Tribunal: TJMT
Processo: 0031038-46.2008.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-07
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0031038-46.2008.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Troca ou Permuta, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VOLMIR DACROCE - CPF: 402.483.300-63 (APELANTE), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), LUZIA DE QUEIROZ - CPF: 317.999.811-34 (APELANTE), IZAAC GERALDO ORMOND - CPF: 103.025.061-87 (APELADO), MARCELO JOVENTINO COELHO - CPF: 031.246.457-66 (ADVOGADO), LELIO TEIXEIRA COELHO - CPF: 028.918.167-49 (ADVOGADO), ANTONIO LUIZ TAVEIRA - CPF: 193.569.276-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MARGARIDA CARMO TAVEIRA - CPF: 696.500.041-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, NULIDADE DE ESCRITURAS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO – RESCISÃO DE PARTE DA AVENÇA - VENDA DOS IMÓVEIS PARA TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO – RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS – RECURSO PROVIDO.

Não há que se falar em anulação de contrato de escritura de compra e venda de bem imóvel e o consequente registro, quando evidenciado que o adquirente era terceiro de boa-fé, inexistindo no momento da aquisição qualquer gravame sobre o bem.

Impossibilitada a reintegração na posse dos bens imóveis, para fins de retorno das partes ao
status quo ante
, a resolução do contrato deve ser resolvida em perdas e danos, conforme o disposto no art. 475 do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação aviado por
Volmir Dacroce e Luzia de Queiroz Dacroce
, objetivando reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos postos na ação de rescisão contratual c/c anulatória de escrituras, reintegração de posse e ressarcimento de dano material, moral e lucros cessantes, promovida por
Izaac Geraldo Ormond
.

Para tal desiderato sustentam que houve claro
error in judicando
, tendo em vista que o juízo
a quo
aplicou regra geral – art. 447 do Código Civil – que trata da evicção, mas que não se subsume ao direito por eles invocado, de proteção ao terceiro de boa-fé, nos termos do art. 167 do Código Civil.

Aduzem que adquiriram os bens imóveis dos primeiros requeridos Antônio Luiza Taveira e sua esposa de forma idônea, não podendo, por isso, no caso de anulação do negócio jurídico firmado entre eles macular e afetar a aquisição realizada, já que é livre de vícios, principalmente porque o contrato de permuta de imóveis entabulado jamais fora levado a registro no competente Cartório de Títulos e Documentos.

O apelado por sua vez, em contrarrazões, aduziu que não merece reforma a sentença (Id. 50680642).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Insurgem-se os apelantes contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c anulatória de escrituras, reintegração de posse e ressarcimento de dano material, moral e lucros cessantes, promovida por Izaac Geraldo Ormond, em desfavor deles e de Antônio Luiz Taveira e Margarida Carmo Taveira, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para “
declarar a rescisão do contrato de permuta (fls. 36/37), retornando às partes a situação anterior a formalização do contrato e determinar que os requeridos desocupem os imóveis objeto do pacto, expedindo-se mandado de reintegração de posse em favor do autor, tornando nula as escrituras de compra e venda dos imóveis feitas em favor de Volmir Dacroce e Luiza de Queiroz Dacroce
” (Id. 50680626), bem como condenar os requeridos Antônio Luiz Taveira e Margarida Carmo Taveira ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.

O recurso comporta provimento, porquanto verificada a boa-fé dos terceiros adquirentes, ora apelantes.

Na exordial alegou o autor/apelado Izaac Geraldo Ormond, ser proprietário de um imóvel urbano localizado no Residencial “Por do Sol”, constante dos lotes 32 e 35, da quadra 5, em Chapada dos Guimarães; um imóvel rural de 506.6183, localizado no município de Porto Estrela; um imóvel rural denominado Sítio São José, localizado no Assentamento do “Vão Grande”; 10 terrenos urbanos n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10, da quadra 22, loteamento Parque Del Rey, em Várzea Grande.

Entabulou, então, em 10/09/2007, contrato de permuta dos referidos bens imóveis com o do requerido Antônio Luiz Taveira, proprietário de um imóvel rural com área de 1.539,5646 hectares, denominado Novo Horizonte, localizado no Município de Brasnorte, matriculado sob o n. 33.058, no Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino-MT, dando ainda em pagamento R$ 110.000,00 em notas promissórias, com vencimento em 10/03/2008 (R$ 10.000,00), 10/09/2008 (R$ 50.000,00) e 10/09/2008 (R$ 50.000,00), totalizando pagamento no valor de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais).

Afirmou que logo após a realização da permuta, substabeleceu os poderes que recebeu de Elizando Junior Toniazzo e sua mulher Valeria Prolo Pedrini Toniazzo, Valterson Toniazzo e sua mulher Talita Cristina Dias Toniazzo e ainda, Max Ariel Toniazzo, para que o requerido pudesse alienar os imóveis, inclusive entregando-lhe as cópias das escrituras.

Ocorre que ao tentar registrar o imóvel adquirido foi impossibilitado diante da ausência do georreferenciamento e porque não conferia com o memorial do documento original, sendo informado pelo agrimensor indicado pelo requerido que havia sido vítima de trama, já que a área de terras pertencia a terceiros, razão pela qual retomou a posse dos imóvel rural de 506.6183, localizado no município de Porto Estrela e do imóvel rural denominado Sítio São José, localizado no Assentamento do “Vão Grande”, contudo, o restante dos bens não pôde reavê-los, o que o levou a registrar boletim de ocorrência.

Sucede que os apelantes
alegam a aquisição de boa-fé dos imóveis -
imóvel urbano localizado no Residencial “Por do Sol”, constante dos lotes 32 e 35, da quadra 5, em Chapada dos Guimarães
e de 05 (cinco) lotes -
6, 7, 8, 9 e 10, da quadra 22, loteamento Parque Del Rey, em Várzea Grande -,
de Antônio Luiz Taveira, por meio do contrato de permuta firmado em 31/03/2008 (Id. 50680584), inclusive informam que realizaram
criteriosa verificação e levantamento quanto a origem e regular documentação atinente aos referidos bens, onde constataram que sobre eles não pendiam quaisquer gravames ou ônus que impedissem sua transmissão.

Feito esse introito, relevante à solução da lide perquirir acerca da boa-fé dos apelantes.

No caso, constata-se que o apelado já tinha conhecimento da venda dos imóveis urbanos localizados no Residencial Por do Sol, lotes 32 a 35, da quadra 05, em Chapada dos Guimarães e dos 05 (cinco) terrenos localizados em Várzea Grande aos ora apelantes desde o ajuizamento da ação (11/12/2008), como inclusive informou na petição inicial (Id. 50678206), o que demonstra que, ao postular a rescisão da permuta com a reintegração de posse, tinha ciência de que haviam terceiros interessados e de boa-fé na posse dos imóveis, os quais possuíam seus direitos inscritos no próprio contrato litigado, mas ainda assim não os incluiu no polo passivo da demanda.

Na verdade, somente vieram aos autos em maio de 2017 (Id. 50680580), por determinação do juízo, ou seja, quase 09 (nove) anos depois que se deu o ajuizamento da demanda, mesmo o apelado tendo plena ciência da aquisição dos imóveis litigados pelos apelantes.

Destaque-se, ainda, a existência de boa-fé dos apelantes, porquanto os motivos para rescindir o contrato, conforme consignado na sentença, foi imputado apenas aos requeridos
Antônio Luiz Taveira e Margarida Carmo Taveira, não havendo qualquer questionamento quanto a presunção legal de boa-fé dos recorrentes.

Ademais, como pontuado pelos apelantes nas razões de recurso, não houve
o registro do contrato de permuta firmado entre o apelado
Izaac Geraldo Ormond e o requerido Antônio Luiz Taveira
às margens das matrículas dos imóveis, o que também demonstra a boa-fé do terceiro ao adquirir os referidos imóveis
.

Dessa forma, embora o descumprimento da obrigação contratual - permuta de uma área de terras que não possui o registro
com a descrição dos limites e confrontações – que deu ensejo ao processo de rescisão contratual,
é de se ter em vista que os contratos dele decorrentes e firmados com terceiros de boa-fé devem ser respeitados e preservados.

Sobre o tema, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE.
REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1.
A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes. 2. No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.
3. Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017) (destaquei)

No mesmo sentido, cito julgado deste Sodalício,
in verbis
:

“
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – INVIABILIDADE – PRINCÍPIO DA BOA FÉ OBJETIVA
– ARTIGOS 1201 E 1.202 DO CC - PRETENSÃO ALTERNATIVA – INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS – DANOS MATERIAIS E MORAIS – ARBITRAMENTO – LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA OS PRIMEIROS – AFERIÇÃO ARITMÉTICA OS SEGUNDOS – SUCUMBÊNCIA – HONORÁRIOS – ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA. Recursos conhecido e provido parcialmente. 1.
Não havendo anotação à margem da matrícula em relação ao contrato particular de compra e venda dos lotes, presumindo o princípio da boa fé objetiva em relação a todos os contratos, a anulação destes em face de terceiros somente pode ser conferido se provar a má fé destes. A prova deve ser escorreita, não se presumindo. Não demonstrando que os adquirentes posteriores agiram de má fé, não há o que anular os respectivos registros imobiliários. Negligencia a parte que, tendo em mãos um contrato particular de lotes de terreno não faz a devida anotação no CRI competente, indispensável para valer contra terceiros de boa fé.
2. Incontroverso que os autores foram ludibriados pela Imobiliária e seus representantes, vendendo os lotes aos mesmos, efetuando contrato de compra e venda, recebendo os valores contratados e mais tarde transacionam estes mesmos lotes a terceiros, na impossibilidade de anular os respectivos registros imobiliários, primeiro pedido, devem responder por perdas e danos. Não há como acatar o valor sugerido na inicial, ante ausência de demonstração aritmeticamente correta, pena de indenização de danos superiores ao pretendido. Apura-se o valor, através de arbitramento, pelo valor dos lotes, data do trânsito em julgado da decisão e a partir desta, correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% ao mês. 3. Considerando o longo tempo de espera para a solução, dano moral insofismável, não valorando a sentença este dentro da razoabilidade e da proporcionalidade, de rigor dar procedência parcial ao recurso onde os autores pretendem a majoração deste dano imaterial. Arbitrado novo valor no Tribunal, a correção monetária, pelo INPC, incidirá a partir do julgamento do recurso e os juros moratórios, de 1% ao mês, a partir da citação válida, tratando-se de relação contratual. 4. Não arbitrados honorários de sucumbência em primeiro grau de jurisdição, direito disponível, não há o que ser majorado. Contudo, na interpretação extensiva do § 11, do artigo 85, do CPC, deve o Tribunal arbitrar honorários pelos serviços desempenhados pelos advogados depois da prolação da sentença, os alcunhados ‘honorários recursais’. Vencidos e vencedores, adequam-se os valores. Suspende da parte que é agraciada pela Justiça Gratuita, moldes da Lei 1.060 e artigo 98, § 3o, do CPC.”
(N.U 0011522-78.2013.8.11.0004, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/06/2018, Publicado no DJE 05/07/2018) (destaquei)

Dessa forma, não logrando êxito o autor/apelado em afastar a presunção de boa-fé que milita em favor dos apelantes ao firmar contrato de permuta com o requerido Antônio Luiz Taveira, mostra-se inviável a rescisão contratual e consequente reintegração de posse em prejuízo destes.

Com efeito, o negócio jurídico celebrado entre as partes atingiu outras pessoas além dos contratantes, de modo que o retorno
status quo ante
, conforme pretende o autor/apelado, irá ocasionar prejuízo a terceiro de boa-fé.

Assim, a solução mais adequada é a rescisão parcial do negócio jurídico, em relação aos bens imóveis que foram retomados pelo vendedor, mantendo a avença válida em relação aos terceiros, ora apelantes, a fim da resolução do contrato ser resolvida em perdas e danos, conforme o disposto no art. 475 do Código Civil.

Sobre o assunto, colaciono julgados dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE IMÓVEIS. CESSÃO DE DIREITOS. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. 1.
A reintegração na posse do imóvel objeto de rescisão de contrato de cessão de direitos não é oponível ao terceiro que adquiriu os direitos sobre o bem, de boa-fé, por meio de nova cessão.
Precedente da Turma. 2.
Não logrando a alienante originária afastar a presunção de boa-fé, que milita em favor dos terceiros adquirentes, inviável a reintegração de posse em prejuízo destes, motivo por que incide a parte final do art. 475 do Código Civil, segundo a qual o contrato primitivo deve ser resolvido em perdas e danos.
3. Apelação conhecida e provida em parte.” (TJ-DF 00036524820178070005 DF 0003652-48.2017.8.07.0005, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 11/09/2019, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/09/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO RETIDO. AÇÃO ORDINÁRIA.
CONTRATO
DE
PERMUTA
. NÃO-CUMPRIMENTO DO
CONTRATO
PELA EMPRESA RÉ. NEGOCIAÇÃO DOS IMÓVEIS RECEBIDOS EM
PERMUTA
COM
TERCEIRO
DE
BOA
-
FÉ
.
REINTEGRAÇÃO
DOS AUTORES NA POSSE DO TERRENO E CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. Não há como ser determinada a
reintegração

imediata dos autores na posse do terreno objeto de litígio, pois tal medida não estava prevista no
contrato
firmado com a empresa ré para o caso de inadimplemento desta. Somente com a rescisão do
contrato
é que se mostra possível a
reintegração
dos autores na posse do imóvel, o que restou determinado, devendo, pois, ser aguardado o trânsito em julgado da decisão. Agravo retido desprovido.
Em que pese determinada a rescisão do
contrato
de
permuta
firmado com a empresa ré, com a determinação de
reintegração
de posse dos autores no terreno e conversão da obrigação em perdas e danos, não há como ser concedida a
reintegração
no que tange ao apartamento e ao box de estacionamento que fora dado em
permuta
à empresa pela edificação, uma vez que tais imóveis foram negociados com
terceira
adquirente, que agiu de
boa
-
fé
.
Ausência de prova da má-
fé
por parte da ré, mesmo porque a falta de cautela na compra do bem, ante a ausência de pesquisa preliminar junto ao álbum imobiliário, momento em que poderia constatar que os autores figuram como proprietários registrais, não é suficiente para caracterizá-la. Considerada a ocupação de forma legítima, diante do
contrato
de promessa de compra e venda firmado com a empresa ré, não há como serem exigíveis valores decorrentes de aluguel pelo uso dos imóveis. Manutenção da sentença de parcial procedência que se impõe. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO E À APELAÇÃO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70081732596, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 14-08-2019) (destaquei)

“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE CONSTRUÇÃO E DE PERMUTA DE IMÓVEIS CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE CONSTRUÇÃO E DE PERMUTA DE IMÓVEIS
COM PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO E TORNA. PERMUTA DE TERRENO EM TROCA DE FUTURAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SER CONSTRUÍDAS NA ÁREA. EMPREENDIMENTO NÃO ENTREGUE. CONSTRUTORA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRICIÚMA CONSTRUÇÕES. RECURSO DA PARTE AUTORA. PRETENSÃO DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE MEDIANTE
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ENTREGUE EM PERMUTA. INVIABILIDADE. UNIDADES IMOBILIÁRIAS ALIENADAS A TERCEIROS DE BOA-FÉ.
CONTINUIDADE DAS OBRAS PELA ASSOCIAÇÃO FORMADA PELOS ADQUIRENTES. ACERTO DA DECISÃO NO PONTO EM QUE DETERMINOU A CONVERSÃO DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO EM RESSARCIMENTO PECUNIÁRIO. ABALO MORAL PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SITUAÇÃO QUE, POR SI SÓ, NÃO DÁ MARGEM A COMPENSAÇÃO PECUNIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE CONFIGURE ABALO MORAL. EXEGESE DA SÚMULA 29 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESSARCIMENTO DAS DESPESAS RELATIVAS A MANUTENÇÃO DO IMÓVEL PERMUTADO. INVIABILIDADE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO NESTE PONTO. RECURSO DAS RÉS. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PECUNIÁRIO OCORRA NO VALOR DO IMÓVEL DADO EM PERMUTA À ÉPOCA DO CONTRATO. INVIABILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE MEDIANTE DEVOLUÇÃO DO VALOR ATUAL DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS. "O descumprimento contratual não configura dano moral indenizável, salvo se as circunstâncias ou as evidências do caso concreto demonstrarem a lesão extrapatrimonial" (Súmula 29, TJSC).
"'Em ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a indenização por perdas e danos, consistente no valor do bem cuja restituição não é mais possível porque alienado pela adquirente para terceiros de boa-fé, deve ser arbitrada em importância que espelhe o valor de mercado atual do imóvel e não aquele da data do negócio jurídico, pois isto significa evidente prejuízo financeiro à alienante, que não foi culpada pelo malogro do negócio desfeito, já que a valorização imobiliária do bem entregue à adquirente não se equipararia à correção monetária que poderia incidir, até o pagamento, sobre o valor atribuído ao bem na data da conclusão do negócio'
" (TJ-SC - AC: 03076437120168240020 Criciúma 0307643-71.2016.8.24.0020, Relator: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 26/11/2019, Terceira Câmara de Direito Civil) (destaquei)

Nesse sentido, cito a decisão monocrática:
STJ - AREsp: 1296203 PR 2018/0118401-9, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 01/08/2018.

Isso posto,
dou provimento
ao recurso, para o fim de julgar parcialmente procedente os pedidos formulados na
ação de rescisão contratual c/c anulatória de escrituras, reintegração de posse e ressarcimento de dano material, moral e lucros cessantes, promovida por Izaac Geraldo Ormond, para declarar a rescisão parcial do contrato de permuta firmado com Antônio Luiz Taveira, apenas em relação aos bens imóveis retomados pelo autor, restando negado o pedido de rescisão contratual em relação aos imóveis que foram alienados para terceiro de boa-fé, identificados no Id. 50680584, para condenar Antônio Luiz Taveira ao pagamento de indenização por perdas e danos, a ser apurado em liquidação de sentença.

Mantenho a condenação de Antônio Luiz Taveira ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20%
sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2020

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0031038-46.2008.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Troca ou Permuta, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VOLMIR DACROCE - CPF: 402.483.300-63 (APELANTE), ALVARO LUIZ PEDROSO MARQUES DE OLIVEIRA - CPF: 701.424.161-34 (ADVOGADO), LUZIA DE QUEIROZ - CPF: 317.999.811-34 (APELANTE), IZAAC GERALDO ORMOND - CPF: 103.025.061-87 (APELADO), MARCELO JOVENTINO COELHO - CPF: 031.246.457-66 (ADVOGADO), LELIO TEIXEIRA COELHO - CPF: 028.918.167-49 (ADVOGADO), ANTONIO LUIZ TAVEIRA - CPF: 193.569.276-34 (TERCEIRO INTERESSADO), MARGARIDA CARMO TAVEIRA - CPF: 696.500.041-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, NULIDADE DE ESCRITURAS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO – RESCISÃO DE PARTE DA AVENÇA - VENDA DOS IMÓVEIS PARA TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO – RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS – RECURSO PROVIDO.

Não há que se falar em anulação de contrato de escritura de compra e venda de bem imóvel e o consequente registro, quando evidenciado que o adquirente era terceiro de boa-fé, inexistindo no momento da aquisição qualquer gravame sobre o bem.

Impossibilitada a reintegração na posse dos bens imóveis, para fins de retorno das partes ao
status quo ante
, a resolução do contrato deve ser resolvida em perdas e danos, conforme o disposto no art. 475 do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação aviado por
Volmir Dacroce e Luzia de Queiroz Dacroce
, objetivando reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos postos na ação de rescisão contratual c/c anulatória de escrituras, reintegração de posse e ressarcimento de dano material, moral e lucros cessantes, promovida por
Izaac Geraldo Ormond
.

Para tal desiderato sustentam que houve claro
error in judicando
, tendo em vista que o juízo
a quo
aplicou regra geral – art. 447 do Código Civil – que trata da evicção, mas que não se subsume ao direito por eles invocado, de proteção ao terceiro de boa-fé, nos termos do art. 167 do Código Civil.

Aduzem que adquiriram os bens imóveis dos primeiros requeridos Antônio Luiza Taveira e sua esposa de forma idônea, não podendo, por isso, no caso de anulação do negócio jurídico firmado entre eles macular e afetar a aquisição realizada, já que é livre de vícios, principalmente porque o contrato de permuta de imóveis entabulado jamais fora levado a registro no competente Cartório de Títulos e Documentos.

O apelado por sua vez, em contrarrazões, aduziu que não merece reforma a sentença (Id. 50680642).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Insurgem-se os apelantes contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c anulatória de escrituras, reintegração de posse e ressarcimento de dano material, moral e lucros cessantes, promovida por Izaac Geraldo Ormond, em desfavor deles e de Antônio Luiz Taveira e Margarida Carmo Taveira, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para “
declarar a rescisão do contrato de permuta (fls. 36/37), retornando às partes a situação anterior a formalização do contrato e determinar que os requeridos desocupem os imóveis objeto do pacto, expedindo-se mandado de reintegração de posse em favor do autor, tornando nula as escrituras de compra e venda dos imóveis feitas em favor de Volmir Dacroce e Luiza de Queiroz Dacroce
” (Id. 50680626), bem como condenar os requeridos Antônio Luiz Taveira e Margarida Carmo Taveira ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa.

O recurso comporta provimento, porquanto verificada a boa-fé dos terceiros adquirentes, ora apelantes.

Na exordial alegou o autor/apelado Izaac Geraldo Ormond, ser proprietário de um imóvel urbano localizado no Residencial “Por do Sol”, constante dos lotes 32 e 35, da quadra 5, em Chapada dos Guimarães; um imóvel rural de 506.6183, localizado no município de Porto Estrela; um imóvel rural denominado Sítio São José, localizado no Assentamento do “Vão Grande”; 10 terrenos urbanos n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10, da quadra 22, loteamento Parque Del Rey, em Várzea Grande.

Entabulou, então, em 10/09/2007, contrato de permuta dos referidos bens imóveis com o do requerido Antônio Luiz Taveira, proprietário de um imóvel rural com área de 1.539,5646 hectares, denominado Novo Horizonte, localizado no Município de Brasnorte, matriculado sob o n. 33.058, no Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino-MT, dando ainda em pagamento R$ 110.000,00 em notas promissórias, com vencimento em 10/03/2008 (R$ 10.000,00), 10/09/2008 (R$ 50.000,00) e 10/09/2008 (R$ 50.000,00), totalizando pagamento no valor de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais).

Afirmou que logo após a realização da permuta, substabeleceu os poderes que recebeu de Elizando Junior Toniazzo e sua mulher Valeria Prolo Pedrini Toniazzo, Valterson Toniazzo e sua mulher Talita Cristina Dias Toniazzo e ainda, Max Ariel Toniazzo, para que o requerido pudesse alienar os imóveis, inclusive entregando-lhe as cópias das escrituras.

Ocorre que ao tentar registrar o imóvel adquirido foi impossibilitado diante da ausência do georreferenciamento e porque não conferia com o memorial do documento original, sendo informado pelo agrimensor indicado pelo requerido que havia sido vítima de trama, já que a área de terras pertencia a terceiros, razão pela qual retomou a posse dos imóvel rural de 506.6183, localizado no município de Porto Estrela e do imóvel rural denominado Sítio São José, localizado no Assentamento do “Vão Grande”, contudo, o restante dos bens não pôde reavê-los, o que o levou a registrar boletim de ocorrência.

Sucede que os apelantes
alegam a aquisição de boa-fé dos imóveis -
imóvel urbano localizado no Residencial “Por do Sol”, constante dos lotes 32 e 35, da quadra 5, em Chapada dos Guimarães
e de 05 (cinco) lotes -
6, 7, 8, 9 e 10, da quadra 22, loteamento Parque Del Rey, em Várzea Grande -,
de Antônio Luiz Taveira, por meio do contrato de permuta firmado em 31/03/2008 (Id. 50680584), inclusive informam que realizaram
criteriosa verificação e levantamento quanto a origem e regular documentação atinente aos referidos bens, onde constataram que sobre eles não pendiam quaisquer gravames ou ônus que impedissem sua transmissão.

Feito esse introito, relevante à solução da lide perquirir acerca da boa-fé dos apelantes.

No caso, constata-se que o apelado já tinha conhecimento da venda dos imóveis urbanos localizados no Residencial Por do Sol, lotes 32 a 35, da quadra 05, em Chapada dos Guimarães e dos 05 (cinco) terrenos localizados em Várzea Grande aos ora apelantes desde o ajuizamento da ação (11/12/2008), como inclusive informou na petição inicial (Id. 50678206), o que demonstra que, ao postular a rescisão da permuta com a reintegração de posse, tinha ciência de que haviam terceiros interessados e de boa-fé na posse dos imóveis, os quais possuíam seus direitos inscritos no próprio contrato litigado, mas ainda assim não os incluiu no polo passivo da demanda.

Na verdade, somente vieram aos autos em maio de 2017 (Id. 50680580), por determinação do juízo, ou seja, quase 09 (nove) anos depois que se deu o ajuizamento da demanda, mesmo o apelado tendo plena ciência da aquisição dos imóveis litigados pelos apelantes.

Destaque-se, ainda, a existência de boa-fé dos apelantes, porquanto os motivos para rescindir o contrato, conforme consignado na sentença, foi imputado apenas aos requeridos
Antônio Luiz Taveira e Margarida Carmo Taveira, não havendo qualquer questionamento quanto a presunção legal de boa-fé dos recorrentes.

Ademais, como pontuado pelos apelantes nas razões de recurso, não houve
o registro do contrato de permuta firmado entre o apelado
Izaac Geraldo Ormond e o requerido Antônio Luiz Taveira
às margens das matrículas dos imóveis, o que também demonstra a boa-fé do terceiro ao adquirir os referidos imóveis
.

Dessa forma, embora o descumprimento da obrigação contratual - permuta de uma área de terras que não possui o registro
com a descrição dos limites e confrontações – que deu ensejo ao processo de rescisão contratual,
é de se ter em vista que os contratos dele decorrentes e firmados com terceiros de boa-fé devem ser respeitados e preservados.

Sobre o tema, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE.
REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1.
A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes. 2. No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.
3. Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017) (destaquei)

No mesmo sentido, cito julgado deste Sodalício,
in verbis
:

“
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – INVIABILIDADE – PRINCÍPIO DA BOA FÉ OBJETIVA
– ARTIGOS 1201 E 1.202 DO CC - PRETENSÃO ALTERNATIVA – INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS – DANOS MATERIAIS E MORAIS – ARBITRAMENTO – LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA OS PRIMEIROS – AFERIÇÃO ARITMÉTICA OS SEGUNDOS – SUCUMBÊNCIA – HONORÁRIOS – ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA. Recursos conhecido e provido parcialmente. 1.
Não havendo anotação à margem da matrícula em relação ao contrato particular de compra e venda dos lotes, presumindo o princípio da boa fé objetiva em relação a todos os contratos, a anulação destes em face de terceiros somente pode ser conferido se provar a má fé destes. A prova deve ser escorreita, não se presumindo. Não demonstrando que os adquirentes posteriores agiram de má fé, não há o que anular os respectivos registros imobiliários. Negligencia a parte que, tendo em mãos um contrato particular de lotes de terreno não faz a devida anotação no CRI competente, indispensável para valer contra terceiros de boa fé.
2. Incontroverso que os autores foram ludibriados pela Imobiliária e seus representantes, vendendo os lotes aos mesmos, efetuando contrato de compra e venda, recebendo os valores contratados e mais tarde transacionam estes mesmos lotes a terceiros, na impossibilidade de anular os respectivos registros imobiliários, primeiro pedido, devem responder por perdas e danos. Não há como acatar o valor sugerido na inicial, ante ausência de demonstração aritmeticamente correta, pena de indenização de danos superiores ao pretendido. Apura-se o valor, através de arbitramento, pelo valor dos lotes, data do trânsito em julgado da decisão e a partir desta, correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% ao mês. 3. Considerando o longo tempo de espera para a solução, dano moral insofismável, não valorando a sentença este dentro da razoabilidade e da proporcionalidade, de rigor dar procedência parcial ao recurso onde os autores pretendem a majoração deste dano imaterial. Arbitrado novo valor no Tribunal, a correção monetária, pelo INPC, incidirá a partir do julgamento do recurso e os juros moratórios, de 1% ao mês, a partir da citação válida, tratando-se de relação contratual. 4. Não arbitrados honorários de sucumbência em primeiro grau de jurisdição, direito disponível, não há o que ser majorado. Contudo, na interpretação extensiva do § 11, do artigo 85, do CPC, deve o Tribunal arbitrar honorários pelos serviços desempenhados pelos advogados depois da prolação da sentença, os alcunhados ‘honorários recursais’. Vencidos e vencedores, adequam-se os valores. Suspende da parte que é agraciada pela Justiça Gratuita, moldes da Lei 1.060 e artigo 98, § 3o, do CPC.”
(N.U 0011522-78.2013.8.11.0004, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/06/2018, Publicado no DJE 05/07/2018) (destaquei)

Dessa forma, não logrando êxito o autor/apelado em afastar a presunção de boa-fé que milita em favor dos apelantes ao firmar contrato de permuta com o requerido Antônio Luiz Taveira, mostra-se inviável a rescisão contratual e consequente reintegração de posse em prejuízo destes.

Com efeito, o negócio jurídico celebrado entre as partes atingiu outras pessoas além dos contratantes, de modo que o retorno
status quo ante
, conforme pretende o autor/apelado, irá ocasionar prejuízo a terceiro de boa-fé.

Assim, a solução mais adequada é a rescisão parcial do negócio jurídico, em relação aos bens imóveis que foram retomados pelo vendedor, mantendo a avença válida em relação aos terceiros, ora apelantes, a fim da resolução do contrato ser resolvida em perdas e danos, conforme o disposto no art. 475 do Código Civil.

Sobre o assunto, colaciono julgados dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE IMÓVEIS. CESSÃO DE DIREITOS. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. 1.
A reintegração na posse do imóvel objeto de rescisão de contrato de cessão de direitos não é oponível ao terceiro que adquiriu os direitos sobre o bem, de boa-fé, por meio de nova cessão.
Precedente da Turma. 2.
Não logrando a alienante originária afastar a presunção de boa-fé, que milita em favor dos terceiros adquirentes, inviável a reintegração de posse em prejuízo destes, motivo por que incide a parte final do art. 475 do Código Civil, segundo a qual o contrato primitivo deve ser resolvido em perdas e danos.
3. Apelação conhecida e provida em parte.” (TJ-DF 00036524820178070005 DF 0003652-48.2017.8.07.0005, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 11/09/2019, 7a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/09/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei)

“
APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO RETIDO. AÇÃO ORDINÁRIA.
CONTRATO
DE
PERMUTA
. NÃO-CUMPRIMENTO DO
CONTRATO
PELA EMPRESA RÉ. NEGOCIAÇÃO DOS IMÓVEIS RECEBIDOS EM
PERMUTA
COM
TERCEIRO
DE
BOA
-
FÉ
.
REINTEGRAÇÃO
DOS AUTORES NA POSSE DO TERRENO E CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. Não há como ser determinada a
reintegração

imediata dos autores na posse do terreno objeto de litígio, pois tal medida não estava prevista no
contrato
firmado com a empresa ré para o caso de inadimplemento desta. Somente com a rescisão do
contrato
é que se mostra possível a
reintegração
dos autores na posse do imóvel, o que restou determinado, devendo, pois, ser aguardado o trânsito em julgado da decisão. Agravo retido desprovido.
Em que pese determinada a rescisão do
contrato
de
permuta
firmado com a empresa ré, com a determinação de
reintegração
de posse dos autores no terreno e conversão da obrigação em perdas e danos, não há como ser concedida a
reintegração
no que tange ao apartamento e ao box de estacionamento que fora dado em
permuta
à empresa pela edificação, uma vez que tais imóveis foram negociados com
terceira
adquirente, que agiu de
boa
-
fé
.
Ausência de prova da má-
fé
por parte da ré, mesmo porque a falta de cautela na compra do bem, ante a ausência de pesquisa preliminar junto ao álbum imobiliário, momento em que poderia constatar que os autores figuram como proprietários registrais, não é suficiente para caracterizá-la. Considerada a ocupação de forma legítima, diante do
contrato
de promessa de compra e venda firmado com a empresa ré, não há como serem exigíveis valores decorrentes de aluguel pelo uso dos imóveis. Manutenção da sentença de parcial procedência que se impõe. NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO E À APELAÇÃO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70081732596, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 14-08-2019) (destaquei)

“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE CONSTRUÇÃO E DE PERMUTA DE IMÓVEIS CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE CONSTRUÇÃO E DE PERMUTA DE IMÓVEIS
COM PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO E TORNA. PERMUTA DE TERRENO EM TROCA DE FUTURAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SER CONSTRUÍDAS NA ÁREA. EMPREENDIMENTO NÃO ENTREGUE. CONSTRUTORA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRICIÚMA CONSTRUÇÕES. RECURSO DA PARTE AUTORA. PRETENSÃO DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE MEDIANTE
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ENTREGUE EM PERMUTA. INVIABILIDADE. UNIDADES IMOBILIÁRIAS ALIENADAS A TERCEIROS DE BOA-FÉ.
CONTINUIDADE DAS OBRAS PELA ASSOCIAÇÃO FORMADA PELOS ADQUIRENTES. ACERTO DA DECISÃO NO PONTO EM QUE DETERMINOU A CONVERSÃO DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO EM RESSARCIMENTO PECUNIÁRIO. ABALO MORAL PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SITUAÇÃO QUE, POR SI SÓ, NÃO DÁ MARGEM A COMPENSAÇÃO PECUNIÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DA OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE CONFIGURE ABALO MORAL. EXEGESE DA SÚMULA 29 DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESSARCIMENTO DAS DESPESAS RELATIVAS A MANUTENÇÃO DO IMÓVEL PERMUTADO. INVIABILIDADE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO NESTE PONTO. RECURSO DAS RÉS. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO PECUNIÁRIO OCORRA NO VALOR DO IMÓVEL DADO EM PERMUTA À ÉPOCA DO CONTRATO. INVIABILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE MEDIANTE DEVOLUÇÃO DO VALOR ATUAL DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS. "O descumprimento contratual não configura dano moral indenizável, salvo se as circunstâncias ou as evidências do caso concreto demonstrarem a lesão extrapatrimonial" (Súmula 29, TJSC).
"'Em ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a indenização por perdas e danos, consistente no valor do bem cuja restituição não é mais possível porque alienado pela adquirente para terceiros de boa-fé, deve ser arbitrada em importância que espelhe o valor de mercado atual do imóvel e não aquele da data do negócio jurídico, pois isto significa evidente prejuízo financeiro à alienante, que não foi culpada pelo malogro do negócio desfeito, já que a valorização imobiliária do bem entregue à adquirente não se equipararia à correção monetária que poderia incidir, até o pagamento, sobre o valor atribuído ao bem na data da conclusão do negócio'
" (TJ-SC - AC: 03076437120168240020 Criciúma 0307643-71.2016.8.24.0020, Relator: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 26/11/2019, Terceira Câmara de Direito Civil) (destaquei)

Nesse sentido, cito a decisão monocrática:
STJ - AREsp: 1296203 PR 2018/0118401-9, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 01/08/2018.

Isso posto,
dou provimento
ao recurso, para o fim de julgar parcialmente procedente os pedidos formulados na
ação de rescisão contratual c/c anulatória de escrituras, reintegração de posse e ressarcimento de dano material, moral e lucros cessantes, promovida por Izaac Geraldo Ormond, para declarar a rescisão parcial do contrato de permuta firmado com Antônio Luiz Taveira, apenas em relação aos bens imóveis retomados pelo autor, restando negado o pedido de rescisão contratual em relação aos imóveis que foram alienados para terceiro de boa-fé, identificados no Id. 50680584, para condenar Antônio Luiz Taveira ao pagamento de indenização por perdas e danos, a ser apurado em liquidação de sentença.

Mantenho a condenação de Antônio Luiz Taveira ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20%
sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2020