Tribunal: TJMT
Processo: 0005410-11.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-04-27
Data de publicação: 2021-04-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE.
Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme previsto no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado.
Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos.
“(...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0005410-11.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Ato / Negócio Jurídico, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CELMA ASSUNCAO DE LARA - CPF: 776.386.381-15 (APELANTE), GUSTAVO ARAUJO DA COSTA - CPF: 023.721.811-90 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA III - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.099/0001-18 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE.

Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme previsto no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado.

Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos.

“(...)
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
CELMA ASSUNÇÃO DE LARA
, contra ato sentencial prolatado pelo Juízo da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, autos no
5410-11.2015.8.11.0041
– Ação de Obrigação de Dar e Fazer c/c Indenização por Danos Morais proposta em desfavor de
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ III – SPE LTDA (RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
), que
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado e CONDENOU a Autora/Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa.

Em síntese, a Apelante aduz que a RODOBENS declarou, em contestação, que o contrato foi rescindido unilateralmente, em razão do inadimplemento da “Parte B” do pagamento do contrato; todavia, a mora ocorreu por culpa da empresa Apelada (RODOBENS), em razão do atraso na entrega da obra.

Argumenta que o próprio contrato firmado entre os litigantes prevê o pagamento da “Parte B” por meio de financiamento bancário no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e/ou Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Destaca que o “Habite-se” e a individualização e discriminação das unidades na matrícula do empreendimento através da matrícula são documentos indispensáveis para a realização do financiamento e que ambos foram expedidos em momento posterior à rescisão do contrato, o que demonstra que a Apelada foi a única responsável pela ausência do financiamento para a quitação da parcela “B” – do pagamento, eis que não cumpriu a obrigação que possibilitaria o financiamento.

Menciona a aplicação da “exceptio non adimpleti contractus”, eis que houve atraso na entrega da obra; e que ficou comprovado que a Apelada vendeu de forma direta o imóvel a terceiro de boa-fé, por meio de outro contrato, em manifesto descumprimento da decisão liminar, que determinou que a Apelada se abstivesse de realizar a comercialização do bem (imóvel de unidade 97, modelo TN87, localizado no Condomínio Rio São Lourenço), mostrando-se viável a obrigação em perdas e danos, nos termos do artigo 499 e 500 do CPC.

Diz que pagou à empresa Apelada o montante de R$ 36.505,12 (trinta e seis mil, quinhentos e cinco reais e doze centavos), e, diante da rescisão unilateral mencionada, por culpa exclusiva da Apelada, faz-se necessária a restituição do valor devidamente atualizado, com correção monetária pelo INPC, e juros simples de mora de 1% ao mês, desde o desembolso.

Pugna pela condenação ao pagamento da perda decorrente do usufruto do imóvel, decorrente da indisponibilidade do bem, seja para fins de locação residencial, a contar da data em que o imóvel deveria ser entregue, e que pode ser apurada em fase de liquidação de sentença, mediante realização de perícia consistente na avaliação mercadológica do imóvel, utilizando-se o percentual de 0,5% sobre o valor atual do bem.

Em razão do descumprimento liminar (ato atentatório à justiça), pede que seja fixada multa (astreinte).

Defende, ainda, a aplicação de multa por litigância de má-fé.

Requer que seja reconhecido que a mora no pagamento da “Parte B” do contrato se deu por culpa exclusiva da Apelada, que descumpriu a obrigação da entrega da obra no prazo firmado e, consequentemente, não forneceu a documentação necessária para obtenção do financiamento do imóvel, aplicando-se, assim, a exceção de contrato não cumprido; que seja convertida a ação em perdas e danos; que seja a Apelada obrigada a restituir o valor pago pela Apelante, devidamente atualizado, desde a data do efetivo desembolso; que seja determinado o pagamento da valorização do imóvel, tendo em vista que a Apelante deixou de lucrar, por culpa da Rodobens, devendo o valor ser apurado em fase de liquidação de sentença, sendo o valor atual do imóvel aferido por perícia; que seja determinado o pagamento da perda decorrente do usufruto do imóvel, seja para fins de locação ou residência, a contar da data em que o imóvel deveria ser entregue, que deverá ser apurado em liquidação de sentença; que seja determinado o pagamento de indenização no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) referente ao dano moral causado; que seja reconhecido o descumprimento da decisão antecipatória de tutela, cominando em multa e que seja reconhecido e declarado o ato como atentatório à dignidade da justiça; e que seja considerada a Apelada litigante de má-fé por alterar a verdade dos fatos e tentar se esquivar da multa por descumprimento da ordem judicial, juntando, ardilosamente, contrato de compra e venda realizado entre ela e o Sr. Alexsandre, imputando a este a venda do imóvel para Sra. Ana Flávia, alegando fato inverídico.

Em contrarrazões, a Apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Como já relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
CELMA ASSUNÇÃO DE LARA
, contra ato sentencial prolatado pelo Juízo da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, autos no
5410-11.2015.8.11.0041
– Ação de Obrigação de Dar e Fazer c/c Indenização por Danos Morais proposta em desfavor de
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ III – SPE LTDA (RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
), que
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial formulado e
CONDENOU
a Autora/Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa.

Pois bem.

Malgrado as alegações da Apelante, tem-se que, efetivamente, houve o inadimplemento contratual por parte dela, uma vez que não foi realizado o pagamento da última parcela do contrato, fato que, a meu viso, legitima a rescisão contratual.

Nesse sentido, trago o julgado deste Tribunal:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS, MATERIAIS E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA ACERCA DA NECESSIDADE DE LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO OU PAGAMENTO DO RESTANTE ACORDADO PARA INÍCIO E CONCLUSÃO DA OBRA – FINANCIAMENTO OU PAGAMENTO NÃO COMPROVADOS – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Na hipótese, versa o contrato (ID. 5292632, pág. 4) que o pagamento dar-se-ia da seguinte forma: “Parte A” e “Parte B”, sendo a primeira no valor de R$ 6.309,60 (seis mil trezentos e nove reais e sessenta centavos) em 10x no boleto e a segunda na quantia de R$ 82.572,00 (oitenta e dois mil quinhentos e setenta e dois reais) mediante financiamento bancário.

2- Nota-se na cláusula 6 que não há falar em data incerta para a entrega do imóvel. O que se vislumbra é uma condicional de pagamento para a entrega do bem, o que não se mostra abusivo, tampouco coloca o consumidor em desvantagem.

3- O contrato é claro a respeito da necessidade de liberação do financiamento ou do pagamento do restante avençado na “Parte B”, para a conclusão e entrega do bem.

4- Extrai-se, ainda, da cláusula 5.4 do contrato que uma das hipóteses de rescisão dar-se-ia com a falta de pagamento da parcela relativa à “Parte B” ou qualquer parcela intermediária da “Parte A”.

5- In casu, inexiste nos autos demonstração da liberação do financiamento, tampouco o pagamento dessa segunda parte denominada “Parte B”. Nota-se que a Autora/recorrida juntou apenas os boletos pagos relativos a “Parte A” no valor de R$ 6.309,60 (seis mil trezentos e nove reais e sessenta centavos), conforme ID. 5292637, pág. 4 a ID. 5292640, pág.2).

6- Ademais, observa-se no ID. 5292640, pág. 3 que a Autora foi notificada extrajudicialmente acerca do inadimplemento da “Parte B”, sob pena de incidência da mora e rescisão contratual, nos termos da cláusula penal pactuada. Assim, constatada a culpa exclusiva da Autora/apelada no descumprimento contratual, a rescisão é a medida que se impõe.

7- No que se refere à incidência da cláusula penal com retenção de 25% do montante pago pela Autora/recorrida, tem-se que esse pleito não merece guarida. Isso porque o contrato não prevê tal cláusula e traz outras condições no capítulo 5.o e subcapítulo 5.7.

8- Logo, a devolução do valor pago pela Autora/recorrido deverá ser nos moldes do contratado no capítulo acima descrito, a ser apurado em liquidação de sentença”. ((N.U 0004003-87.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/03/2019, Publicado no DJE 01/07/2019)

Não há, portanto, qualquer irregularidade no ato rescisório, inclusive porque ocorreu a devida notificação acerca da inadimplência, a qual se manteve.

Também não há credibilidade no argumento de culpa da Apelada, em razão da inadimplência, por atraso na obra, uma vez que o contrato estabelece a necessidade de liberação do financiamento ou o pagamento do restante avençado (parcela final) para que o bem seja concluído e entregue.

Com esses apontamentos, deve prevalecer a sentença:

“(...)
No que tange a rescisão contratual, observa-se que a autora não efetuou o pagamento da parcela final do imóvel adquirido do Condomínio Rio Sao Lourenço, tomando ciência posteriormente da rescisão unilateral. O que se observa é houve a prévia notificação para constituição em mora da autora acerca da necessidade do pagamento dos valores restantes e ainda a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, conforme se verifica dos documentos acostados as fls. 118/119. Apesar do argumento de que a autora não teria recebido a notificação extrajudicial, constata-se que o endereço constante na correspondência é o mesmo indicado por ela na petição inicial (fls. O5)”.

Nos contratos firmados entre as parte consta na Clausula 6.1 a rescisão contratual por inadimplência do comprador, a qual se prccedera mediante prévia notificação do devedor. Assim, havendo previsão de cláusula resolutiva expressa, configurado esta o dever de, regularmente, constituir o devedor em mora, por intermédio de notificação extrajudicial. O recebimento da notificação foi comprovada, não havendo que se falar em ato ilícito da empresa requerida, nem mesmo em qualquer violação as normas consumeristas, visto que a parte autora não comprovou o pagamento do financiamento, bem como, a ultima parcela da parte A, cujo vencimento se deu em 20/08/2014, conforme contrato. Portanto, inviável o acolhimento da pretensão de prosseguimento do contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que não fora comprovado o pagamento, a tempo, das parcelas do mesmo, não tendo sido juntado provas de qualquer ilícito cometido pela requerida na rescisão do contrato, ante o inadimplemento das parcelas”.

No que diz respeito à restituição dos valores pagos, tem o Colendo Superior Tribunal de Justiça posicionado sobre a necessidade de devolução dos valores, de uma única vez e de forma imediata, havendo possibilidade de retenção pelo vendedor de percentual entre 10 e 25%.

A

propoósito:

“
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ADQUIRENTE INADIMPLENTE – ALEGAÇÃO DE NÃO ENTREGA DA SUA VIA DO CONTRATO PELO VENDEDOR – INADIMPLÊNCIA INJUSTIFICADA – RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE – TEMA 938 DO STJ – RETENÇÃO PELA INCORPORADORA DE 10% DO VALOR DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – APELO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

A suposta falta de entrega da via do contrato de compra e venda pela imobiliária não justifica o inadimplemento das parcelas pela adquirente, a qual, para resguardar o seu direito neste caso, deveria valer-se de medida consignatória para não incorrer em mora, e notificar a empresa acerca do seu descumprimento.

Nesta hipótese, escorreita a sentença que reconheceu a culpa da demandante pela rescisão do contrato, não havendo falar-se em reparação de danos materiais e morais.

Não prospera a alegação de que o pagamento da taxa de corretagem é de responsabilidade do vendedor do imóvel se pactuado no contrato o seu repasse ao adquirente, sendo aplicável ao caso a segunda tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Encontra-se consolidado o entendimento do STJ, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, da necessidade de restituição dos valores pagos de uma única vez e de forma imediata (Súmula no 543 do STJ e REsp no 1300418/SC).

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

Em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência do adquirente, na qual o autor pretende a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.- (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.

Em sendo esse o cenário processual exposto, considero que diante do inadimplemento é patente a viabilidade da rescisão e comercialização do imóvel litigioso perante outros consumidores que se habilitem em compra-lo, não havendo qualquer ilícito decorrente da rescisão, o que fulmina qualquer pretensão indenizatória pela parte autora/apelante.

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL ao recurso apenas para admitir a retenção de 10% do valor efetivamente pago pela Compradora/Apelante, a fim de evitar o enriquecimento indevido; mantendo-se incólume o restante da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2021