Tribunal: TJMT
Processo: 1015189-86.2021.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-13

Ementa:
AGRAVANTE(S): REK COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA
AGRAVADO(S): IZELDE TEREZINHA BESPOLO
AMANDA MARTINS
ANDERSON MARTINS
TERCEIRO INTERESSADO(S): SORRISO CAPITAL AGÊNCIA IMOBILIÁRIA EIRELI – ME
DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENA
AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
BASE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA- EPP
SOLANGE FAVORETTO
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA COM CANCELAMENTO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ARTIGO 300 DO CPC/15 – AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA DE BEM IMÓVEL – NECESSIDADE DE PRECAVER TERCEIROS EVENTUAIS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ – MEDIDA DE CAUTELA – RECURSO DESPROVIDO.
A averbação na matrícula do imóvel acerca da existência de “Ação Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse” apenas torna pública a situação dos bens, mormente para prevenir eventuais terceiros de boa-fé e interessados na aquisição, não causando dano ao proprietário do imóvel e não sendo o caso de indisponibilidade dos bens.
Ademais, a Lei de Registros Públicos - Lei Federal no 6.015/1973 - em seu artigo 167, I, item 21, determina o registro na matrícula de imóvel sobre a existência de processo em trâmite. Assim, tal medida decorre “ope legis”, justamente para evitar prejuízos a eventuais terceiros adquirentes de boa-fé.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015189-86.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO), REK COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA - CNPJ: 26.124.551/0001-50 (AGRAVANTE), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), IZELDE TEREZINHA NESPOLO - CPF: 580.920.139-34 (AGRAVADO), AMANDA MARTINS - CPF: 047.336.631-29 (AGRAVADO), ANDERSON MARTINS - CPF: 047.336.641-09 (AGRAVADO), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO), SORRISO CAPITAL AGENCIA IMOBILIARIA EIRELI - ME - CNPJ: 27.140.838/0001-37 (TERCEIRO INTERESSADO), DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENA - CPF: 012.750.301-30 (TERCEIRO INTERESSADO), AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 20.594.543/0001-91 (TERCEIRO INTERESSADO), BASE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 19.410.162/0001-26 (TERCEIRO INTERESSADO), SOLANGE FAVARETTO - CPF: 503.195.821-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S): REK COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA

AGRAVADO(S): IZELDE TEREZINHA BESPOLO

AMANDA MARTINS

ANDERSON MARTINS

TERCEIRO INTERESSADO(S): SORRISO CAPITAL AGÊNCIA IMOBILIÁRIA EIRELI – ME

DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENA

AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

BASE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA- EPP

SOLANGE FAVORETTO

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
A
ÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA COM CANCELAMENTO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
–
TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ARTIGO 300 DO CPC/15 –
AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA DE BEM IMÓVEL – NECESSIDADE DE PRECAVER TERCEIROS EVENTUAIS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ – MEDIDA DE CAUTELA – RECURSO DESPROVIDO.

A averbação na matrícula do imóvel acerca da existência de “
Ação
Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse
”

apenas torna pública a situação dos bens, mormente para prevenir eventuais terceiros de boa-fé e interessados na aquisição, não causando dano ao proprietário do imóvel e
não sendo o caso de indisponibilidade dos bens.

Ademais, a Lei de Registros Públicos - Lei Federal no 6.015/1973 - em seu artigo 167, I, item 21, determina o registro na matrícula de imóvel sobre a existência de processo em trâmite. Assim, t
al medida decorre “
ope legis
”, justamente para evitar prejuízos a eventuais terceiros adquirentes de boa-fé.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
REK COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA

contra a
decisão proferida na A
ção Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse no 1006715-74.2016.8.11.0040
ajuizada por
IZELDE TEREZINHA NESPOLO, AMANDA MARTINS e ANDERSON MARTINS
,
que
deferiu parcialmente a tutela de urgência para tão somente determinar a expedição de mandado de averbação para constar a existência da ação anulatória junto à matrícula no 34.807 e todas delas decorrentes junto ao CRI de Sorriso/MT.

Alega que os agravados, ante o suposto inadimplemento dos pagamentos dos valores e da entrega dos bens prometidos em pagamento pela operação imobiliária pactuada com o primeiro requerido SORRISO CAPITAL AGÊNCIA IMOBILIÁRIA EIRELI-ME e segundo requerido DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENA da ação, visa unicamente coibir terceiros de boa-fé, entre os quais, o agravante, de efetuar o pagamento de uma dívida sobre a qual não tem qualquer vínculo.

Aduz que os autores incluíram terceiros que não participaram do negócio jurídico entre os agravados e o primeiro e segundo requerido na presente ação, alegando a nulidade da escritura pública de compra e venda, tão somente para a expedição de certidão premonitória da ação às margens da matrícula alienada.

Sustenta que adquiriu o imóvel de boa-fé, de propriedade da AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRISO S/A, de modo que a ação anulatória é totalmente abusiva quanto ao agravante, pois o título translativo de titularidade da propriedade não contém nenhuma ilicitude e a expedição de certidão premonitória foi extremamente prematura.

Ressalta que a averbação da ação às margens da matricula no 34.807, causa graves consequências ao proprietário do imóvel, especialmente dificultando o desenvolvimento da sua atividade econômica, bem como a segurança jurídica do imóvel, o qual foi alienado a terceiro de boa-fé, ora agravante.

Ao final, requer o provimento do recurso.

A liminar foi indeferida no ID 99308483.

Contraminuta (ID 102655456), pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que os autores
IZELDE TEREZINHA NESPOLO, AMANDA MARTINS e ANDERSON MARTINS
ajuizaram a A
ção Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse no 1006715-74.2016.8.11.0040
em face dos requeridos
DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENA e SORRISO CAPITAL INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA EIRELI – ME
, aduzindo
serem os legítimos proprietários do imóvel Lote B, destacado do Lote no 87 do Loteamento Gleba Sorriso, com área de 30.751 m2 (trinta mil e setecentos e cinquenta e um metros quadrados), proveniente da matrícula no 34.807, fl. 01 do Livro 02, Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso – MT, denominada de Chácara Lobo (ID 102655460).

Relatam que no referido imóvel reside o Sr. Pedro Paulo Martins, ex-cônjuge da primeira requerente e genitor dos demais autores, o qual utiliza o imóvel para produção e comercialização de leite.

Alegam que
no ano de 2017, foram procurados pelo requerido DOUGLAS JACKSON IZOLANI PETTENÁ, lhes tendo sido ofertado, naquela oportunidade, seus serviços de corretor de imóveis representando a empresa SORRISO CAPITAL INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA – EIRELI, apresentando proposta de compra da área, no valor de R$ 2.350.000,00 (dois milhões e trezentos e cinquenta mil reais).

Asseveram que,
interessados na proposta apresentada, firmaram em 06/03/2017 instrumento particular de contrato de intermediação imobiliária com responsabilidade de resultado mediante entrega de bens a prazo determinado com os requeridos, bem como outorgaram procuração pública ao requerido Douglas com poderes específicos para venda do imóvel.

Salientam que foi estipulado no referido contrato que o pagamento relativo à venda do imóvel se daria através de dação em pagamento de diversos imóveis (casas, apartamentos, terrenos), além da quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em dinheiro.

Todavia, alegam que com exceção da posse de dois sobrados dados em pagamento, não receberam qualquer outro valor ou bens referentes à negociação. Assim, visando o pagamento oriundo da venda do imóvel, os autores entabularam retificação do referido contrato em 27/11/2017, concedendo poderes ao requerido para escriturar e desmembrar o imóvel que pertencia aos autores e alterar a forma de pagamento.

Consignam que, posteriormente, tiveram ciência de que o requerido Douglas passou a receber bens que seriam direcionados aos autores e, de forma ilícita, passou a incorporá-los em seu patrimônio.

Relatam ainda que o requerido, imbuído dos poderes que lhe foram outorgados, desmembrou o imóvel principal em 03 (três) partes, sendo 8.984,00m2; para o Sr. Marcos Calza, 15.935,00m2; para a empresa Base Empreendimentos Imobiliários LTDA e 1.812,00m2; para Solange Favaretto, restando da área desmembrada e supostamente vendida o total de 4.020,00m2.

Afirmam que a empresa AIGNER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A, que adquiriu 8.984,00m2, denominado Lote B1, com matrícula no Cartório de Registro de Imóveis sob no 60.490, e em negociações com os requeridos e a terceira SOLANGE FAVARETTO impediu o pagamento aos agravados e ainda vendeu parte ideal do imóvel de 2.500,00m2, denominado Lote B1-B, à agravante REK COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA.

Diante disso, os autores ajuizaram a presente ação alegando vícios e defeitos nos contratos entabulados, pugnando ao final pela declaração de nulidade das procurações públicas, do negócio jurídico e das escrituras públicas e respectivos registros nas matrículas, e em sede de liminar, postularam pela reintegração na posse do imóvel alienado pelos autores, bem como o bloqueio e indisponibilidade do imóvel matriculado sob o no 34.807 e todos dele decorrentes, além da expedição de certidão para averbação premonitória junto aos imóveis de propriedade do requerido.

Ao analisar os autos, a juíza
a quo
deferiu a tutela de urgência, conforme já relatado.

Contra a referida decisão, o requerido interpôs o presente recurso.

Pois bem
.

Inicialmente, mister ressaltar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente na análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância e de ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Com efeito, a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1
o
Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
”.

No caso em tela, pelos argumentos trazidos e documentação anexada aos autos, verifica-se que não assiste razão à agravante.

Isto porque, ao menos por ora, não se identificam elementos que afastem a conclusão da juíza singular quanto ao deferimento da antecipação de tutela, para que seja
expedido mandado de averbação para constar a existência da
Ação
Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse no 1006715-74.2016.8.11.0040

junto a matrícula no 34.807 e todas delas decorrentes junto ao CRI de Sorriso/MT.

Verifica-se que a averbação na matrícula do imóvel acerca da existência de “Ação
Anulatória de Escrituras Públicas de Compra e Venda c/c Cancelamento de Registros Imobiliários c/c Reintegração de Posse
”

apenas torna pública a situação do bem, mormente para prevenir eventuais terceiros de boa-fé e interessados na aquisição,
não causando dano ao proprietário do imóvel e
não sendo o caso de indisponibilidade dos bens
.

Ademais, a Lei de Registros Públicos - Lei Federal no 6.015/1973 - em seu artigo 167, I, item 21, determina o registro na matrícula de imóvel sobre a existência de processo em trâmite.

Tal medida decorre “
ope legis
”, justamente para evitar prejuízos a eventuais terceiros adquirentes de boa-fé.

Nesse sentido:

“
[...]
3. No poder geral de cautela, dada à particularidade, pode o julgador determinar medidas para assegurar no futuro o resultado útil do processo e prevenir possíveis adquirentes de boa fé.Convém, neste aspecto, o registro da existência da ação nos respectivos registros imobiliários
[...] 4. Demais aspectos tratados no recurso não podem ser deferidos já que, em nenhum momento, se procedente a demanda, não haverá prejuízo de receber os bens ou valores em regular execução da sentença, visto se tratar de situações posteriores à homologação do acordo em face da dissolução da união de fato existente entre as partes litigantes. (decisão unânime).
”
(TJ/MT, 2a Câmara de Direito Privado, N.U 0077428-51.2018.8.11.0000, Relator Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, j. em 22/05/2019, DJE 11/06/2019) (g.n.).

"
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de conhecimento. Averbação nesta ação da matrícula de bem imóvel. Aplicação analógica do artigo 615-A do CPC afeto aos processos de execução. Possibilidade. Poder geral de cautela previsto no artigo 798 do mesmo diploma legal. Averbação que dará publicidade do conflito existente entre as partes, resguardando direito de terceiro. Recurso provido.
"
(TJ/SP, 1a Câmara Reservada de Direito Empresarial, RAI no 2262476-37.2015.8.26.0000, Rel. Des. Teixeira Leite,j. em 15/02/2016).

"
TUTELA ANTECIPADA. Ação monitória. Pretensão de concessão de arresto cautelar inominado, com base no poder geral de cautela. Não comprovada a necessidade da medida. De outra feita, possibilidade de averbação da demanda na matrícula do imóvel, por analogia ao art. 615-A do CPC,
ainda que o feito se encontre em fase de conhecimento, o que resguarda suficientemente os direitos do agravante nesse momento processual.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
"
(TJSP, 6a Câmara de Direito Privado, RAI no 2033348-87.2014.8.26.0000, Rel. Des. Paulo Alcides, j. em 26/11/2015) (g.n.).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO (DOAÇÃO DE IMÓVEL) – TUTELA ANTECIPADA PARA AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE POR DESCUMPRIMENTO DO ART.526 DO CPC – REJEIÇÃO – MÉRITO – NECESSIDADE DE PRECAVER TERCEIROS POTENCIAIS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DO IMÓVEL – ART.167, I, ‘21’ E II, ‘12’, DA LEI No 6.015/73 – MEDIDA QUE NÃO IMPEDE A ALIENAÇÃO DO BEM, SUPOSTAMENTE JÁ OCORRIDA – CARÁTER MERAMENTE PUBLICITÁRIO - RECURSO DESPROVIDO. [...]

Ajuizada ação declaratória tendente a discutir a legalidade da doação de determinado imóvel, por força do que determina o art.167, I, ‘21’, da Lei de Registros Públicos, necessária se torna a averbação da existência da ação à margem da matrícula do referido bem, cuja finalidade é, única e exclusivamente, a de resguardar a ciência a eventuais adquirentes de boa-fé.

A mera averbação da existência da ação à margem da matrícula não obsta a regularização da alienação do bem.
”
(TJMT, 2a Câmara Cível, RAI no
124497/2013, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, j. em 16/4/2014
).

“
[...]
A anotação no Registro Imobiliário acerca da existência de ação envolvendo o bem objeto da matrícula é medida acautelatória que não fere o direito de propriedade e visa apenas advertir terceiros acerca da tramitação da demanda, encontrando permissivo no artigo 167, inciso I, alínea 21 e inciso II, alínea 12, da Lei no. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
”
(TJMT, 5a Câmara Cível, RAI no
74243/2014, Relatora Desa. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. em
15/10/2014
) (Destaquei).

Desta feita, por cautela, a fim de assegurar o conhecimento da ação para terceiros em caso de eventual alienação dos bens imóveis/móveis, de se manter a decisão recorrida, a qual bem fundamentou,
in verbis
:

“[...]

In casu, a despeito de haver comprovação nos autos quanto ao negócio jurídico entabulado, representado pelos contratos e procurações colacionadas a exordial, observa-se que a indisponibilização do imóvel objeto do contrato é medida extrema, ainda mais sem que tenha sido oportunizado o contraditório.

Assim, firme no poder geral de cautela, verifico que a simples averbação no registro do imóvel acerca da existência da presente ação já é medida suficiente a resguardar o direito dos requerentes e eventuais terceiros, tornando desnecessária a determinação de bloqueio do mesmo.

Em caso análogo, é a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO PAULIANA. TUTELA ANTECIPADA. AVERBAÇÃO NO REGISTRO DOS IMÓVEIS DA EXISTÊNCIA DA PRESENTE AÇÃO. IMPOSSIBILITAR FUTURAS NEGOCIAÇÕES. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. Quando o magistrado reserva-se o direito de apreciar pleito liminar somente após a manifestação da parte contrária é porque, implicitamente, entendeu que os elementos constantes dos autos naquele momento não são suficientes para análise segura da questão, necessitando da formação do contraditório para tanto. Ademais, o potencial danoso reside no fato de que tal decisum posterga a apreciação de pleito caracterizado como medida de urgência. Portanto, não vejo como considerá-la despacho de mero expediente. Assim, conheço do presente recurso. 2. Na fase em que se encontra a presente demanda merece deferimento apenas o pleito que requer seja oficiado o Oficial de Cartório para averbar no registro dos imóveis alienados a existência da Ação Pauliana, sem, no entanto, impedir qualquer negociação envolvendo os supracitados imóveis. Importa evidenciar, que a tão somente averbação é medida suficiente para resguardar o direito do agravante e de terceiros que eventualmente venham realizar alguma transação envolvendo os aludidos imóveis. 3. Logo, presente nos autos indícios da ocorrência de fraude contra credores, no entanto, precisando ainda que se conclua a instrução processual, a medida de registrar nas escrituras respectivas a existência da Ação Pauliana é medida suficiente para resguardar o eventual direito do agravante e de terceiros de boa-fé. 4. PELO EXPOSTO, dou parcial provimento ao agravo, apenas para que seja oficiado o Oficial de Registro competente para que realize a anotação da existência do ajuizamento da Ação Pauliana nas escrituras dos imóveis objetos da presente demanda. (TJ–PI AI 00041385220118180000 PI 201100010041383 Órgão Julgador 3a Câmara Especializada Cível Publicação 21/08/2014 Julgamento 11 de Junho de 2014 Relator: Des. Hilo de Almeida Sousa).

Sendo assim, merece deferimento em parte o vindicado em exordial, de modo que ao se ponderar as medidas e seus efeitos, revela-se mais eficaz a averbação no registro do imóvel acerca da existência da presente demanda.”

(ID 99022977).

Ressalta-se que a averbação não representa constrição do bem sob litígio e não impede a alienação do bem, serve apenas para dar publicidade a terceiros e evitar futura alegação de boa fé na prática de ato aquisitivo.

Com essas considerações,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2021