Tribunal: TJMT
Processo: 1005757-37.2017.8.11.0015
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-19

Ementa:
Recurso de Apelação Cível no 1005757-37.2017.8.11.0015 – Sinop
Apelante: Loteadora Assai S/S Ltda.
Apelado: Silvelândio dos Santos Souza
E M E N T A
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente, o que restou evidenciado na espécie.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005757-37.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SILVELANDIO DOS SANTOS SOUZA - CPF: 053.269.491-05 (APELADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), TEREZINHA RAMOS DE LIMA - CPF: 429.342.571-34 (APELADO), VAGNER DOS SANTOS - CPF: 011.300.391-96 (APELADO), VALDINEY PINHEIRO MARQUES - CPF: 896.573.901-25 (APELADO), VALDEIR JUSCELINO DE SOUZA - CPF: 723.715.289-00 (APELADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível no
1005757-37.2017.8.11.0015 – Sinop

Apelante:
Loteadora Assai S/S Ltda.

Apelado:
Silvelândio dos Santos Souza

E M E N T A

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – SENTENÇA REFORMADA
– RECURSO PROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente, o que restou evidenciado na espécie.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
1005757-37.2017.8.11.0015 – Sinop

Apelante:
Loteadora Assai S/S Ltda.

Apelado:
Silvelândio dos Santos Souza

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Loteadora Assai S/S Ltda. visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sinop, que nos autos da ação revisional de contrato c/c indenização por danos material e moral que lhe move Silvelândio dos Santos Souza, julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial.

Inconformada, a apelante recorre sustentando a legalidade da cláusula contratual que prevê que a quantia cobrada a título de comissão de corretagem integra o valor do negócio celebrado, sendo lícita a transferência da obrigação ao consumidor, pois a exigência legal diz respeito tão somente à transparência nessa atribuição. Caso não seja o entendimento, assevera que a restituição deve ocorrer na forma simples, ante a ausência de comprovada má-fé. Pugna pela reforma da sentença.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 91581745).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 13 de setembro 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
1005757-37.2017.8.11.0015 – Sinop

Apelante:
Loteadora Assai S/S Ltda.

Apelado:
Silvelândio dos Santos Souza

V O T O

Cinge-se dos autos que Silvelândio dos Santos Souza ajuizou ação revisional de contrato c/c indenização por danos material e moral contra Loteadora Assai S/S Ltda., aduzindo que as partes celebraram contrato de compra e venda de um terreno residencial localizado na quadra 08, no 09, Jardim Veneza, no município de Sinop/MT.

Asseverou que o pacto entabulado prevê a incidência de juros em percentual abusivo, capitalização de juros e a cobrança ilegal da taxa de 10% (dez por cento) a título de comissões e publicidades, embutida no valor bruto do bem adquirido. Pugnou pela condenação da ré na restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, além do dano moral correlato.

Após o trâmite processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para declarar a nulidade da cláusula de cobrança da comissão de corretagem, condenando a ré na restituição em dobro do valor cobrado indevidamente. Ao final, condenou as partes na sucumbência
pro rata
, na proporção de 70% (setenta por cento) a ser custeada pelo autor e 30% (trinta por cento) pela demandada, além do pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, a ser pago por cada litigante ao patrono da parte adversa, restando a exigibilidade suspensa em relação ao autor.

Inconformada, Loteadora Assai S/S Ltda. recorre defendendo a legalidade da cláusula contratual que prevê que a quantia cobrada a título de comissão de corretagem integra o valor do negócio celebrado, sendo lícita a transferência da obrigação ao consumidor, pois a exigência legal diz respeito tão somente à transparência nessa atribuição. Caso não seja o entendimento, assevera que a restituição deve ocorrer na forma simples, ante a ausência de comprovada má-fé. Pugna pela reforma da sentença.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Inicialmente,
mister
se faz constar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do c.
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3a Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Nessa trilha, vale frisar que na revisão contratual não há ofensa ao ato jurídico perfeito, ao princípio do
pacta sunt servanda
, ou a função social da norma, como bem disse o i. Desembargador Salim Schead dos Santos,
do Tribunal Catarinense,
verbis
:

“[...]
importante ressaltar que a revisão contratual
não constitui ofensa ao ato jurídico perfeito
,
primeiramente, pelo reconhecimento do caráter relativo do princípio do pacta sunt servanda e, em segundo lugar, pela previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor
(art. 6o, inciso V). Note-se que a revisão visa manter o equilíbrio através do expurgo das cláusulas potestativas (absolutamente nulas) e da correção das cláusulas afetadas pela nulidade relativa.
Objetiva, portanto, a manutenção contratual
, em respeito ao princípio da conservação dos contratos.”
(RAC n. 2005.030158-1 – negritei e grifei)

Destarte, uma vez que é pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, é possível a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC, inexistindo qualquer afronta ao art. 422, do C. Civil.

Visto isso,
no tocante à comissão de corretagem pela venda do bem objeto da demanda, consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça
no julgamento dos
Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente
.

Desse modo, para que haja o cumprimento dessa obrigação, a incorporadora deve informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato, o preço total da aquisição da unidade imobiliária, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Vale citar a tese firmada no STJ, no tema 938, relacionado aos precedentes suscitados da reclamação,
verbis
:

“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).
(negritei)

In casu
, basta uma simples análise do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes para verificar que o dever de informação restou devidamente observado pela apelante, confira:

“CLÁUSULA TERCEIRA:
O Preço total certo e ajustado desta venda é de R$
56.427,28
(Cinqüenta e seis mil, quatrocentos e vinte e sete reais e vinte e oito centavos)
,
do qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se confessa devedor e se obriga à pagar da seguinte forma
:

A)

- A importância de R$ 470,23 (quatrocentos e setenta reais e vinte e três centavos), Através de depósito bancário, como sinal e princípio de negócio, do qual a COMPROMITENTE dá plena e irrevogável quitação, em favor do COMPROMISSÁRIO(A).

B)

- O restante da quantia total do preço estipulado, no valor de R$ 55.957,05 (cinquenta e cinco mil, novecentos e cinquenta e sete reais e cinco centavos), o qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se obriga, perante a COMPROMITENTE, a pagar em 119(cento e dezenove) prestações mensais e sucessivas de R$ 470,23 (quatrocentos e setenta reais e vinte e três centavos), cada uma, vencendo no dia 15 de cada mês, sendo o primeiro vencimento em 15/07/2012.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O valor das despesas comerciais (comissões, publicidade etc.) e tributárias originadas por este Instrumento, já incluídas no preço, é fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado
.”
(id. 91588049, p. 03 - negritei)

Assim, tenho que não agiu com o costumeiro acerto o douto magistrado ao declarar a nulidade da cláusula de cobrança da comissão de corretagem, pois, para que o encargo seja imputado ao comprador-consumidor, é imprescindível o ajuste ou a disposição contratual expressa a respeito, com destaque ao valor da comissão de forma clara e incontestável, mencionando que a comissão será imputada ao comprador, o que restou evidenciado na espécie.

Nesse sentido já se manifestou este e. Tribunal ao analisar situação semelhante,
verbis
:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE REPASSE À ADQUIRENTE DAS “DESPESAS COMERCIAIS” (COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS) COM REPETIÇÃO DOBRADA DO INDÉBITO – ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA PREVENDO QUE 10% DO VALOR TOTAL DO NEGÓCIO SE DESTINA À CUSTOS COMERCIAIS – TEMA 938 DO STJ EM RECURSO REPETITIVO – CLÁUSULA LÍCITA - REPETIÇÃO INDEVIDA – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

Se o consumidor interessado se dirige ao estande montado pela vendedora, geralmente nas proximidades do empreendimento, e ali é atendido por corretores contratados pela empresa e que intermedeiam o negócio até sua assinatura, significa que o serviço de corretagem foi prestado.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente 10% do valor total do negócio.
-”
(RAC n. 1007358-78.2017.8.11.0015, 2a Câm. de Direito Privado, Rela. Mina. Marilsen Andrade Addario, j. 22.09.2021 - negritei)

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA –VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).”
(RAC n. 1007461-85.2017.8.11.0015,
4a Câm. de Direito Privado,
Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 01.09.2021 - negritei)

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperioso o afastamento da repetição do indébito.

Portanto, por esses termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença objurgada merece reforma para
julgar improcedente
a ação, e por consequência, condenar o autor/apelado na integralidade do ônus sucumbencial, restando a exigibilidade suspensa, nos termos do art. 98, §3o, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de outubro de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2021