Tribunal: TJMT
Processo: 1000912-90.2017.8.11.0037
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1000912-90.2017.8.11.0037
APELANTE: DAVID ARCANGELO ARRUDA
APELADO: PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PRODUÇÃO DE PROVA NÃO REALIZADA - CERCEAMENTO DE DEFESA –PRELIMINAR REJEITADA - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Compete ao magistrado analisar a necessidade de produção de provas, pois é ele o destinatário (art. 370 do CPC e princípios do livre convencimento motivado e da persuasão racional). E o indeferimento não caracteriza cerceamento de defesa se o requerente não demonstra o prejuízo concreto advindo dessa decisão e se os elementos constantes nos autos permitem o julgamento antecipado da lide.
A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador que deu causa à rescisão do contrato é lícita desde que fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000912-90.2017.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 13.281.298/0001-05 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), DAVID ARCANGELO ARRUDA - CPF: 039.137.451-65 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1000912-90.2017.8.11.0037

APELANTE: DAVID ARCANGELO ARRUDA

APELADO: PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PRODUÇÃO DE PROVA NÃO REALIZADA - CERCEAMENTO DE DEFESA –PRELIMINAR REJEITADA - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Compete ao magistrado analisar a necessidade de produção de provas, pois é ele o destinatário (art. 370 do CPC e princípios do livre convencimento motivado e da persuasão racional). E o indeferimento não caracteriza cerceamento de defesa se o requerente não demonstra o prejuízo concreto advindo dessa decisão e se os elementos constantes nos autos permitem o julgamento antecipado da lide.

A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador que deu causa à rescisão do contrato é lícita desde que fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1000912-90.2017.8.11.0037

APELANTE: DAVID ARCANGELO ARRUDA

APELADO: PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Reparação por Perdas e Danos julgada nos seguintes termos:

Isso posto, julgo procedentes os pedidos formulados

por Primavera do Leste Incorporadora de Imóveis Ltda. em face de David Arcangelo Arruda e: 1) declaro a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e do correspondente aditivo, 2) determino a reintegração de posse do imóvel, 3) condeno o requerido ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, bem como a indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, a ser apurada em liquidação de sentença 4) bem como ao ressarcimento de todos os valores que venha a arcar com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto do contrato da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de ocupação/posse exercida pela parte adversa, apurando-se o respectivo quantum em sede de liquidação de sentença. As verbas já vencidas devem ser acrescidas de correção monetária pelo INPC e juros moratórios legais (CC, art.406) a contar da citação (CC, art.397, parágrafo único).

Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis (Lei no 6.766/1979, art.35).

As benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas na forma do instrumento contratual e da lei.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Fixo a verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 85 do Código de Processo Civil, especialmente em razão do julgamento antecipado do mérito, fato que abreviou o labor profissional.

A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência (CPC, art.98, §2o).

Vencido parcialmente o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, nos moldes do artigo 98, §3o, do Código de Processo Civil.

O apelante alega cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, uma vez que pretendia comprovar mediante avaliação do imóvel as eventuais benfeitorias a serem ressarcidas e, por oitiva de testemunha, “
todo o infortúnio que o recorrente passara e que o levou a atrasar os pagamentos
”.

Pede a anulação da sentença ou, alternativamente, a “
reforma quanto à condenação ao pagamento da multa penal de 10%, pois a natureza da convenção é de indenização, ou seja, com a rescisão contratual, por si só já haveria o pagamento da cláusula penal”.

Argumenta que o juízo da causa não estabeleceu os parâmetros para a indenização por perdas e danos, tampouco os índices legais para a correção do valor a ser recebido.

Contrarrazões no Id. 108189006.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1000912-90.2017.8.11.0037

APELANTE: DAVID ARCANGELO ARRUDA

APELADO: PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

O apelante alega cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, uma vez que pretendia comprovar mediante avaliação do imóvel as eventuais benfeitorias a serem ressarcidas e, por oitiva de testemunha, “
todo o infortúnio que o recorrente passara e que o levou a atrasar os pagamentos
”.

Compete ao magistrado analisar se há necessidade de produção de provas, pois é ele o destinatário (art. 370 do CPC e princípios do livre convencimento motivado e da persuasão racional).

Assim, era necessária a demonstração específica dos fatos controvertidos para os quais teriam utilidade a oitiva e a avaliação postuladas.

Mera alegação nesse sentido é insuficiente para caracterizar cerceamento de defesa ou nulidade.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA– PEDIDO JULGADO PROCEDENTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE A DÍVIDA FOI QUITADA –
INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA QUANTO A ALEGADA NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL
– RECURSO DESPROVIDO. Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, quando o magistrado verificar que há elementos suficientes ao julgamento antecipado da lide, sobretudo em razão do disposto no art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal, segundo o qual a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.
(N.U 0002050-82.2013.8.11.0059, Des. João Ferreira Filho, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 28/01/2020, DJE de 03/02/2020).

Ademais, como bem destacado na sentença, o réu “
em momento algum informa e muito menos comprova qual infortúnio lhe acometeu”.

Desse modo,
afasto a preliminar de cerceamento de defesa.

As partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do lote 13, quadra 02, com 240m2, localizado no Loteamento Residencial Buritis Primavera (Rua Araticum, n. 866, matrícula n. 13.324 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste), e no aditivo feito em 14/08/2012 constou o seguinte:

(...)

Cláusula SEGUNDA – PREÇO, PRAZO E FORMA DE PAGAMENTO – O preço do imóvel passa a ser R$ 46.900,96 (quarenta e seis mil, novecentos reais, noventa e seis centavos) em função da dilação do prazo;

A importância paga pelo comprador até a presente data é de R$ 10.388,64 (dez mil, trezentos e oitenta e oito reais e sessenta e quatro centavos) no qual será deduzido do valor do imóvel e seguidamente corrigido de acordo com o prazo de pagamento concedido pela Incorporadora, para a quitação do referido lote;

A importância de R$ 36.512,32 (trinta e seis mil, quinhentos, doze reais, trinta e dois centavos) dividida em 52 (cinquenta e duas) parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 702,16 (setecentos e dois reais e dezesseis centavos), vencendo a primeira em 25 de agosto de 2012, e as demais parcelas nos meses subsequentes, corrigidas anualmente pelo IGP-DI/FGV.
(Id 108188540).

Consoante narrado na inicial, o requerido pagou apenas R$10.159,65 do total pactuado e ficou inadimplente com a parcela vencida em 25/09/2012 e com as subsequentes, o que representa uma dívida de R$156.964,36. Diante disso, a apelada propôs a presente Ação.

O juízo de origem julgou procedente a lide para

declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e do correspondente aditivo; determinar a reintegração de posse; “
condenar o requerido ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, bem como a indenização”
por perdas e danos decorrentes da ocupação do local por todo o período sem realizar a devida contraprestação, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença; assim como ao ressarcimento do total pago de IPTU cujo fato gerador tenha ocorrido durante a ocupação/posse exercida pela parte adversa, também com apuração do
quantum
em liquidação de sentença.

No mérito, o apelante se insurge contra a imposição da multa de 10%, sob a justificativa de que “
a própria natureza da convenção é de indenização, ou seja, com a rescisão contratual, por si só já haveria o pagamento da cláusula penal.”

Sobre a cobrança de multa o contrato assim estabelece:

Cláusula 9a – DA RESCISÃO – O presente instrumento poderá ser rescindido nas seguintes hipótese:

1)

Por mútuo acordo entre as partes;

2)

Se vencidas e não pagas duas ou mais prestações, o presente instrumento será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor, rescisão esta que se operará em favor da PROMITENTE VENDEDORA, independente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial, perderá(ão) o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), imediatamente a posse do imóvel, podendo o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) reaver(em) os valores já pagos, parceladamente, observando o número de parcelas previsto para o total pagamento do lote adquirido, descontadas, as despesas com este instrumento, administração da venda, tributos gerados, prejuízos causados, lucros cessantes, despesas em geral, carnê bancário e 6% (seis

por cento) de comissão do corretor, sem prejuízo da Cláusula Penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito
;

Parágrafo Primeiro – Para fins do disposto no item 02, desta cláusula, o(s) devedor(es) adquirente(s) será(ão) intimados, a requerimento da PROMITENTE VENDEDORA, pelo Oficial de Registro de Imóveis, a satisfazer(em) as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação;

Parágrafo Segundo – Purgada a mora, convalescerá este instrumento;

Parágrafo Terceiro – Não purgada a mora, de posse da certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, será pela PROMITENTE VENDEDORA solicitado ao Oficial do Registro de Imóveis o cancelamento da averbação da promessa de venda;
(...) (Id.108188538).

É lícita a cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador que deu causa à rescisão contratual, desde que fixada em quantia razoável e proporcional.

Sobre a matéria, desta Câmara:

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA, DE 60% DO MONTANTE PAGO - PERCENTUAL ABUSIVO - REDUÇÃO PARA 15% - COMISSÃO DE CONVENCIONADA - PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DESSE PAGAMENTO - RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão do contrato, é lícita, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (AgRg no AREsp 600.887/PE).

(...)

(N.U 0005400-64.2015.8.11.0041, julgado em 20/09/2017, DJE de 22/09/2017).

E não é vedada a cumulação de cláusula penal com indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel.

Confira-se:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. 1.
Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem.
2. A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional. 3. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1179783/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/04/2016, DJe de 26/04/2016).

O requerido foi condenado às perdas e danos por ter ficado no imóvel sem efetuar a contraprestação correspondente, e, ao contrário do que alega, na sentença foram indicados os parâmetros para posterior liquidação, que visa justamente definir a importância devida a partir da condenação.

Para ilustrar:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LIQUIDAÇÃO DE PARTE ILÍQUIDA DO JULGADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE DESCONSTITUIR A DECISÃO.
Liquidação de sentença é o procedimento que se segue à sentença condenatória ou acórdão, por meio do qual se busca a definição precisa do quantum debeatur da obrigação reconhecida e tem por finalidade preencher o requisito da liquidez do título executivo para viabilizar a execução ou o cumprimento da sentença
. Disso decorre que ao liquidar a sentença não se permite qualquer modificação substancial do provimento judicial condenatório, mas tão somente acertar o valor devido sem se desviar dos limites objetivos estabelecidos na condenação. Logo, descabe modificar a decisão agravada, quando proferida em conformidade com a sentença sob liquidação. Juízo que não detém conhecimento técnico para precisar os valores devidos decorrentes da condenação. Ausência de prejuízo para as partes. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(TJRJ - Agravo de Instrumento n. 0053360-44.2020.8.19.0000, Vigésima Quarta Câmara Cível, Des. Andre Luiz Cidra, julgado em 15/10/2020).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e
majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da causa (artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021