Tribunal: TJMT
Processo: 1003535-05.2021.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-25
Data de publicação: 2021-06-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO VERBAL – LEGITIMIDADE PASSIVA – FILHO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL QUE CONTACTOU O CORRETOR PARA NOTICIAR O INTERESSE NO GENITOR NA ALIENAÇÃO DO BEM IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – LEGITIMIDADE DO VENDEDOR/PROPRIETÁRIO DO BEM IMÓVEL – ART. 722 DO CC – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento comissão de corretagem é do vendedor, salvo se o contrário for convencionado (CC, art. 724), não podendo o filho do proprietário do imóvel, supostamente negociado graças a intermediação do corretor, ser convocado ao polo passivo da ação de cobrança da comissão ajuizada pelo corretor contra o proprietário do bem, apenas porque o filho informou ao corretor o interesse do pai em vender o imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003535-05.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALEXANDRO PANOSSO - CPF: 779.158.870-68 (ADVOGADO), FABIANO MORAES PIMPINATI - CPF: 251.118.908-90 (ADVOGADO), FRANCISCO RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 174.526.601-10 (AGRAVANTE), VALDIR ARIONES PIMPINATI JUNIOR - CPF: 206.425.998-82 (ADVOGADO), ANTONIO CARLOS DESORDI - CPF: 245.600.650-04 (AGRAVADO), PIERCARLO SANTOS DESORDI - CPF: 054.293.529-50 (AGRAVADO), GABRIEL LORENZZATTO - CPF: 078.386.379-96 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL RURAL – CONTRATO VERBAL – LEGITIMIDADE PASSIVA – FILHO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL QUE CONTACTOU O CORRETOR PARA NOTICIAR O INTERESSE NO GENITOR NA ALIENAÇÃO DO BEM IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – LEGITIMIDADE DO VENDEDOR/PROPRIETÁRIO DO BEM IMÓVEL – ART. 722 DO CC – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A responsabilidade pelo pagamento comissão de corretagem é do vendedor, salvo se o contrário for convencionado (CC, art. 724), não podendo o filho do proprietário do imóvel, supostamente negociado graças a intermediação do corretor, ser convocado ao polo passivo da ação de cobrança da comissão ajuizada pelo corretor contra o proprietário do bem, apenas porque o filho informou ao corretor o interesse do pai em vender o imóvel.

R E L A T Ó R I O

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1003535-05.2021.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE CAMPO VERDE

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por FRANCISCO RODRIGUES DE OLIVEIRA

contra a r. decisão proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, que nos autos da “
Ação de Cobrança de Corretagem Imobiliária”
(Número Único
1002530-57.2019.8.11.0051
), ajuizada pelo agravante contra ANTONIO CARLOS DESORDI e PIERCARLO SANTOS DESORDI, acolheu preliminar de ilegitimidade passiva arguida em contestação pelo segundo agravado, por entender que, “
não sendo Piecarlo parte no contrato de compra venda, mas apenas filho de Antônio, não é o caso de responsabilidade na condição de mandatário do proprietário do imóvel, sendo imperioso o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva
”
(cf. Id. no 46970296 dos autos na origem).

O agravante sustenta que, como
é incontroverso o fato de “
o agravado Piecarlo
(ter tido)
efetiva participação na transação comercial realizada por seu genitor Antônio, legítimo proprietário do imóvel rural denominado Fazenda Colorado
”, não há qualquer óbice a que ele também permaneça no polo passivo processual.

Alega que os réus/agravados se apropriaram ilicitamente do trabalho que realizou em proveito deles, porque, “
após indicar o pretenso comprador, foi simplesmente descartado
”, tendo os réus negociado o imóvel diretamente com o interessado apenas para não lhe pagar os honorários referentes à intermediação da venda.

Afirma que a ausência de contrato formal/escrito não exime os réus/agravados do pagamento da comissão de corretagem a que alega fazer jus, inclusive porque foi contratado pelo agravado Piecarlo, via “
aplicativo WhatsApp
”, para vender a fazenda de propriedade de seu pai, fato que, segundo diz, “
indica a legitimidade de ambos para
figurarem no polo passivo da demanda
”, residindo neste ponto o equívoco da decisão agravada.

Pede, pois, reforma da decisão agravada, para que o agravado
Piercarlo Santos Desordi seja mantido no polo passivo processual, e que também responda pela cobrança da comissão de corretagem imobiliária
, e, desde já, a concessão de antecipação da pretensão recursal no mesmo sentido
(cf. Id. no 78339485 - pág. 9).

A admissibilidade da interposição foi admitida pela decisão proferida em 15.03.2021, que ordenou o regular processamento do recurso e indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo (cf. Id. no 79658489).

Intimados (cf. Id. no 79663460), apenas o agravado Piecarlos Santos Desordi apresentou contrarrazões ofertando réplica aos fundamentos recursais e pugnou pelo provimento do recurso (cf. Id. no 83295462).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 10 de maio de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O agravante
ajuizou ação de cobrança pretendendo o pagamento de comissão de corretagem referente à venda – supostamente escamoteada de seus olhos para que não lhe fosse paga comissão de corretagem –, do imóvel rural denominado “Fazenda Colorado” de propriedade do agravado Antônio Carlos Desordi, que é pai do agravado Piercarlo Santos Desordi.

No caso, alega que, no dia 03.05.2017, foi contratado pelo agravado Piercarlo, via aplicativo W
hatsapp, para intermediar a venda do aludido imóvel rural, e que, logo após a contratação, “
visitou o Sr. Amauri Guollo, proprietário de uma área rural vizinha da fazenda que os réus desejavam vender, e no empenho de seus serviços que haviam sido contratados, ofereceu a este a área dos réus
”; disse que, embora Amauri tenha imediatamente se interessado pela aquisição do imóvel lindeiro, o negócio não se concretizou naquele momento.

Sucedeu, porém, que, conquanto o autor/agravante tenha realizado o trabalho de prospecção e oferecimento do imóvel, os réus/agravados concluíram a venda diretamente com Amauri, excluindo-o do negócio com o único objetivo de não pagar a comissão de corretagem a que alega fazer jus -
5% sobre o preço da venda do imóvel (R$ 10 milhões).

O agravado
Piecarlos Santos Desordi objetou, arguindo sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo dizendo que, ainda que “
tenha prestado auxílio ao primeiro requerido, (...) não é detentor/proprietário do imóvel
” e justamente por isso não tem legitimidade para responder pela dívida de corretagem cuja satisfação é perseguida pelo agravante (cf. Id. no 27376997 – pág. 08 dos autos de origem).

A preliminar de ilegitimidade foi acolhida pela julgadora de origem sob os seguintes fundamentos:

“N
o caso dos autos, é incontroverso o fato de que o requerido
PIERCARLO
é filho do correu
ANTONIO
e o autor sempre teve ciência de tal circunstância. Igualmente sabido pelo demandante que o imóvel até então posto à alienação era de propriedade do primeiro requerido, o que é convergido, aliás, quando assevera que são pessoas conhecidas há longa data e também pelo fato de ter intermediado a compra da propriedade agora vendida.

Vale dizer, portanto, que embora o réu
PIERCARLO
tenha abordado o requerente como gestor da coisa pertencente a seu genitor, o fez, presumidamente, segundo o interesse e vontade de
ANTONIO
, nos termos do art. 861, do Código Civil.

Por oportuno, veja-se a dicção do citado dispositivo legal:

(...).

Logo, as possíveis obrigações contraídas no negócio jurídico descrito na peça vestibular seriam do dono do imóvel, e não do demandado
PIERCARLO
, que com inequívoca ciência do demandante, sempre atuou sob a aquiescência de seu genitor, o também requerido
ANTONIO
.

Destarte, não sendo parte no contrato de venda e compra e não sendo o caso de responsabilidade de
PIERCARLO SANTOS DESORDI
na condição de mandatário do proprietário do imóvel alienado, imperioso o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.

A propósito do tema, eis a jurisprudência pátria:

(...).

Diante do exposto,
ACOLHO
a preliminar suscitada em contestação e, por consectário lógico,
JULGO EXTINTO
o feito, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do novel Código de Processo Civil em relação ao requerido
PIERCARLO SANTOS DESORDI.

Consequentemente,
CONDENO
o requerente ao pagamento, em favor do supracitado réu, de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa. Contudo,
SUSPENDO
a exigibilidade da cobrança, com fulcro no art. 98, §§ 2o e 3o do NCPC, dada a concessão da gratuidade de justiça em favor do próprio.

Preclusa a presente deliberação,
EXCLUA-SE
o nome do réu dos dados cadastrais do processo
” (cf. Id. no 46970296 dos autos de origem).

Vicente Greco Filho leciona que a “
cada um de nós não é permitido propor ações sobre todas as lides que ocorrem no mundo. Em regra, só podem demandar aqueles que forem sujeitos da relação jurídica de direito material trazida a juízo. Cada um deve propor as ações relativas aos seus direitos. Salvo casos excepcionais expressamente previstos em lei, quem está autorizado a agir é o sujeito da relação jurídica discutida
” (Direito Processual Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2006, v. 1. p. 79).

É dos autos que o
real proprietário do imóvel rural, cuja venda supostamente o agravante teria intermediado, é o agravado Antônio Carlos Desordi, que é pai do também agravado Piercarlo Santos Desordi, de modo que, como essas duas pessoas físicas não se confundem, e como o contato do autor/agravante foi estabelecido direta e exclusivamente com Piercarlo, mas não sendo este o proprietário do imóvel, não pode, assim, ao menos em primeira análise, sofrer convocação judicial legítima para que responda pelo pagamento da comissão em razão da venda de um imóvel que não lhe pertencia.

No que tange à comissão de corretagem, tem-se que a responsabilidade pelo pagamento do valor respectivo é do vendedor, salvo se for convencionado em sentido contrário (CC, art. 724); o art. 722 do CC estabelece que, pelo “
contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
”.

Se a regra legal é a de que a obrigação pela remuneração do corretor está a encargo de quem vende o bem, ou seja, de seu proprietário, não se compreende como o filho do proprietário do imóvel possa ser responsabilizado, ainda que aquele, como teria ocorrido no caso, tenha informado ao corretor a intenção de seu pai de vender o imóvel. Não vejo como responsabilizá-lo, salvo se o pai/proprietário tenha autorizado o filho a contratar um corretor para realizar o negócio, mas essa hipótese, além de não encontrar respaldo probatório mínimo, não foi sequer aventada pelo agravante.

A
Fazenda Colorado pertencia apenas a Antônio Carlos Desordi, pouco importando se Piercarlo tinha ou não interesse direto na venda ou, ainda, se de fato auxiliou na busca de possíveis intermediadores, até porque, se de fato agiu assim, tal se explica justamente em razão dos laços afetivo e familiar que os prendiam ao pai, mas daí não exsurge obrigação de pagamento de eventuais honorários do corretor/agravante.

A r. decisão não comporta modificação porque está em conformidade com o disposto no art. 722 do CC e em consonância com a jurisprudência quanto à responsabilidade do vendedor pelo pagamento da comissão de corretagem imobiliária.

A propósito, a jurisdição:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. INEXIGIBILIDADE DA VERBA. AUSÊNCIA DE AJUSTE PARA A VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA PROBATÓRIA QUANTO À EFETIVA APROXIMAÇÃO DO COMPRADOR. 1. Ilegitimidade passiva. Considerando que o contrato de corretagem tem como objetivo o alcance de determinado negócio jurídico pelo corretor, a ser celebrado pelo comitente, nos termos do art. 722 do Código Civil, não possui o réu não proprietário dos bens imóveis alegadamente intermediados pelo autor legitimidade para a demanda, uma vez que não pode fazer parte da relação jurídica supostamente angariada pelo corretor. 2. O contrato de corretagem se constitui a partir da manifestação de vontade daquele que pretende concretizar um negócio jurídico, autorizando outrem a intermediar a negociação, o que não evidenciado no caso concreto, em que houve negativa pelo proprietário sobre a autorização de venda de seu imóvel. O autor não logrou comprovar de forma segura e cabal ter ajustado a intermediação com um dos proprietários do imóvel. (...). APELAÇÃO DOS RÉUS PROVIDA E APELAÇÃO DO AUTOR PREJUDICADA. (TJRS - Décima Sexta Câmara Cível - Apelação Cível, No 70073353930 – Rela. Desa. Cláudia Maria Hardt - Julgado em 14-12-2017)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COMISSÃO PELA INTERMEDIAÇÃO NO CONTRATO - CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE AJUSTE - NÃO CONCRETIZAÇÃO DA AVENÇA - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ENTRADA PELAS AUTORAS. "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas" (art. 722). (...). A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel, não sendo, portanto, possível atribuir às Autoras a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração. (...). (TJMG - 16a Câmara Cível - Apelação Cível no 1.0079.11.033690-0/001- Rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant - Julgamento em 06/02/2019 - DJE em 15/02/2019)

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1.A comissão de corretagem surge no interesse do vendedor do bem, a quem cabe a responsabilidade pelo respectivo pagamento. Todavia, o artigo 724 do Código Civil faculta aos interessados disporem de forma diversa, ajustando que a comissão de corretagem poderá ficar a cargo do comprador, desde que expressa e objetivamente acordada. (...).

2. Tendo o corretor intermediado o negócio havido entre as partes até sua efetiva conclusão, tem ele direito a receber uma remuneração, que, por regra geral, incumbe ao promitente vendedor, salvo disposição em contrário. (...). 4. Apelo desprovido. (TJDFT – 5a Turma Cível – Acórdão no 828735 – Recurso de Apelação Cível no 20130910216936APC – Rel. Des. JOÃO EGMONT – Julgamento em 22/10/2014 – DJE em 25/11/2014. Pág.: 261)

Restando comprovada a ilegitimidade passiva do agravado Piercarlo Santos Desordi, por não ser ele o titular da relação de direito material em questão, ou seja,
não era proprietário/vendedor nem interessado/comprador do imóvel rural supostamente negociado pela suposta atuação do agravante
.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Custas pelo agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/05/2021