Tribunal: TJMT
Processo: 0037741-80.2014.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-24
Data de publicação: 2021-03-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL No 0037741-80.2014.8.11.0041
APELANTE: MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA
APELADOS: GUILHERMINO CARDOSO DE SA E LUANNA APARECIDA EVANGELISTA COELHO
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – FINANCIAMENTO COM VALORES DIVERSOS DOS APRESENTADOS PELA CONSTRUTORA EM SIMULAÇÃO – COMPETÊNCIA DA AGÊNCIA FINANCIADORA PELA ANÁLISE E APROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE CULPA DA INCORPORADORA – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE – DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não prospera a alegação dos autores de que a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora, em razão da não obtenção de financiamento com parcelas no valor garantido pela vendedora, se consta do próprio documento simulador alerta acerca da possível variação de valores e taxas, bem como há previsão contratual no sentido de que a competência para a análise e aprovação do financiamento é do agente financiador.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.
Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, afigurando-se indevida a cobrança da arras e da multa contratual cumulativamente, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.
É devida a taxa de corretagem pelo promitente comprador se devidamente pactuado no contrato, sendo aplicável ao caso a segunda tese do Tema 938 do STJ, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em recursos repetitivos, segundo a qual “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, impõe-se a reforma da sentença para afastamento da sua condenação em indenização por danos morais.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0037741-80.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[GUILHERMINO CARDOSO DE SA - CPF: 855.327.701-15 (APELADO), PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI - CPF: 904.312.601-25 (ADVOGADO), LUANNA APARECIDA EVANGELISTA COELHO - CPF: 007.631.691-29 (APELADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.322/0001-08 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ZIRLEY FRANCA CARVALHO - CPF: 550.147.551-00 (APELANTE), BRUNO COUTINHO DESTRO - CPF: 029.317.491-17 (ADVOGADO), JOAO GABRIEL SILVA TIRAPELLE - CPF: 883.287.671-04 (ADVOGADO), ZIRLEY FRANCA CARVALHO - CPF: 550.147.551-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL No 0037741-80.2014.8.11.0041

APELANTE:
MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA

APELADOS
: GUILHERMINO CARDOSO DE SA E LUANNA APARECIDA EVANGELISTA COELHO

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – FINANCIAMENTO COM VALORES DIVERSOS DOS APRESENTADOS PELA CONSTRUTORA EM SIMULAÇÃO – COMPETÊNCIA DA AGÊNCIA FINANCIADORA PELA ANÁLISE E APROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE CULPA DA INCORPORADORA – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – TAXA DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE REPASSE AO ADQUIRENTE

– DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não prospera a alegação dos autores de que a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora, em razão da não obtenção de financiamento com parcelas no valor garantido pela vendedora, se consta do próprio documento simulador alerta acerca da possível variação de valores e taxas, bem como há previsão contratual no sentido de que a competência para a análise e aprovação do financiamento é do agente financiador.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão.

Assim, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção de 10% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, afigurando-se indevida a cobrança da arras e da multa contratual cumulativamente, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem.

É devida a taxa de corretagem pelo promitente comprador se devidamente pactuado no contrato
, sendo aplicável ao caso
a segunda tese do
Tema 938 do STJ
, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em
recursos repetitivos
, segundo a qual “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
”.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, impõe-se a reforma da sentença para afastamento da sua condenação em indenização por danos morais.-

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL No 0037741-80.2014.8.11.0041

APELANTE:
MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA

APELADOS
: GUILHERMINO CARDOSO DE SA E LUANNA APARECIDA EVANGELISTA COELHO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto pela
MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARÃES INCORPORAÇÕES SPE LTDA
na
- Ação de Restituição de Quantia paga c/c Danos morais e Materiais
ajuizada por
GUILHERMINO CARDOSO DE SA e LUANNA APARECIDA EVANGELISTA COELHO
em face da apelante e de
ZIRLEY FRANÇA CARVALHO,
contra a sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial para condenar as requeridas, de forma solidária, ao pagamento de:

a)

R$ 3.580,00 (três mil quinhentos e oitenta reais), correspondente aos valores pagos pelos autores a título de taxa de corretagem, acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária (INPC) a partir do desembolso;

b) R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de indenização por danos morais,

acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do julgado;

E ainda, condenou a demandada MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A à restituição do valor pago a título de sinal, no importe de R$ 1.006,00 (mil e seis reais), acrescido de juros de 1% ao mês e correção monetária (INPC) a partir do desembolso.

Por fim, condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Sustenta a apelante que deve ser retida a soma de R$ 1.006,00 (mil e seis reais), pagos em duas parcelas, por corresponderem às arras confirmatórias, conforme previsão do artigo 418 do Código Civil. Assim, diante da inexistência de cláusula que possibilite o direito de arrependimento dos contratantes, é seu direito à retenção do referido valor.

Alega que a rescisão contratual, além de ensejar o prejuízo da não concretização da venda, onera a incorporadora com despesas próprias da rescisão, de modo que, além das arras, a apelante faz
jus
à retenção de percentual não inferior a 20% dos valores pagos pelos apelados, relativos às demais parcelas do contrato. De forma subsidiária, caso não se entenda pela retenção total das arras, que seja retido 20% dos valores efetivamente pagos.

Defende a aplicação da
cláusula 7a
do Contrato de Compra e Venda, que prevê multa de 8% sobre o valor do contrato no caso de rescisão por culpa dos compradores, sendo que no caso, o rompimento ocorreu pela inércia dos apelados, que não obtiveram o financiamento.

Insurge-se quanto à restituição da taxa de corretagem, ao argumento de que é lícita a sua cobrança, bem como que não cabe à apelante arcar com a sua restituição, tendo em vista não compor o valor comercial da unidade e nem corresponder ao serviço por ela prestado.

No mais, defende a inexistência de dano moral a ser indenizado e requer, de forma subsidiária, a redução do
quantum
indenizatório fixado.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 74047979).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

APELAÇÃO CÍVEL No 0037741-80.2014.8.11.0041

APELANTE:
MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA

APELADOS
: GUILHERMINO CARDOSO DE SA E LUANNA APARECIDA EVANGELISTA COELHO

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que os autores, ora apelados, assinaram contrato de compra e venda de imóvel junto à primeira requerida/apelante (MRV ENGENHARIA) em razão da proposta e a simulação de financiamento apresentados pela corretora que intermediou a transação (segunda requerida – ZIRLEY), bem como o fato de ter sido garantido que os seus salários se enquadravam nas condições especiais oferecidas pelo sistema de financiamento da Caixa Econômica Federal.

Segundo os requerentes, na ocasião da oferta, foi garantido que o financiamento habitacional teria prestações fixas de 598,79 (quinhentos e noventa e oito reais e setenta e nove centavos) pelo período de 360 (trezentos e sessenta) meses, com entrada de R$ 29.057,00 (vinte e nove mil e cinquenta e sete reais).

Narra que foi pago o total de R$ 4.586,00 (quatro mil e quinhentos e oitenta e seis reais) da seguinte forma:

Transferência 06/04/14

R$ 1.500,00;

Transf. 06/04/14

R$ 650,00;

Pagto boleto MRV 06/04/14

R$ 350,00;

Cheque n.° 850674 05/05/14

R$ 1.430,00

Boleto 08/05/14

R$ 656,00

Consta que posteriormente, a correspondente bancária solicitou o envio de novos documentos, sendo então informado, no dia 21/05/2014, que o valor da parcela a ser pago, de acordo com a nova simulação, seria de R$ 671,61 (seiscentos e setenta e um reais e sessenta e um centavos).

Sob a alegação de que não poderiam arcar com esse valor e que não foi possível resolver tal situação administrativamente, ajuizaram a presente ação, cuja sentença de procedência ensejou o presente recurso.

Pois bem.

Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ,
in verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.
”
(STJ, 3a Turma,

AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014).

Assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor e plenamente possível a análise do Compromisso de Venda e Compra de Imóvel em questão, nos limites do pedido.

Primeiramente, para apuração de eventual direito de retenção sobre valores pagos pela parte apelada, há de se definir a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Segundo os autores, o fator determinante para o cancelamento foi o não cumprimento da primeira simulação do financiamento realizado pela requerida, que havia garantido
prestações fixas de 598,79 (quinhentos e noventa e oito reais e setenta e nove centavos) pelo período de 360 (trezentos e sessenta) meses (ID 8615568 - Pág. 3), mas que após contato com a correspondente bancária e a entrega de mais documentos, o financiamento obtido contava com parcelas de R$ 671,61 (seiscentos e setenta e um reais e sessenta e um centavos), conforme ID 8615573 - Pág. 1.

A apelante, por sua vez, alega que a culpa pela rescisão do contrato foi dos compradores, os quais não obtiveram o financiamento.

Com efeito, não consta dos autos, especialmente do contrato firmado entre as partes, nenhuma garantia de que a simulação realizada em 02/04/2014 corresponderia ao efetivo financiamento a ser aprovado aos apelados.

Ao contrário, ao que se denota do próprio simulador (ID 8615568 - Pág. 3), consta a ressalva de que "
Os resultados obtidos representam uma simulação e
não valem como proposta
, pois estão sujeitos a alterações de acordo com a apuração da capacidade de pagamento e a aprovação da análise de crédito a ser efetuada pela CAIXA. Poderá haver alterações das taxas, dos prazos e das demais condições, sem aviso prévio. A contratação está condicionada à disponibilidade de recursos para sua região e ao atendimento das exigências do programa
.
" (grifei)

Além disso, o contrato firmado entre as partes prevê de forma expressa que cabe à instituição financeira a análise e aprovação do crédito necessário à aquisição do imóvel. Vejamos:

Assim, diante do alerta no próprio documento simulador acerca da possível variação de valores e taxas para um futuro financiamento, bem como da previsão contratual no sentido de que a competência para a análise e aprovação do financiamento é do agente financiador, não prospera a alegação dos apelados de que a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora em razão da não obtenção de financiamento com parcelas no valor garantido pela vendedora.

Logo, há que ser reformada a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à construtora.

No mais, a apelante defende a retenção, além do sinal (arras) no importe de R$
1.006,00 (mil e seis reais),
de pelo menos 20%
dos valores pagos pelos apelados, relativos às demais parcelas do contrato ou, subsidiariamente,

retido 20% dos valores efetivamente pagos. E ainda, a multa de 8% sobre o valor do contrato, prevista na
cláusula 7a
.

Sobre o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, a jurisprudência do STJ possui orientação de que nestas hipóteses poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Confira-se:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ARRAS. RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

[...]

2. Nos termos do entendimento jurisprudencial desta Corte Superior, no julgamento antecipado da lide, não há violação aos princípios do contraditório e da defesa quando o julgador, entendendo pela suficiência dos elementos probatórios inseridos nos autos, indefere motivadamente a produção de provas.

3. A revisão das conclusões adotadas pelo Tribunal de origem esbarraria no óbice imposto pela Súmula 7/STJ.

4. De acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, na rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador, é possível a retenção de 10% a 25% da quantia despendida com a execução do contrato.
6. Agravo interno desprovido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1537245/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019) (g.n.).

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018) (Destaquei).

Nesse contexto, mostra-se abusiva a retenção dos valores na forma requerida pela demandada, vez que a retenção de
20% do valor do pago, a multa de 8% sobre o valor do contrato
e a retenção das arras
,
contraria a decisão do STJ que limitou os descontos sobre o valor efetivamente pago pelo adquirente.

Assim, considerando que a retenção de parte do valor pago já configura uma forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel (o qual sequer foi usado pelo comprador desistente) e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, deverá haver retenção pela construtora de
10% dos valores efetivamente pagos
, devidamente atualizados.

Logo, deve ser reformada a sentença para determinar a retenção, pela apelante, de 10% do valor efetivamente desembolsado pela parte autora.

Nesse sentido, outros julgados do STJ:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...]

5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado, descontados apenas os 10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ.

6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei.

7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.
”
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).

"
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. [...] 4. Agravo interno não provido.
"
(STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp no 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016).

Quanto à
Taxa de Corretagem
, defende a apelante a licitude da sua cobrança, bem como afirma não ser a responsável pela sua restituição, uma vez que não compõe o valor da unidade e decorre de serviço por ela prestado.

Conforme se pode depreender do contrato particular de compra e venda firmado entre as partes (ID 8615568 - Pág. 5), a taxa de corretagem, no valor de
R$ 3.580,00 (três mil quinhentos e oitenta reais),
é de responsabilidade da parte compradora, conforme se verifica de forma clara do
item 3.1
, do referido instrumento:

Logo, aplicável ao caso dos autos a segunda tese do
Tema 938 do STJ
, firmado pela Segunda Seção do STJ por ocasião do julgamento do REsp n. 1599511/SP e REsp n. 1551956/SP em
recursos repetitivos
, que concluiu pela “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
”.

Desta feita, há de ser reformada a sentença para afastar o dever de restituição da referida taxa.

Por fim, razão assiste à apelante quanto à inexistência de dano moral, uma vez que não restou caracterizada sua culpa das apelantes pela rescisão do contrato. Em sendo a culpa o elemento essencial ao reconhecimento do ato ilícito passível de indenização, descabida qualquer condenação por danos morais

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
, a fim de reformar em parte a sentença para determinar a retenção, pela apelante, de 10% do valor efetivamente pago pela parte autora; afastar o dever de restituição do valor pago a título de taxa de corretagem e de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), na proporção de 50% para cada uma das partes.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/03/2021