Tribunal: TJMT
Processo: 0014522-82.2015.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-11-17
Data de publicação: 2021-11-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO NÃO REGISTRADO – IRRELEVÂNCIA – SÚMULA 84/STJ – FRAUDE À EXECUÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA – PROVA ACERCA DA PROPRIEDADE E POSSE DO BEM – ILEGALIDADE DA PENHORA CONFIGURADA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1. É cediço que os Embargos de Terceiro visam a proteção da posse ou propriedade por aquele que, em regra, não sendo parte no processo sofrer turbação ou esbulho de seus bens por ato de apreensão judicial, conforme disposto no art. 1.046 do CPC (disposição legal vigente quando opostos estes embargos de terceiro).
2. No caso, restou demonstrado nos autos que o embargante não só é o proprietário do imóvel litigioso, como também dele tem a posse desde o ano de 1998.
3. Destaca-se que, não restou comprovado no bojo dos Embargos que a aquisição do imóvel pelo apelante deu-se de maneira fraudulenta, de maneira que deve ele ser tido como adquirente de boa-fé, uma vez que, como já mencionado, à época da transação, não havia qualquer averbação/registro às margens da matrícula acerca da existência da ação de execução.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014522-82.2015.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Penhora / Depósito/ Avaliação, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[WILSON GIACHINI - CPF: 460.230.629-20 (APELANTE), CLAUDIO ALVES PEREIRA - CPF: 235.177.609-78 (ADVOGADO), JOSE OSVALDO LEITE PEREIRA - CPF: 328.277.509-10 (ADVOGADO), COMERCIAL E AGRICOLA BAGGIO LTDA - ME - CNPJ: 03.270.832/0001-16 (APELADO), SERGIO HEMING - CPF: 275.020.820-34 (ADVOGADO), LAIS DE QUEVEDO CANEZ - CPF: 021.481.590-03 (ADVOGADO), LUIZ FERNANDO BRESSAN ARANDA - CPF: 301.033.918-60 (ADVOGADO), VILMAR AGOSTINI - CPF: 466.878.079-00 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDIR AGOSTINI (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO NÃO REGISTRADO – IRRELEVÂNCIA – SÚMULA 84/STJ –
FRAUDE À EXECUÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA –
PROVA ACERCA DA PROPRIEDADE E POSSE DO BEM – ILEGALIDADE DA PENHORA CONFIGURADA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO
.

1. É cediço que os Embargos de Terceiro visam a proteção da posse ou propriedade por aquele que, em regra, não sendo parte no processo sofrer turbação ou esbulho de seus bens por ato de apreensão judicial, conforme disposto no art. 1.046 do CPC (disposição legal vigente quando opostos estes embargos de terceiro).

2. No caso, restou demonstrado nos autos que o embargante não só é o proprietário do imóvel litigioso, como também dele tem a posse desde o ano de 1998.

3. Destaca-se que, nã
o restou comprovado no bojo dos Embargos que a aquisição do imóvel pelo apelante deu-se de maneira fraudulenta, de maneira que deve ele ser tido como adquirente de boa-fé, uma vez que, como já mencionado, à época da transação, não havia qualquer averbação/registro às margens da matrícula acerca da existência da ação de execução.

R E L A T Ó R I O

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
WILSON GIACHINI,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop, nos autos dos Embargos de Terceiro no. 0014522-82.2015.8.11.0015, opostos em face de
COMERCIAL E AGRICOLA BAGGIO LTDA - ME
.

O magistrado singular declarou ineficaz o Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural, realizado entre o embargante Wilson Giachini e o executado Vilmar Agostini do imóvel objeto da matrícula n.o 13.235 do CRI da Comarca de origem, em relação ao credor Comercial Agrícola Baggio Ltda. Por consequência, julgou improcedentes os embargos de terceiro, com resolução de mérito, a teor do art. 487, inciso I, do CPC, com o que condenou a parte embargante a pagar as custas e as despesas processuais, assim como os honorários advocatícios, estes fixados em 10%(dez por cento) do valor do contrato, nos termos dos arts. 82, 84 e 85, § 2°, incisos I a IV, do CPC (ID 102145991 - Pág. 1/102145992 - Pág. 2 - fls. 139/143).

Irresignado, o embargante/apelante aduz que, da análise da matrícula 13.235, ficha 01, livro no. 2, do Cartório de Registro de Imóveis do 1° Ofício de Sinop, se constatavam, à época da compra e venda do imóvel, 03 (três) averbações e 1o Registro, sendo que nenhuma delas diz respeito à ação de execução e à penhora em questão.

Assevera que a posse mansa e pacífica sobre o bem já era exercida à época da celebração do instrumento contratual de aquisição da propriedade rural pelo Embargante há 12 (doze) anos (atualmente somando 22 (vinte e dois) anos), conforme constou no próprio contrato, sem contestação ou oposição, sendo inclusive, reconhecida a assinatura de ambos como verdadeira pelo 29o Ofício Extrajudicial da Comarca de Sinop, 06/07/2010.

Sustenta que o título de propriedade foi adquirido com valor abaixo do entabulado em mercado, como suscitado em sentença, eis que já restavam preenchidos, ao tempo do contrato (ano de 2010), os 05 (cinco) requisitos do instituto da Usucapião, desta forma, vendendo-se o título, o Sr. Vilmar Agostini teria ao menos um valor a receber o que não se verificaria se a época adentrasse com ação de usucapião, além da sabida delonga processual.

Menciona que, não foi possível obter a escritura publica do referido imóvel, haja vista o pagamento de parte do valor então acordado, ou seja, o constante no item "c” da Cláusula Segunda do Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural, somente seria efetuado após 05 (cinco) dias da liberação do projeto de desmate no. 9381852/2009, que tramitava perante a SEMA, fato este ocorrido em setembro de 2012, ou seja, após a averbação de outras ações movidas contra o Sr. Vilmar Agostini, Av 04-13.235 e AV 05-13.235, conforme demonstrado em Matricula no. 13.235 do CRI.

Defende que, diante do registro das referidas ações, bem como da execução que deu origem aos Embargos e, por consequência, a esta apelação e da não outorga da escritura de compra e venda do imóvel pelo Senhor Vilmar Agostini, propôs a Ação de Obrigação de Fazer - Outorga de Escritura de Compra e

Venda, contra o mesmo, o qual tramita perante a Vara Única da Comarca de Cláudia/MT, local onde está localizado o imóvel, sob no. 1112-87.2015.811.0101.

Argumenta que, com a finalidade de demonstrar sua boa-fé, ao distribuir referida ação, o apelante procedeu ao depósito judicial na importância de R$ 102.662,10 (cento e dois mil e seiscentos e sessenta e dois reais e dez centavos) para quitar o débito faltante decorrente da alínea ”c”, da Cláusula 2 do contrato.

Destaca que, o saldo remanescente de R$ 83.510,00 (oitenta e três mil e quinhentos e dez reais) está pendente de pagamento, em razão da constatação da averbação de 02 (duas) ações na matrícula do imóvel, sendo elas AV-04.235 e AV-05-13.23.

Diz que, o Superior Tribunal de Justiça reconhece que a fraude a execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, cabendo ao apelado o ônus da prova de que o adquirente tinha ciência de que havia constrição ou demanda contra o vendedor capaz de levá-lo a insolvência (Súmula 375 do STJ), não havendo que se falar em ineficácia no ato praticado em fraude a execução se o adquirente demonstrar sua boa-fé no negócio jurídico.

Afirma que Registro da penhora apenas se deu em 29/04/2015, isto é, depois de adquirida a coisa.

Salienta que o sentenciante arbitrou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato pactuado entre o apelante e o Sr. Vilmar Agostini, entretanto, referido contrato não foi objeto da presente ação, não havendo qualquer discussão de cláusulas quanto ao mesmo nos autos, de modo que averba honorária deve ser fixada sobre o valor dado à causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, a fim de reformar a sentença, para julgar procedente o pedido inicial. Sucessivamente, requer a adequação da verba sucumbencial (ID 102145994 - Pág. 1/102148451 - Pág. 1 – fls. 147/177).

A apelada apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 102148455 - Pág. 1/102148456 - Pág. 4 - fls. 186/193).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

É cediço que os Embargos de Terceiro visam proteção da posse por aquele que, em regra, não sendo parte no processo sofrer turbação ou esbulho de seus bens por ato de apreensão judicial, conforme disposto no art. 1.046 do CPC (legislação vigente à época da oposição dos embargos):

Art. 1.046.
Quem, não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato
de apreensão judicial, em casos como o
de penhora
, depósito, arresto, seqüestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha,
poderá requerer lhe sejam manutenidos ou restituídos por meio de embargos
.

§ 1o -
Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor
.

Ressalta-se que a nova norma processual albergou tais dispositivos com a seguinte redação,
verbis
:

Art. 674.
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro
.

§ 1o
Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor
.

Da exegese de ambos os textos legais acima transcritos, tem-se que existem três condições especiais que legitimam a oposição de embargos de terceiro: 1a) não ser parte no processo objeto da constrição; 2a) estar na qualidade de senhor e possuidor, ou então, 3a) estar na qualidade de somente possuidor.

Na hipótese, o embargante/apelante postulou, na condição de terceiro, com fulcro no § 1o, do art. 1.046, do CPC.

Destaca-se que, no caso, o embargante/apelante não é parte na execução, e não pretende discutir o título executivo. No entanto, demonstra ter adquirido o imóvel rural em questão,
em 01/09/2010
, do Sr. Vilmar Agostini/executado, sendo que constou no contrato, em sua Cláusula 3, que
“
referido imóvel encontra-se na posse mansa e pacífica do COMPRADOR há aproximadamente 12 (doze) anos, sem contestação ou oposição, exercendo-a de modo ininterrupto, explorando-a diretamente desde sua aquisição. A posse sempre foi contínua (ininterrupta), incontestada (pacífica) e com animus domini sobre a totalidade do imóvel
ora transacionado” (grifo nosso)
, conforme se infere do documento colacionado ao ID 102145956 - Pág. 2/5 (fls. 27/30).

Da mesma forma, referido instrumento particular de compra e venda estipulou que
“o VENDEDOR efetuará a transferência da área escriturada ao COMPRADOR até a data do último pagamento, ou seja, após o 5o (quinto) dia da liberação do projeto de desmate de no. 381852/2009 que tramita na SEMA”
.

Ou seja, da análise do contrato de compra e venda, observa-se que o ora embargante/apelante, à época do negócio (em 01/09/2010), encontrava-se na posse do imóvel desde o ano de 1998.

E, ainda, consta do caderno processual que a aquisição do bem (em 01/09/2010) deu-se antes da averbação (em 22/04/2015) do ato constritivo realizado na ação de execução no. 0001436-11.1996.8.11.0015, movida pela ora embargada/apelada em face de Vilmar Agostini e Valdir Agostini
.

Digo, embora o imóvel litigioso tenha sido oferecido à penhora pelos próprios executados, e o Auto de Penhora e Depósito tenha sido lavrado em 26/02/1997 (ID 102145958 - Pág. 1/2 - fls. 39/40), e o Auto de Adjudicação do imóvel tenha sido lavrado em 08/06/1999, e a Carta de Adjudicação efetivada em 31/01/2002, tais circunstâncias, por si só, não são capazes de atribuir má-fé ao terceiro adquirente, ora embargante/apelante, porque, como dito, além de exercer a posse do imóvel desde o ano de 1998, à época da aquisição não havia qualquer averbação/registro às margens da matrícula acerca da existência da demanda executiva no. 0001436-11.1996.8.11.0015, tampouco da penhora e da adjudicação mencionadas.

Importa salientar que, o fato de o negócio jurídico não ter sido levado a registro, não afasta a ilegalidade da penhora efetivada, porquanto, a teor do que preconiza a Súmula 84 do STJ:
“é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro”.

Logo, ainda que não tenha sido registrada às margens da matrícula do imóvel
sub judice
a transferência de domínio, é perfeitamente possível a desconstituição da penhora, por ser esta, no caso, indevida.

Assim, por onde quer que se olhe a questão, a penhora vergastada não pode prevalecer, até mesmo pelo prisma que serviu como fundamento pelo julgador singular, qual seja, de que houve fraude à execução, pois o sentenciante atribuiu ao embargante/apelante a má-fé quando esta não se presume.

Com efeito, não restou comprovado no bojo dos Embargos que a aquisição do imóvel pelo embargante/apelante deu-se de maneira fraudulenta, de maneira que deve ele ser tido como adquirente de boa-fé, uma vez que, como já mencionado, à época da transação, não havia qualquer averbação/registro às margens da matrícula acerca da existência da ação de execução.

Desta feita, comprovada a posse e a propriedade pelo embargante/apelante, a reforma da sentença é medida que se impõe.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar a sentença, para julgar procedente o pedido inicial, e, assim, desconstituir a constrição efetivada sobre
o imóvel rural, matriculado sob o no. 13.235, no Cartório Registro de Imóvel da Comarca de Sinop
. Por consequência, inverto o ônus sucumbencial fixado na sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/11/2021