Tribunal: TJMT
Processo: 1003264-55.2019.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-07
Data de publicação: 2021-04-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – MULTA APLICADA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AFASTAMENTO – AUSÊNCIA DE INTUITO PROCRASTINATÓRIO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.
III – Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
IV - Ausente o intuito procrastinatório do recurso de embargos de declaração, não se aplica a sanção prevista no art. 1.026, §2o do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003264-55.2019.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CLAUDIOMAR PEREIRA SOBRINHO - CPF: 468.821.461-87 (APELADO), ANDRE LUIZ GOMES DURAN - CPF: 022.312.251-31 (ADVOGADO), THAIS FERNANDA NUNES PEREIRA - CPF: 023.915.911-01 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA, DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – MULTA APLICADA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AFASTAMENTO – AUSÊNCIA DE INTUITO PROCRASTINATÓRIO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

III –
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

IV - Ausente o intuito procrastinatório do recurso de embargos de declaração, não se aplica a sanção prevista no art. 1.026, §2o do CPC.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de apelação cível
, interposto pela ré
BRDU SPE VERMONT LTDA
,

contra a sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais” proposta por
CLAUDIOMAR PEREIRA SOBRINHO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade da cláusula 15a, §2o do contrato celebrado entre as partes e determinar a devolução do montante pago pelo autor, com a retenção, por parte da ré, de 10% das aludidas prestações.

Em seu apelo (id. 77586000), a ré defende a aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018, especialmente o seu artigo 32-A, que estipula parâmetros para a restituição de prestações por consequência da resolução imputável ao promitente comprador. Acrescenta que, ainda que não se aplique a nova lei, os consectários da resolução devem ser fixados de acordo com as cláusulas contratuais, sobretudo em relação à devolução do montante pago pelo autor, sem qualquer alegação de nulidade. Caso assim não se entenda, propõe a aplicação do percentual máximo admitido pelo Superior Tribunal de Justiça para fins de retenção.

Prossegue com o pedido de alteração do termo
a quo
dos juros moratórios e dos parâmetros de fixação dos honorários advocatícios e requer, finalmente, o afastamento da multa aplicada em sede de embargos de declaração.

Contrarrazões no id. 77586005.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Na inicial,
Claudiomar Pereira Sobrinho
alegou que, após adquirir da ré
BRDU SPE Vermont Ltda
um lote do empreendimento “Jardim do Parque”, situado em Rondonópolis/MT, decidiu, por motivos pessoais, solicitar a extinção do contrato, com a devolução das prestações pagas até a ocasião.

Entretanto, por entender que o percentual de retenção imposto pela ré em sede administrativa era abusivo, o autor recorreu à tutela jurisdicional com o escopo de obter sua liberação das obrigações contratuais, além de indenização por dano moral.

A sentença julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais, declarando a nulidade de cláusula contratual que determinava a retenção de 25% do valor do contrato e autorizando a retenção de 10% das prestações pagas pelo autor.

Nesta quadra processual, a ré defende a aplicabilidade dos parâmetros fixados pela Lei n. 13.786/2018 em caso de resolução imputável ao promitente comprador, ou a aplicação dos percentuais fixados nas cláusulas do contrato entabulado entre as partes. Subsidiariamente, propõe que a retenção das prestações atinja o patamar de 25% do montante pago pelo autor, além da alteração do termo
a quo
dos juros moratórios e dos parâmetros de fixação dos honorários advocatícios, bem como, ao final, o afastamento da multa aplicada em sede de embargos de declaração.

Feito esse introito, passo à análise da matéria de fundo.

Primeiramente, o pedido de aplicação das disposições contidas na Lei n. 13.786/2018 não merece prosperar, pois o contrato discutido nos autos foi celebrado antes da vigência do novo regime contratual.

A propósito:

“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Rescisão do contrato e devolução de parcelas pagas – Recorridos que requereram o desfazimento do avençado, por condições financeiras pessoais desfavoráveis – Inexistência de mora dos recorridos, o que lhes concede o direito de pleitear a devolução de valores pagos, nos moldes do artigo 53 do CDC – Sentença que determinou o direito da recorrente à retenção de parte do valor já pagos no importe de 20% (vinte por cento) – Percentual bem apurado –Valor pretendido pelo recorrido devidamente demonstrado de forma documental nos autos – Devolução do valor pago pela recorrida, de forma integral, em uma parcela, que se afigura de rigor – Inteligência da Súmula 543, do STJ
– Contrato celebrado anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, que não se aplica, portanto, ao presente caso, pelo fato do contrato apresentar-se como ato jurídico perfeito, bem como pelo princípio "tempus regit actum"
– Valor da comissão de corretagem/arras que não deve ser retido pelo recorrente, posto que tal montante constitui parte do preço global do imóvel – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO.”

(TJ-SP - RI: 10014437320198260431 SP 1001443-73.2019.8.26.0431, Relator: Betiza Marques Soria Prado, Data de Julgamento: 31/07/2020, 1a Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/07/2020)

Por outro lado, o pleito de retenção de 25% das prestações pagas pelo autor merece parcial deferimento.

Com efeito, nos termos do enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do autor/comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à ré/vendedora:

“Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

Diante disso, embora o percentual propugnado pela ré não seja concebível diante das peculiaridades do caso concreto, entendo como razoável a retenção de 15% do valor pago pela parte autora, em consonância com a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÃO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
- RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA, DE 60% DO MONTANTE PAGO - PERCENTUAL ABUSIVO -
REDUÇÃO PARA 15%
- COMISSÃO DE CONVENCIONADA - PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO DESSE PAGAMENTO - RECIBO EM NOME DA EMPRESA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA - DEVOLUÇÃO INDEVIDA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A cláusula penal que prevê a retenção, pelo vendedor, de parte do valor pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão do contrato, é lícita, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (AgRg no AREsp 600.887/PE). Se foi expressamente convencionada a obrigação do comprador em arcar com a comissão de corretagem e tendo ele pago diretamente à empresa de assessoria imobiliária, com Recibo emitido e assinado por ambos, é inquestionável que sabia da intermediação da venda e com ela concordou, caso em que é indevida a pretendida devolução. A alteração substancial de parte do julgado repercute na distribuição dos ônus sucumbenciais, os quais, diante da sucumbência recíproca, são distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada litigante.”

(TJMT. N.U 0005400-64.2015.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017)

Igualmente, o pleito de alteração do termo
a quo
dos juros moratórios merece deferimento, considerando que tais encargos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, como estabelecido no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Quanto à pretensão de afastamento da multa aplicada em sede de embargos de declaração, o apelo também merece provimento. É que a simples oposição de embargos de declaração não configura, por si só, a atuação protelatória que induz à aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2o do CPC.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO POR FALTA DE NOTIFICAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE DANOS MORAIS – INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – NECESSIDADE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – DANO MORAL – CONFIGURADO –
MULTA POR ATO PROTELATÓRIO – AFASTADA
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. No caso em que o autor logrou comprovar a ilicitude da conduta do órgão mantenedor do cadastro de proteção ao crédito ao efetuar a inscrição do seu nome no rol de inadimplentes, máxime diante da ausência de comprovação da observância à notificação prévia exigida pelo art. 43, §2o do CDC, é de ser reformada a sentença a fim de condenar a parte requerida pelo dano moral se configura independente de demonstração (
in re ipsa
).
O fato de opor embargos de declaração não configura, por si só, caráter protelatório a ensejar a multa do art. 1.026,§2o do CPC.
”

(N.U 1001953-63.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020, Publicado no DJE 08/07/2020)

Logo, ausente o intuito procrastinatório do recurso integrativo manejado pela ré, é de ser afastada a sanção imposta na origem.

Por outro lado, o requerimento de redução da verba honorária não comporta provimento, haja vista que o percentual foi arbitrado em perfeita consonância com os parâmetros estabelecidos no art. 85, §2o do CPC.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré para autorizar a retenção de 15% (quinze por cento) do valor adimplido pelo autor, alterar o termo
a quo
dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado e afastar a multa aplicada em sede de embargos de declaração.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/04/2021