Tribunal: TJMT
Processo: 0001401-95.2012.8.11.0013
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL SEM FUNDAMENTAÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – USUCAPIÃO – POSSE PRECÁRIA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO – PARCELAS PAGAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO DEVIDOS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – CONFIGURAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Quando é incontroverso o inadimplemento e limitada a defesa nas exceções de Usucapião e de Contrato não Cumprido, torna-se desnecessária a produção de prova oral, até mesmo para a reintegração de posse determinada pelo juízo de origem, porque é complemento da sentença que rescindiu a Compra e Venda.
“O depoimento pessoal é realizado a requerimento da parte contrária (art. 343 CPC/1973), e não pelo próprio depoente, que possui momentos processuais próprios para expor seus argumentos de defesa u aqueles que fundamentam sua pretensão” (STJ, REsp 17164453, j. 14-8-2018).
“Segundo jurisprudência do STJ, ao juiz, como destinatário da prova, cabe indeferir as que entender impertinentes, sem que tal implique cerceamento de defesa” (AgInt no REsp 1.044.194, j. 19-10-2017).
“Se a prova encartada nos autos se mostrar suficiente para o julgamento da lide, mesmo após o saneamento do processo, desnecessária a oitiva de testemunhas ou depoimento pessoal em audiência e instrução” (STJ, AREsp 1.269.202, j. 27-3-2020).
Mesmo sucinta, não se caracteriza como desprovida de fundamentação a decisão que de forma clara e suficiente dá solução à controvérsia.
A Exceção de Contrato não Cumprido só se configura quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata e dependente do concomitante cumprimento da outra.
Notificado o comprador da intenção da vendedora de rescindir a avença pelo inadimplemento, cabe a ele, para fins de afastar a mora, ingressar com a competente Ação Consignatória.
O contrato de compra e venda torna precária a posse do adquirente até a quitação do preço, e não gera a aquisição da propriedade por Usucapião em caso de inadimplemento, sobretudo se está em trâmite anterior Ação de Reintegração de Posse proposta pelo vendedor contra o comprador, cuja desistência constou expressamente na avença. Isso, inclusive, demonstra o vício no momento da celebração.
“A cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes. [...]” (STJ, REsp 1691008-GO, p. 18-5-2018).
“A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual” (STJ, REsp 1.617.652, j. 26-9-2017).
O parcial acolhimento da pretensão formulada resulta em sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001401-95.2012.8.11.0013
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Aquisição]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELADO), IRAJA REZENDE DE LACERDA - CPF: 002.693.051-06 (ADVOGADO), ANNE CAROLINE SCHOMMER - CPF: 047.331.011-20 (ADVOGADO), ANTONIO MENDES NETTO - CPF: 522.917.311-49 (APELANTE), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 521.977.946-04 (ADVOGADO), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), ANTONIO MENDES NETTO - CPF: 522.917.311-49 (APELADO), MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 521.977.946-04 (ADVOGADO), ANNE CAROLINE SCHOMMER - CPF: 047.331.011-20 (ADVOGADO), IRAJA REZENDE DE LACERDA - CPF: 002.693.051-06 (ADVOGADO), SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL SEM FUNDAMENTAÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – USUCAPIÃO – POSSE PRECÁRIA – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – NÃO CARACTERIZAÇÃO – PARCELAS PAGAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO DEVIDOS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – CONFIGURAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Quando é incontroverso o inadimplemento e limitada a defesa nas exceções de Usucapião e de Contrato não Cumprido, torna-se desnecessária a produção de prova oral, até mesmo para a reintegração de posse determinada pelo juízo de origem, porque é complemento da sentença que rescindiu a Compra e Venda.

“
O depoimento pessoal é realizado a requerimento da parte contrária (art. 343 CPC/1973), e não pelo próprio depoente, que possui momentos processuais próprios para expor seus argumentos de defesa u aqueles que fundamentam sua pretensão
” (STJ, REsp 17164453, j. 14-8-2018).

“
Segundo jurisprudência do STJ, ao juiz, como destinatário da prova, cabe indeferir as que entender impertinentes, sem que tal implique cerceamento de defesa
” (AgInt no REsp 1.044.194, j. 19-10-2017).

“
Se a prova encartada nos autos se mostrar suficiente para o julgamento da lide, mesmo após o saneamento do processo, desnecessária a oitiva de testemunhas ou depoimento pessoal em audiência e instrução
” (STJ, AREsp 1.269.202, j. 27-3-2020).

Mesmo sucinta, não se caracteriza como desprovida de fundamentação a decisão que de forma clara e suficiente dá solução à controvérsia.

A Exceção de Contrato não Cumprido só se configura quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata e dependente do concomitante cumprimento da outra.

Notificado o comprador da intenção da vendedora de rescindir a avença pelo inadimplemento, cabe a ele, para fins de afastar a mora, ingressar com a competente Ação Consignatória.

O contrato de compra e venda torna precária a posse do adquirente até a quitação do preço, e não gera a aquisição da propriedade por Usucapião em caso de inadimplemento, sobretudo se está em trâmite anterior Ação de Reintegração de Posse proposta pelo vendedor contra o comprador, cuja desistência constou expressamente na avença. Isso, inclusive, demonstra o vício no momento da celebração.

“A cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes. [...]”
(STJ, REsp 1691008-GO, p. 18-5-2018).

“A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do
contrato.

Funciona, ainda, como fixação prévia de
perdas
e
danos,

que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual”
(STJ, REsp 1.617.652, j. 26-9-2017)
.

O parcial acolhimento da pretensão formulada resulta em sucumbência recíproca.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0001401-95.2012.8.11.0013

APELANTE: ANTONIO MENDES NETTO, SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL

APELADO: SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL, ANTONIO MENDES NETTO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Relatório

Da sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse, declarou a dissolução do Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, em razão do inadimplemento do requerido, reintegrou a autora na posse, com a devolução das parcelas recebidas, acrescidas de juros legais e correção monetária a partir de cada recebimento, reconheceu a sucumbência recíproca e condenou ambos os litigantes ao pagamento da metade das custas e aos honorários do advogado da parte contrária, arbitrados em 15% sobre o valor da causa, recorrem:

1 – O réu, sob a arguição, em preliminar, de cerceamento de defesa porque teve negado o pedido de produção de prova oral sem nenhuma fundamentação; pela inexistência de despacho saneador fixando pontos controvertidos; pela antecipação da tutela sem a realização de audiência; e pelo não reconhecimento da exceção de Usucapião. No mérito alega que ocorreu interpretação equivocada dos deveres contratuais recíprocos, em relação à qualidade da sua posse após a notificação extrajudicial, e que o juízo de origem nem sequer mencionou que apenas a última parcela deixou de ser paga, e por recusa da apelada. Invoca a exceção de contrato não cumprido, já que a última prestação estava condicionada à feitura do georreferenciamento, à outorga da escritura e à desistência da Ação de Reintegração de Posse n. 335/2000. Acrescenta que também foram desconsideradas outras questões suscitadas, tais como o exercício de posse anterior à avença, a notificação extrajudicial da apelada para cumprir a sua obrigação e receber o valor da última parcela, e de que inclusive a partir desse momento não mais estaria em mora.

Anota que ocorreu violação ao princípio
pacta sunt servanda
e que o juízo
a quo
usou como fundamento o fato de haver muitas demandas ajuizadas pelo Ministério Público contra a autora porque parte das suas áreas seria APP da Serra Ricardo Franco, ainda não julgadas, além de ter adiantado o julgamento favorecendo o MP naquelas lides, e no caso destes autos preferiu devolver as terras para a apelada, afastando mais de cem famílias, com o intuito de facilitar suas futuras decisões, e com isso preteriu o direito dos posseiros.

Registra que a conjugação da cláusula primeira com a terceira do contrato deixa claro que a autora reconhece a posse anterior dele (apelante) desde 2000, e com ânimo de dono. Aduz, ainda, que a sentença não levou em conta a existência de benfeitorias indenizáveis (Id 31289984).

Sem contrarrazões.

2 A autora,
da parte do
decisum
que não reconheceu as perdas e danos e nem os danos morais, pelo período em que ficou impedida de usufruir do imóvel. Também questiona seu direito em reter o montante das parcelas pagas, até porque não há previsão contratual nesse sentido. Do mesmo modo, entende não configurada a sucumbência recíproca (Id 31289988).

Contrarrazões pelo não provimento (Id 31289993).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0001401-95.2012.8.11.0013

APELANTE: ANTONIO MENDES NETTO, SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL

APELADO: SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL, ANTONIO MENDES NETTO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Recurso do requerido

Preliminar – cerceamento de defesa

A arguição está amparada no indeferimento de produção de prova oral sem fundamentação, na inexistência de despacho saneador fixando pontos controvertidos e na antecipação da tutela sem a realização de audiência.

Esses argumentos foram rejeitados sob a justificativa de que a parte não pode requerer o seu próprio depoimento pessoal, o apelante não declinou o motivo para a oitiva de testemunhas, tampouco consignou o fato controvertido que essa prova oral esclareceria, e, ainda, as declarações do representante legal da autora nada acrescentarão ao deslinde da questão.

Nesse ponto, a sentença amparou-se no Parágrafo Único do artigo 370 do CPC, que dispõe:

“
O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias
”.

A hipótese é de rescisão de Compra e Venda de imóvel rural ante o inadimplemento do adquirente, situação incontroversa nos autos, tanto assim que confirmada pelo apelante ao defender a tese da exceção de contrato não cumprido, de modo que o depoimento pessoal e a oitiva de testemunhas constituem realmente prova inútil.

Para ilustrar:

“ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. POLICIAL RODOVIÁRIO FEDERAL. OPERAÇÃO PASSADIÇO. INTERCEPTAÇÃO TELEFÔNICA

PRODUZIDA EM AÇÃO PENAL. PROVA EMPRESTADA. VALIDADE. SÚMULA 7/STJ.

5.

Não merece reforma o acórdão recorrido quanto à alegação de
cerceamento
de
defesa

por não ter sido realizado o
depoimento pessoal
do recorrente. É que no processo civil o
depoimento pessoal
é realizado a requerimento da parte contrária (art. 343 CPC/1973), e não pelo próprio depoente, que possui momentos processuais próprios para expor seus argumentos de
defesa
ou aqueles que fundamentam sua pretensão inicial quando autor da ação.

A propósito:

REsp 1.291.096/SP,

Rel.

Ministro

Ricardo

Villas

Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/6/2016, DJe 7/6/2016”

(STJ, REsp 17164453 rel. min. Herman Benjamin, 2a T, j.14-8-2018).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE AUDITORIA FINANCEIRA - AÇÃO MONITÓRIA - HONORÁRIOS AD EXITUM -

PRODUÇÃO DE PROVAS - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE -
CERCEAMENTO
DE
DEFESA –
ANÁLISE – IMPOSSIBILIDADE - SÚMULA 7 DO STJ.

1. Segundo jurisprudência do STJ, ao juiz, como destinatário da prova, cabe indeferir as que entender impertinentes, sem que tal implique
cerceamento
de
defesa.

Incidência da Súmula 7 do STJ.

2. A incidência da Súmula 7 do STJ impede o exame da divergência, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual o Tribunal de origem deu solução à causa.

3. Agravo interno a que se nega provimento”
(AgInt no AREsp 1.044.194/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 19-10-2017, DJe 27-10-2017).

Em sentido idêntico, segue o trecho de recente decisão monocrática do Min. Marco Buzzi:

“Com relação ao cerceamento e defesa, o Tribunal a quo adotou os seguintes fundamentos (fls. 1087/1088, e-STJ):

Não houve cerceamento de defesa por indeferimento de oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da autora.

A apreciação da necessidade de produção das provas requeridas pelas partes insere-se no livre convencimento do juiz, isto é, na sua esfera de discricionariedade.

Se a prova encartada nos autos se mostrar suficiente para o julgamento da lide, mesmo após o saneamento do processo, desnecessária a oitiva de
testemunhas
ou
depoimento pessoal

em audiência de instrução (RSTJ 110/285). O que se verificará, em cada caso, é a relevância e a pertinência da colheita de eventual prova oral, em vista das provas existentes nos autos.

[...]”
(STJ, ARESP 1269202, rel. min. Marco Buzzi, p. 27-3-2020).

Assim, não procede a irresignação do apelante, pois é evidente que no caso a prova oral é totalmente desnecessária para a resolução da matéria.

No tocante à fundamentação, embora sucinto, o
decisum
foi claro e suficiente ao dar solução à controvérsia.

Rejeito a preliminar.

Mérito

A apelada ajuizou Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos contra o apelante sob a alegação de que em 31-10-2003 celebraram Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de uma área rural de 185,67ha, destacada da Fazenda Antonieta. O preço ajustado foi de R$88.995,20, equivalentes a 1.534,40 arrobas de boi, que deveriam ser integralizados em 5 parcelas - a primeira à vista e as demais com vencimentos anuais; e de que a posse foi transmitida de forma precária. Afirma que ele pagou apenas duas dessas prestações, foi notificado a quitar o restante e constituído em mora. Pleiteia a rescisão da avença, a reintegração na posse e a condenação do requerido em danos materiais e morais.

Este, em contestação, argui exceção de Usucapião porque exercia a posse desde 2000, portanto antes da celebração da avença. No mérito sustenta exceção de contrato não cumprido porque o pagamento do preço estaria condicionado à feitura do georreferenciamento, à outorga da escritura e à desistência da Ação de Reintegração de Posse anteriormente ajuizada contra ele e outros ocupantes da área. Aduz que notificou a apelada a atender tais obrigações e de que a partir dessa data não mais estaria em mora, bem como que as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade impedem a reintegração.

A exceção de Usucapião foi rejeitada por se tratar de posse precária, pois decorrente de Contrato de Compra e Venda confessadamente inadimplido, e portanto não estaria caracterizada a
posse usucapionem
.

Com relação ao mérito, ficou consignado que a Fazenda Antonieta tem histórico de litígio possessório; que a Reintegração n. 335/2000 foi proposta contra o apelante e/ou seus antecessores, e outros 80 ocupantes, além de as terras estarem localizadas inteiramente dentro dos limites do Parque Estadual Serra Ricardo Franco.

E mais, que na Possessória houve composição amigável, pela qual os requeridos adquiriram a área que ocupavam, tal como ele (apelante) no contrato objeto da rescisão; que pela cláusula terceira a apelada se comprometeu a desistir da Ação Possessória em relação a ele; que a quarta estabelece que a Escritura seria outorgada tão logo ultimada a medição; a sétima, a irrevogabilidade e a irretratabilidade e a possibilidade de Adjudicação. Foi também ressaltado ser inconteste o inadimplemento, e que não cabe a exceção de contrato não cumprido pois não há cláusulas condicionando o adimplemento das prestações às providências acima elencadas. Além disso, que o apelante deveria ter consignado as parcelas vencidas e exigido o cumprimento das respectivas medidas e/ou requerer a adjudicação. Isso porque a mora da vendedora não justifica a do comprador, tampouco trata-se de pagamento substancial. E acrescentou que as cláusulas de irrevogabilidade e de irretratabilidade só impedem a rescisão pelo arrependimento, não pelo inadimplemento.

No que concerne à retenção por benfeitorias, anotou não ter sido formulado esse pedido (Id 31289969).

Os autos revelam que o requerido (comprador) e a autora (vendedora) firmaram o Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças em 31-10-2003, pelo preço de R$88.995,20, equivalentes a 1.534,40@ de boi gordo, divididos em 5 parcelas – a primeira de R$17.799,04, quitada no ato da assinatura, momento em que ocorreu a imissão na posse, e as demais anuais. No entanto somente duas prestações teriam sido liquidadas, por conseguinte ele estaria na posse do imóvel e inadimplente confessadamente, de modo que encontra-se configurado o inadimplemento substancial.

O apelante sustenta que não estava em mora uma vez que a autora não cumpriu a obrigação que lhe competia no contrato bilateral, sendo descabidas a desistência da Ação de Reintegração de Posse em relação a ele e a outorga a escritura após a medição topográfica.

Todavia, como bem destacado na sentença, nenhuma das cláusulas convencionadas condiciona a quitação das parcelas à medição, à outorga da escritura ou à desistência da Ação Possessória. Todas essas providências foram assumidas pela vendedora, mas não vincularam o pagamento do preço. Dessa maneira, era ônus do apelante consignar o valor das prestações e exigir o cumprimento da responsabilidade tomada pela vendedora.

Logo, não está caracterizada a exceção de contrato não cumprido, que só ocorre quando a prestação da obrigação de uma das partes é correlata à da outra, o que também não é o caso desta lide.

Serpa Lopez assim a conceitua:

“[...] é uma forma de justa recusa ao cumprimento de uma prestação dependente do concomitante cumprimento da que toca à outra parte contratante, oriunda, geneticamente, do mesmo contrato e funcionalmente vinculadas as prestações uma à outra”
(Curso de Direito Civil,, p. 165 – citado no artigo “Exceção de Contrato não cumprido”, publicado no site “JUS.com.br em 9/2005).

Importante registrar que a desistência da Possessória foi homologada em juízo no dia
1o-6-2004
(Id 31289499).

Pelos mesmos fundamentos acima, igualmente não procede a afirmação do apelante de que a notificação encaminhada à apelada teria interrompido a mora.

Vale lembrar que na obrigação positiva e líquida a constituição em mora do devedor se dá a partir do seu vencimento, nos termos do art. 397 do Código Civil. E nestes autos o ajuizamento da Ação foi precedido da regular notificação, pela qual a vendedora cientificou a sua pretensão de rescindir a avença se não quitados os valores em atraso.

Não bastasse isso, para fins de descaracterização da mora o apelante tinha de ingressar com Ação Consignatória, o que não fez.

Na verdade, ele não pagou parte substancial do montante pactuado.

Também não procede o argumento de exceção de Usucapião, visto que a existência de Contrato de Compromisso de Venda e Compra torna precária a posse do promitente comprador, até a quitação, não sendo apta a gerar a aquisição da propriedade por usucapião na hipótese de inadimplemento (TJPR, 12a Câmara Cível, AC n. 1480345-7, Rela Desa Ivanise Maria Tratz Martins, j. 8-3-2017).

Na exceção de Usucapião cabe ao excipiente fazer prova da posse mansa e pacífica com ânimo de dono no tempo necessário à prescrição aquisitiva, e o apelante não atende aos respectivos requisitos legais, até porque a posse que diz ter exercido e também os seus antecessores era, além de precária, viciada, tanto assim que já estava sendo questionada na Ação de Reintegração.

Por consequência, ante a não caracterização da exceção de contrato não cumprido

a ausência dos critérios legais da prescrição aquisitiva, deve ser mantida a sentença nesse ponto.

Recurso da autora

Recorre da parte da sentença que determinou a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas, indeferiu o pedido de indenização por danos morais e materiais, e aplicou a sucumbência recíproca.

Argumenta que o valor pago constitui “
sinal do negócio
” e deve ser perdido em seu favor, até porque é ínfimo se comparado ao do contrato; que sofreu prejuízos morais e materiais, tais como a perda dos frutos do imóvel pelo tempo em que o apelado detinha a sua posse, e o que deixou de lucrar com a venda a terceiros.

A esse respeito o juízo de origem salientou que a pretensão de indenização corresponderia, em tese, à valorização do imóvel, aos frutos e ao montante que ela deixou de ganhar pela não aplicação do capital que receberia com a venda das terras, o que não comportaria reparação, já que o imóvel está sendo devolvido e voltará a incorporar o seu patrimônio. Da mesma forma, que não procede a justificativa de que deixou de auferir lucros, pois serão obtidos pela natural valorização da área. Concluiu que a procedência desse pedido resultaria em
bis in idem
, porquanto receberia não só os lucros cessantes pela venda, mas também o próprio imóvel. Quanto aos frutos, consignou que não podem ser indenizados, uma vez que a existência deles dependeria da sua exploração econômica, o que não se sabe se ocorreria, sendo vedado o ressarcimento de danos hipotéticos.

Também assinalou não haver no contrato fixação de arras, nos termos do art. 417 do CC, e que, por isso, não procede a pretensão de reter o montante pago, que deve ser devolvido com correção monetária. E mais, que a questão da indexação não tem correspondência com a Ação proposta, e que não há danos morais no caso, pois cuida-se e mero aborrecimento.

Sobre a ausência de cláusula penal no contrato de compra e venda, assim tem decidido o STJ:

“[...] 3 – A cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes. [...]”
(STJ, REsp 1691008-GO, p. 18-5-2018).

Pelo que se depreende da avença ora em discussão, não foi prevista nenhuma penalidade por inexecução. E vale anotar
que a intervenção do julgador na autonomia da vontade das partes deve ser feita apenas em caráter excepcional.

À vista disso, qualquer tentativa de fazer incidir penalidades para a parte inadimplente não encontra embasamento jurídico, independentemente de quem teve culpa pelo desfazimento.

No que tange à cláusula penal, confira-se o seguinte julgado:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS.

NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

3.
A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do
contrato.

Funciona, ainda, como fixação prévia de
perdas
e
danos,

que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do
contrato,

como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das
perdas
e
danos
devidos pelo descumprimento do

contrato

ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do
contrato
.

6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do
contrato,

revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como 'taxa mínima' de indenização pela inexecução do
contrato
.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de

compra

e
venda
de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido"
(REsp 1.617.652/DF, Rela. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 26-9-2017 - grifou-se).

Por conseguinte, inexistindo pactuação a respeito de penalidade, a rescisão da avença implica unicamente no retorno das partes ao
statu quo ante,
com a devolução do montante pago, corrigido.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMLEMENTO DOS COMPRADORES – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.

Diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda e retorno das partes ao status quo ante, tem, o promitente comprador, direito à devolução dos valores pagos ao promitente vendedor, devidamente corrigidos”
(TJRS, ApC n. 70075859447, 19a Câmara Cível, rela. Desa. Mylene Maria Michel, j. 7-6-2018).

De qualquer forma, a área em questão estava ocupada, inclusive pelo próprio adquirente, e era objeto de Ação de Reintegração de Posse anteriormente proposta pela vendedora tanto assim que antes de firmarem o contrato houve acordo entre eles, regularmente homologado em juízo.

Igualmente infundada a alegação de que a hipótese não se amolda à reciprocidade sucumbencial reconhecida na sentença, já que é evidente que autora e réu foram vencedores e vencidos em apenas parte dos pedidos.

Pelo exposto, nego provimento a ambos os Recursos e mantenho integralmente a sentença recorrida.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2020