta a aplicação da “regra geral”, ao menos sem motivação substancial e plausível.

Assevera que deve prevalecer o valor do imóvel avaliado e convencionado pelas partes (R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), constante na matrícula do imóvel, com a devida atualização, pela correção monetária.

Nesses termos requer a concessão de tutela recursal, para conceder efeito suspensivo e sobrestar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, pugna pelo provimento do recurso, para revogar a decisão que determinou à avaliação do bem imóvel penhorado, determinando, todavia, a atualização pelo Contador judicial do valor convencionado na matrícula do imóvel, a época atribuída em R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), tudo nos termos do art. 1.484 do Código Civil.

O pedido de liminar recursal foi indeferido (ID 100235994).

Opostos Embargos de Declaração (ID 101438986), estes foram rejeitados (ID 101609494).

Contraminuta da parte agravada (ID 103629473).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial proposta por SARAH PINHEIRO ANDRADE e ESPÓLIO DE ROGÉRIO DE ANDRADE em face de KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA e KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANÇA SPE LTDA, alegando que as partes firmaram um Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, pertencente aos autores, que originou uma escritura pública de Compra e Venda do imóvel de matrícula no. 42.103, localizado na quadra no 88, compreendendo os lotes de no 01 à 20, medindo 60x132,00 metros, situado no Bairro Boa Esperança, Distrito do Coxipó da Ponte, nesta capital, apresentando os seguintes limites e confrontações: 60,00 metros ao Norte para a Rua Presidente João P. Caldas; 60,00 metros ao Sul para a Rua Pontes de Lacerda; 132,00 metros ao Nascente para a Rua Presidente Manoel J. Murtinho e 132,00 metros ao Poente para a Rua Gal. Miranda Reis, com área escriturada de 7.920 m2 (sete mil novecentos e vinte metros quadrados).

Aduz que os compradores pactuaram com os vendedores a compra do referido imóvel, pelo valor total de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), conforme Cláusula Quarta (Do preço e Condição de Pagamento), devendo ser pago, até a data da escritura, o valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais).

Após o dito pagamento, foi confeccionado entre as partes, conforme determinava o instrumento objeto da lide, uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, onde conforme pactuado, foi registrado em primeira e especial hipoteca, para garantia dos Autores, o imóvel matriculado sob o no 106.176, no 1o Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, visando garantir o remanescente de R$ 1.900.000,00 (hum milhão novecentos mil reais) a serem pagos da seguinte forma:

“R$ 1.900.000,00 (hum milhão e novecentos mil reais), representados por 14 (quatorze) parcelas: sendo 03 parcelas no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) cada uma, com vencimentos em 09/08/2017, 09/10/2017, 09/12/2017; mais 10 (dez) parcelas, no valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte cinco mil reais) cada uma, com vencimentos em 09/02/2018, 09/04/2018, 09/06/2018, 09/08/2018, 09/10/2018, 09/12/2018, 09/02/2019, 09/04/2019, 09/06/2019, 09/08/2019 e a última parcela no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), com vencimento em 20/09/2019.”

Afirma que a parte executada ficou inadimplente a partir da 2a parcela, que venceu em 09/10/2017.

Assim, pugnou pela intimação das executadas para pagar em 03 dias a importância líquida, certa e exigível de R$ 1.994.831,83 (hum milhão novecentos e noventa e quatro mil oitocentos e trinta e um reais e oitenta e três centavos), atualizada até o dia 11/03/2020, acrescido de multa, juros contratuais, correção monetária pelo INCC, sob pena de lhe ser penhorado o imóvel dado em garantia hipotecária, nos termos da lei.

Em caso de não pagamento pelo Executado, requereu a Penhora do Imóvel Hipotecado, descrito na matrícula no 106.176.

A parte executada, espontaneamente, manifestou nos autos, a fim de adimplir o título executado, dando em pagamento parte do imóvel objeto da garantia, ou seja, 76% (setenta e seis por cento), nos termos do art. 1.428, parágrafo único, do Código Civil, ficando, até a conclusão do adimplemento, em garantia da execução, como dispõe o art. 835, § 3o, do CPC, incluindo no pagamento metade os honorários advocatícios, nos termos art. 827, § 1o do CPC.

Em nova manifestação, requereu pelo adimplemento da execução com 76% (setenta e seis por cento) do imóvel dado em garantia hipotecária, nos termos do art. 1.428, parágrafo único, do Código Civil, indicando-o em garantia até conclusão do adimplemento, como dispõe o art. 835, § 3o, do CPC, incluso no pagamento metade dos honorários advocatícios, nos termos art. 827, § 1o, do CPC.

Instada a se manifestar, a parte exequente discordou da oferta e requereu fosse deferida a penhora on-line via BACENJUD em nome das Executadas, atendendo à ordem prevista no artigo 835, I, do CPC, no valor de R$ 2.305.890,33 (dois milhões trezentos e cinco mil oitocentos e noventa reais e trinta e três centavos).

Novamente, a parte executada peticionou nos autos reiterando o deferimento dos pedidos anteriores, para o fim de autorizar a nomeação do bem a penhora hipotecado e para adimplir a execução, em harmonia com a peça inicial das exequentes.

A parte exequente defendeu a tese de que o dinheiro segue a preferência de penhora e que foi estipulado em contrato o pagamento do imóvel em dinheiro e não com outro imóvel. Assim, pugnou pela penhora online via BACENJUD em nome das Executadas atendendo à ordem prevista no artigo 835, I, do CPC, no valor de R$ 2.413.209,52 (dois milhões quatrocentos e treze mil duzentos e nove reais e cinquenta e dois centavos).

O Juízo deferiu o bloqueio de ativos financeiros através do SISBAJUD, tendo os executados apresentaram embargos de declaração, ao argumento de que não houve pronunciamento judicial quanto ao pagamento da dívida, através do imóvel dado em hipoteca.

Ao analisar o petitório, o Magistrado de piso entendeu pela omissão da análise da oferta do imóvel dado em penhora, hipotecado em favor da parte exequente, tendo cancelado o bloqueio de valores via SISBAJUD e entendeu por indeferir o pedido de dação em pagamento através do imóvel descrito pelos executados, bem como indeferiu o oferecimento do referido imóvel em garantia à execução. Por fim, deferiu o pedido de buscas e bloqueio de ativos financeiros, via sistema SISBAJUD, sendo encontrado o valor de R$ 8.455,51 (oito mil quatrocentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta e um centavos).

Irresignada, a parte executada interpôs recurso de agravo de instrumento no. 1002989-47.2021.8.11.0000, pugnando pela reforma da decisão agravada, a fim de ser deferida a dação em pagamento da totalidade do bem objeto da garantia hipotecária do contrato firmado entre as partes, pondo fim ao feito executivo ou, alternativamente, nos termos do art. 835, § 3°, do CPC, e do pedido dos Agravados/Exequentes na inicial do feito executivo, determinar que a penhora ofertada tempestivamente no juízo a quo recaia sobre a totalidade do bem dado em garantia no contrato firmado entre as partes.

O Instrumental foi provido em parte apenas para determinar que a penhora recaia sobre a totalidade do bem dado em garantia no contrato firmado entre as partes.

O Juízo de origem determinou que se proceda a penhora do bem imóvel indicado, na forma do que estabelece o art. 845, § 1o do CPC, lavrando-se termo de penhora e depósito, na forma do que estabelecem os arts. 838 e 849 ambos do CPC, e sua imediata avaliação, bem como a intimação dos executados, na forma do que estabelecem os arts. 841 e 842 ambos do CPC.

Opostos Embargos de Declaração pela parte executada alegando que o bem já possui uma avaliação registrada na matrícula, quando da hipoteca (ID 60571001), estes foram rejeitados (ID 63267379).

Inconformados, os executados interpuseram o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma do decisum, a fim de
revogar a decisão que determinou à avaliação do bem imóvel penhorado, determinando, todavia, a atualização pelo Contador judicial do valor convencionado na matrícula do imóvel, a época atribuída em R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), tudo nos termos do art. 1.484 do Código Civil.

Pois bem.

Em que pese a irresignação do agravante, a decisão não comporta reparos.

Isso porque é bem provável que o valor atribuído ao imóvel por ocasião do contrato entabulado entre as partes (e mesmo após a atualização monetária) esteja desvinculado de seu efetivo valor de mercado, considerando o lapso de tempo decorrido desde a primeira avaliação - ocorrida quando constituída a garantia hipotecária (06/06/2017).

A norma inscrita no art. 1.484, do Código Civil, determina que o valor ajustado entre as partes para os imóveis hipotecados, devidamente atualizado, servirá como base para as arrematações.

Não obstante o disposto no referido artigo, a sua interpretação deve ser coerente com as regras do processo de execução.

Oportuno colacionar o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que adotou conclusão semelhante:

“EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Reavaliação de imóvel penhorado dado em hipoteca – Possibilidade, ante o considerável lapso de tempo decorrido (dez anos) desde a constituição da garantia real, época em que foi estimado o valor do bem, e a existência de elementos significativos nos autos de que apenas a simples incidência da atualização monetária sobre o valor indicado na escritura seja insuficiente para recompor o efetivo valor de mercado do bem - Interpretação do art. 1.484 do Código Civil que deve ser coerente com as regras do processo de execução - Inteligência dos arts. 805 e 873, II, ambos do Código de Processo Civil - Precedentes – Decisão mantida nesse tocante – Recurso não provido. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Reavaliação de imóvel penhorado dado em hipoteca - Pedido de nova avaliação pelos agravados executados - Determinação de realização de perícia - Decisão que atribuiu à agravante exequente o ônus de adiantamento dos valores devidos a título de honorários periciais - Descabimento, ante o contido no art. 95 do Código de Processo Civil - Custeio de honorários que deve ser carreado aos agravados executados, que requereram nova avaliação - Decisão reformada - Recurso provido nesta parte.” (TJ-SP, Agravo de Instrumento no. 2136409-85.2019.8.26.0000, Relator: Paulo Pastore Filho, 17a Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 08/11/2019)

Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

A razão do rigor da lei para a repetição da avaliação está fundada na necessidade de atendimento da celeridade processual, de modo a preservar a avaliação judicial em detrimento de expedientes protelatórios da parte não interessada na imediata consecução dos fins da execução.

É por isso que a renovação da avaliação judicial somente pode ser viabilizada em determinadas hipóteses, considerando-se que o laudo efetuado por Oficial de Justiça goza de fé pública.

In casu, legitima-se
a designação de nova avaliação com o intuito de apurar o atual valor mercadológico do bem, em razão de controvérsia reconhecida pela dúvida quanto ao real valor do imóvel.

A
medida demonstra-se evidentemente acertada,
pois,
se levarmos em consideração a data da última avaliação (06/06/2017),
o imóvel, por certo, teve relevante valorização,
cujas pormenorizações acerca da sua localização, benfeitorias, etc. têm sensível influência no preço final.

Note-se que, conforme os ensinamentos do eminente Des. Francisco Loureiro, “o valor contratual do bem hipotecado deve corresponder sempre ao seu valor de mercado, evitando a ocorrência de danos ao próprio credor, pela remição, ou especialmente ao devedor, pela arrematação ou adjudicação por valor vil (...). Tentou o atual CC contornar a necessidade de avaliação, dispondo que a excussão e a remição se farão por valor atualizado. Não basta, porém, a singela correção monetária do valor convencionado, caso se mostre insuficiente para atingir o valor real de mercado. Na boa lição de Marco Aurélio S. Viana, 'devemos entender a expressão valor atualizado, que a regra legal utiliza na disposição do artigo em comento, como a possibilidade de se estabelecer o preço real, no momento da execução” (Comentários ao novo Código Civil, Rio de Janeiro, Forense, p. 820). (...) Em resumo, o artigo em exame tem finalidade de evitar, no caso de inadimplemento, a fase de avaliação do bem penhorado. Recebe, porém, interpretação restritiva, somente alcançando o seu escopo se a avaliação corresponder ao valor de mercado do bem dado em garantia (Código civil comentado. Doutrina e Jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso. 4. ed. rev. e atual. Barueri: Manole, 2010, p. 1.588/1.589)

A jurisprudência deste Sodalício, não destoa:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – NOVA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO – AFASTADA – DECURSO DO TEMPO – VALORIZAÇÃO – LAUDO TÉCNICO – GRANDE LAPSO TEMPORAL ENTRE A AVALIAÇÃO E A ADJUDICAÇÃO – ART. 873, CPC – POSSIBILIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DE UMA DAS PARTES – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Em princípio, cabe nova avaliação do imóvel penhorado, quando o valor do bem se modifica no longo decurso do tempo da avaliação originária e a adjudicação do imóvel, para evitar-se prejuízo ao devedor e possível obtenção de indevida vantagem pelo credor
.” (TJ-MT, RAI no. 1000807-25.2020.811.0000, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Publicado em 05/05/2020). Destaquei.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR TÍTULO JUDICIAL – ADJUDICAÇÃO DO BEM PENHORADO OFERTANDO O CRÉDITO PROVENIENTE DA EXECUÇÃO – INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO E CREDOR FISCAL – NÃO CONCORDÂNCIA – PRETENSÃO INDEFERIDA – REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO – RECONHECIMENTO, DE OFÍCIO, PELO MAGISTRADO – POSSIBILIDADE – DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL – ART. 683, III, DO CPC – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Permitir a adjudicação do bem constrito, pelo crédito proveniente da execução, resulta na preterição da preferência do credor hipotecário e fiscal, situação que não pode ser tutelada pelo judiciário.
Passado aproximadamente 06 (seis) anos da última avaliação do bem penhorado, prudente e razoável a determinação judicial de nova avaliação, a fim de se aferir o preço real do imóvel ao tempo da adjudicação, evitando-se, assim, eventual enriquecimento ilícito por qualquer das partes.
” (TJ-MT, AI 20116/2016, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/06/2016). Destaquei.

No caso de dúvida, não há óbice que o juiz determine nova avaliação dos bens sujeitos à expropriação judicial, nos termos do art. 873 do CPC.

Isto posto, nos termos da fundamentação supra, imperioso reconhecer que não
merece reforma a decisão agravada
.

Pelo exposto, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021