Tribunal: TJMT
Processo: 0025518-27.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-17
Data de publicação: 2021-11-18

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0025518-27.2016..8.11.0041 – Capital
Apelante: Sistema Facial, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE Ltda.
Apelado: Caroline Pereira Malta
E M E N T A
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA –ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO INVERS – POSSIBILIDADE - TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAL - EXIGÊNCIA - ENTREGA DAS CHAVES - RECURSO DESPROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada e evidenciada a desídia da incorporadora , bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.
O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.
O dever de pagamento de IPTU e das taxas condominiais pelo promitente comprador, nasce a partir da entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, mostrando-se indevido o dever de pagamento em momento anterior.
A aplicação da clausula penal, quando imposta apenas ao consumidor, se mostra ilegal, tornando-se possível a incidência da multa moratória inversa, nos casos de inadimplemento por parte da construtora/incorporadora.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0025518-27.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[CAROLINE PEREIRA MALTA - CPF: 039.874.301-09 (APELADO), EVERALDO DOS SANTOS DUARTE - CPF: 957.946.381-68 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELANTE)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no 0025518-27.2016..8.11.0041 – Capital

Apelante
: Sistema Facial, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE Ltda.

Apelado
: Caroline Pereira Malta

E M E N T A

AÇÃO
DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL

E MORAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA
–
ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO INVERS – POSSIBILIDADE -

TAXAS DE IPTU E CONDOMINIAL - EXIGÊNCIA -

ENTREGA DAS CHAVES

-

RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada e evidenciada a desídia da incorporadora , bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

O

dever de pagamento de IPTU e das taxas condominiais pelo promitente comprador, nasce a partir da entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, mostrando-se indevido

o dever de pagamento em momento anterior.

A aplicação da clausula penal, quando imposta

apenas ao consumidor, se mostra ilegal, tornando-se

possível a incidência da multa moratória inversa, nos casos de inadimplemento por parte da construtora/incorporadora.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no 0025518-27.2016..8.11.0041 – Capital

Apelante
: Sistema Facial, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE Ltda.

Apelado
: Caroline Pereira Malta

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Sistema Facial, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE Ltda.,

em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,

nos autos da Aç
ão de Reparação de Danos Morais e Materiais com Pedido de Antecipação de Tutela no 0025518-27.2016.8.11.0041,
proposta em face de Caroline Pereira Malta, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial,

para condenar a requerida

ao pagamento de indenização a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), assim também ao pagamento de cláusula penal no equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato,

e dos débitos de IPTU e taxas condominiais, vencidas até a data da entrega das chaves do imóvel, além das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitrou em

15% sobre

o montante da condenação

Inconformada, recorre a requerida, ora apelante. Nas razões recursais alega que a entrega da unidade estava condicionada ao registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, além disso, a apelada encontrava-se inadimplente para com as suas obrigações.

Diz que não houve atraso na entrega do imóvel, vez que já encontrava disponível desde a data da venda, e que apenas não foi entregue antes por conta do não cumprimento de obrigações contratuais pela apelada.

Defende o não cabimento da condenação em multa, por ausência de previsão contratual e a impossibilidade de aplicação inversa. Advoga a legalidade nas cobranças das taxas condominiais e do imposto municipal IPTU.

Segue, sustentando o equivoco da decisão recorrida, quanto à condenação em danos morais, ante a inexistência de ato ilícito, ainda que pelo atraso da obra.

Por tais fundamentos, pede pela reforma integral da sentença, inclusive, em relação à ação reconvencional, a fim de ser extinta sem resolução de mérito, pela perda do objeto, com a inversão do ônus de sucumbência.

Certificado o decurso do prazo sem contrarrazões pela apelada (Id n. 93562473 – fl. 4)

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Cuiabá 10 de novembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no 0025518-27.2016..8.11.0041 – Capital

Apelante
: Sistema Facial, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá III – SPE Ltda.

Apelado
: Caroline Pereira Malta

V O T O

Na origem, cuida-se de ação de indenização por danos materiais e moral proposta objetivando a condenação da incorporadora imobiliária ao ressarcimento dos prejuízos experimentados pela parte autora, em razão do atraso na entrega das chaves da unidade imobiliária localizado no Condomínio Rios São Lourenço.

Narrou a parte autora, que firmou “Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem imóvel, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia” com a incorporadora, com data de previsão de entrega do imóvel condicionada ao registro do contrato e decorrido 04 meses do cumprimento da obrigação não houve entrega do bem.

Em razão desse fato, postulou pela aplicação da cláusula penal, além do ressarcimento dos valores dispendidos a título de pagamento de IPTU e taxas condominiais e os danos morais pelos transtornos experimentados.

Ultimado o trâmite processual, o togado
a quo
, acolheu em parte a pretensão posta na inicial e condenou a incorporadora imobiliária ao pagamento de indenização por danos morais, bem ao pagamento de cláusula penal no equivalente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, e o ressarcimento dos débitos quitados pela autora de IPTU e taxas condominiais no período que antecedeu a entrega do imóvel.

Não concordando com o édito sentencial, insurge-se a autora, ora recorrente. Em sua tese recursal, sustenta que não houve atraso na entrega da unidade habitacional, mas inadimplemento da promitente compradora, e por tal fundamento pede pelo afastamento das condenações.

Assim é que a questão posta cinge-se em aquilatar o alegado descumprimento da promitente vendedora do prazo de entrega das chaves da unidade habitacional adquirida pela parte autora por meio do
instrumento Particular de Compra e Venda de Bem imóvel, com Caráter de Escritura Pública, e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia.

A valer, compulsando os autos originários, o conjunto fático-probatório corrobora o inadimplemento do promitente vendedor na entrega das chaves do empreendimento habitacional, em que pese cumprida a obrigação exigida à promitente compradora de registro do contrato e pagamento dos impostos correlatos.

É que cumprida pela promitente compradora a condição imposta no § Único da Cláusula Terceira do instrumento contratual, que condicionava a posse direta da compradora do imóvel ao registro do contrato no CRI competente, e estando adimplente com o pagamento da prestação, caberia a vendedora a entrega do bem. Assim é que em
08.03.16
foi feito o registro (Id n. 93560490) e a promitente vendedora apenas entregou as chaves em
15.07.16
, após notificada extrajudicialmente pela promitente compradora (Id n. 93560974).

Logo, resta evidenciada a mora.

Lado outro não há que se falar em inadimplemento pela promitente compradora pelo não recolhimento do imposto ITBI, a corroborar pelo atraso no registro do imóvel, vez que a mora reclamada pela autora é computada a partir do registro do contrato no cartório em 08.03.16, quando já havia sido recolhido o imposto municipal, que se deu em 29.02.16, ou seja, em data pretérita. Além disso, o alegado inadimplemento de parcelas do negócio jurídico não foi comprovado, assim também não condicionava a entrega das chaves da unidade habitacional.

Com isso, resta comprovada e evidenciada a desídia da ré, bem como os transtornos causados à autora e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber seu imóvel.

Destaco ainda que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora/recorrente a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

Além disso, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Nesse sentido é o entendimento deste e. Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA – PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA – DANOS MATERIAL (ALUGUEL) E MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora.
A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditavam os compradores, configura dano moral passível de indenização.
O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora.”
(RAC n. 38226/2018, 3a Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 29.08.2018 - negritei)

Visto isso, passo à análise do
quantum
indenizatório arbitrado.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5o, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Correto é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo dano moral, cumprirá a finalidade de inibir a ré à repetição da falha, considerando a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Ainda, em relação a ofendida, o valor a ser indenizado deve servir para de alguma forma confortá-la, amenizando o constrangimento que passou pelos contratempos e aborrecimentos sofridos.

Feitas tais considerações, o valor
fixado
traduz uma quantia suficiente para garantir a punição da ré, lembrando-se que o ato punido, que configurou o dano moral, foi o atraso injustificado na entrega da unidade habitacional.

Em relação às taxas condominiais e débitos de IPTU, não há qualquer retificação a ser realizada, vez que devidos pelo comprador apenas a partir da entrega das chaves.

Nesse sendo, é a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. OFENSA AO ART.1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 7/STJ.RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. SÚMULA 543/STJ.TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...) 4. "
Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora
" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020).

5. O valor arbitrado pelasinstâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, a indenização por danos morais, fixada na sentença em R$ 10.000,00 (dez mil reais), não se mostra irrisória nem desproporcional, não se justificando, por isso, a sua revisão.

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (
AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020,DJe 18/12/2020)

Por sua vez, no que pertine à aplicação da cláusula penal moratória, com se sabe, referida cláusula tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento relativo. Trata-se de cominação contratual de uma multa para o caso de mora. No caso em analise, o contrato apenas previa a aplicação da multa moratória no caso da impontualidade do comprador (Clausula 2o), nada prevendo quando o atraso é imputado ao vendedor, sendo a penalidade aplicada pelo juiz sentenciante de forma inversa.

A apelante questiona a aplicação da cláusula por ausência de previsão contratual. Malgrado a insurgência, como apontado alhures, o contrato prevê a aplicação da cláusula penal exclusivamente ao consumidor. Nessa toada, como bem pontuou o togado singular, é possível a aplicação inversa, por ser considerada abusiva a imposição da multa moratória apenas ao consumidor, mostrando-se possível a aplicação inversa, com a incidência nos casos de inadimplemento por parte da construtora/incorporadora.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXTINÇÃO DO FEITO - RÉ EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRÉDITO ILÍQUIDO - ART. 6o, §1o, DA LEI N. 11.101/2005 - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO – PARTICIPAÇÃO DA CADEIA DE CONSUMO - ARTS. 7o, 25, §1o, E 34 DO CDC – PRELIMINARES REJEITADAS – CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO – INEXISTÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO – ENTREGA REALIZADA DEPOIS DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DILAÇÃO DO PRAZO EM RAZÃO DO CONTRATO FIRMADO COM O AGENTE FINANCEIRO – IMPOSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EXCLUSIVAMENTE À CONSTRUTORA – ABUSIVIDADE – POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO INVERSA – MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL - CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS – VALOR FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.

Inexistindo na espécie título judicial líquido, não cabe a suspensão ou a extinção do feito com base na recuperação judicial de uma das empresas rés (artigo 6o, §1o, da Lei n. 11.101/2005).

O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, razão pela qual é evidente a legitimidade de todos para responderem pelas obrigações decorrentes.

Não ficando evidenciada a ocorrência de motivo de força maior ou qualquer outra causa excludente da responsabilidade das Requeridas, deve ser mantida a sua condenação ao pagamento da indenização pelos prejuízos experimentados pelos autores.

Nesse contexto, diante de tal circunstância,
entendo perfeitamente cabível a inversão das cláusulas contratuais 6.1, que tratam da cláusula penal, em caso de inadimplemento contratual, tendo em vista que, tais cláusulas previstas apenas para o caso de inadimplemento do consumidor fere o equilíbrio entre as partes contratantes, devendo, portanto, incidir também para o caso de inadimplemento da fornecedora de produtos ou serviços.

A frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causam lesões no âmbito psíquico do consumidor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, e configurando efetivo abalo suscetível de indenização.

Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.
( RAC n.

0014662-38.2015.8.11.0041, 1a Câmara de Direito Privado. Rel.

Sebastião Barbosa Farias, j.

22.01.19 – negritei.)

Dessa forma, o d. magistrado agiu com o costumeiro acerto na espécie, não merecendo qualquer reparo a sentença recorrida.

Lado outro, estando desprovido o recurso, impõe-se a majoração da condenação em honorários advocatícios, os quais mantenho no percentual de 15% (quinze por cento) fixados na origem, por não vislumbrar circunstância excepcional a ensejar a aplicação do percentual além do mínimo legal pelo juiz
a quo
.

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 10 de novembro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2021