Tribunal: TJMT
Processo: 0014737-43.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-07-06
Data de publicação: 2021-07-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CULPA DA INCORPORADORA - SÚMULA N.o 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRAZO DECENAL - AUSÊNCIA DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE DA INCORPORADORA - DANO MORAL DEVIDO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO - RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.
O prazo prescricional de três anos, confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos, aplica-se quando se questiona a abusividade da cobrança. Tratando-se de pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, o prazo prescricional é de dez anos.
Diante da ausência do valor da comissão de corretagem e deixando de agir com transparência a incorporadora, não há de se falar em ilegitimidade passiva da incorporadora em relação à taxa de corretagem.
Ao caso, deve ser aplicada a Súmula n.o 543 do egrégio Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Portanto, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas aos apelados, integralmente.
Conforme precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos. (N.U 1009305-41.2019.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2021, Publicado no DJE 10/06/2021).
Nos termos da Súmula n.o 362 do ínclito Superior Tribunal de Justiça, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento e, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014737-43.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RUBENS JOSE PINHEIRO DA SILVA - CPF: 156.215.881-34 (APELADO), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), SOLANGE MARIA DE SOUZA - CPF: 630.505.601-34 (APELADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), RUBENS JOSE PINHEIRO DA SILVA - CPF: 156.215.881-34 (APELANTE), SOLANGE MARIA DE SOUZA - CPF: 630.505.601-34 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DO SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ IV SPE LTDA E PROVEU PARCIALMENTE OS DE RUBENS JOSÉ PINHEIRO E OUTRA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CULPA DA INCORPORADORA - SÚMULA N.o 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRAZO DECENAL - AUSÊNCIA DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE DA INCORPORADORA - DANO MORAL DEVIDO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO - RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.

O prazo prescricional de três anos, confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos, aplica-se quando se questiona a abusividade da cobrança. Tratando-se de pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, o prazo prescricional é de dez anos.

Diante da ausência do valor da comissão de corretagem e deixando de agir com transparência a incorporadora, não há de se falar em ilegitimidade passiva da incorporadora em relação à taxa de corretagem.

Ao caso, deve ser aplicada a Súmula n.o 543 do egrégio Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Portanto, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas aos apelados, integralmente.

Conforme precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos. (N.U 1009305-41.2019.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2021, Publicado no DJE 10/06/2021).

Nos termos da Súmula n.o 362 do ínclito Superior Tribunal de Justiça, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento e, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA
, contra sentença prolatada pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n.o
0014737-43.2016.8.11.0041
,

proposta em seu desfavor por
RUBENS JOSÉ PINHEIRO DA SILVA
e
SOLANGE MARIA DE SOUZA
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Petição Inicial, ternando definitiva a liminar concedida; decretando a rescisão do contrato de compra e venda entabulado entre os litigantes; condenando a ré a proceder com a devolução do valor de R$ 47.553,66 (quarenta e sete mil quinhentos e cinquenta e três reais e sessenta e seis centavos) em favor dos autores, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso, os quase deverão ser corrigidos até o pagamento efetuado; e, diante da sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em síntese, a apelante defende o provimento do Recurso de Apelação e a consequente reforma da sentença alegando que a “
referida decisão não pode efetivamente subsistir, sendo de fundamental importância a sua reforma, para que não se institucionalize o desatendimento às normas legais”
.

Menciona que “
razão não assiste a r. sentença para condenar a Apelante à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, tendo em vista que a ação somente foi proposta em 27/04/2016, ou seja, 4 anos depois do pagamento da comissão
”, uma vez que o decurso do prazo para propositura da ação se esgotou em 09/08/2015, tendo em vista a prescrição trienal supostamente aplicável ao caso.

Aduz que, caso não seja reconhecida a prescrição da corretagem, subsidiariamente, pugna pelo afastamento da condenação da apelante à restituição de valores pagos à título de corretagem, tendo em vista que a apelante nunca recebeu esses valores.

Expõe que foi o apelado o responsável pela rescisão contratual, haja vista que o pagamento da “Parte B” do contrato, que deveria ser quitada em parcela única, mediante utilização de recursos próprios ou obtenção de financiamento, não foi adimplida pelo apelado em razão de não ter logrado êxito na obtenção de financiamento.

Apresenta a apelante que não tem qualquer ingerência quanto à concessão ou não do financiamento pela instituição bancária, motivo pelo qual não há o que se falar em má-fé de sua parte.

Cita a Lei n.o 13.786 de 2018 para justificar deduções por perdas e danos decorrentes da quebra do contrato, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento da obrigação do adquirente.

Alega que “
nos casos de rescisão de contrato os juros devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado e não da citação, não se aplicando a regra geral nesses casos
”.

Por fim requer o provimento do Recurso de Apelação interposto para reformar a sentença recorrida.

Os apelados, ao serem intimados, apresentaram suas Contrarrazões ao Recurso de Apelação, requerendo a manutenção da sentença recorrida.

Apresentaram ainda os apelados Recurso de Apelação Adesivo, requerendo a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais pelo atraso injustificado na entrega do imóvel.

Ainda, foram apresentadas pela apelante Contrarrazões ao Recurso Adesivo, pugnando pela manutenção da sentença recorrida no que tange aos danos morais.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual combinada com Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais n.o 0014737-43.2016.8.11.0041, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Petição Inicial, ternando definitiva a liminar concedida; decretando a rescisão do contrato de compra e venda entabulado entre os litigantes; condenando a ré a proceder com a devolução do valor de R$ 47.553,66 (quarenta e sete mil quinhentos e cinquenta e três reais e sessenta e seis centavos) em favor dos autores, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso, os quase deverão ser corrigidos até o pagamento efetuado; e, diante da sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento
pro rata
das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Pois bem.

Alegam os autores, ora apelados, que firmaram com a apelante Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, em 12 de agosto de 2021, referente à unidade imobiliária n.o 84 do empreendimento denominado Condomínio Rio São Lourenço que tinha o dia 31 de agosto de 2014 como prazo de conclusão da obra.

Mencionam que o empreendimento foi concluído apenas em janeiro de 2016, período em que os apelados foram contactados para que realizassem o pagamento do saldo devedor contratual atualizado, no valor de R$ 221.824,49 (duzentos e vinte e um mil oitocentos e vinte e quatro reais e quarenta e nove centavos).

Aduzem que, em decorrência do atraso das obras, não foi possível obter o financiamento. Somado a isso, alegam os apelados que foram compelidos a obter financiamento junto ao Banco do Brasil, que restou infrutífero.

Ao julgar o pedido liminar, foi deferido o pedido dos autores, entendendo estarem presentes os requisitos necessários para a concessão da antecipação da tutela, determinando que a ré deposite judicialmente todos os valores recebidos dos autores e referente ao contrato em discussão, devidamente atualizado pelo INCC, bem como que se abstenham de incluir seus nomes em cadastros de proteção ao crédito.

Citada, a ré apresentou Contestação negando os fatos narrados pelos autores.

Sobreveio a sentença recorrida que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Petição Inicial.

Irresignada, interpôs a incorporadora imobiliária ré o presente Recurso de Apelação, refutando as fundamentações sentenciais bem como requerendo o provimento de seu apelo.

Compulsando os autos, em que pese as argumentações apresentadas pela parte apelante, tem-se que não lhe assiste razão.

Prefacialmente, como bem destacou o Juízo a quo ao prolatar a escorreita sentença, “
infere-se que entrega do imóvel estava prevista para agosto de 2014, que com o prazo de tolerância, teria prazo fatal em fevereiro de 2015. Ocorre que, conforme documentos coligidos junto à inicial, sobretudo a matrícula do imóvel de fl. 65, o empreendimento só foi concluído em meados de janeiro de 2016
”.

Assim, concluiu o julgador que “
a ré não logrou êxito em comprovar que a unidade imobiliária estava acabada dentro do prazo acordado, tampouco que avisou os autores sobre o atraso informado, ou seja, não desconstituiu de seu ônus probatório
”.

Evidenciando a falha na prestação de serviço por parte da incorporadora apelante, os apelados demonstraram que o financiamento para quitar o saldo devedor só poderia ser realizado pelo Banco do Brasil, por motivos alheios às suas vontades, sendo a ales apresentado Carta de Interveniência de maneira impositiva.

Partindo dessa premissa, importa consignar que no que tange ao prazo prescricional, o REsp 1551956/SP não se aplica ao caso em apreço, tendo em vista que a lide em discussão versa acerca de pretensão indenizatória fundada por culpa da construtora, distinto do caso discutido pelo Tribunal Superior. É assim que decidem nossos Tribunais, consoante se comprova das ementas abaixo transcritas (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL - ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL - CULPA DA CONSTRUTORA - INDENIZAÇÃO DEVIDA - MULTA - CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO - CONDENAÇÃO BIS IN IDEM - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO - LUCROS CESSANTES PRESUMIDO - DANO MORAL MANTIDO - JUROS DE MORA - CITAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO EM PARTE PROVIDO. Havendo a previsão de indenização por atraso na entrega do imóvel, não há plausibilidade em inverter a cláusula penal sob pena da incidência de condenação bis in idem. Não obstante os argumentos da inexistência de prova, tem-se que o entendimento da jurisprudência é de que o prejuízo é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. No tocante ao dano moral argumenta que o mero descumprimento contratual não dá ensejo a indenização. Contudo, no presente caso, por certo que a demora na entrega do imóvel perdurou por longo período ensejando muito mais que mero dissabor, mas atingiu a honra, o íntimo dos apelados na expectativa de ter sua moradia. Diante disso, presente o dever de indenizar diante do ato ilícito praticado. Quanto a pretensão de redução da indenização por dano moral, o valor arbitrado corresponde a proporcionalidade e razoabilidade, devendo ser mantido.
Não incide a prescrição trienal para o caso, eis que fundada na pretensão indenizatória por culpa da construtora. Portanto, não se aplica o tema 938 STJ que determina “"prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)"
. O pagamento relativo à comissão de corretagem foi feito aos apelantes e a terceiro. Ademais disso, não há previsão contratual acerca de tal pagamento ser de responsabilidade dos apelados, tampouco que foram informados sobre a obrigação. A legalidade somente ocorre quando observado o dever de informação de que a obrigação incumbiria aos adquirentes do imóvel, o que não está comprovado nos autos. Quanto aos juros de mora estes incidem a partir da citação e não do arbitramento. (TJMT - N.U 0001728-82.2014.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 20/04/2021, Publicado no DJE 25/04/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO DECENAL. JULGAMENTO. ÔNUS PROBATÓRIO. DESFAZIMENTO. CULPA. PROMITENTE COMPRADOR.
O prazo prescricional de três anos, confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos, aplica-se quando se questiona a abusividade da cobrança
.
Tratando-se de pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, o prazo prescricional é de dez anos
. O prazo prescricional da pretensão de indenização por danos materiais ou morais decorrente de responsabilidade civil contratual é decenal. EREsp 1280825 / RJ. A análise do mérito de acordo com o ônus probatório (ou seja, como critério de julgamento) somente acontece quando determinado fato seja controvertido, relevante para o julgamento e não tenha sido produzida prova suficiente a respeito. Havendo provas acerca de determinado fato, não se avalia a questão a partir da desincumbência do ônus probatório, mas do que foi efetivamente provado. Considerando que o autor não procurou atender às obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, dando causa à inexecução contratual e à consequente extinção automática do ajuste, é incabível a restituição integral dos valores pagos e a fixação de indenização por danos morais. (TJDFT - Acórdão 1181541, 07043458220178070007, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 26/6/2019, publicado no DJE: 4/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Assim, conclui-se que pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, como no caso em tela, o prazo prescricional é de dez anos.

No que tange à alegação de ilegitimidade passiva da apelante em relação à corretagem, esta não merece prosperar.

O Superior Tribunal de Justiça, quando da decisão do REsp 1599511/SP, fixou a seguinte tese:

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...)” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Como se vê, devem existir cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de a comissão de corretagem; informação prévia do preço total da aquisição da unidade autônoma; e destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso, inexiste no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal a que Corresponderá Unidade Autônoma Futura ou no Contrato n.o 93 avençado o valor devido a título de comissão de corretagem.

Desta forma, não há como declarar que houve destaque sobre valor da comissão de corretagem, deixando de agir com transparência a incorporadora apelante.

Corroborando o quanto exposto, diante da ausência do valor da comissão de corretagem, a jurisprudência deste ínclito Tribunal de Justiça comunga do mesmo entendimento ora mencionado, é o que se conclui da ementa transcrita (grifos nossos):

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PEDIDO DE LIMINAR - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO - AFASTADA - ANULAÇÃO DO CONTRATO POR NÃO CUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS PELA CONSTRUTORA - ATRASO INÍCIO DAS OBRAS - NÃO CONFIGURADA - NÃO REMESSA DOS BOLETOS PELA CONSTRUTORA - INÉRCIA DO COMPRADOR DO IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - AUSENTE REQUISITOS DO ART. 171 CC - CONTRATO NÃO ATINGIDO POR ERRO, DOLO, COAÇÃO - TAXA DE CORRETAGEM - COBRANÇA DO COMPRADOR - CABIMENTO - PEDIDOS IMPROCEDENTES - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Não comprovada a alegação de que a carga processual fora feita pelos patronos da parte apelada, sendo-lhe ônus de sua incumbência por ser tratar de fato constitutivo do direito invocado (art. 373, I, NCPC). As teses para rescisão contratual e anulação do contrato de promessa de compra e venda não coaduna com os requisitos para tal, haja vista o contrato não estar submetido a erro, dolo, coação por parte da construtora (Art. 171, CC).
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma
,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP). (TJMT - N.U 0044472-97.2011.8.11.0041, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/04/2017, Publicado no DJE 24/04/2017)

Ainda, ao caso, deve ser aplicada a Súmula n.o 543 do egrégio Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor se deu por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Portanto, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas aos apelados, integralmente.

Todavia, a restituição se dará na forma simples, tendo em vista que não há como se declarar que as apeladas agiram de má-fé, apenas, inexistindo razões para o pagamento em dobro.

Acerca do dano moral pleiteado pelos apelados, este decorre do prejuízo, que se presume terem os titulares sofridos, por não terem se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que os adquirentes pudessem usufruir do bem, fato que não se concretizou no tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

Deveras, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

É assim que este colendo Tribunal de Justiça consoante se comprova da ementa descrita (grifos nossos):

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL

- AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS

- COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO

- ATRASO NA ENTREGA

- CULPA DO VENDEDOR

- RESCISÃO CONTRATUAL

- RESTITUIÇÃO INTEGRAL

- PARCELA ÚNICA

- JUROS DE MORA

- TERMO INICIAL

- A PARTIR DA CITAÇÃO

- DANO MORAL DEVIDO

- QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL

- RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos
. (N.U 1009305-41.2019.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2021, Publicado no DJE 10/06/2021)

Assim, configurados os requisitos da responsabilidade civil da incorporadora apelante, é inconteste o direito dos apelados à indenização por dano moral, de forma que passo a análise do
quantum
indenizatório.

Na reparação do dano moral, não há uma indenização propriamente dita, mas uma compensação ou satisfação moral ao ofendido e, paralelamente, a reprovação do ato do ofensor, de modo a desestimulá-lo a reincidir. O arbitramento deve pautar-se por critérios que não impliquem enriquecimento do lesado, nem ser tão ínfimo que se torne irrisório para o ofensor, garantindo assim o disposto no inciso V do artigo 5.o da Constituição Federal.

No tocante ao
quantum
, não há critérios pré-determinados para a sua aferição. Contudo, este deve ser estipulado de forma a proporcionar ao ofendido a satisfação do abalo sofrido, levando-se em conta a extensão da dor, as condições sociais e econômicas da vítima e da pessoa obrigada, sem, no entanto, ensejar obtenção de vantagem excessiva, segundo orientação jurisprudencial e doutrinária dominante.

É cediço o entendimento na doutrina e jurisprudência pátria no sentido de que as indenizações por danos extrapatrimoniais devem ser arbitradas sopesando sempre os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, em atenção ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos, capacidade econômica das partes, bem como a natureza penal e compensatória. A primeira com caráter de sanção imposta ao ofensor, por meio da diminuição de seu patrimônio, e a segunda com natureza de reparação pecuniária, a fim de ensejar satisfação mitigadora do dano sofrido.

Ao observar os fatores elencados, tenho que o valor total de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais mostra-se compatível, considerando as particularidades do pleito e dos fatos assentados, porquanto ajustado comando disposto no artigo 944 do Código Civil, bem como observados os princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade na fixação do
quantum
indenizatório.

Pertinente ainda ao caso é mencionar que, conforme precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.

Ademais, nos termos da Súmula n.o 362 do ínclito Superior Tribunal de Justiça, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento e, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao Recurso de Apelação e dou PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação Adesivo.

Em razão da sucumbência recursal, condeno a apelada ao pagamento das custas e despesas processuais e, considerando o estabelecido no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária para 15% (quinze por cento) do proveito econômico em favor dos apelados e autores.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/07/2021