Tribunal: TJMT
Processo: 1005927-91.2018.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-09
Data de publicação: 2021-03-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL – IMÓVEL RESIDENCIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO À FALTA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – PROPRIEDADE DO IMÓVEL ADQUIRIDA PELAS LOCADORAS POR MEIO DE ADJUDICADO – IMÓVEL OCUPADO PELA RÉ EM RAZÃO DE LOCAÇÃO CELEBRADA COM OS PROPRIETÁRIOS ANTERIORES – RELAÇÃO LOCATÍCIA ADMITIDA PELA PRÓPRIA RÉ EM NOTIFICAÇÃO – PROVA SATISFATÓRIA DOS FATOS – ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO PARCIAL FUNDADA NA APRECIAÇÃO DAS PROVAS PELO JULGADOR – INOCORRÊNCIA – USUCAPIÃO – DESCABIMENTO – VALOR DO ALUGUEL – FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o recurso de apelação ataca os fundamentos da sentença, ratificando as teses deduzidas no curso do processo pela parte recorrente, resta evidentemente atendida a exigência da dialeticidade, segundo a qual o recurso deve conter os fundamentos de fato e de direito que consubstanciam as razões do inconformismo em relação à decisão objeto de impugnação. 2. O CPC consagra o princípio da persuasão racional do juiz, assegurando ao magistrado, à luz das provas dos autos, valer-se do seu livre convencimento para bem fundamentar o decreto decisório. 3. Compete ao julgador indeferir a produção de provas impertinentes e inúteis à formação da cognição, mormente quando a sua produção apenas retardará ou tornará onerosa a tramitação processual. 4. Se comprovada nos autos a existência da relação locatícia, já que a própria ré admitiu em notificação a ocupação do imóvel a título de locação, correta a conclusão sentencial que julga procedente o pedido de despejo em virtude do inadimplemento injustificado dos aluguéis e demais acessórios da locação. 5. Se não há impugnação específica quanto ao valor do aluguel, tampouco prova capaz de infirmar o montante indicado pelos locadores, deve ser admitido o valor apontado nos autos pelos proprietários.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005927-91.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EDNA BRAGA GOUVEIA CAMARGO - CPF: 086.171.391-53 (APELANTE), SIMONE REGINA PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 947.508.401-06 (ADVOGADO), MANCINI & MANCINI ADVOGADOS ASSOCIADOS - EPP - CNPJ: 05.088.518/0001-42 (APELADO), ANTONIO FERNANDO MANCINI - CPF: 137.407.331-87 (ADVOGADO), ELAINE FERREIRA SANTOS MANCINI - CPF: 016.780.838-95 (ADVOGADO), MANCINI & MANCINI ADVOGADOS ASSOCIADOS - EPP - CNPJ: 05.088.518/0001-42 (REPRESENTANTE), ADVOCACIA IVAN RAMOS & HOLANDA TANIGUT - ME - CNPJ: 03.123.574/0001-45 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL – IMÓVEL RESIDENCIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO À FALTA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – PROPRIEDADE DO IMÓVEL ADQUIRIDA PELAS LOCADORAS POR MEIO DE ADJUDICADO – IMÓVEL OCUPADO PELA RÉ EM RAZÃO DE LOCAÇÃO CELEBRADA COM OS PROPRIETÁRIOS ANTERIORES – RELAÇÃO LOCATÍCIA ADMITIDA PELA PRÓPRIA RÉ EM NOTIFICAÇÃO – PROVA SATISFATÓRIA DOS FATOS – ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO PARCIAL FUNDADA NA APRECIAÇÃO DAS PROVAS PELO JULGADOR – INOCORRÊNCIA – USUCAPIÃO – DESCABIMENTO – VALOR DO ALUGUEL – FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Se o recurso de apelação
ataca os fundamentos da sentença, ratificando as
teses deduzidas no curso do processo pela parte recorrente
, resta evidentemente atendida a exigência da dialeticidade, segundo a qual o recurso deve conter os fundamentos de fato e de direito que consubstanciam as razões do inconformismo em relação à decisão objeto de impugnação. 2.
O CPC consagra o princípio da persuasão racional do juiz, assegurando ao magistrado, à luz das provas dos autos, valer-se do seu livre convencimento para bem fundamentar o decreto decisório. 3. Compete ao julgador indeferir a produção de provas impertinentes e inúteis à formação da cognição, mormente quando a sua produção apenas retardará ou tornará onerosa a tramitação processual. 4. Se comprovada nos autos a existência da relação locatícia, já que a própria ré admitiu em notificação a ocupação do imóvel a título de locação, correta a conclusão sentencial que julga procedente o pedido de despejo em virtude do inadimplemento injustificado dos aluguéis e demais acessórios da locação. 5. Se não há impugnação específica quanto ao valor do aluguel, tampouco prova capaz de infirmar o montante indicado pelos locadores, deve ser admitido o valor apontado nos autos pelos proprietários.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1005927-91.2018.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por EDNA BRAGA GOUVEIA CAMARGO contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de “
Despejo por Falta de Pagamento”
(Número Único 1005927-91.2018.8.11.0042), ajuizada contra a apelante por MANCINI & MANCINI ADVOGADOS ASSOCIADOS – EPP e outro, julgou o procedente o pedido para rescindir o contrato de locação do imóvel residencial localizado na Rua do Carmo, no 131, Bairro do Baú, nesta Capital, celebrado entre as partes, e condenar a ré/apelante “
ao pagamento dos aluguéis no valor de R$700,00 (...), referentes ao período compreendido entre fevereiro/2013 até a desocupação do imóvel, ocorrida em 20/03/2019, corrigidos pelo INPC a contar do vencimento de cada obrigação, e juros de mora de 1% (...) ao mês, desde a citação
”; a r. sentença condenou a ré/apelante ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 62907998).

A apelante aduz que não restou comprovada a existência do alegado contrato de locação entre as partes, com aluguel supostamente ajustado em R$ 700,00, enfatizando que, instados a comprovarem a relação locatícia, os apelados o fizeram fora do prazo fixado pelo julgador; além disso, a declaração emitida pelo representante legal dos proprietários anteriores do imóvel
“não veio acompanhado de nenhum tipo de documento, quer dos pessoais do declarante, quer cópia do processo de inventário, onde poderíamos verificar a tal existência mentirosa do aluguel”
(cf. fls. 03 Id. no 59644619), e por isso afirma que a imparcialidade do julgador foi violada, uma vez que, ao julgar procedente o pedido embasado em prova produzida unilateralmente e frágil, o juiz “ignorou” o pleito da apelante para que fosse oficiada à Receita Federal para que esta fornecesse declarações do imposto de renda dos autores/apelados e dos antigos proprietários do imóvel “
para comprovar se o Autor declara o bem imóvel objeto da lide (e) para verificar a existência do tal aluguel pois com certeza se recebia, como receita, esta declarado no Imposto de Renda
” (
sic
- cf. fls. 03 Id. no 59644619), ressaltando, ainda, que, diversamente do que constou da r. sentença, ao oferta defesa nos autos, combateu não apenas a inexistência de relação locatícia, mas, ainda, o valor do aluguel indicado pelos apelados, por tudo isso não há dúvida de que a imparcialidade do julgamento restou violada.

Reafirma que, além da falta de prova da existência de relação locatícia entre as partes, também não há prova da existência de locação estabelecida com os antigos proprietários do imóvel, que foi adquirido pelos apelados por meio de adjudicação; alega cerceamento de defesa, dizendo que,
“uma vez que estava discutindo posse e consequentemente usucapião extraordinário” como matéria de defesa, imprescindível era a realização da prova oral, sendo incabível o julgamento antecipado da lide como decidiu o julgador (cf. fls. 07 Id. no 59644619).

Pede, pois, o provimento do apelo para que “
seja julgado improcedente o pedido deduzido na Inicial. com o consequente retorno dos autos ao juízo para a reforma da sentença e apreciação do pedido de usucapião extraordinários nos autos, marcando audiência de instrução
” (? –
sic
cf. fls. 08 Id. no 59644619), e pede que lhe seja concedida a assistência judiciária gratuita.

Em contrarrazões, os apelados arguem preliminar de não conhecimento do recurso à falta de dialeticidade, já que a apelante teria se limitado a apenas “
repetir os argumentos lançados na contestação
” (cf. fls. 07 Id. no 59644622); no mérito, dão combate pontual às razões recursais e pedem, ao final, o desprovimento do apelo (cf. Id. no 59644622).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 08 de fevereiro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V
O T O (preli
minar de falta de dialeticidade)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O art. 1.010 do CPC/2015 elenca os requisitos de interposição do recurso de apelação, dispondo o seguinte:

“
Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II -
a exposição do fato e do direito
;

III -
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
;

IV - o pedido de nova decisão.

(...)” (
grifei)
.

Em comentários a esse artigo, Teresa Arruda Alvim ensina o seguinte:

“Na verdade, o que se pretende com esse dispositivo é desestimular as partes a redigir recursos que não sejam umbilicalmente ligados à decisão impugnada. Não é incomum que a apelação seja uma repetição da inicial ou da contestação: isto é indesejável. O recurso tem que impugnar especificamente os fundamentos da decisão recorrida, embora possa, é claro, repisar alguns argumentos de fato ou de direito constantes nas peças iniciais. Ademais, recursos que não atacam especificamente os fundamentos da decisão impugnada geram uma quase impossibilidade de exercício pleno à defesa, porque dificultam sobremaneira a resposta: de duas uma, ou a parte responde ao recurso, ou sustenta que deve prevalecer a decisão impugnada”.
(
WAMBIER, Teresa Arruda Alvim; CONCEIÇÃO, Maria Lúcia Lins; RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva; MELLO, Rogério Licastro Torres.
Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil: Artigo por artigo.
São Paulo. Revista dos Tribunais, 2015, p. 1327.
)

Ainda sobre o princípio da dialeticidade, os ensinamentos de Araken de Assis são os seguintes:

“O fundamento do princípio da dialeticidade é curial. Sem cotejar as alegações do recurso e a motivação do ato impugnado, mostrar-se-á impossível ao órgão ad quem avaliar o desacerto do ato, a existência de vício de juízo (
error in iudicando
), o vício de procedimento (
error in procedendo
) ou o defeito típico que enseja a declaração do provimento. (...) ‘É preciso que haja simetria entre o decidido e o alegado no recurso. Em outras palavras, a motivação deve ser, a um só tempo, específica, pertinente e atual”.
(Manual dos Recursos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. p. 95/96)”.

Conquanto ao interpor o presente recurso, a apelante não tenha primado pela boa técnica que deve sempre pautar a redação jurídica, o
recurso de apelação
ataca a sentença naqueles pontos reputados nevrálgicos e inconsistentes, pois, segundo a apelante, além do cerceamento de defesa, o juiz teria se conduzido de modo parcial, e, quanto ao mérito, negativa enfática da inexistência da relação locatícia; esses ataques realizam a crítica sentencial de forma plenamente satisfatória, conquanto que, para realiza-los, a ré faça algumas remissões a determinados aspectos fáticos e jurídicos expostos e discutidos na contestação.

A ré não cometeu o despropósito de simplesmente reeditar o texto defensivo, antes, pelo contrário, fazendo, como seria de rigor, a “exposição do fato e do direito” do caso (CPC, art. 1.010, II), bem como a exposição das razões do pedido de reforma da sentença (CPC, art. 1.010, III), com o pleito final de nova decisão.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de não conhecimento apelo.

V O T O (mérito)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de ação de despejo c/c cobrança, ajuizada contra a apelante pelas sociedades de advogados
MANCINI & MANCINI ADVOGADOS ASSOCIADOS – EPP e ADVOCACIA IVAN RAMOS ASSOCIADOS – ME, calcada na alegação de que as autoras, em 19.12.2008, adjudicaram o imóvel ocupado pela ré/apelante, localizado
na Rua
do Carmo, no 131, Bairro do Baú, nesta Capital, matriculado sob no

inscrito 58.304 junto ao SRI da 3a Circunscrição Imobiliária desta Comarca, nos autos da ação de execução movida pelas apeladas contra o Espólio de Antônio Vieira Valdasca Neto e Cleonice Vieira Duarte

(Proc. no 2480/2008

- 1a Vara Especializada em Direito Bancário desta Capital), proprietário anterior do imóvel, e que o imóvel arrematado estava locado à ré/apelante pelo valor mensal de R$ 700,00, estando o aluguel em atraso desde fevereiro/2013 (e até fevereiro/2018), ajuizada a ação de despejo depois da prévia notificação para que a apelante adimplisse os débitos e desocupasse voluntariamente o imóvel.

No tocante à alegação de quebra de parcialidade do julgador, apenas porque, segundo afirma da ré/apelante, o juiz acolheu as razões e provas apresentadas pelas autoras com desprezo dos argumentos da ré, relembro que o
art. 370 do CPC consagra o princípio da persuasão racional do juiz, assegurando a este, à luz das provas dos autos, valer-se do seu livre convencimento devidamente fundamentado.

Eis o que dispõe a citada regra:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”.

E o art. 371 do mesmo Código estabelece que o
julgador “
apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento
”.

Compete ao julgador indeferir a produção de provas impertinentes sempre quando referidas provas evidentemente nada acrescentarão de útil à cognição, causando apenas retardamento e onerosidade à tramitação processual.

A apelante aduz que, ao julgar procedente o pedido, o por um lado o juiz se baseou na “Declaração” do inventariante do Espólio de Espólio de Antônio Vieira Valdasca Neto e Cleonice Vieira Duarte, que além de ter sido juntada extemporaneamente pelas apeladas, fora produzida de forma unilateral e desacompanhada “
quer dos pessoais do declarante, quer cópia do processo de inventário, onde poderíamos verificar a tal existência mentirosa do aluguel”
(cf. fls. 03 Id. no 59644619), e, por outro lado, “ignorou” o pleito da ré/apelante para que fosse oficiado à Receita Federal para esta fornecesse cópia das declarações de imposto de renda das apeladas “
para comprovar se o Autor declara o bem imóvel objeto da lide (e) para verificar a existência do tal aluguel pois com certeza se recebia, como receita, esta declarado no Imposto de Renda
” (
sic
- cf. fls. 03 Id. no 59644619).

Sucede, porém, que, diversamente do alegado pela apelante, ao proferir a r. sentença, o julgador sequer fez qualquer menção à declaração emitida pelo inventariante do Espólio, e, para que não reste dúvida quanto aos documentos que subsidiaram o convencimento do julgador, destaco o trecho da r. sentença que versou sobre à comprovação da existência de relação locatícia entre os litigantes:

“A controvérsia nos autos gira em torno da existência de relação locatícia entre as partes.

Os autores alegam (i) que notificaram extrajudicialmente a requerida para informá-la a respeito da adjudicação do imóvel, da continuidade da locação já existente, do novo endereço para o pagamento das parcelas vencidas e vincendas, e ainda, da possibilidade de exercício de seu direito de preferência na compra do imóvel; e (ii) que a requerida foi notificada outras duas vezes para que efetuasse o pagamento dos aluguéis vencidos, e, por fim, em 12/03/2013, foi notificada via Serviço Notarial e Registral para que desocupasse o imóvel no prazo de trinta dias, todavia, quedou-se inerte, sem desocupar imóvel e sem efetuar o pagamento dos alugueis.

Por sua vez, a requerida defende (i) que nunca celebrou contrato de locação, nem mesmo pagou aluguel aos requeridos, estando na posse mansa e pacífica do bem há mais de 10 (dez) anos; e (ii) que a contranotificação trazida com a petição inicial trata-se de prova unilateral, onde não consta nenhuma assinatura da requerida.

Todavia, razão não lhe assiste.

Isso porque,
embora impugne a citada contranotificação (Id. 12126384), a requerida não alegou a sua falsidade, nem mesmo a autenticidade da assinatura nele aposta, tendo se limitado a defender que não assinou o referido documento, o qual, portanto, deve ser considerado válido como prova documental.

Destarte, presume-se verdadeira a declaração da requerida, contida na referida contranotificação, de que estava residindo no imóvel objeto da demanda na condição de locatária, desde o ano de 1993.

Assim, demonstrada a existência de contrato de locação entre a requerida e os antigos proprietários do imóvel, afigura-se legítima a cobrança dos aluguéis pelos requerentes, pois a
“aquisição da propriedade ocasionada pela adjudicação do bem locado transfere ao novo proprietário e possuidor indireto o direito de receber o valor dos aluguéis em função da comutatividade e onerosidade do contrato. [...]”
. (RMS 26.348/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2010, DJe 09/08/2010).

Ademais, como se sabe, o aluguel é a retribuição devida pelo locatário e a falta de seu pagamento constitui infração de obrigação contratual e legal, prevista no artigo 23, I, da Lei n.o 8.245/91,
verbis
:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

No caso, ressai inconteste o alegado inadimplemento contratual, mormente pela confissão da requerida de que nunca pagou aluguel aos requerentes
.

Logo, fazem jus os autores ao recebimento (i) dos aluguéis em atraso, referentes ao período não prescrito de fevereiro/2013 a janeiro/2018; e (ii) dos aluguéis vencidos após o ajuizamento da ação, até a data da efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em 20/03/2019 (Id. 18826557).

Quanto ao valor do aluguel a ser utilizado no cálculo do débito, embora não conste nos autos o contrato de aluguel firmado entre a requerida e os antigos proprietários do imóvel, presume-se válida a quantia de R$700,00 (setecentos reais), indicada pelo autor na petição inicial, mormente porque esse montante não foi impugnado na contestação – ônus este que competia à requerida, nos termos do art. 373, II, do CPC/15
(cf. Id. no 62907998

-
grifei
).

Como se verifica, a existência de relação locatícia entre a apelante e os antigos proprietários do imóvel é fato incontroverso; ademais, toda a temática recursal trazida pela apelante não é inédita, ao revés, já foi matéria apreciada por este eg. Tribunal quando do julgamento do Recurso de Agravo de Instrumento no 1006548-17.2018.8.11.0000, cujo provimento foi negado
, com manutenção da decisão agravada que deferira o pedido liminar de despejo, embora condicionada a eficácia da decisão ao depósito da caução exigida pelo art. 59, §1o, da Lei no 8.245/91, ou ao advento da faculdade prevista ao locatário no §3o do art. 59 do mesmo diploma legal.

Como a presente irresignação recursal nenhuma novidade traz, reporto-me aos fundamentos do
Recurso de Agravo de Instrumento no 1006548-17.2018.8.11.0000, em especial para os trechos destacados, que apreciaram a temática recursal, assim versada:

“
A tese de “exceção de usucapião” foi tese prontamente descartada na análise do mérito do recurso, pois a cópia da contranotificação, subscrita pela ré e endereçada à autora Mancini & Mancini Advogados Associados (e também ao anterior proprietário do bem), mostra que aquela reconhece a qualidade de mera inquilina do imóvel (“A contra-notificante encontra-se residindo no imóvel (...) na condição de locatária desde idos de 1993” –
sic
), tanto é que manifestou a intenção de exercer o direito de preferência e adquiri-lo da autora (cf. Id no 2369963 - Pág. 7). Destaco que, em nenhum momento, a ré contestou a autenticidade da referida contranotificação
.

Todavia, admitiu-se a relevância da objeção referente à inexistência de contrato de locação celebrado especificamente entre as partes, porque não consta dos autos prova documental de que, após adjudicação do bem, as autoras/proprietárias negociaram com a ré/locatária a continuação/prorrogação da locação do imóvel, e, por essa razão, por não haver demonstração de relação jurídica entre as partes, foi dado provimento ao recurso e indeferido o pedido liminar de despejo.

Então, virem os presentes declaratórios, em que as Sociedades de advogados sustentam, em síntese, que não foram enfrentados todos os pontos necessários à completa análise do mérito do recurso, com pedido de que seja suprida a omissão indica, nem que seja para fins de permitir a interposição de recurso à instância extraordinária.

Depois de revisitar o acórdão embargado, tenho de admitir que realmente não houve manifestação sobre todas as questões que seriam capazes de alterar a conclusão do julgado, em especial, quanto à aplicação (ou não) das disposições da Lei no 8.245/91, estas que foram usadas para fundamentar tanto o pleito das autoras quanto a decisão agravada, porém, algumas de suas previsões ficaram à margem da análise do mérito do recuso, com destaque à aplicabilidade do artigo 8o à hipótese dos autos.

O artigo 8o da Lei no 8.245/1991 prevê que, “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação” (
caput
), sendo que a “denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação” (§ 2o).

Quanto ao âmbito de aplicação e correta interpretação do citado dispositivo, o eg. Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, “estando o imóvel locado a terceiro, quando da alienação do bem, o adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes, a teor do que dispõe o § 2° do art. 8°, da Lei 8.245/91, (isto é), ocorre sub-rogação dos direitos decorrentes do contrato de locação, que se mantém em seus mesmos termos, mas com outro locador, em virtude da alienação consolidar o novo proprietário e um novo possuidor indireto, mesmo que não se proceda nenhuma alteração do instrumento contratual” (STJ – 3a Turma – AgInt no AREsp 1164280/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 07/08/2018), e, assim sendo, “o locatário se tornará obrigado perante o novo proprietário, por força de sub-rogação legal, após o negócio jurídico, nos termos do art. 8o, §2o, da Lei 8.245/91” (STJ – 4a Turma – REsp 1228266/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j. 10/03/2015).

Mais precisamente, em hipótese similar ao dos autos, a Corte Superior entendeu que, “aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição, (...) (daí porque), aperfeiçoada a arrematação, nos termos o art. 694 do CPC, após a lavratura do respectivo auto, carece de legitimidade ativa
ad causam
para propositura de ação de despejo o Locador, ex-proprietário do imóvel arrematado, na medida em que configurada a sub-rogação ao Arrematante dos direitos decorrentes do pacto locatício relativo ao imóvel adquirido” (STJ – 5a Turma – REsp 833036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, j. 18/11/2010).

Entre tantos outros precedentes do STJ, destaco os seguintes:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADQUIRENTE. SUB-ROGAÇÃO. DIREITO DOS ALUGUÉIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. Consoante jurisprudência desta Corte, o adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes. 3. Agravo interno desprovido.” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no AREsp 1164280/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 07/08/2018, DJe 13/08/2018)

“EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE. COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS ANTERIORMENTE AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE ATIVA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. (...). 2. O locador-alienante tem legitimidade para cobrar os aluguéis vencidos anteriormente à alienação do imóvel, somente cabendo ao adquirente direito sobre tais parcelas caso o alienante assim disponha em contrato. A alienação não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período anterior à venda do imóvel. O locatário se tornará obrigado perante o novo proprietário, por força de sub-rogação legal, somente após o negócio jurídico, nos termos do art. 8o, §2o, da Lei 8.245/91. 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (STJ - QUARTA TURMA - REsp 1228266/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 10/03/2015, DJe 23/03/2015)

“EMENTA: LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. BEM IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO. ALIENAÇÃO EM PRAÇA PÚBLICA. DIREITOS DECORRENTES DO PACTO LOCATÍCIO. TRANSFERÊNCIA AO ARREMATANTE. TERMO INICIAL. LAVRATURA DO ATUO DE ARREMATAÇÃO. DICÇÃO DO ART. 694 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO EX-PROPRIETÁRIO PARA PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO APÓS O AUTO DE ARREMATAÇÃO. 1. Nos termos da redação do art. 694 do Codex Processual, vigente à época da realização do ato processual, "Assinado o auto pelo juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo porteiro ou pelo leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável." 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição. 3. Transferência ao Arrematante dos direitos de uso e/ou fruição do imóvel locado, que prescindem de forma especial translatícia, bem como do direito de obter a transferência do domínio, a qual condiciona-se ao registro de título. 4. Aperfeiçoada a arrematação, nos termos o art. 694 do CPC, após a lavratura do respectivo auto, carece de legitimidade ativa ad causam para propositura de ação de despejo o Locador, ex-proprietário do imóvel arrematado, na medida em que configurada a sub-rogação ao Arrematante dos direitos decorrentes do pacto locatício relativo ao imóvel adquirido. 5. Recurso especial provido” (STJ - QUINTA TURMA - REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, julgado em 18/11/2010, DJe 28/03/2011)

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ANUÊNCIA DO FIADOR. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. EXECUÇÃO DOS CRÉDITOS ORIUNDOS DOS ALUGUERES EM ATRASO. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. (...). 2. A alienação do imóvel locado, per si, não extingue o contrato de locação, nem afeta a garantia prestada pelo fiador. Não há falar em novo contrato pelo fato de o adquirente não ter exercido o direito de denunciar a locação, previsto no art. 8o da Lei 8.245/91. 3. A sub-rogação do adquirente ao contrato de locação o legitima para cobrar os créditos decorrentes do respectivo contrato, inclusive quanto àqueles pré-existentes à própria alienação. 4. Recurso especial conhecido e improvido.” (STJ - QUINTA TURMA - REsp 620.072/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, julgado em 18/08/2005, DJ 03/10/2005)

Portanto, considerando que a função precípua do STJ é a de uniformizar a aplicação e interpretação da lei infraconstitucional, e que há pacífica orientação quanto à aplicação do dispositivo em comento, curvo-me ao entendimento stjotense e o faço para acolher os pressentes embargos de declaração para, preenchendo a lacuna deixada no v. acórdão
, admitir que o art. 8o da Lei no 8.245/91 é aplicável ao caso e, por conseguinte, que, por força legal, as autoras/agravadas/embargante se sub-rogaram no contrato de locação havido entre o antigo proprietário e a ré/agravante/embargada, tendo legitimidade para exigir o despejo da locatária inadimplente, afinal, consta dos autos a carta de adjudicação do imóvel (cf. Id no 2369966 - Pág. 9 e 10), a intenção das (novas) proprietárias de manter o contrato de locação (cf. Id no 2369963 - Pág. 4/5) e o reconhecimento da existência do negócio por parte da ré/locatária (cf. Id no 2369963 - Pág. 7).

A conclusão aqui estabelecida, em função do saneamento da omissão detectada, contrasta com a premissa central das razões de decidir do acórdão embargado de que o pedido liminar de despejo deveria ser rejeitado à falta de prova da relação contratual entre as litigantes, devendo ser conferido efeito modificativo aos presentes embargos para afastar a conclusão originalmente adotada (ausência de relação contratual), evitando contradição entre fundamentos decisórios, e modificar a conclusão do v. acordão, tendo em vista que, reconhecida a posição de locadora das autoras/embargantes, não há motivo que justifique reforma da decisão agravada, pois, ao lado de todas as questões acima pontuadas, soma-se o fato de que é incontroverso o inadimplemento por parte da ré/agravante/embargada e que, por outro lado, o presente processo não é a via adequada para discutir eventuais vícios do procedimento de adjudicação do imóvel.

Por fim, ao menos neste momento processual, não enxergo de forma límpida a alegada litigância de má-fé por parte da ré/agravante/embargada, pois não é possível constatação indene de dúvida da presença de dolo processual, ou seja, da intenção malévola de praticar ato desleal ou pérfido, já que as assertivas da parte, ainda que duvidosas, inclinam-se mais ao exercício do direito de defesa, do que à conclusão da presença de indesejada
mala fides
.

Pelo exposto, provejo os presentes aclaratórios e, por consequência do efeito modificativo/infringente, nego provimento ao recurso de agravo de instrumento, mantendo, assim, inalterada a r. decisão agravada que deferiu o pedido liminar de despejo, condicionando os seus efeitos ao depósito da caução exigida pela Lei no 8.245/91 (art. 59, §1o) ou advento da faculdade prevista ao locatário no §3o do art. 59 do mesmo diploma legal
”
(
grifei)
.

Trago, ainda, a ementa do supracitado recurso, assim vazada:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO SOBRE TODAS AS QUESTÕES CAPAZES DE MODIFICAR A CONCLUSÃO DO JULGADO – OMISSÃO QUANTO À APLICABILIDADE DO ARTIGO 8o DA LEI No 8.245/91 AO CASO EM ANÁLISE – DISPOSIÇÃO LEGAL QUE DEVE SER OBSERVADA NA HIPÓTESE – VÍCIO SANADO QUE IMPÕE EFEITOS MODIFICATIVOS AO RECURSO – ADQUIRENTE DE BEM IMÓVEL QUE SE SUB-ROGA NA POSIÇÃO DE LOCADOR DO IMÓVEL CASO NÃO DENUNCIE O CONTRATO NO PRAZO LEGAL – PRECEDENTES DO STJ – LEGITIMIDADE PARA PLEITEAR O DESPEJO DO INQUILINO – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – PROVAS QUE NÃO COADUNAM COM A TESE DEFENSIVA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E DE POSSE DO IMÓVEL COM ÂNIMO DE DONO – PARTE RÉ QUE EMITIU CONTRANOTIFICAÇÃO CONFIRMANDO POSSUIR O IMÓVEL A TÍTULO DE LOCATÁRIA – PRESENTES OS REQUISITOS PARA DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO – MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA E, CONSEQUENTE, DESPROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDOS. 1. Os embargos de declaração possuem a finalidade de esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existente na decisão judicial, e, no caso, considerando que o julgado não se pronunciou expressamente sobre todas as questões que seriam capazes de alterar a conclusão do julgado, deve ser acolhido o recurso para sanar o vício apontado e detectado. 2. O eg. STJ possui uniforme entendimento de que “o adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no AREsp 1164280/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 07/08/2018, DJe 13/08/2018). 3. Considerando que a função precípua do STJ é a de uniformizar a aplicação e interpretação da lei infraconstitucional, e que há pacífica orientação quanto à aplicação do dispositivo em comento, adoto o entendimento da Corte Superior para, preenchendo a lacuna deixada no acórdão, admitir que o art. 8o da Lei no 8.245/91 é aplicável ao caso e, por conseguinte, que, por força legal, as autoras/agravadas/embargante se sub-rogaram no contrato de locação havido entre o antigo proprietário e a ré/agravante/embargada, tendo legitimidade para exigir o despejo da locatária inadimplente. 4. A medida de liminar de despejo à falta de pagamento exige prova da existência da relação locatícia, deposito de caução e inadimplência da locatória, hipóteses estss que foram satisfatoriamente demonstrados (Lei no 8.245/91, artigo 59, IX).

E, especificamente quanto ao valor do aluguel, ao ofertar contestação, no tópico “IMPUGNAÇÃO QUANTO A ATUALIZAÇÃO DO CÁLCULO DE ALUGUEL”, a ré/apelante apenas balbuciou, lacônica e textualmente, que, conforme “
já mencionado nunca houve relação jurídica entre Autores e Ré e muito menos valor de aluguel para ser calculado. Sendo que os valores estão sendo apresentados de maneira unilateral, o que desde já se impugna, requerendo inclusive seja os Autores condenado a litigância de má fé
” (cf. fls. 03 Id. no 59644459), ou seja, reportando-se apenas a esses dois breves parágrafos, a ré/apelante alega que combateu o valor do aluguel, mas, como se constata, não houve propriamente impugnação “especifica”, já que a apelante apenas disse ali que o valor fora indicado de “maneira unilateral”, seja lá o que isso realmente queira significar, se unilateral porque indicado pelas apeladas/autoras, a quem realmente competia declinar o valor do aluguel (?), ou porque sem respaldo contratual, indicado de forma solitária.

Por fim, sobre o pleito de concessão da assistência judiciária gratuita, a ré/apelante instruiu os autos com cópia de sua Declaração de Imposto de Renda, exercício 2019, onde se extrai que seu rendimento é oriundo de benefício previdenciário e que no ano mencionado auferiu renda mensal de R$ 2.376,66 (cf. Id. no 62916463), montante que caracteriza a situação de hipossuficiência financeira alegada, justificando, portanto
,

a concessão
do benefício almejado, o qual outorga à ré/apelante.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Atento ao disposto no art. 85, §11, do CPC/2015 majoro os honorários advocatícios em 2%., observada a regra do art. 98, §3o, do CPC.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/03/2021