Tribunal: TJMT
Processo: 1001588-26.2017.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-02
Data de publicação: 2021-06-08

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO – LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.
Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.
Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (pacta sunt servanda) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.
A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.
É abusiva a “cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).
A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.
O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001588-26.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CARLOS NETO FOSQUIERA - CPF: 406.044.381-68 (APELANTE), JOELI MARIANE CASTELLI - CPF: 014.866.551-90 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (APELADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (REPRESENTANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), CARLOS NETO FOSQUIERA - CPF: 406.044.381-68 (APELADO), JOELI MARIANE CASTELLI - CPF: 014.866.551-90 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO NÃO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR).

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO
– LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS AS PARTES CONFIGURADA – JUROS DE OBRA INDEVIDOS APÓS O PRAZO DA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA SATI – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – RESTITUIÇÃO EM DOBRO – DANO MORAL DEMONSTRADO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO PROVIDO.

Configuradas a relação de consumo e a atuação das empresas rés no processo de produção dos imóveis, é evidente a legitimidade passiva para responderem pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, a aceitação da ideia de força obrigatória da avença (
pacta sunt servanda
) tem sido relativizada, e pela concepção mais moderna a revisão de cláusulas convencionadas é permitida nas relações de consumo, quando demonstrado o abuso ou a ilegalidade.

A cobrança dos juros de obra é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, incluído o período de tolerância, consoante orientação jurisprudencial do STJ.

É abusiva a “
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóve
l" (repetitivo REsp 1599511/SP – Tema 938).

A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.

O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais do contraente, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelações Cíveis em
Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais
julgada parcialmente procedente para:

“CONDENAR as Requeridas MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA e PRIME CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A, solidariamente, pagar à parte Requerente CARLOS NETO FOSQUIERA:

1)
R$ 1.200,00
(mil e duzentos reais) a título de
danos emergentes
, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso;

2) ao
ressarcimento de forma simples
dos valores pagos a título de “
taxa de evolução de obra
” pelo autor a partir de 30/05/2016, corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

3) ao
ressarcimento de forma simples
dos valores pagos a título de “
taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária
”, corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

4)
R$ 20.000,00
(vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Sumula 362 STJ); a título de
danos morais
;”

As empresas (rés) sustentam, preliminarmente, sua ilegitimidade no caso de eventual devolução dos juros de construção, pois tais encargos seriam de responsabilidade da Caixa Econômica Federal, que, por esse motivo, deveria ser incluída no polo passivo da demanda. Assim, arguem que a competência para processar e julgar a lide é da Justiça Federal.

Apontam a licitude da cobrança da taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária (taxa SATI), uma vez que foi expressamente convencionada e, portanto, não deve ser restituída.

Ressaltam a legalidade da avença e que a sua revisão implicaria no desequilíbrio contratual.

Alegam que o imóvel foi entregue no prazo estabelecido no contrato de financiamento e dentro do período de tolerância, o que excluiria o dever de reparação por dano moral. Subsidiariamente, pleiteiam a redução da importância arbitrada.

O autor, por sua vez, busca a restituição em dobro da taxa SATI e dos juros de obra, além de aduzir que faz jus a 7 parcelas de aluguel, ou seja, R$ 4.800,00.

Contrarrazões nos Ids n. 83111081 e 83111086.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1001588-26.2017.8.11.0041

APELANTE: CARLOS NETO FOSQUIERA, MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA, PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A.

APELADO: MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA, PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A., CARLOS NETO FOSQUIERA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

PRELIMINARES

ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

É evidente a legitimidade passiva das empresas rés, pois integram a cadeia de fornecimento do produto.

Nesse sentido:

“
ILEGITIMIDADE PASSIVA Empresas requeridas que estão envolvidas na cadeia de prestação de serviços, associando as respectivas marcas na venda das unidades do empreendimento imobiliário objeto desta ação. Aplicação ao caso da responsabilidade solidária, prevista no art. 7o, parágrafo único, do CDC. Preliminar afastada
” (TJSP Ap. n. 1005521-60.2016.8.26.0320, Limeira, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, julgado em 15.3.2017).

Afirmam ainda a incompetência da Justiça Comum, já que a taxa de evolução de obra foi paga para a Caixa Econômica Federal, que, por conseguinte, é quem deve figurar no polo passivo.

Porém a CEF atuou apenas como agente no financiamento; permanece com a Construtora e com sua respectiva Incorporadora Imobiliária o dever de cumprir as obrigações e os prazos pactuados.

Vale destacar que não se discute nesta lide o contrato de financiamento em si, e sim o atraso injustificado na entrega do imóvel e os encargos e danos daí decorrentes sofridos pelo autor.

A propósito:

“
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.
CONTRATO FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FATO QUE NÃO AFASTA A COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL
. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido
”. (TJPR - 1a Turma Recursal - 0000927- 34.2013.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel. Leo Henrique Furtado Araújo).

Ademais, o CDC estabelece a natureza objetiva da responsabilidade das rés em decorrência de vício na prestação de seus serviços, de forma que é delas o ônus de reparar os danos patrimoniais ou extrapatrimoniais causados ao consumidor.

Rejeito as preliminares.

MÉRITO

Apelação Cível em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente, além de determinar às rés o pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

As partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (Id n. 83110963), referente ao apartamento n. 401, bloco K, Parque Chapada Diamantina, no bairro Dom Aquino, Cuiabá/MT, por R$ 139.060,00. Na cláusula 4 consta o seguinte:

“4 - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

4.1.1. SINAL
: R$ 2.146,60;

4.1.2. MENSAIS:
R$ 21.551,00, distribuídas em 36 parcelas mensais: 1 parcela de R$ 598,60 com vencimento em 08/05/2014, e 35 parcelas de R$ 598,60, com vencimento a partir de 08/06/2014;

4.1.4.

FINANCIAMENTO
: R$ 109.735,00;

4.1.3.

FGTS
: R$ 2.776,40;

(...)”.

O autor alega solidariedade entre as demandadas.

Rizzatto Nunes faz esta observação sobre o assunto:

"Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7°, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor."
(
in
Comentários ao código de defesa do consumidor, 6o edição, São Paulo, Saraiva, 2011, pág. 421).

Desse modo, como as duas empresas (requeridas) participaram do ciclo de produção do imóvel, arcam solidariamente com o ônus dele decorrente.

Para ilustrar:

"CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO. SOLIDARIEDADE LEGAL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS FORNECEDORES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Configurada a relação de consumo e tendo mais de um autor a ofensa, todos os envolvidos na cadeia de fornecimento do produto ou serviço responderão solidariamente pela reparação dos danos causados ao consumidor.

2. Ocorrendo a rescisão do ajuste em razão do inadimplemento da construtora, fica esta obrigada a restituir ao comprador todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual a título de sanção ou a retenção de arras.

3. Recurso desprovido."
(TJDFT, RAC n. 20170110063383, Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, 8a Turma Cível, julgado em 26/04/2018, DJe de 03/05/2018).

Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância.

Quanto à revisão contratual, o
STJ, de maneira consolidada, permite nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
.

Sobre a matéria:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. INCIDÊNCIA DO CDC. POSSIBILIDADE. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA.COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS DEMAIS ENCARGOS MORATÓRIOS. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.

No pertinente à revisão das cláusulas contratuais, a legislação consumerista, aplicável à espécie, permite a manifestação acerca da existência de eventuais cláusulas abusivas, o que acaba por relativizar o princípio do pacta sunt servanda. Precedentes. (...) 3. Agravo regimental a que se nega provimento”.
(AgRg no REsp 1422547/RS, relator ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/02/2014).

Inicialmente cumpre determinar se houve atraso, já que o autor diz que a entrega extrapolou injustificadamente o prazo combinado e por isso teve de arcar com encargos da fase de obra acima do pactuado.

No item 5 do quadro resumo constou a previsão de entrega para 30/11/2015, mais 180 dias de tolerância (Id. n. 83110963, pág. 3), ou seja, 28/05/2016 seria o último dia para a transferência do imóvel.

Com a inversão do ônus probatório, incumbia às rés mostrarem que nesse período a unidade estava apta para ser entregue, o que não fizeram. Dessa maneira, é evidente sua inadimplência, pois o atraso de quase 2 meses é incontroverso.

Importante esclarecer que os juros de obras, taxa de obra ou taxa de evolução de obra são encargos de responsabilidade daquele que adquire um imóvel na planta e são cobrados pelo Banco no qual a Construtora fez o empréstimo.

O pagamento se inicia quando é assinado o Contrato de Financiamento e deve ser feito mensalmente até a entrega das chaves, momento em que o comprador passa a pagar as parcelas do financiamento propriamente dito.

O valor depende da evolução da obra; quanto mais próxima do fim, supõe-se que mais dinheiro o Banco disponibiliza para a Construtora, ou seja, maior o risco e maior a taxa. Logo, o montante cobrado não é abusivo.

O mutuário arca com esse encargo junto à instituição bancária que concedeu o empréstimo para a Construtora executar o projeto, e a finalidade é cobrir parte dos juros que incidem nesse financiamento.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, essa cobrança é lícita durante a construção, e torna-se ilegal após o prazo previsto para a entrega, nele incluído o período de tolerância.

No julgamento do Tema Repetitivo 996, do STJ, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:

“
Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro
.”

Confira-se a ementa:

“
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos
.” (REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

No caso concreto, o Juízo
a quo
considerou lícito o prazo da fase de construção até 30/05/2016, embora o correto seria 29/05/2016, data subsequente ao último dia para a entrega. Todavia, essa diferença não interfere no valor a ser restituído, visto que as parcelas eram mensais.

E é nula a cláusula quinta, que abre exceção ao prazo fixado pela Construtora caso
outra data seja estipulada no contrato de financiamento
, pois o STJ já delimitou que a avença “deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível
o prazo certo
para a entrega do imóvel” (Tema 996).

Como visto, somente após o tempo previsto para a entrega é que (29/05/2016 – ID no. 83111024) os juros de obra efetivamente pagos não são mais devidos e devem ser restituídos ao comprador.

Ante a ilegalidade do ato, a devolução tem de ser em dobro, nos termos do art. 940 do Código Civil, com atualização monetária pelo INPC a contar do dia do pagamento de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, já que se trata de responsabilidade contratual (AgInt no AREsp 1547153/SC e 1.272.646/RS).

Desta câmara:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER – JUROS DE OBRA- COBRANÇA APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – ILEGALIDADE – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DEVIDA – VAZAMENTO EM TUBULAÇÃO DE GÁS – REPARO REALIZADO SÓ DEPOIS DE ORDEM JUDICIAL – DANO MORAL MAJORADO – RECURSO PROVIDO.
É ilícita a cobrança de juros de obra após a entrega das chaves da unidade autônoma. A ilegalidade do ato impõe a restituição em dobro dos valores pagos.
A quantia fixada para a indenização por dano moral de ser majorada quando mostrar-se irrisória
. (TJ-MT - AC 10042026720188110041 MT, julgado em 22/07/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, publicado em 22/07/2020).

Da mesma forma, é devida indenização na forma de aluguel mensal pelo mesmo período acima, e razoável a quantia constante nos recibos de locador (Id. n. 83110979), qual seja, R$ 800,00 por mês de atraso, que perfazem R$ 1.600,00.

No que concerne à taxa SATI, o STJ firmou entendimento, em recursos repetitivos, pela "
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
" (REsp 1599511/SP – Tema 938).

Posto isso, as rés são responsáveis pela devolução dessa quantia. Em razão do pagamento abusivo e da natureza da obrigação, aplica-se o art. 42, parágrafo único, do CDC, que garante ao consumidor a devolução em dobro do valor pago, num total de R$1.400,00 (Id. n. 83110969).

Em relação ao dano moral, era imprescindível que estivesse efetivamente demonstrado; o mero atraso por si só não autoriza a indenização.

Nesse sentido:

“
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ. DANOS MORAIS. SIMPLES ATRASO. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 29/08/2014. Recurso especial interposto em 06/06/2016 e distribuído a este gabinete em 22/09/2016.

2. É possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso na entrega do imóvel pela construtora. Precedentes.

3. Danos morais: ofensa à personalidade. Precedentes. Necessidade de reavaliação da sensibilidade ético-social comum na configuração do dano moral. Inadimplemento contratual não causa, por si, danos morais. Precedentes.

4.
O atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador.

5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido
.” (REsp 1642314/SE, relatora ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, julgado em 16/03/2017, DJe de 22/03/2017).

Desta Câmara:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – IMÓVEL – MINHA CASA, MINHA VIDA - ATRASO NA ENTREGA - INDENIZAÇÃO NA FORMA DE ALUGUEL – POSSIBILIDADE - PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO – TERMO INICIAL – DATA AJUSTADA PARA ENTREGA - DANO MORAL - SIMPLES ATRASO – AUSÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (Repetitivo REsp 1729593/SP).

“O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes.” (AgInt no AREsp 1211877/RJ)
.” (RAC n. 1006733-63.2017.8.11.0041, julgado em 28/10/2020, DJe de 30/10/2020).

Pelo exposto, dou
parcial provimento
ao Recurso das rés
para afastar a condenação por danos morais, e
parcial provimento ao Recurso do autor
para majorar os danos emergentes para R$ 1.800,00 e determinar a devolução em dobro da taxa SATI, no total de R$ 1.400,00, bem como dos juros de obra.

Com a alteração no resultado, impõe-se a reformulação da sucumbência. Assim, já que as duas partes passam a ser vencedoras e vencidas, as custas processuais e os 20% de honorários advocatícios são devidos por ambas, na proporção de 50% para as rés e 50% para o autor, porém quanto a ele fica suspensa a exigibilidade da obrigação, por ser beneficiário da justiça gratuita.

V O T O V E N C E D O R

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

Acompanho o voto do eminente relator, exceto no que tange a
indenização por
danos morais
.

Penso que o dano moral deve incidir porque além da construtora não ter entregue o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Desse modo, feriu o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais o que autoriza a condenação
da construtora em danos morais que, nesta circunstância, constitui dano moral “in re ipsa”.

Assim, divirjo do relator para
dar provimento
ao recurso do autor e condenar a construtora em dano moral e, por consequência,
nego provimento ao recurso das requeridas
e as condeno em honorários advocatícios de sucumbência, integralmente.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Revejo o meu posicionamento e acompanho a divergência.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 20 DE MARÇO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 02 DE JUNHO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara:

Peço vênia ao douto relator para acompanhar a divergência inaugurada pelo 1o vogal – des. Guiomar Teodoro Borges, quanto a indenização por danos morais.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4a VOGAL – CONV.)

Eminentes pares:

Após o eminente Relator,
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
,
dar

parcial provimento ao recurso das rés para afastar a condenação por danos morais e parcial provimento ao apelo do autor
para majorar os danos emergentes para R$ 1.800,00 e determinar a devolução em dobro da taxa SATI, no total de R$ 1.400,00, bem como dos juros de obra, o
1o Vogal, Des.

Guiomar Teodoro Borges, instaurou a divergência

ao manter a condenação por danos morais
e, consequentemente, condenar a construtora ao pagamento dos honorários advocatícios integralmente, sendo acompanhado pela 2a Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves.

Assim, com a ampliação do quórum, passo ao julgamento estendido:

Como já relatado, trata-se de recursos de apelação interposto pelas partes envolvidas, onde as empresas rés
MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA E PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A,
defendem em suas razões de recurso, a ilegitimidade no caso de eventual devolução dos juros de construção, já que seriam de responsabilidade da Caixa Econômica Federal, e, por esse motivo, deveria ser incluída no polo passivo da demanda e os autos remetidos para a Justiça Federal; a licitude da cobrança da taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária (taxa SATI); a legalidade da avença e que a sua revisão implicaria no desequilíbrio contratual; e, ainda, que o imóvel foi entregue no prazo estabelecido no contrato de financiamento e dentro do período de tolerância, o que excluiria o dever de reparação por dano moral, pugnando, em pedido subsidiário, a redução da importância arbitrada.

O autor, por sua vez, busca a restituição em dobro da taxa SATI e dos juros de obra, além de aduzir que faz jus a 7 parcelas de aluguel, ou seja, R$ 4.800,00.

Por unanimidade as preliminares arguidas pelas requeridas foram rejeitadas e, no mérito, a divergência reside exclusivamente no cabimento ou não do dano moral em razão da demora na entrega das chaves.

Sobre esse ponto, a sentença impugnada condenou em “
R$ 20.000,00
(vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Sumula 362 STJ); a título de
danos morais
.”

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (Id n. 83110963), referente ao apartamento n. 401, bloco K, Parque Chapada Diamantina, no bairro Dom Aquino, Cuiabá/MT, por R$ 139.060,00. Na cláusula 4 consta o seguinte:

“4 - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

4.1.1. SINAL
: R$ 2.146,60;

4.1.2. MENSAIS:
R$ 21.551,00, distribuídas em 36 parcelas mensais: 1 parcela de R$ 598,60 com vencimento em 08/05/2014, e 35 parcelas de R$ 598,60, com vencimento a partir de 08/06/2014;

4.1.4.

FINANCIAMENTO
: R$ 109.735,00;

4.1.3.

FGTS
: R$ 2.776,40;

(...)”.

No item 5 do quadro resumo constou a previsão de entrega para 30/11/2015, mais 180 dias de tolerância (Id. n. 83110963, pág. 3), ou seja, 28/05/2016 seria o último dia para a transferência do imóvel.

Com a inversão do ônus probatório, incumbia às rés mostrarem que nesse período a unidade estava apta para ser entregue, o que não fizeram. Dessa maneira, é evidente sua inadimplência, pois o atraso de quase 2 meses é incontroverso.

Sobre a matéria, a Terceira Câmara de Direito Privado, a qual faço parte, firmou entendimento no sentido de que, tratando-se de responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado e, também pelos danos causados, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, é assegurada a efetiva indenização do consumidor quanto aos prejuízos por ele suportados em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DESPESAS COM ALUGUEL COMPROVADAS – REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA
– DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
– VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que não restou configurado. (REsp no 1.641.037/SP – 2016/0253093-5). Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.
A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.”
(TJ-MT 00006447520168110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 10/03/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2021)

Assim, sem maiores delongas e com a devida vênia ao eminente Relator, acompanho a divergência para
NEGAR PROVIMENTO

ao recurso das requeridas e MANTER A CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS
e, consequentemente, condenar a construtora ao pagamento dos honorários advocatícios integralmente.

É como voto.

EM 02 DE JUNHO DE 2021:

RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO NÃO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR).

V O T O S V O G A I S

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (1o VOGAL)

Acompanho o voto do eminente relator, exceto no que tange a
indenização por
danos morais
.

Penso que o dano moral deve incidir porque além da construtora não ter entregue o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Desse modo, feriu o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais o que autoriza a condenação
da construtora em danos morais que, nesta circunstância, constitui dano moral “in re ipsa”.

Assim, divirjo do relator para
dar provimento
ao recurso do autor e condenar a construtora em dano moral e, por consequência,
nego provimento ao recurso das requeridas
e as condeno em honorários advocatícios de sucumbência, integralmente.

É como voto.

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2a VOGAL)

Revejo o meu posicionamento e acompanho a divergência.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE)

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 20 DE MARÇO DE 2021:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO DE 02 DE JUNHO DE 2021 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO – APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3o VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara:

Peço vênia ao douto relator para acompanhar a divergência inaugurada pelo 1o vogal – des. Guiomar Teodoro Borges, quanto a indenização por danos morais.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (4a VOGAL – CONV.)

Eminentes pares:

Após o eminente Relator,
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
,
dar

parcial provimento ao recurso das rés para afastar a condenação por danos morais e parcial provimento ao apelo do autor
para majorar os danos emergentes para R$ 1.800,00 e determinar a devolução em dobro da taxa SATI, no total de R$ 1.400,00, bem como dos juros de obra, o
1o Vogal, Des.

Guiomar Teodoro Borges, instaurou a divergência

ao manter a condenação por danos morais
e, consequentemente, condenar a construtora ao pagamento dos honorários advocatícios integralmente, sendo acompanhado pela 2a Vogal, Desa. Serly Marcondes Alves.

Assim, com a ampliação do quórum, passo ao julgamento estendido:

Como já relatado, trata-se de recursos de apelação interposto pelas partes envolvidas, onde as empresas rés
MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORAÇÕES SPE LTDA E PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A,
defendem em suas razões de recurso, a ilegitimidade no caso de eventual devolução dos juros de construção, já que seriam de responsabilidade da Caixa Econômica Federal, e, por esse motivo, deveria ser incluída no polo passivo da demanda e os autos remetidos para a Justiça Federal; a licitude da cobrança da taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária (taxa SATI); a legalidade da avença e que a sua revisão implicaria no desequilíbrio contratual; e, ainda, que o imóvel foi entregue no prazo estabelecido no contrato de financiamento e dentro do período de tolerância, o que excluiria o dever de reparação por dano moral, pugnando, em pedido subsidiário, a redução da importância arbitrada.

O autor, por sua vez, busca a restituição em dobro da taxa SATI e dos juros de obra, além de aduzir que faz jus a 7 parcelas de aluguel, ou seja, R$ 4.800,00.

Por unanimidade as preliminares arguidas pelas requeridas foram rejeitadas e, no mérito, a divergência reside exclusivamente no cabimento ou não do dano moral em razão da demora na entrega das chaves.

Sobre esse ponto, a sentença impugnada condenou em “
R$ 20.000,00
(vinte mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 240 CPC c/c 405 C.C) e correção monetária (INPC) a partir deste decisum (Sumula 362 STJ); a título de
danos morais
.”

Pois bem.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra (Id n. 83110963), referente ao apartamento n. 401, bloco K, Parque Chapada Diamantina, no bairro Dom Aquino, Cuiabá/MT, por R$ 139.060,00. Na cláusula 4 consta o seguinte:

“4 - CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

4.1.1. SINAL
: R$ 2.146,60;

4.1.2. MENSAIS:
R$ 21.551,00, distribuídas em 36 parcelas mensais: 1 parcela de R$ 598,60 com vencimento em 08/05/2014, e 35 parcelas de R$ 598,60, com vencimento a partir de 08/06/2014;

4.1.4.

FINANCIAMENTO
: R$ 109.735,00;

4.1.3.

FGTS
: R$ 2.776,40;

(...)”.

No item 5 do quadro resumo constou a previsão de entrega para 30/11/2015, mais 180 dias de tolerância (Id. n. 83110963, pág. 3), ou seja, 28/05/2016 seria o último dia para a transferência do imóvel.

Com a inversão do ônus probatório, incumbia às rés mostrarem que nesse período a unidade estava apta para ser entregue, o que não fizeram. Dessa maneira, é evidente sua inadimplência, pois o atraso de quase 2 meses é incontroverso.

Sobre a matéria, a Terceira Câmara de Direito Privado, a qual faço parte, firmou entendimento no sentido de que, tratando-se de responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado e, também pelos danos causados, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, é assegurada a efetiva indenização do consumidor quanto aos prejuízos por ele suportados em decorrência do atraso na entrega do imóvel.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – DESPESAS COM ALUGUEL COMPROVADAS – REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA
– DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO
– VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que não restou configurado. (REsp no 1.641.037/SP – 2016/0253093-5). Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora da instalação do saneamento básico pela CAB, pois se trata de circunstâncias previstas pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, já deve estar inclusa no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.
A indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, compensando o sofrimento da vítima e desencorajando a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza. Merece ser mantido o valor fixado a título de dano moral concedido, em observância à situação econômica da parte condenada e, também, da pessoa a ser indenizada, bem como às circunstâncias do caso concreto e aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.”
(TJ-MT 00006447520168110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 10/03/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/03/2021)

Assim, sem maiores delongas e com a devida vênia ao eminente Relator, acompanho a divergência para
NEGAR PROVIMENTO

ao recurso das requeridas e MANTER A CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS
e, consequentemente, condenar a construtora ao pagamento dos honorários advocatícios integralmente.

É como voto.

EM 02 DE JUNHO DE 2021:

RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO NÃO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1o VOGAL (DES. GUIOMAR).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/06/2021