Tribunal: TJMT
Processo: 1011424-75.2019.8.11.0001
Órgão julgador: LUCIA PERUFFO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-06-29
Data de publicação: 2021-07-01

Ementa:
EMENTA
RECURSO INOMINADO – EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR E EXCESSO DE EXECUÇÃO – EMBARGOS REJEITADOS – INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA – ENTREGA DAS CHAVES E TAXA DE CONDOMÍNIO – DEVER DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EVIDENTE – ENTENDIMENTO PACÍFICO – PLEITO DE LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% – PRETENSÃO ABUSIVA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – PLEITO DE EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS INCABÍVEIS EM SEDE DE JUIZADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ATUAÇÃO A JUSTIFICAR A VERBA – EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora. Diante da comprovação da entrega das chaves, são indevidas as cobranças anteriores a tal período do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas.
A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem
Considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a Lei no 9.099/95 não prevê a possibilidade de condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, entendo que a inclusão de tal verba na execução configura evidente excesso, ainda que previsto em convenção de condomínio, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança.
Configurado o excesso de execução, de rigor o parcial provimento do recurso apenas para determinar a exclusão dos honorários advocatícios do cálculo.
Sentença parcialmente reformada.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1011424-75.2019.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Execução Contratual]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[RESIDENCIAL CHAPADA DO MIRANTE - CNPJ: 27.650.957/0001-30 (RECORRENTE), OSIANE RODRIGUES MACEDO - CPF: 010.235.751-08 (ADVOGADO), MRV PRIME XIX INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.295.291/0001-34 (RECORRIDO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO INOMINADO – EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR E EXCESSO DE EXECUÇÃO – EMBARGOS REJEITADOS – INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA – ENTREGA DAS CHAVES E TAXA DE CONDOMÍNIO – DEVER DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EVIDENTE – ENTENDIMENTO PACÍFICO – PLEITO DE LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% – PRETENSÃO ABUSIVA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – PLEITO DE EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS INCABÍVEIS EM SEDE DE JUIZADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ATUAÇÃO A JUSTIFICAR A VERBA – EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora. Diante da comprovação da entrega das chaves, são indevidas as cobranças anteriores a tal período do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas.

A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem

Considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a Lei no 9.099/95 não prevê a possibilidade de condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, entendo que a inclusão de tal verba na execução configura evidente excesso, ainda que previsto em convenção de condomínio, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança.

Configurado o excesso de execução, de rigor o parcial provimento do recurso apenas para determinar a exclusão dos honorários advocatícios do cálculo.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte Executada, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou improcedentes os embargos à execução opostos e rejeitou a tese de excesso de execução, mantendo o dever de pagamento das taxas condominiais, no valor integral, incluídos honorários advocatícios, conforme dispositivo que cito:

Isto Posto, rejeito a preliminar e, nos termos do art. 920, II, do CPC
, JULGO IMPROCEDENTES
os embargos à execução para:
a)
admitir a Embargante parte legítima a responder pelos débitos em execução;
b)
reconhecer correta a inclusão de honorários de advogado no cálculo da dívida;
c)
não reconhecer o excesso na execução;
d)
afastar a incidência da cláusula 31 da Convenção do Condomínio Embargado, extinguindo-os com julgamento de mérito, com prosseguimento da execução.

Sem custas e honorários (
art. 54 e 55, ambos da Lei no 9.099/95
).

A parte Executada, nas razões recursais, sustentou a necessidade de reforma da sentença com o argumento de que não possui qualquer responsabilidade pelo pagamento das taxas, uma vez que a adquirente do imóvel fora notificada no sentido de que a partir da disponibilização da unidade as taxas de condomínio correriam sob responsabilidade do comprador. Alegou que tal notificação ocorreu em 10.05.2017, de modo que a partir de tal data não mais é responsável pelas taxas.

Alegou a ocorrência de excesso de execução, uma vez que há cláusula na Convenção do Condomínio exequente que disciplina o pagamento de apenas 30 % do valor devido pelos demais condôminos, bem como que houve inclusão indevida de valores relativos a honorários advocatícios, os quais são descabidos em sede de Juizado Especial nas causas de até 20 salários mínimos.

Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença, acolher os embargos à execução opostos e reconhecer a inexistência de dever de pagamento das taxas e, alternativamente, excesso de execução limitando o valor das taxas a 30% e extirpar os valores relativos a honorários advocatícios.

Houve apresentação de contrarrazões, com pedido de desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

O caso posto a julgamento se refere à execução de taxas condominiais inadimplidas pela parte Executada, ora Recorrente, pois não comprovou a entrega das chaves a eventual comprador, de modo que deve arcar com o pagamento integral e não somente 30% como pretende, com acréscimo de honorários advocatícios.

Pois bem.

Compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que o recurso deve ser parcialmente provido apenas para excluir as verbas relativas aos honorários advocatícios, consoante passo a fundamentar.

No que se refere aos débitos e taxas condominiais, nenhum reparo a fazer, porquanto a jurisprudência do STJ, inclusive em sede de recurso repetitivo, já se assentou no sentido de que antes da efetiva entrega das chaves cabe à construtora, ao empreendimento arcar com as taxas.

A parte Executada recorre para sustentar a ilegalidade das cobranças, pois sustenta que há cláusula que dispõe que a partir da efetiva notificação para o recebimento e disponibilização das chaves, se exime de qualquer responsabilidade quanto as obrigações
propter rem
do imóvel que foi comercializado. Sustenta que tal notificação ocorreu em 10.05.2017, de modo que a partir de tal data entende que as cobranças são indevidas.

Aliás, é importante destacar que o período cobrado é de 06/2017 a 01/2018, o que somente pela tese de notificação não isenta sua responsabilidade porque os valores cobrados são também anteriores à notificação, mesmo porque foi comprovado que a entrega das chaves ocorreu em 18/01/2018.

Sem razão a parte executada, pois a responsabilidade, há muito definida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, se dá com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel. A partir da entrega efetiva das chaves é que se isenta a construtora e faz nascer o dever do comprador de pagar as taxas de condomínio.

Nesse sentido, encontra-se pacificada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cuja contrariedade representa abusividade, ainda que prevista em contrato:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. SÚMULA 543/STJ.
TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES
. SÚMULA 83/STJ. QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...)

4. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020).

5. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, a indenização por danos morais, fixada na sentença em R$ 10.000,00 (dez mil reais), não se mostra irrisória nem desproporcional, não se justificando, por isso, a sua revisão.

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe
18/12/2020)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA INCOMPLETA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 7 DO STJ.
TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 568 DO STJ. LUCROS CESSANTES. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS INSUFICIENTES PARA FUNDAMENTAR A TESE RECURSAL. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

3. É assente no STJ o entendimento segundo o qual o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na fundamentação, quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão e os dispositivos de lei federal indicados como violados não possuem conteúdo normativo suficiente para embasar a tese recursal.

Incidência da Súmula no 284 do STF.

(...)

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1712985/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3.
DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL
. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.

2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes.

3.
Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA CONDOMINIAL. TERMO INICIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA.
DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE DO IMÓVEL.
DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. "O promitente comprador é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes do STJ" (AgInt nos EDcl no REsp 1780512/RO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 18/12/2019).

2. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1845847/RO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 04/05/2020)

No presente caso, a entrega das chaves ocorreu em 18.01.2018, de modo que são deve a construtora arcar com as taxas anteriores de 06/2017 a 01/2018.

No que se refere ao valor das taxas, pretende a parte Executada a limitação a 30% do valor pago pelos demais condôminos, pois haveria previsão em Convenção de Condomínio, razão que não lhe assiste, pois, o entendimento dessa E. Turma Recursal é no sentido de que tal pretensão é descabida e viola a isonomia, pois impõe os condôminos em posição desprestigiada frente à construtora.

Aliás, o pagamento das taxas de condomínio se atrela à propriedade do imóvel, não havendo razões para se criar valores diferenciados para o pagamento das taxas de condomínio. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. PREVISÃO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADES NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSIÇÃO UNILATERAL. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a isenção de pagamento de determinadas taxas condominiais das unidades não comercializadas, coloca os demais condôminos em situação de desvantagem – É inválida a cláusula que estabelece, em favor da construtora e incorporadora, o privilégio da exoneração da obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, imposta na escritura de convenção por ela outorgada. Possibilidade do exame da validade de cláusula contratual à luz dos critérios objetivos fixados pelo CDC.

(TJ-MG – AC: 10637150083177002 MG, Relator: Mota e Silva, Data de Julgamento: 02/04/2019, Data de Publicação: 04/04/2019).

A respeito dos honorários advocatícios, todavia, entendo que devem ser extirpados, porquanto apesar de previsto na convenção de condomínio, esta não tem o condão de prevalecer sobre a lei que rege os Juizados Especiais. Aliás, não são meros e-e-mails e notificação extrajudicial que tem o condão de fazer incidir honorários advocatícios, em discordância com a lei, ainda mais em elevado percentual.

Nos Juizados Especiais a assistência de advogado é facultativa nas causas abaixo de 20 salários, conforme artigo 9o da Lei 9.099/95:

Art. 9o Nas causas de valor até vinte salários mínimos, as partes comparecerão pessoalmente, podendo ser assistidas por advogado; nas de valor superior, a assistência é obrigatória.

Ademais, em sede de Juizado Especial não se admite a condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, nos termos do artigo 55, ambos da Lei no 9.099/95:

Art. 55. A sentença de primeiro grau
não condenará
o vencido em custas e
honorários de advogado
, ressalvados os casos de litigância de má-fé. Em segundo grau, o recorrente, vencido, pagará as custas e honorários de advogado, que serão fixados entre dez por cento e vinte por cento do valor de condenação ou, não havendo condenação, do valor corrigido da causa.

Assim, considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a lei de regência não prevê a possibilidade de cobrança de honorários, entendo que não há direito a tal verba, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança, não se prestando a tanto mera notificação e e-mails, os quais podem ser enviados sem a necessidade de atuação de advogado. A condenação ao pagamento de honorários advocatícios somente é devida em caso de recorrente vencido.

Nesse sentido:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER INCOMPATÍVEL. HONORÁRIOS CONTRATUAIS A CARGO DA PARTE QUE CONTRATOU O SERVIÇO. DANOS MORAIS. INEXISTENTES.

(...)

4. Com relação aos danos materiais, em razão de contratação de advogado, entendo não assistir razão aos recorrentes, isto porque as despesas com honorários de advogado não geram danos materiais, pois não há como obrigar a parte contrária ao pagamento de obrigação por ela não contratada e, de outro lado, o acesso aos Juizados Especiais não depende de advogado no primeiro grau de jurisdição. Aliás, este é o entendimento jurisprudencial, haja vista os seguintes julgados, "verbis": "1.
Incabível o pedido de ressarcimento dos honorários advocatícios contratados pelo autor. No Juizado Especial, a contratação de advogado é faculdade das partes. Tendo o autor optado pela contratação do causídico, não tem o réu o dever legal de indenizar essa despesa. 2. Os honorários advocatícios são devidos, no Juizado Especial, apenas no segundo grau de jurisdição, em caso de sucumbência do recorrente
". (Acórdão n.325468, 20070710352220ACJ, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 23/09/2008, Publicado no DJE: 16/10/2008. Pág.: 142). "5. As despesas com honorários de advogado não geram direito de indenização por dano material, pois a contratação desse serviço é ato que não vincula a parte contrária. Precedente julgado no TJDFT: "Os honorários advocatícios contratuais, porque decorrentes de avença estritamente particular, não podem ser ressarcidos pela parte sucumbente, já que esta não participou do ajuste." (APC 2007.09.1.003994-4, Rel. Desembargadora Carmelita Brasil, 2a Turma Cível). (Acórdão n.612385, 20110111551323ACJ, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 3a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 21/08/2012, Publicado no DJE: 23/08/2012. Pág.: 235).

(...)

(Acórdão n.812716, 20130710361666ACJ, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 19/08/2014, Publicado no DJE:
21/08/2014
. Pág.: 251)

Configurado o excesso de execução, de rigor o parcial provimento do recurso para extirpá-lo.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reconhecer excesso de execução e determinar a exclusão dos honorários advocatícios dos cálculos, mantida a sentença nos demais termos, com fulcro no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Deixo de condenar a parte recorrente a pagar honorários advocatícios, por ter sido dado provimento em parte substancial do recurso.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/06/2021