Tribunal: TJMT
Processo: 1003560-94.2018.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-09
Data de publicação: 2021-06-11

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003560-94.2018.8.11.0041
APELANTE: NEIVA APARECIDA ALVES DA SILVA
APELADO: PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. E MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS E MATERIAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ADIMPLÊNCIA DO PREÇO DO IMÓVEL – RETENÇÃO DE CHAVES – DÉBITO REFERENTE À TAXA DE REGISTRO E ITBI, ABUSIVIDADE NA CONDUTA DE CONDICIONAR A ENTREGA DAS CHAVES À QUITAÇÃO DE ENCARGOS DO CONTRATO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Não se consubstancia cerceamento de defesa o indeferimento de produção de determinada prova, na hipótese do magistrado, considerá-la despicienda para o deslinde da controvérsia, máxime se a questão for de direito, hipótese em que cabe à parte trazer a documentação que entende necessária para o esclarecimento de sua pretensão.
A retenção das chaves, como meio de impor o adquirente o pagamento de valores a título de taxas de registros e de ITBI, considerada adimplência do preço do contrato, afigura-se prática abusiva, com possibilidade de indenização e arbitramento em valor razoável.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003560-94.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Imissão na Posse, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[NEIVA APARECIDA ALVES DA SILVA - CPF: 879.582.441-34 (APELANTE), MARA SANDRA VIAN DE OLIVEIRA - CPF: 184.485.248-29 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (REPRESENTANTE), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.602.564/0001-46 (APELADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE), VANIA REGINA MELO FORT - CPF: 050.417.068-67 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003560-94.2018.8.11.0041

APELANTE:
NEIVA APARECIDA ALVES DA SILVA

APELADO:
PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. E MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS E MATERIAIS –
CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ADIMPLÊNCIA DO PREÇO DO IMÓVEL
– RETENÇÃO DE CHAVES – DÉBITO REFERENTE À TAXA DE REGISTRO E ITBI, ABUSIVIDADE NA CONDUTA DE CONDICIONAR A ENTREGA DAS CHAVES À QUITAÇÃO DE ENCARGOS DO CONTRATO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Não se consubstancia cerceamento de defesa o indeferimento de produção de determinada prova, na hipótese do magistrado, considerá-la despicienda para o deslinde da controvérsia, máxime se a questão for de direito, hipótese em que cabe à parte trazer a documentação que entende necessária para o esclarecimento de sua pretensão.

A retenção das chaves, como meio de impor o adquirente o pagamento de valores a título de taxas de
registros e de ITBI,
considerada adimplência do preço do contrato, afigura-se prática abusiva, com possibilidade de indenização
e arbitramento em valor razoável.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
1003560-94.2018.8.11.0041

APELANTE:
NEIVA APARECIDA ALVES DA SILVA

APELADO:
PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. E MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA

Proc. referência:
Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Condenação em Danos Morais e Materiais c/c Tutela Antecipada n.o 1003560-94.2018.8.11.0041, da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Neiva Aparecida Alves da Silva.

AÇÃO:
Obrigação de Fazer c/c Pedido de Condenação em Danos Morais e Materiais
, ajuizada por Neiva Aparecida Alves da Silva
em face de
Prime Incorporações e Construções S/A. e MRV Prime Parque Chapada do Horizonte Incorporações SPE Ltda.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da
6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
)
julgou improcedentes os pedidos da ação,
bem como autorizou o depósito judicial das chaves do imóvel pelas requeridas.

Condenou a autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade da condenação, com base no art. 98, § 3o, do CPC.

APELAÇÃO
: a apelante argui o cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

Aduz que foi obstada pelas apeladas da entrega das chaves do apartamento adquirido, apesar de estar em dias com o pagamento das parcelas do financiamento, que a mora se refere apenas às taxas de ITBI e de registro do contrato,
no valor ínfimo
de R$3.610,41, bem como que paga aluguel por mais de 4 anos.

Sustenta que a falta de pagamento das taxas de registro e de ITBI não configura impeditivo para reter as chaves do imóvel, que as apeladas não fizeram proposta de parcelamento da quantia devida, depositaram em juízo as chaves sem oferecer garantia de que o imóvel está em perfeitas condições de estrutura e acabamento.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgada procedentes os pedidos da demanda para condenar as requeridas ao pagamento dos danos materiais a título de alugueres e danos morais. Subsidiariamente, caso não seja o entendimento, requer que seja anulada a sentença e determinado o retorno dos autos para designar audiência de instrução e julgamento.

CONTRARRAZÕES:
as apeladas pugnam para que seja negado provimento ao recurso (Id.
83395539 - pág.
1-12)
.

É relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003560-94.2018.8.11.0041

APELANTE:
NEIVA APARECIDA ALVES DA SILVA

APELADO:
PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. E MRV PRIME PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE INCORPORACOES SPE LTDA

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Neiva Aparecida Alves da Silva.

AÇÃO:
Obrigação de Fazer c/c Pedido de Condenação em Danos Morais e Materiais
, ajuizada por Neiva Aparecida Alves da Silva
em face de
Prime Incorporações e Construções S/A. e MRV Prime Parque Chapada do Horizonte Incorporações SPE Ltda.

SENTENÇA:
(proferida pelo Juízo da
6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
)
julgou improcedentes os pedidos da ação,
bem como autorizou o depósito judicial das chaves do imóvel pelas requeridas.

Condenou a autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade da condenação (art. 98, § 3o, do CPC).

A lide advém da não entrega das chaves da unidade imobiliária adquirida pela autora, em razão do inadimplemento com relação às taxas de obra e registro do imóvel e de ITBI.

Narra a inicial que a autora é legítima proprietária do apartamento situado no Condomínio Parque Chapada do Horizonte, bloco E, apartamento 112, na cidade de Várzea Grande, localizado na Rua Goiás, n. 525, no Bairro Nova Várzea Grande, adquirido na planta em 05/03/2014, conforme Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, pelo preço total de R$ 120.100,00, do qual foi pago R$ 3.022,00 a título de corretagem, a quantia de R$ 1.892,00 a título de sinal, mais 36 parcelas mensais de R$ 262,00, o restante, R$ 105.736,00, por meio de financiamento habitacional, bem assim que está em dias com as parcelas contratuais, que já quitou mais de 80% (oitenta por cento) do valor do imóvel, no entanto, a unidade imobiliária
está pronta desde a data de 10/05/2016 e
as requeridas se negam a entregar as chaves, em decorrência do não pagamento de taxa de registro em cartório e ITBI, cujos valores em aberto perfazem o montante de R$ 3.610,41 (três mil seiscentos e dez reais e quarenta e um centavos) com multa e juros.

Anota a autora que em razão da retenção das chaves do apartamento sofre
prejuízos de ordem material e moral, a par disso, pugna pela restituição dos valores pagos a título de aluguéis durante o período do atraso da entrega do imóvel, bem como a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais.

Em sede de contestação, as demandadas asseveram que a autora não foi imitida na posse do bem em razão de sua inadimplência com relação a juros de obra e taxas de registros, que perdura há mais de um ano quando configurada a data em que o apartamento seria inicialmente entregue.

Na sequência, as requeridas peticionam para requerer o depósito em juízo das chaves do imóvel, ao argumento de que apesar do débito pendente diligenciou no sentido de entrega-las e houve recusa em recebê-las fora do processo (Id. 83395523 - pág.1).

Ato seguinte, a sentença julgou improcedentes os pedidos da demanda, por entender que a autora esta em mora com as suas obrigações contratuais, bem como autorizou o depósito das chaves e determinou a intimação da autora para retirá-las.

Contra esta decisão recorre a autora.

Para a recorrente a falta de pagamento das taxas de registros e de ITBI não configura impeditivo para a entrega das chaves do imóvel, porquanto tem m
eios de cobrança viáveis,
além do fato de que as requeridas não são as
detentoras do imóvel, mas a instituição financeira pela alienação fiduciária
.

Do cerceamento de defesa

A apelante sustenta o cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, porque não fora realizada a oitiva de testemunhas em audiência de instrução e julgamento.

Ocorre que o
entendimento jurisprudencial é no sentido de que não se consubstancia cerceamento de defesa o indeferimento de produção de determinada prova, na hipótese de o magistrado, considerá-la despicienda para o deslinde da controvérsia, máxime se a questão for de direito.

A seu turno, o paragrafo único do art. 370 do CPC determina que “
o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
.”

É de concluir, portanto, que se a inicial está devidamente instruída com os documentos hábeis para a propositura da ação, o juiz, como destinatário da prova, compete aferir a conveniência e a oportunidade para o julgamento antecipado da lide.

Na espécie, ao analisar o feito, o Magistrada julgou antecipadamente a lide por entender pela desnecessidade da dilação probatória, em razão de a questão poder ser dirimida unicamente pelas provas documentais constantes dos autos, conforme se verifica do fragmento da sentença recorrida que aqui se transcreve:

“
O processo comporta o julgamento antecipado do mérito por não haver necessidade de produção de outras provas, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil.
”

Assim, tem-se que
o sentenciante não seguiu com a instrução probatória porque considerou inoportuna a prova pretendida, em razão das circunstâncias do caso concreto.

Frisa-se, o julgamento antecipado da lide é medida recomendável, mormente em razão do disposto no art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal, segundo o qual “
a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação
”.

Quanto à destinação da prova, o Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento no sentido de que:

"
cabe ao magistrado, como destinatário final, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, a interpretação da prova necessária à formação do seu convencimento"
(EDcl nos EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 689.893/PE, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 25/8/2017).

Dessa forma, não ficou configurada nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Rejeita-se
a preliminar.

Mérito

De início, tem-se que incide ao caso em análise as regras estabelecidas pelo Código de Defesa ao Consumidor e, de acordo com a jurisprudência consolidada pelo STJ, permite-se a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade, por consequência, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Pois bem.

No caso, verifica-se que é fato incontroverso nos autos que a conclusão da obra e a entrega do empreendimento ocorreram no mês de maio de 2016, de acordo com o prazo estipulado no contrato de financiamento, todavia, a autora não foi imitida na posse do apartamento em razão da retenção das chaves, mesmo adimplentes com as parcelas do contrato.

Com efeito,
não se afigura
razoável proibir a imissão da adquirente na posse do bem, com o pretexto de receber valores acessórios, a título de juros de obra, de taxa de
registro e de ITBI, se não há inadimplência quanto
às parcelas do contrato
,
inclusive, não há discussão sobre essa questão.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE CITAÇÃO AFASTADA. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. CARÊNCIA DA AÇÃO AFASTADA. NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO.
COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL CONTRATUALMENTE PREVISTO. POSSIBILIDADE. ABUSO NA CONDUTA DE CONDICIONAR A ENTREGA DAS CHAVES À QUITAÇÃO DO VALOR
. DANOS MATERIAIS E MORAIS RECONHECIDOS, CONTUDO MINORADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA AJUSTADOS DE OFÍCIO. UNANIMIDADE. 1. A cobrança do saldo residual no momento da entrega das chaves é legítima, por configurar mera atualização monetária do restante do valor do imóvel, não mostrando possível, a exclusão da correção pelo período do contrato. Precedentes dos tribunais pátrios; 2.
Não se mostra possível o óbice à imissão dos adquirentes na posse do imóvel, visto que o resto a pagar é de pequena monta dentro do universo da dívida, aplicando-se a teoria do adimplemento substancial
; 3. Os danos materiais devem ser limitados aos aluguéis pagos no período entre a recusa para entrega das chaves e o término do contrato de locação, perfazendo um montante de R$ 3.800,00; 4. Atentando aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e aos ditames do art. 944 do CC, tem-se por bem adequar a condenação em danos morais no patamar de R$ 8.000,00; 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJ-AL - APL: 07194214720138020001 AL 0719421-47.2013.8.02.0001, Relator: Des. Alcides Gusmão da Silva, Data de Julgamento: 18/08/2016, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 19/08/2016).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TUTELA ANTECIPADA - PAGAMENTO COMPROVADO - FINANCIAMENTO - QUITAÇÃO - SALDO DEVEDOR - DISCUSSÃO - ENTREGA DAS CHAVES - CONDIÇÃO - AUSÊNCIA - IMISSÃO NA POSSE DEVIDA. Nos termos do art. 273 do CPC, o juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial desde que, existindo prova inequívoca, convença-se da verossimilhança da alegação e haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.
Considerando que a condição para a entrega das chaves e posse no imóvel adquirido era somente o pagamento do valor acordado por meio de financiamento e, constatada a quitação dada pelo devedor, deve a posse ser transmitida aos compradores, independentemente da existência de saldo negativo, que ainda se encontra sub judice
. Presentes os requisitos autorizadores da tutela antecipada, deve a medida ser deferida.
(TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.15.064892-1/002, Relator(a): Des.(a) Anacleto Rodrigues (JD CONVOCADO) , 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2016, publicação da súmula em 01/04/2016) (sem grifo no original).

Compromisso de venda e compra de imóvel. Atraso na entrega do bem.
Retenção das chaves pela construtora, sob alegação de que pende saldo residual a ser pago pelo autor. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Valor dito em aberto irrisório em comparação ao já quitado e, também, ao preço do imóvel. Entrega imediata das chaves que se impõe
. Multa arbitrada com razoabilidade, nos termos do art. 461, § 4o, do CPC. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido.
(TJ-SP -AI: 21952071520148260000 SP 2195207-15.2014.8.26.0000, Relator: Cesar Ciampolini, Data de Julgamento: 14/04/2015, 10a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2015).

Por oportuno, cumpre registrar que
o brocado da
exceptio non adimpleti contractus
(exceção do contrato não cumprindo) deve ser aplicado de forma proporcional, preservando-se a boa-fé objetiva que rege os negócios jurídicos, por não ser razoável privar o adquirente da posse do bem em virtude da discussão acerca de cobrança de encargos do contrato, máxime se o comprador esta adimplente com as parcelas da aquisição.

Dessa forma, diante de tais circunstâncias, considerado que eventual pendência de saldo residual não constitui óbice à entrega das chaves à adquirente, está demonstrada a abusividade do comportamento das requeridas apeladas.

Ademais, vale ressaltar que a Lei n.
9.514
/1997, que dispõe sobre
o Sistema de Financiamento Imobiliário e, entre outras providências, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, bem assim
os dispositivos do contrato firmado com o agente financeiro, garantem ao adquirente a posse efetiva do imóvel.

Ressalta-se, ainda, que a
alienação fiduciária se caracteriza pela transferência, ao credor, da propriedade do bem garantidor, fica o devedor (mutuário) com a simples posse direta, ou seja, o contato e a utilização direta do bem.

Dessa forma, resta configurada a falha na prestação do serviço, qual seja, a mora das requeridas, ora apeladas, na entrega das chaves do imóvel, o que enseja o dano material e moral indenizável, como pleiteado pela autora apelante.

Assim, a falha na prestação de serviços realizada pelas empresas requeridas ficou demonstrada independentemente de culpa e, considerada a relação de consumo, resta estabelecido o disposto no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Passa-se a aferir os limites da indenização.

Do dano material

O STJ já firmou entendimento no sentido de que cabe a indenização a título de dano material, na forma de aluguel, quando da demora na entrega do imóvel, porquanto o prejuízo do comprado é presumido (
REsp 1729593/SP).

E, no caso, a autora apelante comprova, por meio de recibos colacionados, que em decorrência do atraso na entrega das chaves suportou o prejuízo financeiro decorrentes de alugueis.

Para tanto, junta
recibos de pagamento de aluguel, que somam o montante de R$ 9.850,00 (nove mil oitocentos e cinquenta reais) que foram pagos do período de junho de 2016 até janeiro de 2018, quando da propositura da ação (Id. 83394082 – págs. 1-10, Id. 83394083 – pág. 1).

Observa-se, assim, que a apelante faz jus ao reembolso do valor dispendido pelos alugueis, inclusive até a efetiva entrega das chaves, todavia na forma simples.

Do dano moral

Como referido acima, a entrega das chaves deveria ter ocorrido em maio/2016, todavia autora apelante foi privada de tomar posse do bem, o que configura ato ilícito passível de reparação.

Ressalta-se, a demora no recebimento frustra as expectativas, as metas e o ideal da apelante, que foi privada de dispor do imóvel. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta configurado o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Dessa forma, tem-se que o valor de R$ 10.000,00 corresponde aos critérios acima referidos estabelecidos e está em conformidade com o que vem sendo aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso
para reformar a sentença recorrida, para julgar procedentes os pedidos da demanda e condenar as requeridas, aqui apeladas, de forma solidária:
1)
a ressarci a autora pelos valores pagos a título de aluguel do período de
junho de 2016 até a efetiva entrega das chaves, em
cujo montante deverá incidir correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso, além de juros moratórios de 12% ao ano, desde a citação;
2)
a pagar o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, corrigido pelo INPC desde o arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

Condena-se, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o e § 11, do CPC, considerados os atos praticados e zelo na condução do feito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/06/2021