Tribunal: TJMT
Processo: 0043529-41.2015.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-25
Data de publicação: 2021-10-27

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 0043529-41.2015.8.11.0041 – Capital.
Apelante: Lucas Mota das Neves
Apelados: Erick Marshall Santana e Rosemeri Spontam Santana.
E M E N T A
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELOS PROMITENTES COMPRADORES – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO PREÇO NO PRAZO ENTABULADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO – MULTA CONTRATUAL - RECURSO DESPROVIDO.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas.
A regra não pode servir para justificar a rescisão unilateral do contrato, quando não prevista como causa justificante no instrumento, notadamente quando o adimplemento do ajuste não ocorreu por inércia do próprio promitente vendedor em apresentar a documentação necessária para formalização do financiamento.
A notificação dos promitentes compradores, para desocuparem o imóvel, demonstra, claramente, a desistência do negócio, pelo promitente vendedor, a caracterizar a rescisão unilateral da avença, e justificar a incidência da multa contratual decorrente.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0043529-41.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Multa Cominatória / Astreintes]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LUCAS MOTA DAS NEVES - CPF: 011.758.781-89 (APELANTE), JOSE GUILHERME JUNIOR - CPF: 207.448.541-72 (ADVOGADO), ROGERIO RODRIGUES GUILHERME - CPF: 328.347.991-72 (ADVOGADO), ERICK MARSCHALL SANT ANA - CPF: 551.771.071-91 (APELADO), JOSE CRISTOVAO MARTINS JUNIOR - CPF: 008.007.341-73 (ADVOGADO), ROSEMARI SPONTAM SANT ANA - CPF: 894.933.541-72 (APELADO), FLAVIA CARRAZZONE FERREIRA - CPF: 828.229.131-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
no

0043529-41.2015.8.11.0041 – Capital.

Apelante:

Lucas Mota das Neves

Apelados:
Erick Marshall Santana e Rosemeri Spontam Santana.

E M E N T A

EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL

-
ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELOS PROMITENTES COMPRADORES – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO PREÇO NO PRAZO ENTABULADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO
NON

ADIMPLETI

CONTRATUS
- NÃO DEMONSTRADA -

DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO

– MULTA CONTRATUAL

-
RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (
exceptio

non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas.

A regra não pode servir para justificar a rescisão unilateral do contrato, quando não prevista como causa justificante no instrumento, notadamente quando o adimplemento do ajuste não ocorreu por inércia do próprio promitente vendedor em apresentar a documentação necessária para formalização do financiamento.

A notificação dos promitentes compradores,

para desocuparem o imóvel, demonstra, claramente, a desistência do negócio, pelo promitente vendedor,

a caracterizar a

rescisão unilateral da avença, e justificar a incidência da multa contratual decorrente.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
no

0043529-41.2015.8.11.0041 – Capital.

Apelante:

Lucas Mota das Neves

Apelados:
Erick Marshall Santana e Rosemeri Spontam Santana.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Lucas Mota das Neves

em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,

que nos julgou improcedente os embargos à execução opostos em desfavor de Erick Marshall Santana e Rosemeri Spontam Santana, condenando o embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitrou em 10% sobre o valor da execução, suspendendo a sua exigibilidade, por força do §3o do art. 98 do CPC.

Em suas razões recursais, narra o apelante, que as partes celebraram em 08.01.13, contrato de compra e venda de um imóvel residencial de sua propriedade, pelo preço de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), através de financiamento a encargo dos apelados.

Diz que o contrato previa, ainda, que enquanto não creditado o valor do financiamento, o imóvel seria locado pelo prazo de 6 (seis) meses, a contar da assinatura do instrumento, cujo prazo se ultimaria em 07.07.13, data limite para que

os apelados realizassem o pagamento do preço pela aquisição do bem.

Salienta, no entanto, que os apelados não quitaram o preço ajustado na data previamente acordada, e afirma que não deu causa ao inadimplemento, vez que, a demora em formular o pedido de financiamento foi dos apelados, que apenas fizeram a proposta junto à Caixa Econômica Federal em 27.05.13, faltando apenas 1(um)

mês e 10 (dez) dias para vencimento do prazo, de modo que o contrato de financiamento tão-só ficou pronto para assinatura em 13.08.13, quando já decorridos mais de um mês da data aprazada para quitação do preço.

Afirma que não houve desistência do negócio jurídico, mas inadimplemento dos apelados e por tal fundamento requer a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os embargos à execução.

Os apelados apresentaram as contrarrazões, na qual rechaçam a tese arguida e postulam pelo desprovimento do apelo (Id n. 90961459/90962461).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 25 de outubro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
no

0043529-41.2015.8.11.0041 – Capital.

Apelante:

Lucas Mota das Neves

Apelados:
Erick Marshall Santana e Rosemeri Spontam Santana.

V O T O

Cuidam-se os autos originários de embargos à execução opostos nos autos da Ação de Execução n.
0050256-84.2013.8.11.0041, na qual se objetiva a cobrança de multa contratual por suposta desistência do embargante, fundada em um contrato particular de compra e venda de imóvel residencial.

Narrou o apelante,

que em 08.01.13 as partes firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel referente a um apartamento no valor de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais)

que seria pago integralmente mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal,
que o contrato previa, ainda, que enquanto não creditado o valor do financiamento, o imóvel seria locado pelo prazo de 6 (seis) meses, a contar da assinatura do instrumento, cujo prazo se ultimaria em 07.07.13, data limite para que

os apelados realizassem o pagamento do preço pela aquisição do imóvel, o que não ocorreu, porque

o contrato de financiamento apenas ficou pronto para assinatura em 13.08.13, quando já decorridos mais de um mês da data aprazada para quitação do preço.

Afirma que não houve desistência do negócio jurídico, mas inadimplemento dos apelados, que não cumpriram com a obrigação pactuada.

Ultimada a instrução processual, o douto magistrado
a quo
, julgou improcedentes os referidos embargos, dando prosseguimento ao feito executivo e condenou o embargante no ônus de sucumbência.

Não concordando com o édito sentencial, recorre o embargante, fundamentado na tese de que não houve desistência do negócio jurídico, mas inadimplemento pelos embargados quanto à obrigação de quitação do preço na data aprazada.

Todavia, malgrado a irresignação, o contexto fático-probatório não ampara os argumentos lançados, pois como muito bem sopesado pelo togado
a quo
, demonstra a desistência do negócio pelo apelado.

Ora, revisitando os autos, vê-se que constou do contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, cujo objeto é um apartamento localizado na Avenida Beira Rio, 3.300, Condomínio Residencial Beira Rio, Bloco 4, Apartamento 401, 4°andar, nesta capital,

que o valor do negócio de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), seria pago com a liberação

de crédito decorrente de financiamento perante a Caixa Econômica Federal ou qualquer outra financeira na conta corrente do vendedor, ficando ajustado,

ainda, conforme §2o, da Cláusula Terceira, que

enquanto o financiamento não

fosse aprovado e não ocorresse o pagamento, os compradores, ora apelados, pagariam a título de aluguel a importância

de R$ 550,00 (quinhentos

e cinquenta reais) por 6 (seis) meses, acrescidos de condomínio, luz e outras despesas.

Previu, também, o contrato na Claúsula Quinta, multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor do negócio em caso de rescisão unilateral por qualquer das partes (Id n.

90961462)

Confira:

“ CLAUSULA TERCEIRA: Os Outorgados COMPRADORES se obrigam a pagar ao Outorgante VENDEDOR, pela presente aquisição, na forma abaixo:

- RS 115.000,00 (Cento e quinze mil reais) correspondentes a um Financiamento junto a Caixa Econômica Federal, cujo crédito Liberado devera ser creditado na conta corrente do Outorgante VENDEDOR, no ato da liberação desta quantia, seja pela Caixa Econômica Federal ou qualquer outra Financeira com a qual os Outorgados COMPRADORES venham a pactuar o financiamento. Os Outorgados COMPRADORES se obrigam, ainda, a dar entrada, junto a Financeira escolhida, o pedido de financiamento juntamente com a documentação exigida, apos a assinatura deste contrato, e, a tomarem todas as providencias necessárias, empenhando-se ao máximo nas diligencias, para que o crédito do financiamento seja liberado pela Financeira e creditado na conta corrente dos Outorgante VENDEDOR, o mais rápido possível.

- R$ 550,00 (Quinhentos e Cinquenta Reais ) de aluguel por 06( Seis) Meses, pactuado entre as partes.

PARAGRAFO PRIMEIRO: O Outorgante VENDEDOR se compromete a pagar, no ato do citado credito de R$ 115.000,00; em sua coma corrente, a Corretora de Imóveis, Sra. ALCY DA SILVA, brasileira. Creci -F 2724 19a Região— MT.,

a quantia de R$ 4.600,00 (Quatro mil e seiscentos reais), referentes a Comissão pelos serviços de intermediação na venda do imóvel objeto deste contrato, conforme o combinado entre o Vendedor e a Corretora.

PARAGRAFO SEGUNDO:
Fica Constado que enquanto o Financiamento não for aprovado e não for pago o valor de compra acima, os compradores locarão o apartamento por 06 (Seis) meses no Valor de R$550,00(Quinhentos e cinquenta reais) mais condomínio, luz, e despesas

à

parte.
O Vendedor não se responsabiliza pelos gastos ou o que venha ocorrer no período da locação
até a finalização do Financiamento.

CLAUSULA QUINTA: No caso de arrependimento que culminar com a rescisão unilateral do contrato, por qualquer uma das partes, implica na multa igual a 30%(Trinta por cento)sobreo valor total da transação, a ser pago pela parte infratora a parte inocente, a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio.
” Id 90961463 – negritei.

Vê-se, portanto, que no contrato não esta expresso prazo final para quitação do preço, e sim,

que os adquirentes, ora apelados, ao certo, imitidos na posse, pagariam um aluguel por 06 meses no valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais)

mais as despesas condominiais e relativas ao imóvel durante o período, até a finalização do financiamento.

A despeito, diversamente do que afirma o apelante,

o contexto fático-probatório demonstra que as tratativas para obtenção do financiamento iniciaram-se logo em seguida, sendo que em 27.05.13, os apelados obtiveram a aprovação do crédito pelo agente financiador, no caso, a

Caixa Econômica Federal, e, logo após,

o promitente vendedor, ora apelante, foi comunicado através de contato telefônico e correspondência formal, quanto à aprovação do crédito para a quitação do contrato de

compra e venda, e para que providenciasse os documentos exigidos pela instituição financiadora

para formalização do cadastro de vendedor, a fim de que fosse liberado o crédito.

Desta feita, ainda que houvesse demora para a liberação do financiamento, o procedimento ocorreu dentro do alegado prazo de 6 meses. De mais a mais, não se pode atribuir culpa pelo atraso, quando a omissão é de terceiro – no caso a instituição bancária financiadora.

Nesse sentido, como pontuou o togado
a quo
, o depoimento da correspondente bancária – Sra Elza Catarina Freitas Garcia, responsável pelo processo de financiamento,

corroborou que em junho/2013,

o apelante

já estava ciente de que o financiamento bancário havia sido aprovado, e estava no aguardo apenas da documentação pessoal deste para conclusão do processo, não havendo , por isso,

que se falar em inadimplemento por parte dos promitentes compradores, ora apelados, a justificar a alegação de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

Diante desse cenário, é evidente que o financiamento apenas não foi concluído no prazo por inércia do próprio promitente vendedor, ora apelante, que não compareceu ao agente financiador para formalizar o contrato de financiamento, que dependia da sua documentação

pessoal para ser finalizado, em que pese tenha sido interpelado para tanto.

Lado outro, ao proceder o promitente vendedor, ora apelante,

a notificação dos promitentes compradores para desocuparem o imóvel, demonstra, claramente, o arrependimento, a caracterizar a

rescisão unilateral da avença, e justificar a incidência da multa pela desistência do negócio.

Nesse ponto, a sentença foi precisa, senão vejamos:

“ [...]Portanto, sem razão, o embargante, ao sustentara ausência de prova desse comportamento de desistência ou de rescisão unilateral do contrato, pois flagrantemente demonstrado com a ligação

telefônica, as provas orais e a notificação com pedido de entrega de documentação a instituição o financeira para a concretização da liberação do valor financiado e do correspondente pagamento do valor contratado, para dar efetivo cumprimento da compra e venda. Ao fornecer a documentação solicitada, deixando, em seguida, de dar sua anuência ao financiamento, o embargante sinalizou sua desistência em relação

ao negocio contratado, dando azo a cobrança da multa por rescisão unilateral da avença [...]”

Id 90961450.

Acerca do tema, já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato
.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(RAC n. 0001395-90.2012.8.11.0077, 3a Câm. Direito Privado, j. 14.04.2021 - negritei)

Nesse sentido, soa a jurisprudência deste eg. Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO AUTORAL EM RELAÇÃO ÀS OBRIGAÇÕES COM TERMO NO ATO DA ASSINATURA – PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL (CC, ART. 205) – PRECEDENTES DO STJ – DATA DO INADIMPLEMENTO COMO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL – MORA “EX RE” –PRINCÍPIO DO ACTIO NATA – EFETIVA LESÃO DO DIREITO SUBJETIVO DA PARTE –
CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR INVOCAÇÃO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS – COMPROMITENTE VENDEDORA QUE NÃO CUMPRIU COM AS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS A QUE SE OBRIGOU – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
. 1. “Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Precedentes.” (STJ - AgInt no AREsp 953.129/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/02/2020, DJe 20/02/2020). 2. Pelo princípio da actio nata, o termo inicial do prazo prescricional para a propositura de determinada ação deve recair no dia em que se tornou possível à parte ajuizar essa mesma ação. No caso, o termo inicial para a contagem do referido prazo é a data do termo pré-estabelecido para cumprimento das obrigações, quando, então, restaria configurada a mora (“ex re”). 3.
A exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do atual diploma civil, pode ser arguida quando há efetivo descumprimento de obrigação por uma das partes contratantes, como no caso sub judice
.
(RAC n. 0000387-65.2016.8.11.0036, 1a Câmara de Direito Privado Rel. Des.

Joao Ferreira Filho, j. 30.03.21 - negritei)

Desta feita, agiu o magistrado sentenciante com o costumeiro acerto, não merecendo reparos a sentença hostilizada
.

Por conseguinte, em razão do desprovimento do apelo, majoro os honorários recursais para 15%, consoante determina

o §11, do art. 85 do CPC, que permanecerão sobrestados, por força do §3o do art. 98 do citado
Códex.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 25 de outubro

de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2021