Tribunal: TJMT
Processo: 1005909-17.2019.8.11.0015
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-03
Data de publicação: 2021-03-03

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1005909-17.2019.8.11.0015
APELANTE: LOTEADORA S.S ASSAI LTDA
APELADO: CÉLIO DATSCH
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESCISÃO CONTRATUAL – RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR – INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL DEPOIS DE OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA – NÃO DEVIDA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel, o que não ocorre na espécie que se trata de lote urbano sem edificação ou benfeitorias
Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de fruição pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005909-17.2019.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), CELIO DATSCH - CPF: 785.166.761-53 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1005909-17.2019.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA S.S ASSAI LTDA

APELADO: CÉLIO DATSCH

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO

DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
RESCISÃO CONTRATUAL
–
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR
–
INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA
FRUIÇÃO
DO IMÓVEL DEPOIS DE OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA – NÃO DEVIDA –
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a
multa
prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela
fruição
do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel, o que não ocorre na espécie que se trata de lote urbano sem edificação ou benfeitorias

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.

O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1005909-17.2019.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA S.S ASSAI LTDA

APELADO: CÉLIO DATSCH

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Loteadora S.S. Assai Ltda.

AÇÃO:
Ação de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse ajuizada por
Loteadora S.S. Assai Ltda. em face de Célio Datsch.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da
4a Vara Cível da Comarca de Sinop)
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para o fim de determinar a resolução dos contratos acostados aos autos e retornar as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel, bem assim para que a requerente restitua ao requerido a quantia recebida, com a retenção correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, e do valor relativo à comissão de corretagem, prevista no contrato, cujo valor a ser restituído ao requerido deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação desta sentença.

APELAÇÃO:

o Apelante sustenta ser devida a retenção de valores referentes à fruição do imóvel em razão da sua indisponibilidade, bem assim que a majoração do percentual da cláusula
percentual para 25% dos valores pagos, ao fundamento de que o contrato está sendo resolvido ante a inadimplência do Apelado, que lhe gerou prejuízos pelo descumprimento contratual, e ainda, defende que a incidência dos juros de mora seja a partir do trânsito em julgado.

Certificado o decurso de prazo para a apresentação das contrarrazões (Certidão – Id.
75648979 - pág. 1).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

APELAÇÃO CIVEL N. 1005909-17.2019.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA S.S

ASSAI LTDA

APELADO: CÉLIO DATSCH

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Loteadora S.S. Assai Ltda.

AÇÃO:
Ação de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse ajuizada por
Loteadora S.S. Assai Ltda. em face de Célio Datsch.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da
4a Vara Cível da Comarca de Sinop)
julgou parcialmente procedentes os pedidos
, para o fim de determinar a resolução dos contratos acostados aos autos e retornar as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel, bem assim para que a requerente restitua ao requerido a quantia recebida, com a retenção correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, e do valor relativo à comissão de corretagem, prevista no contrato, cujo valor a ser restituído ao requerido deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação da sentença.

A lide advém do fato de que as partes firmaram o

instrumento de cessão de transferência de direitos e obrigações do imóvel, denominado lote de terra n. 06, da quadra n. 04, bairro Jardim Veneza, situado em Sinop/MT, pelo valor de R$70.536,46 (setenta mil, quinhentos e trinta e seis reais e quarenta e seis centavos), para pagamento em 103 parcelas, todavia requerido, aqui apelado, pagou apenas 6 parcelas, tornou-se inadimplente com as demais, motivo que ensejou o ajuizamento da demanda.

Ao analisar o feito, o Magistrado de Primeiro Grau julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda e fixou o percentual de retenção a título de cláusula penal em 10% (dez por cento) do valor pago, e indeferiu o pedido de retenção por fruição do bem, por entender se tratar de lote não edificado, bem assim determinou que sobre o valor a ser restituído incidisse juros de mora de 1% ao mês a contar da publicação da sentença.

Contra esta decisão recorre a parte autora.

O cerne deste recurso é saber se cabe a retenção a título de fruição do imóvel objeto da lide, bem como saber se cabe a majoração do percentual de retenção a título de multa contratual, e ainda,
saber do termo inicial da contagem dos juros
moratórios no valor a ser restituído.

Pois bem.

No que tange ao pleito de retenção por fruição, ao fundamento de que o bem se tornou indisponível, verifica que razão não assiste ao Apelante.

Registra-se que não há se falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pela promitente-compradora a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "
RESCISÃO CONTRATUAL
C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA
FRUIÇÃO
DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A
MULTA
PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.

1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário
comprador
ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de
fruição
do bem.

2. A cláusula penal, consistente na
retenção
de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o
contrato
foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012).

Por outro lado, caso o promissário
comprador
continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional.

3. Agravo regimental não provido.
” (AgRg no REsp n. 1.179.783/MS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/4/2016, DJe 26/4/2016).

“
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
C.C. PERDAS E DANOS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO
COMPRADOR
- CLÁUSULA PENAL - TAXA DE
FRUIÇÃO
- CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a
multa
prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela
fruição
do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.
Precedentes.

2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no REsp n. 1.285.565/MS, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1o/10/2015, DJe 8/10/2015).

“
RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido.”
(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que, conforme se extrai dos julgados acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, pois essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Veja-se ao analisar a questão acerca da retenção a título de fruição o Magistrado assim consignou:

“No tocante ao pleito de indenização por fruição do imóvel, embora haja previsão a este respeito no artigo 32-A, inciso I, da lei 6.799/1979,
insta destacar que o imóvel em litigio trata-se de terreno sem qualquer edificação ou benfeitoria, de modo que não há se falar em retenção de importância pela fruição, notadamente porque a requerente não demonstrou que tenha deixado de auferir renda sobre o imóvel, já que é improvável a locação de terreno sem edificação
.”
(destaquei)

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível ao vendedor durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, de acordo com o trecho da sentença recorrida, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem.

Assim, a decisão de origem não merece reparos nesse ponto, por estar em sintonia com o entendimento consolidado do STJ. Ainda sobre o tema, trago à colação o REsp 1902636,
Relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze,
data da publicação
03/02/2021.

Quanto à pretensão de majoração do percentual de retenção a título de cláusula penal, fixado pelo Magistrado em 10% (dez por cento) do valor pago, a sentença não merece reformas.

Veja-se que a sentença recorrida sobre esta questão está em conformidade com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso, e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT,

Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019)

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que, por motivos alheios, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelo adquirente, porquanto adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Realça-se que, conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório e, nesse caso, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária a modificação da sentença, nesse ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo
interposto por Loteadora S.S. Assai Ltda.
para estabelecer como termo inicial dos juros de mora, o trânsito em julgado do feito, mantém-se inalterados os demais termos da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2021