Tribunal: TJMT
Processo: 1000195-15.2019.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-12

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OU, SUCESSIVAMENTE, RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA –PRESCRIÇÃO DO DIREITO À RESTITUIÇÃO DE VALORES – REJEIÇÃO – MÉRITO: CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM FIRMA RECONHECIDA EM CARTÓRIO – PRESUNÇÃO DE VERACIDADE – PROVA DA QUITAÇÃO – CONTRATO SEM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO – PACTA SUNT SERVANDA - COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO CONTRATO – DESPESAS COM DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL PELO VENDEDOR – DESPESAS COM REGISTRO E IMPOSTOS PELO ADQUIRENTE – ARTIGO 490 DO CÓDIGO CIVIL - APELO DOS REQUERENTES - DESPROVIDO – DANO MORAL – INDEVIDO - MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MATERIAL – NÃO COMPROVADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS –MANUTENÇÃO EM RELAÇÃO AO ADVOGADO DA AUTORA – MAJORAÇÃO EM SEDE RECURSAL - RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE – RECURSO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO.
Não há cerceamento de defesa se o magistrado, como destinatário das provas, observou que o depoimento pessoal seria desnecessário para aferir a existência ou não do negócio jurídico, formando sua convicção fundada nos vários documentos trazidos aos autos e manifestações das partes, mostrando-se suficientes as provas já coligidas.
De acordo com a teoria da actio nata (art.189, CC), o termo a quo do prazo prescricional só começa a correr a partir do efetivo conhecimento da violação do direito. No caso dos autos, a efetiva ocorrência do dano só se deu com o inventário, finalizado em 27/06/2017, não havendo o transcurso de 3 (três) anos desde o primeiro marco interruptivo.
As informações consignadas no contrato, com firma reconhecida em cartório, gozam de presunção de veracidade, prevista no artigo 411 do Código de Processo Civil.
Havendo reconhecimento de firma do contrato de compra e venda, no qual dispõe que houve a quitação integral do preço avençado, e diante da recusa imotivada dos herdeiros da vendedora em conceder a outorga de escritura definitiva em favor da compradora, esta faz jus à concessão da adjudicação compulsória.
Não existindo cláusula de arrependimento, deve ser mantida a força obrigatória do contrato em prestígio ao princípio do pacta sunt servanda, a fim de que seja concedida a adjudicação compulsória do imóvel em favor da autora da ação, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil.
Em não havendo especificação no contrato, as despesas com desmembramento do imóvel devem ficar por conta do vendedor, enquanto que as demais, decorrentes do registro e impostos, devem ficar por conta do adquirente, conforme disposição do artigo. 490 do Código Civil.
A recusa em proceder à escritura definitiva do imóvel não induz ao pagamento por dano moral, acarretando mero desconforto, não trazendo maiores aborrecimentos do que aqueles a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.
Por fim, com relação à irresignação para revogação do benefício de gratuidade das partes, não há como ser acolhido em face da ausência de apresentação de prova documental a respeito da capacidade financeira.
Diante da adjudicação compulsória do imóvel, fica prejudicado o pedido alternativo de restituição dos valores pagos, também não fazendo jus ao pagamento por danos materiais em virtude de que a configuração deste exige a efetiva comprovação dos valores.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000195-15.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[EURIDECE HONORIA DE OLIVEIRA - CPF: 019.266.231-77 (APELADO), DENISE RODEGUER - CPF: 330.525.518-84 (ADVOGADO), ROSILDA MARIA FRANCISCA VILELA - CPF: 378.181.631-15 (APELANTE), RINALDO DO AMARAL LEAL - CPF: 396.487.611-91 (ADVOGADO), IVALDO FRANCISCO VILELA - CPF: 109.701.341-34 (APELANTE), JOAO FRANCISCO VILELA - CPF: 284.045.721-00 (APELANTE), IVALDO FRANCISCO VILELA - CPF: 109.701.341-34 (APELADO), JOAO FRANCISCO VILELA - CPF: 284.045.721-00 (APELADO), RINALDO DO AMARAL LEAL - CPF: 396.487.611-91 (ADVOGADO), ROSILDA MARIA FRANCISCA VILELA - CPF: 378.181.631-15 (APELADO), DENISE RODEGUER - CPF: 330.525.518-84 (ADVOGADO), EURIDECE HONORIA DE OLIVEIRA - CPF: 019.266.231-77 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DA AUTORA E DESPROVEU O DOS REQUERIDOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OU, SUCESSIVAMENTE, RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA –PRESCRIÇÃO DO DIREITO À RESTITUIÇÃO DE VALORES – REJEIÇÃO – MÉRITO: CONTRATO

PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM FIRMA RECONHECIDA EM CARTÓRIO – PRESUNÇÃO DE VERACIDADE – PROVA DA QUITAÇÃO – CONTRATO SEM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO – PACTA SUNT SERVANDA - COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO CONTRATO – DESPESAS COM DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL PELO VENDEDOR – DESPESAS COM REGISTRO E IMPOSTOS PELO ADQUIRENTE – ARTIGO 490 DO CÓDIGO CIVIL - APELO DOS REQUERENTES - DESPROVIDO – DANO MORAL – INDEVIDO - MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MATERIAL – NÃO COMPROVADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS –MANUTENÇÃO EM RELAÇÃO AO ADVOGADO DA AUTORA – MAJORAÇÃO EM SEDE RECURSAL -

RECURSO DA PARTE AUTORA

PROVIDO EM PARTE – RECURSO DA PARTE REQUERIDA DESPROVIDO.

Não há cerceamento de defesa se o magistrado, como destinatário das provas, observou que o depoimento pessoal seria desnecessário para aferir a existência ou não do negócio jurídico, formando sua convicção fundada nos vários documentos trazidos aos autos e manifestações das partes, mostrando-se suficientes as provas já coligidas.

De acordo com a teoria da
actio nata (
art.189, CC), o termo
a quo
do prazo prescricional só começa a correr a partir do efetivo conhecimento da violação do direito. No caso dos autos, a efetiva ocorrência do dano só se deu com o inventário, finalizado em 27/06/2017, não havendo o transcurso de 3 (três) anos desde o primeiro marco interruptivo.

As informações consignadas no contrato, com firma
reconhecida
em
cartório, gozam de presunção de veracidade
, prevista no artigo 411 do Código de Processo Civil.

Havendo reconhecimento de firma do contrato de compra e venda, no qual dispõe que houve a quitação integral do preço avençado, e diante d
a recusa imotivada dos herdeiros da vendedora em conceder a outorga de escritura definitiva em favor da compradora, esta
faz jus à concessão da adjudicação compulsória.

Não existindo cláusula de arrependimento, deve ser mantida a força obrigatória do contrato em prestígio ao princípio do
pacta sunt servanda
, a fim de que seja
concedida a adjudicação compulsória do imóvel em favor da autora da ação, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil.

Em não havendo especificação no contrato, as despesas com desmembramento do imóvel devem ficar por conta do vendedor, enquanto que as demais, decorrentes do registro e impostos, devem ficar por conta do adquirente, conforme disposição do
artigo
.
490
do
Código Civil
.

A recusa em proceder à
escritura definitiva do imóvel não induz ao pagamento por dano moral, acarretando mero desconforto, não trazendo maiores aborrecimentos do que aqueles a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.

Por fim, com relação à irresignação para revogação do benefício de gratuidade das partes, não há como ser acolhido em face da ausência de apresentação de prova documental a respeito da capacidade financeira.

Diante da adjudicação compulsória do imóvel, fica prejudicado o pedido alternativo de restituição dos valores pagos, também não fazendo jus ao pagamento por danos materiais em virtude de que a configuração deste exige a efetiva comprovação dos valores.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida na
Ação
de obrigação de fazer c/c ação de adjudicação, perdas e danos e danos morais,
ajuizada
por
EURÍDECE HONÓRIA DE OLIVEIRA
em face de
ROSILDA MARIA FRANCISCA VILELA DE OLIVEIRA, IVALDO FRANCISCO VILELA e JOÃO FRANCISCO VILELA,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial no sentido de:

a) julgar improcedentes os pedidos de adjudicação compulsória e de reparação por dano moral;

b) julgar procedente o pedido de restituição de valores e, por consequência, condenar os réus ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em favor da parte autora, de forma solidária, montante sobre o qual devem incidir
correção monetária pelo INPC desde 20/05/2011 e juros de mora de 1% ao mês desde a citação do primeiro réu;

Por fim, condenou os litigantes ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) em favor do patrono dos réus e 10% sobre o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em favor do advogado da autora, bem como

ao pagamento de custas e despesas processuais as quais devem ser repartidas em igual proporção, cuja exigibilidade estão suspensas tendo em vista que os litigantes são beneficiários da gratuidade da justiça, conforme previsão do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Os apelantes
ROSILDA MARIA FRANCISCA VILELA DE OLIVEIRA, IVALDO FRANCISCO VILELA e JOÃO FRANCISCO VILELA
, suscitam as preliminares de cerceamento de defesa em face do indeferimento do pedido de depoimento pessoal da apelada e de prescrição em razão de que o suposto pagamento do contrato teria ocorrido há mais de 07 (sete) anos, e nos termos do artigo 206, § 3o, do Código Civil, sendo que a prescrição da pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa ocorre em 03 (três) anos do fato.

Quanto ao mérito, alegam que a quitação contratual não pode ser presumida, e no caso, não há qualquer prova de que a genitora dos apelados tenha recebido algum valor da apelada.

Aduzem ainda, que os fatos narrados pela apelada são inverídicos e as provas dos autos revelam indícios de que teria ocorrido uma falsa montagem do contrato apresentado, pois, além da primeira folha do contrato não apresentar qualquer vista das partes, na última folha consta que as assinaturas que subscrevem o documento teriam sido realizadas em cartórios distintos.

No mais, defendem que autora da ação não se desincumbiu do ônus de comprovar a quitação do contrato, e considerando que o suposto pagamento se refere a um valor expressivo na época dos fatos, sustentam que a apelada deveria ter informado e comprovado sob qual a modalidade financeira teria sido realizada a transação.

Sob tais argumentos, pugnam pelo acolhimento das preliminares de cerceamento de defesa e de prescrição suscitadas, e caso sejam afastadas, pelo provimento do recurso, declarando a ausência de quitação do contrato e, consequentemente, isentando os apelantes da obrigação de restituir o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Por sua vez, a apelante
EURÍDECE HONÓRIA DE OLIVEIRA
requer a reforma da sentença para fins de concessão da adjudicação compulsória do imóvel, argumentando que os apelados agiram de má-fé, privando-a, por diversos anos, de forma injusta, de usufruir do seu bem legitimamente adquirido.

Assim, sustenta que faz jus à concessão da adjudicação compulsória do imóvel e, ainda, à indenização por perdas e danos sofridas pelos transtornos ocasionados pela recusa dos apelados em regularizar o imóvel.

Pugna, ainda, pela reforma da sentença para que os juros legais sejam calculados a partir do evento danoso, conforme determina o enunciado Sumular no 54 do Superior Tribunal de Justiça.

Ao final, pleiteia o provimento do recurso com a reforma da sentença a fim de que seja concedida a adjudicação compulsória do imóvel, no valor atualmente avaliado, cumulado com perdas e danos calculados a partir do evento danoso e a condenação por danos morais em valor não inferior a R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Contrarrazões da autora pelo desprovimento do recurso com a condenação dos apelantes por litigância de má-fé e pela revogação da gratuidade da justiça deferida em favor destes (ID 79221093).

Contrarrazões dos requeridos pelo desprovimento do recurso da autora. (ID 79221097).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

Da preliminar de cerceamento de defesa

Conforme relatado, os apelantes suscitam
nulidade da sentença por cerceamento de defesa, a fim de garantir o exercício do contraditório assegurado às partes e a oportunidade de produzir todos os meios de prova para comprovar o seu direito (artigos 5o, inciso LV da CF e artigo 7o do CPC/15).

Defendem que existiam várias evidências a serem esclarecidas pelo depoimento pessoal da apelada.

No entanto, referida prejudicial não prospera. A questão sob análise foi tratada na decisão de ID 79221082 e reiterada na sentença (ID 79221086), ocasião em que, ao decidir a lide, o magistrado
a quo
entendeu que os elementos necessários ao deslinde da controvérsia encontravam-se devidamente comprovados, não havendo, assim, a necessidade de produção de prova em audiência, sendo determinada a intimação da parte autora unicamente para manifestar-se a respeito da questão referente à exigência de escritura pública para validade dos negócios jurídicos de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente, nos termos do artigo 108 do Código Civil.

Com efeito, compete ao juiz singular a análise dos documentos constantes nos autos, o qual entendeu desnecessária a oitiva das partes, sendo certo que a principal prova, neste caso, é a documental.

Aliás, sobre a apreciação das provas, o artigo 370, parágrafo único, do CPC/15, prevê que:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.” (g.n.).

Assim, não houve cerceamento de defesa, pois sendo o juiz o destinatário das provas, este consignou que o depoimento pessoal seria desnecessário para aferir a existência ou não do negócio jurídico.

Como se nota, o julgador singular formou sua convicção fundada nos vários documentos trazidos aos autos e manifestações das partes, mostrando-se suficientes as provas já trazidas ao processo, razão pela qual
rejeito
a prejudicial.-

Da preliminar de prescrição

No tocante à prescrição suscitada pelos apelantes, aduzem que a restituição dos valores pagos pela autora sob o fundamento de evitar o
enriquecimento sem causa dos requeridos prescreve em 03 (três) anos do fato, nos termos do artigo 206, § 3o, do Código Civil.

Saliente-se que o juízo
a quo
reconheceu a nulidade do contrato de compra e venda e determinou a restituição dos valores ao status anterior.

No caso, a ação proposta refere-se a uma obrigação de fazer, na qual a autora visa à adjudicação do imóvel e a indenização de supostos danos em virtude da demora dos requeridos em proceder à transferência do registro do imóvel para a autora.

Conforme bem esclarecido pelo juiz
a quo
(ID 79221082),
de acordo com a teoria da
actio nata (
art.189, CC), o termo
a quo
do prazo prescricional só começa a correr a partir do efetivo conhecimento da violação do direito, ao passo que, na situação vertente, a efetiva ocorrência do dano só se deu com o inventário, finalizado em 27/06/2017.

Nestes termos, se a ação fora distribuída em 11/01/2019, não houve o transcurso do prazo de 03(três) anos previsto no artigo 206, §3o, do Código Civil, assim, não há que se falar em prescrição.

Desta feita, rejeito a preliminar arguida.-

VOTO (MÉRITO)

Extrai-se dos autos, que a autora teria adquirido por contrato particular de compra e venda de imóvel, em 20/05/2011, parte do imóvel matriculado sob o número 82.657, no Cartório do 1o ofício de Rondonópolis-MT, situado no loteamento denominado Jardim Padre Rodolfo Lunkenbein, figurando como vendedora a genitora dos apelados, cujo terreno adquirido não teria sido desmembrado da matrícula do terreno principal e por esta razão a apelada não teria procedido a transferência do imóvel para o seu nome.

Posteriormente, em 02/11/2012, a genitora dos apelantes veio a falecer e os herdeiros, mesmo cientes de que parte do imóvel não mais compunha o espólio, realizaram a partilha extrajudicial com a inclusão da parte do imóvel que havia sido alienado para autora, sendo este dividido formalmente entre os três filhos, cujo inventário foi finalizado em 27/06/2017.

Narra que foi pago o valor total do contrato, cujo imóvel possuía medida de 10 (dez) metros de frente e 20 (vinte) metros de fundo, com as seguintes confrontações:

Frente para Av. Bandeirantes, medindo 79,29 metros;

Fundos para a Quadra n. 24 (Reserva Municipal), medindo 54,29 metros;

Lado Direito para a Área Desmembrada, medindo 178,89 metros;

Lado Esquerdo para a margem direita do Córrego Lageadinho, medindo 169,20 metros.

Segundo os requeridos, não houve venda do imóvel para a apelada e esta sequer teria apresentado a localização precisa do bem questionado, não comprovando a quitação do negócio, não fazendo menção ao valor ou a forma de como foi efetivado o suposto pagamento do contrato.

Pois bem.

Da análise dos autos, verifica-se que assiste razão à autora, ora apelante.

Com efeito, nota-se que do referido contrato particular de compra e venda, consta firma reconhecida em cartório, consignando, expressamente, que o valor da venda do imóvel foi ajustado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e teria sido pago à vista, em 20/05/2011 (ID 79221047), ou seja, na data da assinatura do contrato.

Saliente-se que as informações consignadas no contrato, com firma
reconhecida
em
cartório, gozam de presunção de veracidade
, prevista no artigo 411 do Código de Processo Civil, de modo que somente poderiam ser afastadas mediante prova em contrário:

Art. 411. Considera-se autêntico o documento quando:

I - o tabelião reconhecer a firma do signatário.

No caso, os requeridos alegam que a falta de
visto das partes na primeira página do instrumento e que o reconhecimento de firma das assinaturas, realizado
em cartórios distintos,
denota que teria ocorrido uma montagem no contrato.

N
o entanto, tais circunstâncias não são suficientes para invalidar o contrato firmado, vez que, para sua formalização, exige-se tão somente que a assinatura das partes esteja consignada no final do documento.

Nota-se, portanto, que não foram
apresentadas provas hábeis a afastar a presunção de veracidade do contrato e das informações nele consignadas.

Infere-se, ainda, dos registros das conversas telefônicas (ID 79221051), que
os requerentes
tinham pleno conhecimento da existência do contrato e do pagamento realizado pelo imóvel, vez que as mensagens demonstram que os requeridos estariam considerando a possibilidade de devolução do valor pago pela autora.

Nesse contexto, diante do conjunto probatório constante dos autos, é possível verificar que, de fato, a parte autora, ora apelante, faz jus à concessão da adjudicação compulsória, pois comprovou a existência do contrato de compra e venda com firma reconhecida em cartório, onde dispõe expressamente que houve a quitação integral do preço avençado e
a recusa imotivada dos vendedores em conceder a outorga de escritura definitiva referente ao imóvel objeto da contratação.

Sobre a matéria cito as seguintes jurisprudências:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - APELAÇÃO CÍVEL - PEDIDO DE REFORMA - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DOS ARTIGOS 15 E 16 DO DECRETO-LEI 58/37 - INCIDÊNCIA DO ART. 1418 DO CÓDIGO CIVIL - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA RECORRIDA -CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO 1. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, com posse, preço quitado e adimplidos os impostos incidentes, não encontra êxito em obter o título definitivo de propriedade do imóvel, pela recusa dos promitentes vendedores em efetivá-la, conforme o art. 1.418, do Código Civil;2. Ao concreto, observa-se que os autores comprovaram os requisitos legais, pois comprovou a quitação integral do preço avençado (fl. 16/18), o registro, no cartório de imóveis, do compromisso de promessa de compra e venda (fls.13).3.Logo, há de ser mantida a sentença que reconheceu o direito à adjudicação compulsória pelas partes recorridas do imóvel discutido nos autos .4. Apelação conhecida e desprovida. (TJ-PE - APL: 4929286 PE, Relator: Humberto Costa Vasconcelos Júnior, Data de Julgamento: 19/12/2018, 1a Câmara Regional de Caruaru - 1a Turma, Data de Publicação: 08/01/2019)

EMENTA: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - ART. 1418 DO CÓDIGO CIVIL - VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL - PRESENÇA DE DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS E PAGAMENTO DO PREÇO - DIREITO DO ADQUIRENTE À OUTORGA DA ESCRITURA. Provada a venda e compra de bem imóvel por meio de contrato estabelecido entre as partes, e o pagamento do preço mediante o recibo de quitação do débito, o adquirente tem direito de exigir a outorga da escritura. Restando devidamente comprovada a cisão da empresa, com posterior incorporação do crédito oriundo do contrato de compra e venda do imóvel, o pagamento realizado à empresa adquirente deve ser considerado como correto, eis que realizado posteriormente a cisão e incorporação. O direito do promitente comprador está assegurado no art. 1418 do Código Civil que prevê, nos casos de recusa à outorga da escritura, a possibilidade de adjudicação do imóvel. Recurso não provido. (TJ-MG - AC: 10024112741913004 MG, Relator: Veiga de Oliveira, Data de Julgamento: 14/03/2016, Data de Publicação: 13/05/2016)

Observa-se que o contrato estabeleceu o pagamento no dia 20/05/2011, bem como delimitou, de forma suficiente, a localização e a metragem do imóvel em questão, de modo a permitir-se a identificação e adjudicação do bem em favor da autora.

Vejamos o teor do contrato: (ID 79221047)

Além do mais, verifica-se que a área maior onde está localizado o imóvel em questão, encontra-se devidamente registrada, pendente tão somente de desmembramento (ID79221052).

Com efeito, diante da
inexistência de
cláusula
contratual que possibilite o mero
arrependimento
dos requeridos, deve ser mantida a força obrigatória do contrato em prestígio ao princípio do
pacta sunt servanda
, a fim de que seja
concedida a adjudicação compulsória do imóvel em favor da autora da ação, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil.

Aliás, registra-se que não é necessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para a concessão da adjudicação compulsória, conforme prevê a Súmula 239 do STJ,
verbis:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Logo, resta evidenciado que a autora/apelante preencheu todos os requisitos necessários para a adjudicação compulsória, tendo em vista que comprovou nos autos a aquisição do bem por contrato de compra e venda, bem como demonstrou a quitação integral e a impossibilidade de regularização do imóvel.

Com relação às despesas com o desmembramento do imóvel, como não houve especificação no contrato, conforme a disposição do
artigo

490
do
Código Civil
, estas devam ficar às expensas dos requeridos, as quais se inserem na obrigação de promoção da adequada individualização das matrículas, viabilizando a transferência deste, enquanto que as despesas referentes à escritura, ao registro e aos impostos devem ficar às expensas da autora, adquirente.

Sobre o assunto, a jurisprudência tem se posicionado:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRÉVIA REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA DOS LOTES NECESSÁRIA À ESCRITURAÇÃO DO CONTRATO. OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. EXEGESE DO ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL. Na hipótese em exame, o atendimento da nota de impugnação do Registro de Imóveis e a posterior individualização dos lotes constituem exigência imprescindível à adequada escrituração dos imóveis negociados, sem a qual resta inviabilizada a perfectibilização da compra e venda entabulada.
Incumbe ao vendedor a individualização/desmembramento do imóvel alienado, sob pena de obstaculizar a escrituração do imóvel pelo comprador, na forma do art. 490 do Código Civil. Sentença extintiva reformada para julgar parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer, com o redimensionamento da sucumbência
. APELAÇÃO PROVIDA. (TJ-RS - AC: 70066670548 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 14/04/2016, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2016)(destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL- AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE HIPOTECA- EXECUÇÃO DE SENTENÇA- EMBARGOS À EXECUÇÃO- LEI N.o 11.232/05- INAPLICAÇÃO QUANDO O DEVEDOR FOI CITADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA- SENTENÇA-APELAÇÃO- OUTORGA DE ESCRITURA- PAGAMENTO DOS TRIBUTOS RELATIVOS À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL- OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL - Se, antes da vigência da Lei 11.232/05, houve a citação do executado, não há falar em aplicação do novo procedimento trazido por essa lei à execução de sentença, mas, sim, do antigo, haja vista que, se se pensasse o contrário, estar-se-ia mitigando direitos adquiridos do executado, tais como, o de pagar ou nomear bens à penhora. -Regendo-se a execução de título executivo judicial pelo procedimento anterior à Lei 11.232/05, mostra-se correto o manejo do recurso de apelação, contra a sentença que acolhe parcialmente os embargos.

A obrigação de pagamento dos tributos relativos à transferência do imóvel decorre da lei (artigos 490 do CC e 130 do CTN), devendo ser adimplida pelo adquirente do imóvel para que efetivamente consiga a outorga de escritura do imóvel, bem como as despesas da escritura
. (Apelação Cível 1.0024.04.260198-9/005, Relator (a): Des. (a) Luciano Pinto, 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/07/2008, publicação da súmula em 22/07/2008) (destaquei)

Dessa forma, impõe-se a reforma da sentença proferida pelo juízo
a quo
, para compelir os requeridos a realizar a regularização da matrícula do imóvel objeto da lide, procedendo o desmembramento deste, a fim de viabilizar a escrituração do contrato, devendo as despesas com registro e impostos ser pagas pela autora, no tocante ao seu imóvel, objeto desta demanda.

Quanto ao pedido de dano moral formulado pela autora em seu apelo, este não se justifica, pois a recusa em proceder à
escritura definitiva do imóvel, embora possa ter acarretado desconforto à autora/apelante, não caracteriza maiores aborrecimentos do que aqueles a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais provenientes da vida em sociedade.

Por fim, com relação à irresignação para revogação do benefício de gratuidade das partes, não há como ser acolhido em face da ausência de apresentação de prova documental a respeito da capacidade financeira.

Diante da adjudicação compulsória do imóvel, por se tratar de pedido alternativo, fica prejudicado o pedido de restituição dos valores pagos, também não fazendo jus ao pagamento por danos materiais em virtude da ausência da efetiva comprovação dos valores.

Com tais considerações,
nego provimento
ao apelo dos requeridos e
dou parcial provimento
ao apelo da parte autora para reformar a sentença proferida em primeira instância, no sentido de determinar a adjudicação compulsória do imóvel em favor desta, devendo as despesas com desmembramento ser imputadas aos requeridos, os quais deverão regularizá-las no prazo máximo de 90 dias, a contar da publicação do presente julgamento, sob pena de multa diária de R$500,00, limitada em 90 (noventa) dias-multa, ficando as despesas com registro e pagamento de impostos de transferência do imóvel objeto desta demanda imputadas à autora.

No tocante à verba honorária, em razão do provimento do Recurso em favor da autora, afasto a condenação em favor dos
patronos dos réus e mantenho a condenação em favor do advogado da autora majorando para 12% sobre o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em razão dos honorários recursais, com fundamento no art. 85, §2o, CPC/2015.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2021