Tribunal: TJMT
Processo: 1010253-60.2019.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO/ATA DE CONDOMÍNIO C/C OUTROS – DESPESAS CONDOMINIAIS – APARTAMENTO EM COBERTURA – RATEIO NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DOS IMÓVEIS – VALIDADE – ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Conforme dicção do artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção, de modo que é obrigatório o rateio das despesas condominiais previsto na Convenção do Edifício, especialmente quando o critério pactuado é aquele previsto em Lei.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010253-60.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Assistência Judiciária Gratuita]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[LUCIULA GONCALVES NONATO - CPF: 667.223.491-87 (APELANTE), FABRICIO MONTEIRO OLIVEIRA - CPF: 998.341.111-34 (ADVOGADO), CONDOMINIO DO EDIFICIO FLORENCA - CNPJ: 86.933.488/0001-25 (APELADO), ALE ARFUX JUNIOR - CPF: 841.001.921-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONVENÇÃO/ATA DE CONDOMÍNIO C/C OUTROS – DESPESAS CONDOMINIAIS – APARTAMENTO EM COBERTURA – RATEIO NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DOS IMÓVEIS – VALIDADE – ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Conforme dicção do artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção, de modo que é obrigatório o rateio das despesas condominiais previsto na Convenção do Edifício, especialmente quando o critério pactuado é aquele previsto em Lei.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1010253-60.2019.8.11.0041

APELANTE:

LUCIULA GONCALVES NONATO

APELADO:

CONDOMINIO DO EDIFICIO FLORENÇA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
LUCIULA GONCALVES NONATO
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Jorge Alexandre Martins Ferreira
, lançada nos autos da ação de revisão de convenção/ata de condomínio c/c outros, ajuizada em desfavor do
CONDOMINIO DO EDIFICIO FLORENÇA
, que julgou improcedente a pretensão inicial, bem como condenou a requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o , do CPC, mantendo suspensa a exigibilidade, tendo em vista a concessão da justiça gratuita em seu favor.

Inconformada a apelante aponta que o critério utilizado pelo apelado é injusto, tendo em vista que quem tem uma fração ideal maior, onde paga taxa de condomínio e fundo de reserva em quase 50% (cinquenta por cento) acima daquele pago pelos demais proprietários de unidades convencionais pelos mesmos serviços disponibilizados igualmente a todos os condôminos, de modo que viola princípios do efetivo gozo, utilidade e razoabilidade, bem assim a consagração do enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).

Sustenta que o ato de cobrar taxas maiores do imóvel da cobertura corresponde um abuso de direito, que consiste em ilegalidade (art. 187 do CC), visto que imputar um valor de taxa condominial maior que o normal pago por qualquer condômino de unidade padrão, não serve de escudo a regra do artigo 9o, da Convenção de Condomínio.

Defende que sempre cumpriu com suas obrigações condominiais e mesmo proprietária de uma cobertura, está em momento financeiro delicado, uma vez que é empresária e sua empresa teve sua quebra decretada.

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso, a fim de que seja reformada a sentença, e, por conseguinte, determina a redução da taxa condominial e fundo de reserva, fixando-as no mesmo valor que dos demais apartamentos convencionais. Requer, também, o imediato cancelamento da “Taxa Sky” (Id 56615017).

Contrarrazões ofertadas no Id 56615020, onde o apelado aduz que
“a convenção é de 1992 e a autora adquiriu o imóvel em 14/março/2007, ou seja, há mais de 13 anos. Não pode agora, (alias, sequer há logica nisso), a autora por conta de alegação de quebra de sua empresa pedir redução de sua cota parte, ou seja, empreender verdadeira revisão de fração ideal. Veja que em havendo redução de sua participação, terá de haver majoração na participação dos demais, sendo que todos tem ciência de sua fração ideal quando adquirem seu imóvel”.
(sic)

Prossegue defendendo que
“a taxa da sky foi aprovada em assembleia em 19/01/1999 (ata em anexo). Portanto, não há nenhuma ilegalidade, pois, opção dos moradores há mais de 20 anos. Porém, como forma de demonstrar boa-fé processual, o condomínio convocou nova assembleia para discutir novamente o uso da Sky pelos moradores. A assembleia realizou -se em 15/08/19. Importante frisar que a autora não compareceu na referida AGE”
(sic).

Ao final, requer o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários em grau recursal.

Dispensado o recolhimento do preparo, tendo em vista a concessão dos benefícios da justiça gratuita em primeiro grau (Id 56615015).

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
LUCIULA GONÇALVES NONATO
ajuizou a presente ação de revisão de convenção/ata de condomínio c/c outros em desfavor do
CONDOMINIO DO EDIFICIO FLORENÇA
, alegando, em suma, que é proprietária do apartamento cobertura no. 1401 do condomínio requerido e que por possuir dimensões maiores que os demais apartamentos vêm arcando com taxas condominiais e taxa de fundo de reserva mais elevadas que os demais, conforme artigo 9o da Convenção de Condomínio.

Sustentou que a composição de arrecadação condominial do imóvel é integrada de taxa condominial no valor de R$2.650,50 (dois mil, seiscentos e cinquenta reais e cinquenta centavos) e taxa fundo de reserva no valor de R$250,05 (duzentos e cinquenta reais e cinco centavos), enquanto os demais condôminos pagam respectivamente, R$1.767,00 (mil setecentos sessenta e sete reais) e R$166,70 (cento e sessenta e seis reais e setenta centavos). Além disso, informa que todos os condôminos, igualmente, rateiam as taxas extras do portão e de Sky, de modo que não há justificativa plausível para que as taxas de fundo de reserva sejam maiores para os apartamentos de cobertura.

Por fim, aduziu que cobrar taxas maiores do imóvel de cobertura corresponde a um abuso de direito, requerendo a redução da taxa condominial e fundo de reserva, fixando-as no mesmo valor que dos demais apartamentos convencionais, bem como o cancelamento da “taxa sky”, que não faz uso e a restituição dos valores pagos a maior ao condomínio, corrigidos e com juros.

Após regular processamento do feito, o Magistrado julgou improcedente o pedido da inicial, fundamentando nos seguintes termos,
in verbis
:

“(...) A requerente alega ser tratada de forma desigual e desproporcional ferindo os princípios da igualdade. Contudo, como é sabido por todos, os princípios – seja constitucional ou legal – não são absolutos, comportam mitigações a fim de não serem abusivos e de encontrarem limites em direitos fundamentais.

Refiro-me aqui a máxima do tratamento isonômico, onde se devem tratar igualmente os iguais e desigualmente os desiguais, na medida da sua desigualdade, ou seja, a fração da unidade maior (cobertura) deve ter encargos proporcionalmente maiores, em razão da coisa em sí, como expresso na própria convenção de condomínio.

Digo ainda, que a jurisprudência do nosso tribunal apresentada pela parte requerente não se aplica ao presente caso, pois, pelo averiguado lá se tratou de algo pactuado em assembleia de condôminos – o que tem sua força contudo, aqui discute-se algo pactuado em convenção de condomínio norma cogente entre todos os moradores e a fim, desde sua fundação. A requerente junta à convenção de condomínio registrada em cartório no ano de 1992, id. 1859447 fls. 13.

Assim, consta na Cláusula 4a 9a:

Art. 4 – A Fração Ideal do terreno de cada Unidade Autônoma, constituindo-se em frações ideais que compõem o Condomínio, para todos os efeitos desta Convenção e da legislação pertinente:

(...)

Art. 9o - Constituem encargos comuns a serem suportados por todos os condôminos, em quotas proporcionais às frações ideais de terreno correspondente as suas unidades;

a) Prêmios de seguro do edifício;

b) Os tributos que incidirem sobre as coisas e partes comuns;

c) As despesas com a conservação e asseio das partes e coisas comuns;

d) A remuneração do síndico, zelador e demais empregados;

e) As despesas de água e energia elétrica, para o funcionamento e iluminação das coisas e partes comuns;

f) As despesas de custeio dos serviços de utilização comum.

§1o ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa.

§2o Será acrescido, à previsão de despesas do orçamento, um percentual fixado pela Assembleia Geral e suportado como encargo comum para a constituição do Fundo de Reserva a Condomínio.

Ocorre que, essa mencionada Cláusula/Artigo dispõe sobre as taxas para manutenção das despesas de condomínio, conforme descrição da própria.

Nota-se que está expresso na convenção que o valor dos encargos será proporcional a fração ideal da unidade, claramente, à forma de cobrança das referidas taxas está estipulada, concluindo-se haver identidade finalista na convenção.

Assim, pretende a requerente modificar judicialmente o que foi determinado na convenção, o CC/02 é ululante que as despesas condominiais poderão ser proporcionais a fração ideal, desde que convencionado de forma diversa, o que não é o caso.

Outrossim, como bem apontado pela parte requerida, a proprietária e condômina conhece das normatizações condominiais desde 2007 e nunca impugnou elas, e agora que aparentemente a situação financeira mudou, vem a impugnar.

No presente caso, diante da inexistência de qualquer vicio que torne invalida ou ilegal o próprio estatuto ou suas cláusulas, a manutenção da forma determinada a Convenção se impõe. É que a convenção do condomínio é soberana, fazendo lei entre os condôminos.

(...)

Deste modo, sendo clara a disposição legal aplicável e inexistindo qualquer abusividade nas regras contidas na Convenção de Condomínio Florença, os pedidos não devem prosperar (...)”

Irresignada, a apelante interpõe o presente apelo, visando à reforma da sentença combatida em sua totalidade, e para tanto, defende, dentre outros pontos, que é ilegal a diferenciação da cobrança entre os condôminos que moram em cobertura com àqueles que possuem apartamentos de padrões iguais.

Pois bem. Analisando a legislação sobre o tema, o Código Civil dispõe:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I –
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convençã
o
.
”
(grifos nosso).

Por sua vez a Lei no. 4.591/64, que disciplina sobre condomínio em edificações, fixa em seu artigo 12, §1o,
in verbis
:

"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§1o Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade
.
”

(grifos nosso).

No mesmo sentido, os artigos 4o e 9o da Convenção de Condomínio determinam que:

“Art. 4o –
A Fração Ideal do terreno de cada Unidade Autônoma, constituindo-se em frações ideais que compõem o Condomínio, para todos os efeitos desta Convenção e da legislação pertinente:

Unidade

Fração Ideal

Área do terreno correspondente

Aptos:201 a 1302

3,54%

55,41m2

Aptos 1401 e 1402

5,16%

80,76m2

Art. 9o - Constituem encargos comuns a serem suportados por todos os condôminos, em quotas proporcionais às frações ideais de terreno correspondente as suas unidades;

a) Prêmios de seguro do edifício;

b) Os tributos que incidirem sobre as coisas e partes comuns;

c) As despesas com a conservação e asseio das partes e coisas comuns;

d) A remuneração do síndico, zelador e demais empregados;

e) As despesas de água e energia elétrica, para o funcionamento e iluminação das coisas e partes comuns;

f) As despesas de custeio dos serviços de utilização comum.

§1o ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa.

§2o Será acrescido, à previsão de despesas do orçamento, um percentual fixado pela Assembleia Geral e suportado como encargo comum para a constituição do Fundo de Reserva a Condomínio”.

Desse modo, seguindo a lógica estabelecida pelo ordenamento jurídico e pelo regramento convencionado, a regra de divisão das despesas condominiais será estabelecida pela divisão proporcional ao das respectivas frações ideais dos apartamentos, cuja incidência somente autoriza ser excepcionada caso haja previsão em sentido contrário na respectiva Convenção de Condomínio.

Todavia, conforme exposto acima, a convenção do condomínio do edifício apelado ratificou o texto legal, determinando que a divisão fosse proporcional às frações ideais dos apartamentos. Logo, a norma prescrita não foi excepcionada, mantendo sistematicamente a regra estabelecida pelo Código Civil e pela Lei no. 4.591/64.

Nessa perspectiva, consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, torna-se obrigatória a observância do que foi pactuado sobre as despesas condominiais na convenção, especialmente quando o critério selecionado é justamente aquele previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, senão vejamos:

“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO.
CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3o da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido”
(STJ – REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020)

Nessa mesma linha, é o entendimento deste Sodalício,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO SOBRE RITO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO – FRAÇÃO IDEAL – IMÓVEL (COBERTURA COM UTILIZAÇÃO DE 4 VAGAS DE GARAGEM) –
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – VALIDADE E LEGALIDADE – NULIDADE, VÍCIO OU DEFEITO DE NEGÓCIO NÃO EVIDENCIADO – IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO PELA VIA JUDICIAL QUANDO NÃO HÁ ATO OU NEGÓCIO ILÍCITO
–
APLICABILIDADE DOS ARTIGOS 1334 e 1336 DO CÓDIGO CIVIL – INCIDÊNCIA DO VERBETE SUMULAR N. 260 STJ – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – APELO PROVIDO. À luz da Súmula n. 260 do STJ mostra-se eficaz as deliberações de convenção de condomínio, mormente quando elas não afrontam a legislação atinente à matéria, e também quando observa o critério de fração ideal para estipulação da taxa condominial, nos termos dos artigos 1334 e 1336 do Código Civil, salientando-se que o imóvel se trata de cobertura com utilização de quatro vagas de garagem, enquanto os demais condôminos possuem somente duas; de modo que se mostra pertinente a diferenciação de valores da referida taxa, à titulo de taxa de condomínio que comporta também fundo de reserva e multa por atraso, se for o caso. Em não havendo qualquer indício de ilegalidade na estipulação da taxa de condomínio, que se dá de acordo com a cláusula de convenção do condomínio, não há a possibilidade de alteração pelo judiciário do que fora convencionado”
(N.U 1028319-59.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2020, Publicado no DJE 02/10/2020
)

Assim sendo, a estipulação de rateio das despesas condominiais dos apartamentos pela fração ideal, em regra, não caracteriza enriquecimento sem causa, uma vez que prevê a divisão proporcional para os respectivos imóveis, fixando uma divisão isonômica a quem não possui uma área maior, não havendo qualquer reparo a ser feito na sentença no ponto.

Ademais, em que pese a insurgência quanto ao cancelamento da “taxa da sky”, razão também não lhe assiste, isso porque o referido contrato coletivo de televisão por assinatura foi aprovado em assembleia em 19/01/1999 e ratificada em 15/08/19 (Id 56615020), de modo que para que se constitua critério diverso do estabelecido e votado pelos moradores do edifício seria necessária nova eleição condominial em Assembleia Geral, não podendo se dar de outra forma, sob pena de violação da vontade coletiva pactuada e da força normativa da Convenção.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, e via de consequência,
majoro
os honorários advocatícios a serem suportados pela recorrente para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do §11 do art. 85 do CPC, mantendo-se sua exigibilidade suspensa, por ser a demandante beneficiária da assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2020