Tribunal: TJMT
Processo: 0003935-25.2015.8.11.0007
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-21
Data de publicação: 2021-09-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – DEMANDA AJUIZADA CONTRA EMPRESA INCORPORADORA ADQUIRENTE DE ÁREA MAIOR ONDE INSERIDO O IMÓVEL USUCAPIENDO – AQUISIÇÃO EM LEILÃO JUDICIAL REALIZADO NOS AUTOS DE AÇÃO DE FALÊNCIA – ALEGAÇÃO DE QUE A EMPRESA FALIDA DEU O IMÓVEL EM COMODATO À PREFEITURA MUNICIPAL E ESTA CELEBROU VÁRIOS CONTRATOS DE SUBCOMODATO COM MUNÍCIPES – TESE DE PRECARIEDADE DA POSSE PORQUE DECORRENTE DE CONTRATO DE SUBCOMODATO – DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA DE QUE A POSSE TEVE ORIGEM EM RAZÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO PELO AUTOR COM TERCEIRA PESSOA FÍSICA – AUSÊNCIA DO CARÁTER INJUSTO DA POSSE – REQUISITOS À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EXTRAORDINÁRIA PREENCHIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “Para reconhecer a inexistência de usucapião em favor de pessoa que habita há mais de 20 anos em um imóvel, é necessário que o Tribunal identifique precisamente os atos que tornam injusta sua posse ou, quando a alegação é de usucapião extraordinária, os atos que inequivocamente manifestam a intenção do proprietário de o reaver o bem” (REsp 1194694/RS). 2. No caso, se não há demonstração da precariedade da posse e não houve manifestação do intuito de retomada do bem pelo proprietário antes da posse do autor sobre o imóvel onde reside completar dez anos (CC, art. 1.238, p.ú.), deve ser mantida sentença de procedência do pedido formulado na ação de usucapião.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003935-25.2015.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Extraordinária]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSE LOPES SA - CPF: 406.927.521-53 (APELADO), MARIA LUCIA DE SA - CPF: 020.724.461-80 (APELADO), GVA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 18.387.245/0001-89 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), GVA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 18.387.245/0001-89 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), JOSE LOPES SA - CPF: 406.927.521-53 (APELANTE), MARIA LUCIA DE SA - CPF: 020.724.461-80 (APELANTE), ISAU MACIEL VADÃO (TERCEIRO INTERESSADO), PAULO LOPES PINEDA BATISTA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – DEMANDA AJUIZADA CONTRA EMPRESA INCORPORADORA ADQUIRENTE DE ÁREA MAIOR ONDE INSERIDO O IMÓVEL USUCAPIENDO – AQUISIÇÃO EM LEILÃO JUDICIAL REALIZADO NOS AUTOS DE AÇÃO DE FALÊNCIA – ALEGAÇÃO DE QUE A EMPRESA FALIDA DEU O IMÓVEL EM COMODATO À PREFEITURA MUNICIPAL E ESTA CELEBROU VÁRIOS CONTRATOS DE SUBCOMODATO COM MUNÍCIPES – TESE DE PRECARIEDADE DA POSSE PORQUE DECORRENTE DE CONTRATO DE SUBCOMODATO – DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA DE QUE A POSSE TEVE ORIGEM EM RAZÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO PELO AUTOR COM TERCEIRA PESSOA FÍSICA – AUSÊNCIA DO CARÁTER INJUSTO DA POSSE – REQUISITOS À PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EXTRAORDINÁRIA PREENCHIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “Para reconhecer a inexistência de usucapião em favor de pessoa que habita há mais de 20 anos em um imóvel, é necessário que o Tribunal identifique precisamente os atos que tornam injusta sua posse ou, quando a alegação é de usucapião extraordinária, os atos que inequivocamente manifestam a intenção do proprietário de o reaver o bem” (REsp 1194694/RS). 2. No caso, se não há demonstração da precariedade da posse e não houve manifestação do intuito de retomada do bem pelo proprietário antes da posse do autor sobre o imóvel onde reside completar dez anos (CC, art. 1.238, p.ú.), deve ser mantida sentença de procedência do pedido formulado na ação de usucapião.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0003935-25.2015.8.11.0007 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE ALTA FLORESTA

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

GVA INCORPORAÇÕES LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Alta Floresta/MT, que nos autos da ação de “
Usucapião
”

(Proc. no 0003935-25.2015.8.11.0007), ajuizada contra a apelante por JOSÉ LOPES SÁ e MARIA LÚCIA DE SÁ, julgou procedente o pedido para declarar a prescrição aquisitiva do Lote no 03, Quadra E-09, do Loteamento Carlinda Empresarial 4, com área de 45,5 mil m2, matriculado sob o no 24.906 junto ao SRI da Comarca de Alta Floresta/MT, por entender que os autores/apelados demonstraram satisfatoriamente que, há mais de quinze anos, exercem posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de domínio sobre o bem objeto da lide; a r. sentença condenou a ré/apelante aos ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios, estes que fixou em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa (cf. Id. no 3975754 e 3975755).

A ré/apelante reafirma que, em julho/2003, “
adquiriu, através de leilão judicial, uma área de terra na cidade de Carlinda/MT, contendo 5.436.621,80 m2,
(...)
de propriedade da Cooperativa Agrícola de Cotia
”, que abrange o imóvel objeto da lide, e insiste em que “
essas áreas, na data de 17 de junho de 1998, foram objetos de contrato de comodato, onde constou como comodante a Cooperativa Agrícola de Cotia
(...)
e como comodatária a Prefeitura Municipal de Carlinda
”, pelo prazo de cinco anos, ou seja, até 16/06/2003, sendo que, depois, em 22/10/2003, “
houve assinatura de termo aditivo ao contrato de comodato, onde renovou a vigência do contrato por mais cinco anos
”, até 22/10/2008 (sic – cf. Id. no 78797953 - pág. 3).

Alega tratar-se de “
razão suficiente para que a sentença seja reformada, pois mesmo que o entendimento deste Tribunal seja no sentido de aplicação do usucapião especial rural, nos termos dos arts. 191 da Constituição Federal e 1.239 do Código Civil, não houve satisfação do prazo exigido por lei
”, e diz ser descabida a assertiva sentencial de que o contrato de comodato “
jamais existiu
”, pois “
o fato da obrigatoriedade do comodatário pagar o IPTU do imóvel que recebeu em comodato, como no caso em tela, jamais retira a sua finalidade, inclusive já é pacífico que o fato do ocupante comodatário pagar IPTU não desvirtua o contrato de comodato, pois se trata de uma simples contraprestação acerca da ocupação do imóvel
” (sic – cf. Id. no 78797953 - pág. 4).

Aduz que, passados os cinco anos da celebração do comodato e os cinco anos do aditivo, “
não houve reivindicação da área ou novo aditivo, tornando-se o comodato por tempo indeterminado
”, ressalvando, porém, que o contrato previa imediata rescisão em caso de alienação judicial do imóvel, como de fato ocorreu.

Explica que “
grande parte das áreas transferidas em 1998 ao Município de Carlinda/MT, por meio de contrato de comodato
(entre elas a objeto da lide)
foram transferidas aos munícipes de Carlinda/MT por meio de Contrato de subcomodato, nos exatos termos do contrato principal de comodato
”, o que, segundo ela, recorrente, “
coloca por terra os argumentos do Juízo de Primeiro Grau
” sobre o caráter manso e pacífico da posse; diz que “
o que eles detinham era uma posse precária do imóvel, por meio de subcomodato
” (sic – cf. Id. no 78797953 - pág. 6/7).

Argumenta, por outro lado, que o imóvel é “
situado no Núcleo Urbano da Cidade de Carlinda/MT
”, e que, portanto, jamais poderia cogitar-se de usucapião especial rural, e assevera que, “
com a outorga do bem particular ao ente público pelo contrato de comodato, a natureza de tal passou de particular para público por equiparação, e sobre o mesmo, não é cabível usucapião
” (sic – cf. Id. no 78797953 - pág. 7 e 78797954 - pág. 2).

Pede, sob esses fundamentos, reforma da sentença para que o pedido seja julgado improcedente ou, no mínimo, para que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam minorados (cf. Id. no 78797954 - pág. 5).

Intimados, os autores/apelados não apresentou contrarrazões (cf. Id. no 78797963).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 01 de setembro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou procedente o pedido por ter o julgador se convencido do preenchimento dos requisitos à prescrição aquisitiva e, nos pontos relevantes à solução da controvérsia recursal, rejeitou as teses desenvolvidas pela ré sob os seguintes fundamentos:

“Por outro lado, em relação à alegação da parte ré de que “a posse oriunda do contrato de comodato impede a caracterização de animus domini”, logo, “não há que se falar em direito adquirido e muito menos prazo aquisitivo, visto que as alegações da Requerente esbarram no direito da Requerida e sobre o imóvel, não poderia correr prazo para fins de usucapião”, verifico que a mesma NÃO MERECE PROSPERAR.

Isso porque, o comodato celebrado entre a COTIA e o Município de Carlinda/MT já nasceu viciado, é que o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, no caso dos autos a celebração do contrato de comodato encartado às fls. 180/184 ocorreu por objetivar a então proprietária dos imóveis COTIA o não pagamento das despesas decorrentes do uso e gozo da coisa emprestada. Isso é o que se depreende da cláusula 10 do contrato de fl. 184:

“10 – Todos os impostos, taxas e contribuições, notadamente o imposto predial territorial urbano, que recaem ou venham a recair sobre as áreas ora cedidas em comodato, bem como as despesas para conservação e relativas ao consumo de água, energia, força, gás e outras, serão pagas exclusivamente pela COMODATÁRIA durante a vigência do presente contrato”.

Logo, o suposto comodato já nasceu viciado, pois conforme a cláusula 10 do contrato de comodato, este jamais foi gratuito, mas sim uma forma da cotia se livrar das custas que o imóvel lhe exigia, recebendo em troca do suposto comodato isenção de pagamento do IPTU e demais custas de manutenção da propriedade dos imóveis.

A prática acima narrada NÃO é incomum, isso porque é de conhecimento nacional a existência de doações de terrenos nos loteamentos Terras de Santa Bárbara, Ninho Verde, Terras de Santa Cristina, Riviera de Santa Cristina, ente outros no Estado de São Paulo, os terrenos nos mencionados empreendimento imobiliários são, via de regra, doados para aqueles que desejam naquela localidade edificarem em troca da empresa de loteamentos não mais ter que arcar com os custos gerados pela propriedade dos terrenos que, exonera-se das obrigações junto ao Fisco, por exemplo.

Além disso, a responsabilização da Administração Pública pela manutenção do imóvel, atividade esta que ensejou nova despesa pública, necessitava de previsão legal que garantisse os recursos orçamentários destinados à manutenção do imóvel, o que não ocorreu nos autos.

Nestes termos, verifica-se que a Municipalidade, com o fito de eximir de novas despesas públicas, transferiu em favor munícipes de Carlinda/MT as áreas objeto do contrato de comodato.

No caso dos autos, o contrato de comodato jamais existiu no mundo fático, isso porque nunca houve a tradição (entrega) do bem, já que o contrato de comodato fora celebrado em 2003 e, o contrato de promessa de compra e venda deu-se em 30 de outubro de 1998 quando o Senhor José Lopes de Sá adquiriu de Francisco de Souza, por meio de contrato de compra e venda, o imóvel objeto da presente ação, responsabilizou-se pelo pagamento de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais) à título de aquisição do lote ocupado.

Verifica-se, portanto, que o município de Carlinda/MT jamais exerceu a posse do bem, ademais, inexiste nos autos qualquer informação de que a Parte Requente assumiu o papel de subcomodatária, eis que pela cadeia documental dos autos depreende-se houve a celebração de diversos contratos de compra e venda do imóvel muitos antes da celebração do primeiro contrato de comodato que, deu-se em 22 de outubro de 2003.

O que fica claro pela análise dos fatos é que a COTIA, em 2003, não mais operava seus serviços de povoamento na região e, objetivamente se eximir de gastos relativos à manutenção de seus imóveis celebrou contrato de empréstimo em favor da Municipalidade, ignorando a existência de ocupações ocorridas nos anos 90.

É certo que o nítido objetivo da COTIA sempre foi o de alienar os imóveis e, quando esta fechou suas portas na cidade de Carlinda/MT nos anos 90 deixou todos os seus imóveis ABANDONADOS.

Repita-se, o chamado comodato feito entra a o COTIA e o Município de Carlinda/MT NUNCA FOI, de fato, um contrato de COMODATO, porque jamais foi gratuito, na realidade, foi uma forma da COTIA se livrar dos gastos que os imóveis não vendidos lhe custariam, configurando abandono. (...)

Outrossim, todos os munícipes entraram na posse como se donos fossem, não encarando suas situações como de comodatários.

Além do mais, a posse dos autores jamais nasceu injusta, isso porque em 1998 inexistia qualquer contrato de comodato, conforme afirma a parte ré, sendo a ocupação perpetrada naquela oportunidade totalmente legítima, eis que o Senhor José Lopes de Sá, onerou-se ao pagamento de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais)à título de aquisição do lote ocupado, acreditando que o mesmo seria transferida para sua propriedade pela Ré que, simplesmente, cessou os serviços de povoamento nesta região sem dar fim aos contratos celebrados. (...)

Nestes termos, é possível afirmar que se consolidou naquela localidade uma comunidade ativa (pequenos proprietários rurais) que, possuí, inclusive, infraestrutura pública (rede de energia elétrica, rede de saneamento básico, edificações utilizadas para fins públicos).

Verifica-se que os Requerentes, possuidores precários, ao agirem com animus de proprietários, já quando ingressaram no imóvel, passaram efetivamente a conferir a propriedade uma função social, por isso, garantindo que diante da omissão do real possuidor, estes venham a ter a garantia de poder usucapir, constituindo assim o direito à propriedade.

De outro norte, invocam os autores em seu favor o instituto da Usucapião Especial Rural. (...)

Nesse viés, é de concluir que a usucapião especial rural, regida pelo artigo 1.239 do Código Civil, tem como pressupostos não ser proprietário de qualquer outro imóvel; a existência de posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini; ser imóvel rural não superior a 50hectares; fazendo-o produtivo por seu trabalho ou de sua família e prazo de 05 (cinco) anos, não exigindo justo título e boa-fé.

No caso em apreço, ao que consta nos autos, a posse dos autores possui o animus domini, é mansa e pacífica, é justa e não é violenta e nem clandestina, pois houve citação de todos os possíveis interessados. Bem como comprovado por meio de prova testemunhal que desenvolvem atividade produtiva na terra, sendo o imóvel inferior a 50 hectares, além de cumprir com a contagem do tempo de posse para a usucapião.

Porém, cabe ressaltar que a via eleita pelos Autores (Usucapião Especial Rural) É A CORRETA para pretensão desejada, eis que o imóvel apesar de situado no núcleo urbano da cidade de Carlinda/MT faz parte da comunidade rural Maravilha e, é utilizado para a produção agrícola. (...)

Desta feita, restando comprovados os requisitos exigidos pela legislação civil pátria para a caracterização da Usucapião Especial Rural, impõe-se a declaração da aquisição da propriedade do imóvel pelos Requerentes por meio de usucapião”.

No apelo, a ré GVA Incorporações sustenta que “
o cerne da questão está em saber se a hipótese dos autos é de aquisição de propriedade por usucapião (ordinário ou especial), ou de mera tolerância em razão de subcomodato, oriundo de comodato firmado com o Município de Carlinda/MT
” (cf. Id. no 78797953 - pág. 8), e insiste em que o caso retrata da segunda opção, dizendo que “
ficou amplamente demonstrado na oitiva de testemunhas
(que)
o imóvel objeto da presente ação e outros que hoje pertencem
(à apelante)
, no ano de 1998, foram repassados ao Município de Carlinda/MT, pelo instituto de comodato, e o Município de Carlinda/MT, por sua vez, repassou a alguns Carlindenses pelo instituto do subcomodato, simples assim, não transcorrendo, dessa data em diante, qualquer prazo para ensejar na ação de usucapião
” (sic – cf. Id. no 78797954 - pág. 2).

Ou seja, a insurgência recursal é pautada na tese de que “
a posse originada do contrato de comodato inviabiliza a posse
‘ad usucapionem’” (cf. Id. no 78797954 - pág. 1).

Sucede, porém, que restou satisfatoriamente demonstrado pelos depoimentos colhidos em audiência que a posse dos autores/apelados não teve origem nos aludidos contratos de comodato entre a Agrícola Cotia e a Prefeitura Municipal e subcomodato entre Prefeitura e munícipes.

Na audiência de instrução e julgamento realizada em 15/06/2019 (cf. Id. no 78494494), as testemunhas foram contundentes em afirmar que o autor José Lopes de Sá comprou a área de uma pessoa identificada como “
Chiquinho
” e que reside naquela localidade desde 1998.

Cite-se, e.g., o depoimento da testemunha Paulo Lopes Pineda Batista, que, referindo-se ao autor José Lopes de Sá, seu confinante, disse: “
Comprou do Chiquinho, que é um rapaz que tinha comprado antes e passou para ele
” (sic – cf. Id. no 78494496 – 01min25seg)

Questionado pelo advogado da ré/apelante se tinha ciência de que a área “
não estava regularizada
”, Paulo respondeu o seguinte:

“Certeza que nós comprou de uma pessoa e daí depois de muitos anos passados, chegou essa outra pessoa dizendo que é o dono” (sic – cf. Id. no 78494496 – 04min45seg)

O advogado perguntou, ainda, se a área do autor estava na mesma situação, e a testemunha retorquiu:

“Aí eu já não sei, ele comprou do Chiquinho, igual eu estou te falando, e o Chiquinho, no caso, comprou dessa mesma pessoa que eu” (sic – cf. Id. no 78494496 – 05min20seg).

Durante a oitiva da testemunha Clemocir Sartori, o patrono da ré/apelante fez a seguinte pergunta:

“E a Cotia, com relação a documentos, tinha alguma coisa a ver com aquilo lá?”

E obteve a seguinte resposta:

“Com nós, não; nunca vieram atrás, nunca informaram nada. Isso aí, todos os anos que eu morei ali dentro, veio do ano passado para cá”
(sic – cf. Id. no 78494496 – 08min20seg).

A testemunha Cosmo de Souza Santos, arrolado pela própria ré/apelante, ainda jogou uma pá de cal sobre a questão dizendo o seguinte:

“A Prefeitura deixou de fazer, na época... de organizar o contrato de subcomodato, porque a Massa Falida repassou uma área, que essas áreas estavam dentro dessa área de comodato... eu não posso dizer que é negligência...”.

Perguntado se a Prefeitura “
não fez o contrato de subcomodato
”, respondeu imediatamente: “
Não fez
” (sic – cf. Id. no 78494496 – 11min).

O eg. STJ já decidiu que, “
para reconhecer a inexistência de usucapião em favor de pessoa que habita há mais de 20 anos em um imóvel, é necessário que o Tribunal identifique precisamente os atos que tornam injusta sua posse ou, quando a alegação é de usucapião extraordinária, os atos que inequivocamente manifestam a intenção do proprietário de o reaver o bem
” (REsp 1194694/RS), e, no caso, não restou evidenciada qualquer particularidade que tornasse injusta a posse dos autores, devendo, pois, ser mantida a conclusão de prescrição aquisitiva extraordinária consolidada muito antes de a ré/apelante adquirir a área maior em leilão judicial.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, mantendo intocada a r. sentença apelada.

Considerando a regra do art. 85, §11, “
in fine
”, deixo de majorar os honorários advocatícios na sede recursal, porque já arbitrados no patamar máximo.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/09/2021