Tribunal: TJMT
Processo: 1007020-70.2018.8.11.0015
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-10-20
Data de publicação: 2021-10-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO DA LIDE SEM DEPOIMENTO DO GESTOR IMOBILIÁRIO DO LOCATÁRIO – DESNECESSIDADE – PRESENÇA DE ROBUSTO CONJUNTO PROBATÓRIO – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL APÓS A RENOVAÇÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO E AJUSTE DE VALOR EXPRESSAMENTE PREVISTA – INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador decide uma lide observando o pleiteado pelas partes, contudo, exercendo o seu livre convencimento de forma motivada e fundamentada, utilizando, para tanto, dos fatos, provas, jurisprudências, aspectos pertinentes ao tema e legislação que entender aplicável a cada caso, especificamente.
Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “onus probandi” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado.
Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.
Não concordando a locatária com o novo valor estipulado deve ajuizar a competente ação revisional ou resolução do contrato. Não o fazendo, não pode eximir-se da obrigação alegando discordância com o valor fixado, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.
Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1o e 2o, da Lei no 8.245/91.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007020-70.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia, Locação de Móvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[WALTER DE MELLO - CPF: 080.865.591-49 (APELADO), FERNANDO JOSE VIEIRA - CPF: 299.011.891-87 (ADVOGADO), VIA VAREJO S/A - CNPJ: 33.041.260/0652-90 (APELANTE), SERGIO MIRISOLA SODA - CPF: 219.885.268-33 (ADVOGADO), MAURICIO MARQUES DOMINGUES - CPF: 196.550.488-45 (ADVOGADO), DANILO GALLARDO CORREIA - CPF: 312.247.538-36 (ADVOGADO), VIA VAREJO S/A - CNPJ: 33.041.260/0652-90 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS – ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO DA LIDE SEM DEPOIMENTO DO GESTOR IMOBILIÁRIO DO LOCATÁRIO – DESNECESSIDADE – PRESENÇA DE ROBUSTO CONJUNTO PROBATÓRIO – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – DIVERGÊNCIA QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL APÓS A RENOVAÇÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO E AJUSTE DE VALOR EXPRESSAMENTE PREVISTA – INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA – CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador decide uma lide observando o
pleiteado pelas partes, contudo, exercendo o seu livre convencimento de forma motivada e fundamentada, utilizando, para tanto, dos fatos, provas, jurisprudências, aspectos pertinentes ao tema e legislação que entender aplicável a cada caso, especificamente.

Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “
onus probandi
” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Não concordando a locatária com o novo valor estipulado deve ajuizar a competente ação revisional ou resolução do contrato. Não o fazendo, não pode eximir-se da obrigação alegando discordância com o valor fixado, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1o e 2o, da Lei no 8.245/91.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por VIA VAREJO S. A., visando reformar a decisão proferida pela juízo da Vara única da 2a Vara Cível da Comarca de Sinop, que, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONTRATUAIS de no 1007020-70.2018.8.11.0015 movida por WALTER DE MELLO, julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial para declarar rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes, decretar o despejo da parte apelante no prazo de 15 (quinze) dias, bem como condená-la ao pagamento dos aluguéis vencidos desde 05.05.2018, no valor de R$64.050,00 (sessenta e quatro mil e cinquenta reais) cada até a data da efetiva entrega das chaves, com dedução dos valores comprovadamente pagos, incidindo correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento de cada parcela. As custas, despesas processuais e honorários advocatícios foram fixados em desfavor da empresa recorrente na quantia equivalente a 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões de ID 93449492, a empresa apelante arguiu, preliminarmente, o cerceamento da sua defesa em razão da falta de oitiva em juízo do Sr. Victor Ramalho, seu Gestor Imobiliário.

No mérito, alega a ausência de concordância com o valor arbitrado a título de aluguel mensal do imóvel do recorrido, apontando como correto a quantia de R$23.000,00 (vinte e três mil reais).

Ao final, requer a anulação da decisão combatida, com a declaração do seu cerceamento de defesa. Sucessivamente, postula o julgamento pela improcedência do feito,
“por não ter acordo firmado entre as partes para a alteração do valor dos aluguéis”
.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 93449497, por meio das quais a parte apelada refuta
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor.

É o relatório.

Peço dia.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA

Eminentes pares.

Antes de adentrarmos o mérito da demanda, impõe-se o exame da preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, suscitada pela parte recorrente em suas razões recursais.

Compulsando os autos, verifico um robusto conjunto probatório, que demonstra a conduta das partes e todo o ocorrido na fase instrutória da demanda, bem como os desdobramentos que isso causou às partes.

Destaca-se que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas ou alegações em juízo, quando as já juntadas aos autos se mostram suficientes para o convencimento do prolator da sentença.

Só ao Juiz diretor do processo cabe avaliar a necessidade ou não de novas provas, inclusive as periciais e testemunhais, como requer o apelante, não configura, portanto, cerceamento de defesa a sua não produção.

Sabe-se que o magistrado é o destinatário das provas. Logo, a ele compete valorar aquelas que se mostrem úteis ao seu convencimento, nos termos do art. 130 do CPC de 1973, preceito mantido, com pequena alteração, no art. 370 do Código de Processo Civil de 2015.

Ademais, reputa-se legalmente respaldada a decisão do Juiz de primeiro grau em julgar antecipadamente o feito, por entender que a matéria, mesmo sendo de direito e de fato, não carecia de outras provas e perícias, posicionamento facultado pelo inciso I do artigo 373 do Código de Processo Civil.

O Superior Tribunal de Justiça já resolveu neste sentido
:
“Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.”

(STJ – 4a Turma – Agravo 14.952-DF-AgRg – Relator Ministro Sálvio de Figueiredo) (grifo nosso)

Demais disso, a instrução probatória encontra-se condicionada não só à possibilidade jurídica da prova, como também ao interesse e à relevância de sua produção.

Por conseguinte, cabe ao juiz indeferir aquelas que se apresentem inúteis e impertinentes.

Acerca da matéria, transcreve-se a lição de Arruda Alvim:

“
Além do dever de o juiz vedar a procrastinação do feito, cabe-lhe impedir diligências probatórias inúteis ao respectivo objeto (art. 130), que, aliás, são também procrastinatórias. Desta forma, não há disponibilidade quanto aos meios de prova, no sentido de a parte poder impor ao juiz provas por ele reputadas inúteis (relativamente a fatos alegados, mas não relevantes), como procrastinatórias (relativamente à produção de provas sem necessidade de expedição de precatória ou rogatória, mas, antes de outro meio mais expedito).”
(Manual de Direito Processual Civil, 6a ed., RT, v. II, p. 455).

Na hipótese dos autos, a prova testemunhal do Sr. Victor Ramalho, Gestor Imobiliário da empresa recorrente demonstra-se inócua e desnecessária, não se revelando imprescindível para efeito de equacionamento/resolução do litígio, pois a dissolução das matérias/pontos controvertidos envolve, em caráter de exclusividade e de maneira cumulativa, o exame de prova documental/material e das cláusulas contratuais e, também, e abordagem de questões de direito.

Aliás, bem pontuou o Juízo de primeiro grau ao asseverar na sentença que:

“Preliminarmente, impende consignar que, em que pese o requerimento de produção de prova testemunhal pela parte requerida, a testemunha por ela arrolada se trata de advogado que a representa, segundo afirmado pela própria parte na peça de ID. 27101629, logo, está impedida de testemunhar, nos termos do art. 447, § 2o, inciso III, do Código de Processo Civil.”

Ademais, a prova testemunhal para este caso é totalmente dispensável, já que não tem o condão de desnaturar os documentos existentes nos autos.

A propósito:

“PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INOCORRÊNCIA. ENTREGA DAS CHAVES QUE DEVE SER PROVADA DE FORMA DOCUMENTAL. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. A prova da entrega das chaves deve ser feita documentalmente, com apresentação do recibo, e não de forma testemunhal, como pretende a apelante. A prova oral é absolutamente irrelevante à demonstração da entrega das chaves, rememorando-se, aliás, que o contrato de locação realizado entre a apelada e a apelante (na qualidade de fiadora) previa expressamente a realização de vistoria prévia à entrega das chaves, como forma de extinção do negócio jurídico, o que não ocorreu. 2. Recurso improvido. (TJSP, ApCiv 1001612-84.2014.8.26.0609, 35a Câm. Dir. Privado, rel. Artur Marques, j. 31/07/2017)
”

Assim, não há que se falar em nulidade do ato decisório, por ausência de depoimento do citado gestor, quando constam do ato impugnado os motivos ensejadores do entendimento exposto, apresentado de forma clara e inteligível.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de despejo ajuizada pela parte apelada em desfavor da empresa apelante fundada no artigo 59, § 1o, IX, da Lei 8.245/91.

A celeuma se dá por conta de possível inadimplemento do contrato de locação firmado entre as partes, referente a um imóvel tipo comercial urbano, situado na Av. Governador Júlio Campos, no 602, que se estende até a Rua das Pitangueiras, no 493, Centro, Município de Sinop, descrito nas matrículas no 4.839, do 1o Ofício do CRI deste Município e na matrícula no 15.188, do 6o Ofício do CRI da 3a Circunscrição da Comarca de Cuiabá, com área construída de 1.354 metros quadrados (Casas Bahia).

Compulsando os autos verifico que o contrato de locação objeto da lide foi firmado pelas partes em 18.04.2013, com prazo de cinco anos, iniciando em 01.04.2013 e findando-se em 31.03.2018, no valor inicial de R$15.000,00 (quinze mil reais) mensais em razão da edificação pela apelante de novo prédio no imóvel locado do apelado que seria imediatamente a ele incorporada.

Este contrato seria prorrogável por mais cinco anos, de acordo com o interesse da locatária, oportunidade em que o valor do aluguel seria ajustado de acordo com o valor de mercado, considerando as edificações realizadas e verificado pela média de três avaliações realizadas por imobiliárias em atividade na comarca de origem.

No momento da verificação do novo valor do aluguel que surgiu a celeuma posta, uma vez que o locador entende que o valor deve ser majorado para a quantia de R$64.050,00 (sessenta e quatro mil e cinquenta reais) mensais observando-se os critérios de revisão ajustados, enquanto que a locatária sustenta que contratou empresa de engenharia competente, que avaliou o imóvel e quantificou o valor de mercado do aluguel em R$23.000,00 (vinte e três mil reais), quantia que vem pagando mensalmente desde meados de 2018.

Assim, após amplo debate em primeiro grau, sobreveio a sentença que entendeu que o valor apontado pelo autor, ora apelado, é a quantia correta a ser paga pela ré, ora apelante, durante o tempo que ocupou o imóvel após o vencimento do primeiro quinquênio, devendo ser deduzido desta obrigação os valores comprovadamente pagos, incidindo correção monetária e juros de mora, declarando, também, rescindido o contrato formalizado e decretando o despejo da empresa recorrente do imóvel no prazo de quinze dias.

Pois bem.

Nos termos do art. 333, I e II, do CPC, cabe ao autor o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do seu direito, e ao réu o ônus da prova quanto aos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor.

Em ações de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, o locador desincumbe-se do “
onus probandi
” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado e a data da desocupação do imóvel.

Nesse passo, competia à ré, ora apelante, provar o fiel adimplemento dos aluguéis, mas não o fez, posto que pagou um valor mensal abaixo da quantia ajustada no contrato de locação inicialmente para o segundo quinquênio do contrato de aluguel.

Acerca do valor dos aluguéis após a renovação que se daria em 01.04.2018, o Juízo
a quo
muito bem pontuou:

“Analisando os documentos acostados ao feito, depreende-se que restou incontroversa a relação locatícia existente entre as partes, diante da juntada do contrato de locação de imóvel comercial de ID. 14188830, firmado entre a parte autora e a parte ré, estabelecendo o prazo inicial do contrato em 01.04.2013 e final em 31.03.2018 (Cláusula Segunda).

Do contrato de locação comercial vê-se, ainda, que os aluguéis foram inicialmente estabelecidos em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) (Cláusula Terceira), anualmente reajustado pelo índice IPCA-IBGE, havendo previsão de renovação automática por mais cinco anos (Cláusula Segunda – Parágrafo Único).

Ainda, consoante Cláusula Sétima do contrato, à Locatária, ora requerida, caberia a edificação de novo prédio nos terrenos, os quais foram incorporados aos terrenos locados, sem direito de retenção ou indenização por parte da Locatária, sendo que, de acordo com o Parágrafo Terceiro da referida Cláusula, findo o período de cinco anos e,
havendo interesse de ambas as partes, o valor dos alugueres seria o de mercado, já considerada também a edificação, cuja avaliação deveria ser feita por três imobiliárias, sediadas no município de Sinop, escolhidas de mútuo acordo entre as partes.

Resta incontroverso, também, que a parte ré ratificou sua anuência com a forma de avaliação estabelecida no contrato, conforme evidencia o documento de ID. 14189183.

Nesse contexto, existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Com efeito, malgrado as alegações da parte requerida, a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela legislação civil, com incidência dos princípios da liberdade contratual e força cogente do contrato e, como tal, incide no caso, o princípio que rege as obrigações contratuais, qual seja, “pacta sunt servanda”, segundo o qual, às partes contratantes, impõe-se a obrigatoriedade da convenção, devendo as estipulações feitas no contrato ser cumpridas fielmente.

De fato, “de nada valeria o negócio, se o acordo firmado entre os contratantes não tivesse força obrigatória. Seria mero protocolo de intenções, sem validade jurídica” (GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil, Volume Único. São Paulo: Saraiva, 2017).

Ressalte-se, ainda, que a Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel, nos termos do art. 18. Confira-se:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. ”

Portanto, não concordando a locatária com o novo valor estipulado deveria ter ajuizado a competente ação revisional ou resolução do contrato, o que não fez, não podendo agora, eximir-se da obrigação alegando discordância com o valor fixado, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

Não obstante a parte requerida tenha trazido aos autos laudo de avaliação, o qual, em resumo, indica que o valor de mercado para locação do imóvel objeto da ação é de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais), ou seja, muito abaixo do valor cobrado pela parte autora (R$ 64.050,00), verifica-se de que a contraprova não é suficiente para ilidir as avaliações trazidas pela parte autora.

Com efeito, além de não ter sido produzido sob o crivo do contraditório, o laudo de avaliação foi realizado por empresa de engenharia de outro Estado, não havendo indicações de avaliações anteriores que sugiram conhecimento do mercado local, sendo que, para confutar as avaliações trazidas pela parte autora, tenho que a parte requerida deveria, no mínimo, ter produzido laudo/contraprova sob as regras do contrato firmado com a parte autora, qual seja, “avaliação por três imobiliárias, sediadas no município de Sinop” (Cláusula Sétima – Parágrafo Terceiro).

Ressalte-se que, intimada a especificar as provas que pretendia produzir, a parte requerida se limitou a requerer a produção de prova oral, a qual apenas ratificaria sua concordância com o método de apuração do aluguel, fato este incontroverso nos autos, porém nada mais perquiriu para contrapor as avaliações trazidas pela parte autora.

Além disso, a parte requerida foi notificada em 07.05.2018 (ID. 14189373) para fins de complementar o depósito referente ao novo aluguel ou desocupar o imóvel em trinta dias, mas não adotou qualquer dessas medidas, embora não concordasse com o novo valor fixado, razão pela qual, impõe-se o despejo.

(...)

Deveras, a parte requerida não está obrigada a anuir com o novo valor do aluguel, contudo, uma vez ciente do valor e discordando deste, como exposto alhures, deveria tomar as medidas cabíveis, não o fazendo, tem-se que concordou com o reajuste.

De fato, no caso vertente, a parte requerida, além de não desocupar o imóvel no prazo assinalado na notificação, após tomar conhecimento do novo valor do aluguel, fixados nos parâmetros do contrato por ela assinado e na forma por ela convencionada, não ajuizou a competente ação revisional e nem mesmo formulou pedido reconvencional, de modo a rediscutir o valor do aluguel.

Ainda, embora prevista cláusula de renovação automática, uma vez denunciado o contrato pelo locador, poderia a parte requerida ter intentado ação renovatória, pretendendo a revisão do valor e da forma de reajuste, porém, também não o fez.

Assim, tenho que não se desincumbiu a parte requerida de seu ônus, não tendo demonstrado o pagamento integral dos aluguéis cobrados na inicial, tampouco a observância dos deveres estipulados em contrato.

Portanto, à míngua de qualquer prova apta a comprovar fato modificativo ao direito da parte autora, e considerando a documentação acostada aos autos, tem-se a suficiência de elementos capazes de revelar a inadimplência da parte requerida, lastreando o pedido de recebimento dos valores devidos, conforme indicados pela parte autora na inicial, devendo ser finda a locação, nos termos do disposto no artigo 9o, inciso III, da Lei 8.245/91.
” (grifo nosso)

Somado ao fato de que o prazo de duração do contrato de locação chegou ao fim e tendo o locador cumprido as formalidades (notificação para desocupação), plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1o e 2o, da Lei no 8.245/91
:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2o Ocorrendo a prorrogação,
o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Diante do exposto, tenho que a sentença de primeiro grau não merece nenhum tipo de censura, devendo ser mantida em sua integralidade.

Conclusão.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo inalterada a decisão em combate.

Majoro os honorários advocatícios, inicialmente arbitrados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, para 15% (quinze por cento), por força do §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/10/2021