Tribunal: TJMT
Processo: 1011631-03.2017.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA – IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – VALOR ATRIBUÍDO CORRETAMENTE, DE ACORDO COM O PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO PELOS AUTORES – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS EM PARCELA ÚNICA – PRECEDENTE DO STJ – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS – ILEGALIDADE EVIDENCIADA – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA A 20% – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA NO PONTO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELOS COMPRADORES – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO SEM NECESSIDADE DE DEMONSTRAR ANTERIOR QUITAÇÃO PELA CONSTRUTORA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Havendo impugnação quanto aos fundamentos da sentença, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.
No vertente caso, o valor atribuído à causa não comporta modificação, pois, nas ações que envolvem o exame de abusividade/validade de cláusulas contratuais para efeitos de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder à importância pecuniária controvertida, ou seja, a quantia do proveito econômico vindicado pela a parte.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011631-03.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[B V INCORPORACAO LTDA - CNPJ: 15.442.047/0001-82 (APELANTE), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), ADAO FRANCISCO MADRUGA DA SILVA - CPF: 336.167.529-49 (APELADO), ALEXANDRE MAGNO ZARPELLON - CPF: 030.074.979-14 (ADVOGADO), ANDERSON CARLOS ALVES BOTIN - CPF: 015.888.601-16 (ADVOGADO), MARIA CONCEICAO DE CAMPOS - CPF: 362.932.611-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA – IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – VALOR ATRIBUÍDO CORRETAMENTE, DE ACORDO COM O PROVEITO ECONÔMICO PERSEGUIDO PELOS AUTORES – IMPUGNAÇÃO REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS EM PARCELA ÚNICA – PRECEDENTE DO STJ – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS – ILEGALIDADE EVIDENCIADA – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA A 20% – RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA NO PONTO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELOS COMPRADORES – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO SEM NECESSIDADE DE DEMONSTRAR ANTERIOR QUITAÇÃO PELA CONSTRUTORA –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo impugnação quanto aos fundamentos da sentença, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.

No vertente caso, o valor atribuído à causa não comporta modificação, pois, nas ações que envolvem o exame de abusividade/validade de cláusulas contratuais para efeitos de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder à importância pecuniária controvertida, ou seja, a quantia do proveito econômico vindicado pela a parte.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por B. V. INCORPORAÇÃO contra a sentença proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória n. 101163103.2017.8.11.0015 ajuizada por ADÃO FRANCISCO MADRUGA DA SILVA e outro, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar rescindido o contrato, reconhecer a abusividade da cláusula 4.3 do contrato entabulado pelas partes e condenar a requerida/apelante a restituir aos autores o valor correspondente a 80% (oitenta por cento) de tudo quanto pagaram pelo empreendimento, de uma só vez, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado (ii) possibilitar a dedução da quantia paga referente ao IPTU dos anos 2014 a 2017, desde que comprovadamente pago pela parte apelante (iii) deferir a liberação imediata e comercialização da unidade descrita na inicial, mediante o depósito em juízo dos valores pagos pelos autores; (iv) condenar a requerida/apelante ao pagamento das custas/despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (Id. 66300958).

Em suas razões, de Id. 66300969, a recorrente pugna, inicialmente pela reforma da sentença em relação à impugnação ao valor da causa. Sustenta, no ponto, que o valor atribuído à causa está incorreto e não condiz com o ora discutido no contrato, pois se refere somente à restituição quando, na verdade, deveria ser da quantia total do contrato celebrado entre as partes, que é de R$70.540,00 (sessenta mil, quinhentos e quarenta reais), já que se pretende a rescisão contratual.

Quanto ao inadimplemento contratual, defende a aplicação do item 4.1 que é claro e específico em relação aos valores a serem retidos, dentre eles, dos custos administrativos na ordem de 30% e demais custos operacionais, nos termos do item 4.3 e que devem ser restituídos de forma fracionada.

Alega que os autores estavam cientes e assinaram de livre e espontânea vontade o referido instrumento contratual, não podendo agora, suscitar ignorância às normas legais e às cláusulas contratuais.

Discorre, em seguida, sobre a inaplicabilidade do CDC à hipótese dos autos e que o caso deve se dar sob a análise da legislação civil, precisamente em relação aos direitos obrigacionais e aos termos do contrato que acabou vinculando às partes.

Com relação ao IPTU, consigna que os autores não honraram com o pagamento dos tais valores incidentes sobre o imóvel desde o ano de 2014 até o ano de 2018, constando em aberto junto à Prefeitura Municipal o total de R$ 2.885,08 (dois mil, oitocentos e oitenta e cinco reais e oito centavos) a tal título.

Afirma que todos os valores pendentes em relação ao IPTU e outras taxas sobre o imóvel, até a efetiva reintegração de posse no referido imóvel, são de inteira responsabilidade dos autores.

Requer, ao final, o provimento do recurso no sentido de ver integralmente reformada a r. sentença, reconhecendo-se a procedência da impugnação ao valor da causa e a impossibilidade da rescisão contratual, ante a higidez do contrato, com a inversão do ônus sucumbencial.

Sucessivamente, caso não seja reformada a sentença quanto à rescisão contratual, que sejam considerados os termos constantes no contrato, devendo ser abatidos os valores e o percentual constante e todas as despesas inerentes à avença, inclusive os valores pendentes em relação ao IPTU e outras taxas sobre o imóvel, até a sua efetiva reintegração na posse do referido imóvel, por serem de inteira responsabilidade dos apelados.

As contrarrazões aportaram no Id. 66300975, por meio das quais a apelada requer diante da ausência de ataque direto e específico à decisão recorrida, o não conhecimento do recurso. No mérito, pugna pelo desprovimento.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR – ausência de dialeticidade recursal (recurso genérico)

Egrégia Câmara.

A parte apelada sustenta matéria preliminar de que as razões do recurso da apelante não atacaram os fundamentos da decisão combatida, formulando recurso genérico.

Verifico que falta razão à parte recorrida ao defender esta tese, pois as razões da parte recorrente bem fundamentam sua pretensão recursal, que objetiva reformar a decisão de primeiro grau.

A propósito, este Tribunal já decidiu neste sentido:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEITADA
- AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - CONSIGNAÇÃO DAS PARCELAS QUE O DEVEDOR REPUTA CORRETAS - NÃO CABIMENTO - ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO E MANUTENÇÃO DO AGRAVANTE NA POSSE DO BEM - SITUAÇÕES CONDICIONADAS AO ADIMPLEMENTO DO CONTRATO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
Havendo impugnação da decisão agravada, o recurso deve ser conhecido, não se verificando a violação ao princípio da dialeticidade.

(...)” (TJ-MT, 3a Câmara Cível, Agravo de Instrumento no 27.173/2008, Rel. Des. Evandro Stábile, j. em 30.06.2008) (grifo nosso)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL – REJEITADA –
PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - AUSÊNCIA DE OFENSA – REJEIÇÃO
- PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE – INOCORRÊNCIA PREQUESTIONAMENTO - MENÇÃO EXPRESSA DOS DISPOSITIVOS DITOS VIOLADOS – DESNECESSIDADE – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (...)
O princípio da dialeticidade está consubstanciado na exigência de que o recorrente apresente os fundamentos da sua insatisfação com a decisão recorrida, o motivo do pedido de prolação de outra decisão.
(...)” (TJ-MT, 5a Câmara Cível, Agravo de Instrumento no 41.556/2010, Rel. Des. Sebastião Prado de Moraes Filho, j. em 25.08.2010) (grifo nosso)

Desta feita,
rejeito
a preliminar.

VOTO MÉRITO

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de rescisão contratual onde os autores, ora apelados, alegam que firmaram em meados de 2013 com a empresa ré, ora apelante, o Contrato Particular de Compra e Venda de Lote com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, encartado no Id. 66299968, referente ao Lote n. 19, Quadra n. 06, com área de 300,00m2 (trezentos metros quadrados), no Loteamento Jardim Viena, em Sinop/MT, pelo valor de R$70.540,00 (setenta mil quinhentos e quarenta reais).

Afirmam que pagaram 43 (quarenta e três) parcelas no valor total de R$18.114,65 (dezoito mil, cento e quatorze reais e sessenta e cinco centavos), e que por conta de dificuldades financeiras, procurou a recorrida para efetuar o distrato contratual, entretanto a rescisao nao ocorreu em razao da cobranca abusiva de diversas penalidades imposta, fato que os motivaram a distribuir a presente demanda.

Atribuiu-se à causa o valor de R$18.114,65 (dezoito mil cento e quatorze reais e sessenta e cinco centavos).

O Juízo
a quo
, ao julgar parcialmente procedente a demanda, declarou rescindido o contrato firmado entre os litigantes, determinou que a recorrente devolva aos recorridos, imediatamente, os valores pagos, podendo reter 20% (vinte por cento) destes, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e de juros de mora a contar do trânsito em julgado da sentença, podendo, ainda deduzir de tal quantia os valores de IPTU dos anos 2014 a 2017, desde que comprovadamente pagos pela parte apelante.

Desta decisão, a apelante requer a reforma para que seja acolhida a impugnação ao valor da causa, julgando-se improcedente a ação para manter a higidez do contrato. Sucessivamente, pugna pela retenção no percentual previsto contratualmente de 30% e a devolução da quantia restante de forma fracionada, na mesma quantidade de parcelas que foram pagas, além de possibilitar a dedução dos IPTUs eventualmente inadimplidos e outras taxas sobre o imóvel, até a efetiva reintegração de posse no referido imóvel, sem que tenha que demonstrar a realização do pagamento.

Pois bem.

A parte apelante insurge-se contra o valor atribuído à causa de R$18.114,65 (dezoito mil cento e quatorze reais e sessenta e cinco centavos). Sustenta que o valor correto para a causa é R$70.540,00 (sessenta mil, quinhentos e quarenta reais), quantia correspondente ao valor total do contrato, do qual se pretende a rescisão.

Todavia, sua pretensão não merece amparo.

Isso porque nas ações que envolvem o exame de abusividade/validade de cláusulas contratuais para efeitos de restituição de valores pagos, o valor da causa deve corresponder à importância pecuniária controvertida, ou seja, a quantia do proveito econômico vindicado pela a parte, e não ao valor da totalidade do pacto.

Portanto, no caso em tela não se discute a totalidade do contrato, mas apenas parte dele, sendo notável a discrepância entre o montante do pacto firmado entre as partes e o valor das parcelas pagas pelos autores.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS EMENDA DA INICIAL. VALOR DA CAUSA. Valor que deve se ater ao valor

econômico perseguido, portanto, no montante das parcelas até então pagas, de que se pretende a restituição. Inteligência do artigo 292, II do CPC. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2167362-32.2019.8.26.0000; Relator (a): Bonilha Filho; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2019; Data de Registro: 12/08/2019).

Quanto ao mérito, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

O Magistrado
a quo
declarou a rescisão contratual, com o consequente retorno das partes ao
status quo ante
, e reduziu o valor de retenção previsto no contrato de 30 para 20% dos valores pagos. A apelante requer a modificação da sentença no ponto para que seja mantido os 30% previstos contratualmente.

Todavia, a razão não lhe assiste.

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre
10% e 25%
, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Assim, deve mantida a porcentagem de retenção determinada pelo Juízo
a quo
no equivalente a 20% dos valores pagos, por se mostrar razoável frente às circunstâncias do caso em análise, em que houve o pagamento de 43 parcelas das 200 previstas contratualmente.

Afinal, tal percentual está apto a compensar os prejuízos experimentados pela apelante (gastos com marketing, divulgação, comercialização, tributos, etc.), levando-se em consideração o empreendimento imobiliário negociado, seu valor, localização, despesas normalmente assumidas pelas incorporadoras em situações análogas, etc.

Quanto ao parcelamento, o Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores de forma parcelada,
devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

A matéria, inclusive, já foi objeto de Recurso Repetitivo (REsp 1300418/SC) e da Súmula 543 do STJ, que determina a imediata restituição parcial das parcelas pagas na hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do comprador.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é
abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes
. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.2. Recurso especial não provido.(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Prosseguindo, quanto à dedução dos IPTUs eventualmente inadimplidos no período de ocupação, merece provimento o recurso, pois as despesas de IPTU constituem-se em obrigações de responsabilidade do proprietário, devendo ser suportadas pelos autores/apelados enquanto estiverem na posse do imóvel.

Trata-se de questão pacífica na jurisprudência, assim como o dever de pagamento da multa contratual, se a rescisão se dar por culpa exclusiva do promitente comprador em virtude de seu inadimplemento:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PREFACIAIS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. Mora evidenciada pela notificação realizada por intermédio de publicação de edital na imprensa local, somado ao fato de estar o réu inadimplente com o pagamento das parcelas. APENSAMENTO DE AÇÕES. DESNECESSIDADE. Não tem cabimento o pleito de apensamento de ação revisional já julgada, em que litigaram as mesmas partes, com o presente feito, sobretudo considerando que foram juntadas cópias daquela demanda neste feito. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. Incidência do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CCB, tendo em vista se tratar de relação obrigacional e, portanto, direito pessoal. O pagamento de locativos a que o réu foi condenado refere-se a indenização pelo período de indevida ocupação do imóvel. Alegações atinentes à suposta abusividade do contrato que já foram rechaçadas em prévia ação de revisão contratual. CLÁUSULA PENAL. Rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por culpa do requerido. Devolução do montante pago, autorizada a retenção de 20% do total satisfeito, a título de cláusula penal. DÍVIDAS DE IPTU E DE CONDOMÍNIO.
Incumbe ao compromissário o pagamento de eventuais débitos pendentes de IPTU e de condomínio, incidentes no período em que permaneceu com a posse do bem. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
(grifei) REJEITARAM AS PRELIMINARES, DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO RÉU. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70068023456, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 14/04/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. DESABAMENTO DO TETO. O serviço que não apresenta a qualidade e segurança que dele se pode, legitimamente, esperar, mostra-se defeituoso, nos termos do CDC. Demonstrada a responsabilidade pelo fato danoso, cabível indenização por dano moral quando há desabamento parcial de teto gerando abalo psíquico que ultrapassa a fronteira do simples desconforto do cotidiano. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO. Caracterizado o dano moral, há de ser fixada a indenização em valor consentâneo com a gravidade da lesão, observadas posição familiar, cultural, política, social e econômico-financeira do ofendido e as condições econômicas e o grau de culpa do lesante, de modo que com a indenização se consiga trazer uma satisfação para o ofendido, sem configurar enriquecimento sem causa, e, ainda, uma sanção para o ofensor. Valor da indenização reduzido. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. A multa contratual deve incidir em razão do descumprimento pelo promitente comprador, fica mantida em 25% das importâncias pagas, consoante expressa previsão contratual. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. Possível a cumulação de multa contratual com indenização pelo uso do imóvel sem o pagamento das prestações, ante a finalidade diversa dos institutos. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS AO PROMITENTE COMPRADOR EM ÚNICA PARCELA. IPTU E DEMAIS ENCARGOS.
Autorizada a dedução do valor devido a título de IPTU e demais despesas que tenham recaído sobre o imóvel no período em que ocupado, se devidos
. (grifei) RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS JUROS COMPENSATÓRIOS. A retenção da integralidade dos valores pagos a título de juros compensatórios se mostra abusiva. APELO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70036113546, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 12/09/2012)

Portanto, cabe ao promitente comprador, durante a ocupação do imóvel, o pagamento do IPTU, sendo autorizada a dedução dos valores inadimplidos e devido a tal título do quantia a ser ressarcida ao promitente comprador, a ser apurado em liquidação de sentença, não se fazendo necessária comprovação de pagamento pela construtora para se ver ressarcida, bastando apenas a demonstração de que tais valores estão em aberto junto a Municipalidade.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para autorizar a dedução das parcelas de IPTU não pagas durante a ocupação do imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2021