Tribunal: TJMT
Processo: 1011185-82.2018.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Em consonância ao entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão da corretagem.
Se a incorporadora imobiliária não comprova a existência de cláusula contratual que prevê a cobrança da comissão de corretagem, impõe-se a manutenção da sentença que bem reconheceu a ilegitimidade deste encargo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011185-82.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (REPRESENTANTE), ARISTON BUENO FILHO - CPF: 920.218.751-72 (APELADO), MARCELA ASSIS PAIVA SERRA BRAGAGLIA - CPF: 007.434.281-96 (ADVOGADO), ROSANA LORIS AZEVEDO - CPF: 496.034.501-20 (ADVOGADO), MARCELO ANGELO DE MACEDO - CPF: 184.889.272-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – COBRANÇA ILEGÍTIMA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

Em consonância ao entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão da corretagem.

Se a incorporadora imobiliária não comprova a existência de cláusula contratual que prevê a cobrança da comissão de corretagem, impõe-se a manutenção da sentença que bem reconheceu a ilegitimidade deste encargo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 – SPE LTDA. visando modificar parte da sentença proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas no 1011185-82.2018.8.11.0041, movida por ARISTON BUENO FILHO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré/recorrente a devolução dos valores pagos pelo autor, autorizando a retenção dos 25% a título de custos administrativos, em parcela única, sobre a qual deverá incidir correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Nas razões do recurso, de Id. 60458475, a recorrente sustenta que o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Representativo de Controvérsia, pacificou o entendimento no sentido de que é validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária.

Discorre sobre a impossibilidade de revisão contratual por força do princípio do
pacta sunt servanda;
a não comprovação da abusividade das cláusulas contratuais; e a validade do contrato ante a inexistência de erro, dolo, coação ou fraude.

Forte nestes argumentos, pede a reforma de parte da sentença para que seja reconhecida a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, já que devidamente pactuada e assumida pelo promitente comprador, sendo mantida a retenção do percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 60458480, por meio das quais a parte adversa pugna pelo desprovimento do recurso.

Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

O cerne da questão subsiste em aferir a possibilidade de cobrança da comissão de corretagem do comprador, em se tratando de compromisso de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento no sentido de validade da
cláusula contratual
que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

A propósito:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese. 1.2 III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO
” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Da análise dos autos, nota-se que embora a recorrente tenha colacionado o referido contrato de compra e venda do imóvel (Id. 60458454),
esta deixou de comprovar a existência de cláusula expressa a permitir a cobrança da comissão de corretagem.

Como se sabe, o ônus da prova incumbe à parte ré, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, especialmente na espécie, em que se trata de relação de consumo, hipótese em que há a facilitação da defesa em favor do consumidor.

Feitas estas considerações, não há que se falar na exigibilidade da comissão de corretagem, considerando que a apelante não demonstra a existência de cláusula contratual expressa permitindo sua cobrança, motivo pelo qual, de rigor o seu afastamento, com a consequente determinação de restituição do valor pago a incorporadora, como bem consignado pelo Juízo
a quo
.

Assim, a obrigação de pagar a comissão de corretagem deve ser imputada à vendedora da unidade habitacional, ou seja, quem efetivamente contratou o corretor, face à ausência de comprovação de estipulação expressa em sentido contrário.

A corroborar o acima exposto:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO DESPROVIDO. (...) A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). (...) O STJ, ao julgar o Recurso Especial no 1.599.511-SP sob a égide dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/73, correspondente ao art. 1.036 do NCPC), Tema 938, manifestou-se pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
No caso, ante a falta de expressa e clara previsão contratual, afigura-se indevida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao autor.
(...)”(
Ap 58449/2016, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 15/03/2017, Publicado no DJE 23/03/2017 – sem destaques no original).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZATÓRIA E DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – ATRASO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL RECÍPROCO - RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE-COMPRADOR – INCABÍVEL - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DA RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (...) O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1599511/SP, já pacificou entendimento em julgamento sujeito ao rito do art. 1.036 do novo CPC, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão.
Não havendo prova nos autos de que foi ajustada a obrigação do promitente-comprador pelo pagamento de tal verba, deve ser imposta a quem contratou o serviço de corretagem, ou seja, a promitente-vendedora”
(Ap 136282/2016, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 14/12/2016, Publicado no DJE 20/12/2016 – sem destaques no original)

Posto isso, irretocável a sentença no ponto que afastou a cobrança da comissão de corretagem.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Inaplicável a majoração do § 11 do art. 85 do CPC à espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2021