Tribunal: TJMT
Processo: 1008509-98.2017.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-23
Data de publicação: 2021-06-25

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1008509-98.2017.8.11.0041
APELANTE: N C IMOVEIS LTDA
APELADO: KEILE COSTA PEREIRA E JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS – RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES – RETENÇÃO – PERCENTUAL QUE ENGLOBA OS VALORES PAGOS DO CONTRATO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Demonstrada a rescisão contratual imotivada pelo comprador de imóvel, se mostra razoável a retenção de 25% sobre o valor pago pelo contrato.
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, o termo inicial dos juros moratórios é a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008509-98.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), VANDERLEI CHILANTE - CPF: 140.235.479-72 (ADVOGADO), ALBERTO PERGO CHILANTE - CPF: 004.192.091-07 (ADVOGADO), KEILE COSTA PEREIRA - CPF: 980.698.021-20 (APELADO), JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 420.138.521-34 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 420.138.521-34 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1008509-98.2017.8.11.0041

APELANTE:
N C IMOVEIS LTDA

APELADO:
KEILE COSTA PEREIRA E JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS – RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES – RETENÇÃO – PERCENTUAL QUE ENGLOBA OS VALORES PAGOS DO CONTRATO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Demonstrada a rescisão contratual imotivada pelo comprador de imóvel, se mostra razoável a retenção de 25% sobre o valor pago pelo contrato.

O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, o termo inicial dos juros moratórios é a partir do trânsito em julgado da decisão.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
1008509-98.2017.8.11.0041

APELANTE:
N C IMOVEIS LTDA

APELADO:
KEILE COSTA PEREIRA E JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA

Proc. referência:
Ação Revisional de Contrato cumulada com Danos Materiais No 1008509-98.2017.8.11.0041, da 6a Vara Cível da Capital

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por N C Imóveis Ltda.

AÇÃO:
Revisional de Contrato cumulada com Danos Materiais
, ajuizada por
Keile Costa Pereira e José Antônio Pereira de Souza

em face de
N C Imóveis Ltda.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da
6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
)
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação,
para
condenar a requerida a restituir o valor de R$ 1.485,70 (um mil, quatrocentos e oitenta e cinco reais e setenta centavos) acrescidos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM a contar da data de vencimento de cada valor pago.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes a suportar igualmente, ou seja, 50% (cinquenta por cento), o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO
: apelante sustenta, em síntese,
que da restituição a ser realizada deverá ser retido o percentual de 20% (vinte por cento) a título de taxa de administração, conforme a cláusula 7o, item III do contrato, deduzidas as despesas, bem como que o termo inicial para contagem dos juros de mora e da correção monetária deve ser contado a partir do trânsito em julgado da sentença,
considerado a culpa exclusiva dos apelados pela rescisão do contrato
e, ainda, que os ônus de sucumbência devem ser arcados integralmente por estes, em razão de ter dado causa ao ajuizamento da ação.

CONTRARRAZÕES:
Id.
88269062

- pág.
1-8
.

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1008509-98.2017.8.11.0041

APELANTE:
N C IMOVEIS LTDA

APELADO:
KEILE COSTA PEREIRA E JOSE ANTONIO PEREIRA DE SOUZA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por N C Imóveis Ltda.

AÇÃO:
Revisional de Contrato cumulada com Danos Materiais
, ajuizada por
Keile Costa Pereira e José Antônio Pereira de Souza

em face de
N C Imóveis Ltda.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da
6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
)
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação,
para
condenar a requerida a restituir o valor de R$ 1.485,70 (um mil, quatrocentos e oitenta e cinco reais e setenta centavos) acrescidos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM a contar da data de vencimento de cada valor pago.

Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes a suportar igualmente, ou seja, 50% (cinquenta por cento), o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Narra a inicial que na data de 12/01/2015, por meio do termo denominado “Transferência de Direitos de Contrato e Compromisso de Compra e Venda”, os autores, aqui apelados adquiriram do terceiro, o Sr. Arenilson Rodrigues da Silva, os direitos sobre um lote de terreno de n. 10, Quadra 36, situado no loteamento denominado Vila Mineira na cidade de Rondonópolis, que por sua vez, havia adquirido o imóvel da empresa aqui apelante, Imobiliária NC Imóveis Ltda., pelo Contrato Particular de Compra e Venda Contrato n. 03006, firmado originalmente entre a ré e a pessoa de Arenilson Rodrigues da Silva, em 25.9.2012.

Anotam os autores apelados que o preço total do bem foi de R$ 45.400,00, dos quais foi pago o valor de R$ 2.200,00, como arras, que o restante, R$ 43.200,00, foi dividido em 96 parcelas mensais de R$ 450,00, reajustáveis em períodos de 12 meses pelo INPC, com juros de 1% ao mês.

Anotam ainda que quando assumiram o compromisso em lugar do antigo adquirente do terreno, já haviam sido pagas 25 das 96 parcelas e restavam, portanto, 71 parcelas de R$ 615,00, que perfaziam o montante de R$ 43.665,00, conforme consta, expressamente, do termo de transferência de direitos.

Argumentam que, posteriormente, em 26/09/2016, depois de ter sido paga até a parcela de número 38, tomaram a iniciativa de rescindir o contrato em razão das dificuldades financeiras e pleitearam a devolução das parcelas pagas e das arras, porém a imobiliária reteve quantia equivalente a 41% (quarenta e um por cento) do valor pago, com base na cláusula 7a do contrato, com o que não concordam.

A par disso, os autores requerem a restituição das parcelas pagas e das arras, cujo montante afirmam totalizar R$ 27.690,05, bem assim reconhecem já terem recebido da requerida, aqui apelante, a restituição de parte desse valor, qual seja, a quantia de R$ 16.150,55, no entanto, afirmam fazerem jus ao saldo de R$ 9.404,83.

Em sede de contestação a requerida afirma que o total pago pelos autores foi de R$ 21.315,00, que fora devolvido o valor de R$ 16.150,55 e retido a quantia de R$ 4.263,00, correspondente a 20% (vinte por cento) do total pago, mais R$ 901,45 pelas despesas com IPTU nos anos de 2.13, 2014, 2015 e parte de 2016.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda, por entender, com base na jurisprudência do STJ, que a parte requerida tem direito à retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total pago, em razão de a rescisão do contrato ter ocorrido por culpa dos compradores.

Contra esta decisão recorre a requerida.

Pois bem.

Nota-se que a requerida apelante, além de ter logrado a retenção de 25% do valor total pago pelos compradores, neste recurso, pleiteia a retenção de mais 20% com base na cláusula 7a do contrato, que se refere à retenção das arras e dispêndios com a administração do contrato.

Ocorre que pretensão não merece prosperar, máxime porque os aludidos valores (arras e dispêndios com a administração do contrato) já estão englobados no percentual a ser retido (25%), conforme estabelecido pela sentença, que consignou:

Com efeito, inegável o direito dos autores à resilição unilateral, à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na alegada impossibilidade financeira de dar prosseguimento ao negócio jurídico celebrado com a ré, ainda que por interposta pessoa, através do já noticiado termo de “Transferência de Direitos de Contrato e Compromisso de Compra e Venda”, exatamente como sustentado e demonstrado na petição inicial e na documentação que a instrui, impondo-se assinalar, no entanto, não lhe caber o direito à restituição do valor pago com o desconto de menos de 10% (dez por cento) de retenção em favor da vendedora, mas de 25% (vinte e cinco por cento), conforme já definido pelo STJ, como o mais adequado para servir de indenização à incorporadora e/ou construtora pelas despesas gerais e como desestímulo ao rompimento unilateral do contrato (...).

Tem-se, assim, que, diante do caráter indenizatório e cominatório da cláusula penal, consistente no direito de retenção do valor de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes (promitentes compradores), ora autores, por terem dado causa à rescisão contratual e como forma de reparar o promitente vendedor pelas despesas administrativas gerais, NÃO CABE FALAR AQUI EM APLICAÇÃO DA CLÁUSULA SÉTIMA DO CONTRATO, QUE FAZ ALUSÃO À HIPÓTESE DE RESCISÃO CONTRATUAL POR FALTA DE PAGAMENTO, NÃO CABENDO, CONSEQUENTEMENTE, INVOCAR A RETENÇÃO DAS ARRAS, O PERCENTUAL DE 20% ALI PREVISTO E A INCLUSÃO E DEMONSTRAÇÃO INDIVIDUALIZADA DE OUTRAS DESPESAS, COMO IPTU,
VEZ QUE JÁ ENGLOBADAS NO PERCENTUAL A SER RETIDO
, conforme extraído dos julgados acima reproduzidos.

Em resumo,
DIANTE DA RESCISÃO DO CONTRATO POR IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA DOS ADQUIRENTES, CABE-LHES POR DIREITO A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, INDEPENDENTEMENTE DE SUA NATUREZA (ARRAS OU PARCELAS), E À VENDEDORA O DIREITO À RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS, PARA FAZER FRENTE ÀS EVENTUAIS DESPESAS
.

Verificando-se que as partes divergem acerca dos valores efetivamente pagos pelos autores, impõe-se elucidar tal questão para o exato deslinde do feito.

Observa-se que a ré diz terem sido pagos apenas R$ 21.315,00 alusivos a 39 parcelas, desconsiderando o valor das arras, que, se somadas a esse montante, chega ao total de R$ 23.515,00, sem qualquer acréscimo. Os autores, por sua vez, comprovam e demonstram em planilha visualizada na petição inicial o pagamento de 38 parcelas, uma a menos do que as reconhecidas pela ré, parcelas essas que, quando somadas às arras, sem qualquer acréscimo de juros ou correção monetária, resultam no valor de R$ 22.768,00.

Quando utilizada a planilha dos autores e adicionada a ela o mesmo valor da última parcela, a fim de totalizar as 39 parcelas reconhecidas pela ré, obtém-se o montante de R$ 28.522,37, o que, em tese, lhes confere o direito à restituição de um total R$ 21.391,77, cabendo-lhes receber, ainda, R$ 5.241,22 (R$ 21.391,77 – R$ 16.150,55), ficando para a ré, a título de retenção, o montante de R$ 7.130,59 (25% dos valores pagos).

Como se vê, a divergência das partes quanto aos valores pagos reside, unicamente, no fato de os autores terem apresentado planilha com acréscimo de juros e de correção monetária, diferentemente do que fez a ré, que, no entanto, admite o pagamento de uma parcela a mais pelos autores, de modo que o montante de R$ 23.515,00 deve ser reconhecido como o total pago pelos autores, ao qual devem ser acrescidos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM a contar da data de vencimento de cada valor pago, para que os autores não se beneficiem com os pagamentos realizados com atraso.

Sobre esse total de R$ 23.515,00 devem incidir os 25% da retenção, de forma que o valor a ser retido é de R$ 5.878,75 e o valor a ser restituído é de R$ 17.636,25. Assim, sendo incontroverso que já foram restituídos R$ 16.150,55, resta a quantia de R$ 1.485,70 (um mil, quatrocentos e oitenta e cinco reais e setenta centavos), acrescidos, evidentemente, dos mesmos encargos vislumbrados acima
.

Como se vê, a sentença está correta, porque fixou o percentual de 25% (vinte e cinco) sobre o valor total efetivamente pago pelos compradores, inclusive, acima do defendido pela própria parte requerida, aqui apelante, em sede de contestação, de 20%.

Logo, para além do percentual já estabelecido na sentença, não há falar em aplicação da cláusula 7a do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

2.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
.

3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. "
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial
" (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020).

2. Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

3.Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021)

Com efeito, quanto ao valor a ser retido pela ora apelante, não há o que reformar na sentença.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dessa forma, no que tange os juros moratórios, razão assiste à apelante, de acordo com o STJ, no caso, que a rescisão se deu por culpa do comprador, os juros de mora são contados a partir do trânsito em julgado, todavia, quanto à correção monetária a sentença está certa, não cabe alteração.

Por derradeiro, no que toca aos ônus de sucumbência, para que sejam arcados integralmente pelos apelados, o pleito da apelante não merece prosperar, mormente considerado que houve pretensão resistida e não há falar em princípio da causalidade.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
para reformar, em parte a sentença, para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

Deixa-se de aplicar o disposto no §11 do art. 85 do CPC, considerado o provimento parcial do recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/06/2021