Tribunal: TJMT
Processo: 1006672-57.2019.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1006672-57.2019.8.11.0002
APELANTE: RODRIGO ROSSE CAMPOS, CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU
APELADO: CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU, RODRIGO ROSSE CAMPOS
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS– CERCEAMENTO DE DEFESA – INCLUSÃO DO INCRA E MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE NA LIDE – PRELIMINAR REJEITADA – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA - RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – ABALO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.
Ausente o interesse dos órgãos públicos na lide e não fazendo eles parte do contrato objeto do feito, sua ausência no processo não configura cerceamento de defesa.
A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.
“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ).
A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006672-57.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODRIGO ROSSE CAMPOS - CPF: 939.632.111-72 (APELANTE), IVANILDO SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 473.916.851-00 (ADVOGADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), CLESIO IZIDORO MARQUES - CPF: 174.107.111-91 (APELADO), ISONEL DA SILVA ABREU - CPF: 390.285.181-34 (APELADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), CLESIO IZIDORO MARQUES - CPF: 174.107.111-91 (APELANTE), ISONEL DA SILVA ABREU - CPF: 390.285.181-34 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), IVANILDO SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 473.916.851-00 (ADVOGADO), RODRIGO ROSSE CAMPOS - CPF: 939.632.111-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DAS RES NÃO PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006672-57.2019.8.11.0002

APELANTE: RODRIGO ROSSE CAMPOS, CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU

APELADO: CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU, RODRIGO ROSSE CAMPOS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS– CERCEAMENTO DE DEFESA – INCLUSÃO DO INCRA E MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE NA LIDE – PRELIMINAR REJEITADA – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA - RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – ABALO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO.

Ausente o interesse dos órgãos públicos na lide e não fazendo eles parte do contrato objeto do feito, sua ausência no processo não configura cerceamento de defesa.

A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor.

“Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade,
inclusive comissão de corretagem
. Precedentes.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ).

A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006672-57.2019.8.11.0002

APELANTE: RODRIGO ROSSE CAMPOS, CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU

APELADO: CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU, RODRIGO ROSSE CAMPOS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para:

“a) declarar rescindindo o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, encartado no id. 21392624, firmado entre os autores e a requerida e,

b) condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 4.560,32 (quatro mil, quinhentos e sessenta reais e trinta e dois centavos), a título de devolução das quantias pagas, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 2o, do art. 85 c/c o art. 86), salientando que em relação a parte autora, fica sobrestada a sua exigibilidade, pois é beneficiária da justiça gratuita.”

O autor pede a devolução da comissão de corretagem e indenização por danos morais que diz ter suportado em razão da não entrega do imóvel.

As rés suscitam preliminar de cerceamento de defesa em razão ante o não acolhimento da denunciação da lide ao INCRA e ao do Município de Várzea Grande.

No mérito, alegam que não houve descumprimento contratual de sua parte visto que têm buscado junto aos órgãos competentes autorização para fracionamento do solo.

Contrarrazões do autor no Id n. 59778074. Intimadas, as rés não contra-arrazoaram (Id n. 68390069).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1006672-57.2019.8.11.0002

APELANTE: RODRIGO ROSSE CAMPOS, CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU

APELADO: CIJ IMOVEIS LTDA - EPP, CLESIO IZIDORO MARQUES, ISONEL DA SILVA ABREU, RODRIGO ROSSE CAMPOS

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram Contrato de Venda e Compra, a Prestação, de Bem Imóvel, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária (Id n. 59775999) para a aquisição do lote 02 da quadra B do loteamento Sítio de Recreio Shallon, em Várzea Grande – MT, por R$ 68.404,80, para pagamento em 120 parcelas de R$ 570,04, com o primeiro vencimento em 30/12/2016 e demais no mesmo dia dos meses subsequentes.

Devido a problemas com licenciamento ambiental que impediram que impediram a imissão na posse, o autor ajuizou a presente Ação visando o distrato, a restituição dos valores pagos e o ressarcimento por danos morais.

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

As rés suscitam preliminar de cerceamento de defesa em razão do não acolhimento da denunciação da lide ao INCRA e ao Município de Várzea Grande.

No entanto, trata-se de contrato particular entre entes privados e nenhum desses dois órgãos públicos participa dele ou tem gerência sobre as cláusulas firmadas, o que afasta qualquer responsabilidade ou interesse para se manifestarem no feito. Desse modo, não há fundamento para a inclusão no processo.

Ademais, caso as rés se sintam prejudicadas, devem ajuizar demanda própria contra o Incra e o Município de Várzea Grande.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICIPIO DE VÁRZEA GRANDE – ENTES QUE NÃO FAZEM PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

No caso concreto em que o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem no feito, porquanto inócua será a intimação, porquanto não caracteriza cerceamento de defesa o indeferimento do pedido para a realização da diligência.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador. Precedentes do STJ.”

(RAC n. 1003301-22.2018.8.11.0002, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, julg. 08/07/2020, DJE 10/07/2020).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA E INOBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO – REJEITADA – PRESCINDIBILIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE – ENTES QUE NÃO INTEGRAM A RELAÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – ENUNCIADO 543 DA SÚMULA DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1- Não há falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou inobservância do contraditório porque indeferiu-se o pedido de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifestar se têm ou não interesse no feito, haja vista que os entes públicos integram a relação contratual objeto da demanda. Precedente deste Tribunal.

2- Nos termos do Verbete 543, da Súmula do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso concreto, a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, eis que a Ação foi ajuizada porque a obra de loteamento onde seria construído o imóvel adquirido pelo Recorrido foi embargada em virtude de Ação Civil Pública promovida pelo Ministério Público deste Estado.”
(RAC n. 1008508-36.2017.8.11.0002, Rela. Desa. Clarice Claudino Da Silva, 2a Câmara de Direito Privado, julg. 29/07/2020, DJE 05/08/2020).

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito, o autor pede a devolução da comissão de corretagem e indenização por danos morais que diz ter suportado em virtude da não entrega do imóvel. Já as rés alegam que não houve descumprimento contratual de sua parte visto que têm buscado junto aos órgãos competentes autorização para fracionamento do solo.

Conforme acima descrito, as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel mas, em vista de decisão proferida na Ação Civil Pública no 659-81.2017.811.0082 em trâmite na Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, a obra foi paralisada por irregularidades no licenciamento ambiental, e com isso o autor ficou impedido de imitir-se na posse.

Esse fato evidencia o vício no contrato que possibilita seu rompimento por culpa do vendedor já que o objeto não foi entregue e não há previsão para que isso aconteça. Era obrigação dos vendedores, antes de colocarem os lotes à venda, certificarem-se da lisura do licenciamento.

Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago, incluindo a comissão de corretagem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

(...)

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem
." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, julg. em 30/11/2020, DJe 04/12/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

(...)

3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem
.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4a Turma, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA No 7/STJ. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTEGRAL.

(...)

3.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade,
inclusive comissão de corretagem
. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1837228/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, julg. em 10/02/2020, DJe 12/02/2020).

No que concerne à indenização, é necessária demonstração efetiva do abalo sofrido, pois a inadimplência contratual por si só não é suficiente para autorizar essa condenação.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – APELO DA CONSTRUTORA REQUERIDA PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais
.”

(RAC n. 0032622-70.2016.8.11.0041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, julg. 27/01/2021, DJE 27/01/2021).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso do autor para determinar a restituição da comissão de corretagem e
nego provimento
ao Recurso das rés.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/02/2021