Tribunal: TJMT
Processo: 1006440-59.2018.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-08-31

Ementa:
RAC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO – AQUISIÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL DO GÊNERO ALIMENTÍCIO INCLUINDO O TERRENO, A ESTRUTURA FÍSICA E O FUNDO DE COMÉRCIO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – DEVER DE A COMPRADORA PAGAR O PREÇO COMBINADO ANTES DE RECLAMAR O IMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – ÓBICES ALEGADOS SOBRE FUTURA CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E REGISTRO QUE DEVEM SER OBJETO DE DISCUSSÃO SOMENTE DEPOIS DE PROVADA A QUITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – PEDIDO DE PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE FORMULADO NA RECONVENÇÃO PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO.
1 - Via de regra, o vendedor não é obrigado a outorgar o título de propriedade da coisa antes de receber o preço. Essa máxima decorre da exegese do artigo 476 do CC, que assim diz: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
2 – No caso, ambas as partes suscitaram exceção de contrato não cumprido. Qualquer dos contratantes pode se utilizar dessa linha de defesa para recusar a sua prestação. Todavia, aquele que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. Agindo da forma como a Apelante se manifesta nestes autos, nada mais justo que, fundada na equidade, os vendedores Apelados exijam, primeiro, o adimplemento das prestações pendentes.
3 - Sem embargos às ilações recursais, todos os fatores pormenorizados demonstram que quem incorreu em exceção de contrato não cumprido fora a própria Apelante, a qual deixou de quitar o preço combinado, já que a sua obrigação antecede ao direito de reclamar o implemento da parte adversa.
4 - No que tange ao valor pago pela Apelante, o conjunto fático-probatório deixa evidente que parte do montante foi pago em espécie e parte por meio de empréstimos realizados com a instituição SICOOB SERVIDOR, cujo crédito foi lançado na conta corrente do Primeiro Apelado Afonso de Oliveira, ficando a Apelante obrigada a pagá-los.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1006440-59.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[COOPERATIVA DE CONSUMO DOS COOPERADOS DA COOPERATIVA DE ECONOMIA E CREDITO MUTUO DOS SERVIDORES PUBLICOS DOS PODERES EXECUTIVO E LEGISLATIVO MT - CNPJ: 24.628.373/0001-70 (APELANTE), ROBERTO CAVALCANTI BATISTA - CPF: 073.710.804-59 (ADVOGADO), AFONSO HENRIQUE DE OLIVEIRA - CPF: 362.298.301-91 (APELADO), BRUNO OLIVEIRA CASTRO - CPF: 908.503.861-87 (ADVOGADO), ADILSON VILARINDO DE ALMEIDA - CPF: 298.890.813-34 (APELADO), PAULINA MINETTO VILARINDO - CPF: 384.255.051-00 (APELADO), ADILSON VILARINDO DE ALMEIDA - ME - CNPJ: 09.351.319/0001-36 (APELADO), COOPERATIVA DE CONSUMO DOS COOPERADOS DA COOPERATIVA DE ECONOMIA E CREDITO MUTUO DOS SERVIDORES PUBLICOS DOS PODERES EXECUTIVO E LEGISLATIVO MT - CNPJ: 24.628.373/0001-70 (APELADO), ROBERTO CAVALCANTI BATISTA - CPF: 073.710.804-59 (ADVOGADO), ADILSON VILARINDO DE ALMEIDA - CPF: 298.890.813-34 (APELANTE), ADILSON VILARINDO DE ALMEIDA - ME - CNPJ: 09.351.319/0001-36 (APELANTE), AFONSO HENRIQUE DE OLIVEIRA - CPF: 362.298.301-91 (APELANTE), BRUNO OLIVEIRA CASTRO - CPF: 908.503.861-87 (ADVOGADO), PAULINA MINETTO VILARINDO - CPF: 384.255.051-00 (APELANTE), HERMES BEZERRA DA SILVA NETO - CPF: 722.385.341-72 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A
RAC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO – AQUISIÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL DO GÊNERO ALIMENTÍCIO INCLUINDO O TERRENO, A ESTRUTURA FÍSICA E O FUNDO DE COMÉRCIO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – DEVER DE A COMPRADORA PAGAR O PREÇO COMBINADO ANTES DE RECLAMAR O IMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – ÓBICES ALEGADOS SOBRE FUTURA CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E REGISTRO QUE DEVEM SER OBJETO DE DISCUSSÃO SOMENTE DEPOIS DE PROVADA A QUITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – PEDIDO DE PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE FORMULADO NA RECONVENÇÃO PROCEDENTE –
RECURSO DESPROVIDO.

1 - Via de regra, o vendedor não é obrigado a outorgar o título de propriedade da coisa antes de receber o preço. Essa máxima decorre da exegese do artigo 476 do CC, que assim diz:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

2 – No caso,
ambas as partes suscitaram exceção de contrato não cumprido. Qualquer dos contratantes pode se utilizar dessa linha de defesa

para recusar a sua prestação. Todavia, aquele que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. Agindo da forma como a Apelante se manifesta nestes autos, nada mais justo que, fundada na equidade, os vendedores Apelados exijam, primeiro, o adimplemento das prestações pendentes.

3 - Sem embargos às ilações recursais, todos os fatores pormenorizados demonstram que quem incorreu em exceção de contrato não cumprido fora a própria Apelante, a qual deixou de quitar o preço combinado, já que a sua obrigação antecede ao direito de reclamar o implemento da parte adversa.

4 - No que tange ao valor pago pela Apelante, o conjunto fático-probatório deixa evidente que parte do montante foi pago em espécie e parte por meio de empréstimos realizados com a instituição SICOOB SERVIDOR, cujo crédito foi lançado na conta corrente do Primeiro Apelado
Afonso de Oliveira
, ficando a Apelante obrigada a pagá-los.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO No 1006440-59.2018.8.11.0041

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela
COOPERSERVIDOR
em virtude da sentença proferida pelo Juízo da 2.a Vara Especializada de Direito Bancário da Capital, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual cumulada com Perdas e Danos manejada em face de
Afonso Henrique de Oliveira e Outros
.

A Juíza
a quo
concluiu que os gravames e os ônus registrados nas matrículas 93.470, 95.192 e 93.365, atinentes aos lotes 16, 17 e 18, eram de conhecimento da promitente adquirente, Apelante, razão pela qual rechaçou o pedido de rescisão do contrato fundado nesse motivo.

De conseguinte, em sede de pedido contraposto (
Reconvenção
), a Juíza
a quo
declarou a quitação parcial do negócio jurídico no montante de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), bem como reconheceu que o saldo remanescente devido pela Apelante é de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais).

Noutro viés, julgou improcedente o pedido contraposto atinente à condenação da Apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

Ao final, condenou a Apelante no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformada, a Apelante recorreu alegando que a sua pretensão fulcral é a rescisão de 03 (três) Contratos de Compra e Venda, que têm como objeto 03 (três) imóveis urbanos e um fundo de comércio do gênero alimentício, seguido da restituição integral do valor pago, fundada na tese de que os Apelados (alienantes) omitiram a existência de decisão judicial declarando o sequestro e a indisponibilidade dos imóveis após a assinatura dos instrumentos.

Explicitou que o
1o Contrato
foi firmado com
Afonso Henrique de Oliveira
e

se refere ao lote 17 (matrícula 95.192 do 6.o Ofício de Cuiabá) e ao lote 18 (matrícula 93.470 do 6.o Ofício de Cuiabá), ambos localizados na quadra 17 do Conjunto Habitacional CPA III, pelo preço de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Já o
2.o Contrato
foi celebrado com o casal
Adilson Vilarindo
e
Paulina Vilarindo
e tem como objeto o lote 16 (matrícula 93.365 do 6o Ofício de Cuiabá), também situado na quadra 17 Conjunto Habitacional CPA III, ao preço de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

O
3.o Contrato
foi celebrado com o
Mercado Pinguim Ltda
. e concerne à aquisição do Fundo de Comércio, equipamentos, maquinários etc., ao preço certo de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).

Aduziu que, do total de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), quitaram o valor de R$ 1.254.500,00 (um milhão, duzentos e cinquenta e quatro mil e quinhentos reais).

Prossegue na narrativa aduzindo que, somente depois de iniciados os pagamentos das parcelas contratadas, obteve acesso às matrículas atualizadas dos imóveis, quando, então, foi possível verificar que sobre o lote 16 (matrícula 93.365 do 6.o Ofício de Cuiabá) pendiam 05 (cinco) decisões judiciais de indisponibilidade para garantia de restituição ao erário e de sequestro.

Quanto aos lotes 17 e 18, verificou a existência de garantias hipotecárias em favor de outra Instituição Bancária, o que impossibilitaria os alienantes de promoverem o registro da transferência da titularidade.

Mesmo pendente o deslinde da causa, em
28/08/2017
, o Apelado
Afonso
promoveu nova alienação fiduciária do lote 18 (matrícula 93.470 do 6.o Ofício de Cuiabá) em favor da Caixa Econômica Federal, a fim de levantar a importância de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), que foi utilizada para capitalizar a Lotérica Zebrinha Ltda. – Me, de sua propriedade.

Sustentou que, em
27/03/2018
, o Apelado
Afonso
celebrou com terceiros –
Rafael Quinto Scremin
e
Caroline Oliveira Barreto Scremin
– novo Contrato de Compra e Venda do Lote 17 (matrícula 95.192 do 6.o Ofício de Cuiabá), deixando evidente a má-fé do promitente alienante, dificultando ainda mais a chance de registrar a escritura do imóvel.

Ante à impossibilidade de registrar a Escritura de Compra e Venda dos 03 (três) lotes, e tendo em vista que o óbice se tornou conhecido somente depois de assinado os respectivos Contratos de Compra e Venda, a Apelante pugnou pela rescisão do vínculo contratual por culpa dos alienantes, porque estes omitiram informações relevantes durante as negociações.

No tocante à forma de pagamento dos R$ 1.254.500,00 (um milhão, duzentos e cinquenta e quatro mil e quinhentos reais), a Apelante combate a parte da sentença que declarou ser parte integrante da
SICOOB Servidor
, não se tratando de conglomerado econômico, pois esta é cooperativa de crédito e a Apelante é cooperativa mista de natureza comercial, com registros jurídicos e finalidades distintas.

Asseverou que o Apelado
Afonso
emitiu Cédula Bancária em favor da
SICOOB Servidor
, e deverá honrar o compromisso financeiro assumido na forma contratada, não sendo o caso de convergir para a Apelante o ônus de adimplir o valor tomado, conforme concluiu a Juíza sentenciante.

Forte nesses argumentos, pugnou pela reforma integral da sentença, a fim de que os pedidos iniciais sejam acolhidos, invertendo-se o ônus da sucumbência.

Alternativamente, na hipótese de a sentença ser mantida, pugnou pela alteração do valor dos honorários de sucumbência, a fim de que sejam arbitrados por apreciação equitativa, especialmente pelo valor exorbitante da causa.

As contrarrazões foram apresentadas no Id 85992994.

Em tempo,
retifique
a autuação para constar como recorrente apenas a
COOPERSERVIDOR.

É o relatório.

Cuiabá, 03 de agosto de 2021.

Des.a Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/08/2021