Tribunal: TJMT
Processo: 1032688-62.2018.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-07-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – CERCEAMENTO DE DEFESA, DIANTE DA NÃO REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL TÉCNICA PARA AFERIR O VALOR JUSTO AO ALUGUEL – SUBSISTÊNCIA – LOCADOR QUE SE OPÔS À RENOVAÇÃO DO CONTRATO JUSTAMENTE EM FUNÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL PORQUE, NO SEU ENTENDER, A QUANTIA PAGA PELO LOJISTA ESTARIA DEFASADA, EM PATAMAR MUITO AQUÉM DO VALOR PAGO POR METRO QUADRADO POR OUTRAS LOJAS CONGÊNERES DO MESMO CENTRO COMERCIAL – SENTENÇA ANULADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Cerceamento de defesa configurado, por restar indispensável a realização de perícia técnica para apuração do real valor do aluguel atualmente vigente.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032688-62.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELANTE), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CAFE E PROSA ALIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 02.824.424/0002-87 (APELADO), EMANOEL GOMES DE SOUSA - CPF: 894.731.911-20 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO LORGA - CPF: 461.273.801-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – CERCEAMENTO DE DEFESA, DIANTE DA NÃO REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL TÉCNICA PARA AFERIR O VALOR JUSTO AO ALUGUEL – SUBSISTÊNCIA – LOCADOR QUE SE OPÔS À RENOVAÇÃO DO CONTRATO JUSTAMENTE EM FUNÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL PORQUE, NO SEU ENTENDER, A QUANTIA PAGA PELO LOJISTA ESTARIA DEFASADA, EM PATAMAR MUITO AQUÉM DO VALOR PAGO POR METRO QUADRADO POR OUTRAS LOJAS CONGÊNERES DO MESMO CENTRO COMERCIAL – SENTENÇA ANULADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
.

Cerceamento de defesa configurado, por restar indispensável a realização de perícia técnica para apuração do real valor do aluguel atualmente vigente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONDOMÍNIO CIVIL PANTANAL SHOPPING
,
contra a sentença proferida pela MMa. Juíza da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dra. Vandymara G.R. Paiva Zanolo, que, nos autos da Ação Renovatória de Contrato de Locação No 1032688-62.2018.8.11.0041,
julgou parcialmente procedentes
os pedidos constantes da inicial, para determinar:
1-)
a renovação do Contrato de Locação entre as partes, tendo como início de vigência a data de 31/03/2019 e final de vigência 30/03/2024, mantendo o valor original do contrato renovado com os reajuste previstos pelo IGP-DI, contudo, os reajustes deverão ter por base o índice acumulado dos meses de março de cada ano, a fim de corresponder ao período de início da relação locatícia;
2-)
à locatária em proceder à reforma do espaço locado, apresentando projeto para o locador no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado da sentença e, depois de aprovado pelo requerido, deverá finalizar a reforma no prazo de 60 dias, sob pena de infração contratual.

Por fim, diante da sucumbência recíproca, condenou as partes, na proporção de 70% para o requerido e 30% para a autora, ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado.

Irresignada, a Apelante, alega:

- quando do ajuizamento da ação, em setembro/2018, jamais poderia prever o momento atual, inclusive o contrato que se busca renovação venceu 01 (um ano) antes, mais precisamente em 31/03/2019, dos impactos sentido pelo comércio em virtude do COVID-19, isso porque as primeiras medidas de isolamento apenas ocorreu em 21/03/2020;

- é nítida que a fundamentação traçada pelo Juízo singular de não aplicar o método comparativo em razão da pandemia, o que resultou na manutenção do valor do aluguel mensal mínimo, foi uma conduta que violou flagrantemente o regramento contido na Constituição Federal, o qual é claro quanto ao direito de defesa no que se refere ao contraditório;

- é certo que houve afronta ao devido processo legal, ampla defesa e contraditório no caso em apreço, pois a decisão recorrida mitigou o direito que fazia jus o Apelante de se manifestar quanto às razões de convencimento do Magistrado;

- requereu previamente Perícia para se averiguar o valor a ser cobrado pelo metro quadrado total da Autora\Apelada, utilizando-se o método comparativo, levando em conta as demais lojas do corredor em que está instalada, e das outras lojas do mesmo seguimento, situadas no empreendimento;

- da impossibilidade de revisão do valor em ação renovatória por fato temporário (pandemia) – necessidade de aplicação do método comparativo – contrato de 5 anos;

- o contrato vigora por 5 anos, é certo que o fundamento utilizado pela sentença não refletirá no equilíbrio da relação jurídica, pois os efeitos na economia da pandemia foram superados ao passo que o contrato ainda vigorará por anos a fio;

- a manutenção do valor do aluguel mensal mínimo nos moldes impostos pelo Juízo Singular, em verdade causa desequilíbrio contratual e mostra-se inteiramente prejudicial para o Apelante, pois a paralisação total das atividades comerciais foram períodos curtos e isolados, de modo que esta particularidade não pode e não deve refletir na relação negocial da renovação contratual que vigorará por anos;

- está dispondo do espaço comercial por mais 60 (sessenta) meses, e o Apelado, caso se mantenha a sentença, pagará um valor depreciado e muito abaixo do mercado, que não corresponde com as caraterísticas da loja, a sua localização, bem como a situação de lojas com área semelhante localizadas no mesmo Empreendimento, como se demonstrará;

- a manutenção do valor do aluguel não foi apurada tendo por base as peculiaridades do imóvel (fator de área, fator de fonte, fator de localização, fator padrão construtivo, fator acabamento, fator garagem) em comparação com amostras de outras lojas comerciais com características semelhantes;

- a manutenção do valor da locação causará ao contrato uma onerosidade excessiva, visto que o contrato original foi pactuado há mais de cinco anos;

- a evolução mercadológica deve ser recompensada ao empreendedor com o reajuste no valor da locação de todos os contratos;

- tendo em vista que a natureza jurídica do aluguel é de se obter um equilíbrio econômico/financeiro mais adequado ao contrato, que visa atender os objetivos de todo empreendimento, é justo e necessária a majoração da locação;

- o “aluguel mínimo mensal reajustável”, cobrado naquele Espaço Comercial, não pode ser inferior à R$ 198,12/m2, ou R$ 9.905,53 (nove mil novecentos e cinco reais e cinquenta e três centavos), com data base abril/2019;

Desse modo, requer a reforma da sentença para:

a-)
a anulação da sentença, ante o cerceamento de defesa, por não ter admitido a produção de prova pericial;

b-)
sucessivamente, a reforma da sentença, de modo que seja majorado o valor da locação, sendo fixado o valor de R$ 9.905,53 (nove mil novecentos e cinco reais e cinquenta e três centavos), data base abril/2019.

Contrarrazões no id. 79429027. Sem preliminar.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara, com razão a recorrente.

O presente recurso de apelação visa a reforma da r. sentença que julgou parcialmente procedente a ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial ajuizada pelo Apelado, pela qual determinou a renovação do Contrato de Locação firmado entre as partes, tendo como termo inicial a data de 31/09/2019 e final a data de 30/03/2024, mantendo o valor original do contrato renovado com os ajustes previstos pelo índice IGP-DI e ainda, alterando a data base do contrato, de modo que os reajustes passarão para os meses de março de cada ano.

O Juízo
a quo
determinou também, que a renovação fosse precedida de uma obrigação por parte do Apelado, devendo este apresentar projeto de reforma do espaço comercial locado, no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir do trânsito em julgado, sendo a reforma finalizada no prazo de 60 (sessenta) dias.

Como dito acima, a presente ação busca a Renovação do contrato de locação firmado entre o Apelado e o Condomínio Civil do Pantanal Shopping, ora Apelante, em 30/07/2014, com início de vigência em 01/12/2014.

O contrato entabulado entre as partes tem como objeto a locação do espaço comercial – quiosque – no 236, localizado no piso 02 (dois), do Empreendimento.

A grande controvérsia, que inclusive obsta a renovação contratual, é quanto ao valor mensal do aluguel mínimo a ser pago pelo uso do espaço comercial.

Enquanto o Apelado, pleiteia a manutenção do valor originalmente contratado, devidamente reajustado pelo IGP-DI, o Apelante pugnou pela majoração, ainda mais considerando que a renovação pretendida é por mais de 60 (sessenta) meses.

Nota-se no id. 79428992, que a Apelante, quando provocada pela douta Magistrada, a respeito das provas a serem produzidas, expressamente requereu perícia, para se averiguar o valor a ser cobrado pelo metro quadrado total da Autora\Apelada, utilizando-se o método comparativo, levando em conta as demais lojas do corredor em que está instalada, e das outras lojas do mesmo seguimento, situadas no empreendimento.

Dito isso, com a devida vênia em relação ao entendimento da eminente Magistrada de 1o, entende-se que a dilação probatória, mediante a realização de prova pericial, é medida de todo necessária, impondo-se o reconhecimento de que ocorreu cerceamento de defesa.

Isso porque, considerando que a divergência das partes quanto à renovação do contrato de locação reside, exclusivamente, no valor do aluguel, tem-se que a prolação de sentença sem a realização de prova pericial, com vistas à avaliação de valor justo do locativo, revela-se medida açodada, o que impõe sua cassação.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, a fim de reconhecer o cerceamento de defesa e, por conseguinte, cassar a sentença e determinar a dilação probatória, mediante a realização de prova pericial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/07/2021