Tribunal: TJMT
Processo: 1004694-62.2018.8.11.0040
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-04
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE “RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL” – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – RECURSO DESPROVIDO. 1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 2. “Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004694-62.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), SIDINEIS ARAUJO - CPF: 975.874.191-87 (APELADO), HIGOR HENRIQUE DE ALBUQUERQUE SILVA - CPF: 033.353.181-70 (ADVOGADO), LUIS CARLOS NESPOLI JUNIOR - CPF: 997.387.161-87 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE “RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL” – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO POR DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – RECURSO DESPROVIDO. 1.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 2.
“Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1004694-62.2018.8.11.0040 – CLASSE 198 – CNJ – SORRISO

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA. contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 1
a
Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que nos autos da
ação de “
Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Redução de Cláusula Penal”
(Proc. no 1004694-62.2018.8.11.0040), ajuizada contra a apelante por SIDINEIS ARAÚJO, julgou procedente o pedido para
“rescindir o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, que tem como objeto o lote urbano n. 01, quadra 19, do Loteamento Residencial Serra Dourada, Sorriso/MT”
, determinando a transferência da posse do imóvel
“à requerida PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA que, por sua vez, deverá RESTITUIR ao autor o valor das prestações/sinal até então recebidos, em parcela única, do qual deve ser DEDUZIDO o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que os compradores exerceram a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença”
. A sentença condenou a ré/apelante ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. ID 24753926).

A apelante sustenta que o contrato foi livremente celebrado pelas partes, impondo-se a manutenção das cláusulas pactuadas em observância aos princípios da autonomia da vontade, do
“pacta sunt servanda”
e da boa-fé, aduzindo que o ajuste foi feito com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pelo que não admite rescisão unilateral.

Afirma que, além disso, é indevida a devolução dos valores pagos na forma determinada pela sentença, com retenção de 10% sobre os valores desembolsados pelo apelado, devendo prevalecer o disposto na cláusula quinta, alínea “d1” c/c alínea “f” do instrumento, que prevê a incidência de multa no percentual de 10% sobre a integralidade do contrato em caso de desistência do promitente comprador.

Pede, pois, o provimento do apelo, com a reforma da sentença
“a fim de que seja mantida a relação contratual nos exatos termos do Instrumento Particular celebrado, e em não sendo este o entendimento
(...)
, que seja aplicada a multa nos exatos termos do contrato sub judice”
(cf. ID 24753930).

O apelado ofertou contrarrazões,
dando combate às razões recursais e pugnando pelo desprovimento do apelo (cf. ID 24753941)
.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 23 de janeiro de 2020.

Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O autor ajuizou a presente ação visando rescindir o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda – Contrato no 182/2015 – celebrado entre as partes em 06/04/2015 para aquisição do imóvel denominado Lote no 01, da quadra 19, do Loteamento Residencial Serra Dourada, situado no município de Sorriso/MT, pelo preço de R$ 112.414,52, afirmando que no decorrer do contrato efetuou o pagamento do valor de R$ 39.199,17, mas que em razão da
“abusividade dos parâmetros de correção empregados pela Requerida, somada a intercorrências nas finanças pessoais do Requerente, este, apesar de todo o esforço e comprometimento, passou a não mais reunir condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas”
, pelo que notificou a requerida solicitando a rescisão amigável do contrato e a restituição das parcelas pagas, o que não foi por ela aceito.

A r. sentença julgou o pedido procedente nos seguintes termos:

“
(...)

No caso em voga, indiscutível que a relação submetida à análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o, ambos da Lei n. 8.078/90.

Ademais, não se pode falar em continuidade do contrato diante do manifesto desinteresse do requerente no prosseguimento da relação contratual firmada com a demandada. Aliás, perfeitamente lícito e juridicamente possível a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóveis por iniciativa do comprador, conforme julgado que segue transcrito:

(...)

Logo, sendo de rigor a rescisão contratual conforme postulado na inicial, impõe-se à suplicada o dever de ressarcimento à parte autora das prestações por ela pagas. Entretanto, embora possível ao promitente-comprador postular a rescisão contratual, em decorrência desse pedido deve ele se sujeitar a determinadas consequências, as quais decorrem do próprio compromisso firmado, ou ainda, de previsão legal. Melhor dizendo, a parte que der causa ao rompimento da avença, deve recompor o status quo ante da outra.

No ponto, convém destacar que inexiste controvérsia acerca dos valores pagos pelo autor até a data da distribuição da ação. O ponto controvertido se refere unicamente aos valores que deverão ser retidos pela parte ré, dentre a totalidade dos valores pagos pelo autor, como forma de compensação pelo desfazimento do negócio jurídico.

Nessa esteira, inequívoco que descabida a devolução integral das parcelas pagas, sobretudo em razão de que o contrato prevê a incidência de multa.

Na hipótese em tela, pretende a ré o pagamento pelo Requerente, de todas as despesas suportadas pela vendedora, ora requerida, tais como despesas com corretagem, tributos, análise de crédito, taxas administrativas, bem como multa convencional de 10% sobre o valor do contrato celebrado pelas partes.

No particular, relativamente ao pleito de retenção do valor relativo à multa penal - 10% sobre o valor do contrato - é evidente que a cláusula em questão é leonina e, consequentemente nula. Diz-se nula, não pelo percentual previsto, mas pela circunstância de incidir sobre a totalidade do débito, o que, no caso em tela, representaria um valor considerável, notadamente se considerado que o pedido de rescisão se deu na fase inicial do contrato. Derradeiramente, justo e adequado ao caso que o percentual de 10% tenha incidência sobre o valor das parcelas pagas. Nesse sentido, já se pronunciou o Tribunal de Justiça mineiro, senão vejamos:

(...)

Ademais, incabível qualquer outra retenção, já que o percentual acima (10% sobre os valores pagos) tem justamente a finalidade de custear as despesas administrativas suportados pela demandada, bem como compor eventuais outros prejuízos.

No ponto, a única exceção é quanto às despesas com IPTU e outros encargos relativos ao imóvel no período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados até o momento, os quais devem ser deduzidos do montante a ser restituído ao autor.

No tocante a retenção do valor pago a título de sinal, sua concessão distanciar-se-ia do regramento de proteção ao consumidor, mormente o artigo 53 do CDC, aplicável no caso em tela, haja vista que o sinal/arras constitui princípio de pagamento, com caráter meramente confirmatório da obrigação e não penitencial ou relativo à comissão de corretagem, e nessa condição, por força do disposto nos arts. 418 e 420, ambos do Código Civil, não se admite retenção.

(...)

Enfim, a despeito da insurgência da requerida, latente o direito do autor em postular a rescisão contratual, bem como a restituição das parcelas pagas, deduzida tão somente o valor de 10% sobre o valor total efetivamente pago.”

A requerida busca a reforma da sentença para que
seja
mantida a relação contratual ou ao menos a multa incidente sobre o valor total do contrato.

Não há dúvidas sobre a possibilidade de resilição do contrato por manifestação de vontade de uma das partes, que não pode ser obrigada a dar continuidade à relação contratual quando não mais possua interesse, devendo ela apenas arcar com o ônus do rompimento da avença.

No caso dos autos é fato incontroverso que foi o autor quem deu causa à rescisão do contrato, impondo-se, portanto, como consequência, a restituição parcial dos valores por ele despendidos.

Contudo, não obstante a ausência de responsabilidade da requerida/apelante pela rescisão do contrato, a sentença concluiu pela abusividade da previsão contratual que estipula a retenção de 10%
sobre o valor total do contrato, em caso de culpa ou desistência do promitente comprador (cf. cláusula quinta, alíneas “d.1” e “f”
do contrato – ID 24753893 - Pág. 8)
, autorizando tão somente a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, em consonância com o entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (
grifei
- Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável
(...)
que
o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas
, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (
grifei
- STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Isto posto, desprovejo o recurso, mantendo incólume a r. sentença.

Considerado a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% sobre o valor da condenação.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2020