Tribunal: TJMT
Processo: 0033411-69.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-02-10
Data de publicação: 2021-02-11

Ementa:
E M E N T A
RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DEMONSTRAÇÃO DA CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O art. 418 do C. Civil aduz que se o faltoso foi quem adiantou as arras, em sendo demonstrada a sua culpa na inexecução da obrigação, a outra parte pode reter o valor do sinal.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

0033411-69.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]
Parte(s):

[EURONIDES DE OLIVEIRA - CPF: 002.148.841-04 (APELANTE), EMERSON LEANDRO DE CAMPOS - CPF: 503.264.141-34 (ADVOGADO), JULIANA VETTORI SANTAMARIA STABILE - CPF: 017.706.391-28 (ADVOGADO), DIVINA DE OLIVEIRA OLIVEIRA - CPF: 209.224.501-53 (APELANTE), TEREZINHA SILVA DOS ANJOS - CPF: 468.998.201-53 (APELADO), CLAUDIO ROBERTO DA SILVA - CPF: 570.180.141-15 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

E M E N T A

RESCISÃO DE CONTRATO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DEMONSTRAÇÃO DA CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O art. 418 do C. Civil aduz que se o faltoso foi quem adiantou as arras, em sendo demonstrada a sua culpa na inexecução da obrigação, a outra parte pode reter o valor do sinal.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível no
0033411-69.2016.8.11.0041
– Cuiabá

Apelantes:
Euronides de Oliveira e Divina de Oliveira Oliveira

Apelada:
Terezinha Silva dos Anjos

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Euronides de Oliveira e Divina de Oliveira Oliveira
visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual e devolução de sinal pago c/c dano moral movida em face de
Terezinha Silva dos Anjos,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, para declarar rescindido o contrato de compra e venda, por inexecução voluntária dos autores. Ao final, os condenou ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Inconformados, insurgem os apelantes, alegando, em síntese, a ausência de culpa apta a ensejar a retenção das arras, por não ser possível exigir do consumidor conhecimento da informação de que não poderia ser possível obter financiamento imobiliário em razão da sua idade avançada, bem como da política bancária de financiamento imobiliário, justificando que a liberação do crédito não dependia da vontade dos recorrentes.

Aduz que em razão da rescisão do contrato as partes devem retornar ao estado anterior, com a devolução do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa, além da indenização por dano moral.

Contrarrazões (id.
72341488
)
, pugnando pela manutenção do
decisum
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá,

de de 2021.

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível no
0033411-69.2016.8.11.0041
– Cuiabá

Apelantes:
Euronides de Oliveira e Divina de Oliveira Oliveira

Apelada:
Terezinha Silva dos Anjos

V O T O

Cinge-se dos autos que
Euronides de Oliveira e Divina de Oliveira Oliveira
ajuizaram ação de rescisão contratual com devolução de sinal pago c/c indenização por dano moral contra
Terezinha Silva dos Anjos
, aduzindo que as partes firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel em 27.03.2015, referente à unidade residencial, do empreendimento Edifício Leonardo da Vinci, localizado na Av. Miguel Sutil, na Capital, pelo valor total de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

Afirmaram que depositaram a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) como sinal do negócio. Justificaram que o restante do valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), que foi representado por uma nota promissória, seria pago com a liberação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Narraram que o financiamento não aconteceu em decorrência das exigências da Instituição financeira, provenientes das mudanças em seu quadro financeiro.

Ao final, e com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, pugnaram pela rescisão contratual e a devolução do sinal pago no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), além da condenação de indenização por dano moral.

A ré na contestação alegou a inaplicabilidade do CDC. Aduziu que entregou toda a documentação necessária para o financiamento do imóvel juntamente com as chaves para os compradores, devendo ser reconhecida a culpa exclusiva dos autores para a rescisão do contrato. Salientou que o valor que recebeu a título de arras corresponde a 12,5% do valor do bem. Na reconvenção, requereu indenização complementar.

Após a instrução processual, o douta magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial, declarando a rescisão do contrato de compra e venda, por inexecução voluntária dos autores. Além do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios (id.
72341471
)

Inconformados, insurgem-se os apelantes, alegando, em síntese, ser indevida a retenção dos valores nos termos da sentença, sob a justificativa de inexistência de culpa da não liberação da CEF do financiamento do crédito imobiliário.

Pois bem.
É
cediço que o contrato

de compra e venda pactuado entre as partes não está submetido a legislação consumerista, como pretendem os recorrentes.

No caso em apreço, em decorrência do contrato firmado, verifico que há paridade de condições entre as partes, e não relação de consumo, vez que ausentes as figuras de consumidor e fornecedor nos polos da demanda.

Nesse sentido, soa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OFENSA AOS ARTS. 1o E 53 DO CDC E AO ART. 614, II, DO CPC - FALTA DE PREQUESTIONAMENTO - SÚMULA 356/STF - ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E PERIODICIDADE DESTA - FIXAÇÃO LEGAL (ARTS. 27 E 28, § 1o, DA LEI No 9.069/95) - NORMA DE ORDEM PÚBLICA E DE APLICAÇÃO IMEDIATA - VIOLAÇÃO AOS ARTS. 51 E 52 DO CDC - AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO - INAPLICABILIDADE DA LEI CONSUMERISTA - AFRONTA AO ART. 604 DO CPC - INOCORRÊNCIA - EXISTÊNCIA DE MEMÓRIA DISCRIMINADA E ATUALIZADA DO CÁLCULO.

1 - Não enseja interposição de Recurso Especial matéria (arts. 1o e 53 do Código de Defesa do Consumidor e art. 614, II, do Código de Processo Civil) não ventilada no v. julgado atacado. Aplicação da Súmula 356/STF.

2 - Embora as partes tenham celebrado contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel, o princípio "pacta sunt servanda" não prevalece, porque a Lei no 9.069/95 (referente ao Plano Real) é de ordem pública, tendo aplicação imediata (cf. REsp no 173.465/SC).

3 - A lei é expressa no sentido de que a correção monetária, em virtude de estipulação de negócio jurídico a partir de 01.07.94, somente poderá dar-se pela variação acumulada do Índice de Preços ao Consumidor, Série r - IPC-r (art. 27 da Lei no 9.069/95). Com relação à periodicidade da correção, não pode ser inferior a um ano (art. 28, § 1o, da Lei no 9.069/95) (cf. REsp no 160.504/RS).

4 -
Inexistindo relação de consumo, porquanto ausente a figura do fornecedor, tendo as partes, em igualdade de condições, celebrado contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel, não há que se falar na aplicabilidade da Lei no 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

5 - Não há violação ao art. 604 da Lei Processual Civil se consta dos autos a existência da memória discriminada e atualizada do cálculo do quantum a ser executado.

6 - Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido para, reformando o v. acórdão recorrido, declarar a invalidade das cláusulas contratuais referentes à fixação do índice de correção monetária e à periodicidade desta.

(REsp 647.181/ES, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2005, DJ 28/03/2005, p. 285)
)

De notar que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa dos recorrentes, e
m que pese a tese defensiva de
não ser possível exigir do consumidor conhecimento da informação de que não poderia ser possível obter financiamento imobiliário em razão da sua idade avançada, bem como da política bancária de financiamento imobiliário.

Dessa forma, entendo que o douto magistrado andou bem ao considerar:

“
Diante da não liberação do financiamento bancário, não importando aqui o motivo —Segundo os autores, por causada política bancaria mais exigente, Segundo a ré, por negligência dos autores na comprovação dos documentos pessoais —
os autores se viraram impossibilitados de honrar o contrato e decidiram, então, pela rescisão contratual, não cabendo falar em distrato,
como argumentam em alguns momentos na petição inicial, pois esta forma de extinção do contrato pressupõe a vontade de ambas as partes e um comum acordo.”
(id.
72341471)

Sendo assim, diante da comprovação do inadimplemento da obrigação pelos recorrentes, passo a análise da possibilidade ou não de retenção das arras pela apelada.

Insta salientar que as partes pactuaram arras confirmatórias, isto é, o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) funcionou como garantia e reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, sem que se admita o arrependimento.

O art. 418 do CC dispõe que “
se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as”
.

Também no mesmo
codex
, em seu art. 419, descreve que “
a parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima
,
ou pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização”.

Desse modo, tendo os recorrentes adiantado as arras e considerados como a parte faltosa da obrigação, é cabível a retenção do valor pago pela parte inocente.

Nas lições do autor Cristiano Chaves de Farias:

“
Portanto, se o faltoso foi quem adiantou as arras, bastará a demonstração de sua inexecução culposa para ser sancionado por sua infidelidade.
Aqui, há uma espécie de autoexecutoriedade no exercício da pretensão daquele que recebeu as arras. Com efeito, não precisará recorrer ao Poder Judiciário, pois a lesão ao seu direito subjetivo decorre da imediata retenção dos valores adiantados a título de arras.
”
(
in
Manual de Direito Civil, Volume Único, Ed. Juspodvum, 2017 - negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá,

de

de 2021.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/02/2021