Tribunal: TJMT
Processo: 1053341-51.2019.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS – IMÓVEL FINANCIADO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E QUITAÇÃO DOS DÉBITOS PELO BANCO FIDUCIANTE – ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONSTATAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
No caso, o condomínio apelante ajuizou a demanda executória em face dos apelados, antigos proprietários do imóvel que possuía débitos referente às taxas de condomínio, no entanto, o bem era financiado e o banco fiduciante (Caixa Econômica Federal) consolidou a propriedade e realizou o pagamento dos débitos.
De acordo com os documentos colacionados aos autos, o imóvel ficou vazio por anos, tendo a síndica do condomínio trocado a fechadura do apartamento, desse modo, a conclusão a que se chega é de que, o condomínio exequente tinha ciência de que os embargantes não eram mais os proprietários do bem, logo os débitos pendentes não mais poderiam ser atribuídos a eles.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1053341-51.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CONDOMINIO MARY ANTONIA - CNPJ: 15.081.797/0001-76 (APELANTE), MARILTON PROCOPIO CASAL BATISTA - CPF: 620.925.531-00 (ADVOGADO), ANDREIA ZIGLIOTTO TERRA DE ALMEIDA - CPF: 694.686.649-53 (APELADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO), MARCELO TERRA DE ALMEIDA - CPF: 044.810.367-29 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS – IMÓVEL FINANCIADO – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E QUITAÇÃO DOS DÉBITOS PELO BANCO FIDUCIANTE – ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONSTATAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

No caso, o condomínio apelante ajuizou a demanda executória em face dos apelados, antigos proprietários do imóvel que possuía débitos referente às taxas de condomínio, no entanto, o bem era financiado e o banco fiduciante (Caixa Econômica Federal) consolidou a propriedade e realizou o pagamento dos débitos.

De acordo com os documentos colacionados aos autos, o imóvel ficou vazio por anos, tendo a síndica do condomínio trocado a fechadura do apartamento, desse modo, a conclusão a que se chega é de que, o condomínio exequente tinha ciência de que os embargantes não eram mais os proprietários do bem, logo os débitos pendentes não mais poderiam ser atribuídos a eles.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONDOMÍNIO MARY ANTONIA, visando reformar a sentença, de Id. n.o 69175987, proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Capital, que, nos autos dos Embargos à Execução n.o 1053341-51.2019.8.11.0041, reconheceu a ilegitimidade dos apelados,
julgou procedentes
os embargos e condenou o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$1.000,00 (mil reais).

Em suas razões, de Id. n.o 69175989, o condomínio apelante alega que na época do ajuizamento da execução de taxas condominiais foi obtida uma certidão junto ao cartório de imóveis, que indicava os apelados como proprietários do apartamento.

Esclarece que, durante o processo de execução, os apelados não pagaram o financiamento do imóvel e por isso a Caixa Econômica Federal consolidou a propriedade. Pontua que a consolidação da propriedade ocorreu quase 3 (três) anos após o ajuizamento da ação e que a quitação dos débitos foi realizada pelo banco fiduciante.

Assevera que a obrigação de adimplir as despesas condominiais é do proprietário do imóvel, portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva dos embargantes.

Requer, desse modo, a reforma da sentença, para que seja reconhecida a legitimidade dos apelados e, desse modo, sejam rejeitados os Embargos à Execução propostos.

Contrarrazões apresentadas no Id. n.o 69175996, por meio das quais a parte apelada pede a manutenção da sentença. Não há preliminares.

É o relatório.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

A sentença se mostra incensurável.

No caso, a embargante, ora apelada, não é a responsável pelos débitos de condomínio, objeto da vertente ação, e, por isso, ilegítima para figurar no polo passivo da ação de execução.

Importante salientar que a titularidade da ação vincula-se à titularidade do pretendido direito material subjetivo envolvido na lide, logo, “
ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado por lei
”, conforme estabelece o artigo 18 do Código de Processo Civil.

A respeito, Teresa Arruda Alvim Wambier, Maria Lúcia Lins Conceição, Leonardo Ferres da Silva Ribeiro e Rogério Licastro Torres de Mello, ensinam que:

“(...) 2.1. A legitimidade é uma qualidade que resulta da relação entre o sujeito e um objeto: essa qualidade é auferida em função de ato jurídico realizado ou a ser praticado, ou, mais especificadamente, da relação entre o sujeito e a relação jurídica. 2.2. A noção de legitimidade é, pois, relacional, e supõe a de capacidade. 2.3. Consiste num liame que se estabelece entre um sujeito, um objeto e outro sujeito. De fato, a relação jurídica abrange, pelo menos, dois sujeitos e um objeto. Logo, se se diz que a legitimidade é um liame que envolve um sujeito e uma relação jurídica, nesta relação haverá sempre o outro sujeito. (...) 2.9. A legitimidade ad causam nasce da coincidência entre as titularidades no plano do direito material e da relação processual. Assim, quem contratou (titular da relação jurídica de direito material) é que pode ser titular da relação processual, porque tem legitimidade ad causam
. (...)” (Primeiros Comentários ao novo código de processo civil: artigo por artigo. 2a ed. rev., atual e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016).

Sobre a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais o entendimento do c. STJ firmado no julgamento de Recurso Especial ( recurso repetitivo ) no 1.345.331- RS, foi nos seguintes termos:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador” ( STJ 2a Seção Rel. Ministro Luis Felipe Salomão j. 08.04.2015 Dje. 20.04.2015 )

No caso em tela, os embargantes eram os proprietários do apartamento n.o 802 do Edifício Mary Antonia, no entanto, com o não pagamento das parcelas do financiamento o banco fiduciante, Caixa Econômica Federal, consolidou a propriedade do imóvel em seu nome.

Os embargantes esclarecem que, ainda no ano de 2016, após perderem o imóvel para o banco, a síndica trocou as chaves do apartamento e o próprio condomínio passou a deter a posse do imóvel.

Para corroborar suas alegações de que não estariam mais sob a posse do imóvel, a parte embargante junta aos autos, no Id. n.o 69174029, as faturas de água e energia, de endereço diverso, dos meses de agosto/2016 e seguintes.

Na inicial da execução, colacionada no Id. n.o 7298428, o exequente aduz ser credor da importância de R$7.121,25 (sete mil, cento e vinte e um reais e vinte e cinco centavos), a título de taxas de condomínio, sem especificar, todavia, a que exato período se refere o débito.

O recorrente, em suas razões, não refuta os argumentos lançados pelos embargantes de que o próprio condomínio estaria com a posse do imóvel após a sua saída, no ano de 2016. Com efeito, de acordo com os documentos colacionados aos autos, o imóvel ficou vazio por anos, tendo, inclusive, a síndica do condomínio trocado a fechadura do apartamento. Desse modo, a conclusão a que se chega é de que o condomínio exequente tinha ciência de que os embargantes não eram mais os proprietários do bem, logo os débitos pendentes não mais poderiam ser atribuídos a eles.

Além disso, o credor fiduciário procedeu com a quitação dos débitos, reconhecendo a sua obrigação em fazê-lo, portanto escorreita a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva dos embargantes

A propósito:

‘DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA POSSE E PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO OCORRIDA NA HIPÓTESE.
CREDOR FIDUCIÁRIO QUE RESPONDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS NOS CASOS EM QUE SE TORNAR PROPRIETÁRIO PLENO DO BEM, EM RAZÃO DA EXECUÇÃO DA GARANTIA, COM A IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE NÃO NEGOU A POSSE DIRETA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO
(ARTS. 27, § 7o, LEI 9.514/97 E 1.368-B, § ÚNICO, DO CC). OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". PRECEDENTE DO E. STJ. CRÉDITO CONDOMINIAL DOCUMENTALMENTE COMPROVADO, NOS TERMOS DO ARTIGO 784, X, DO CPC, SENDO DOTADO DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. VERBA HONORÁRIA MAJORADA (ART. 85, §§ 2o E 11, DO CPC. Apelação improvida.”
(TJ-SP - AC: 10008345120208260659 SP 1000834-51.2020.8.26.0659, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 31/07/2020, 34a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2020)

Com essas considerações,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios de R$1.000,00 (mil reais) para R$1.200,00 (mil e duzentos reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2021