Tribunal: TJMT
Processo: 0040699-05.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-01
Data de publicação: 2021-12-02

Ementa:
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO ABUSIVA DE 50% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0040699-05.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.016/0001-90 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (REPRESENTANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), MARICELMA DA SILVA RONDON - CPF: 018.929.227-03 (APELADO), LUCAS OLIVEIRA BERNARDINO SILVA - CPF: 995.999.291-87 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), MARCIANO XAVIER DAS NEVES - CPF: 531.754.251-00 (ADVOGADO), JOSE KROMINSKI - CPF: 539.869.709-91 (ADVOGADO), FABIANO ALVES ZANARDO - CPF: 798.208.401-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO ABUSIVA DE 50% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0040699-05.2015.8.11.0041

APELANTE:

SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA

APELADA:

MARICELMA DA SILVA RONDON

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT
MMa. Juíza Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, lançada nos autos da Ação Declaratória de Rescisão contratual c/c restituição dos Valores Pagos e danos morais n.o 0040699-05.2015.8.11.0041
,
ajuizada por
MARICELMA DA SILVA RONDON
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia paga pela autora. Determinou, ainda, que o valor a ser pago deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC a partir da citação (art. 405, CC).

Além disso, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos artigos 82, §2o e 85, §2o, ambos do CPC.

O apelante, em suas razões recursais, afirmou que
“a rescisão do contrato se deu por culpa do próprio Apelado, em razão da inadimplência de parte do pagamento do preço da Parte A e a inadimplência com o pagamento total da Parte B”.
(sic)

Sustenta que “
em que pese a Apelada tenha sido notificada para realização do financiamento, nenhuma providência foi adotada por ela, e, diante da inércia da adquirente, e o inadimplemento do pagamento da PARTE A e da PARTE B do preço do contrato, o distrato foi realizado”
. (sic)

Assevera que
“é inadmissível e injusto a manutenção da condenação da r. sentença, com RETENÇAO DE APENAS 10% DOS VALORES, já que a Apelante cumpriu com suas obrigações contratuais, tendo o contrato sido desfeito por CULPA EXCLUSIVA DO APELADO
”. (sic)

Defende que
“deve o Apelado responder pela desistência do negócio firmado, pois deixou de cumprir com suas obrigações, requerendo a aplicação da Lei no 13.786/18, mais especificamente do § 5o do art. 67 - A, com retenção no percentual de 50 %, tendo em vista que o empreendimento em questão está sob o regime de patrimônio de afetação”.
(sic)

Afirma, ainda, que apenas com o trânsito em julgado da decisão que a Apelante será constituída em mora, oportunidade em que o Apelado poderá exigir da Apelante o cumprimento da obrigação, devendo ser os juros computados a partir do trânsito em julgado.

Subsidiariamente, requer a retenção da quantia equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos pelo Apelado a título de cláusula penal, sobre o valor real pago.

Com base nesses argumentos, requer o provimento do recurso manejado, nos termos das razões apresentadas.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso.

O preparo foi devidamente recolhido, conforme certidão acostada no Id. 96885982.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
MARICELMA DA SILVA RONDON
ajuizou a Ação Declaratória de Rescisão contratual c/c restituição dos Valores Pagos e danos morais em face de
SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA V - SPE LTDA
, ora apelante, alegando que em março de 2012, firmou contrato de compra e venda com a ré para aquisição da unidade n. 310, modelo M50A, fachada F2B, 2a etapa, no condomínio rio Jangada, em Cuiabá MT,

pelo preço de R$109.836,45 (cento e nove mil, oitocentos e trinta e seis reais e quarenta e cinco centavos) a ser pago da seguinte forma: R$1.144,00 (um mil, cento e quarenta e quatro reais) a título de sinal, R$12.349,00 (doze mil, trezentos e quarenta e nove reais) divididos em parcelas mensais e sucessivas e R$96.298,45 (noventa e seis mil, duzentos e noventa e oito reais e quarenta e cinco centavos), por ocasião da entrega das chaves, afirmando que do valor estabelecido pagou a quantia de R$6.998,35 (seis mil, novecentos e noventa e oito reais e trinta e cinco centavos).

Segundo consta da exordial, a autora sustenta que a entrega do empreendimento estava com atraso, motivo pelo qual optou por rescindir o contrato e reaver os valores pagos, razão pela qual propôs a presente ação visando a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos e condenação da requerida em danos morais.

O juízo “a quo” julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia paga pela autora. Determinou, ainda, que o valor a ser pago deverá ser atualizado com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC a partir da citação.

Além disso, condenou a ora apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

Não se conformando com a sentença, a apelante pugna pela retenção de 50% dos valores pagos, e subsidiariamente, para que a mesma se dê na ordem de 25% dos valores pagos pela ora apelada e que a incidência dos juros ocorra a partir do trânsito em julgado.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC. Confira-se:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).”
(N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.”
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Quanto ao percentual da retenção em 10% (dez por cento), infere-se que a i. Magistrada foi categórica em consignar que a medida se fazia necessária em virtude de previsão expressa na avença neste sentido, consoante se observa do seguinte excerto:

“A cláusula “5.7.1”, que estipula que no caso de rescisão por inadimplência ou por solicitação, a ré devolverá a quantia equivalente a 90%, que está de acordo com o majoritário entendimento jurisprudencial, uma vez que o valor retido (10%) serve para saldar os custos administrativos decorrentes da rescisão do contrato (p. 23)”
– Id 96239610, pág. 7.

Logo,
entendo que deve ser mantida a retenção dos valores pagos no percentual de 10% (dez por cento), tal como fixado na sentença, valor este razoável e proporcional para o custeio das despesas contratuais e de acordo com precedentes desta Câmara Julgadora em casos análogos, inclusive de minha relatoria,
verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE – ABUSIVA –
MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).”

(N.U 1000040-46.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/04/2020, Publicado no DJE 06/05/2020)

“APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLAÚSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).”

(N.U 0052143-35.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

Por outro lado, quanto ao termo inicial de incidência dos juros, com razão a recorrente, já que a sentença estabeleceu a citação como
dies a quo
, ao passo que de acordo com o entendimento pacífico do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “
É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória
.” (AgInt no REsp 1780870/SP). O §14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários ser pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido.”
(N.U 0021834-31.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020, Publicado no DJE 09/03/2020)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado, mantendo a sentença em seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/12/2021