Tribunal: TJMT
Processo: 1015493-85.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2021-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO DA PARTE REQUERIDA E HOMOLOGOU A AVALIAÇÃO FIRMADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO – ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA ENTRE A PERÍCIA OFICIAL E A DO ASSISTENTE TÉCNICO - FUNDADA DÚVIDA NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - ART. 873, III, DO CPC – AGRAVO CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.
Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873).
No caso, foi realizada a avaliação judicial do imóvel penhorado, em 22/12/2020, ocasião em que o Oficial de Justiça Avaliador atribuiu o valor de R$ 1.764.416,64 (hum milhão, setecentos e sessenta e quatro mil, quatrocentos e dezesseis reais e sessenta e quatro).
Ao passo que os Agravantes juntaram Laudo de Avaliação particular, realizado por perito judicial imobiliário, em fevereiro/2019, atribuindo ao imóvel penhorado o valor total de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais).
Tal fato, por si só, já incute no julgador dúvidas sobre qual avaliação mais se aproxima do valor de mercado, havendo relevante diferença nos valores apurados.
A discrepância de valor atribuído por um perito especializado na questão e o valor atribuído pelo perito judicial, leva à conclusão de que, efetivamente, existe fundada dúvida em relação ao real valor do imóvel.
Logo, a pretensão de nova avaliação enquadra-se perfeitamente no dispositivo processual, qual seja, artigo 873, incisos I e III, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015493-85.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Anulação]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), LUCIANA BORGES MOURA CABRAL - CPF: 846.156.301-82 (ADVOGADO), WALDEMIR JOSE PADILHA SILVA - CPF: 284.339.041-91 (AGRAVANTE), MARCIA PINTO DA SILVA - CPF: 495.902.861-00 (AGRAVANTE), MARILENA APARECIDA RIBEIRO - CPF: 424.512.641-87 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU EM PARTE E PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DECISÃO QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO DA PARTE REQUERIDA E HOMOLOGOU A AVALIAÇÃO FIRMADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA - PEDIDO DE
NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
PENHORADO – ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA ENTRE A PERÍCIA OFICIAL E A DO ASSISTENTE TÉCNICO - FUNDADA DÚVIDA NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - ART. 873, III, DO CPC – AGRAVO CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.

Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC, art. 873).

No caso, foi realizada a avaliação judicial do imóvel penhorado, em 22/12/2020, ocasião em que o Oficial de Justiça Avaliador atribuiu o valor de R$ 1.764.416,64

(hum milhão, setecentos e sessenta e quatro mil, quatrocentos e dezesseis reais e sessenta e quatro).

Ao passo que os Agravantes juntaram Laudo de Avaliação particular, realizado por perito judicial imobiliário, em fevereiro/2019, atribuindo ao imóvel
penhorado o valor total de R$ 7.600.000,00

(sete milhões e seiscentos mil reais).

Tal fato, por si só, já incute no julgador dúvidas sobre qual avaliação mais se aproxima do valor de mercado, havendo relevante diferença nos valores apurados.

A discrepância de valor atribuído por um perito especializado na questão e o valor atribuído pelo perito judicial, leva à conclusão de que, efetivamente, existe fundada dúvida em relação ao real valor do imóvel.

Logo, a pretensão de nova avaliação enquadra-se perfeitamente no dispositivo processual, qual seja, artigo 873, incisos I e III, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto por WALDEMIR JOSE PADILHA SILVA e MARCIA PINTO DA SILVA contra decisão proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Leverger, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 0002005-57.2017.8.11.0053, proposta em seu desfavor por MARILENA APARECIDA RIBEIRO, que rejeitou a impugnação da parte requerida e homologou a avaliação firmada pelo oficial de justiça, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 1.764.416,64.

Em suas razões, os agravantes alegam que o juiz homologou a perícia com valor inferior do que vale o imóvel e ainda o adjudicou à agravada, sem apreciar as alegações apontadas pelos agravantes.

Afirmam que o laudo por eles apresentado, na totalidade de seu imóvel rural (Fazenda Santa Maria, com área de 1.448,00 hectares), fora de R$ 10.938.246,13 (dez milhões novecentos e trinta e oito mil duzentos e quarenta e seis reais e treze centavos).

Relatam que não houve a valorização correta do imóvel pelo perito judicial, existindo enorme diferença entre os valores apresentados, devendo-se determinar nova avaliação.

Asseveram que o imóvel não poderia ser adjudicado por possuir valor superior a dívida, bem ainda que estão contestando a dívida por meio dos Embargos à Execução no. 1000256-17.2019.8.11.0053, cujo efeito suspensivo foi negado.

Sustentam que o crédito perseguido tem origem ilícita, ou seja, empréstimos pessoais não amparados por lei, pois a exequente não possui autorização para tanto, bem ainda que a época da interposição dos Embargos à Execução, em 2019, o valor do debito com a exequente era de R$ 687.108,41, com os juros legais, e não o valor que cobra na ação de execução.

Registram a necessidade de inversão do ônus da prova, necessidade de dilação probatória da dívida requerida nos embargos à execução, haja vista a existência de indícios de prova da prática de usura, bem como que a execução é nula por se tratar de objeto ilícito e cobrança abusiva de taxa de juros, além de excesso de execução.

Por fim, falam da anulabilidade do ato jurídico, vez que que foram coagidos a assinar a confissão de divida, dando em garantia bem superior ao que pleiteia a exequente/agravada.

Assim, requerem a
concessão de efeito suspensivo/ativo ao Agravo
ora interposto, para suspender a decisão agravada e todos os atos da ação de execução e, no mérito, seja dado provimento ao recurso para, reformada a decisão agravada, determinar nova avaliação no imóvel rural dos agravantes, bem como a suspensão total da adjudicação do bem.

O pedido liminar recursal foi deferido para suspender eventual ato de expropriação sobre os imóveis penhorados nos autos, até o julgamento de mérito do agravo (ID 103033982).

Contraminuta da parte agravada (ID 106514955).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Trata-se de
ação de execução de titulo extrajudicial onde, efetivada a penhora e avaliação de um imóvel, a parte executada apresentou impugnação ao argumento de que o valor apontado não condiz com o valor de mercado do bem.

Ocorre que o Juízo de piso rejeitou
a impugnação da parte requerida e homologou a avaliação firmada pelo oficial de justiça, que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 1.764.416,64, bem como, ante o anterior pedido de adjudicação pelo exequente, determinou a expedição da respectiva carta de adjudicação e mandado de imissão na posse.

Irresignada, a parte executada interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma do decisum.

Pois bem.

De início, mister consignar que o agravo de instrumento, por ser recurso “secundum eventum litis”, limita-se ao exame do acerto da decisão impugnada, em vista do que ao juízo ad quem incumbe aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade ou abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide.

Neste particular, vê-se que a argumentação dos agravantes relativa à nulidade do título executivo em espécie, porquanto fruto de objeto ilícito, ao excesso de execução, inversão do ônus da prova e vício do consentimento (coação), deve ser realizada através dos embargos, como já feita pelos executados, motivo pelo qual, andou bem o magistrado de piso em deixar de analisar tais questões na execução.

Anota-se que referida discussão depende de dilação probatória, com estabelecimento do contraditório e ampla defesa, mormente para que se possa apurar o efetivo valor do débito, descontando-se os eventuais pagamentos realizados, não havendo como adentrar na matéria sob pena de supressão de instância.

Assim, a discussão recursal, residualmente, versa sobre a possibilidade de repetição da avaliação judicial do bem penhorado, ante a alegada ocorrência de subavaliação em relação ao preço de mercado.

Em síntese, cuida os autos de ação de execução oriunda de Escritura Pública De Novação De Dívida Com Garantia Hipotecária lavrada pelo 2o Ofício da Cidade de Santo Antônio d e Leverger – MT, no livro no 184 fls. 127/131 de 2016.

Verifica-se que, para garantir o principal da dívida, os Executados deram como garantia à Exequente hipoteca em primeiro grau, registrada na matrícula sob R.8/1.958, do livro no 02, do Cartório do 1o Oficio de Santo Antônio de Leverger-MT, do imóvel descrito nos autos (ID 59423512-pág.12/29-origem).

Verifica-se, também, que, em janeiro de 2018, as partes entabularam acordo com a finalidade de pôr fim ao litígio, no qual os Executados reconheceram a dívida já no valor de R$ 1.383.687,45, mas que, diante do descumprimento do acordo, a exequente requereu o regular prosseguimento da execução, tendo o magistrado de piso determinado a

avaliação do imóvel dado em garantia, pelo qual fora avaliado pelo perito judicial e que, após a manifestação das partes, foi homologado pelo juízo, originando o presente recurso.

Observo dos autos que o imóvel do devedor foi dado para garantia da dívida em execução, cuja avaliação feita em 22/12/2020 pelos Oficiais de Justiça apontou o valor de R$ 1.764.416,64 (hum milhão, setecentos e sessenta e quatro mil, quatrocentos e dezesseis reais e sessenta e quatro) (ID 99601498-pág.117).

De outra banda, os agravantes instruíram sua irresignação com laudo técnico de avaliação, no qual se atribuiu, ao mesmo imóvel (Fazenda Santa Maria com área de 1.448,00 hectares, matrícula no. 1.958), o preço de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais) (ID 99612952-pág. 19), alegando que no laudo do perito oficial não foi levado em consideração os 11.500 metros de beira do Rio Cuiabá.

Os incisos do art. 873, do CPC, condicionam a repetição da avaliação do bem penhorado à comprovação de que houve erro ou dolo por parte do avaliador, ou à verificação de diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação, ou à existência de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

A razão do rigor da lei para a repetição da avaliação está fundada na necessidade de atendimento da celeridade processual, de modo a preservar a avaliação judicial em detrimento de expedientes protelatórios da parte não interessada na imediata consecução dos fins da execução.

É por isso que a renovação da avaliação judicial somente pode ser viabilizada em determinadas hipóteses, considerando-se que o laudo efetuado por Oficial de Justiça goza de fé pública.

Com efeito, o caso em tela subsuma-se às hipóteses previstas no art. 873 do CPC, vez que, embora tenha sido realizada avaliação por Oficial de Justiça, a parte agravante apresentou laudo de avaliação do imóvel no qual descreveu condições não mencionadas pelo avaliador oficial, razão suficiente para alicerçar fundada dúvida acerca do real valor do bem.

Veja-se que foi realizada a avaliação judicial do imóvel penhorado, em 22/12/2020, ocasião em que o Oficial de Justiça Avaliador atribuiu o valor de
R$ 1.764.416,64
(hum milhão, setecentos e sessenta e quatro mil, quatrocentos e dezesseis reais e sessenta e quatro).

Ao passo que os Agravantes juntaram Laudo de Avaliação particular, realizado por perito judicial imobiliário, em fevereiro/2019, atribuindo ao imóvel
penhorado o valor total de
R$ 7.600.000,00
(sete milhões e seiscentos mil reais).

Tal fato, por si só, já incute neste julgador dúvidas sobre qual avaliação mais se aproxima do valor de mercado, havendo relevante diferença nos valores apurados.

Havendo discrepância de valor atribuído por um perito especializado na questão e o valor atribuído pelo perito judicial, leva-se à conclusão de que, efetivamente, existe fundada dúvida em relação ao real valor do imóvel.

Logo, a pretensão de nova avaliação enquadra-se perfeitamente no dispositivo processual, qual seja, artigo 873, incisos I e III, do CPC.

A jurisprudência pátria, inclusive deste Sodalício, não destoa:

“Despesas condominiais. Cobrança. Cumprimento de sentença. Insurgimento contra decisão indeferitória de pleito de parcelamento do débito e nova avaliação do imóvel, com suspensão do leilão designado. 1. Não se pode impor ao credor aceitar o parcelamento do débito, sobretudo quando lhe seja mais vantajoso obter o pagamento total, mediante penhora realizada. Demais, ao devedor é facultado, a todo o tempo, propor ao credor forma de pagamento que lhe seja mais viável, mesmo extra autos, não se prestando eventual desacolhimento judicial nesse sentido como óbice ao prosseguimento da execução. 2.
Havendo divergência substancial sobre a avaliação de um mesmo bem é possível ao juiz determinar sua reavaliação, com vistas a evitar a arrematação por preço vil
. Precedentes STJ. 3. Recurso parcialmente provido, convalidando-se a tutela antecipada recursal.” (TJ-SP,
AI 0159369-16.2012.8.26.0000 SP, 25a Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Vanderci Álvares, Julgado em 24/10/2012). Destaquei.

“Agravo de instrumento – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – LEGISLAÇÃO PROCESSUAL APLICÁVEL – CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ATUAL – penhora de BEM IMÓVEL – dúvidas SOBRE O valor atribuído ao bem – nova avaliação – POSSIBILIDADE (ART. 873 DO NCPC) – Recurso Provido. Se a decisão impugnada fora proferida e publicada na vigência do Código de Processo Civil atual, o seu julgamento se dará com base nessa legislação. É possível a realização de nova avaliação do bem penhorado, se após a conclusão do laudo, houver dúvida concreta sobre o valor atribuído ao bem (art. 873 do NCPC).” (TJ-MT, RAI 75985/2016, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/11/2016)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – CARTA PRECATÓRIA – EXECUÇÃO – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL – INCOMPLETO – RELEVÂNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO – PREJUÍZO ÀS PARTES E À TERCEIRO DE BOA-FÉ - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – RECURSO PROVIDO. Constada a presença da relevância da fundamentação e possibilidade de dano, necessária a reforma da decisão que homologa laudo pericial incompleto.” (TJ-MT, RAI no. 1003426-59.2019.8.11.0000, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/06/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - PENHORA - REAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - POSSIBILIDADE - ART. 873, INCISO III, DO CPC - FUNDADA DÚVIDA DEMONSTRADA - RECURSO NÃO PROVIDO.A realização de nova avaliação dos imóveis objeto de penhora é admitida quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído a esses bens (art. 873, inciso III, do CPC).” (TJ-MT, RAI no. 1005942-52.2019.8.11.0000, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 03/07/2019)

De outro norte, não haverá prejuízo para a instituição financeira agravada quer porque a penhora está perfeita e o débito constante do processo de execução renderá os acréscimos legais, sendo prudente, inclusive, a suspensão dos atos que visem a expropriação dos imóveis penhorados nos autos, nos termos versados acima.

Ademais, convém registrar que a realização de nova avaliação não prejudica as partes, muito pelo contrário, impede a expropriação por valor incompatível com aquele que o bem efetivamente merece.

Assim, no caso de dúvida, não há óbice que o juiz determine nova avaliação dos bens sujeitos à expropriação judicial, nos termos do art. 873 do CPC.

Ressalto, por fim, que a realização de nova avaliação do imóvel penhorado nos autos foi requerida pelo agravante, o que implica, nos termos da orientação adotada, o seu custeio pela parte executada, a teor do disposto nos arts. 82 e 95, do CPC.

Pel
o exposto, conheço em parte do recurso e, na parte conhecida,
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar nova avaliação no imóvel rural dos agravantes, bem como a suspensão total da adjudicação do bem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021