Tribunal: TJMT
Processo: 1004482-72.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004482-72.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) - CNPJ: 14.693.275/0001-62 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), ALINE DONATONI - CPF: 008.650.231-07 (ADVOGADO), PRISCILA XAVIER DA SILVA MARQUES - CPF: 029.873.431-16 (APELADO), MAURO CESAR GONCALVES BENITES - CPF: 514.178.121-68 (ADVOGADO), MARIANA BARBOSA DE OLIVEIRA - CPF: 042.081.221-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – EMPRESA QUE FIGURA NO CONTRATO NA CONDIÇÃO DE VENDEDORA – CONTRATO DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL – ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Constando a empresa no contrato de compra e venda, objeto da lide, como parte contratante da venda, esta é parte legítima para figurar no polo passiva.

“Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019).

Do inadimplemento contratual, dando causa à rescisão contratual, ressai a obrigação de pagamento da cláusula penal estipulada em contrato.

O atraso na conclusão e entrega da obra, por tempo superior ao razoável frustra as expectativas do comprador, indo além do mero aborrecimento, motivo pelo qual procede a pretensão indenizatória.

Deve ser mantido o
quantum
indenizatório que, em atenção às peculiaridades e circunstância que permeiam a causa, atende aos primados de razoabilidade e proporcionalidade abalo moral impingido ao lesado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ALTOS DO PARQUE CUIABÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (SPE)
e
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da

Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais e Repetição de Indébito
c/c Pedido de Liminar no 1004482-72.2017.8.11.0041, ajuizada por
PRISCILA XAVIER DA SILVA MARQUES,
julgou procedente o pleito, confirmando a tutela antecipada concedida; condenou: ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,0, pagamento de multa contratual de rescisão, ressarcimento de despesas de R$ 6.760,97 e ao pagamento de custas processuais e honorários fixado em 10%, sobre o valor da condenação.

A primeira apelante, Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários LTDA (SPE), alega, em síntese, que a rescisão contratual não se deu por culpa desta, mas ocasionada pela Prefeitura de Cuiabá e pela concessionária de água – CAB, que exigiu mudanças e adequações do projeto, sendo situação de força maior.

Sustenta que não deu causa à rescisão contratual, pelo que inaplicável a imposição de pagamento de cláusula penal. Afirma ser o valor da multa passível de redução, nos termos do art. 413, do CC.

Defende que a correção monetária, das parcelas a serem devolvidas, devem incidir desde o ajuizamento da ação, bem como os juros de mora devem ter termo inicial a partir do trânsito em julgado.

Aduz que não cometeu qualquer ato ilícito, estando ausente a responsabilidade civil e, consequentemente, inexiste o dever e indenizar, ou ainda, não demonstrado o nexo de causalidade entre as ações da apelante e o dano suportado pela apelada.

Destaca que o
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser reduzido para valor mais condizente com as peculiaridades do caso.

Com essas considerações requer o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida, para que seja reconhecido a ocorrência de motivo de força maior, ou a ausência de responsabilidade civil da apelante, para afastar a aplicação da cláusula penal, ou ainda, reduzi-la; afastar a indenização por danos morais e, alternativamente a minoração da indenização arbitrada.

Pugna pela incidência de correção monetária a partir do ajuizamento da ação, juros de mora com termo inicial a partir do trânsito em julgado, inversão do ônus da sucumbência ou que sejam distribuídos 50% para ambas as partes (apelante e apelada).

A segunda apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA – ME, argui, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, pois atuou apenas como corretora, intermediando a venda do lote, não sendo parte no contrato de compra e venda.

Consigna que se houve algum atraso na execução da obra, tal fato se deu por motivos alheios à sua vontade, vez que sequer teve participação no contrato de compra e venda, onde não houve por parte da apelante, comprometimento com construção e prazo de entrega do loteamento.

Aduz que devido a intervenções do Poder Público na CAB, projetos do loteamento tiveram que ser refeitos para adequações ao que exigia a administração pública, assim como a paralização de um período de aproximadamente dois anos para liberação de projetos de

execução da rede de abastecimento de água do loteamento.

Rechaça a imposição da cláusula penal e indenização por danos morais, pois não deu causa à rescisão contratual ou cometeu ato ilícito, ratificando que apenas intermediou o negócio, na condição de corretora. Aponta a ausência de demonstração dos danos suportados pela apelada.

Requesta pela redução do valor de indenização por danos morais arbitrada para valores que estejam em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Pelo exposto requer o provimento do recurso de apelação, para, preliminarmente, acolher a ilegitimidade passiva arguida. No mérito, pugna pela declaração de ausência de responsabilidade da apelante, reconhecimento de ocorrência de força maior, reconhecimento da inaplicabilidade da cláusula penal, afastamento da condenação de pagamento de indenização por danos morais, ou, alternativamente, a redução do
quantum
.

Nas contrarrazões (ID. 56496581) rebate as razões de apelação de ambos os recursos, pugna pelo desprovimento destes e a manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME

A apelante arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que apenas intermediou o negócio, na condição de corretora de imóveis, de modo que não teria responsabilidade em atraso de obra, fato que gerou o pedido de rescisão do contrato.

Conforme bem apontado pela sentença recorrida, a apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA – ME

consta expressamente no Contrato de Compra e Venda, objeto da lide, como parte contratante da venda, item III, portanto, é parte legítima para figurar no polo passiva, não tratando-se apenas de intermediária.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar arguida.

MÉRITO

Os apelantes se insurgem contra a sentença que julgou procedente o pleito, ao argumento de que o atraso na obra, motivadora do pedido de rescisão de contrato, se deu por motivo de força maior, sendo inaplicável a cláusula penal e inexistente o ato ilícito do qual decorreria do dever de indenizar.

A ação foi proposta pela apelada pleiteando a rescisão de contrato de compra e venda de terreno junto às apelantes, firmado em dezembro de 2014, sendo prazo de entrega da primeira etapa a data de 31/08/2015 e segunda em 31/08/2016, mas, até a propositura da ação o imóvel não havia sido entregue (16/02/2017). A apelada pugnou ainda pela devolução dos valores já pagos e indenização por danos morais.

O pleito autoral foi julgado procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“JULGO PROCEDENTES os pedidos da inicial para confirmar a antecipação de tutela concedida e declarar rescindido o contrato, objeto da lide, condenando as rés a:

a) indenizar os autores em danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a serem corrigidos pelo INPC a partir de seu arbitramento (Súmula 362/STF) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

b) ao pagamento da multa por ter dado causa à rescisão contratual, conforme cláusula décima segunda, no equivalente a 10% do valor do contrato atualizado;

c) ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores, no importe de R$ 6.760,97 (seis mil, setecentos e sessenta reais, noventa e sete centavos), a ser atualizado pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, no equivalente a 10% sobre o valor da condenação atualizado.” (ID. 56496566).

As partes firmaram contrato de compra e venda de terreno em dezembro de 2014, com entrega de documentos relativos ao negócio em abril de 2015. O empreendimento contava com prazo de entrega da primeira etapa em 31/08/2015 e segunda em 31/08/2016, mas até a propositura da ação o imóvel não havia sido entregue sequer a primeira etapa (16/02/2017).

Conforme se extrai do relato da apelada na exordial, o terreno se encontra tomado por mato, sem sinal algum de obra, e em contato com as rés/apelantes para obter uma posição, não obteve retorno.

As apelantes defendem que não houve inadimplemento de sua parte com o atraso na entrega do empreendimento, mas de causa de excludente de responsabilidade, força maior, em razão das mudanças e adequações exigidas administração pública, no caso a Cab Cuiabá, que obrigatoriamente tiveram de ser cumpridas pela empresa construtora do loteamento.

Consignam nos autos que devido a toda a adequação ocorrida, ocasionada por mudanças exigidas pelo Poder Público, as obras do loteamento seriam retomadas a partir de 20/11/2017, contudo, o fornecimento de água para o loteamento só irá ocorrer no último semestre de 2019. Assim, mesmo o loteamento ficando pronto antes dessa data, só poderia ser entregue no final de 2019.

Assim, o cerne da questão é se a causa do atraso na obra constituiria força maior, conforme sustentado pelos apelantes.

Como acertadamente apontado pela r. sentença recorrida, a ocorrência de caso fortuito ou força maior consubstanciada em problemas de abastecimento de água, recebimento da estação de esgoto, a infraestruturas ou instalações para o abastecimento público de água relacionam-se aos riscos do empreendimento, não se constituindo caso fortuito ou força maior.

Sobre o tema colacionam-se aresto do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E
INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS –CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE UNIDADE HABITACIONAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CARÊNCIA E ILEGITIMIDADE - REJEIÇÃO – MÉRITO: NÃO ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO CONTRATADO – ALEGAÇÃO DE
CASO

FORTUITO
E FORÇA MAIOR PELO
ATRASO
DA CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO NA CONCLUSÃO DA
INFRAESTRUTURA
NECESSÁRIA À ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – INOCORRÊNCIA – EVENTOS PREVISÍVEIS E RISCO DA ATIVIDADE -
ATRASO
DE UM ANO E OITO MESES NA ENTREGA DA OBRA – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONALMENTE ARBITRADO – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

“No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da prospettazione (em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado in statu assertionis, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida.” (REsp 1678681/SP).

Fatores externos como o
atraso
das obras de
infraestrutura
e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário pela concessionária de serviço público dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento (
venda
de unidades habitacionais na planta) plenamente previsíveis, não guardando relação alguma com
caso

fortuito
ou força maior.

O
atraso
de um ano e oito meses na entrega da unidade habitacional negociada acarreta danos morais que extrapolam os limites dos meros aborrecimentos, causando ao adquirente ansiedade e sentimento de frustração do sonho da casa própria, os quais devem ser reparados.

Deve ser mantido o quantum indenizatório que, em atenção às peculiaridades e circunstância que permeiam a causa, atende aos primados de razoabilidade e proporcionalidade abalo moral impingido ao lesado.- (N.U 0036103-41.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2020, Publicado no DJE 09/11/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS –DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019).

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.” (N.U 1025865-72.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 19/08/2020, Publicado no DJE 29/09/2020).

Colhe-se ainda escólio do aresto acima, ante a similitude fático com os autos em estudo:

“Isso porque, o atraso da entrega do imóvel, decorrente de problemas relativos ao saneamento básico junto a CAB Cuiabá, não configura motivo suficiente para elidir a responsabilidade da recorrente, a qual somente se admite por prejuízo decorrente de caso fortuito ou de força maior, a teor do que dispõe o artigo 393 do Código Civil. Sobre caso fortuito ou de força maior, entende-se as hipóteses em que os fatores são imprevisíveis e inevitáveis pelo responsável ou agente.

Fatores externos, como o atraso da entrega do “habite-se” ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior.”

Nesta senda, não restou demonstrado nos autos a ocorrência de causa excludente de responsabilidade, configurando-se a prática de ato ilícito ensejador de reparação, bem como a incidência da multa da cláusula penal.

Denota-se que não se visualiza causa motivadora de aplicação do art. 413, do CC, para redução da cláusula penal, eis que não houve cumprimento parcial da obrigação e não se mostra excessiva a multa estipulada em 10% (dez por cento) do valor do negócio.

Em relação ao dano moral, tem-se que o prazo derradeiro para entrega do imóvel foi em agosto de 2015 da primeira etapa e agosto de 2016 da segunda etapa, sendo que o imóvel, até a propositura da ação não foi entregue (16/02/2017).

O atraso na conclusão e entrega da obra frustrou as expectativas da apelada, que adquiriu o imóvel nele depositando suas economias, não se tratando de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração decorrente de descumprimento contratual, pela qual não contava a demandante. Ou seja, é certo que o descumprimento contratual por parte das requeridas/apelantes deu azo à frustração capaz de ensejar a reparação por dano extrapatrimonial.

Dessa forma, demonstrados os requisitos da responsabilidade civil, patente o dever de indenizar pelos danos morais suportados. O descumprimento do contrato ocasionou frustração substancial à demandante, sendo fato gerador de sofrimentos que transcendem meros aborrecimentos cotidianos.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADO - DANO MORAL E MATERIAL CONFIGURADO – APELO DESPROVIDO.

Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. A indenização por danos morais ocorre quando há violação a um dos direitos da personalidade, como a integridade física ou psicológica, liberdade, honra, imagem, nome, dentre vários outros direitos que asseguram a dignidade da pessoa humana e, ainda, que sua fixação deve ser pautada na razoabilidade e proporcionalidade, de modo que seu valor não seja excessivo a ponto de gerar o enriquecimento ilícito do ofendido nem se mostrar irrisório e, assim, estimular a prática danosa.” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 24/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019).

No que tange ao
quantum
indenizatório, a
fixação do valor da compensação por danos morais deve ser informada por critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
Ao fazê-lo, o magistrado de
ve observar as condições econômicas das partes envolvidas bem como a natureza e a extensão do dano, de forma a produzir, de um lado o desestímulo, e por outro, a correção dos desconfortos causados.

O
quantum
indenizatório estabelecido pela sentença R$ 5.000,00 (cinco mil reais), se mostra justo e adequado ao caso concreto, observados os princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade na fixação do
quantum
indenizatório.

A primeira apelante alega a impossibilidade de incidência de correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas em virtude da rescisão contratual desde o desembolso. Entretanto, a data do desembolso é o termo justo e adequado a recompor os valores despendidos pela autora/apelada e, quanto aos juros de mora, a incidência a partir da citação.

Sendo o pleito julgado procedente e mantida a sentença recorrida, o ônus da sucumbência permanece a cargo das requeridas/apelantes.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação, para
a sentença tal como lançado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2021

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004482-72.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ALTOS DO PARQUE CUIABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (SPE) - CNPJ: 14.693.275/0001-62 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), ALINE DONATONI - CPF: 008.650.231-07 (ADVOGADO), PRISCILA XAVIER DA SILVA MARQUES - CPF: 029.873.431-16 (APELADO), MAURO CESAR GONCALVES BENITES - CPF: 514.178.121-68 (ADVOGADO), MARIANA BARBOSA DE OLIVEIRA - CPF: 042.081.221-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – EMPRESA QUE FIGURA NO CONTRATO NA CONDIÇÃO DE VENDEDORA – CONTRATO DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL – ATRASO NA OBRA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – APLICABILIDADE – DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Constando a empresa no contrato de compra e venda, objeto da lide, como parte contratante da venda, esta é parte legítima para figurar no polo passiva.

“Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019).

Do inadimplemento contratual, dando causa à rescisão contratual, ressai a obrigação de pagamento da cláusula penal estipulada em contrato.

O atraso na conclusão e entrega da obra, por tempo superior ao razoável frustra as expectativas do comprador, indo além do mero aborrecimento, motivo pelo qual procede a pretensão indenizatória.

Deve ser mantido o
quantum
indenizatório que, em atenção às peculiaridades e circunstância que permeiam a causa, atende aos primados de razoabilidade e proporcionalidade abalo moral impingido ao lesado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
ALTOS DO PARQUE CUIABÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (SPE)
e
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME,
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da

Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais e Repetição de Indébito
c/c Pedido de Liminar no 1004482-72.2017.8.11.0041, ajuizada por
PRISCILA XAVIER DA SILVA MARQUES,
julgou procedente o pleito, confirmando a tutela antecipada concedida; condenou: ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,0, pagamento de multa contratual de rescisão, ressarcimento de despesas de R$ 6.760,97 e ao pagamento de custas processuais e honorários fixado em 10%, sobre o valor da condenação.

A primeira apelante, Altos do Parque Cuiabá Empreendimentos Imobiliários LTDA (SPE), alega, em síntese, que a rescisão contratual não se deu por culpa desta, mas ocasionada pela Prefeitura de Cuiabá e pela concessionária de água – CAB, que exigiu mudanças e adequações do projeto, sendo situação de força maior.

Sustenta que não deu causa à rescisão contratual, pelo que inaplicável a imposição de pagamento de cláusula penal. Afirma ser o valor da multa passível de redução, nos termos do art. 413, do CC.

Defende que a correção monetária, das parcelas a serem devolvidas, devem incidir desde o ajuizamento da ação, bem como os juros de mora devem ter termo inicial a partir do trânsito em julgado.

Aduz que não cometeu qualquer ato ilícito, estando ausente a responsabilidade civil e, consequentemente, inexiste o dever e indenizar, ou ainda, não demonstrado o nexo de causalidade entre as ações da apelante e o dano suportado pela apelada.

Destaca que o
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser reduzido para valor mais condizente com as peculiaridades do caso.

Com essas considerações requer o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida, para que seja reconhecido a ocorrência de motivo de força maior, ou a ausência de responsabilidade civil da apelante, para afastar a aplicação da cláusula penal, ou ainda, reduzi-la; afastar a indenização por danos morais e, alternativamente a minoração da indenização arbitrada.

Pugna pela incidência de correção monetária a partir do ajuizamento da ação, juros de mora com termo inicial a partir do trânsito em julgado, inversão do ônus da sucumbência ou que sejam distribuídos 50% para ambas as partes (apelante e apelada).

A segunda apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA – ME, argui, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, pois atuou apenas como corretora, intermediando a venda do lote, não sendo parte no contrato de compra e venda.

Consigna que se houve algum atraso na execução da obra, tal fato se deu por motivos alheios à sua vontade, vez que sequer teve participação no contrato de compra e venda, onde não houve por parte da apelante, comprometimento com construção e prazo de entrega do loteamento.

Aduz que devido a intervenções do Poder Público na CAB, projetos do loteamento tiveram que ser refeitos para adequações ao que exigia a administração pública, assim como a paralização de um período de aproximadamente dois anos para liberação de projetos de

execução da rede de abastecimento de água do loteamento.

Rechaça a imposição da cláusula penal e indenização por danos morais, pois não deu causa à rescisão contratual ou cometeu ato ilícito, ratificando que apenas intermediou o negócio, na condição de corretora. Aponta a ausência de demonstração dos danos suportados pela apelada.

Requesta pela redução do valor de indenização por danos morais arbitrada para valores que estejam em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Pelo exposto requer o provimento do recurso de apelação, para, preliminarmente, acolher a ilegitimidade passiva arguida. No mérito, pugna pela declaração de ausência de responsabilidade da apelante, reconhecimento de ocorrência de força maior, reconhecimento da inaplicabilidade da cláusula penal, afastamento da condenação de pagamento de indenização por danos morais, ou, alternativamente, a redução do
quantum
.

Nas contrarrazões (ID. 56496581) rebate as razões de apelação de ambos os recursos, pugna pelo desprovimento destes e a manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR – ILEGITIMIDADE PASSIVA GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME

A apelante arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que apenas intermediou o negócio, na condição de corretora de imóveis, de modo que não teria responsabilidade em atraso de obra, fato que gerou o pedido de rescisão do contrato.

Conforme bem apontado pela sentença recorrida, a apelante Golden Gestão de Negócios Imobiliários LTDA – ME

consta expressamente no Contrato de Compra e Venda, objeto da lide, como parte contratante da venda, item III, portanto, é parte legítima para figurar no polo passiva, não tratando-se apenas de intermediária.

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar arguida.

MÉRITO

Os apelantes se insurgem contra a sentença que julgou procedente o pleito, ao argumento de que o atraso na obra, motivadora do pedido de rescisão de contrato, se deu por motivo de força maior, sendo inaplicável a cláusula penal e inexistente o ato ilícito do qual decorreria do dever de indenizar.

A ação foi proposta pela apelada pleiteando a rescisão de contrato de compra e venda de terreno junto às apelantes, firmado em dezembro de 2014, sendo prazo de entrega da primeira etapa a data de 31/08/2015 e segunda em 31/08/2016, mas, até a propositura da ação o imóvel não havia sido entregue (16/02/2017). A apelada pugnou ainda pela devolução dos valores já pagos e indenização por danos morais.

O pleito autoral foi julgado procedente, contando a sentença com o seguinte dispositivo:

“JULGO PROCEDENTES os pedidos da inicial para confirmar a antecipação de tutela concedida e declarar rescindido o contrato, objeto da lide, condenando as rés a:

a) indenizar os autores em danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a serem corrigidos pelo INPC a partir de seu arbitramento (Súmula 362/STF) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

b) ao pagamento da multa por ter dado causa à rescisão contratual, conforme cláusula décima segunda, no equivalente a 10% do valor do contrato atualizado;

c) ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores, no importe de R$ 6.760,97 (seis mil, setecentos e sessenta reais, noventa e sete centavos), a ser atualizado pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, no equivalente a 10% sobre o valor da condenação atualizado.” (ID. 56496566).

As partes firmaram contrato de compra e venda de terreno em dezembro de 2014, com entrega de documentos relativos ao negócio em abril de 2015. O empreendimento contava com prazo de entrega da primeira etapa em 31/08/2015 e segunda em 31/08/2016, mas até a propositura da ação o imóvel não havia sido entregue sequer a primeira etapa (16/02/2017).

Conforme se extrai do relato da apelada na exordial, o terreno se encontra tomado por mato, sem sinal algum de obra, e em contato com as rés/apelantes para obter uma posição, não obteve retorno.

As apelantes defendem que não houve inadimplemento de sua parte com o atraso na entrega do empreendimento, mas de causa de excludente de responsabilidade, força maior, em razão das mudanças e adequações exigidas administração pública, no caso a Cab Cuiabá, que obrigatoriamente tiveram de ser cumpridas pela empresa construtora do loteamento.

Consignam nos autos que devido a toda a adequação ocorrida, ocasionada por mudanças exigidas pelo Poder Público, as obras do loteamento seriam retomadas a partir de 20/11/2017, contudo, o fornecimento de água para o loteamento só irá ocorrer no último semestre de 2019. Assim, mesmo o loteamento ficando pronto antes dessa data, só poderia ser entregue no final de 2019.

Assim, o cerne da questão é se a causa do atraso na obra constituiria força maior, conforme sustentado pelos apelantes.

Como acertadamente apontado pela r. sentença recorrida, a ocorrência de caso fortuito ou força maior consubstanciada em problemas de abastecimento de água, recebimento da estação de esgoto, a infraestruturas ou instalações para o abastecimento público de água relacionam-se aos riscos do empreendimento, não se constituindo caso fortuito ou força maior.

Sobre o tema colacionam-se aresto do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E
INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS –CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE UNIDADE HABITACIONAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CARÊNCIA E ILEGITIMIDADE - REJEIÇÃO – MÉRITO: NÃO ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO CONTRATADO – ALEGAÇÃO DE
CASO

FORTUITO
E FORÇA MAIOR PELO
ATRASO
DA CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO NA CONCLUSÃO DA
INFRAESTRUTURA
NECESSÁRIA À ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – INOCORRÊNCIA – EVENTOS PREVISÍVEIS E RISCO DA ATIVIDADE -
ATRASO
DE UM ANO E OITO MESES NA ENTREGA DA OBRA – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONALMENTE ARBITRADO – MANUTENÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

“No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da prospettazione (em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado in statu assertionis, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida.” (REsp 1678681/SP).

Fatores externos como o
atraso
das obras de
infraestrutura
e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário pela concessionária de serviço público dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento (
venda
de unidades habitacionais na planta) plenamente previsíveis, não guardando relação alguma com
caso

fortuito
ou força maior.

O
atraso
de um ano e oito meses na entrega da unidade habitacional negociada acarreta danos morais que extrapolam os limites dos meros aborrecimentos, causando ao adquirente ansiedade e sentimento de frustração do sonho da casa própria, os quais devem ser reparados.

Deve ser mantido o quantum indenizatório que, em atenção às peculiaridades e circunstância que permeiam a causa, atende aos primados de razoabilidade e proporcionalidade abalo moral impingido ao lesado.- (N.U 0036103-41.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2020, Publicado no DJE 09/11/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM – EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS –DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – VALOR QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019).

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.” (N.U 1025865-72.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 19/08/2020, Publicado no DJE 29/09/2020).

Colhe-se ainda escólio do aresto acima, ante a similitude fático com os autos em estudo:

“Isso porque, o atraso da entrega do imóvel, decorrente de problemas relativos ao saneamento básico junto a CAB Cuiabá, não configura motivo suficiente para elidir a responsabilidade da recorrente, a qual somente se admite por prejuízo decorrente de caso fortuito ou de força maior, a teor do que dispõe o artigo 393 do Código Civil. Sobre caso fortuito ou de força maior, entende-se as hipóteses em que os fatores são imprevisíveis e inevitáveis pelo responsável ou agente.

Fatores externos, como o atraso da entrega do “habite-se” ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior.”

Nesta senda, não restou demonstrado nos autos a ocorrência de causa excludente de responsabilidade, configurando-se a prática de ato ilícito ensejador de reparação, bem como a incidência da multa da cláusula penal.

Denota-se que não se visualiza causa motivadora de aplicação do art. 413, do CC, para redução da cláusula penal, eis que não houve cumprimento parcial da obrigação e não se mostra excessiva a multa estipulada em 10% (dez por cento) do valor do negócio.

Em relação ao dano moral, tem-se que o prazo derradeiro para entrega do imóvel foi em agosto de 2015 da primeira etapa e agosto de 2016 da segunda etapa, sendo que o imóvel, até a propositura da ação não foi entregue (16/02/2017).

O atraso na conclusão e entrega da obra frustrou as expectativas da apelada, que adquiriu o imóvel nele depositando suas economias, não se tratando de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração decorrente de descumprimento contratual, pela qual não contava a demandante. Ou seja, é certo que o descumprimento contratual por parte das requeridas/apelantes deu azo à frustração capaz de ensejar a reparação por dano extrapatrimonial.

Dessa forma, demonstrados os requisitos da responsabilidade civil, patente o dever de indenizar pelos danos morais suportados. O descumprimento do contrato ocasionou frustração substancial à demandante, sendo fato gerador de sofrimentos que transcendem meros aborrecimentos cotidianos.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADO - DANO MORAL E MATERIAL CONFIGURADO – APELO DESPROVIDO.

Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. A indenização por danos morais ocorre quando há violação a um dos direitos da personalidade, como a integridade física ou psicológica, liberdade, honra, imagem, nome, dentre vários outros direitos que asseguram a dignidade da pessoa humana e, ainda, que sua fixação deve ser pautada na razoabilidade e proporcionalidade, de modo que seu valor não seja excessivo a ponto de gerar o enriquecimento ilícito do ofendido nem se mostrar irrisório e, assim, estimular a prática danosa.” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Vice-Presidência, Julgado em 24/07/2019, Publicado no DJE 06/08/2019).

No que tange ao
quantum
indenizatório, a
fixação do valor da compensação por danos morais deve ser informada por critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
Ao fazê-lo, o magistrado de
ve observar as condições econômicas das partes envolvidas bem como a natureza e a extensão do dano, de forma a produzir, de um lado o desestímulo, e por outro, a correção dos desconfortos causados.

O
quantum
indenizatório estabelecido pela sentença R$ 5.000,00 (cinco mil reais), se mostra justo e adequado ao caso concreto, observados os princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade na fixação do
quantum
indenizatório.

A primeira apelante alega a impossibilidade de incidência de correção monetária sobre as parcelas a serem devolvidas em virtude da rescisão contratual desde o desembolso. Entretanto, a data do desembolso é o termo justo e adequado a recompor os valores despendidos pela autora/apelada e, quanto aos juros de mora, a incidência a partir da citação.

Sendo o pleito julgado procedente e mantida a sentença recorrida, o ônus da sucumbência permanece a cargo das requeridas/apelantes.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação, para
a sentença tal como lançado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2021