Tribunal: TJMT
Processo: 1007525-95.2017.8.11.0015
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-09-28
Data de publicação: 2021-09-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ESTIPULAÇÃO DO ENCARGO NO CONTRATO, MAS INCLUSO NUMA MESLCA DE 10% REFERENTE GENERICAMENTE A “DESPESAS COMERCIAIS” – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO CLARA E ESPECÍFICA DO VALOR A SER PAGO PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – VIOLAÇÃO DA EXIGÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA – CLÁUSULA CONTRATUAL DECLARADA NULA – ORDEM DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é lícita, mas desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor correspondente à comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP). 2. Não havendo demonstração de má-fé da compromitente vendedora, e sim mera relapsia, descabe a condenação à restituição em dobro do indébito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007525-95.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALAIDE PEREIRA MANOEL DOS SANTOS - CPF: 632.083.851-53 (APELADO), FABIANO PAULO CONSTANTINI - CPF: 042.236.559-90 (ADVOGADO), GABRIELA SEVIGNANI - CPF: 072.379.779-03 (ADVOGADO), DANIELA SEVIGNANI CONSTANTINI - CPF: 050.386.649-03 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ESTIPULAÇÃO DO ENCARGO NO CONTRATO, MAS INCLUSO NUMA MESLCA DE 10% REFERENTE GENERICAMENTE A “DESPESAS COMERCIAIS” – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO CLARA E ESPECÍFICA DO VALOR A SER PAGO PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – VIOLAÇÃO DA EXIGÊNCIA DE TRANSPARÊNCIA – CLÁUSULA CONTRATUAL DECLARADA NULA – ORDEM DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é lícita, mas desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor correspondente à comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP). 2. Não havendo demonstração de má-fé da compromitente vendedora, e sim mera relapsia, descabe a condenação à restituição em dobro do indébito.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 100725-95.2017.8.11.0015 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE SINOP

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por LOTEADORA ASSAÍ S.S. LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3
a
Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da ação “
Revisional de Contrato e Indenização por Danos Morais”
(Proc. no 1007525-95.2017.8.11.0015), ajuizada contra a apelante por ALAÍDE PEREIRA MANOEL DOS SANTOS, julgou parcialmente procedente o pedido para
“a) Declarar a nulidade do parágrafo primeiro, da cláusula terceira do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes
”, que previa o pagamento das despesas comerciais, incluindo a comissão de corretagem pelo comprador, e “
b) Condenar a requerida, no pagamento de indenização, por repetição do indébito, no valor equivalente ao dobro da quantia que a requerente efetivamente quitou, fruto da cobrança indevida de comissão de corretagem, observada a prescrição trienal, bem como ressalvado o direito à compensação
”. A r. sentença distribuiu entre as partes os ônus sucumbenciais, atribuindo 70% à requerente e 30% à requerida, e dispôs que cada parte arcasse com os honorários da parte adversa, no percentual de 10% (dez por cento) do valor atribuído a causa (cf. Id. no 91578502 - Pág. 6).

A apelante reafirma “
a validade da cláusula que prevê a transferência para o consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem, pois o exigido legalmente é apenas a transparência nessa atribuição, tal como ocorre no contrato sub judice
”, aliás, conforme consta expressamente do parágrafo único da Clausula Terceira, a qual foi equivocadamente declarada nula pela sentença.

Sustenta que, “
se mesmo após a inequívoca demonstração de que os valores cobrados pela apelante são devidos e cabíveis, houver o reconhecimento de que a apelante cobrou alguma quantia indevida, que ela seja condenada a restituir o respectivo importe
” na forma simples, pois “
não houve qualquer demonstração de que
(tenha agido)
de má-fé
”.

Pede, pois, o provimento do apelo, para que, com a reforma da sentença, o pedido autoral seja integralmente rejeitado (cf. Id. no 91578506 - Pág. 11).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. no 91578514, a apelada refuta os argumentos recursais e pede o desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 15 de setembro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O autor ajuizou a presente ação pretendendo a revisão de cláusulas do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” celebrado com a requerida para aquisição do Lote no 34 da Quadra 16, com área de 456,75m2, de frente para a Rua Ernesto Hoffman, do Loteamento denominado Jardim Veneza, na cidade de Sinop/MT, pelo valor de R$ 88.244,10, ao fundamento de que o contrato prevê a cobrança capitalizada de juros abusivos, bem como a indevida atribuição à responsabilidade do comprador de despesas comerciais, especialmente da comissão de corretagem, e assim, além da nulidade das cláusulas ilegais, pediu a condenação da ré/apelante à restituição do indébito na forma dobra, além de indenização por danos morais.

A r. sentença julgou o pedido parcialmente procedente apenas para afastar a cobrança da comissão de corretagem e determinar a restituição do indébito na forma dobrada, pois, no entender do MM. juiz, a comissão de corretagem não seria devida porque, “
no caso ‘sub judice’, não
(restou)
demonstrada pela requerida a efetiva intermediação por terceiro na celebração da compra e venda, é nula a cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem
”

(cf. Id. no 91578502 - Pág. 6).

No julgamento do REsp no 1599511/SP, afetado à Segunda Secção, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça uniformizou o entendimento de que é válida a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Este Tribunal de Justiça segue o mesmo entendimento:

EMENTA: “APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDAS - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, INCLUSIVE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, DEVIDA – INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA NECESSÁRIA - RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE PROVIDO. Incumbe ao autor demonstrar a inexigibilidade da parcela contratual inadimplida, o que não ocorreu. Portanto, o inadimplemento, mesmo após inúmeras notificações extrajudiciais para efetuar o pagamento da parcela, autoriza a rescisão do contrato por culpa do comprador. Se o comprador foi quem deu causa à rescisão do contrato, não há prática de ato ilícito por parte das empresas construtoras capaz de ensejar o pagamento de indenização. Rescindido o contrato, devem ser restituídos os valores pagos, descontadas as despesas de administração, conforme previsto no contrato.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP).
Caso contrário, deve também ser restituída ao comprador por ocasião da rescisão do contrato.

Há que se inverter o ônus de sucumbência se restou demonstrado que o autor não decaiu de parte mínima, ao contrário, teve a maioria de seus pleitos julgados improcedentes.” (TJMT – RAC no 0006857-05.2013.8.11.0041 - Quarta Câmara de Direito Privado – Des. GUIOMAR TEODORO BORGES, Julgado em 28/11/2018, DJe 30/11/2018)

No caso, o Parágrafo Primeiro da Cláusula 3a do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes dispõe sobre a cobrança da comissão de corretagem:

“CLÁUSULA TERCEIRA: O preço total certo e ajustado desta venda é de R$ 88.244,10 (Oitenta e oito mil, duzentos e quarenta e quatro reais e dez centavos) do qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se confessa devedor e se obriga à pagar da seguinte forma:

A)

A importância de R$ 735,75 (Setecentos e trinta e cinco reais e trinta e sete centavos) em moeda corrente, como sinal e princípio de negócio, do qual

a COMPROMITENTE dá plena e irrevogável quitação, em favor do COMPROMISSÁRIO(A);

B)

O restante da quantia total do preço estipulado, no valor de R$ 87.508,73 (Oitenta e sete mil, quinhentos e oito reais e setenta e três centavos), o qual o(a) COMPROMISSÁRIO(A) se obriga, perante a COMPROMITENTE, a pagar em 119 (Cento e dezenove) prestações mensais e sucessivas de R$ 735,37 (Setecentos e trinta e cinco reais e trinta e sete centavos), cada uma, vencendo o dia 10 de cada mês, sendo o primeito vencimento em 10/06/2013.

PARÁFRAFO PRIMEIRO: O valor das despesas comerciais (comissões, publicidade etc.) e tributárias originadas por este instrumento, já incluídas no preço, é fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor total bruto do lote vendido, devidamente atualizado
.” (cf. Id. no 91579557 - Pág. 3).

Como se vê, a previsão do pagamento da comissão de corretagem pelo compromitente comprador constou de cláusula contratual expressa, mas não de forma específica e individualizada, antes, pelo contrário, constou mencionada na mescla dos encargos gerais a serem suportados pelo comprador sob a rubrica misteriosa de “despesas comerciais” (publicidade, tributárias etc.), ou seja, ao invés de constar expressamente indicada no instrumento contratual de forma objetiva e individualizada, inclusive, e sobretudo, em sua expressão financeira determinada, aliás, como também deveriam ser indicados todos os demais itens das despesas acessórias a cargo do comprador, a comissão de corretagem figurou no contrato como sendo alguma parte ideal componente do percentual de 10% (?) que deve ser satisfeito pelo comprador a título de “despesas comerciais”, designação genérica que torna o valor da comissão de corretagem insuscetível de ser conhecido pelo compromitente comprador, antes e depois da formação do pacto.

Essa previsão genérica, mesclada e confusa, desatende a exigência da indicação clara, específica e objetiva do valor do encargo em questão, afinal, a indicação expressa do valor a ser pago pelo comprador a título de comissão de corretagem, como de resto de todas as demais “despesas comerciais” (sic - ?) constitui exigência de transparência do negócio instituída em prol do consumidor justamente para que este, especialmente no caso do promitente-comprador, saiba perfeitamente, e, portanto, adira voluntariamente, qual o valor exato que ele pagará a este título, e se isso não se torna possível é porque a proposta de ajuste contratual, neste particular, não foi ofertada com a devida transparência e grau mínimo de explicitação obrigacional, o que expõe o pacto, ou a cláusula comprometida pela omissão, ambiguidade ou obscuridade, à declaração judicial de invalidade mercê de controle jurisdicional de legalidade posteriormente exercido a pedido do compromitente comprador logrado.

O viés analítico adotado pelo MM. juiz para proclamar a nulidade da cláusula instituidora da comissão de corretagem, segundo o qual a invalidade decorria da ausência de efetiva intermediação de terceiro (corretor) à aproximação das partes e à celebração exitosa do contrato, perde consistência diante do entendimento prevalecente, mormente na jurisprudência do eg. STJ, de que a mera previsão contratual, desde que satisfeitas as exigências de validade supra indicadas, já é suficiente para vincular validamente o compromitente comprador, ainda que a aproximação das partes não tenha ocorrido graças a atuação intermediadora de um terceiro/corretor, bastando, como se disse, que haja expressa e indubitável previsão contratual da responsabilidade do comprador pelo pagamento do encargo, e que o valor deste seja indicado de forma específica e objetiva, aspecto este não observado no caso.

Quanto à restituição do indébito, admito que realmente não se pode identificar qualquer aspecto de dolo ou má-fé na conduta da apelante, que de fato se conduziu com negligência ao deixar de apontar o valor da comissão de corretagem para que o comprador pudesse aderir de maneira plenamente ciente e válida, mas nem por isso a conduta relapsa da apelante deve ser compreendida como um ardil armado para capturar o incauto comprador em proveito desmedido da vendedora, de modo que, como não me parece sustentável a imposição da restituição do indébito em dobro, a modificação deste ponto da r. sentença é medida que se impõe.

E, por fim, cumpre acrescer que, como o valor da comissão de corretagem não foi indicado de modo específico e individuado, e sim inserido na mescla de encargos, sob o percentual de 10% do preço, batizada pela designação cabalística de “despesas comerciais” (sic - ?), então, neste caso, sendo impossível a decomposição dos itens da mescla para se saber exatamente qual a expressão financeira correspondente à comissão de corretagem, até porque os itens da mescla são indicados nulamente de modo exemplificativo “
(
comissões, publicidade
etc
.)” –
destaquei
e
grifei
–, o valor do indébito a ser restituído de forma simples deve corresponder a 5% do valor do preço ajustado.

Isto posto, dou parcial provimento ao recurso, apenas para estabelecer que a restituição do indébito se dará na forma simples e para que opere no percentual de 5% do valor do preço ajustado.

Custas pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/09/2021