Tribunal: TJMT
Processo: 1000734-64.2019.8.11.0040
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2022-01-26

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES – PARCIAL PROCEDÊNCIA – VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL – APLICAÇÃO – RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL – NÃO APLICAÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o distrato requerido pelo comprador que não tem condições de quitar as prestações.
A relação entre as partes é de consumo, de forma que deve prevalecer a boa-fé objetiva, o equilíbrio e o princípio da função social dos contratos, previsto no artigo 421 do Código Civil, com mitigação do pacta sunt servanda.
O contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, equivalente a 10% a incidir sobre o valor do contrato. Nesse sentido, o credor está autorizado a exigir o pagamento de multa estipulada contratualmente se a culpa foi do comprador.
Se o contrato não possui cláusula de retenção, descabe a sua aplicação, ante a ausência de qualquer previsão no contrato a esse respeito, o que torna sua cobrança ilegal.
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000734-64.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), MARIA ALICE DOS SANTOS DILL - CPF: 023.203.741-83 (APELADO), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), OTHON BUENO FURQUIM - CPF: 033.256.831-85 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
Á UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES – PARCIAL PROCEDÊNCIA – VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL – APLICAÇÃO – RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL – NÃO APLICAÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o distrato requerido pelo comprador que não tem condições de quitar as prestações.

A relação entre as partes é de consumo, de forma que deve prevalecer a boa-fé objetiva, o equilíbrio e o princípio da função social dos contratos, previsto no artigo 421 do Código Civil, com mitigação do
pacta sunt servanda
.

O contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, equivalente a 10% a incidir sobre o valor do contrato. Nesse sentido, o credor está autorizado a exigir o pagamento de multa estipulada contratualmente se a culpa foi do comprador.

Se o contrato não possui cláusula de retenção, descabe a sua aplicação, ante a ausência de qualquer previsão no contrato a esse respeito, o que torna sua cobrança ilegal.

“
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
”. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Resolução de Compromisso Particular de Venda e Compra com Devolução de Valores
ajuizada por
MARIA ALICE DOS SANTOS DILL
para declarar rescindido o contrato de ID no 17873151 – pág. 07/37, e condenar a requerida a restituir à parte autora,
em parcela única
, o valor das prestações/sinal até então recebidos, do qual deve ser deduzido o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária pelo INPC a partir do desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. Condenou as partes ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, na proporção de 50% para cada parte, ficando, contudo, suspensa a cobrança em relação à parte autora, diante do deferimento dos benefícios da assistência judiciária gratuita (art. 98, § 3o, do CPC/15).

Em suas razões recursais, a requerida alega a impossibilidade de rescisão do contrato porque o negócio jurídico encontrava-se perfeito e a força do contrato celebrado com autonomia vincula as partes.

Aduz que o instrumento fora ajustado de forma irrevogável e irretratável e, por isso, não admite rescisão unilateral, tão somente em caso de inadimplemento da parte contrária, que não é o caso dos autos, visto que a apelante vem cumprindo todas as suas obrigações perante a apelada.

Sustenta que entendendo este Juízo pela rescisão unilateral, requer, alternativamente, o desconto da multa contratual de 10% (dez por cento), prevista no contrato, bem como deve ser retido o percentual de 25% (vinte cinco por cento), em caráter indenizatório e cominatório.

Assevera que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença e não da citação, conforme Recurso Repetitivo, REsp no 1.740.911-DF.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença, promovendo a manutenção da relação contratual nos exatos termos do instrumento particular celebrado. Em pedido alternativo, pela reforma da sentença, no que diz respeito à multa contratual, fazendo incidi-lo no montante acrescido, além dos 10% (dez por cento), de 25% (vinte por cento) em caráter indenizatório e cominatório, de acordo com entendimento do STJ, com incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença.

As contrarrazões foram apresentadas no ID no 109021070 pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

MARIA ALICE DOS SANTOS DILL
ajuizou
Ação de Resolução de Compromisso Particular de Venda e Compra com Devolução de Valores
em face de
POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA,
alegando, em síntese, que em abril de 2015, firmou com a requerida um compromisso de venda e compra de lote urbano no 36, localizado na quadra 11 do loteamento Residencial Serra Dourada, tendo no curso do contrato realizado o pagamento de uma entrada de R$ 2.666,00 mais 40 parcelas de 144, totalizando a quantia de R$ 23.085,20.

Afirmou que em setembro de 2018 solicitou junto à requerida a resolução do contrato, em decorrência de problemas financeiros, sem obter êxito, posto que a requerida limitou-se a inscrever o nome da autora nos cadastros de inadimplentes em dezembro de 2018.

Ao final, requereu a rescisão do contrato por desistência do promitente comprador e a restituição das parcelas pagas de forma distinta da cláusula penal convencional de no 05.

A liminar foi deferida para excluir o nome da autora dos cadastros de proteção ao crédito, bem como deferido os benefícios da justiça gratuita à autora (ID no 109022983).

O douto magistrado singular, Dr. Jorge Hassib Ibrahim, julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Inconformada, recorreu a parte requerida.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 13 de abril de 2015, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, referente à aquisição de um imóvel, lote no 36, quadra no 11, com área de 250,00 m2, situado no Residencial Serra Dourada, no Município de Sorriso/MT, pelo preço de R$ 76.175,12 (setenta e seis mil cento e quinze reais e doze centavos), consoante se vê do ID no 109022982. Vejamos:

Em sua petição inicial, a autora/apelada afirmou ter pagado
R$ 2.666,00 (dois mil seiscentos e sessenta e seis reais) de entrada, mais 40 parcelas de 144 prestações no valor de R$ 510,48 (quinhentos e dez reais e quarenta e oito centavos), totalizando a quantia de R$ 23.085,20 (vinte e três mil oitenta e cinco reais e vinte centavos).

Todavia, a recorrida asseverou expressamente que
“em setembro de 2018, a promitente compradora solicitou junto ao promitente vendedor a resolução do contrato, posto que não poderia mais arcar com as prestações mensais em decorrência de problemas orçamentários familiares”
(ID no 109022981).

Em 5/09/2018 a autora comunicou a empresa recorrente o seu interesse em rescindir o contrato de compra e venda, consoante notificação juntada no ID no 109022982. Vejamos (ID no 109022982 – pág. 6):

Assim, induvidoso nos autos que a autora/recorrida não teve mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, demonstrando a sua culpa pela rescisão antecipada do negócio.

CLÁUSULA CONTRATUAL DE IRRETRATABILIDADE DE IRREVOGABILIDADE

No que diz respeito à existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade defendida pela apelante, referida cláusula não impede o distrato requerido pelo comprador que não tem condições de quitar as prestações.

Isso porque, seria incoerente que o comprador, sem condições financeiras de arcar com as parcelas do contrato, fique indefinitivamente vinculado ao negócio jurídico.

Ademais, a
relação entre as partes é de consumo, de forma que deve prevalecer a boa-fé objetiva, o equilíbrio e o princípio da função social dos contratos, previsto no artigo 421 do Código Civil, com mitigação do
pacta sunt servanda
.

Nesse contexto, conclui-se que é abusiva a cláusula contratual que prevê a irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio (cláusula décima quinta – alínea “b”) – ID no 109022982 – pág. 33, já que acarreta vantagem exagerada ao consumidor, indo de encontro à boa-fé e equidade.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL - RESCISÃO - POSSIBILIDADE
- PERCENTUAL DE RETENÇÃO - DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada na inviabilidade de pagamento das prestações, o que teria como consequência lógica o inadimplemento da parte. A restituição dos valores deve se dar de forma imediata, pois o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, no julgamento do REsp 1300418/SC, sob a ótica dos recursos repetitivos, que "é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes". Os juros de mora devem incidir sobre a quantia a ser restituída somente a partir do trânsito em julgado do acórdão, pois, anteriormente, inexistia mora da vendedora a ensejar a incidência dos juros.

(TJ-MG - AC: 10000170763965002 MG, Relator: Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 28/02/2019, Data de Publicação: 28/02/2019) destaquei

“
APELAÇÃO CÍVEL -
RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IRRETRATABILIDADE - IRREVOGABILIDADE - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR INADIMPLENTE
- RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. O compromisso de compra e venda de imóvel a prestação como ato jurídico decorrente da vontade dos contratantes pode ser rescindido a pedido da parte inadimplente, independentemente da existência de cláusula de irregovabilidade e irretratabilidade. Declarada a rescisão da avença por culpa do promissário comprador e determinada então a devolução dos valores pagos, é devida a retenção pelo vendedor do percentual de 10%, a título de compensação, pelas despesas administrativas decorrentes do desfazimento do negócio.

(TJMG - Apelação Cível 1.0074.16.004694-7/002, Relator (a): Des.(a) Tiago Pinto, 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/08/2018, publicação da sumula em 24/08/2018
).
destaquei

DA MULTA

Sobre a rescisão do contrato, o contrato de compra e venda contém cláusula expressa que prevê a imposição de multa ao comprador que desse causa à rescisão do contrato, equivalente a 10% a incidir sobre o valor pago, em sua Cláusula Quinta, item d.1 e d.2 – alínea “f”. Vejamos (ID no 109022982 – pág. 19):

Nesse sentido, cuidando-se de cláusula penal compensatória, o credor está autorizado a exigir o pagamento de multa estipulada contratualmente, razão pela qual, a sentença deve ser mantida neste ponto, que determinou o decote de 10% a título de multa dos valores a serem devolvidos à parte autora.

RETENÇÃO

Quanto ao valor a ser restituído, incide o entendimento estabelecido pela Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”
(destaquei
)

No entanto, no presente caso, verifica-se que o contrato não possui cláusula de retenção.

Nesse contexto, não é admissível a aplicação da retenção em 25%, ante a ausência de qualquer previsão no contrato a esse respeito, o que torna sua cobrança ilegal.

Ademais, a relação é de consumo, de forma que deve prevalecer a boa-fé objetiva, o equilíbrio e o princípio da função social dos contratos.

Assim, não se pode permitir a cobrança da retenção se as partes nada pactuaram a esse respeito. Logo, sem razão o apelante.

DOS JUROS DE MORA

No que diz respeito aos juros de mora, a recente orientação do STJ firmou-se no sentido de que em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por
desistência dos adquirentes
, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas, os juros moratórios devem incidir a partir do
trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Confira:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF. [...] 2.
O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. Precedentes.
3. É inviável a análise de tese não suscitada nas razões do recurso especial por se tratar de evidente inovação recursal. 4. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, dos dispositivos apontados como violados no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula no 282 do Supremo Tribunal Federal. 5. As questões de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento. Precedentes. 6. Agravo interno não provido.”
(STJ, TERCEIRA TURMA, AgInt no AREsp 1296227/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) (Destaquei).

Ainda, o seguinte julgado do STJ:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA EM ÁREA CONSTRUÍDA. CULPA DA RÉ/COMPRADORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, DESDE QUE COMPROVADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DA PARTE DEMANDADA. [...] 3.
'Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor
'
(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).
Exegese aplicável à espécie. [...] 7. Agravo interno parcialmente provido"
(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.133.804/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/9/2018). destaquei

Com essas considerações, a sentença merece reforma neste ponto, para que os juros de mora incidam
a partir do trânsito em julgado da sentença.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para reformar parcialmente a sentença, no que diz respeito à incidência dos juros de mora que passam a incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/12/2021