Tribunal: TJMT
Processo: 0026287-40.2013.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-16
Data de publicação: 2021-03-18

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CIVIL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - PERÍCIA OFICIAL - AUSÊNCIA DE VÍCIO – PREVALÊNCIA DO LAUDO – PEDIDO DE REDUÇÃO E MAJORAÇÃO DO LOCATIVO FIXADO EM SENTENÇA - NÃO CABIMENTO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSOS DESPROVIDOS.
A ação revisional de aluguel tem por objetivo revisar o preço da locação, após certo tempo de contrato, a fim de preservar o equilíbrio do momento em que o contrato locatício foi celebrado. Presentes os requisitos exigidos pelo art. 19 da Lei 8.245/91, o locatário pode ajuizar ação para pedir a revisão do valor do aluguel.
O locativo deve ser apurado mediante a utilização dos critérios da atualidade e de mercado, cujo valor constatado na perícia judicial deve prevalecer, se produzida sem mácula em seus paradigmas, e se os elementos examinados apontam para a inexistência de redução e ou majoração do valor do locativo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0026287-40.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOAO BATISTA JESUS DA SILVA - CPF: 022.296.411-15 (APELANTE), LEANDRO RIPOLI BIANCHI - CPF: 911.938.691-53 (ADVOGADO), NIVALDO CAREAGA - CPF: 506.128.321-04 (ADVOGADO), SANTINA DA SILVA - CPF: 626.880.651-49 (APELANTE), CLARO S.A - CNPJ: 01.685.903/0001-16 (APELADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CIVIL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - PERÍCIA OFICIAL - AUSÊNCIA DE VÍCIO – PREVALÊNCIA DO LAUDO – PEDIDO DE REDUÇÃO E MAJORAÇÃO DO LOCATIVO FIXADO EM SENTENÇA - NÃO CABIMENTO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSOS DESPROVIDOS.

A ação revisional de aluguel tem por objetivo revisar o preço da locação, após certo tempo de contrato, a fim de preservar o equilíbrio do momento em que o contrato locatício foi celebrado. Presentes os requisitos exigidos pelo art. 19 da Lei 8.245/91, o locatário pode ajuizar ação para pedir a revisão do valor do aluguel.

O locativo deve ser apurado mediante a utilização dos critérios da atualidade e de mercado, cujo valor constatado na perícia judicial deve prevalecer, se produzida sem mácula em seus paradigmas, e se os elementos examinados apontam para a inexistência de redução e ou majoração do valor do locativo.

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelações interpostos por
JOAO BATISTA JESUS DA SILVA
e

por
SANTINA DA SILVA
, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação Revisional de Aluguel n. 26287-40.2013.811.0041, código 820048 movida em desfavor de
AMERICEL S.A
, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedente a ação, para fixar o valor de aluguel da área locada pela ré, referente a 225 m2 do imóvel situada na Avenida Antártica, n.° 2.100, Bairro Ribeirão da Ponte nesta capital, em R$ 1.595,67 (mil quinhentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos) que serão devidos desde a citação (artigo 69, Lei 8.245/1991), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença; diante da sucumbência mínima do pedido, condenou os autores ao pagamento de custas e despesas processuais, nos termos do artigo 86, parágrafo único do CPC, bem como em honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) do Valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2° e 85, §2°, ambos do NCPC.

Os primeiros apelantes em suas razões alegam que, a decisão recorrida, comporta reforma, haja vista que o valor fixado ficou muito aquém da quantia justa, razoável e proporcional ao objeto da locação, merecendo, portanto, ser majorada por esse Tribunal.

Isso porque não se pode utilizar como critério para fixação do aluguel apenas e tão somente a aplicação de determinado percentual sobre o valor do imóvel, sendo necessário, em razão das peculiaridades do caso, analisar outros fatores.

Aduz que, tratar-se de imóvel relativamente extenso, sendo certo que o espaço locado para a Apelada se encontra na parte frontal do local, na área mais nobre e valorizada do imóvel, conforme comprovam as fotografias anexadas ao laudo pericial.

Argumenta ainda que, o laudo demonstra que o valor do aluguel pago pela Apelada é absolutamente desproporcional ao valor do imóvel locado, que se encontra em localização privilegiada da cidade e, ainda que se admita a aplicação de percentual para fixação do aluguel, não se deve adotar o mesmo índice para todas as áreas do imóvel, pois determinadas regiões possuem fatores que as valorizam, para as quais deve ser adotado um percentual maior.

Requer seja reformada a sentença, majorando o aluguel com a aplicação de, ao menos, o percentual de 5% do valor de venda da área ocupada pela Recorrida, haja vista que a área locada se encontra situada na érea mais nobre e valorizada do imóvel; não sendo esse entendimento, requer a reforma da sentença para, ao menos, manter-se o valor fixado provisoriamente a título de aluguel (R$ 3.000,00), o que se requer como pedido sucessivo.

Por fim, sejam os honorários sucumbenciais fixados em sentença revertidos em favor dos patronos dos Apelantes, já que o pedido da exordial foi acolhido, bem como que as despesas processuais sejam suportadas pela Apelada; como pedido sucessivo, caso se entenda que os honorários não devam ser suportados integralmente pela Recorrida, requer sejam fixados de forma reciproca, assim como em relação as despesas processuais.

Contrarrazões. (id. 15002471)

Já a segunda apelante em suas razões alega: ‘em que pese a Apelante tenha requerido o refazimento do laudo pericial tendo em vista os graves erros cometidos pelo Expert, o juiz a quo preferiu ignorar o pleito e julgar a cause baseando-se de um laudo realizado sob premissas equivocadas, razão pela qual merece a declaração de nulidade para que o processo retorne a origem para produção de nova perícia, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa e ofensa ao art. 5°, LV, da CF e art. 489 do CPC.’.

Sustenta que os valores finais apresentados pelo Expert são notórios; que carece de premissas técnicas que, além de desviar a avaliação do objeto da lide, sendo a área ocupada pela torre, não foi especifico em apontar quais dos três valores apresentados se destinam a avaliação de todo o imóvel dos Apelados, no que diz respeito aos 3.932m2.

Afirma também que, não há que se falar em imposição de um valor de aluguel em desconformidade com o pacto outrora celebrado entre as partes, razão pela qual deve a sentença ser reformada de forma a julgar improcedentes em sua totalidade os pedidos da Apelada.

Requer o conhecimento do presente recurso e consequente acolhimento das preliminares de nulidade da sentença com a consequente devolução dos autos para a origem a fim de prosseguir com a fase instrutória ou para que o juiz sane os vícios da sentença, conforme já exposto. No mérito, espera, ainda, a reforma da sentença a quo, para que os pedidos autorais sejam julgados totalmente improcedentes.

Contrarrazões. (id. 15002469/15002472)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA.

A segunda apelante (AMERICEL S/A) em suas razões alega: ‘em que pese a Apelante tenha requerido o refazimento do laudo pericial tendo em vista os graves erros cometidos pelo Expert, o juiz a quo preferiu ignorar o pleito e julgar a cause baseando-se de um laudo realizado sob premissas equivocadas, razão pela qual merece a declaração de nulidade para que o processo retorne a origem para produção de nova perícia, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa e ofensa ao art. 5°, LV, da CF e art. 489 do CPC.’.

Pois bem.

Ressalte-se que o Magistrado é o destinatário das provas e a ele compete a análise da utilidade e da necessidade daquelas requeridas pelos litigantes, cabendo-lhe indeferir as que se mostrarem inúteis ou prescindíveis ao deslinde da controvérsia.

A esse respeito, Fredie Didier Jr. leciona:

"Propostas as provas, o juiz deverá resolver sobre a sua admissibilidade, ou seja, passarão as provas por um juízo de avaliação preventiva de sua utilidade. Trata-se de ato do juiz. Faz parte do conteúdo da decisão saneadora. Analisar-se-á não só a utilidade como também o cabimento da prova." (in "Curso de Direito Processual Civil". Salvador: Ed. Jus Podivm. 2007, Vol. II, 2., p. 23 - Destacamos).

Celso Agrícola Barbi acrescenta:

"Na sua missão de bem dirigir o processo, deve o juiz zelar para que ele não se encareça com diligências inúteis, as quais, além de aumentar os gastos, ocupam sem razão mais tempo e atividades do magistrado e dos auxiliares do processo, pessoal esse geralmente sobrecarregado de trabalhos. O princípio da economia processual aconselha o indeferimento de pedidos de diligências com essa característica.

Da mesma forma, as diligências que tiverem finalidade protelatória não devem ser feitas, e o juiz indeferirá o pedido das partes para realizá-las, quando se convencer de que elas objetivam retardar o andamento do processo." (in "Comentários ao Código de Processo Civil", Editora Forense. 10a ed., Vol. I, p. 399 - Destacamos).

As provas se destinam a formar a convicção indispensável à resolução do litígio, em torno dos fatos postos na causa. Quando esses podem ser analisados e decididos sem elementos externos, não há razão para se estender a instrução processual, sob pena de se ferir os Princípios da Celeridade, da Economia e da Efetividade do processo.

Ademais, o próprio Magistrado anotou que: ‘o perito informou o valor médio de venda do imóvel dos autores, sendo certo que a partir desta avaliação é possível chegar ao valor do aluguel da área ocupada pela ré.’.

O artigo 330, I, do Código de Processo Civil possibilita ao Juiz decidir a lide quando dispuser de provas suficientes, que possam convencê-lo quanto ao que deve julgar:

“Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:

I - quando a decisão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.”

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa, quando a produção de novas provas é desnecessária para que o julgador forme o seu convencimento.

Com efeito, no caso em tela, a matéria enfrentada é meramente de direito e não requer maior dilação probatória, uma vez que os documentos trazidos aos autos mostram-se suficientes para resolução da questão.

Nesse sentido, destaca-se entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

Não se vislumbra, no caso “sub judice”, o cerceamento de defesa alegado, eis que as questões, por versarem matéria de direito, dispensam a produção de outras provas, mesmo a pericial, usando o julgador a faculdade que lhe confere o art. 330 do Código de Ritos. Veja-se o que diz a jurisprudência. Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia. (STJ - Ag 14-952-DF-AgRg, 4a Turma, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 4.12.91, negaram provimento).

Assim, não há como acolher o pedido de nulidade por cerceamento de defesa.

Ante o exposto, REJEITO a presente preliminar.

VOTO – MÉRITO

Conforme anteriormente relatado, tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por JOAO BATISTA JESUS DA SILVA, SANTINA DA SILVA e AMERICEL S/A., contra a r. sentença proferida pelo juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da Ação Revisional de Aluguel n. 26287-40.2013.811.0041, código 820048 movida em desfavor de AMERICEL S.A, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedente a ação, para fixar o valor de aluguel da área locada pela ré, referente a 225 m2 do imóvel situada na Avenida Antártica, n.° 2.100, Bairro Ribeirão da Ponte nesta capital, em R$ 1.595,67 (mil quinhentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos) que serão devidos desde a citação (artigo 69, Lei 8.245/1991), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença; diante da sucumbência mínima do pedido, condenou os autores ao pagamento de custas e despesas processuais, nos termos do artigo 86, parágrafo único do CPC, bem como em honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) do Valor da condenagao, nos termos dos artigos 82, §2° e 85, §2°, ambos do NCPC.

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, RECEBO os recursos de apelações.

Passo a análise conjuntamente
.

A Lei de Locação, no 8.245/1991, em seu artigo 19 preceitua que "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

Mas adiante, em capitulo específico, a supracitada Lei disciplina a Ação Revisional de Aluguel, nos seguintes termos:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009)

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)

1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

A
priori
, insta ressaltar que em se tratando de ação revisional de alugueres, a finalidade é recolocar o aluguel do imóvel a preço de mercado. Presume-se que quando foi contratada a locação, o preço estava de acordo com esse mercado. No decorrer da locação pode haver alteração do seu justo valor. (VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo: Atlas, 2010, p. 106).

Feitas estas considerações, passa-se ao exame do caso concreto.

Com efeito, adstringe-se a pretensão recursal na finalidade precípua da ação de revisão de aluguel, qual seja, adequar o locatício ao valor de mercado, conforme indica o citado artigo 19 da Lei no 8.245/91, ainda que as partes tenham convencionado de forma de diversa quando do acerto.

A propósito:

"EMENTA: AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LEGITIMIDADE. LOCADOR E LOCATÁRIO. PREÇO DE MERCADO. FUNDO DE COMÉRCIO. (..). Independentemente de ter sido o contrato livremente pactuado entre as partes, respeitando a autonomia da vontade das mesmas, a lei confere ao locador e ao locatário o direito de rever judicialmente o valor do aluguel, com vistas a adequá-lo ao valor de mercado. (...)." Apelação Cível 1.0145.06.293784-5/001. Relator: Des. Wagner Wilson. Julgamento em: 29/04/2009. Publicação: 19/06/2009. Destaque nosso.

Destarte, a revisão do valor do locativo impõe a demonstração de discrepância do ajuste particular com a média de mercado apurada em condições similares ou análogas.

Isto posto, temos que a análise da matéria é indissociável do estudo do laudo pericial encartado nos autos, uma vez que imprescindível conhecimento técnico a fim de desvelar o valor mercadológico justo da locação.

As argumentações, contudo, por si só, não pode servir de embasamento para a conclusão acerca do valor do locativo porque foi feito por perito oficial, a quem compete assistir o juízo na elucidação de fatos que dependam de conhecimento específico.

Transcrevo trecho da r. sentença que bem asseverou:

“(...)
O perito nomeado avaliou o Valor final médio de Venda do imóvel dos autores em R$ 2.788.524,27 (dois milhões setecentos e oitenta e oito mil quinhentos e vinte e quatro reais e vinte e sete centavos). Partindo dessa premissa, verifica—se que o valor de mercado para Venda relativo a área ocupada pela ré, 225 m2 (duzentos e vinte e cinco metros quadrados), equivale a RSS 159.567,13 (cento e cinquenta e nove mil quinhentos e sessenta e sete reais e treze centavos). Assim, atendendo ao princípio utilizado para quantificação do valor de aluguel e considerando que o imóvel está situado em área urbana valorizada (resposta ao quesito 7, p.180/ 194), sendo que a instalação da estação radio base desvaloriza o imóvel (resposta ao quesito 10, p. 180/ 194), deve ser aplicado o percentual de 1% do valor de Venda da área ocupada pela ré para quantificação do Valor de aluguel da referida extensão.

Feito esse cálculo, é possível concluir o valor do aluguel em R$ 1.595,67 (mil quinhentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos).

(...)

Posto isto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE COM RESOLUQAODE MERITO esta ação revisional de aluguel com pedido liminar proposta por Joao Batista Jesus da Silva e Santina da Silva e Silva contra Americel S.A, para fixar o Valor de aluguel da área locada pela ré, referente a 225 m2 do imóvel situada na Avenida Antártica, n.°2.100, Bairro Ribeirão da Ponte nesta capital, em R$ 1.595,67 (mil quinhentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos) que serão devidos desde a citação (artigo 69, Lei 8.245/1991), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença. (...)”.

No caso, não vejo razão para não adoção dos elementos e do preço aferido pelo perito oficial.

Vejamos:

“AÇÃO RENOVATÓRIA. VALOR DO ALUGUEL. LAUDO PERICIAL. PREVALÊNCIA. Sendo o ponto central da lide a aferição do justo valor do aluguel de um imóvel, matéria eminentemente técnica, tem-se que o conteúdo do laudo pericial será a base para o convencimento do julgador. Inexistindo nos autos qualquer prova idônea e convincente, capaz de elidir o conteúdo do laudo pericial, deve o mesmo prevalecer". (TJMG - AC N. 2.0000.00.420371-8/000, Relatora Des. Albergaria Costa, j. 14/04/2004)

Ademais, não consta dos autos nenhum outro elemento probatório de ordem técnica capaz de determinar a adoção do maior valor por m2 encontrado na região.

Portanto, não lograram as partes demonstrar, de forma eficaz, a substância do direito capaz de indicar o reajustamento do aluguel no patamar integral pretendido na inicial, ou mesmo pelo maior valor apurado na perícia, sendo de rigor a manutenção da sentença sob combate.

Por derradeiro, com relação à questão sucumbencial, o recurso dos autores também não merece provimento, eis que havendo sucumbência mínima de uma das partes, é cabível a condenação da parte adversa à integralidade dos ônus sucumbenciais, conforme dispõe o artigo 86, do CPC.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos ora interpostos, mantendo os demais termos da r. sentença ora atacada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/03/2021