Tribunal: TJMT
Processo: 0001383-14.2008.8.11.0046
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-01

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001383-14.2008.8.11.0046
Apelação no 0001383-14.2008.811.0046
Apelante: Antonio Braz Zonta
Apelado: Clodoveu Sousa Carvalho
EMENTA:
APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DE VENDA DE IMÓVEL RURAL – NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – COMPROVAÇÃO DE QUE A COMPRA E VENDA NÃO SE APERFEÇOOU POR FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES, PORQUANTO O IMÓVEL ACHA-SE LOCALIZADO EM ÁREA DE SEGURANÇA E/OU DE FRONTEIRA DO PAÍS, CUJA EVENTUAL VENDA PARA EMPRESA MULTINACIONAL DEPENDE DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO CONSELHO DE SEGURANÇA NACIONAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA.
É de ser julgada improcedente a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem se o conjunto probatório revelou que não havia como concretizar o negócio jurídico – promessa de compra e venda de imóvel – em razão da existência de situação excepcional, alheia à vontade das partes, notadamente, por tratar de imóvel localizado em faixa de fronteira com outro País (Bolívia) e, portanto, área de segurança nacional, bem assim, de empresa multinacional a promitente compradora, cuja eventual compra e venda dependia, especialmente, de prévia autorização do Conselho de Segurança Nacional.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001383-14.2008.8.11.0046
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLODOVEU SOUSA CARVALHO - CPF: 168.929.501-59 (APELADO), ATANAEL ANSELMO DE SOUSA - CPF: 385.774.611-49 (ADVOGADO), LEONARDO GIOVANI NICHELE - CPF: 569.831.821-20 (ADVOGADO), CAIO LUIZ LOURENCO NOVAIS - CPF: 098.924.781-34 (APELADO), ANTONIO BRAZ ZONTA - CPF: 005.206.378-01 (APELANTE), ABMAEL MANOEL DE LIMA - CPF: 546.388.878-72 (ADVOGADO), SONIA REGINA FACINCANI DE LIMA - CPF: 309.554.358-11 (ADVOGADO), JACO CARLOS SILVA COELHO - CPF: 361.251.211-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001383-14.2008.8.11.0046

Apelação no 0001383-14.2008.811.0046

Apelante:
Antonio Braz Zonta

Apelado:
Clodoveu Sousa Carvalho

EMENTA:

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DE VENDA DE IMÓVEL RURAL – NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – COMPROVAÇÃO DE QUE A COMPRA E VENDA NÃO SE APERFEÇOOU POR FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES, PORQUANTO O IMÓVEL ACHA-SE LOCALIZADO EM ÁREA DE SEGURANÇA E/OU DE FRONTEIRA DO PAÍS, CUJA EVENTUAL VENDA PARA EMPRESA MULTINACIONAL DEPENDE DE PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO CONSELHO DE SEGURANÇA NACIONAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA.

É de ser julgada improcedente a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem se o conjunto probatório revelou que não havia como concretizar o negócio jurídico – promessa de compra e venda de imóvel – em razão da existência de situação excepcional, alheia à vontade das partes, notadamente, por tratar de imóvel localizado em faixa de fronteira com outro País (Bolívia) e, portanto, área de segurança nacional, bem assim, de empresa multinacional a promitente compradora, cuja eventual compra e venda dependia, especialmente, de prévia autorização do Conselho de Segurança Nacional.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

No

Apelação no 0001383-14.2008.811.0046

Apelante:
Antonio Braz Zonta

Apelados:
Clodoveu Sousa Carvalho e
Caio Luiz Lourenco Novais

RELATORIO.

E. Câmara:

Apelação
interposta pelo requerido
Antonio Braz Zonta
.

AÇÃO:

Cobrança no 0001383-14.2008.8.11.0046, Cód.27257, Proc. 196/2008
proposta
CLODOVEU SOUSA CARVALHO E CAIO LUIZ LOURENCO NOVAIS

contra
ANTONIO BRAZ ZONTA
.

SENTENÇA
(ID 76361527):
julgou procedente ação
, declarou constituído de pleno direito executivo judicial em favor dos autores, aqui apelados, o valor de R$1.265.292,91, com atualização monetária e juros a partir da data do vencimento da dívida.

Condenou o requerido
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% sobre o valor do débito.

O
requerido apelante,
Antonio Braz
Zonta
, sustentou,
preliminarmente, o cerceamento de defesa em razão da recusa à produção de prova testemunhal.

No mérito, argumentou que não há prova da venda do imóvel objeto da lide (
Fazenda Nossa Senhora de Fátima, localizada no município de Campos de Júlio
) à empresa
Louis Dreyfus
e, portanto, também não há o dever de pagar a comissão de corretagem.

Arguiu que a transação não se consumou não pelo alegado arrependimento do promitente vendedor, aqui apelante, arguido pelos autores apelados, mas porque a empresa é multinacional e o imóvel se localiza na faixa de fronteira, bem assim, que há, portanto, proibição legal para a consumação do negócio, ou seja, de que de nada adiantaria o negócio ser concretizado se havia outras condições suplementares, a serem implementadas.

Sustenta que a desistência se dá antes de concretizado o negócio e que o arrependimento quando o negócio já foi concretizado, o que sequer ocorreu.

Aduziu que a concretização da venda também não foi possível porque o suposto representante da empresa
Louis Dreyfus Commodities
, promitente compradora, Sr.
Harald
, não demonstrou ter poderes para a ultimação do negócio e que não houve arrependimento relativo ao negócio, mas sim desistência antes de concretizado o negócio.

Alegou que a remuneração do corretor somente é auferida pelo resultado útil e pelo aperfeiçoamento do negócio, o que não ocorreu.

Após prequestionamento, pugnou pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pleito ordinário, com a consequente inversão do ônus sucumbencial.

Nas contrarrazões, juntadas no id
76361533, os autores apelados após sustentarem a inovação de recurso quanto ao fundamento de não concretização da compra e venda por localizar o imóvel em região de fronteira do País, pugnaram pelo desprovimento do apelo.

A Apelação foi desprovida, por julgamento ocorrido em 31.3.2021
, ocasião em que foram majorados de 10% para 15% os honorários advocatícios.

O requerido,
Antonio Braz Zonta
,
opôs embargos de declaração, que foram desprovidos em 12.5.2021
, em que sustentou
que o acórdão foi omisso quanto ao óbice legal à venda do imóvel aos promitentes compradores, em razão destes últimos, compradores, constituírem pessoa jurídica estrangeira e o imóvel localizar em região de fronteira, bem como por ser a Declaração de Venda documento elaborado unilateralmente e não conter a assinatura do comprador.

Antonio Braz
, requerido, ainda interpôs o Recurso Especial 1959371/MT, em que sustentou, em síntese,
que
“
foi reconhecido o direito dos recorridos ao recebimento da comissão de corretagem sem que houvesse a assinatura do contrato irretratável de compra e venda o fato do Imóvel
”
. (ID 88498463)
e que nesta perspectiva, não será preciso revisitar os fatos e provas dos autos para constatar que não houve a concretização do negócio, pois a questão é circunstância incontroversa constante do acordão.
Também arguiu que
“
embora nebulosa, há distinção entre desistência e arrependimento, e o caso ora em comento é de desistência e não de arrependimento, tendo-se presente que se desiste daquilo que se vai fazer (ação futura) e se arrepende daquilo que já se fez (ação passada), e o dispositivo (art. 725-CC) se refere a arrependimento e não a desistência”
.
(ID 88498463).

O Recuso Especial 1959371/MT, em 27.9.2021, foi parcialmente provido, de forma monocrática, e teve a seguinte conclusão: “2
. Do exposto, com fulcro no artigo 932 NCPC c/c Súmula 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso especial para cassar o acórdão recorrido e determinar o
retorno dos autos
ao Tribunal de origem para novo julgamento do recurso à luz do entendimento desta Corte, nos termos da fundamentação supra.
” (grifo próprio).

É o relatório.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001383-14.2008.8.11.0046

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação no 0001383-14.2008.811.0046

Apelante:
Antonio Braz Zonta

Apelado:
Clodoveu Sousa Carvalho

VOTO.

E. Câmara:

Apelação
interposta pelo requerido
Antonio Braz Zonta
.

AÇÃO:

Cobrança no 0001383-14.2008.8.11.0046, Cód.27257, Proc. 196/2008
proposta
CLODOVEU SOUSA CARVALHO E CAIO LUIZ LOURENCO NOVAIS

contra
ANTONIO BRAZ ZONTA
, aqui apelante.

SENTENÇA
(
Juízo da
2a Vara Cível da Comarca de Comodoro – id.
76361527
):
julgou procedente ação
, declarou constituído de pleno direito executivo judicial em favor dos autores, aqui apelados, o valor de R$ 1.265.292,91, com atualização monetária e juros a partir da data do vencimento da dívida.

Cuida-se, pois,
de rejulgamento de Apelação
, em razão da orientação monocrática dada pelo STJ e proferida em 27.9.2021 pelo Min.
Marco Buzzi
, que ao analisar
a alegação de não ser caso de cobrança da comissão de corretagem por falta de conclusão do negócio (compra e venda de imóvel rural)
e também
a outra alegação, de que a comissão não há que ser paga por ser impossível a realização do negócio, pelo fato de tratar de imóvel localizado na região de fronteira do País, cuja área é considerada de segurança nacional, e da promitente compradora ser empresa estrangeira
, deu
parcial
provimento ao citado REsp. para que esta Corte se pronuncie sobre a segunda tese, ou seja, se é ou não o caso de reconhecer a existência de algum impedimento legal a justificar a eventual impossibilidade da cobrança da comissão de corretagem.

Veja o fragmento da orientação dada pela Corte Superior:

“
Não há, porém, como aplicar o direito à espécie nesta instância recursal, pois não foi analisado se há de fato ou não impedimento legal para o negócio jurídico, motivo pelo qual imprescindível o
retorno dos autos
ao Tribunal a quo para averiguação da questão.

2. Do exposto, com fulcro no artigo 932 NCPC c/c Súmula 568 do STJ, dou parcial provimento ao recurso especial para cassar o acórdão recorrido e determinar o
retorno dos autos
ao Tribunal de origem para novo julgamento do recurso à luz do entendimento desta Corte, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intime-se. Brasília, 27 de setembro de 20021. MINISTRO MARCO BUZZI Relator.
” (grifo próprio e nosso).

Logo, o cerne do apelo é saber se é caso de reforma da sentença impugnada, a fim de reconhecer que o requerido apelante,
Antonio Braz Zonta
, não tem o dever de pagar a comissão de corretagem, pactuada pela intermediação dos autores,
Clodoveu Sousa Carvalho
e
Caio Luiz Loureiro Novais
, aqui apelados, na venda do imóvel rural de propriedade do requerido
(
Fazenda Nossa Senhora de Fátima, localizada no município de Campos de Júlio e Comarca de Comodoro
)
, por não ter havido a conclusão do negócio
, notadamente, pela impossibilidade jurídica da concretização do negócio, por tratar de imóvel localizado em região de fronteira internacional e de ser estrangeira a empresa promitente compradora
.

Cuida-se, pois, na origem, de Ação de
Cobrança de Comissão de Corretagem no 0001383-14.2008.8.11.0046, Cód.27257, Proc. 196/2008
proposta
Clodoveu Sousa Carvalho e Caio Luiz Lourenco Novais
c
ontra
Antonio Braz Zonta
, aqui apelante, em que os autores, aqui apelados, a
legaram serem corretores de imóveis, com inscrição no CRECI-Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado, sob o n° 7.866-F, do Estado de Goiás e n° 9.109 do Distrito Federal, tendo intermediado a
venda da Fazenda Nossa Senhora de Fátima, de propriedade do requerido,
Antonio Braz Zonta
, localizada no município de Campos de Júlio
à empresa Louis Dreyfus do Brasil S.A., venda esta que não se aperfeiçoou.

Afirmaram que obtiveram autorização expressa, em caráter de exclusividade, por 15 dias, prorrogados por mais 07 dias, para intermediarem a venda do imóvel rural, sendo fixada a comissão de corretagem em 4% sobre o valor integral da negociação, o que perfazia o montante de R$l.265.292,9l, tendo em vista que o preço da venda do imóvel rural em questão teria sido fixado em R$44.132.323,20.

Defenderam o inadimplemento do requerido, aqui apelante, e pleitearam a condenação dele, requerido, ao pagamento de R$1.265.292,91.

O requerido, em contestação, arguiu a ausência de obrigação quanto ao pagamento, tendo em vista a não conclusão do negócio e a não comprovação da intermediação dos autores apelados na promessa de venda do imóvel.

A sentença impugnada

julgou procedente ação
, declarou constituído de pleno direito executivo judicial em favor dos autores, aqui apelados, o valor de R$ 1.265.292,91, com atualização monetária e juros a partir da data do vencimento da dívida.

De início, é de ser afastada a alegação de cerceamento de defesa por não produção, pelo requerido apelante, de prova testemunhal.

O requerido, ora apelante, protestou pela produção de prova testemunhal, por carta precatória, cujo objetivo seria a prova de que não houve a concretização do negócio.

Observa-se que o Juízo deferiu a prova e a carta precatória foi expedida e devolvida em razão da falta de dados suficientes para que as testemunhas pudessem ser localizadas. Aliás, foram várias tentativas de localização das testemunhas por várias cartas precatórias, como consignou a sentença:

“
Após
diversas tentativas frustradas de oitivas de testemunhas
, ocasionando expedições de várias cartas precatórias, o que paralisou o andamento do feito, o requerido pugna pela oitiva de testemunhas residentes nesta Comarca, não obstante já haver sido realizada audiência de instrução neste juízo. Desta feita, ratifico a decisão outrora exarada, fl. 342, que determinou a certificação do decurso do prazo das missivas encaminhadas para oitiva de testemunhas e abertura de prazo para memoriais finais, com espeque no art. 377, parágrafo único do CPC
”.

Além disso, o requerido nada esclarece quanto à necessidade ou mesmo conveniência para a presente ação da prova que pretendeu produzir, mesmo porque que o negócio não concretizou é questão já verificada.

Logo

não resta caracterizado o cerceamento de defesa. Rejeita-se, pois, a preliminar.

No mérito
, tem-se que o conjunto probatório embora revele a contratação do serviço de corretagem,
também comprova, lado outro, que não houve a finalização do negócio jurídico (compra e venda de imóvel rural) por situação alheia à vontade das partes
.

A prova documental –
Laudo Técnico de localização juntado no id. 76361968
-,
inclusive, não desconstituída
, revela que o imóvel localiza-se na faixa de fronteira (150km de largura) do Brasil com a Bolívia
-
propriedade rural denominada Fazenda Nossa Senhora de Fatima, Iocalizada no Município de Campos de Julio-MT, com área de 8.544-.00hectares -.
Também há comprovação de
tratar de multinacional a empresa
Louis Deyfrus Commodities do Brasil S/A
, promitente compradora.

E a venda de imóvel na condição apresentada pelo requerido, aqui apelante, ou seja, localizado em região de fronteira com outro País, não depende unicamente da vontade das partes envolvidas na compra e venda, mas também, e em especial, do assentimento do Conselho Nacional de Segurança, conforme d
ispõe o art. 34 do Decreto no 85.064/1980. Veja o referido regramento:

“Art. 34 - A participação, a qualquer titulo, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica brasileira que seja titular de direito real sobre imóvel rural localizado na Faixa de Fronteira, dependera do assentimento prévio do CSN. “

Logo, tem-se que o negócio jurídico não poderia ser concretizado nos termos da proposta de venda, porquanto não dependia da vontade única do promitente vendedor e da promitente compradora, situação que era da obrigação dos corretores de saberem e, inclusive, de suscitá-la à época da pretensa negociação.

Não bastava apenas a intermediação do negócio. Necessário que houvesse os esclarecimentos a respeito da impossibilidade da compra e venda, se observada exclusivamente a vontade das partes, porquanto havia situação que, a principio, impedia a concretização do negócio jurídico.

Neste contexto, tem-se que o negócio jurídico, compra e venda, não poderia mesmo realizar-se, porquanto não dependia unicamente da vontade das partes, cuja situação era de ser do conhecimento dos corretores, porquanto inerente à atividade que exercem, ou seja, ao fazer a aproximação das partes e ofertarem o produto, devem fornecer todas as informações aptas à concretização do negócio.

E o se o negócio sequer poderia ser feito, por depender de fatos externos à vontade das partes, a prestação do serviço de corretagem mostrou-se deficiente e não possibilita, assim, recebimento por serviço que sequer poderia ser ofertado.

Consigna o art. 725 do Código Civil de 2002 que a remuneração é devida ao corretor quando conseguido o resultado previsto no contrato de mediação ou ainda, que não se efetiva em virtude de arrependimento das partes. Veja:

“Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

E no caso não há a comprovação de arrependimento e nem de desistência do promitente vendedor, aqui apelante. Aliás, o conjunto probatório revela a impossibilidade da venda, por não depender única e exclusivamente da vontade das partes envolvidas, notadamente a do promitente vendedor aqui apelante. Logo, não é mesmo devida a comissão de corretagem.

Neste sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.

PRODUÇÃO DE PROVAS. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. CONTRATO NÃO APERFEIÇOADO. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. SIMULAÇÃO. INEXISTÊNCIA.

REVISÃO. INVIABILIDADE (SÚMULAS 5 E 7/STJ). AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de outras provas. Cabe ao juiz, como destinatário da prova, decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, determinando as provas necessárias e indeferindo as inúteis ou protelatórias.

2.
A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.

3. No caso em apreço, o eg. Tribunal a quo, à luz das provas existentes nos autos, concluiu pelo descabimento do pagamento da comissão de corretagem, pois o negócio jurídico de mediação não se aperfeiçoou e não atingiu o resultado útil, além da não caracterização da alegada simulação. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório e das cláusulas contratuais, providência inviável em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1719187/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

(grifei).

Ainda:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.DESISTÊNCIA POR PARTE DO COMPRADOR. VENDA NÃO CONCRETIZADA.INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. PRECEDENTES.

1.
Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.

2. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1484193/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 12/05/2020)

(grifei).

Isso posto,
dá-se provimento ao apelo, para

reformar a sentença e
reconhecer a improcedência da ação
de Cobrança de Comissão de Corretagem proposta pelos aqui apelados em face do apelante
.

Inverte-se os ônus de sucumbência.

Por aplicação da regra do §11o do art. 85 do CPC, majora-se de, 10% para 15%, o percentual dos honorários advocatícios arbitrados pela sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021