Tribunal: TJMT
Processo: 0027178-27.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-26
Data de publicação: 2021-11-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO – REJEITADA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO – TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Pretensão autoral, na espécie, não atingida pela prescrição.
“(...) Exegese do Tema 938 do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) (N.U 1019905-72.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2021, Publicado no DJE 27/06/2021).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0027178-27.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[SIMONI CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 982.524.881-53 (APELANTE), RODRIGO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 023.842.019-13 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA DA CRUZ OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 485.487.906-87 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELADO), SIMONI CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 982.524.881-53 (APELADO), RODRIGO PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 023.842.019-13 (ADVOGADO), MARIA APARECIDA DA CRUZ OLIVEIRA ARAUJO - CPF: 485.487.906-87 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO – REJEITADA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO – TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Pretensão autoral, na espécie, não atingida pela prescrição.

“(...) Exegese do Tema 938 do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) (N.U 1019905-72.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2021, Publicado no DJE 27/06/2021).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA
,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da
Ação Indenizatória
no 0027178-27.2014.8.11.0041, ajuizada
SIMONI CRISTINA SANTOS DE OLIVEIRA,

julgou parcialmente procedente o pleito autoral
, condenando as Requeridas ao pagamento do valor de R$ 5.209,00, atualizados e condenou a Autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, por terem as Rés sucumbido em parte mínima do pedido.

A Apelante aduz, em síntese, que inexistiu atraso da obra, com previsão de entrega para 25/02/2014 e habite-se, “documento comprobatório de que a unidade se encontra pronta para moradia”, expedido em 21/03/2014, apontando conclusão da obra em 13/02/2014, destacando ainda a existência de prazo de tolerância para o término da obra.

Sustenta o equívoco da sentença que entendeu não ter a Apelante demonstrado a conclusão da obra no prazo pactuado. Consigna que não houve qualquer ingerência para com o consumidor e com o prometido contratualmente, não havendo qualquer fato que enseje o pagamento de indenização em favor da Apelada.

Ressalta que o STJ entendeu pela validade da Cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigatório de pagar a comissão de corretagem nos contratos de Promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, salvo na ausência de intermediação, consignando ainda o prazo prescricional do pleito.

Defende que o contrato de compra e venda previa o pagamento, pelo consumidor, da comissão de corretagem, bem como o valor da taxa, com pagamento realizado pela Apelada, na mesma data da assinatura do contrato de compra e venda, não podendo a Apelante ser condenada a restituir o valor, que não recebeu.

Assevera que a demora na entrega da posse da unidade para Apelada se deve ao atraso no adimplemento das obrigações da Apelada com a Apelante. Destaca que a pacto previa pagamento da “Parte B” até o dia 31/05/2012, com recursos próprios ou por meio de financiamento, que só foi firmado em 25/02/2013, comportando atualização do saldo devedor.

Alega a impossibilidade de revisão judicial do contrato, por ausência de requisito para tanto, devendo ser aplicada a
pacta sunt servanda
. Afirma a inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais e “ausência de contrato de adesão”.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso de apelação, para reformar a sentença de acordo com as razões expostas.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO

Nas razões de apelação o Apelante, de forma
en passant
, menciona o prazo prescricional para discussão de parcela pagas a título de corretagem pelo STJ.

O prazo prescricional adotado nos casos como o em tela foi objeto de julgamento pelo STJ, em sede de recurso repetitivo, REsp. 1.551.956/SP, incidindo o prazo de 03 (três) anos, senão vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).

1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga.

2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Denota-se que o contrato que deu origem ao pagamento da taxa de corretagem foi firmado em 20/03/2012. A exordial, pleiteando o ressarcimento da taxa de corretagem, foi proposta em 23/06/2014 (ID. 91766022 - Pág. 9), portanto, antes de ser atingida pela prescrição da pretensão da Apelada.

Ante ao exposto,
rejeito
a prejudicial de mérito.

VOTO – MÉRITO

A apelante se insurge contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pleito autoral, ao argumento de que não houve atraso na entrega da obra, sendo o atraso da imissão da Apelada na posse decorrente de inadimplemento contratual da mesma, não podendo ser condenada ao pagamento de indenização decorrente de tal fato, bem como a legalidade da cobrança de comissão de corretagem.

A ação foi proposta pela Apelada, pleiteando, em razão de atraso de obra, o pagamento de indenização por danos morais e materiais, restituição em dobro de taxa de corretagem e condenação das Requeridas ao pagamento de multa diária pelo atraso da obra.

O pleito autoral foi julgado parcialmente procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“(...) Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido na Ação de Indenização Por Danos Morais e Materiais proposta por Simoni Cristina Santos de Oliveira em face do Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária Cuiabá IV – SPE Ltda e da Rodobens Negócios Imobiliários S/A, a fim de condenar as rés ao pagamento do valor de R$ 5.209,00 (cinco mil, duzentos e nove reais), com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

Condeno, por outro lado, a autora, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, em virtude do trabalho profissional realizado e da importância da causa, com fulcro no art. 85, § 2o, c/c art. 86, parágrafo único do Código de Processo Civil, por terem sucumbido, as rés, em parte mínima do pedido, uma vez que a pretensão total envolvia a repetição de indébito em dobro, mais indenização por danos morais e condenação em multa.” (ID. 91794965 - Pág. 2).

Inicialmente cumpre destacar que, em que pese a sentença tenha reconhecido o atraso da obra, de tal premissa não decorreu qualquer condenação à Apelante, uma vez que os pleitos a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais não foram contemplados na sentença, de modo que inexiste interesse recursal quanto a tais argumentos, remanescendo a apreciação em relação à taxa de corretagem.

No que tange à taxa de corretagem, a sentença entendeu por sua restituição, por não ter sido ajustada entre as partes, a transferência de obrigatoriedade de pagamento da comissão à Apelada, nos termos do Tema Repetitivo 938.

Segunda a tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, que concluiu pela “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar
a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.

Importa destacar que, de fato, o pacto firmado entre as partes não trata da transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, na forma em que determinada pelo repetitivo mencionado acima, não havendo qualquer menção acerca do preço da comissão, não merecendo a sentença reparo.

Neste sentido,
mutatis mutandis
:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO – TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA PELO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – RETENÇÃO DE 25% - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

I- Exegese do Tema 938 do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

II -“A ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.” (STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR).

III- Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

IV- Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 25%. (N.U 1019905-72.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2021, Publicado no DJE 27/06/2021).

Ante ao exposto,

NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação para manter a sentença tal como lançada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2021