Tribunal: TJMT
Processo: 1006646-20.2019.8.11.0015
Órgão julgador: LUCIA PERUFFO
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2021-11-09
Data de publicação: 2021-11-11

Ementa:
Recurso Inominado: 1006646-20.2019.8.11.0015
Origem: JUIZADO ESPECIAL DE SINOP
Recorrente(s): LUIZA ALVARENGA MARQUES DE MEDEIROS
Recorrido(s): ELTON JOSE CARGNIN
Juíza Relatora: LÚCIA PERUFFO
Data do Julgamento: 09/11/2021
EMENTA
RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONTRATO DE ALUGUEL – TESE DE ENTREGA DO IMÓVEL COM AVARIAS – TESE DE DÉBITOS DE IPTU E TAXA DE LIXO – PLEITO DE DANO MATERIAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS QUANTO AOS DÉBITOS DE IPTU E TAXA DE LIXO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – TESE DE RESSARCIMENTO DO CHEQUE CAUÇÃO DEVIDA – TESE DE RECONHECIMENTO DA FALTA DE PROVAS DAS AVARIAS – AVARIAS NÃO COMPROVADAS – EXISTÊNCIA DE AVARIAS QUANDO DA LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE RECONHECIDA EM SENTENÇA – COMPENSAÇÃO DO CHEQUE INDEVIDA – NECESSIDADE DE RESSARCIMENTO – PEDIDO CONTRAPOSTO DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Diante da improcedência do pedido de dano material consistente em valores necessários a reparo do imóvel por falta de comprovação dos fatos constitutivos de direito, mostra-se necessário julgar procedente o pedido contraposto que visa o ressarcimento de cheque caução compensado indevidamente.
Isso porque, tal como fundamentado na sentença acima transcrita, não houve comprovação dos fatos constitutivos de direito, no que se refere às avarias. Dos autos ressai que tais avarias existiam à época da locação, não podendo a parte promovente pretender que a parte promovida reforme todo o imóvel além do que tem obrigação contratual.
Em assim sendo, não tendo comprovado os fatos constitutivos de direito e tendo a parte promovida comprovado fato modificativo do direito do autor, deve o pedido contraposto ser julgado procedente para o fim de condenar a parte promovente a ressarcir o valor dado a título de caução, cobrado indevidamente, autorizada a compensação de valores com os débitos de IPTU e Taxa de lixo.
Sentença reformada.
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1006646-20.2019.8.11.0015
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
LUCIA PERUFFO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[ELTON JOSE CARGNIN - CPF: 452.207.600-25 (RECORRENTE), GABRIELLE GONCALVES PEREIRA - CPF: 046.773.631-61 (ADVOGADO), LUIZA ALVARENGA MARQUES DE MEDEIROS - CPF: 994.173.321-04 (RECORRIDO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUCIA PERUFFO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso Inominado: 1006646-20.2019.8.11.0015

Origem: JUIZADO ESPECIAL DE SINOP

Recorrente(s): LUIZA ALVARENGA MARQUES DE MEDEIROS

Recorrido(s): ELTON JOSE CARGNIN

Juíza Relatora: LÚCIA PERUFFO

Data do Julgamento: 09/11/2021

EMENTA

RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – CONTRATO DE ALUGUEL – TESE DE ENTREGA DO IMÓVEL COM AVARIAS – TESE DE DÉBITOS DE IPTU E TAXA DE LIXO – PLEITO DE DANO MATERIAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS QUANTO AOS DÉBITOS DE IPTU E TAXA DE LIXO – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – TESE DE RESSARCIMENTO DO CHEQUE CAUÇÃO DEVIDA – TESE DE RECONHECIMENTO DA FALTA DE PROVAS DAS AVARIAS – AVARIAS NÃO COMPROVADAS – EXISTÊNCIA DE AVARIAS QUANDO DA LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE RECONHECIDA EM SENTENÇA – COMPENSAÇÃO DO CHEQUE INDEVIDA – NECESSIDADE DE RESSARCIMENTO – PEDIDO CONTRAPOSTO DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Diante da improcedência do pedido de dano material consistente em valores necessários a reparo do imóvel por falta de comprovação dos fatos constitutivos de direito, mostra-se necessário julgar procedente o pedido contraposto que visa o ressarcimento de cheque caução compensado indevidamente.

Isso porque, tal como fundamentado na sentença acima transcrita, não houve comprovação dos fatos constitutivos de direito, no que se refere às avarias. Dos autos ressai que tais avarias existiam à época da locação, não podendo a parte promovente pretender que a parte promovida reforme todo o imóvel além do que tem obrigação contratual.

Em assim sendo, não tendo comprovado os fatos constitutivos de direito e tendo a parte promovida comprovado fato modificativo do direito do autor, deve o pedido contraposto ser julgado procedente para o fim de condenar a parte promovente a ressarcir o valor dado a título de caução, cobrado indevidamente, autorizada a compensação de valores com os débitos de IPTU e Taxa de lixo.

Sentença reformada.

Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Turma:

Trata-se de RECURSO INOMINADO interposto pela parte promovida, ora Recorrente, contra a sentença prolatada nos autos supramencionados, a qual julgou parcialmente procedente a pretensão inicial e a condenou apenas ao pagamento dos valores devidos a título de IPTU e de Taxa de Lixo, relativos ao ano de 2018, conforme dispositivo que cito:

Isto posto, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo
PARCIALMENTE PROCEDENTE
a ação para
CONDENO
a reclamada, apenas ao pagamento do IPTU e da TAXA de lixo do ano de 2018.

Deixo de condenar o promovido ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios em virtude do exposto no art. 55 da Lei no 9.099/1995.

Opostos embargos declaratórios, os mesmos foram acolhidos para sanar a omissão, mas julgar improcedente o pedido contraposto, conforme dispositivo que cito:

Diante do exposto, CONHEÇO dos Embargos de Declaração opostos e
DOU-LHES

PROVIMENTO
para apenas indeferir o pedido contraposto
,
mantendo restante da sentença em todos os seus termos.

A parte promovida, nas razões recursais, sustentou a necessidade de reforma da sentença com o argumento de que “o recorrido não comprovou que os orçamentos postos nos autos tratavam-se de avarias no imóvel, deixadas pela recorrente ao tempo de sua estadia”, bem como que “tendo a recorrente comprovado ter realizado os reparos que devia no imóvel”, mostra-se indevida a compensação do cheque caução.

Argumentou que não tendo havido comprovação das avarias “não haveria que se falar na compensação de cheque dado como caução para caso o inquilino deixe de efetuar o reparo em algum dano que por ventura tenha causado no imóvel”

Sustentou que as avarias registradas no laudo de vistoria se verifica que se referem exatamente às avarias existentes ao tempo do recebimento do imóvel e que foram narradas com a inicial.

Argumentou que “podem os orçamentos apresentados pelo recorrido, tratarem-se de quaisquer reparos de avarias já existentes no imóvel ao tempo do contrato de aluguel”, bem como que “os fatos narrados por este, além de desprovidos de provas, são tão inconclusivos quanto os orçamentos apresentados, que não indicam sequer o local do imóvel onde ocorreram os alegados reparos”

Requereu o provimento do recurso para “reformar a sentença proferida, devendo, por conseguinte, condenar o recorrido a restituição do valor R$ 2.000,00 (dois mil reais), em favor da recorrente, proveniente da indevida compensação do cheque caução, o qual deve ser devidamente atualizado.

Houve apresentação de contrarrazões, com pedido de desprovimento do recurso, pois o depósito do cheque caução fora devidamente considerado na sentença como parte do pagamento e dos reparos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Colendos Pares,

Inicialmente, destaco que o caso posto a julgamento se refere ao pleito de dano material referente a danos supostamente causados no imóvel locado. Alega a parte promovente, conforme relatório resumido da sentença, o seguinte:

ELTON JOSE CARGNIN promove a presente AÇÃO DE COBRANÇA POR DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL c/c ALUGUÉIS VENCIDOS, contra LUIZA ALVARENGA MARQUES DE MEDEIROS, alegando, em síntese, que firmou contrato com a requerida tendo como objeto o imóvel localizado na Rua Das Hortência, no 1.831 Centro, na cidade de Sinop MT, por intermédio da Imobiliária Visão. Afirma que o contrato foi firmado com prazo de duração de 12 (doze) meses, sendo de 15 de dezembro de 2017 a 15 de dezembro de 2018, com aluguel fixado em R$1.700,00 (mil e setecentos reais) nos três primeiros meses e após o valor de R$2.000,00 (dois mil reais), vencendo sempre dia 18 de cada mês.

Alega que a locatária permaneceu por mais de 30 (trinta) dias com o imóvel após o término do contrato, além de não cumprir cláusulas do contrato quanto ao pagamento de impostos e manutenção do imóvel.

Argumenta ainda que a requerida possui débitos de aluguel referente ao período entre o término do contrato e a entrega da chave, no valor de R$2.665.18 (dois mil, seiscentos e sessenta e cinco reais e dezoito centavos), e requer ressarcimento de despesas nos valores de R$1.319,49 (mil trezentos e dezenove reais e quarenta e nove centavos) de IPTU e Taxa de Lixo, R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) referente limpeza e retirada de crosta e adesivos, R$1.350,00(mil, trezentos e cinquenta reais) referente um armário de cozinha com cantoneira, R$1.800,00 (mil e oitocentos reais) de despesa com chaveiro, R$250,00 (duzentos e cinquenta reais) com manutenção de gesso, totalizando o valor de R$8.884.67(oito mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e sessenta e sete centavos).

A tese de defesa foi construída nos seguintes termos, conforme narrado em sentença:

Citados, os reclamados apresentaram contestação (ID. 25876342), sustentando, teve fazer a pintura e limpeza do imóvel devido as condições apresentadas no Laudo de vistoria e adaptação nos banheiros, sendo trocado 11(onze) painéis de lâmpadas (LER 225 mm, 18 w 6400k) no imóvel, em 06/01/2018, conforme recibo da empresa Eletronop Materiais elétricos Ltda, inscrita no CNPJ: 04.479.387/0001-61, ao custo de R$900,00. Que ao contrário do que o autor alega, recebeu o imóvel sujo, com a calçada toda rachada, quintal com mato a limpar, tendo até que contratar uma empresa para fazer controles de pragas, sem pintura, com rachaduras no gesso e infiltração de água em alguns cômodos do imóvel, além de que haviam móveis planejados de MDF na cozinha que encontravam-se inchados e sem condição de uso.

Diz que possui vários problemas por ser antigo e malconservado, possuindo infiltrações no teto da maioria dos cômodos, inclusive afetando os móveis da cozinha e do banheiro que estavam todos inchados, com as gavetas pregadas para não cair, conforme consta no laudo de vistoria, além das portas que estavam danificadas e o teto de gesso, que estava com rachaduras por todo o imóvel.

Verbera que em momento algum negou-se as taxas que possam recair sobre o imóvel, quitando as contas de água e energia durante o período que esteve na posse do imóvel, porém tanto a guia de IPTU quanto a TAXA de lixo, do ano do efetivo contrato de locação, estão com o endereço DIVERSO do imóvel em comento.

Contesta os gastos, apresentados pela autora, posto que a mesma não apresenta laudo de vistoria, sem contar que requer um valor e apresenta recibos com outros valores.

Finaliza dizendo que além dos cheques citados no contrato de locação, o cheque de cártula no 00016 no valor de R$2.000,00 (dois mil reais), como caução para qualquer tipo de reparo no imóvel ao findar-se o contrato, uma cártula de cheque do Banco Bradesco da cidade de Sinop/MT, C/C 009345-9, AG. 0234. Ch. no 00016, no valor de R$2.000,00(dois mil reais), para o dia 15/12/2018, de titularidade da LOCATÁRIA, o que mesmo após a requerida pintar o imóvel e atender as solicitações de reparo feitas pela imobiliária, o requerente descontou o cheque supracitado, em 19/02/2019 e ainda que informou a imobiliária que o imóvel seria efetivamente entregue somente em 28/12/2018, pois estaria fazendo a mudança, pintando o imóvel e efetuando os reparos necessários, passando o valor de R$666,00 (seiscentos e sessenta e seis reais), que foi depositado na conta do Banco Itaú 341, Ag. 8218, CC13377-8 CNPJ 17.804.855/0001-78 em nome de Visão Empreendimentos, referente ao aluguel do imóvel do dia 19/12/2018 a 28/12/2018, ficando evidente que a Locatária não tinha intenção em dar continuidade na locação do imóvel. Esclarece que a chave do imóvel foi entregue no dia 03/01/2019 devido ao recesso de fim de ano na imobiliária.

O magistrado
a quo
ao confrontar a tese inicial e a tese de defesa, julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para tão somente considerar devido o pagamento do IPTU e Taxa de Lixo, sem desconsiderar que houve compensação do cheque caução em razão da necessidade de reparos no imóvel, conforme fundamentação que cito:

A reclamada confessa que realmente não pagou o IPTU e as taxas de coleta de lixo, porém informa que não o fez, posto que a guia de IPTU quanto a TAXA de lixo, do ano do efetivo contrato de locação, estão com o endereço DIVERSO do imóvel, porém em conversa de WhatsApp o autor demonstrou que a reclamada reconheceu que se tratava de erro material na prefeitura e que iria pagar e não o fez. Portanto a condenação ao pagamento do IPTU e da TAXA de lixo do ano de 2018 é a medida que se impõe.

De outro norte a reclamada prova que efetuou o pagamento dos aluguéis, bem como dos reparos realizados no imóvel, o desconto do cheque caução de R$ 2.000,00 pelo autor, e ainda o repasse de R$ 666,00 (seiscentos e sessenta e seis reais) a empresa administradora pelo período que precisou para fazer a pintura e os demais reparos no imóvel antes de entregar as chaves e que realmente as entregou para a administradora no início de janeiro, conforme próprias conversas de WhatsApp juntadas pelo autor.

Ao contrário, a parte autora não prova suas alegações quanto aos danos no imóvel, haja vista que não traz, aos autos, nenhum laudo de vistoria realizado após a entrega das chaves e encerramento do contrato. Deste modo não há que se falar em condenação da parte reclamada neste quesito.

Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do direito que alega e ao réu os fatos que sejam impeditivos, modificativos ou extintivos, como disposto no art. 373 do CPC/15. Circunstância dos autos em que a parte autora não fez a prova que lhe incumbia, portanto não deve prevalecer a cobrança relativo aos supostos danos alegados na inicial.

Contra a sentença insurge-se a parte promovida pretendendo a reforma no que se refere ao cheque caução, pois alega que o magistrado entendeu que não houve comprovação dos fatos constitutivos de direito pela parte promovente quanto às avarias, de modo que é indevido reconhecer o depósito do cheque caução como devido.

De fato, compulsando os autos e analisando as provas produzidas, entendo que o recurso deve ser provido a fim de julgar procedente o pedido contraposto para condenar a parte promovente a devolver o valor do cheque caução, com os devidos consectários legais.

Isso porque, tal como fundamentado na sentença acima transcrita, não houve comprovação dos fatos constitutivos de direito, no que se refere às avarias. Dos autos ressai que tais avarias existiam à época da locação, não podendo a parte promovente pretender que a parte promovida reforme todo o imóvel além do que tem obrigação contratual.

Na própria sentença o magistrado
a quo
considerou que a parte promovente comprovou o pagamento dos alugueres, que realizou os reparos a que era obrigado, assim como entregou o imóvel, não sendo responsável por outros débitos que não seja exclusivamente IPTU e Taxa de Lixo, conforme trecho que cito:

De outro norte a reclamada prova que efetuou o pagamento dos aluguéis, bem como dos reparos realizados no imóvel, o desconto do cheque caução de R$ 2.000,00 pelo autor, e ainda o repasse de R$ 666,00 (seiscentos e sessenta e seis reais) a empresa administradora pelo período que precisou para fazer a pintura e os demais reparos no imóvel antes de entregar as chaves e que realmente as entregou para a administradora no início de janeiro, conforme próprias conversas de WhatsApp juntadas pelo autor.

Ao contrário, a parte autora não prova suas alegações quanto aos danos no imóvel, haja vista que não traz, aos autos, nenhum laudo de vistoria realizado após a entrega das chaves e encerramento do contrato. Deste modo não há que se falar em condenação da parte reclamada neste quesito.

Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do direito que alega e ao réu os fatos que sejam impeditivos, modificativos ou extintivos, como disposto no art. 373 do CPC/15. Circunstância dos autos em que a parte autora não fez a prova que lhe incumbia, portanto não deve prevalecer a cobrança relativo aos supostos danos alegados na inicial.

Em assim sendo, não tendo comprovado os fatos constitutivos de direito e tendo a parte promovida comprovado fato modificativo do direito do autor, deve o pedido contraposto ser julgado procedente para o fim de condenar a parte promovente a ressarcir o valor dado a título de caução, cobrado indevidamente.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto, posto que tempestivo e, no mérito, DOU-LHE PROVIMENTO para julgar procedente o pedido contraposto a fim de condenar a parte promovente a ressarcir o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) dado a título de caução, cobrado indevidamente, corrigido pelo INPC/IBGE e com juros de 1% ao mês ambos a partir da compensação indevida, autorizada a compensação de valores, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Deixo de condenar a parte Recorrente ao pagamento de honorários advocatícios em razão do resultado do julgamento.

É como voto.

Lúcia Peruffo

Juíza de Direito

Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/11/2021