Tribunal: TJMT
Processo: 1035880-37.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-02
Data de publicação: 2021-02-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINARES REJEITADAS – COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO DA CONSTRUTORA AO AGENTE FINANCEIRO – ATO ILÍCITO CARACTERIZADO - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA MANTIDA - APELO DESPROVIDO.
Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado por empresa pública federal, é evidente que a CEF não tem qualquer interesse jurídico na presente demanda, eis que a mesma somente assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si.
“Os “juros da obra” consistem no montante cobrado do adquirente de imóvel, na fase de construção do empreendimento, pelo agente financeiro, mas que não servem para amortização do principal. Realizada a entrega do imóvel, não são devidos pelo mutuário quaisquer parcelas sob a rubrica de “juros de obra”. Correta a sentença ao determinar a inexigibilidade dos valores. (...) NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.(Apelação Cível, No 70083354399, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marlene Marlei de Souza, Julgado em: 10-12-2020)”
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)”

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035880-37.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (APELANTE), HENRIQUE ROLIM ARAGAO - CPF: 020.924.901-33 (APELADO), LUCIANE BORDIGNON DA SILVA - CPF: 931.672.611-53 (ADVOGADO), KENIA SANTANA DA CRUZ - CPF: 027.652.771-25 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINARES REJEITADAS – COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO DA CONSTRUTORA AO AGENTE FINANCEIRO – ATO ILÍCITO CARACTERIZADO - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – SENTENÇA MANTIDA -

APELO DESPROVIDO.

Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado por empresa pública federal, é evidente que a CEF não tem qualquer interesse jurídico na presente demanda, eis que a mesma somente assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si.

“
Os “juros da obra” consistem no montante cobrado do adquirente de imóvel, na fase de construção do empreendimento, pelo agente financeiro, mas que não servem para amortização do principal. Realizada a entrega do imóvel, não são devidos pelo mutuário quaisquer parcelas sob a rubrica de “juros de obra”. Correta a sentença ao determinar a inexigibilidade dos valores
. (...) NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.(Apelação Cível, No 70083354399, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marlene Marlei de Souza, Julgado em: 10-12-2020)”

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)”

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES e MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA
,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos de Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais c/c pedido de Repetição de Indébito (n.1035880-37.2017.8.11.0041), proposta por Henrique Rolim Aragão e Kenia Santana da Cruz, que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: 1) Condenar a parte requerida a indenizar a autora pelos prejuízos de ordem material, com o ressarcimento dos valores pagos a titulo de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal, entre a data da conclusão da obra em 09.2015, e o término da efetiva cobrança irregular, de forma simples, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação da sentença, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir da data do vencimento do pagamento realizado, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; 2) Condenar as requeridas a indenizarem a autora pelos prejuízos de ordem moral no valor de R$ 5.000,00 ( cinco mil reais) para cada autor, corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença – Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. Por fim, condenou as requeridas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, em favor da parte autora, que arbitrou em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Os Apelantes MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES e MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA
,
primeiramente, levantam preliminar de ilegitimidade passiva, pois o pleito diz respeito à restituição de parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, instituição responsável pelo financiamento da parte recorrida, a título de “juros de evolução de obra”, de modo que requer seja reconhecida a ilegitimidade passiva das Apelantes, extinguindo o feito sem resolução do mérito, nos termos do art.485, VI, do CPC.

Alegam a necessidade de oficiar o Banco Caixa Econômica Federal, caso não seja o entendimento de extinção do feito por ilegitimidade passiva das Apelantes, ante o pedido de restituição de valores pagos a referida instituição financeira, para que esta preste esclarecimentos quanto ao recebimento das parcelas pagas pelos autores/apelados a título de “taxa de evolução de obra”.

Pugnam pela declaração de incompetência absoluta deste D. Juízo Estadual quanto ao pedido de restituição de valores relativos aos juros de obra, com a consequente remessa dos autos à Justiça Federal, com a devida inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda.

No mérito, pedem a reforma da sentença, alegando que a as taxas de evolução de juros de obra foram cobradas pelo agente financeiro dentro do prazo previsto no contrato que, no presente caso, seria de 24 (vinte e quatro meses) após a assinatura do contrato de financiamento imobiliário dos recorridos com o agente financeiro.

Defendem que “o prazo de construção começa a fluir a partir da assinatura do contrato de financiamento. Assim, considerando que o referido contrato foi assinado em 25 de setembro de 2013, a instituição financeira poderia realizar cobranças a título de juros de obra até o dia 24 de setembro de 2015” e, segue dizendo que “vislumbra-se pela leitura da mesma cláusula que, independentemente do prazo mencionado no item 5, acima citado, a entrega poderia ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos”, Num. 47492565 – Pág.6.

Argumentam que considerando os termos pactuados, bem como a data de assinatura do contrato de financiamento, o prazo para entrega do imóvel findou-se apenas em 25 de março de 2016, portanto, não há que se falar em ilegalidade nas cobranças realizadas anteriores a esta data.

Ressaltam que as parcelas da referida taxa tiveram que ser cobradas dos apelados pelas apelantes a título de restituição, uma vez que não havendo saldo na conta da parte recorrida, tais parcelas foram antes debitadas da conta da recorrente (fiadora) em favor da Instituição Financeira (credora original) em razão de não ter sido quitada em primeiro lugar pela parte recorrida (devedora original) quando foram cobradas desta.

Aduzem que não há que falar em pagamentos indevidos a título de juros de obra, nem de cobranças indevida, visto que realizados tão somente até janeiro de 2016, período anterior à data de previsão de entrega das chaves, de modo que restou demonstrado a validade das cobranças de juros de obra, inexistindo qualquer dever de restituição por parte dos apelantes.

Requerem a reforma da sentença para preliminarmente reconhecer a ilegitimidade passiva “ad causam” das Apelantes. No mérito, requer seja reformada totalmente a r.sentença, julgando improcedente a demanda, nos termos do art.487, , do CC, com a condenação dos apelados ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como os honorários advocatícios, nos termos dos arts. 82 e 85, do CPC.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso (Num. 47492568).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam”

As recorrentes, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES e MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA, levantaram a preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que o pleito diz respeito à restituição de parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, instituição responsável pelo financiamento da parte recorrida, a título de “juros de evolução de obra”, de modo que não é responsável pela respectiva cobrança.

Eventualmente, que a Caixa Econômica Federal deve integrar o polo passivo da ação, com remessa dos autos à Justiça Federal.

De início, entendo que a preliminar de ilegitimidade passiva em relação à cobrança da taxa de evolução de obra não merece acolhida.

Isso porque, a chamada "taxa de evolução de obra" ou "juros da obra" consiste no montante cobrado do adquirente pelo agente financeiro, na fase de construção do empreendimento, mas que não serve para a amortização do principal. O pagamento efetivo do valor financiado somente passa a ocorrer quando encerrada a fase de construção.

Portanto, o pagamento de tais juros de obra está diretamente relacionado ao contrato celebrado entre as partes, e à data de finalização da edificação.

Na hipótese de o requerente ter arcado com valores que não lhe competia, por culpa da requerida, em razão do suposto atraso de comunicação da construtora Apelante para com a instituição financeira acerca do encerramento da obra, incumbe a ela a restituição, não havendo que se falar em ilegitimidade.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA INEXISTENTE – EXISTENCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS TERMOS DA SENTENÇA – FALTA DE DIALETICIDADE AFASTADA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSENCIA DE JUSTIFICATIVAS PLAUSÍVEIS - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – POSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO DE ALUGUEIS PAGOS A PARTIR DO PERÍODO PREVISTO PARA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL - DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO DESPROPORCIONAL E EXORBITANTE - REDUÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apesar do contrato celebrado entre as partes ter sido confeccionado pela Caixa Econômica Federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, de modo que não pode ser repassada à CEF a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, que é inteiramente da construtora/vendedora. 2. A falha na prestação do serviço resta caracterizada quando, apesar do autor ter adimplido com suas obrigações, a construtora não entrega as chaves do imóvel no período estipulado no contrato.

3. Restando comprovado que o autor precisou celebrar contrato locatício por culpa do atraso na entrega do imóvel, é perfeitamente cabível a condenação da construtora no ressarcimento dos valores pagos e comprovados a título de aluguel. 4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de cabimento da indenização pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, havendo a presunção do prejuízo do promitente-comprador (in re ipsa). 5. O quantum da indenização por danos morais deve ser fixado com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das circunstâncias da causa, em especial o tempo de atraso do empreendimento e as frustrações passadas pela parte autora. (Ap 151041/2016, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 16/11/2016, Publicado no DJE 18/11/2016)

No caso, ainda que a taxa de evolução da obra seja recolhida pela Caixa Econômica Federal, constata-se que a causa de pedir narrada na inicial é o atraso na comunicação da instituição financeira da conclusão da obra atribuído à requerida, bem como o consequente pagamento indevido da taxa.

Nessa ordem de ideias, tratando-se de questão relativa à responsabilidade exclusiva da ré, não há falar em inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação. Em consequência, também não é o caso de competência da Justiça Federal para processar e julgar o feito.

Em face disso,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

V O T O

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Indenizatória por Danos Materiais e Morais c/c pedido de Repetição de Indébito (n.1035880-37.2017.8.11.0041), proposta por HENRIQUE ROLIM ARAGÃO e KENIA SANTANA DA CRUZ, contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES e MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: 1) Condenar a parte requerida a indenizar a autora pelos prejuízos de ordem material, com o ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal, entre a data da conclusão da obra em 09.2015, e o término da efetiva cobrança irregular, de forma simples, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação da sentença, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir da data do vencimento do pagamento realizado, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; 2) Condenar as requeridas a indenizarem a autora pelos prejuízos de ordem moral no valor de R$ 5.000,00 ( cinco mil reais) para cada autor, corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença – Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação. Por fim, condenou as requeridas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, em favor da parte autora, que arbitrou em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil.

Primeiramente, defiro o pedido (Num.47492562 – pág.1), para que as publicações e intimações deste recurso para a Apelante sejam realizadas em nome dos advogados Dr. André Jacques Luciano Uchôa Costa, OAB/MG 80.055 e Dr. Leonardo Fialho Pinto, OAB/MG 108.654, sob pena de, assim não ocorrendo, gerar nulidade dos atos processuais.

Pois bem.

No que diz respeito ao cerne da questão, qual seja: “declarada a legalidade das cobranças de juros de obra, julgando improcedente a demanda, nos termos do rt.487, I, do CPC” Num. 47492562 – Pàg.9, tenho que nenhum dos argumentos é suficiente para desqualificar a sentença.

É inquestionável a incidência ao caso do Código de Defesa do Consumidor, bem como sua condição de hipossuficiência.

Também é fato o contrato de promessa de compra e venda de imóvel denominado Apartamento 2 Quartos n207 BLOCO H PARQUE CHAPADA DIAMANTINA, situado à Rua Comendador Henrique, S/N do Bairro Dom Aquino, na cidade de Cuiabá/MT, firmado entre as partes em 05/01/2013 (Num. 47492499 – Pág.1/4) e tendo como considerada a data de 09/2015 para o termo de final de entrega da obra, já inclusos os 180 (cento e oitenta ) dias de prorrogação legal, certo é que o imóvel em questão foi entregue em 09 de outubro de 2015, conforme “Termo de Autorização de Posse” e recebimento das chaves (Num.47492503 – Pág.1) e a expedição do habite-se ocorreu em10 de outro de 2015 (Num. 7492541 – Pág.1/2).

Assim, como o imóvel foi entregue em outubro/2015, quando deveria ter sido entregue no mês de setembro/2015 e no tocante aos juros de fase de obra, a sentença teve precisão cirúrgica, vejamos:

“(...) Quanto aos juros de fase de obras, verifica-se que o imóvel foi entregue na data de 09.10.2015 (10874891) e a expedição do habite-se em 10.10.2015 (id. 12034830), assim à taxa de evolução da obra/juros na fase de obra, trata-se de obrigação prevista no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal e é devida pelos autores até o encerramento da obra, com a entrega do imóvel passaria a ser cobrado o valor da parcela do financiamento, havendo então a amortização do débito.

No caso dos autos apesar da entrega do imóvel ter sido realizada em 09.10.2015, a construtora não informou a instituição financeira a conclusão da obra, esta continuou a realizar as cobranças referentes a taxa de evolução de obra, assim tal ônus não pode ser arcado pela autora.

Desta forma, as requeridas descumpriram com os termos do contrato, vez que não comunicaram a instituição financeira o encerramento da obra e entrega do imóvel, assim o ônus de ressarcir os valores pagos pelos autores a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal desde a data prevista para a conclusão das obras, qual seja, 09.2015, e o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, e deverá ser restituído de forma simples.

Ressalta-se, ainda, que a autora comprovou os pagamentos realizados a título de juros de obras após a entrega das chaves (id. 10875237), devendo as requeridas indenizarem estes valores, vez que o repasse deste encargo ao adquirente somente é devida até a data final da entrega do imóvel.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Configurada. Prazo de tolerância de 180 dias. Não abusividade. Falta de interesse recursal. Período considerado quando da prolação sentencial e que mesmo abstraído importa em inequívoco atraso na entrega. Juros de obra (taxa de evolução de obra). Ocorrência. Dever de restituir valores pagos após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves. [...] RECURSOS de ambas as partes DESPROVIDOS.” (TJSP; Apelação Cível 1006642-03.2015.8.26.0533; Relator (a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Bárbara D'Oeste - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/07/2019; Data de Registro: 18/07/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE NÃO CONFIGURADAS. ALUGUEL DE OUTRO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. DANOS EMERGENTES PROVADOS. [...] Caracterizada a impontualidade na entrega do imóvel na data aprazada, devem as rés indenizar os danos emergentes sofridos pelo autor em decorrência do pagamento de aluguel de outro imóvel e de juros de obra no período da mora 5. Apelação das rés conhecida e desprovida.” (Acórdão n.1086556, 07062902520178070001, Relator: CESAR LOYOLA 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 05/04/2018, Publicado no DJE: 09/04/2018. Pág.:

Sem Página Cadastrada.).”

Como cediço, a “taxa de evolução de obra” diz respeito a cobrança suportada pelo comprador durante a fase de construção do imóvel, sendo certo que os juros de evolução de obra de fato podem ser cobrados durante o período de construção do imóvel, incluído o período de tolerância, consoante entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp.n.1.1729.593/SP, vejamos:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Conforme decidido, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

O caso em tela se ocupa, justamente, da hipótese do precedente referido, assim, conquanto não se conformem com o resultado da sentença recorrida, o que se extrai dos documentos carreados aos autos é que as rés, ora apelantes, logo após a entrega do imóvel, não providenciaram a imediata comunicação desse fato à Caixa Econômica Federal, acarretando à parte autora, ora apelada, o prejuízo de suportar a continuidade do pagamento da “taxa de evolução de obra” indevidamente.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL CONFIGURADO.
Os “juros da obra” consistem no montante cobrado do adquirente de imóvel, na fase de construção do empreendimento, pelo agente financeiro, mas que não servem para amortização do principal. Realizada a entrega do imóvel, não são devidos pelo mutuário quaisquer parcelas sob a rubrica de “juros de obra”. Correta a sentença ao determinar a inexigibilidade dos valores
. Inclusão indevida do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito. Situação que ultrapassa o mero dissabor do cotidiano. Dano moral in re ipsa. Merece ser mantido o quantum indenizatório em R$6.000,00 (seis mil reais), quantia apta a inibir a reiteração da conduta lesiva e a compensar os danos suportados. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.(Apelação Cível, No 70083354399, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marlene Marlei de Souza, Julgado em: 10-12-2020)

“APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Taxa de evolução da obra. Descabida a cobrança, pois finalizada a obra, a construtora tinha o dever de informar tal fato à instituição bancária. Omissão, que deu ensejo à cobrança indevida da taxa. Devolução na forma simples, pois ausente comprovação de má-fé. Recurso a que se dá parcial provimento. (TJSP;

Apelação Cível 1001919-62.2015.8.26.0428; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Paulínia - 1a Vara; Data do Julgamento: 08/03/2019; Data de Registro: 08/03/2019)”

Desse modo, conclui-se que os fundamentos dos apelos não merecem prosperar, devendo-se manter incólume os termos da sentença combatida.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária advocatícia para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2021