Tribunal: TJMT
Processo: 0030554-84.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-08-10
Data de publicação: 2021-08-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MATERIAL E MORAL – PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – QUESTÕES DE MÉRITO – EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL (APART-HOTEL - FLAT) COM FINALIDADE DE LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE REDE HOTELEIRA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DE ENTREGA DAS CHAVES, VISTORIA E ENTREGA DE MANUAL DE PROPRIETÁRIO AO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE RECLAMAÇÃO DE ORDEM ESTRUTURAL DO IMÓVEL CONSTRUÍDO – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO NÃO JUSTIFICADO – VIABILIDADE DA RESCISÃO COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – VIABILIDADE DE COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.
Notório é o interesse de agir do adquirente de imóvel, e que tem o seu direito contratual de entrega de chaves, vistoria e demais providências violados, ressaltando-se que o objeto sob análise não é a modalidade de investimento do adquirente do bem (imóvel adquirido para locação); mas sim o próprio descumprimento quanto à entrega das chaves, possibilidade de vistoria e entrega do Manual de Proprietário.
É totalmente pertinente a rescisão contratual quando há descumprimento da avença, de forma unilateral e injustificada, no caso, especificamente no que tange à previsão de entrega das chaves e possibilidade de vistoria e, também, a entrega do Manual do proprietário ao adquirente do imóvel, mesmo que ele tenha destinação locatícia, com administração de rede hoteleira, posto que a finalidade do bem não retira os direitos contratuais previstos livremente entre as partes.
Impõe-se a condenação por dano moral, quando há atraso no procedimento de entrega do bem e das chaves, impossibilitando a realização da vistoria – situação que ultrapassa o mero aborrecimento, causando abalo emocional e angústia em face da demanda.
Mostra-se viável a cobrança de multa penal, quando há descumprimento proposital e injustificado da parte que se comprometeu contratualmente, mormente quando há previsão expressa do encargo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0030554-84.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CONCORDE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 70.521.901/0001-04 (APELANTE), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), JOSE ANDRE TRECHAUD E CURVO - CPF: 688.589.141-04 (ADVOGADO), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), CONCORDE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 70.521.901/0001-04 (REPRESENTANTE), ALMINO AFONSO FERNANDES - CPF: 251.784.401-10 (APELADO), FABIAN FEGURI - CPF: 035.898.121-25 (ADVOGADO), RICARDO SALDANHA SPINELLI - CPF: 027.163.361-13 (ADVOGADO), GUSTAVO LISBOA FERNANDES - CPF: 021.663.661-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MATERIAL E MORAL – PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – QUESTÕES DE MÉRITO – EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL (APART-HOTEL - FLAT) COM FINALIDADE DE LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE REDE HOTELEIRA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DE ENTREGA DAS CHAVES, VISTORIA E ENTREGA DE MANUAL DE PROPRIETÁRIO AO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE RECLAMAÇÃO DE ORDEM ESTRUTURAL DO IMÓVEL CONSTRUÍDO – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO NÃO JUSTIFICADO – VIABILIDADE DA RESCISÃO COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – VIABILIDADE DE COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.

Notório é o interesse de agir do adquirente de imóvel, e que tem o seu direito contratual de entrega de chaves, vistoria e demais providências violados, ressaltando-se que o objeto sob análise não é a modalidade de investimento do adquirente do bem (imóvel adquirido para locação); mas sim o próprio descumprimento quanto à entrega das chaves, possibilidade de vistoria e entrega do Manual de Proprietário.

É totalmente pertinente a rescisão contratual quando há descumprimento da avença, de forma unilateral e injustificada, no caso, especificamente no que tange à previsão de entrega das chaves e possibilidade de vistoria e, também, a entrega do Manual do proprietário ao adquirente do imóvel, mesmo que ele tenha destinação locatícia, com administração de rede hoteleira, posto que a finalidade do bem não retira os direitos contratuais previstos livremente entre as partes.

Impõe-se a condenação por dano moral, quando há atraso no procedimento de entrega do bem e das chaves, impossibilitando a realização da vistoria – situação que ultrapassa o mero aborrecimento, causando abalo emocional e angústia em face da demanda.

Mostra-se viável a cobrança de multa penal, quando há descumprimento proposital e injustificado da parte que se comprometeu contratualmente, mormente quando há previsão expressa do encargo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
CONCORDE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, contra a sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da - Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Indenização por Danos Materiais e Morais n. 0030554-84.2015.8.11.0041 – Código n. 1016964,, ajuizada por ALMINO AFONSO FERNANDES,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos, para: 1)
Declarar rescindo o contrato de compra e venda
firmado entre as partes; 2)
Que a ré proceda a devolução integral dos valores pagos pela parte autora
, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação. 3)
Condenar
a parte ré ao pagamento de multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do contrato. 4)
Condenar
a ré a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. A sentença, ainda, considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido,
CONDENOU
a Requerida Apelante no pagamento da totalidade das custas e despesas processuais, além de fixar os honorários em 10% sobre o valor da condenação.

Em síntese, a Apelante defende a nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, em face a omissões não sanadas em sede de Embargos de Declaração, deixando de se manifestar também quanto à tese de ausência de interesse de agir.

Defende que na preliminar de interesse de agir foi arguido que o Apelado tinha ciência de que a posse do imóvel seria repassada inicialmente para a rede hoteleira, e que “(...)
No anexo 02 (contrato), citado na contestação, mais especificadamente no preâmbulo e cláusula vigésima primeira, o Autor exarou total ciência de que a aquisição se daria na modalidade “investimento”, de modo que o Juízo deveria se manifestar sobre a ciência e concordância do Recorrido.

Argumenta que bastava o Juízo se manifestar acerca da ciência de que as unidades vencidas fariam parte do “pool” de locações, com organização por meio de sociedade para o empreendimento em conjunto com uma empresa de administração hoteleira, cujo objetivo é a disponibilização de “flat” ou “apart-hotel”, adquirido para locação, com taxa de administração a ser definida posteriormente para desfazer a tese da sentença de que o Recorrido deveria ter recebido a posse do imóvel antes para depois ele próprio outorgar a mesma para a rede hoteleira.

Diz que “(...) a aquisição estava programada desde a formação do contrato, de forma antecipada, para atender interesses diretos da rede hoteleira, os quais gerariam apenas fruto aos adquirentes (...) Estando, inclusive, expresso no contrato que a disponibilização do empreendimento para esta rede de hotéis era exclusiva da Recorrente”. (ID.
Num. 64819726 - Pág. 7)

Destaca que a modalidade de investimento da qual tinha ciência o Apelado, dá ensejo ao seu interesse e legitimidade no negócio jurídico exclusivamente em face aos frutos da exploração, tanto que a empresa hoteleira foi quem promoveu ação judicial questionando a regularidade e vícios de construção dos imóveis.

Aponta que o Autor/Apelante assinou a proposta de implantação hoteleira, em 15/5/2014, data posterior à assembleia (26/03/2014), na qual se aprovou as taxas de capital de giro e despesas pré-operacionais da bandeira, definição da empresa implantadora e valores de remuneração, custos de implantação hoteleira e formas de pagamento, taxa de cobrança para os inadimplentes e eleição do novo conselheiro, de modo que o recorrido tinha expressa ciência de que a posse direta da rede hoteleira.

Salienta que o Apelado é confesso inadimplente quanto às parcelas com vencimento em 05/6/2015, 05/7/2015 e 05/8/2015.

Defende a impossibilidade de cobrança de multa penal, pois, efetivamente ficou avençada a entrega do imóvel à rede hoteleira, para que a mesma o remunerasse anualmente, de acordo com a fração ideal da unidade, o que ficou corroborado com o comparecimento em assembleia em data anterior à anuência da proposta de remuneração – sendo a assembleia em 22/3/2014 e a anuência expressa da remuneração em 15/5/2014.

Sustenta, ainda, a ausência de prova do dano moral, e também a ausência de pedido certo e determinado para tanto.

Requer o acolhimento das teses de nulidade da sentença, em especial pela ausência de contraditório em relação ao documento novo juntado pelo recorrido.

Sucessivamente, pede “(...)
seja a sentença reformada mediante o julgamento da preliminar de ausência de interesse de agir (nos termos aventados no tópico ), bem ainda, REQUER seja a sentença reformada mediante o julgamento da tese omitida capaz de infirmar entendimento diverso (art. 489 §1o CPC), consubstanciada na anuência expressa do Recorrido em relação a outorga de posse do empreendimento para rede hoteleira como consequência da natureza jurídica do produto por ele adquirido (imóvel - investimento), tendo assinado documento que mais do que tacitamente o fez ciente e satisfeito com a entrega de sua unidade a terceiro. REQUER seja a sentença reformada mediante o julgamento da tese alternativa no sentido de que tendo a decisão invocado a pacta sun servanda, deveria se ater ao fato da existência e aplicabilidade das clausulas 6.1, 6.2 e 22.1 (as quais não foram requeridas serem declaradas nulas), em face da confissão do Recorrido de que estava inadimplente. REQUER seja a sentença reformada para desqualificar a culpa do Recorrente, uma vez que não agiu em qualquer infração contratual, mas ao contrário, entregou o empreendimento à rede hoteleira, com anuência expressa do Recorrido, permitindo-lhe alcançar seu objetivo de fruir lucro com o bem adquirido. REQUER seja a sentença reformada para exclusão da condenação na multa penal e danos morais, nos termos acima lançados. REQUER seja a sentença reformada para que se acolha o pedido versado na contestação, no sentido de que o Recorrido seja condenado em litigância de má-fé, POIS MESMO CIENTE DE QUE ANUIU EXPRESSAMENTE (FLS. 255/256) COM A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE SUA UNIDADE, PARA O POOL HOTELEIRO, PROMOVEU A PRESENTE AÇÃO COM FINALIDADE DE CANCELAR O NEGOCIO SEM QUALQUER MOTIVO JUSTO. REQUER seja a sentença reformada para invertera condenação da sucumbência, condenado o Recorrido em honorários advocatícios de 20% sobre o valor atualizado da causa”. (ID. Num. 64819726 – pág. 37 e 38)

Houve a demonstração do pagamento da guia de preparo recursal, sendo deferido o pedido de vinculação do pagamento pela conta única.

As contrarrazões pugnaram pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos da - Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Indenização por Danos Materiais e Morais n. 0030554-84.2015.8.11.0041 – Código n. 1016964,, ajuizada por
ALMINO AFONSO FERNANDES
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos, para: 1)
Declarar rescindo o contrato de compra e venda
firmado entre as partes; 2)
Que a ré proceda a devolução integral dos valores pagos pela parte autora
, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação. 3)
Condenar
a parte ré ao pagamento de multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do contrato. 4)
Condenar
a ré a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. E, ainda, considerando que a parte autora decaiu em parte mínima do pedido,
CONDENOU
a Requerida Apelante no pagamento da totalidade das custas e despesas processuais, além de fixar os honorários em 10% sobre o valor da condenação.

Pois bem, tenho que as preliminares arguidas pela parte apelante todas, sem exceção se confundem com o mérito, pois buscam desqualificar a decisão de mérito, que considerou que o objeto de análise não seria a modalidade em que o imóvel se destinaria, qual seja, para fins de locação futura, conforme disposto no instrumento particular firmado. O que se questionava era o descumprimento contratual referente à entrega do bem, à vistoria e entrega das chaves do imóvel.

Já de início, convém salientar que o interesse de agir é notório, uma vez que foi firmado INSTRUMENTO PARTICULAR PARA FUTURA AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL DE APART-HOTEL A SER CONSTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS, constando de um lado, CONCORDE CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e de outro, ALMINO AFONSO FERNANDES, como
“ADQUIRENTE”.

Além do preço ajustado e das promissórias ajustadas com vencimento desde maio/2012 até agosto/2015, com valor mensal de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), constou no contrato mencionado o prazo para a entrega do bem (30/4/2014), a entrega das chaves
AO ADQUIRENTE
que deverá ser
IMITIDO NA POSSE.

(destaquei)
, havendo a ressalva de que as chaves seriam entregues e a imissão na posse seria realizada somente se o ADQUIRENTE estivesse adimplente.

Ficou disposto que as chaves seriam entregues e seria feita a vistoria para que pudesse o ADQUIRIRENTE ter a oportunidade de fazer qualquer reclamação com relação a defeitos, devendo ser entregue, também, o Manual do Proprietário do Imóvel e da Área Comum.

Todo esse procedimento está disposto nas cláusulas QUARTA e SEXTA do referido instrumento de contrato. Vejamos:

“
CLÁUSULA SEXTA: DA ENTREGA DA UNIDADE, VISTORIA E GARANTIAS

6.1 Após o efetivo pagamento das parcelas vencidas até a data de conclusão do empreendimento, o ADQUIRENTE receberá as chaves do imóvel e será imitido em sua posse.

6.2. O ADQUIRENTE somente receberá as chaves do imóvel e serão imitidos na sua posse, se estiver em dia com as obrigações assumidas, como faculta o artigo 52 da Lei 4.591/64, até que pague as parcelas vencidas e apresente garantia real ou fidejussória aceira pela INCORPORADORA. A posse para todos os efeitos é considerada precária e somente se tornará definitiva após o pagamento integral do preço.

6.3 Recebida as chaves, o ADQUIRENTE deverá proceder a respectiva vistoria e apresentar suas eventuais reclamações com relação aos defeitos aparentes ou de fácil constatação por carta protocolada, especificando, com detalhes, a natureza e a origem do defeito, conforme determina o artigo 26, I, do Código de Defesa do Consumidor.

(...)

6.5 Quando do recebimento das chaves, a INCORPORADORA se obriga a entregar ao ADQUIRENTE o Manual do Proprietário do Imóvel e da Área Comum, com todas as informações necessárias ao bom funcionamento do mesmo.

6.6 No ato de entrega da unidade objeto desse contrato, o ADQUIRENTE firmará o Termo de Recebimento do imóvel, no qual, dentre outros pontos, declarará ter a INCORPORADORA cumprido suas obrigações com relação a referida unidade e ao edifício como um todo, em especial no que se relaciona com as especificações técnicas e de acabamento, inclusive equipamentos e composição da unidade e do prédio, e fará menção e explicitará a sua anuência em relação aos prazos decadenciais para possíveis reclamações (...)”.

Com esses apontamentos, tem-se que é incontestável o descumprimento contratual em face ao ADQUIRENTE/APELADO, cabendo a aplicação da CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA, que prevê a RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

Convém ressaltar que a destinação do imóvel, ainda que tenha sido adquirido para fins de investimento não retira, sobremaneira, a obrigação da Apelada, conforme disposto no próprio contrato, especialmente no que tange à entrega das chaves, vistoria, entrega de manual do proprietário, eis que havia prazo para eventuais reclamações, destacando-se a importância de tais procedimentos intrinsicamente ligados à construção do empreendimento.

Assim, vê-se que a sentença deve prevalecer, pois consignou que:

“(...) As partes firmaram instrumento particular para futura aquisição de unidade condominial de apart-hotel a ser construída e outras avenças, sendo pactuado que a conclusão das obras aconteceria em 30/04/2014, mais tolerância de 06 (seis) meses, conforme cláusula quarta (Id. 27069329).

Aludida cláusula, mais conhecida como cláusula de tolerância, consoante entendimento jurisprudencial, é válida, em razão da dificuldade em definir quando exatamente a obra ficará pronta devido a motivos alheios à vontade do construtor, principalmente diante da complexidade quando se trata de um empreendimento de várias unidades autônomas, todavia, ela não pode possuir prazo indeterminado como no contrato, sendo aceito na jurisprudência até o máximo de 180 dias.

Em que pese a sua unilateralidade, a cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e, por isso, não pode ser considerada inválida. Não basta a submissão do contrato às regras consumeristas para que qualquer cláusula limitativa seja tida como nula ou abusiva, além disso, observa-se que, ao adquirir o imóvel, o autor estava ciente da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se, ainda, de prática usual, que não padece de qualquer vício.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - APELAÇÃO: CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RISCOS DO NEGÓCIO - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR – IMPOSSIBILIDADE – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO: INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS ANTE O ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PROVIDO. [...] A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando se trata de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas, de modo que essa prorrogação, expressamente convencionada, não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período. [...]”. (TJMT, Ap 160001/2015, Des. Sebastião de Moraes Filho, Segunda Câmara Cível, Julgado em 23/03/2016, Publicado no DJE 30/03/2016). Negritei e grifei

“CIVIL. PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLAUSULA COM PREVISÃO DE MAIS DE UM PRAZO. INTERPRETAÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ALIDADE. MORA CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. 1. Na existência de cláusula contratual que estabelece mais de um prazo para a entrega do imóvel, esta deve ser interpretada de maneira mais favorável ao consumidor, à luz do artigo 47 do CDC . 2. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias prevista contratualmente, porquanto a construção civil, comumente, se depara com imprevistos referentes à mão de obra, fornecimento de materiais, dentre outros, razão pela qual não se vislumbra abusividade na referida cláusula de prorrogação quanto ao prazo de entrega da obra. [...]”. (TJDF, APC 20130710098369 DF 0009496-12.2013.8.07.0007, 5a Turma Cível, Relator SANDOVAL OLIVEIRA, DJE : 19/03/2015). Negritei e grifei.

Por isso, é válida a cláusula de tolerância de 180 dias, assim, o prazo da ré findaria em 30/10/2014.

(...)

Apesar da requerida alegar que a obra foi devidamente concluída no prazo e que o Habite-se foi expedido em 14/08/2014, é certo que o hotel entrou em operação em dezembro/2014, não bastasse isso, não comprovou a realização da vistoria pelo autor e a entrega das chaves da sua unidade, conforme registrado na perícia, até porque não se discute a forma de administração do imóvel, já que foi a modalidade de aquisição pela parte autora, mas tão somente a questão da efetiva entrega da unidade do autor.

Assim, apesar do funcionamento do empreendimento, a parte requerida não entregou efetivamente a unidade do autor, oportunizando-o a fiscalizar e anuir ou não com a condição do imóvel, se o empreendimento consta como pactuado, etc., não podendo impor tal aceitação e já disponibilizar o comércio do mesmo, conforme constatado na perícia.

Desta forma, deverá a ré assumir todo o ônus do descumprimento contratual, sendo sua a responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, conforme dispõe o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, considerando a boa-fé e a função social do contrato, ao deixar de atender as expectativas do consumidor de agir com lealdade e respeito, a ré viola o direito básico do mesmo, vez que restou comprovado nos autos que a unidade do autor não foi entregue, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos, sendo considerada abusiva qualquer cláusula em disposição em contrário, em conformidade também com o disposto no artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Frise-se que a finalidade e anuência do ADQUIRENTE quanto à locação do bem, que seria administrada por rede hoteleira não exime a Apelante (Construtora) de sua obrigação contratual, no tocante à entrega das chaves, vistoria, e entrega do Manual de Proprietário, eis que esse são direito do ADQUIRENTE, conforme disposição contratual, salientando-se que o ADQUIRENTE estava adimplente por ocasião de tais prazos, todavia, ficou bem exposto na sentença que os valores deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença.

Desse modo, a rescisão é medida plausível e a devolução dos valores corrigidos é incontestável.

No tocante à multa penal, é perfeitamente aplicável ao caso, eis que prevista no contrato, observando-se que a rescisão foi motivada pela empresa Construtora/Apelante.

Por fim, no que tange ao dano moral, tenho que ele, efetivamente existe, pois é evidente a angustia e o abalo emocional conferidos pela situação em tela, tanto diante dos valores consideráveis, quanto em face do descaso referente ao descumprimento contratual puro e simples, sem qualquer justificativa.

A esse respeito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR REJEITADA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR POR CULPA DE TERCEIROS – INOCORRÊNCIA -

DANO MATERIAL – DEMONSTRADO - DANO MORAL IN RE IPSA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

I – Ao revés do tenta fazer crer, extrai-se que em momento processual oportuno, determinada a intimação das partes para que justificassem as provas e o que pretendiam comprovar (id. 90220540 – pág. 39), a ré, ora apelante, nada manifestou, conforme certidão de id. 90220540 – pág. 42.

II - Noutras palavras, oportunizada à ré, ora apelante, a especificação de provas e não tendo manifestado seu interesse na sua produção em momento oportuno, não há de se falar que o julgamento antecipado da lide cerceou seu direito de defesa.

III - Não fosse suficiente, os documentos carreados aos autos são suficientes para o deslinde da ação, não havendo a necessidade de produção de outras provas, principalmente a oitiva das partes, razão pela qual não prospera o cerceamento de defesa alegado pela ré, ora apelante.

IV – As circunstâncias mencionadas pela ré, ora apelante, quais, sejam, a escassez de material e mão de obra, bem como entraves administrativos/financeiros, não excluem sua responsabilidade no atraso da entrega do imóvel, uma vez que se tratam de fortuitos internos do setor de construção civil, ou seja, previsíveis dentro do ramo dessa atividade, razão pela qual não há que se falar que o atraso decorreu por motivo de caso fortuito ou força maior.

V - Por oportuno, insta ressaltar que somente o fortuito externo, sem qualquer ligação com o risco da atividade desenvolvida pelo empreendedor é que seria capaz de afastar sua responsabilidade.

VI - Também, nenhuma razão assiste à ré, ora apelante, para que a indenização por dano material seja afastada, haja vista que, através da cópia do Contrato de Prestação de Serviços e Administração de Bens Imóveis (documento de id. 90220536 – págs. 47 a 49), o autor, ora apelado, comprovou que, em razão da demora injustificada da entrega do documento denominado “habite-se”, foi impedido de locar o imóvel para terceiros e com isso auferir lucros.

VII – Não bastasse, há de se ressaltar o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de lucros cessantes durante o período de mora da construtora/vendedora, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo comprador.

VIII - Ainda, melhor sorte não socorre à ré, ora apelante, quanto à alegação de que o atraso na entrega do imóvel é mero inadimplemento contratual, de modo que a indenização por dano moral deve ser afastada.

IX - Ora, no caso, o atraso na entrega do imóvel e dos documentos pertinentes não pode ser considerado como mero aborrecimento, uma vez que o autor, ora apelado, teve frustrada a sua justa expectativa de usufruir o imóvel adquirido e assim auferir lucros com a sua locação.

X - Ademais, como já decidido em caso semelhantes por Quarta Câmara Cível, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa.

XI - No que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

XII - Desse modo, levando-se em consideração as peculiaridades do caso e as condições socioeconômicas das partes, não há de se falar na redução do valor da indenização por danos morais fixado pelo Juiz sentenciante em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que, a propósito, esta Câmara tem fixado em casos semelhantes.

XIII - Por fim, não se constata que o valor de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais), fixado a título de aluguel mensal, se trata de uma importância absurda como defendido pela ré, ora apelante, haja vista que, como o imóvel foi adquirido, à época, por R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), observa-se que o referido valor não excede a regra usualmente utilizada para calcular o aluguel, no qual se aplica um valor entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor de mercado do imóvel.

(N.U 0042594-98.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/07/2021, Publicado no DJE 22/07/2021)

“INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – AFASTADA – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

O prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do C. Civil, e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3o, inc. V, do mesmo codex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que definitivamente não é o caso dos autos. Precedentes do STJ.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Inteligência do parágrafo único, do art. 7o, do CDC.

Na espécie, as empresas rés são legítimas para figurar no polo passivo da demanda, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do imóvel adquirido.

A Caixa Econômica Federal não possui legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel adquirido com recurso do “Programa Minha Casa Minha Vida”, nos casos em que atua meramente como agente financeiro, restando patente a competência da Justiça Estadual para julgar o caso em análise.

Este Sodalício tem entendimento pacífico no sentido de que o interesse processual nasce no momento em que a parte tem necessidade de ir a juízo para atingir a tutela pretendida e, ainda, quando esta tutela jurisdicional lhe traz alguma utilidade do ponto de vista prático.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC. (N.U 1047278-10.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/06/2021, Publicado no DJE 26/06/2021) –
destaquei.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, MAJORO a verba honorária para 20% sobre o valor da condenação.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/08/2021