Tribunal: TJMT
Processo: 1001466-97.2021.8.11.0000
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-31
Data de publicação: 2021-03-31

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – EXTINÇÃO – POSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RESOLUÇÃO DA AVENÇA EM CASO DE NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
I – Ainda mais quando os agravados já requereram a baixa da restrição do imóvel e o puseram à venda, conforme se vê à id. 74537971, não há razões para o prosseguimento do cumprimento de sentença, na origem, porque não há obrigação a ser exigida, diante do que dispõe o parágrafo único da Cláusula Sexta do contrato entabulado entre as partes.
II - Ao caso não se aplica a cláusula de irretratabilidade ou irrevogabilidade alardeada pelos agravados em sede de contrarrazões, tendo em conta que na promessa de compra e venda de imóvel que contenha a referida cláusula, o contrato não poderá ser rescindido em razão do arrependimento, mas por descumprimento de cláusulas contratuais é perfeitamente possível a resolução.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001466-97.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[EDUARDO HARGESHEIMER CUBITZA - CPF: 959.104.681-20 (ADVOGADO), THIAGO SILVEIRA - CPF: 012.914.451-70 (AGRAVANTE), SELMA BAZZI - CPF: 452.753.511-00 (AGRAVADO), ALYRIO CARDOSO FILHO - CPF: 376.382.461-87 (AGRAVADO), RODRIGO SILVEIRA - CPF: 921.677.641-20 (ADVOGADO), VINICIUS RODRIGUES TRAVAIN - CPF: 285.749.688-54 (ADVOGADO), MANOEL ORNELLAS DE ALMEIDA - CPF: 002.158.801-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – EXTINÇÃO – POSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RESOLUÇÃO DA AVENÇA EM CASO DE NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO - DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

I – Ainda mais quando os agravados já requereram a baixa da restrição do imóvel e o puseram à venda, conforme se vê à id. 74537971, não há razões para o prosseguimento do cumprimento de sentença, na origem, porque não há obrigação a ser exigida, diante do que dispõe o parágrafo único da Cláusula Sexta do contrato entabulado entre as partes.

II - Ao caso não se aplica a cláusula de irretratabilidade ou irrevogabilidade alardeada pelos agravados em sede de contrarrazões, tendo em conta que na promessa de compra e venda de imóvel que contenha a referida cláusula, o contrato não poderá ser rescindido em razão do arrependimento, mas por descumprimento de cláusulas contratuais é perfeitamente possível a resolução.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, interposto por
THIAGO SILVEIRA
, com o fito de reformar a decisão que, nos autos do Cumprimento de Sentença de no 0002241-16.2015.8.11.0041, manejada por
SELMA BAZZI
e
ALYRIO CARDOSO FILHO
, determinou a penhora via Sisbajud e Renajud de valores e bens existentes em nome do executado, ora agravante, até o limite do débito exequendo.

Para tanto, o agravante alega que o magistrado singular se equivocou ao determinar-lhe o pagamento de quantia certa, visto que a sentença determinou apenas que os agravados finalizassem o compromisso de compra e venda firmado entre as partes.

Pondera que há cláusula resolutiva expressa no contrato dispondo que, em caso de não liberação do financiamento bancário por culpa do promitente comprador/agravante, este perderia o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) dado como sinal a título de multa, de modo que a obrigação de pagar foi criada pelo juízo singular, em total inovação à sentença prolatada, que foi parcialmente confirmada por este Tribunal.

Afirma que mesmo acatando o pedido de realização de audiência de conciliação, o magistrado
a quo
determinou a penhora sobre valores e bens de sua propriedade, deixando de contribuir para uma resolução célere e amistosa da presente lide.

Ressalta que os agravados, ao tempo que o executam, requereram a baixa da anotação contida na margem da matrícula do imóvel e o puseram à venda, sendo este mais um motivo para a suspensão de qualquer novo ato expropriatório.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi indeferido (id. 75215964).

Contrarrazões à id. 78279459, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O propósito recursal é analisar o acerto ou não da decisão que
determinou a penhora via Sisbajud e Renajud de valores e bens existentes em nome do executado, ora agravante, até o limite do débito exequendo.

O reclamo merece acolhida, adianta-se.

As partes entabularam um compromisso de compra e venda de um imóvel residencial pertencente aos agravados, no qual se previu o pagamento, pelo agravante, de um sinal no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e do montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), que seriam pagos por meio de financiamento bancário.

Após o pagamento do sinal pelo promitente comprador, ora agravante, e das tratativas exitosas com o banco para a obtenção do financiamento bancário, os agravados rescindiram o contrato, o que deu azo à impetração de ação judicial que, após os trâmites legais, além de condenar os agravados à reparação dos danos causados pela recusa ao cumprimento do contrato, impôs que eles finalizassem o compromisso de compra e venda firmado com o agravante. A sentença foi reformada por este Tribunal tão somente no tocante à indenização por danos morais, mantendo-se as demais disposições intactas.

Já em sede de cumprimento de sentença, de posse de todos os documentos necessários para a realização de um novo financiamento bancário, o agravante teve negado o crédito, em razão das modificações ocorridas no sistema financeiro de habitação para imóveis usados, o que o impossibilitou de cumprir a segunda parcela da avença firmada entre as partes.

Este, portanto, é o ponto nevrálgico da lide, pois ao mesmo tempo em que há uma decisão determinando que os agravados finalizem o contrato, o que pressupõe o pagamento do imóvel por parte do agravante, obviamente, incide ao caso circunstâncias externas à vontade deste, qual seja, a não liberação do financiamento bancário, em razão das mudanças ocorridas no sistema financeiro de habitação.

No entanto, há cláusula resolutiva expressa no contrato entabulado pelos litigantes, dispondo que, caso o financiamento não fosse liberado no prazo de 60 (sessenta) dias, o comprador, ora agravante, perderia a título de multa o valor dado como sinal no momento da assinatura do acordo.

Por oportuno, transcreve-se o parágrafo único da Cláusula Sexta do contrato que prevê a resolução pelo inadimplemento:

“
Parágrafo Único
–
Se o financiamento não for liberado no prazo de 60 (sessenta) dias
a contar da data da efetiva entrega de todos os documentos necessários e aptos dos PROMITENTES VENDEDORES para o PROMITENTE COMPRADOR apresentar junto a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por culpa do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR,
perderá a título de multa o valor descrito na Cláusula Terceira item “A”
.”

Ora, a disposição contida na referida cláusula é muito clara ao prever que o promissário comprador, ora agravante, perderia o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) dado como sinal, a título de multa, caso o financiamento bancário não fosse liberado.

Desse modo, não tendo o agravante êxito em obter o financiamento que garantiria o pagamento da segunda parcela do acordo e havendo cláusula expressa no contrato prevendo a resolução para o caso de não liberação do financiamento, não há porque exigir o cumprimento da avença, já que as partes assim ajustaram no momento da assinatura do acordo.

Registre-se que ao caso não se aplica a cláusula de irretratabilidade ou irrevogabilidade alardeada pelos agravados em sede de contrarrazões, tendo em conta que na promessa de compra e venda de imóvel que contenha a referida cláusula, o contrato não poderá ser rescindido em razão do arrependimento, mas por descumprimento de cláusulas contratuais é perfeitamente possível a resolução, o que é o caso dos autos.

A esse respeito, muito esclarece a jurisprudência pátria:

“
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE RESCISÃO. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA.
A promessa de compra e venda ajustada de forma irrevogável e irretratável não admite rescisão unilateral, mas não afasta a pretensão de resolução do contrato em face do inadimplemento de quaisquer das partes.
Não merece amparo pedido de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador quando ausente justa causa. Circunstância dos autos em que se impõe a improcedência da ação. RECURSO PROVIDO
”. (TJ-RS - AC: 70081780223 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 27/06/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 03/07/2019)

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE - RESCISÃO POR ARREPENDIMENTO - IMPOSSIBILIDADE. -
A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade na promessa de compra e venda de imóvel impede a sua rescisão por arrependimento de uma das partes, a qual só é admitida por descumprimento de cláusulas contratuais
”. (TJ-MG - AC: 10074160071770001 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 26/09/2018, Data de Publicação: 01/10/2018)

Por tais razões, ainda mais quando os agravados já requereram a baixa da restrição do imóvel e o puseram à venda, conforme se vê à id.

74537971, não há razões para o prosseguimento do cumprimento de sentença, na origem, porque não há obrigação a ser exigida, diante do que dispõe o parágrafo único da Cláusula Sexta do contrato entabulado entre as partes.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a decisão de base, determinando a extinção do cumprimento de sentença proposto pelos exequentes, ora agravados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/03/2021