Tribunal: TJMT
Processo: 0048204-47.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-11
Data de publicação: 2021-05-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇAS INDEVIDAS DE TAXA DE CONDOMÍNIO E DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EVIDENTE – INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA – PRECEDENTES DO STJ - INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO POR DANO MORAL RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não se aplica o INCC para a correção monetária do saldo devedor após o transcurso da data limite para a entrega da obra.
A fixação do valor da indenização por dano moral deve atender às circunstâncias do caso concreto, não devendo ser fixado em quantia irrisória, assim como em valor elevado a ponto de propiciar enriquecimento sem causa.
Nos termos da Súmula 362, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento e, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0048204-47.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO), BARBARA VAN DER BROOCKE DE CASTRO - CPF: 013.772.121-81 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), EVA LOPES DE JESUS - CPF: 161.924.431-49 (APELADO), EDUARDO LOPES VIEIRA VIDAURRE - CPF: 925.538.501-15 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TG CENTRO -OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. (TERCEIRO INTERESSADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S. A. (TERCEIRO INTERESSADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇAS INDEVIDAS DE TAXA DE CONDOMÍNIO E DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EVIDENTE – INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA – PRECEDENTES DO STJ - INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO POR DANO MORAL RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não se aplica o INCC para a correção monetária do saldo devedor após o transcurso da data limite para a entrega da obra.

A fixação do valor da indenização por dano moral deve atender às circunstâncias do caso concreto, não devendo ser fixado em quantia irrisória, assim como em valor elevado a ponto de propiciar enriquecimento sem causa.

Nos termos da Súmula 362, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento e, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação, interposto por MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., contra a r. sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Revisão Contratual e Indenização por Danos Morais e Materiais no 0048204-47.2015.8.11.0041 movida por EVA LOPES DE JESUS, julgou parcialmente os pedidos iniciais. (id. 68417469)

Sustentam os apelantes que a aplicação de índice de correção monetária diverso daquele estabelecido contratualmente afronta o princípio do pacta sunt servanda.

Aduzem que não existe qualquer embasamento que possa subsidiar entendimento diverso ante aos fatos e argumentos trazidos, sendo necessária a reforma da sentença, para fixar como termo final da mora a data da expedição do Habite-se, qual seja, 28/11/2014, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa da parte contrária.

Argumentam ainda, que a apelada era titular de direitos sobre a unidade, mesmo sem dela ter posse, estando subordinados aos direitos e obrigações pertinentes às normas convencionais, sobretudo a de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa (artigos 1.315 e 1.332, inciso “II”, do Código Civil 7 e artigo 12 da Lei Federal no 4.591/648); assim, eguindo a tese fixada pelo STJ, requerem as Recorrentes que, se mantida a condenação à restituição, seja estabelecido como termo inicia para incidência dos juros de mora a data do trânsito em julgado da ação.

Afirmam não haver nos autos elementos suficientes à caracterização do dano moral, sendo necessária a reforma da r. sentença a fim de que seja afastada a condenação das Recorrentes em indenizar a Recorrida por danos morais; caso mantida a condenação, que seja minorado o
quantum
arbitrado.

Requerem seja o presente recurso conhecido e provido para: manter o índice contratualmente estabelecido, INCC-FGV, para fins de atualização monetária do contrato; reconhecer como termo final a data de expedição do Habite-se, qual seja, 28/11/2014; atribuir à Recorrida a responsabilidade sobre o pagamento das taxas condominiais e do IPTU; afastar a condenação à indenização por danos morais, eis que ausentes seus requisitos; caso seja mantida a condenação à indenização por danos morais, que seja reduzido seu quanto em pelo menos duas, ou mesmo dez, vezes; caso seja mantida a condenação à indenização por danos morais, que seja reconhecido como termo inicial para a incidência da correção monetária a data de seu arbitramento e dos juros de mora a data do trânsito em julgado; e por fim, tomar a taxa SELIC como parâmetro para a fixação do percentual dos juros de mora.

Sem contrarrazões. (id.68417477)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, Recurso de Apelação, interposto por MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., contra a r. sentença proferida pelo juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação de Revisão Contratual e Indenização por Danos Morais e Materiais no 0048204-47.2015.8.11.0041 movida por EVA LOPES DE JESUS, julgou parcialmente os pedidos iniciais. (id. 68417469)

O recurso é tempestivo; sem contrarrazões; houve o devido preparo; desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, recebo o recurso em ambos os efeitos, conforme disposto no artigo 1.012 do Novo CPC.

Passo a analisá-lo.

Pois bem.

Confrontando os fatos alegados na inicial, com as provas colacionadas, entendo que o douto magistrado andou bem em concluir pela procedência parcial da demanda.

No caso em tela, considerando a data prevista para a conclusão da obra (dez/2013) e mais a tolerância de 180 (cento e oitenta), denota-se que o prazo para a entrega do empreendimento era janeiro de 2014; assim, observa-se que houve atraso na entrega do imóvel, pois as chaves somente foram entregues em abril/2015.

Desta forma, será considerada a data de janeiro/2014 para termo final da entrega da obra, incluso os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação legal, e a partir desta data todo o ônus do descumprimento contratual, sendo a responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, conforme dispõe o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, prevê a cláusula 8.3.1 do referido contrato a indenização pela mora contratual na conclusão da obra, no equivalente a 0,5% por mês de atraso na entrega, no período de janeiro de 2014 a abril de 2015, sobre o preço do imóvel conforme cláusula sexta.

Ainda, apesar da averbação do ‘habite-se’ conferir condição ao promitente comprador de se tornar proprietário, pois é a partir daí que poderá proceder ao registro do imóvel em seu nome ou dar entrada no pedido de financiamento junto à instituição financeira, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU somente pode ser atribuída a parte autora após a tradição do imóvel, ou seja, após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, e não pelo habite-se, como requerido pela autora.

Segundo entendimento jurisprudencial, salvo comprovação que o consumidor deu causa à demora na entrega das chaves, a construtora deve arcar com as despesas com IPTU e condominiais.

Assim, sendo a conclusão do HABITE-SE somente em abril/2015, situação esta que causou enormes transtornos à parte autora, enseja o dever de indenizar.

A propósito:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. ” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. em 25/11/2009, DJe 15/12/2009).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – CONFIGURAÇÃO DE CONTRATO DE ADESÃO - AUSÊNCIA DE INFORMAÇÕES ACERCA DA CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CONSTRUTORA RESPONSÁVEL PELA INTERMEDIAÇÃO ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A COMPRADORA – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – ENCARGO CABÍVEL APÓS A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS [...] 3. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. [...]” (TJMT, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, RAC no 73317/2016, Relatora DESA. SERLY MARCONDES ALVES, j. em 29/06/2016, DJE 1o/07/2016) (g.n.).

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – SUSPENSÃO DA COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL E DO IPTU ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - PRESENÇA DOS REQUISITOS PREVISTOS PELO ART. 273, DO CPC - RECURSO DESPROVIDO. Somente após a formalização do ato de entrega das chaves é que o adquirente passará a ter plenos direitos sobre o imóvel, antes detidos exclusivamente pela construtora, e a se responsabilizarem, a partir de então, pelos encargos que advierem, tais como as despesas condominiais e o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. [...]” (TJMT, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, AI 126956/2014, Relatora DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, j. em 28/01/2015, DJE 04/02/2015).

Portanto, deve ser mantida a r. sentença que considerou indevida a cobrança de taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves.

Quanto ao pedido dos apelantes para manutenção do estabelecido no contrato o índice de correção monetária mediante o índice do INCC – Índice Nacional da Construção Civil/FGV durante o período da obra, a r. sentença por ter adotado o IGP-M, está em conformidade com a jurisprudência na Corte Superior de Justiça, no sentido de que não se aplica o INCC para a correção monetária do saldo devedor após o transcurso da data limite para a entrega da obra.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DANOS MORAIS E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. DECISÃO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. 3. ALEGAÇÃO DE DESERÇÃO DO APELO DO AUTOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. 4. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC. CONFIGURAÇÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 5. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 6. INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA. SÚMULA 83/STJ. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (...). 6. De fato, "nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega da obra. Incidência da Súmula no 83/STJ" (AgInt no AREsp 1.126.802/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/9/2018, DJe 27/9/2018). 7. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1511326/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020) (destaquei).

Como se vê, no que tange à correção monetária mediante o índice do INCC, a conclusão adotada pela Magistrada de Primeiro Grau mostra-se em perfeita sintonia com o entendimento jurisprudencial do STJ.

Em relação ao dano moral, também não assiste razão à parte apelante.

Neste particular, ao sentenciar, a i. juíza a quo bem fundamentou:

“[...]Por fim, quanto ao dano moral, o atraso após o prazo de prorrogação firmado no aditivo caracteriza dano moral. [...]

Nesse ponto, o valor a ser fixado deve atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, segundo os quais o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é suficiente para reparação.

Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

Deveras, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAL - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ADIMPLEMENTO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANOS MATERIAIS COMPROVADOS - DANO MORAL CARACTERIZADO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DE SISAN ENGENHARIA LTDA. DESPROVIDO E DE ERIELLI MARIA CLARA COSTA DE ALMEIDA COUTINHO PROVIDO. [...] Comprovado nos autos o adimplemento contratual por parte da compradora, e injustificada a demora na entrega das chaves do imóvel, há que ser mantida a sentença que determinou condenou a ré ao pagamento dos danos materiais devidamente comprovados. A atitude da ré/apelante em privar a autora/apelada do direito social à moradia digna e em decorrência, acarretou-lhe prejuízo à honra e moral, além de causar frustração, motivos pelos quais, deve sim reparar o dano moral causado. O valor arbitrado não pode ser irrisório, a ponto de não compensar os danos experimentados, nem excessivo, sendo apto a configurar enriquecimento sem causa.” (TJMT, 1a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0039780-84.2013.8.11.0041, Relatora Desa. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, j. em 17/07/2018, DJE 19/07/2018) (g.n.).

Em relação ao pleito da parte apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o quantum indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da parte apelante, bem como os transtornos causados aos consumidores/autores, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa somente da parte recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser mantido em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da parte apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

No que tange à correção monetária, esta deve ter por termo inicial a data da fixação do valor definitivo para a indenização moral (Enunciado no 362 do STJ).

Em se tratando de dano decorrente de relação contratual, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação, vejamos:

“[...] Por se tratar de responsabilidade contratual, deverão incidir juros de mora de 1% desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento.” (TJMT, 3a Câmara de Direito Privado, N.U 0014878-28.2017.8.11.0041, Relatora Desa. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, j. em 22/05/2019, DJE 27/05/2019) (Destaquei).

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, para manter a r. sentença ora atacada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/05/2021